最新-項(xiàng)目整合推廣提案_104PPT-PPT精品課件

1、龍澤地產(chǎn)營(yíng)銷以高度，為起點(diǎn)整合推廣提案濉溪嘉和御花園項(xiàng)目天帝所居，嘉和元年嘉和 御花園目錄一、分析地理位置分析人口分析經(jīng)濟(jì)狀況分析房產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1-4項(xiàng)目SWOD分析1-2優(yōu)勢(shì)分析1-5劣勢(shì)分析威脅分析1-2SWOD整合分析產(chǎn)品定位1-15項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目廣告表現(xiàn)1-4二、項(xiàng)目營(yíng)銷策略價(jià)值營(yíng)銷1-6活動(dòng)營(yíng)銷1-5渠道營(yíng)銷1-3體驗(yàn)營(yíng)銷1-4項(xiàng)目策略推廣策略提案1-7項(xiàng)目策略1-9媒體整合1-5價(jià)格策略1-3視覺傳播（擬稿）結(jié)束一、地理位置分析 濉溪縣概述濉溪縣位于安徽省北部，是淮北市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口10

2、6萬(wàn)。濉溪承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分濉溪環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國(guó)內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級(jí)開發(fā)區(qū)-濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，“七通一平”全面實(shí)現(xiàn)，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個(gè)以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺(tái)已經(jīng)構(gòu)建。“一條龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八

3、達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。 濉溪縣老城石板街乾隆湖風(fēng)景景區(qū)口子集團(tuán)三分廠淮北市六馬路寇灣汽車城未來(lái)公檢法司新址準(zhǔn)五星級(jí)酒店老城區(qū)人口密集區(qū)域濉河淮北治理段項(xiàng)目地理位置政區(qū)，商區(qū)，民區(qū)，綠化風(fēng)景區(qū)，雅韻悠然濉溪鎮(zhèn)人口狀況分析總?cè)丝?00多萬(wàn)，城市人口占總?cè)丝诒壤?2%。總戶數(shù)30余萬(wàn)。戶平均人口3.68人。濉溪鎮(zhèn)總?cè)丝?06563濉溪鎮(zhèn)人口圖表濉溪縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 濉溪縣舉全縣之力加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，在政策、資金、項(xiàng)目上加大對(duì)六馬路的傾斜力度，去年已完成1.69平方公

4、里起步區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)，今年基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)到3億元之多。 通過扎實(shí)開展“六馬路新區(qū)建設(shè)”活動(dòng)，努力推動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的裂變式發(fā)展，力爭(zhēng)2019年全縣新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入達(dá)5億元以上，新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)30家以上。 濉溪縣濉溪鎮(zhèn)乾隆湖，是一片優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，也是濉溪鎮(zhèn)的工業(yè)集中區(qū)和招商引資、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。去年以來(lái)，該鎮(zhèn)多渠道籌措資金，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金1000多萬(wàn)元，區(qū)內(nèi)“二縱三橫”主干道工程已經(jīng)完成，鋪設(shè)水泥路面6800米。園區(qū)供電、通信、綠化、排水等配套設(shè)施基本完成，初步具備了項(xiàng)目入駐條件。該鎮(zhèn)強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)集中區(qū)招商，重點(diǎn)引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目和牽動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)升級(jí)。目前，已入園項(xiàng)

5、目8個(gè)，總投資2.5億元以上，其中投資5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目2個(gè)。金沙紡織服裝有限公司已正式投產(chǎn)，淮北銀海紡織、威海漢江服飾、上海豪納利達(dá)制衣等項(xiàng)目正加緊建設(shè)。乾隆湖大酒店、紹興服裝紡織等一批項(xiàng)目正在洽談并達(dá)成初步投資意向。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濉溪縣中型以上樓盤共4家。分別為“濉溪鳳凰城”，“玉蘭花城”，“英倫城邦”，“領(lǐng)尚春城”。趨于形式，濉溪乃至淮北并沒有真正的高品質(zhì)樓盤。所謂的“品質(zhì)樓盤”無(wú)非是做做表面現(xiàn)象。與真品質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。從綠化形式到配套設(shè)施，從人文景觀到社區(qū)硬件，都沒有真正達(dá)到高品質(zhì)的目標(biāo)。有貨即有價(jià)，有房即有市是淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)雨打不變的定律。從2019年房產(chǎn)開發(fā)熱，在淮北這塊不

6、大不小的市場(chǎng)，基本就沒有所謂的“爛盤”。房?jī)r(jià)愈漲愈熱的局面一直保持至今。所以，我們要打造“真品質(zhì)大盤！”項(xiàng)目簡(jiǎn)介 濉溪縣嘉和御花園位于淮北市六馬路（環(huán)城東路于龍脊山路交叉口）。地理位置南臨乾隆湖風(fēng)景區(qū)（乾隆湖開發(fā)區(qū)）、濉溪古石板街，北近口子酒廠三分廠，縣公、檢、司、法新址。東面老濉河淮北治理段，寇灣汽車城。烈山濕地公園。西靠火車站、三堤口商貿(mào)區(qū)。項(xiàng)目中心為老城區(qū)居住中心，加上六路新區(qū)建設(shè)發(fā)展，該區(qū)將在1-3年內(nèi)發(fā)展成為濉溪縣新亮點(diǎn)。政區(qū)、商區(qū)、民區(qū)、風(fēng)景區(qū)于一體。再加上項(xiàng)目本身定位為高品質(zhì)皇家盛殿花園小區(qū)，定能成為淮北市、濉溪縣第一品質(zhì)樓盤！憶昔開元喧盛日 天下朋友結(jié)交情 眼界無(wú)窮世界寬 安得

7、廣廈千萬(wàn)間 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1-1項(xiàng)目名稱：濉溪鳳凰城 項(xiàng)目地址：開發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷售電話：6871555-6871666 開發(fā)公司：濉溪縣萬(wàn)基房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：168畝 建筑類別：多層，小高層，商鋪?？蚣芙Y(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率：40%住宅挑高：3米 規(guī)劃樓層：多層52棟，1210套住宅樓體間距：25米 戶型分析：共18種戶型商鋪價(jià)格：3200-4500元/平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：8個(gè)銷售物業(yè)費(fèi)用：小高層8毛，多層4毛銷售狀況頂層1800元起，均價(jià)2300元。最高2450元。日期介紹：一、二期08年12月31與09年11月28，三期20193月28。交通介紹：4路公交，教育專線。學(xué)

8、區(qū)介紹：新濉溪中學(xué)，龍華中學(xué)，文武學(xué)校，海潮電腦學(xué)校。車位介紹：無(wú)停車場(chǎng)，小區(qū)綠化面積為半開放式，可停車。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：學(xué)區(qū)是最大的賣點(diǎn)，背面即是濉溪中學(xué)。房型多，選擇多，價(jià)格也偏中。比較能被 消費(fèi)者接受?？蛻艋緸榻處?，學(xué)生家長(zhǎng)，商業(yè)投資者。項(xiàng)目弊端：配套設(shè)施及人文景觀不足，綠化面積小，基本達(dá)不到30%，且粗糙。 環(huán)境差，售樓中心位置太偏，且沿路衛(wèi)生狀況很差，嚴(yán)重破壞客戶購(gòu)買欲望。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1-2項(xiàng)目名稱：玉蘭花城 項(xiàng)目地址：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玉蘭大道5號(hào)銷售電話：6065888-6065999 開發(fā)公司：淮北安泰房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：150畝左右 建筑類別：多層，商鋪?？蚣芙Y(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠

9、化率：40%住宅挑高：2.9米 規(guī)劃樓層：外沿街商鋪樓體間距：22米起 戶型分析：大概5種戶型商鋪價(jià)格：3500元/平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：開發(fā)商自行銷售，3個(gè)銷售物業(yè)費(fèi)用：多層3毛5銷售狀況：三期共160套房，每次開盤只推出2-3棟，40套左右，最低1550元，最高2650元日期介紹：首次開盤2019年8月交通介紹：教育專線。學(xué)區(qū)介紹：新濉溪中學(xué)，龍華中學(xué)，文武學(xué)校，海潮電腦學(xué)校，衛(wèi)校，師范學(xué)校。車位介紹：200輛地下停車位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：抗震重點(diǎn)示范工程， 學(xué)區(qū)好，同鳳凰城宣傳八大特色：學(xué)區(qū)，升值空間，交通便利，綠化及樓間距 大，抗震，戶型多，配套設(shè) 施全，物業(yè)管理好，生態(tài)園林社區(qū)。項(xiàng)目弊端：期房，沙

10、盤綠化太過浮夸，人氣不足，宣傳力度不夠。 無(wú)公交，只有教育專線，交通不便。 價(jià)格先低后高，跨度較大。與開盤相比，現(xiàn)價(jià)格已超出縣城房?jī)r(jià)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1-3項(xiàng)目名稱：英倫城邦 項(xiàng)目地址：虎山路與溪河路交叉口銷售電話：6097888-6097999 開發(fā)公司：淮北元潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：15000平方米左右 建筑類別：多層，商鋪。框架結(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率：40% 代理公司：大旗營(yíng)銷住宅挑高：2.8米 規(guī)劃樓層：外沿街商鋪樓體間距：23米起 戶型分析：6種主推戶型商鋪價(jià)格：-元/平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：銷售3人，策劃1人物業(yè)費(fèi)用：多層3毛5銷售狀況：多層2750元，現(xiàn)在只剩5-6樓有房。日期介紹

11、：2009年12月2日開盤。交通介紹：1，2路公交學(xué)區(qū)介紹：七小，二中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，衛(wèi)校，師范學(xué)校。車位介紹：保守估計(jì)100個(gè)停車位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：臨近縣醫(yī)院，代莊批發(fā)市場(chǎng)，步行街，地勢(shì)上較其他樓盤占優(yōu)勢(shì) 學(xué)區(qū)完善，交通便利項(xiàng)目弊端：房?jī)r(jià)高，期房，純地勢(shì)賣點(diǎn)，沒有人文景觀與配套設(shè)施。相信后期的物業(yè)也 根本談不上服務(wù)與質(zhì)量。價(jià)格也相對(duì)高。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1-4項(xiàng)目名稱：領(lǐng)尚春城 項(xiàng)目地址：開發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷售電話：2216888 開發(fā)公司：濉溪縣萬(wàn)基房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：25000平方米 建筑類別：多層，小高層，商鋪。全框裝修狀況：毛坯房 綠化率：40%住宅挑高：2.9米 規(guī)劃樓層：多層，10棟

12、，382套樓體間距：22米起 戶型分析：基本就2種戶型，80-90平方商鋪價(jià)格：2期推出，暫無(wú)信息 團(tuán)隊(duì)介紹：銷售4人，策劃2人物業(yè)費(fèi)用：多層3毛5銷售狀況：最低2100元起（頂層），最高2400元，均價(jià)2300元/平方日期介紹：首次開盤2019年11月28號(hào)，開工于09年8月8號(hào)交通介紹：3分鐘1-2路，后期加線學(xué)區(qū)介紹：老濉溪中學(xué)，四中車位介紹：無(wú)停車場(chǎng)，小區(qū)綠化面積為半開放式，可停車。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：精打細(xì)算，市場(chǎng)分析詳細(xì)。價(jià)格便宜。項(xiàng)目弊端：配套設(shè)施及人文景觀不足，綠化面積小，基本達(dá)不到 30%，且粗糙。屬于廉價(jià)產(chǎn)物。 售樓中心沒有氣氛，略顯沉悶。項(xiàng)目SWOT分析1-1項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處濉

13、溪縣老城區(qū)商業(yè)核心地段，是本區(qū)商業(yè)、政治、金融、教育、觀光、工業(yè)中心。本項(xiàng)目與乾隆湖風(fēng)景區(qū)不過短短5分鐘車程，寇灣汽車城近在咫尺。周邊方圓1000米為老城區(qū)居住核心。另外，中、小學(xué)也基本集中在這一區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)位為淮北市、濉溪縣大力開發(fā)的集商業(yè)、政治、金融、教育、觀光、工業(yè)為一體的新區(qū)。在伴隨著周邊大開發(fā)的同時(shí)，本項(xiàng)目也會(huì)在得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)中進(jìn)而成長(zhǎng)成為濉溪縣乃至淮北市成熟居住社區(qū)之一。項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)伴隨六路通車，會(huì)有十幾班長(zhǎng)、短途公交、客車開通。加上相陽(yáng)路18路班車，濉溪縣焦化廠到五里郢班車，閘河路班車，本區(qū)域會(huì)有非常發(fā)達(dá)的道路交通班線。東南西北，一分鐘，我們出發(fā)吧！便捷項(xiàng)目SWOT分析1

14、-2 項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)某某大師的園林景觀某某大師的建筑設(shè)計(jì)龍澤房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃某某物業(yè)管理公司 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)多達(dá)5000余人居住136720平米總建面感受和諧大家產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)分析1-1實(shí)力打造盛殿級(jí)皇家花園社區(qū)！產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)分析1-2 實(shí)力規(guī)劃，唯宮殿設(shè)計(jì)。小區(qū)占地面積7.6公頃，整體建筑采用中國(guó)古典明清宮廷式風(fēng)格。移步換景。文化底蘊(yùn)， 格局構(gòu)造， 園藝設(shè)計(jì)， 裝飾硬件， 都將儼然展現(xiàn)一處大氣天成且人性的皇家宮殿！人文景觀優(yōu)勢(shì)分析1-3一大主題：皇家盛殿園林式小區(qū)二大宮殿：養(yǎng)心殿（集閱讀、上網(wǎng)、健身、洗浴、 餐飲、商務(wù)、休閑、娛樂為一體的多功 能會(huì)所） 裕華殿（可用與社區(qū)醫(yī)療、便民、物業(yè)使用）三大城

15、門：嘉和門，太和門，永和門。四大景色：頤寧山、天興臺(tái)、撫云塔、通歲池。五大人文：嘉和廣場(chǎng)，太歲石，通歲魚，墨竹林， 貔貅造像，六大服務(wù)：一對(duì)一式物管服務(wù)，24小時(shí)安保系統(tǒng)， 8時(shí)班環(huán)衛(wèi)、區(qū)內(nèi)私人幼教園，24小時(shí) 緊急專車，免費(fèi)區(qū)內(nèi)會(huì)所。七重大禮：元宵節(jié)，端午節(jié)，七夕節(jié)，情人節(jié)，中 秋節(jié)，圣誕節(jié)，國(guó)慶節(jié)，節(jié)日送禮。 （可選）宏觀形式優(yōu)勢(shì)分析1-4一、項(xiàng)目概況：濉溪縣是淮北市唯一市轄縣。目前，市區(qū)與縣城已連為一體，正在籌建的濉溪縣閘河?xùn)|路，按照淮北市總體規(guī)劃，該路段被稱為淮北市六馬路。閘河?xùn)|路西起淮海路礦建公司，東至淮北市相陽(yáng)路，閘河?xùn)|路是連接濉溪新城和老城區(qū)，對(duì)接淮北市區(qū)的重要干道。閘河?xùn)|路兩側(cè)

16、可用于開發(fā)的土地近4000畝，其中：老城區(qū)改造面積2500畝，國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)農(nóng)田400畝，北關(guān)管委會(huì)農(nóng)田1100畝。 二、優(yōu)勢(shì)條件：該宗土地位于濉河之畔，與淮北市區(qū)僅間隔一河，濉河已經(jīng)被淮北市政府改造成為市區(qū)內(nèi)的景觀水帶，環(huán)境優(yōu)越，適宜人居，適宜商貿(mào)流通。另外，濉溪老城區(qū)現(xiàn)有居民多為老年人，民房多為建國(guó)初期建設(shè)的瓦房，陰暗潮濕，且水、氣不通，巷道狹小，交通不便，居民對(duì)開發(fā)改造有積極性，群眾工作易做開發(fā)成本低廉。 教育優(yōu)勢(shì)分析1-5學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)分析：地塊與城關(guān)一中僅一路之隔。區(qū)域內(nèi)還有城關(guān)二、三、四小學(xué)，濉溪縣職業(yè)技術(shù)學(xué)院等名校。為項(xiàng)目提供了良好的子女教育環(huán)境，因此人文氣息濃厚，時(shí)刻飄逸著書香氣息。項(xiàng)目創(chuàng)

17、辦嘉和雙語(yǔ)幼兒托教所（全日制）也將有較大的影響力。幼教所的開辦作為本案的教育配套，會(huì)有一定的市場(chǎng)感召力。劣勢(shì)分析老城區(qū)，居住人口老齡化 隨著城市發(fā)展，濉溪縣亦緊跟著時(shí)代開發(fā)熱潮，農(nóng)村人口出外打工、經(jīng)商的同時(shí)，留守居民老齡化也成為了濉溪縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的一大難題之一。濉溪縣老城，居住環(huán)境偏遠(yuǎn)，購(gòu)物、辦公、出行都不如市區(qū)來(lái)的較易。公交線路不通暢，而政、企單位又都設(shè)在新城區(qū)及開發(fā)區(qū)，所以在此問題上，需要全力排除、解決。 辦法：針對(duì)小區(qū)加環(huán)城班線 引進(jìn)大型商超賣場(chǎng)區(qū)域開發(fā)初，孤立 閘河?xùn)|路建成，必將是濉溪老城區(qū)開發(fā)的新亮點(diǎn)。但是現(xiàn)在項(xiàng)目處在建成前，政、企、工、商都沒有對(duì)外公開遷址公告。對(duì)此區(qū)域觀望的人群

18、占總?cè)巳罕壤?0%以上。但隨著本案的開工、宣傳、造勢(shì)，局面也會(huì)進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)。但需要一個(gè)時(shí)間過程。暫認(rèn)為2019年下半年會(huì)有驚喜性扭轉(zhuǎn)。 辦法：打出高品質(zhì)旗幟，大力宣傳造勢(shì)。加大散播此區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)新聞力度。良性營(yíng)銷，提升品牌口碑。利用商鋪合理進(jìn)行招商，例：餐飲一條街項(xiàng)目威脅分析1-1一：宏觀政策威脅 近期，國(guó)家對(duì)購(gòu)置二手房稅收政策進(jìn)行調(diào)整，明年起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。新政策的出臺(tái)在全國(guó)激起“千層浪”，不少購(gòu)房者欲搭政策末班車。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，淮北二手房上周五單日交易量為46套，創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)交易量在短期內(nèi)迅速“井噴”。今后，房產(chǎn)市場(chǎng)必將受“2改5”影響。二：市場(chǎng)供求威

19、脅 此項(xiàng)基本構(gòu)不成威脅。因?yàn)殄∠h房產(chǎn)開發(fā)也是剛起步。在濉溪擁有商品房的人群占總?cè)巳旱?0-30%。濉溪縣多數(shù)購(gòu)房者都選擇了淮北市區(qū)及周邊房產(chǎn)。究其原因，是因?yàn)殄∠h樓市缺乏規(guī)模、規(guī)范。隨著本案的落成，必將改寫濉溪縣人市區(qū)購(gòu)房的“暫時(shí)必然性！”項(xiàng)目威脅分析1-2三：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅 濉溪縣正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)不及五家。其樓盤規(guī)模與營(yíng)銷手段較淮北市來(lái)講，相對(duì)弱小。本案定位于中高端高品質(zhì)樓盤，與其他產(chǎn)品有著本質(zhì)的不同。但其他樓盤客戶吸納量將占取濉溪房市的40%?；幢笔姓?5%。排除其他因素，在剩余的35%潛在客戶中能銷售其中的15%，本案就有生存、壯大的條件。四：周邊環(huán)境威脅 老城區(qū)交通是一個(gè)大隱患。工作日

20、內(nèi)，逢上、下班高峰，就會(huì)嚴(yán)重堵車。濉河環(huán)境污染也是很大的問題。再加上六馬路新建，綠化及配套設(shè)施不足，公交線路還未明確，老城菜市場(chǎng)多年來(lái)亂擺攤設(shè)點(diǎn)的現(xiàn)象與水電氣閉設(shè)施四通也將是一大難題。項(xiàng)目SWOT整合分析1-1項(xiàng)目SWOT整合分析是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行的總體分析。使項(xiàng)目能夠充分強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，減輕劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅。stength優(yōu)勢(shì)Weakness劣勢(shì)Opportunity機(jī)會(huì)項(xiàng)目體量大，有形成規(guī)模型社區(qū)的大家感；當(dāng)前房市的差異性，提供了本案產(chǎn)品的可塑性。從本質(zhì)上區(qū)別與其他樓盤；區(qū)域發(fā)展性良好，相比開發(fā)區(qū)，本區(qū)域有更硬的發(fā)展前景。學(xué)區(qū)完善，加上項(xiàng)目自立的雙語(yǔ)全日托教所

21、，必將更加完美。可借助的自然景觀與近期推出同類項(xiàng)目相比不占優(yōu)勢(shì)。交通不便利；周邊配套不足，讓人有偏遠(yuǎn)感。但加大小區(qū)硬件設(shè)施的投放使用，會(huì)改變這一現(xiàn)象。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在良性空白點(diǎn)；傳統(tǒng)高端生活區(qū)域的區(qū)域號(hào)召力；當(dāng)前市場(chǎng)的整體開發(fā)、營(yíng)銷運(yùn)作水平相對(duì)不高；房產(chǎn)開發(fā)公司良好的口碑和品牌。項(xiàng)目SWOT整合分析1-2Threat威脅對(duì)應(yīng)市場(chǎng)戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)利用外部機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略利用外部機(jī)會(huì)克服內(nèi)部劣勢(shì)政府頻頻推出平抑房?jī)r(jià)的舉措。客戶觀望心態(tài)明顯。交易趨緩。產(chǎn)品類型趨近政策打壓范疇。高價(jià)房一直不受民心。高端產(chǎn)品價(jià)格、后期費(fèi)用等固有抗性帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。ST戰(zhàn)略依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)WT戰(zhàn)略減少內(nèi)部劣勢(shì)規(guī)避外

22、部風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目依靠?jī)?yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)減少損失銷售走高抓住客戶增加賣點(diǎn)產(chǎn)品定位（主題）1-1產(chǎn)品定位（檔次）1-2中高檔物業(yè)=中高檔地段+合理規(guī)劃設(shè)計(jì)+中檔建筑成本+規(guī)范物業(yè)管理+成功形象塑造。定位的理由=地段和周邊配套上具備高檔物業(yè)的素質(zhì)。由于其周邊配套在初期還不能完善，所以小區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造困難，故其綜合素質(zhì)與高檔物業(yè)仍有一定的差距，所以將本項(xiàng)目定位在中高檔物業(yè)比較客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確。通過對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查比較，本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)等，均以“中等偏高檔次物業(yè)定”位。但是從項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，把自己放在過高的位置，容易造成后期銷售困難的情況。同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目本身地塊的規(guī)模、周邊空曠等不利因素

23、，綜合分析，將項(xiàng)目定位在中等偏高檔比較符合本案。在這樣的定位下，我們打造中高端的產(chǎn)品，中高端的價(jià)格，但讓客戶享受到的是高端的品質(zhì)，項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將更加明顯。產(chǎn)品定位（客戶）1-3周邊學(xué)校教師當(dāng)?shù)刈羝笫侣毠ど虡I(yè)人士新城人群市區(qū)人群產(chǎn)品定位（原則）1-5開發(fā)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求相協(xié)調(diào)的適應(yīng)性開發(fā)產(chǎn)品的套總面積需要考慮綜合開發(fā)成本，盈利目標(biāo)下所設(shè)定的銷售單價(jià)與銷售套總價(jià)之間的關(guān)系，如果套型面積過大，將導(dǎo)致套總價(jià)過高而與目前淮北市場(chǎng)需求的承受力差距甚遠(yuǎn)。開發(fā)產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)中的差異性和競(jìng)爭(zhēng)性住宅的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于產(chǎn)品本身的品質(zhì)，包括高舒適度、高適用性、高精度和高技術(shù)含量。通過精細(xì)化產(chǎn)品的中高端定位使項(xiàng)目與

24、目前淮北市場(chǎng)的產(chǎn)品形成差異。充分考慮用地開發(fā)條件與產(chǎn)品類型、室內(nèi)外空間環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系社區(qū)的室外環(huán)境是產(chǎn)品組成部分的重中之重，購(gòu)買者舍棄都市的便利與繁華，其目的就是充分的接觸自然，和擁有皇家的花園園林。忽略室外環(huán)境的塑造將對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升不利。產(chǎn)品定位（要素）1-6高舒適度-產(chǎn)品品質(zhì)的核心作為生活品質(zhì)升級(jí)的產(chǎn)品，本項(xiàng)目所提供的室內(nèi)空間應(yīng)具有更高的舒適度，主要體現(xiàn)在：公共空間與居室、公共空間的空間感受、室內(nèi)空間與室外空間的交流與配合如果為了迎合降低總價(jià)的要求純地縮減套建筑面積，將使本項(xiàng)目的產(chǎn)品舒適度與購(gòu)買者在市區(qū)內(nèi)的住所差異不大，不能激發(fā)購(gòu)買者的購(gòu)買欲望。豐富的使用功能戶型品質(zhì)提高在于室內(nèi)功能的細(xì)

25、化中高端住宅不是為了追求規(guī)模而簡(jiǎn)單地放大某個(gè)或全部的功能空間，而是對(duì)于功能空間的細(xì)化，這樣才能將住宅品質(zhì)提上一個(gè)新的臺(tái)階。住宅細(xì)化的功能并不意味著住宅的整體面積的增加，空間的分配合理更為重要。個(gè)性化產(chǎn)品-戶型設(shè)計(jì)注重戶型設(shè)計(jì)的靈活性和高適用性。居所是一種個(gè)性化的產(chǎn)品，雖然產(chǎn)品定制的操作難度較大未必能實(shí)現(xiàn)，但是應(yīng)該充分考慮到業(yè)主進(jìn)行個(gè)性化裝修的可能性，現(xiàn)在住宅產(chǎn)品多是毛坯房，既然客戶需要自行專修，開發(fā)商也就可以提供不配備隔墻的高通用性戶型，在設(shè)計(jì)戶型和空間分配上盡可能保持靈活，易于拆分和重組，具備高適應(yīng)性，給業(yè)主自行設(shè)計(jì)裝修留有足夠余地。產(chǎn)品定位（條件）1-7淮北市、濉溪縣現(xiàn)有樓盤、小區(qū)無(wú)論期、

26、現(xiàn)房，均沒有真正高品質(zhì)、高綠化、高層次項(xiàng)目。房產(chǎn)開發(fā)熱潮在09年底仍沒有“退燒”情況。在市場(chǎng)調(diào)研展開的同時(shí)，針對(duì)顧客需求也做了詳細(xì)的調(diào)查。在產(chǎn)品定位上，我們屏棄遍地歐風(fēng)、現(xiàn)代式規(guī)劃，利用老城區(qū)懷舊情節(jié)，選擇了明清式古建筑風(fēng)格。首先，古建筑風(fēng)格給人的第一印象就是園林、綠化、宏偉、尊貴的。在累計(jì)市調(diào)中得出的結(jié)論，購(gòu)房客戶年齡階段比例中，26-49歲占全年齡比例的49%。此類客戶基本為中、高層管理者，高文化白領(lǐng)，個(gè)體業(yè)主與事業(yè)單位高管。此幾類客戶對(duì)房產(chǎn)要求基本層次分為四種。（右圖示例）物管及綠化生活的配套項(xiàng)目的地段項(xiàng)目的品質(zhì)社區(qū)的規(guī)模交通的條件文化規(guī)模綠化始終圍繞高品質(zhì)產(chǎn)品定位（現(xiàn)象）1-8高實(shí)用空

27、間高物管配套高綠化面積御花園房地產(chǎn)客戶需求三高現(xiàn)象產(chǎn)品定位（賣點(diǎn)）1-9實(shí)力=品牌+品質(zhì)品牌公司打造、戶型合理明清皇家風(fēng)格的社區(qū)配套區(qū)內(nèi)超級(jí)會(huì)所、賣場(chǎng)和娛樂中心等，締造生活核心生態(tài)環(huán)境，高綠化，多景觀超人文理念環(huán)境，政商工住一體周邊配套齊全地段締造老城區(qū)居住核心規(guī)模核心區(qū)第一超級(jí)大盤核心產(chǎn)品定位（功能）1-10項(xiàng)目?jī)?nèi)涵價(jià)值資源價(jià)值政治新區(qū)公檢法司新址，政治區(qū)域核心居住價(jià)值第一居所人性舒適設(shè)計(jì)，私密最大保障健康價(jià)值園林綠化景觀，享受尊崇上品健康生態(tài)社交價(jià)值上流交際圈層交際中心，財(cái)富交流平臺(tái)身份價(jià)值優(yōu)越身份少數(shù)人的奢想，多數(shù)人的夢(mèng)想投資價(jià)值唯一高檔物業(yè)，價(jià)值無(wú)限看好升值潛力項(xiàng)目外延價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成

28、（內(nèi)涵）居住價(jià)值、資源價(jià)值、健康價(jià)值 （外延）身份價(jià)值、社交價(jià)值、投資價(jià)值功能定位精英圈層專享的休閑、商務(wù)、社交場(chǎng)所產(chǎn)品定位（形象）1-11淮北房產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目特定市場(chǎng)項(xiàng)目立地條件 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)豐富中高端市場(chǎng)空白營(yíng)銷手段不斷豐富皇家園林+配套價(jià)值高客源特征明顯物業(yè)檔次高，身份象征稀缺物業(yè)類型高級(jí)幼教系統(tǒng)配套明清園林景觀優(yōu)勢(shì)運(yùn)用皇家園林做差異化定位！ 稀缺景觀 突出湖景資源稀缺的皇家園林社區(qū)產(chǎn)品定位（推廣語(yǔ)）1-12產(chǎn)品定位：舒適個(gè)性差異化產(chǎn)品USP提煉：最專業(yè)的新政商住一體皇家園林社區(qū)形象定位：唯一的高綠化高層次高品位社區(qū)功能定位：餐飲為主，娛樂為輔，外商圈帶動(dòng)社區(qū)推廣定位：淮北市第一

29、座明清風(fēng)皇家盛殿園林社區(qū)產(chǎn)品定位（推廣語(yǔ)）1-13宣傳推廣語(yǔ)天帝所居，嘉和元年唯家乃和，御花園開元盛世把握財(cái)富熾點(diǎn)，價(jià)值膨脹無(wú)限（商鋪）中式皇家園林在此的縮影：生態(tài)園林、水系圍繞、龍吟半島、涼亭噴泉、花草綠蔭、假山湖泊等景觀讓人行走于仙境般的感覺 南北通透 龍眼位置絕對(duì)的風(fēng)水寶地飽攬全景中心花園，真為皇家園林中的別墅在皇家園林的大型景區(qū)中，風(fēng)光彌望，景色旖旎，人們可以極目馳騁，移情于“崇山峻嶺、水態(tài)林姿、鶴鹿之游、鳶魚之樂”，感受“物有天然之趣”，在雄渾博大的環(huán)境中享受與天地共吐納的氣氛。景色秀美，絢姿多彩。多種綠植蔥蘢茂盛，各色鮮花爭(zhēng)奇斗妍，營(yíng)造出一道亮麗的風(fēng)景。人游其中，不經(jīng)意間視覺得到極

30、大的充盈，身心得到極大的放松，美不勝收的園林景觀令人流連忘返。 產(chǎn)品定位（推廣語(yǔ)）1-14報(bào)廣軟文不只是皇家氣勢(shì)的尊貴雍容，更是一種皇家品格的彰顯。遙望之下，綠蔭蔽日，亭臺(tái)露角。撫過橋身漢白玉雕欄，步入蔥翠的林蔭大道，即至中央景觀園林，視覺豁然開朗。眼前疊泉潺潺，清流響徹，滌去不少塵情俗事。踏上天興臺(tái)憑目而觀，園中通歲池水波蕩漾，自得天地。環(huán)繞池邊的亭臺(tái)水榭，與園林中各色植被相得益彰。撫云亭臨湖而立，閑暇之時(shí)，邀三朋兩友，倚亭柱、觀春景，可謂人生趣事。沿池而進(jìn)，可踏湖中九曲回廊，置身湖面之上，下有清清碧水，上有藍(lán)藍(lán)晴天，與清風(fēng)明月為伴，不失為修身養(yǎng)性之所。閑坐湖心墨竹林，對(duì)飲觀弈，古園之雅、古

31、風(fēng)之韻沛然而生。 “御花園的園林恰巧是大自然藝術(shù)的縮寫?！?筑山、理水、植物、建筑的手法，使渾厚大氣與委婉含蓄的京派皇家林園之美，成為御花園的園林精要。推門入戶，即見蔓延綠色，或假山流水，或小橋湖石，或幾叢修竹，已使廳堂如置山林，盡得雅趣。北派古典園林的意韻，四季花草扶疏，林間琴聲雅韻，濃郁的中式情結(jié)在此處蔓延開來(lái)。舉目即見動(dòng)物園參天大樹，郁郁蔥蔥，俯首而見中式園林巧妙典雅。從長(zhǎng)河至御花園的一段歸家之途，經(jīng)過樹木、草坪、椅凳的錯(cuò)落，成為可行、可游、可停、可賞的曲徑園林?！敖ㄖ谌胱匀画h(huán)境之中，與人們的生活形態(tài)取得和諧，建筑、環(huán)境與人，三者之間擁有一致的呼吸頻率。” 產(chǎn)品定位（推廣語(yǔ)）1-15御

32、藏皇家園林嵐溪夢(mèng)月：明月松間照，清泉石上流，王維之句成為“嵐溪夢(mèng)月”的最佳寫照?；蛞惶贍N黃凌霄，或一樹絢雅紫藤，花葉低垂，泉水明響，令居者忘憂，游者忘倦，賞者忘歸。禪室清音：路彎林濃處，豁然開朗，一角方亭，一杯香茗，一架古琴，一方棋子，輕風(fēng)徐來(lái)，琴音古雅，任世間不盡喧囂，到此直覺萬(wàn)事澄明。泉高曲和：一泓曲水從高處跌落至此，飛花碎玉之景，叮咚潺咕之聲，再加之假山疊翠，古樹繁茂，游魚翔底，蓮葉田田，真可謂芥子納須彌，天地間高嶺山壑飛泉流瀑，都在一園。雀臺(tái)歌舞：“從明后而嬉游兮，登層臺(tái)以?shī)是椤ＥR漳水之長(zhǎng)流兮，望果園之滋榮”，昔日王家的閑情逸致移至紫御府園林之中?；蚺R水照花，或踏步而舞，一個(gè)舞臺(tái)，給心

33、情一個(gè)展演自我的處所。金石如意：開門即迎如意，相傳千年的吉祥圖騰，被高妙的園林借景藝術(shù)成就先抑后揚(yáng)的庭院序曲。一面石墻，一枚鏤空如意，框就庭園一隅美景，更透出對(duì)主人的一份誠(chéng)摯祝福。長(zhǎng)河煙柳：晨河、雨河、雪河、霧河、晚河、晨柳、雨柳、雪柳、霧柳、春柳、秋柳，所謂“高縷千絲纖暖風(fēng)，帶煙籠霧市橋東”，所謂“拂水柳花千萬(wàn)點(diǎn)，隔樓鶯舌兩三聲”，并非只停留在詩(shī)詞之中，緩步岸邊，便是看不盡的萬(wàn)千風(fēng)情。四季逸景：春之蔥郁，夏之燦爛，秋之靜美，冬之禪寂，在紫御府南園林的“春山、夏山、秋山、冬山”四季山中，通過幾方石、一溪水、幾叢竹、幾株花，便把大地季節(jié)更迭之美，淋漓盡陳。臨床南觀，軒楹高爽，窗戶鄰虛，納千頃之蔥

34、榮，收四時(shí)之爛漫。產(chǎn)品定位（總結(jié)）1-16盛殿級(jí)皇家園林社區(qū)最具文化底蘊(yùn)的小區(qū)政、商、居最便捷小區(qū)高舒適度，個(gè)性化居住環(huán)境淮北最具有特色，差異化產(chǎn)品傳唱度最高，影響力最大的小區(qū)綜上，本案核心價(jià)值元素如下：基地面規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有發(fā)展多元化物業(yè)的先天條件；品牌優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供靈魂和主線；先天基地的優(yōu)勢(shì)，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)；市場(chǎng)面 市場(chǎng)供求關(guān)系良好；市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯；區(qū)域認(rèn)知度開始轉(zhuǎn)變，未來(lái)前景看好；市場(chǎng)同質(zhì)化基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)；市場(chǎng)同期入市量少；競(jìng)爭(zhēng)面英倫城邦與領(lǐng)尚春城對(duì)本項(xiàng)目形成的客群爭(zhēng)奪與價(jià)格壓制；促進(jìn)大眾需求的快速釋放，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多的集中于精致中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、項(xiàng)目配套整合以及生活理念的塑

35、造；核心價(jià)值元素表現(xiàn)原則：不違反嘉和御花園既有的表現(xiàn)策略體系完備，手段多樣，個(gè)性鮮明，造型古典，風(fēng)格大氣與嘉和御花園有一脈相承的關(guān)聯(lián)，但要讓受眾能夠明顯感到這不是幾棟幾套的小盤推出，而像是一個(gè)嶄新的淮北品質(zhì)大盤以樹為主的環(huán)境景觀是開盤階段的主要表現(xiàn)元素在廣告表現(xiàn)中，嘉和御花園品牌的形象需要給予一定程度的重視在廣告中適當(dāng)采用創(chuàng)意手法，來(lái)闡述某一個(gè)信息點(diǎn)的利益點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1-1城市規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)尋找其他機(jī)會(huì)區(qū)域體量機(jī)會(huì)宏觀政策機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)房產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目需要尋找 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)差別在于前者是由外界因素變化而給本案帶來(lái)機(jī)遇，而后者是項(xiàng)目本身具有的有利條件。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1-2本案有利優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

36、排名第一位：市場(chǎng)空白第二位：城市規(guī)劃第三位：區(qū)域體量第四位：房產(chǎn)市場(chǎng)第五位：宏觀政策第六位：其他機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1-3綜合分析目前項(xiàng)目所在的區(qū)域不成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度還不高，因此區(qū)域營(yíng)銷是本項(xiàng)目需要解決的重大問題。項(xiàng)目所在的幾大品牌雖不是太具規(guī)模，但競(jìng)爭(zhēng)不可避免。因此采取多種方式參與本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)還是本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的問題。1渲染開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力，樹立顧客對(duì)其的信心。 2分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的每一階段戰(zhàn)略，并指定 相應(yīng)的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。 3抓住項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，促使其下定購(gòu)買。 4利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及時(shí)對(duì)銷售形象做進(jìn)一步提升。 5項(xiàng)目的品牌建立和維護(hù)。渲染開發(fā)商實(shí)力策劃促進(jìn)銷售掌握市場(chǎng)信息銷售項(xiàng)目廣告表現(xiàn)（原則）A、

37、品牌力自身一致性高與其他項(xiàng)目差異性高情感訴求，理性背書大廣告氣勢(shì)及規(guī)格C、文化力當(dāng)?shù)匦耘c淮北市場(chǎng)緊密聯(lián)系當(dāng)代性與現(xiàn)代社會(huì)不可逆E、視覺力高品質(zhì)感版式創(chuàng)新度色彩G、促銷力熱感高真實(shí)感強(qiáng)感染力、煽動(dòng)性強(qiáng)B、溝通力復(fù)雜事物，表述深入淺出對(duì)人群的深入洞察，感染力強(qiáng)D、控制力各階段目的明確各階段條理清楚F、文字力風(fēng)格口吻文字與視覺的關(guān)系相得益彰二、項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略價(jià)值營(yíng)銷渠道營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷常規(guī)價(jià)值賦予突破價(jià)值賦予價(jià)值營(yíng)銷（措施）1-1常規(guī)價(jià)值賦予根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況及購(gòu)房客戶的心理特征，結(jié)合御花園的特有屬性，建議對(duì)常規(guī)價(jià)值賦予建議分為兩個(gè)部分：一、附加值建議：高水準(zhǔn)全日制幼教機(jī)構(gòu)、商務(wù)與運(yùn)動(dòng)俱

38、樂部、品牌物管、中型以上商超、外街沿街商鋪統(tǒng)一招商，做餐飲一條街（老城羊肉館百里馳名）等備注：建議在項(xiàng)目正式銷售之前，提前進(jìn)行展示。價(jià)值營(yíng)銷（物管）1-2品牌物管物業(yè)管理對(duì)高檔項(xiàng)目尤為重要。好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的高端品位。由品牌物業(yè)管理公司提供一對(duì)一的五星級(jí)管家式服務(wù)或物業(yè)顧問。價(jià)值營(yíng)銷（聯(lián)動(dòng)）1-3會(huì)員卡與購(gòu)房聯(lián)動(dòng)軟性聯(lián)動(dòng)1、針對(duì)買房客戶聯(lián)動(dòng)（買房送卡）購(gòu)買一戶住宅送幼教所（全年免費(fèi)）會(huì)員卡一張，附贈(zèng)家庭某某地旅游卡一張。2、針對(duì)買卡客戶聯(lián)動(dòng)（買卡送房）（1）買卡送一定數(shù)量的購(gòu)房首付定金（2）御花園會(huì)員卡積累，每滿100的整數(shù)倍，舉行抽獎(jiǎng)送房或車硬性聯(lián)動(dòng)建議售樓處與購(gòu)卡地點(diǎn)進(jìn)行功能性

39、聯(lián)動(dòng)售樓處與購(gòu)卡地合并利用現(xiàn)有購(gòu)卡地與售樓處進(jìn)行建筑物的結(jié)合，使達(dá)到“買卡必經(jīng)模型區(qū)、買房必知會(huì)員卡細(xì)則”的效果。最終通過軟硬性聯(lián)動(dòng)進(jìn)行“誘導(dǎo)式”營(yíng)銷。價(jià)值營(yíng)銷（建議）1-4主入口至?xí)缆肥强蛻暨M(jìn)入御花園的第一感官媒介，為了抓取至關(guān)重要的第一印象，建議花巨資進(jìn)行建造：改為柏油瀝青鋪面或純青石路面（仿石板街），提高檔次，增強(qiáng)感官效果；路旁邊種植高大灌木群，一方面突出外部視覺感官，形成高綠化尊崇感；一方面使形成“曲徑深幽”的錯(cuò)覺。突破一：主入口至?xí)缆芳爸苓叚h(huán)境加大投資價(jià)值營(yíng)銷（建議）1-5突破二：公共會(huì)所及售樓處全面整改提升會(huì)所及售樓處裝修檔次，同時(shí)引進(jìn)知名的會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，高素質(zhì)的接

40、待人員、標(biāo)準(zhǔn)的接待禮儀、高檔的配套設(shè)施，周全的禮賓級(jí)服務(wù)，方能體現(xiàn)御花園客戶群的尊貴。在御花園入口處設(shè)置中式假山帶微型瀑布景觀，既結(jié)合項(xiàng)目的建筑特色，又增加了項(xiàng)目的特有氣質(zhì)。（參照原口子酒廠二分廠大門處）價(jià)值營(yíng)銷（建議）1-6突破三：廣場(chǎng)設(shè)立獨(dú)具小區(qū)特色的雕塑濉溪縣中心大酒杯已隨著09年政府開路工程的開工，已經(jīng)走出了人們的視線。雖然只是一座雕塑，但是他卻代表著濉溪縣的地標(biāo)。設(shè)立獨(dú)有雕塑，一能提高小區(qū)文化特色，二能給人以親切感、自豪感。例如設(shè)立：濉溪縣志里描述的神仙張果老帝王特色的乾隆座像釀酒的劉伶或詩(shī)仙李白等活動(dòng)營(yíng)銷總體營(yíng)銷策略價(jià)值營(yíng)銷渠道營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷常規(guī)價(jià)值賦予突破價(jià)值賦予活動(dòng)營(yíng)銷1

41、-1活動(dòng)營(yíng)銷名家書畫展冷餐聯(lián)誼會(huì)夜賞菊花品茗賽詩(shī)會(huì)美食節(jié)活動(dòng)營(yíng)銷1-2名家書畫展 在前期，人們對(duì)御花園還沒有很清晰的概念，所以要在人們認(rèn)知以前，做前期的產(chǎn)品提升預(yù)熱。書畫展可以陶冶情操，展現(xiàn)文化氣息，突出文化特色等。此類活動(dòng)特點(diǎn)是成本低，效果大，參展人士層次高?；顒?dòng)營(yíng)銷1-3冷餐聯(lián)誼會(huì) 冷餐派對(duì)，針對(duì)縣級(jí)城市，這確實(shí)是一個(gè)回饋老顧客，吸引新顧客的不二良策。邀三五知己，同去大吃一番。（適用于前期積累認(rèn)購(gòu)客戶后）活動(dòng)營(yíng)銷1-4夜賞菊花品茗賽詩(shī)會(huì) 淡黃的輪廓燈和大紅的宮燈勾勒著臨水而建的亭臺(tái)樓閣，處處顯示出皇家宅園的高貴風(fēng)范。富有濃厚的明清色彩和身穿古戲裝的評(píng)彈、昆劇、笛蕭、古箏、京劇，在各廳、堂、

42、齋、閣為游人表演，形成一個(gè)廳堂一出戲，游客目不暇接的美妙場(chǎng)面。 此類活動(dòng)適合在社區(qū)交房前開辦，在經(jīng)過所有努力之后，最后一次將完善的、全面貌的大氣之園展現(xiàn)給大家，一次性震懾所有人！ 活動(dòng)營(yíng)銷1-5美食節(jié)誰(shuí)能抗拒美食的誘惑？淮北市第四屆房交會(huì)引用美食節(jié)造勢(shì)，取得空前的效果。9天20多萬(wàn)人參展，確實(shí)美不勝收。此類活動(dòng)適合前期造勢(shì)，提高知名度，積累客戶階段?？傮w營(yíng)銷策略價(jià)值營(yíng)銷渠道營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷常規(guī)價(jià)值賦予突破價(jià)值賦予渠道營(yíng)銷深度挖掘客戶1-1通過對(duì)項(xiàng)目的前期調(diào)查，淮北房地產(chǎn)銷售中，口碑傳播的效應(yīng)較為突出。因此通過各小眾渠道散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團(tuán)體種子客戶、意見領(lǐng)袖進(jìn)行擴(kuò)散傳播，將

43、能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)。主要對(duì)象：銀行金卡客戶、電信、移動(dòng)、聯(lián)通等網(wǎng)絡(luò)通訊運(yùn)營(yíng)商金卡客戶會(huì)、各行業(yè)協(xié)會(huì)、車友會(huì)、商業(yè)協(xié)會(huì)等。傳播時(shí)機(jī)：內(nèi)部咨詢升溫期客戶攔截策略1-2（1）在來(lái)往淮北以及濉溪縣主要交通干道、高速公路上設(shè)立廣告牌，攔截意外客戶（2）在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開盤的前幾天加大廣告宣傳力度，吸引客戶的注意力（3）在鼎元國(guó)際、影都等同業(yè)項(xiàng)目周邊進(jìn)行戶外架設(shè)，以攔截BCEF客戶。嘉和御花園項(xiàng)目作為濉溪最大的皇家園林社區(qū)對(duì)高層人士具有非常大的影響力。展示內(nèi)容：通過文字、圖片傳播項(xiàng)目的營(yíng)銷信息、展示項(xiàng)目的文化、產(chǎn)品特點(diǎn)吸引、攔截意外客戶（根據(jù)不同時(shí)期的主題確定）。定向渠道突破1-3定向渠道主要采用電話拜訪，短信

44、群發(fā)以及DM單頁(yè)及折頁(yè)印刷品派發(fā)通過前期特定客戶資料的搜集，后期由我司銷售人員經(jīng)過嚴(yán)格的電話說(shuō)辭演練之后，針對(duì)性的進(jìn)行溝通。您好，嘉和御花園總體營(yíng)銷策略價(jià)值營(yíng)銷渠道營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷常規(guī)價(jià)值賦予突破價(jià)值賦予體驗(yàn)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷1-1體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)展示主策略：御花園高端生活的提前體驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)展示御花園氣質(zhì)的融入由于前期銷售概念含糊，御花園景觀氛圍營(yíng)造全靠銷售中心、宣傳印刷品與活動(dòng)體體驗(yàn)營(yíng)銷的。重點(diǎn)是在于突出御花園的尊崇身份感。體驗(yàn)營(yíng)銷（活動(dòng)）1-2“少年書畫班”夏令營(yíng)抓住家長(zhǎng)望子成龍的心態(tài)，針對(duì)項(xiàng)目業(yè)主或?qū)ν忾_放少年書畫夏令營(yíng)，邀請(qǐng)知名的書畫夏令營(yíng)老師進(jìn)行培訓(xùn)，以及統(tǒng)一管理。體驗(yàn)營(yíng)銷（現(xiàn)場(chǎng)）1

45、-3展示位置：項(xiàng)目會(huì)所功能設(shè)置：接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、吧臺(tái)以及御書房等等。在售樓處中心設(shè)置名人書畫展示，周邊濃厚文化形象飾品展示。體驗(yàn)營(yíng)銷（現(xiàn)場(chǎng)）1-4保安區(qū)內(nèi)巡邏洽談區(qū)禮儀項(xiàng)目策略提案1-1第二階段（一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位推廣脈絡(luò)第一階段（一期預(yù)熱蓄水）目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱第三階段（一期開盤強(qiáng)銷期）目標(biāo)：強(qiáng)銷攻勢(shì)第四階段（一期持續(xù)推廣）目標(biāo)：生活展示營(yíng)銷推廣曲線企業(yè)炒作先行；項(xiàng)目炒作始于業(yè)內(nèi)；項(xiàng)目形象全面啟動(dòng)始于現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用；主要媒介：房展會(huì)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬、軟廣項(xiàng)目建立階段；開始賣點(diǎn)逐個(gè)亮相；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、電視字幕價(jià)值訴求階段；主要媒介：戶外

46、、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、數(shù)據(jù)庫(kù)短信形象升級(jí)階段；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、電視房產(chǎn)專欄形象、訴求點(diǎn)鞏固階段；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、數(shù)據(jù)庫(kù)DM直郵銷售成交曲線項(xiàng)目策略提案1-2將軟文媒體SP、PR進(jìn)行有效整合采取統(tǒng)一的說(shuō)話風(fēng)格統(tǒng)一的形象將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)利益點(diǎn)展現(xiàn)在目標(biāo)群體的面前，讓目標(biāo)群產(chǎn)生認(rèn)知與記憶。不同的廣告形式側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同媒體：以報(bào)紙、電視來(lái)打項(xiàng)目形象及提升知名度；現(xiàn)場(chǎng)包裝：以營(yíng)造氣氛，增加人氣為主；宣傳品、展板：用來(lái)展示項(xiàng)目的各項(xiàng)賣點(diǎn)；軟性文章、新聞：硬性廣告的必要補(bǔ)充，制造話題 形成熱點(diǎn)，引起關(guān)注。形象形象形象引銷期開盤銷售階段

47、性廣告推廣圖示第一階段第三階段第二階段項(xiàng)目策略提案1-3項(xiàng)目策略提案1-4產(chǎn)品入市，試探市場(chǎng)，樹立價(jià)格標(biāo)桿；小步快跑，穩(wěn)步提升價(jià)格。高傳播率高到訪量高銷售額高美譽(yù)度項(xiàng)目策略提案1-5戰(zhàn)術(shù)組合 階段 戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的實(shí)施時(shí)間廣告運(yùn)動(dòng)1、戶外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象直接打擊市場(chǎng)2、平面廣告發(fā)布通過項(xiàng)目利益詳解提升市場(chǎng)熱度3、廣播廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度4、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度公共關(guān)系公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)暗線造勢(shì)傳播品牌理念新聞傳播通過業(yè)內(nèi)渠道進(jìn)行新一輪傳播文本資料客戶通訊與客戶保持緊密聯(lián)系項(xiàng)目策略提案1-6公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)主題：“嘉和御花園”體驗(yàn)月 參與人員：前期積累的意向客戶、VIP會(huì)員

48、形式規(guī)模：中型； 內(nèi) 容：皇家御花園林住宅體驗(yàn)日，名人會(huì)員冷餐會(huì)等 媒體配合：會(huì)員電話告知、短信活動(dòng)告知； 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)易拉寶展架等宣傳。 活動(dòng)目的：為客戶傳播御花園項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵，并取得品牌與 產(chǎn)品雙宣傳的目的項(xiàng)目策略提案1-7說(shuō)明第一階段： 樹立項(xiàng)目的品牌形象，建立知名度。 主塑差異化形象，形成熱點(diǎn)引起關(guān)注。 此步為引銷期。第二階段： 在形象塑造過程中，將樓盤的強(qiáng)勢(shì) 概念輸出給目標(biāo)受眾。同時(shí)結(jié)合中 心區(qū)配套工程的逐漸完善加大宣傳 力度，以促進(jìn)銷售。此步為強(qiáng)銷期。第三階段： 經(jīng)過前二步的積累，樓盤進(jìn)入持續(xù) 期。此步以強(qiáng)勢(shì)銷售為主，利用以 積累的品牌形象，口碑效應(yīng)與開盤 時(shí)的各種活動(dòng)來(lái)進(jìn)一步拉動(dòng)銷售

49、。項(xiàng)目策略（階段）第一階段塑造項(xiàng)目的品牌形象時(shí)間：待定目標(biāo)：初步建立項(xiàng)目“成熟、穩(wěn)重、有內(nèi)涵的” 個(gè)性形象。讓目標(biāo)受眾了解樓盤概念。主要手段：戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、輔助手段：DM項(xiàng)目策略（階段）第二階段建立美譽(yù)，形象與銷售并進(jìn)時(shí)間：待定目標(biāo)：提升形象，建立美譽(yù)度，形成口碑效應(yīng)主要手段：報(bào)廣、CF片、現(xiàn)場(chǎng)POP、主題會(huì)議、輔助手段：公關(guān)活動(dòng)、雜志項(xiàng)目策略（階段）第三階段完善知名度、美譽(yù)度的建設(shè)。時(shí)間：待定目標(biāo)：完善品牌建設(shè)，大力促進(jìn)銷售主要手段：促銷活動(dòng)、報(bào)廣、CF片輔助手段：DM項(xiàng)目策略（廣告執(zhí)行計(jì)劃）廣告執(zhí)行計(jì)劃嘉和御花園廣告執(zhí)行展銷會(huì)廣告推廣公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-1廣告的推廣

50、和投放 電視 高覆蓋率 可信度高 強(qiáng)有力的視覺沖擊 報(bào)紙 高覆蓋率 雜志 針對(duì)性強(qiáng) DM 傳達(dá)產(chǎn)品信息 戶外 高覆蓋率 可持續(xù)曝露 強(qiáng)勁視覺沖擊嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-2電視媒體策略目的 迅速提升品牌知名度，樹立形象； 建立美譽(yù)度,促銷；主題嘉和御花園形象片形式 制作15或30形象片時(shí)間 開盤前后；嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-3電視片投放有以下的節(jié)目可供選擇頻段選擇原則：高觸達(dá)率，費(fèi)用適中 淮北臺(tái) 濉溪臺(tái) 圖文臺(tái) 礦區(qū)臺(tái) 濉溪有線 淮北有線嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-42019專題片報(bào)道電

51、視片投放參與 “地產(chǎn)”欄目，便于建立品牌知名度，提升品牌聯(lián)想并直接促銷：- 提高品牌知名度- 樹立品牌形象，引發(fā)好感電視片投放時(shí)間有以下排期1 2 3嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-5報(bào)紙媒體策略目的 樹立形象，建立廣泛知名度 促銷； 輔助PR等活動(dòng)；主題 闡釋廣告主張形式系列報(bào)廣；時(shí)間 待定；報(bào)紙媒體選擇 淮北日?qǐng)?bào) 晨刊 新安晚報(bào) 服務(wù)指南嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-6雜志媒體策略目的 提高品牌知名度； 促銷；主題 和報(bào)紙廣告保持同步，相同主題形式 插頁(yè)形式 ,系列刊出時(shí)間 待定；嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告

52、推廣投放）1-7DM投放策略目的 針對(duì)性形象樹立，促銷主題 嘉和御花園高品質(zhì)理念形式 雜志形式隨報(bào)奉送酒店、高級(jí)商務(wù)場(chǎng)所取閱隨機(jī)派發(fā)時(shí)間 開業(yè)前后；嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-8戶外廣告投放策略目的- 建立品牌認(rèn)知- 促發(fā)品牌美譽(yù)度和聯(lián)想度主題 動(dòng)力源自追求時(shí)間 待定； 選取 繁華路段鬧市區(qū)等高覆蓋率地點(diǎn) 較高觸目率和視覺沖擊力- 可輔助遠(yuǎn)景品牌的樹立嘉和御花園廣告執(zhí)行計(jì)劃廣告推廣部分項(xiàng)目策略（廣告推廣投放）1-9樹立廣告牌是戶外媒體中的首選沿街立柱廣告牌人行天橋廣告候車亭Bus車身廣告大型立柱廣告根據(jù)數(shù)據(jù)研究資料得出的廣告影響力總量0 20 40 60 80 100%廣告執(zhí)行計(jì)劃嘉和御花園廣告執(zhí)行展銷會(huì)廣告推廣公關(guān)活動(dòng)PR公關(guān)活動(dòng)策略電視 專題活動(dòng),擴(kuò)大效果新聞炒作 提升品牌知名度 樹立良好形象 行業(yè)內(nèi)活動(dòng) 建立行業(yè)內(nèi)口碑PR公關(guān)活動(dòng)策略PR公關(guān)活動(dòng)策略目的- 建立良好的公眾形象- 提高品牌的社會(huì)知名度主題 不斷攀登生活的高度 形式