昆明西山別墅物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議課件

1、昆明尊祥和地產(chǎn)西山別墅物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議2007 06 22公元二零零九年，云南別墅新巔峰.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 宏觀環(huán)境第二部分 競(jìng)爭(zhēng)第三部分 自身 用地條件 景觀分析第四部分 客戶第五部分 定位第六部分 案例借鑒第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加第八部分 營(yíng)銷第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算別墅政策2003年關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知鑒于2004年國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本) 2008年1月3日國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知政策的核心內(nèi)容：優(yōu)化住宅用地結(jié)

2、構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 國(guó)務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類開發(fā) 2008年3月5日(星期一)上午9時(shí)，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕。吳邦國(guó)主持大會(huì)。溫家寶總理作政府工作報(bào)告。溫家寶說(shuō)，一要認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。堅(jiān)決控制建設(shè)占 地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用

3、地。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類和限制類項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。 別墅政策買賣別墅所交納的稅費(fèi)比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。別墅交易稅費(fèi)1、獨(dú)棟別墅：土地增值稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%60%)。個(gè)人所得稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%。2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%-60%)。個(gè)人所得

4、稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%或可以選擇征收全額的1%或2%。第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過(guò)90平米住宅首付不低于30%；2、購(gòu)買第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。作為云南省的經(jīng)濟(jì)中心，昆明近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)2002年-2006年昆明市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展昆明市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)昆明

5、市GDP增長(zhǎng)率保持在10%以上，2006年城市GDP達(dá)到1203億元；昆明市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，2006年已達(dá)654億元，增幅高達(dá)24.8%昆明市人均GDP保持高速增長(zhǎng)，近年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò)10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP達(dá)到203350元，人均GDP增長(zhǎng)速度為11.8%；2006年昆明占云南GDP比例昆明旅游具有逗留時(shí)間長(zhǎng)、人均消費(fèi)高的兩大特點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉(zhuǎn)化特征明顯萬(wàn)人次億元昆明的旅游收入一直保持一個(gè)較高的水平在140億元左右，游客的人數(shù)在2000萬(wàn)人次以上（除受2003年SARS影響外）；昆明的游客平均停留時(shí)間為3.3天，消費(fèi)水平為人均13

6、60元，國(guó)內(nèi)旅客旅游的平均停留時(shí)間為2.9天，消費(fèi)水平為人均426元昆明人對(duì)于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場(chǎng)需求昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu)現(xiàn)有兩套住房，一套在昆明市內(nèi)，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積200平米；平常住在昆明市內(nèi)，周末到西山別墅處度假，全家人一起休閑娛樂。 -陳先生目前居住市中公寓，面積200多平米。有2套別墅，波西米亞和公園道一號(hào)，聯(lián)排、退臺(tái)洋房 。再次置業(yè)原因很多，能和老人住在一起，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺(tái)（占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個(gè)人的人格魅力和展現(xiàn)自身的資產(chǎn)實(shí)

7、力，和請(qǐng)朋友/客人去高檔酒店吃飯就是不一樣 -何先生二次置業(yè)比例達(dá)36%，三次置業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型昆明再次置業(yè)目的包括，個(gè)人生活品質(zhì)的提高，個(gè)人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型目前昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費(fèi)比較時(shí)髦，敢于消費(fèi)，都愿意買房和車。 很多人貸款也去再買房，并不是說(shuō)消費(fèi)能力一定達(dá)到那個(gè)階段，昆明人有超前消費(fèi)的這個(gè)特點(diǎn) -翟教授數(shù)據(jù)來(lái)源：2006年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告宜人的環(huán)境吸引了大量外來(lái)人口，非本地購(gòu)房者占到總體的40%，存在大量置業(yè)目的為非投機(jī)性質(zhì)的休閑度假或自住客戶昆明市個(gè)人購(gòu)買商品住房占市

8、民所購(gòu)商品住房銷售額的以上，居民私有住房的比例已達(dá)到以上，在本地消費(fèi)群體主導(dǎo)的情況下，外地消費(fèi)者亦開始大量涌入，年市域外購(gòu)房者約占，外地消費(fèi)者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的重要力量。昆明樓市也已經(jīng)成為一個(gè)面對(duì)國(guó)內(nèi)為主的區(qū)域市場(chǎng)。2004年省內(nèi)州市及省外購(gòu)房者占昆明房屋交易量的40，其中省內(nèi)州市占25，外省購(gòu)房者占15。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過(guò)來(lái)，外省購(gòu)房者占22%，省內(nèi)各州市購(gòu)房者退居16%，雙方“互調(diào)”了位置。 昆明市已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“候鳥式置業(yè)”的又一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點(diǎn)和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標(biāo)，把昆明建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內(nèi)外

9、投資人士，外地人到昆明購(gòu)房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。昆明的很大部分購(gòu)房群體主要還是購(gòu)房自住，投機(jī)炒房者很少。據(jù)調(diào)查，在炒房的主要行為中，炒認(rèn)購(gòu)卡號(hào)的行為約占，投資性購(gòu)房比例在以內(nèi) 。休閑度假、自住目的置業(yè)非本地置業(yè)者比例高從未來(lái)的供應(yīng)上看，昆明市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶后續(xù)大盤的供應(yīng)量充足：世博生態(tài)城：占地5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。新亞洲體育城：占地2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。世紀(jì)新城：占地3500畝，目前銷售80%多。滇池衛(wèi)城：占地2500畝，分多期開發(fā)。未來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃：昆

10、明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi)90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè)90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。2007年商品房建設(shè)面積500萬(wàn)平米，經(jīng)濟(jì)適用房40萬(wàn)平米。2008年、2009年商品房建設(shè)建筑面積500萬(wàn)平米，2010年商品房建筑面積542萬(wàn)平米。整個(gè)五年規(guī)劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模12894畝，折合860公頃。從2007年開始平均每年商品房土地供應(yīng)3000畝。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征總結(jié)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已形成以城市中心為核心三個(gè)基礎(chǔ)不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的

11、主要供應(yīng)區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產(chǎn)市場(chǎng)核心區(qū)域城市房地產(chǎn)板塊初步形成昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求遠(yuǎn)大于與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘?，主要由于本地居民?duì)于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場(chǎng)需求；同時(shí)宜人的環(huán)境吸引了大量外來(lái)人口，非本地購(gòu)房者占比高，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)潛力。內(nèi)外需求拉動(dòng)強(qiáng)勁市場(chǎng)潛力巨大受房地產(chǎn)政策調(diào)整影響，2004年以來(lái)昆明房地產(chǎn)投資與銷售大幅度上升，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)從宏觀上看處于健康的快速增長(zhǎng)階段。行業(yè)大勢(shì)處于健康發(fā)展階段昆明市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時(shí)根據(jù)與房地產(chǎn)市

12、場(chǎng)發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)的分析，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。未來(lái)供應(yīng)持續(xù)旺盛市場(chǎng)發(fā)展空間大市場(chǎng)處于階段性盤整期受07年以來(lái)宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房?jī)r(jià)有所回落，受此影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)較重，持幣待購(gòu)現(xiàn)象較普遍。.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 宏觀環(huán)境第二部分 競(jìng)爭(zhēng)第三部分 自身 用地條件 景觀分析第四部分 客戶第五部分 定位第六部分 案例借鑒第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加第八部分 營(yíng)銷第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料。一.昆明獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析昆明市低密度市場(chǎng)分類根據(jù)價(jià)值資源及其在市場(chǎng)上的不同表現(xiàn),可以將昆明市

13、低密度市場(chǎng)分為三類。成熟板塊內(nèi)項(xiàng)目板塊外項(xiàng)目特殊資源（高爾夫、溫泉）項(xiàng)目板塊價(jià)值包含自然資源價(jià)值/城市價(jià)值等土地成本價(jià)值/自然資源價(jià)值/產(chǎn)品價(jià)值高爾夫、溫泉價(jià)值依托具有完善的配套與市政設(shè)施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價(jià)值形成點(diǎn)式分布。依托高爾夫設(shè)施資源，位于高爾夫球場(chǎng)內(nèi)或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。位于昆明主城內(nèi)，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認(rèn)知度高、滇池板塊、世博板塊。位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠(yuǎn)郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認(rèn)知度低。位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場(chǎng)、安寧溫泉小鎮(zhèn)。第一居所、城市別墅。第

14、二居所，郊區(qū)別墅，近郊項(xiàng)目可兼作第一居所與第二居所。第二或第三居所，休閑度假。少量獨(dú)棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。獨(dú)棟相對(duì)較多，聯(lián)排、洋房等。多為獨(dú)棟別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過(guò)200平米。獨(dú)棟價(jià)格在1500020000，總價(jià)在5001000萬(wàn)；聯(lián)排價(jià)格1000015000。獨(dú)棟價(jià)格在500010000，總價(jià)在200500萬(wàn)，聯(lián)排價(jià)格在400070000。高爾夫項(xiàng)目獨(dú)棟別墅價(jià)格在15000元/以上，離市中心越近價(jià)格越高，溫泉項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低。極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城。西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大

15、知城、世林國(guó)際、智者的山丘。春城高爾夫、陽(yáng)光高爾夫、滇池高爾夫、溫泉山谷。分類價(jià)值資源產(chǎn)品區(qū)域價(jià)格代表項(xiàng)目功能特征昆明市在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目地址獨(dú)棟別墅面積（ ）價(jià)格（元/）西山別墅三期西山區(qū)國(guó)家森林公園碧雞關(guān)立交橋旁252495 10000海韻楓丹海埂度假區(qū)紅塔西路18號(hào)345.05 、388.68 、394.32 、400.71 、514.18 17000-20000野鴨湖雙龍鄉(xiāng)天生壩野鴨湖度假區(qū)377.91、427.5、481.29、512.0350006000嶺東紫郡昆明市東郊石安公路旁386 、429 、497 、495 13000世林國(guó)際官渡區(qū)昆明市東郊石安公路旁（果林湖西岸）

16、 34049878009500極少墅西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處39721000萬(wàn)輝星城昆明市太平新區(qū)290 、300 8000-9300昆明市即將推出獨(dú)棟別墅項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目地址規(guī)模獨(dú)棟面積推出時(shí)間智者的山丘盤龍區(qū)金殿水庫(kù)七公里處獨(dú)棟400套150200 （經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟）預(yù)計(jì)2008年5月世博生態(tài)城三期云嶺鄰里 盤龍區(qū)昆明世博園旁總400戶，包括多層公寓、雙拼、聯(lián)排和少量獨(dú)棟別墅300600 預(yù)計(jì)2008年5月 村上春墅富民縣大營(yíng)鎮(zhèn)成器墩村昆明西北23公里的螳螂川與昆祿公路交界處 占地107畝，包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排300500 預(yù)計(jì)2008年5月恒大金碧天下安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總建筑面積：38萬(wàn)

17、，一期約1380戶包括別墅、小高層，其中獨(dú)棟別墅28棟190260 預(yù)計(jì)2008年9月項(xiàng)目容積率密度綠化率建筑風(fēng)格建筑類型世博生態(tài)城0.3520%69現(xiàn)代簡(jiǎn)約獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓滇池衛(wèi)城(微風(fēng)島)0.62040.5%西班牙、現(xiàn)代簡(jiǎn)約別墅海韻楓丹0.5934%52%歐陸經(jīng)典獨(dú)棟、雙拼野鴨湖0.4/70%現(xiàn)代簡(jiǎn)約三期為獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼智者的山丘0.55/61%歐陸經(jīng)典獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加萬(wàn)輝星城1.07/47.32%法式獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層極少墅0.628.6%56.4現(xiàn)代簡(jiǎn)約獨(dú)棟、疊加、聯(lián)排、雙拼、嶺東紫郡0.28/60%歐陸經(jīng)典獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加金家大院0.36/70%獨(dú)棟滇池高爾夫

18、0.48/62.2%現(xiàn)代簡(jiǎn)約獨(dú)棟高天流云0.2918%70%北美加州獨(dú)棟62昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析昆明有獨(dú)棟別墅的純別墅樓盤容積率在0.280.6之間，最高為滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島）、極少墅為0.6，主要是這兩個(gè)別墅樓盤不是純別墅樓盤，有一些洋房和疊加別墅產(chǎn)品。最低為嶺東紫郡為0.28,其次為高天流云為0.29,其建筑密度僅為18%,舒適度、品質(zhì)均較高。昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目容積率分析昆明有獨(dú)棟別墅的純別墅樓盤綠化率在40.05%70%之間，集中在50%60%之間，野鴨湖、金家大院、高天流云的綠化率均為70%，舒適度較高。昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目綠化率分析昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析在所調(diào)查的昆明獨(dú)棟別墅建

19、筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，其次是歐式建筑風(fēng)格。項(xiàng)目獨(dú)棟別墅面積（）海韻楓丹514.18、 300-500滇池衛(wèi)城254-263滇池高爾夫 361-486高天流云350-450 世博生態(tài)城300-600野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.03嶺東紫郡386、429、497、495世林國(guó)際340-498極少墅397萬(wàn)輝星城290、300智者的山丘150-200昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品面積分析昆明獨(dú)棟別墅面積最小150，最大600，主力面積集中在300500，除即將在今年5、6月推出的智者山丘項(xiàng)目為150200的經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品，其他均為適舒型獨(dú)棟300400，以及部分豪華型獨(dú)棟400以上。項(xiàng)

20、目獨(dú)棟別墅面積（ ）價(jià)格（元/）總價(jià)（萬(wàn)）西山別墅三期252-495 按均價(jià)10000元/ 252-495海韻楓丹345.05 、388.68 、394.32 、400.71 、514.18 17000-20000587-1028野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.0350006000189-307嶺東紫郡386、429、497、49513000501-643世林國(guó)際340-49878009500265-470極少墅39721000833萬(wàn)輝星城290、3008000-9300230-280西山別墅三期海韻楓丹500萬(wàn)700萬(wàn)600萬(wàn)300萬(wàn)200萬(wàn)野鴨湖800萬(wàn)900萬(wàn)10

21、00萬(wàn)以上總價(jià)極少墅400萬(wàn)嶺東紫郡世林國(guó)際萬(wàn)輝星城城市別墅郊區(qū)別墅昆明在售獨(dú)棟別墅價(jià)格分析昆明在售獨(dú)棟別墅價(jià)格分析昆明市在售獨(dú)棟別墅單價(jià)最低為野鴨湖50006000元/，單價(jià)最高為極少墅21000元/；城市獨(dú)棟別墅的主力價(jià)格區(qū)間為1700020000元/，郊區(qū)獨(dú)棟別墅的主力價(jià)格區(qū)間為70009000元/，只有城市獨(dú)棟別墅價(jià)格的一半左右；城市獨(dú)棟別墅的總價(jià)在5001000萬(wàn)，郊區(qū)獨(dú)棟別墅的總價(jià)在200500萬(wàn)，其主力價(jià)格區(qū)間在250350萬(wàn)；擁有高爾夫資源的獨(dú)棟別墅價(jià)格（如春城高爾夫15000元/）介于成熟板塊內(nèi)城市別墅與非成熟區(qū)域的郊區(qū)別墅之間，比城市獨(dú)棟別墅價(jià)格低，比郊區(qū)獨(dú)棟別墅價(jià)格高。昆

22、明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析項(xiàng)目面積（）價(jià)格（元/）產(chǎn)品附加值極少墅獨(dú)棟397獨(dú)棟2.1萬(wàn)/獨(dú)棟贈(zèng)送地下室196，海韻楓丹獨(dú)棟474511獨(dú)棟：680萬(wàn)（1.1-1.3萬(wàn)）贈(zèng)送花園面積300400野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.0350006000獨(dú)棟贈(zèng)送與建筑面積1：1的花園面積，部分雙車位嶺東紫郡386、429、497、49513000獨(dú)棟贈(zèng)送精裝修花園面積8001000、雙車庫(kù)、帶游泳池世林國(guó)際34049878009500贈(zèng)送1：0.81的花園面積，80120 地下室面積萬(wàn)輝星城獨(dú)棟：290、300獨(dú)棟：230280萬(wàn)（80009300）贈(zèng)送地下室70、及露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。茉莉唐

23、朝獨(dú)棟1套250年后推出，具體價(jià)格未定獨(dú)棟贈(zèng)送地下室100，下沉式庭院一層中庭院二層露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【野鴨湖】野鴨湖產(chǎn)品附加值主要是下沉式庭院、一層中庭院，二層多個(gè)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，野鴨湖獨(dú)棟別墅：D戶型，建筑面積259.92昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【萬(wàn)輝星城】萬(wàn)輝星城，獨(dú)棟別墅：S1戶型，建筑面積297.73萬(wàn)輝星城產(chǎn)品附加值主要是大型室外門廊、下沉式庭院、一層私家游泳池，二層多個(gè)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，地下室不算建筑面積，贈(zèng)送地下室面積73.28,通風(fēng)采光俱佳，產(chǎn)品附加值較高。贈(zèng)送地下室面積73.28私家游泳池露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)地下室雙車庫(kù)、儲(chǔ)藏室9C戶型，面積486.15,7室4廳6衛(wèi)，入戶前廳屋頂平臺(tái)

24、花園客廳使用面積43獨(dú)立主臥區(qū)、帶雙步入式更衣間昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【滇池高爾夫】一層平面閣樓層平面二層平面24#戶型建筑面積：359.01，4室5房2廳4衛(wèi)（帶游泳池）花園面積：760（1：2.12）雙層挑高客廳贈(zèng)送閣樓用作書房昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【高天流云】獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【智者的山丘】經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟，G戶型，面積179，3房2廳3衛(wèi)中庭院，可改成兩間房雙層挑高客廳車庫(kù)前中后多重院落設(shè)計(jì)；通風(fēng)采光俱佳；功能緊湊，小面積大感受露臺(tái)、空中庭院三層獨(dú)立主臥區(qū)昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【小結(jié)】獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分為三種：經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟（面積在150300），舒適型獨(dú)棟（面積在300400），豪華型獨(dú)棟（400以上）。

25、昆明市經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟比較少，目前僅有即將在6月份推出的智者的山丘，500600豪華型獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)比較少。昆明前幾年的獨(dú)棟別墅如高天流云、西山別墅三期均比較封閉，與外界溝通的大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、中庭花園、屋頂花園、大幅落地玻璃窗及其他過(guò)渡空間、灰空間均比較少，2007年以后新出的產(chǎn)品在這方面均有較大改進(jìn)，如萬(wàn)輝星城、野鴨湖、極少墅等。獨(dú)棟別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，即其品質(zhì)重點(diǎn)體現(xiàn)在：身份的標(biāo)簽：每戶外立面、戶型均是唯一的，擁有私家碼頭、私家果嶺、私家泳池；花園贈(zèng)送面積：大多在1：1以上，有些達(dá)到1：2（如高天流云、嶺東紫郡）；產(chǎn)品附加值：贈(zèng)送地下室或半地下室、閣樓、大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、室外門廊，多重庭院（前院、后院

26、、內(nèi)院、側(cè)院、入戶院、空中庭院等）；尊貴、闊綽的尺度空間：大面積雙層挑高中庭、舒適型獨(dú)棟客廳在40以上，面寬在6米以上；大面積獨(dú)立主臥區(qū)，舒適型獨(dú)棟主臥區(qū)（含衣帽間、主衛(wèi)生間）在50以上，面寬在6米以上；特殊的功能空間：多廳（客廳與家庭廳分離），多衛(wèi)生間，增加一些保姆房、工人房、視聽室、健身房、儲(chǔ)藏室、酒窖等。昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【小結(jié)】樓盤名稱廣告語(yǔ)舉例推廣主題、主推賣點(diǎn)主訴求點(diǎn)嶺東紫郡多數(shù)風(fēng)景可以人造，半山坡地例外自從視野里有了GOLF果嶺這玩意兒坡地、半山創(chuàng)意別墅生態(tài)、森林、山地滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島）味道建筑，簡(jiǎn)單生活天生王者基因，天生鹿港品非主流一群的居所高爾夫水岸別墅、島居別墅高爾夫景觀

27、、島嶼規(guī)劃同德極少墅純粹的建筑只獻(xiàn)給極少數(shù)人景中景的典范風(fēng)情地下室，理想生活，廣度延展滇池.純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀滇池地段、園林景觀、產(chǎn)品附加值海韻楓丹海韻楓丹送你北京看奧運(yùn)“親情別墅”受寵別墅生活鑒賞與奧運(yùn)親情贈(zèng)送社區(qū)親情、成熟社區(qū)親情文化昆明獨(dú)棟別墅樓盤營(yíng)銷推廣主訴求點(diǎn)分析樓盤名稱廣告語(yǔ)舉例推廣主題、主推賣點(diǎn)或訴求要點(diǎn)主訴求點(diǎn)野鴨湖緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰(shuí)都不例外，上月，每10位惦記別墅的人就有5位選擇了緯度別墅山林里生長(zhǎng)的房子生態(tài)、野趣假日小鎮(zhèn)緯度別墅村上春墅稀世原鄉(xiāng)絕色情懷大宅景觀美學(xué)4500平米綠地景觀園林東元山谷6000平米山泉水景、1：2每戶贈(zèng)送私家花園，山泉、水景、庭院

28、、園林智者的山丘46萬(wàn)知識(shí)分子的圈子，1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅1000棟緩坡地組院住宅，客戶、產(chǎn)品茉莉唐朝上帝造人？時(shí)間造物，高科技造別墅高技技產(chǎn)品高科技產(chǎn)品昆明獨(dú)棟別墅樓盤營(yíng)銷推廣主訴求點(diǎn)分析昆明獨(dú)棟別墅樓盤營(yíng)銷推廣主訴求點(diǎn)分析類別代表樓盤生態(tài)環(huán)境、山水資源嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、園林景觀同德極少墅、村上春墅特色資源（溫泉、高爾夫）滇池衛(wèi)城產(chǎn)品茉莉唐朝、同德極少墅、滇池衛(wèi)城地段同德極少墅、社區(qū)親情海韻楓丹生活方式野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德極少墅（只為極少數(shù)人）其他野鴨湖（緯度別墅）城市別墅大多以地段、產(chǎn)品、園林為主訴求點(diǎn)，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫

29、泉為主訴求點(diǎn)，集中在客戶購(gòu)買別墅的主要驅(qū)動(dòng)因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點(diǎn)，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。二.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)恒大地產(chǎn)金碧天下本項(xiàng)目萬(wàn)輝星城項(xiàng)目周邊超級(jí)大盤有2個(gè)，在售的為萬(wàn)輝星城，即將出售的為金碧天下。項(xiàng)目名稱恒大-金碧天下項(xiàng)目總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商恒大鑫源(昆明)置業(yè)有限公司地理位置安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總占地面積9500畝總建筑面積38萬(wàn)物業(yè)類型別墅、小高層住宅總套數(shù)一期約1380戶價(jià)格洋房3000以上（精裝修）別墅7500以上物管費(fèi)/銷售率目前沒有售賣使用率/戶型面積區(qū)間77206暢銷戶型/開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2008年9月入住時(shí)間2009年底綠化率/容積

30、率/建筑密度/停車位/電話/交付標(biāo)準(zhǔn)小高層精裝修、別墅物業(yè)設(shè)施會(huì)所、娛樂中心、休閑中心、運(yùn)動(dòng)中心、會(huì)展中心等周邊配套目前沒有形成配套推廣主題/營(yíng)銷手段/該項(xiàng)目位于安寧市以東太平開發(fā)區(qū)，處于以昆明市為中心的第二圈層。項(xiàng)目是集酒店、會(huì)議、會(huì)展、飲食、娛樂、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。擬規(guī)劃總用地面積9500畝，總建筑面積約320萬(wàn)，預(yù)計(jì)投資85億元，計(jì)劃8年建成。計(jì)劃每年竣工并銷售旅游度假住宅38萬(wàn)，年銷售額15億元以上。住宅生活區(qū)體育運(yùn)動(dòng)區(qū)商務(wù)休閑娛樂活動(dòng)區(qū)教育生活區(qū)規(guī)劃分析金碧天下體量巨大，為超級(jí)大盤，開發(fā)周期較長(zhǎng)。其每年竣工近38萬(wàn)的旅游度假住宅對(duì)我們項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅。

31、高爾夫球場(chǎng)五星級(jí)酒店娛樂中心運(yùn)動(dòng)中心配套物業(yè)配套物業(yè)面積白金五星級(jí)酒店，總建面197000會(huì)議中心， 總建面8500 會(huì)展中心分二期建設(shè)總建面100000 飲食中心，總建面10000 康檢中心， 總建面3000 娛樂中心， 總建面6600 運(yùn)動(dòng)中心，總建面12700 ；商業(yè)中心， 總建面3200 18棟高爾夫球場(chǎng)1250畝會(huì)館面積5000 青少年游樂場(chǎng)， 占地100畝文化教育配套， 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 總建面30000 ，占地150畝配套分析飲食中心會(huì)議中心做為超級(jí)大盤，金碧天下的配套設(shè)計(jì)十分完善，但其建設(shè)周期也較長(zhǎng)，因此我們有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱萬(wàn)輝星城總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商昆明萬(wàn)輝房地產(chǎn)開發(fā)

32、有限公司地理位置昆明市安寧太平新區(qū)總占地面積2800畝住宅建筑面積2243587物業(yè)類型多層、洋房、疊加、聯(lián)排及獨(dú)棟別墅住宅總套數(shù)16290戶價(jià)格多層均價(jià)2800元洋房均價(jià)3200疊加聯(lián)排均價(jià)5000-7000聯(lián)排別墅均價(jià)9000物管費(fèi)多層1元、洋房1.5元,別墅2.3元銷售率目前推出物業(yè)銷售35%使用率/戶型面積區(qū)間60-300暢銷戶型70-150開盤時(shí)間入住時(shí)間綠化率38%容積率1.14建筑密度21.4%停車位12475個(gè)電付標(biāo)準(zhǔn)毛壞物業(yè)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)部有商業(yè)街、中學(xué)、小學(xué)周邊配套目膠沒有形成配套推廣主題200萬(wàn)平米自由之城營(yíng)銷手段戶外、電視、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)

33、銷、活動(dòng)營(yíng)銷物業(yè)類型 單價(jià)區(qū)間（元/ m2 ） 總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)） 退 臺(tái) 2500 1932 多 層 2500 3341 公 寓 2500 1631 獨(dú) 棟 11000 聯(lián) 排 3500 5859 寬 景 3700 7576 合 院 3700 6271 L 型 3700 7779 街 墅 3900 無(wú)萬(wàn)輝星城一次開盤價(jià)格區(qū)間房交會(huì)期間萬(wàn)輝星城開始進(jìn)行價(jià)格測(cè)試，測(cè)試均價(jià)起價(jià)為4000元，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天公布價(jià)格聯(lián)排3500元，低于測(cè)試均價(jià)。萬(wàn)輝星城樣板園區(qū)總盤值共2.6億，開盤供盤量為1.2億，成交5900萬(wàn)。本次開盤主要以測(cè)試市場(chǎng)和奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)為目的，開盤供貨的物業(yè)類型齊全，大部分物業(yè)供盤量在50%以上

34、，多層和公寓的供盤量達(dá)到100%。退臺(tái)洋房供盤量較大，成交率較高，成交金額占到總成交金額的31%。萬(wàn)輝星城為全現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品線齊全，洋房供貨量較大。推盤策略類型供盤量成交量均價(jià)套均價(jià)（萬(wàn)）供盤值成交盤值總盤值各物業(yè)成交率各成交物業(yè)占總成交盤值比退臺(tái)847025002621830523181921034054240083.33%31%多層32272500361142050096360471142050077.14%16%公寓60325002112456975622848124569754.29%1%獨(dú)棟5011000320211530000423060000.00%0%聯(lián)排40103500582

35、323880058097003253432025.00%10%寬景1414370075105671861056718758119526100.00%18%合院108370065646599651727971551839280.00%9%L型00370077002778751800街墅13133900709109269910926919619964100.00%15%合計(jì)2711451193890845910995126030559549.51%100%洋房與創(chuàng)新產(chǎn)品的銷售情況較好。退臺(tái)洋房與多層洋房的成交比例分別為83%、77%；合院別墅成交80%，而寬景別墅與街墅成交比例達(dá)到100%。聯(lián)排產(chǎn)

36、品與創(chuàng)新性類別墅單價(jià)相同，導(dǎo)致產(chǎn)品沒有鮮明特點(diǎn)，不能充分吸引客戶，成交比例為25%。獨(dú)棟別墅的面積較大，單價(jià)、總價(jià)較高，所以沒有成交。公寓的面積較小，功能性較差，成交率低。各物業(yè)成交分析客戶在購(gòu)買該項(xiàng)目物業(yè)類型時(shí)，因其單價(jià)較低，主要以面積較大物業(yè)為主，將其作為提升居住品質(zhì)的第二居所。本次推貨約990套獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅約300套，已賣200多套洋房約600套，總體銷售率80萬(wàn)輝星城于1月12日再次開盤，銷售價(jià)格依然維持上次開盤價(jià)，銷售情況較好。二次開盤物業(yè)類型均價(jià)多層2800元/平米洋房3200元/平米疊加聯(lián)排5000-7000元/平米聯(lián)排別墅9000元/平米項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（

37、萬(wàn)平米）上城名筑4 8天華苑17.37 28.99麗景嘉園12.32 19.32西苑馨園4.516.5江東天然居11 18.49萬(wàn)輝星城186.67 224.36恒大金碧天下633.37 320保利安寧項(xiàng)目16.08 19.21-28.81總 計(jì)885.32644.87-654.47目前安寧市場(chǎng)開發(fā)占地面積885.32萬(wàn)平米，開發(fā)總建筑面積約654.47萬(wàn)平米，整體供應(yīng)量大，市場(chǎng)消化力不足。市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，如要贏得市場(chǎng)就要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，做高品質(zhì)物業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)12006年安寧城市的重新規(guī)劃，小城鎮(zhèn)發(fā)展加速，市場(chǎng)土地放量過(guò)大，未來(lái)幾年安寧房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；從金碧天下和萬(wàn)輝星城的推盤策略

38、來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)房銷售時(shí)代；郊區(qū)大盤形成較高威脅，需要通過(guò)精準(zhǔn)的推盤策略回避與其正面交鋒；太平新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度迅猛，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，產(chǎn)品的差異化定位將決定項(xiàng)目的成敗。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)2.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 宏觀環(huán)境第二部分 競(jìng)爭(zhēng)第三部分 自身 用地條件 景觀分析第四部分 客戶第五部分 定位第六部分 案例借鑒第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加第八部分 營(yíng)銷第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算一.用地分析四期用地基本情況210M370M362M584M368M用地面積:294.83畝(196553.14平米)最高點(diǎn)高程:2018最低點(diǎn)高程:1949 H:69米五期用地基本情況127M47M74M85M580M用地

39、面積:63.79畝(42526.62平米)最高點(diǎn)高程:1980最低點(diǎn)高程:1955 H:25米六期用地基本情況108M51.5M242M598M52.1M120M80M165M97.5M316MA地塊:用地面積:84.37畝(56246.6平米)最高點(diǎn)高程:2000最低點(diǎn)高程:1960 H:40米B地塊:用地面積:31.05畝(20700.0平米)最高點(diǎn)高程:2043最低點(diǎn)高程:2006 H:37米C地塊:用地面積:28.54畝(19026.6平米)最高點(diǎn)高程:2035最低點(diǎn)高程:2005 H:30米四期用地剖面分析AA-A剖面圖I-I剖面圖II-II剖面圖IAIIIIII-I剖面為橫向地形斷

40、面，研究坡度變化,判斷取景及道路布局的形式.其中,1986到2000高程為陡坎,坡度變化較大。II-II為南北向剖面，研究地勢(shì)變化，思考建筑間距影響。A-A剖面為陡坎較集中的區(qū)域, 平均坡度tg14.5 =0.26, H:40地形條件較差。 。五期用地剖面分析I-I剖面圖I-I為橫向剖面，該地塊地勢(shì)變化較小,地塊較平整,高程沿湖面遞減。III-I剖面：平均坡度：tg9=0.16 H:20M。六期用地剖面分析A地塊:I-I剖面圖II-II剖面圖I-I剖面：平均坡度：tg8 =0.14H=20米II-II剖面：平均坡度:tg14 =0.25 H=37.5米IIIIII。六期用地剖面分析B地塊:I-

41、I剖面： 平均坡度：tg6.8 =0.12 H:37.5I-I剖面圖I-I為縱向最長(zhǎng)邊剖面，研究山勢(shì)變化情況。II。六期用地剖面分析C地塊:I-I剖面圖I-I剖面：平均坡度：tg18.8 =0.34 H:35MIII-I剖面山勢(shì)變化較大,坡度較陡, 超出車輛上行最大坡度,車輛通行困難,地形條件較差。四期用地進(jìn)入性分析大壩三期四期用地與四期地塊相接的部分有大壩及西山別墅三期地塊，其余為林地大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，車行進(jìn)入性差結(jié)論：四期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅三期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入四期地塊一期二期五期用地進(jìn)入性分析與五期地塊相接的部分有大壩及西山別墅一期地塊，其余為臨水林地大壩方向禁止機(jī)

42、動(dòng)車輛通行，車行進(jìn)入性差結(jié)論：五期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅一期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入五期地塊五期用地大壩水庫(kù)一期六期用地進(jìn)入性分析用地A用地用地林地林地小水庫(kù)大水庫(kù)1985高程1962高程1950高程1965高程1989高程2018高程2032高程2005高程A:124MB:98MC:102MD:257ME:142MA段高差15米,坡度tg6.8 =0.12.B段高差4米,坡度tg2.3=0.04C段高差33米,坡度tg18=0.32D段高差70米,坡度tg15=0.27E段高差43米,坡度tg16.7=0.3結(jié)論：除A,B段外,其余坡度較大,車輛通行困難.地塊邊界高程地塊間最低點(diǎn)高程。二

43、.景觀分析項(xiàng)目資源：大面積山體/一座水庫(kù)/保護(hù)性開發(fā)項(xiàng)目位置滇池片區(qū)周邊山水資源豐富，緊鄰西山國(guó)家森林公園，地塊旁有一座水庫(kù)及大面積濕地，森林資源豐富。西山國(guó)家森林公園項(xiàng)目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，植被茂盛，空氣良好；有水庫(kù)一座；內(nèi)部有少量墳?zāi)?。?xiàng)目地塊森林茂密，主要以山巒和坡地為主；地塊優(yōu)勢(shì)分析：地塊內(nèi)部起伏的坡地地形，適合高端山地別墅的建設(shè)，依山而建可相應(yīng)降低建設(shè)成本。地塊總體落差明顯，同時(shí)森林覆蓋茂密，具備優(yōu)良的山景資源。有一定的自然水資源。地塊現(xiàn)狀景觀價(jià)值分析地塊東側(cè)及南側(cè)有山景，北側(cè)有水景，西側(cè)為萬(wàn)輝星城及西山別墅三期；地塊東側(cè)有大面積水域及山景，西側(cè)為戒毒所及油庫(kù)；地塊東

44、側(cè)及北側(cè)山景，南側(cè)及西側(cè)大面積水景；地塊由于地勢(shì)較高，視野非常開闊，四面山景，一面水景；地塊地勢(shì)較高，四面山景，西南側(cè)可遠(yuǎn)觀水景。地塊景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，其中和優(yōu)勢(shì)較大。.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 宏觀環(huán)境第二部分 競(jìng)爭(zhēng)第三部分 自身 用地條件 景觀分析第四部分 客戶第五部分 定位第六部分 案例借鑒第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加第八部分 營(yíng)銷第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算滇池板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型客戶群海韻楓丹獨(dú)棟別墅雙拼別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產(chǎn)在2000萬(wàn)左右的娛樂界成功人士、少量政府官員。滇池衛(wèi)城聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅洋房煤礦老板居多、娛樂明星居多、省外營(yíng)銷推廣公司的老板滇池南郡獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別

45、墅（4層，每2層一戶）公司白領(lǐng)高收入人群、私企煤礦、重金屬礦老板40-60歲滇池時(shí)光獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅餐飲、娛樂界40-60歲商人、公檢法政府公務(wù)員滇池高爾夫獨(dú)棟別墅多層公寓70%本地大型企業(yè)老板、經(jīng)理人，喜歡高爾夫，外省外籍人士較多列儂溪谷聯(lián)排別墅城市中高收入者律師、財(cái)務(wù)等職業(yè)，昆明省內(nèi)客戶居多地州餐飲老板，也有少量省外投資者，知識(shí)層次較高人群萊濛別墅獨(dú)棟別墅南市區(qū)煙、酒等副食品供應(yīng)商，策劃代理企業(yè)老板香檳小鎮(zhèn)聯(lián)排別墅景觀洋房職業(yè)經(jīng)理人、司法部門政府官員、公務(wù)員、極少墅獨(dú)棟別墅疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅未開盤客戶分析世博板塊客戶分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型客戶群世博生態(tài)城獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅私營(yíng)企業(yè)

46、主公園道一號(hào)聯(lián)排別墅疊加別墅（僅有六套）私營(yíng)企業(yè)主高天流云獨(dú)棟別墅（57套）每套戶型不相同政府高級(jí)公務(wù)員，私營(yíng)企業(yè)主，上市公司CEO，礦老板茉莉唐朝未定未開盤百大博園世家獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板晨曦街洋房疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅多層建筑行業(yè)老板、果林湖板塊客戶分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型客戶群嶺東紫郡獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅港、澳、臺(tái)在昆明做餐飲、旅游生意的人居住，資產(chǎn)在2000萬(wàn)左右的娛樂界成功人士、少量政府官員，昆明地區(qū)農(nóng)業(yè)廳等公務(wù)員，及收入較高的白領(lǐng)，或高層管理人員。世林國(guó)際別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅廣東、港、澳、臺(tái)在昆明做服裝、裝飾材料生意的老板，在昆明從事高新技術(shù)軟件開發(fā)的高管人群

47、，省外營(yíng)銷推廣公司的老板。西亞山莊獨(dú)棟別墅50%候鳥置業(yè)群購(gòu)買夏冬自己居住，其他時(shí)間交由物業(yè)公司管理或出租，50%昆明本地人。昆明購(gòu)買別墅客戶總體特征相對(duì)于一線城市公務(wù)員低調(diào)的生活方式有所不同，昆明購(gòu)買別墅的客戶有相當(dāng)大的一部分為公務(wù)員；特征三高爾夫別墅的客戶以外省市酷愛高爾夫運(yùn)動(dòng)的人士為主；特征二特征一主要客戶為大型企業(yè)老總，礦主及政府高級(jí)公務(wù)員；從昆明別墅的入住率情況看，購(gòu)買昆明別墅的人群中，投資客占相當(dāng)比例。特征四.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 宏觀環(huán)境第二部分 競(jìng)爭(zhēng)第三部分 自身 用地條件 景觀分析第四部分 客戶第五部分 定位第六部分 案例借鑒第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加第八部分 營(yíng)銷第九部分

48、經(jīng)濟(jì)測(cè)算云南將成為東盟的橋頭堡，昆明將成為東南亞的休閑度假中心，太平奧林匹克小鎮(zhèn)將成為新興高端旅游區(qū)域。四大支撐點(diǎn)：中國(guó)在東南亞的經(jīng)濟(jì)地位；云南是東盟的橋頭堡；昆明良好的氣候，豐富的旅游資源；太平鎮(zhèn)確定為60個(gè)旅游小鎮(zhèn)之一。定位的背景一第三富人區(qū)西山獨(dú)有的自然資源，太平新區(qū)特有的地理位置以及太平新區(qū)奧林匹克小鎮(zhèn)的確定，都使該區(qū)域擁有了富人區(qū)的基本特征，隨著西山別墅產(chǎn)品升級(jí)，萬(wàn)輝星城項(xiàng)目的逐漸成熟以及金碧天下的休閑度假社區(qū)的定位，太平已經(jīng)初步形成昆明第三富人區(qū)的雛形，未來(lái)隨著區(qū)域產(chǎn)品的整體升級(jí)，該區(qū)域必將成為云南乃至東南亞的富人休閑度假樂園。定位的背景二太平第三富人區(qū)世博第二富人區(qū)滇池第一富人區(qū)

49、定位的背景三項(xiàng)目所在地優(yōu)美的山水資源形象定位一世界頂級(jí)會(huì)所水生態(tài) 活別墅灣區(qū)富貴生活法權(quán)時(shí)代豪宅東南亞層峰階層總部 - -中國(guó)昆明.半山湖景度假天堂定位的支撐點(diǎn)在哪里？湖濱灣區(qū)生活是？從中東的石油富豪到硅谷的科技新貴再到好萊塢的國(guó)際明星，濱海灣區(qū)從來(lái)都是他們的最愛。把時(shí)間花費(fèi)在海濱步道、游船碼頭、有些成就感的海釣，或者干脆邀請(qǐng)朋友們?cè)谧约旱母郀柗蚯驁?chǎng)揮桿，亦可以在自家濕地公園領(lǐng)略各種珍惜鳥類以及享受私家濱海浴場(chǎng)拋開繁喧的城市，似乎僅僅一山之外的灣區(qū)世界，寧?kù)o的海、私密的領(lǐng)地和同樣悠閑的住者；自由的心境，灣區(qū)生活尤如悠長(zhǎng)假期（Long vacation), 在這個(gè)劍拔弩張的時(shí)代，因?yàn)橛辛藶硡^(qū)物業(yè)

50、，你才可以換一種方式生活，換一種觀念生活。灣區(qū)生活，一種慢城（SLOW CITY）文化，承載“在家度假”的理念，迅速被世界富豪認(rèn)同并流行于國(guó)際。灣區(qū)生活是：世界級(jí)的居住潮流國(guó)際化生活典范CEO們反思中的向往灣區(qū)的自由與獨(dú)立有閑階層的特權(quán)尊貴的全新演繹最佳商務(wù)度假生活國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)淺水灣的秀麗景色,使它成為港島著名的高級(jí)住宅區(qū)之一,區(qū)內(nèi)遍布豪華住宅,其中包括香港巨商李嘉誠(chéng)、包玉剛的豪華私宅。這些依山傍水的建筑,構(gòu)成了淺水灣獨(dú)特的景區(qū),令人流連忘返。 香港淺水灣霍克灣區(qū)位于北島中東部地區(qū)，這里氣候溫和，面臨浩瀚的太平洋?；艨藶硡^(qū)地勢(shì)險(xiǎn)要，風(fēng)光明媚，盛產(chǎn)葡萄，有許多歷史悠久的葡萄園。 霍克灣區(qū)的內(nèi)

51、皮爾和哈斯丁斯有“雙子城”之稱。以現(xiàn)代的Art Deco風(fēng)格重建，游客可以漫步在內(nèi)皮爾的Art Deco大道上，欣賞世界聞名的獨(dú)特建筑風(fēng)格及藝術(shù)文化 。峽灣國(guó)家公園-號(hào)稱“世界第八大奇觀”，公園內(nèi)湖光山色，自然恬靜。 蒂阿瑙螢火蟲洞-奇幻幽深的溶洞內(nèi)生長(zhǎng)著許多螢火蟲，猶如繁星點(diǎn)點(diǎn)。 奇異島-斯圖爾特島人跡罕至，有如世外桃源，島上有野生的奇異島棲息，海岸風(fēng)光明媚。 新西蘭霍克灣區(qū) 雙海灣就像它的名字一樣原來(lái)是由KELTIE海灣和BLACKBURN海灣組成的，double bay雙灣豪宅，豪宅沿途海灣也是風(fēng)景如畫。那里的建筑充滿了地中海城鎮(zhèn)的氣氛。在雙水灣鳥瞰悉尼全景，悉尼城內(nèi)多為中世紀(jì)的古建筑，

52、在雙水灣看悉尼，見到的是一個(gè)風(fēng)光秀麗的海濱城市，城內(nèi)城外建筑風(fēng)格迥異，或許這正是澳大利亞多元文化的象征。雙水灣（DOUBLE BAY）玫瑰灣（ROSE BAY）悉尼雙水灣座落于小小半島上面臨蔚藍(lán)大西洋海濱的Sea Point是開普敦的高級(jí)住宅區(qū),從Sea Point到Clifton之間的美麗海濱公路旁，坐落著眾多古典的維多利亞式建筑、各種歐式別墅和現(xiàn)代化住宅樓。查爾斯王子和天皇巨星麥克爾.杰克遜的別墅也在其中。這里是最能代表開普敦美麗和魅力，也是開普敦房產(chǎn)最昂貴的地方。 開普敦灣區(qū)物業(yè) 案名定位四期案名：西山世家五期案名：森林原墅六期案名：西山峰境四期六期五期建筑風(fēng)格定位四期現(xiàn)代風(fēng)格特征：主張

53、“形式追隨功能”。反對(duì)過(guò)多的裝飾，并主張拋開歷史上已有的風(fēng)格和式樣，充分使用現(xiàn)代的材料和構(gòu)筑技術(shù)創(chuàng)造符合現(xiàn)代特征的建筑作品?，F(xiàn)代主義建筑多采用簡(jiǎn)單的幾何形體為構(gòu)圖元素，以不對(duì)稱布局，自由靈活，設(shè)計(jì)中追求非對(duì)稱的、動(dòng)態(tài)的空間。代表樓盤： 萬(wàn)科17英里現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、體塊感強(qiáng)成功案例：萬(wàn)科17英里同德極少墅建筑風(fēng)格定位五期歐式莊園木屋11棟單獨(dú)設(shè)計(jì)的木質(zhì)莊園式別墅。建筑風(fēng)格定位六期歐式古堡11座建筑風(fēng)格各異的古堡式別墅產(chǎn)品定位建筑類別及戶型面積定位四期150平米度假型小獨(dú)棟、400平米舒適型豪華獨(dú)棟五期600平米莊園型超低密度獨(dú)棟六期800平米企業(yè)會(huì)館型定制式別墅超低密度莊園式純獨(dú)棟別墅功能定位功能定

54、位企 業(yè) 會(huì) 館居 住 功 能度 假 功 能.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 宏觀環(huán)境第二部分 競(jìng)爭(zhēng)第三部分 自身 用地條件 景觀分析第四部分 客戶第五部分 定位第六部分 案例借鑒第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加第八部分 營(yíng)銷第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算長(zhǎng)城腳下的公社長(zhǎng)城腳下的公社 “長(zhǎng)城腳下的公社”是由SOHO中國(guó)有限公司攜亞洲地區(qū)的位著名建筑師設(shè)計(jì)建造的私人住宅性質(zhì)的當(dāng)代建筑博物館。這個(gè)項(xiàng)目旨在激發(fā)和鼓勵(lì)建筑師的創(chuàng)造性，并以此影響亞洲新一代的建筑師、開發(fā)商和消費(fèi)者。威尼斯建筑雙年展獲獎(jiǎng) 2002年9月，長(zhǎng)城腳下的公社應(yīng)邀參加威尼斯建筑雙年展，成為有史以來(lái)第一個(gè)受邀請(qǐng)參加威尼斯雙年展的中國(guó)建筑作品，而攜該作品來(lái)參展的

55、張欣也因其在本項(xiàng)目中的特殊貢獻(xiàn)被破例授予“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。 手提箱長(zhǎng)城腳下的公社手提箱設(shè)計(jì)構(gòu)思：堅(jiān)固平邊的箱匣，可供外出旅行時(shí)，用來(lái)放置個(gè)人物品等。建筑物，特指供家庭生活的場(chǎng)所-解讀家居生活的情趣機(jī)制。抱持著對(duì)典型住宅形象的懷疑，本案企圖重新思索親密感、隱私性、自發(fā)性與彈性的本質(zhì)。以無(wú)限想像及感官愉悅面為原則，提出一件滿足最大彈性空間要求的簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)。這個(gè)住宅的主要概念是階層的疊置。底層的機(jī)能如同一盅供給家庭基本配備與服務(wù)的容器，同時(shí)含括收納功能。隔間隱匿在樓板地景中，升起的同時(shí)也先指引了通往下層空間的門徑。上層空間設(shè)置一排可隨意升降的遮簾，形成室內(nèi)的次隔間系統(tǒng)。同樣的手法也出現(xiàn)在立面上，建

56、物的外殼以垂直層板組織層理。外層是一整圈全高的雙面玻璃折疊門，內(nèi)層則由簾柵組成開口矩陣。抽象的立面紋樣源于使用者導(dǎo)向的操作邏輯。兩者共同地塑造中介層。中間層是一個(gè)供住居、活動(dòng)或通行的重生的杰出的主樓層。配合外殼的活動(dòng)元件及非階級(jí)式的配置，空間可根據(jù)活動(dòng)性質(zhì)、住民數(shù)量、及個(gè)人對(duì)封閉性與隱私感的重視程度，輕易地被改變。除了必需的基本元件外，其他隔間皆可遁沒于空間之外。根據(jù)使用者的特定需求，一個(gè)變化的量體可以不費(fèi)力地從開放空間滑行到其他房間之中。這棟住宅位于ShuiGuan的Nangou谷中，基地朝北驟降，相對(duì)地使北側(cè)暴露。該地屬大陸溫帶型氣候，為了一攬萬(wàn)里長(zhǎng)城盛景并享有最大的日光照射，本建筑采南北

57、走向。也因此讓住宅中的每個(gè)重要空間，得以坐擁長(zhǎng)城美景。選擇權(quán)是奢華的必備條件之一。因此住宅提供多處同等重要的出入口，而房間則以個(gè)別的舒適感為考量，刻意區(qū)分。地板的形式可以讓人即刻聯(lián)聯(lián)想到華麗巡航艇的內(nèi)部，在輕松方便的原則下，充氣式家具為主要配備，與中層相同，利用隔間即得以解決大部分需求，而藉此減少家具的數(shù)量。此外，家具配合建筑可調(diào)性的特色，也都有可活動(dòng)的功能，僅使在建筑內(nèi)部扮演積極的角色。建筑師：香港張智強(qiáng) (建筑面積347 m2，4 間臥室) 俱樂部設(shè)計(jì)構(gòu)思：將景觀的概念從它原本與土地嚴(yán)苛的關(guān)聯(lián)中解放，并且將之放在傳統(tǒng)都市風(fēng)格中解讀，可能開啟探索超越科學(xué)疆界的現(xiàn)存特質(zhì)的機(jī)會(huì)。心中涌上一陣對(duì)本

58、案的執(zhí)行將可能將是人類無(wú)理意志的感慨。甚至是一些平房的遺跡都像是被偉大的自然擊倒而毀壞。我興奮地思考該如何在此作設(shè)計(jì)。從基地勘查回來(lái)后，首先想到說(shuō)自然元素應(yīng)該被保留，如石、樹木，甚至是一些既存的人造物也是。考慮基地以及其估據(jù)斜坡所需的最體，考慮量體該被切分?jǐn)?shù)個(gè)個(gè)別的部分以優(yōu)先設(shè)計(jì)虛空間。這是與自然溝通最好的方式，室內(nèi)外與虛體實(shí)體空間。被分割的最體將會(huì)融入環(huán)境與其經(jīng)房屋當(dāng)中。建筑做為景觀元素是這個(gè)設(shè)計(jì)的用意，它容納了相異的文化與不同的機(jī)能。所以在這里建筑并不是視覺的表現(xiàn)而是一個(gè)不同背景的人們可以與彼此以及自然會(huì)面溝通的場(chǎng)所。現(xiàn)有的自然與人造建筑以及人們共同創(chuàng)造新的景觀。我稱之為文化地景。長(zhǎng)城腳下

59、的公社俱樂部建筑師：韓國(guó)承孝相 ，可容納150人就餐。雙兄弟長(zhǎng)城腳下的公社雙兄弟設(shè)計(jì)構(gòu)思：在許多傳統(tǒng)中國(guó)繪畫中描繪的地景存在著自然與人造之間模棱兩可，這形成了本案的出發(fā)點(diǎn)，它位于水關(guān)山坡上，并以著名的人造物長(zhǎng)城為鄰，令人生畏的基地因其位置而有所啟發(fā)。住宅設(shè)計(jì)得與所處的自然涵構(gòu)密切的結(jié)合。當(dāng)?shù)氐氖淖鳛橹饕牧现?。住宅的量體是以一個(gè)較大的建筑物與一個(gè)羅小的附件小心的配置于山谷的基地當(dāng)中，兩者者是L字形，這有助于前述的結(jié)合。廚房與餐飲空間在小量體內(nèi)位于北側(cè)的陡崖邊，并且主建筑成45度角。這兩個(gè)建筑和北邊的懸崖包被一個(gè)稱得上安靜的庭園，在住宅中形成一個(gè)隱密親密的區(qū)域。階梯狀的木頭平臺(tái)像爬行動(dòng)物一般

60、爬過(guò)這個(gè)庭院，繞建筑一圈而后延伸到地景中。連結(jié)山谷與房子的小徑提供了休息與冥想的場(chǎng)所。并不像普通庭園圍閉的模式，它在各個(gè)方向都有特殊的開口穿透，讓雖然是置于內(nèi)部的庭園也可以一直與外部有視覺上的連接。這是本案形成其紋理，與自然環(huán)境共事肯借景的一個(gè)描述。建筑師：陳家毅 (477 m2，4間臥室) 竹屋長(zhǎng)城腳下的公社竹屋設(shè)計(jì)構(gòu)思：我們的第一個(gè)目標(biāo)是從長(zhǎng)城的禮俗中學(xué)習(xí)，我們時(shí)常受長(zhǎng)城從未是孤立物體的事實(shí)吸引。它綿延不斷著波浪起伏山脊的特質(zhì)是吸引我們性抩。對(duì)我們而言它是對(duì)有在環(huán)境中自我孤立傾向的建筑常例型式的評(píng)倫。所以我們的目的是企圖將長(zhǎng)城的此種特質(zhì)運(yùn)用到居住行為上。這樣一來(lái)房子被稱作墻而非房屋。至于材