松江置業(yè)梅江南商業(yè)項目合作建議書(1)ppt課件

1、松江置業(yè)梅江南商業(yè)工程協(xié)作建議書目 錄1、工程商業(yè)初步分析 1、工程商業(yè)部分概略 2、5地商業(yè)街亮點打造 3、寫字樓商業(yè)部分判別 3、工程風(fēng)險要素分析2、本工程任務(wù)想象 1、工程任務(wù)流程 2、工程任務(wù)思緒 3、分階段任務(wù)成果3、工程顧問協(xié)作框架 1、協(xié)作方式建議 2、任務(wù)進度預(yù)估 3、工程費用計取4、賽睿顧問特征主題街工程個案簡介1、本工程初步分析 1、工程概略工程商業(yè)概略5地塊商業(yè)街寫字樓裙樓商業(yè)生活消費精神消費會所5地塊商業(yè)街 深化分析，商業(yè)街部分需求關(guān)注以下幾點：1、本工程未來主要的消費人群將是大梅江，特別是梅江南居住區(qū)內(nèi)的中高檔消費人群，同時輻射其他區(qū)域；2、目的客群的收入程度在天津市

2、處于高端，消費才干普遍較高，除了生活必需配套及餐飲外，他們對兒童消費、休閑文娛、安康運動、文化教育等的需求將是新的消費增長點；3、本工程與未來的寫字樓裙樓商業(yè)之間、其他工程商業(yè)配套之間，需求良好的文化發(fā)掘、定位差別和亮點打造；4、商業(yè)街部分僅有單側(cè)出入口，鄰水既是優(yōu)勢，又能夠呵斥缺乏，對人流動線的合理設(shè)置極為重要；5、商業(yè)街臨路的入口部分商鋪，直接代表整個商業(yè)街的籠統(tǒng)定位，對其業(yè)態(tài)、檔次、品牌的遴選要格外慎重。寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)部分需求關(guān)注以下幾點：1、裙樓商業(yè)未來主要的消費人群將是梅江、天津南城甚至整個天津市的高檔消費人群，他們擁有私家車、教育程度、收入程度良好；2、這部分消費客群

3、與商業(yè)街部分有一定重合，除了生活必需配套及餐飲外，他們對兒童消費、休閑文娛、安康運動、文化教育、科技體驗等的需求將是新的消費增長點；3、天津市高檔消費人群的固有消費習(xí)慣、消費特點、消費構(gòu)造和文化、文娛、休閑、體驗的多重需求需求進展深化的了解和分析；同時，由于經(jīng)紀(jì)的快速開展，對目的人群未來消費傾向的變化趨勢和特點要做相對準(zhǔn)確、深化的把握；4、高檔商業(yè)的培育構(gòu)成，需求有市場影響力的品牌商家的資源的有效支撐和商家組合的合理、有效。賽睿顧問以為：任何一個運營勝利的高檔，必需具備足以支撐其勝利運營的亮點，即差別化要素。賽睿顧問將經(jīng)過深化發(fā)掘和設(shè)計謀劃，使該工程在以下定位主題上，閃現(xiàn)特有的亮點：文化；休閑

4、；文娛；室外運動；體驗。2、工程亮點打造5地塊商業(yè)街亮點一：文化底蘊亮點，絕對差別化元素 經(jīng)過深化發(fā)掘自然、環(huán)境、地域、人文、歷史、建筑、規(guī)劃的特點，構(gòu)成發(fā)明式的文化表現(xiàn)方式，再對其進展適當(dāng)?shù)氖袌鲂麄?，在國?nèi)構(gòu)成獨特的文化風(fēng)景線，從而在國內(nèi)構(gòu)成獨一無二的絕對亮點。 比如：飾江南畫廊-以書畫、裝飾、壁畫、工藝品、家庭文化飾品等為不同單元，組合構(gòu)成一個文化走廊式的商業(yè)亮點，提升工程的文化籠統(tǒng)和品味，同時滿足未來高檔居住人群的文化需求。 又如：水鄉(xiāng)花街-以鮮花、江南特征綠色植物、園藝、花卉、欣賞魚類等為不同單元，組合構(gòu)成一個四季飄香、春意盎然的鄰居，打造區(qū)域內(nèi)獨一無二的商業(yè)亮點。 再比如其它類似的特

5、征文化主題組合。亮點二：濱湖休閑，差別化的又一大亮點 結(jié)合本工程周邊的環(huán)境及消費人群的消費情況，開辟以休閑文娛為特征文化的運營范疇的相關(guān)業(yè)態(tài)，發(fā)明商業(yè)街特殊的吸引力，有效地提高商業(yè)街的運營內(nèi)涵和市場影響力。 比如：濱湖酒吧單元，以音樂吧、演藝吧、風(fēng)格吧、收藏吧、陶藝吧等為不同文化主題，組合構(gòu)成梅江南特有的酒吧文化及特征風(fēng)格。亮點三：獨特式的體驗、文娛業(yè)態(tài)的引進，構(gòu)成差別化的亮點組合 針對本工程，適當(dāng)引入檔次較高的休閑文娛業(yè)態(tài)，把商業(yè)街打呵斥為天津市內(nèi)具有獨一性、獨特性的文化文娛休閑的重要場所之一。 引入具有個性化的室外運動和體驗式的工程，諸如室外攀巖等，使其成為追求安康、時髦運動、活力的年輕一

6、代中產(chǎn)階級的文娛天堂。亮點四：實行會員制等特征管理方式，與區(qū)域其他商業(yè)良好互動，實現(xiàn)運營方式差別化 對商業(yè)街內(nèi)的酒吧、文娛設(shè)備、文化主題設(shè)備等實行會員制的管理方式，與周邊的會員制設(shè)備構(gòu)成良好的互動，同時使本工程商業(yè)構(gòu)成高貴、私密的運營風(fēng)格，成為身份、尊貴、品味的意味，勝利人士的交流場所。 寫字樓裙樓商業(yè)亮點一：IMAX電影文化IMAX是一家世界上處于領(lǐng)先位置的文娛技術(shù)公司，一直引領(lǐng)70毫米15齒孔巨幕電影市場15/70。IMAX影院網(wǎng)絡(luò)是目前世界上覆蓋面最廣的巨幕影院網(wǎng)。 自1970年這一媒介問世以來，超越7億觀眾欣賞了IMAX影片。如今，每天約有7千萬觀眾訪問IMAX影院。截止2002年年底

7、，全世界32個國家中，共有232家IMAX影院在運營，在今后幾年，還將有52家IMAX影院方案開張。IMAX品牌就是巨幕電影的代名詞。IMAX電影以科學(xué)探求、好萊塢大片兩大類型為主，對其本身做出明晰的定位，經(jīng)過劇烈的視覺效果和沖擊力帶動市場。此外，其帶動的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品眾多，非常具有市場潛力。目前IMAX在上海來福士廣場、深圳華南MALL以及鄭州新天地等商業(yè)工程內(nèi)均有引進。 IMAX電影以“IMAX電影文化作為本工程文化定位的表達與表達以 “IMAX巨幕電影作為文化定位的龍頭，大大提升本工程的聚合力，以世界領(lǐng)先的文娛文化突破傳統(tǒng)商業(yè)形狀I(lǐng)MAX Experience 是最具震撼力和感染力的電影表達。

8、全景銀幕最高可高達8層樓房，伴以 12000 瓦的數(shù)字音響，IMAX技術(shù)將使您身臨萬象，感受極限。“IMAX以其張力和魅力，使全世界7億多觀眾為之傾倒，成為最令人心馳神往的影院文娛亮點二：方特科技樂園方特科技樂園是深圳華強集團旗下的虛擬現(xiàn)實文娛系列產(chǎn)品之一。是一種融參與性、平安性、文娛性、興趣性、刺激性于一體的室內(nèi)高科技主題游樂園。方特樂園分為恐龍時代、4D影院、三維世界、虛擬運動、卡通城、網(wǎng)絡(luò)爭霸、魔幻攝影城、恐懼屋、龍騎士等多個工程區(qū)以及方特酷屋禮品區(qū)等配套區(qū)。方特樂園是文娛、休閑、文化、家庭聚會的樂園，是時髦、新奇、釋放壓力、體驗高興的場所。在方特樂園體驗完高科技帶來的驚險、刺激之后，還

9、可以購買充溢文化情趣的方特禮品以及文化讀物，將方特樂園的高興體驗帶出樂園，帶回家中，帶回本人的生活中。方特樂園3、工程風(fēng)險要素分析1、專業(yè)、準(zhǔn)確的定位問題是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋1不可以充分認(rèn)識到準(zhǔn)確定位的重要性，必將導(dǎo)致工程開發(fā)運營的不穩(wěn)定性，增大工程操作風(fēng)險；2僅憑市場覺得，很難準(zhǔn)確找到市場的需求點；3沒有翔實的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐，定位必然存在盲目性；4應(yīng)該從消費市場、運營商家、競爭環(huán)境多個角度進展調(diào)研分析，才干確保定位的準(zhǔn)確性；5豐富的專業(yè)操作閱歷，是工程開發(fā)勝利的必要保證。2 、規(guī)劃規(guī)劃的合理性是商業(yè)地產(chǎn)整體價值不斷提升的支撐點，需求足夠注重1本工程合理規(guī)劃的前提，是對未來區(qū)域消費市場的

10、深化把握；2良好的規(guī)劃離不開對商家運營需求的深化了解；3動線安排、交通組織、品牌組合、業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性至關(guān)重要；4主力店與品牌店、中小店之間的協(xié)調(diào)性和良好互動需求充分思索；5專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃團隊和顧問資源是根底。3、本工程招商操作能夠存在的幾大誤區(qū)1目的商家不夠明確、品牌資源缺乏，會導(dǎo)致工程招商的無序化；2招商節(jié)拍的合理安排和招商戰(zhàn)略的有效性至關(guān)重要；3品牌商家與定位的匹配及有效引進是勝利的根底；4與商家談判閱歷的欠缺將是協(xié)作存在不平衡性及不穩(wěn)定性；5中小品牌招商組合和招商戰(zhàn)略的專業(yè)化操作更是本工程整體勝利的關(guān)鍵所在。4、對商業(yè)地產(chǎn)工程運營管理專業(yè)化需求的忽視，是多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)工程失敗的根源1相對

11、成熟的商業(yè)管理方式和框架的搭建，是商業(yè)工程有效運營的根底平臺；2商業(yè)運營管理需求親密關(guān)注現(xiàn)代化的管理理念和管理技術(shù)；3商業(yè)運營的勝利離不開專業(yè)化的管理或顧問團隊支持；4對消費市場變化的跟蹤研討和科學(xué)分析，可以及時躲避工程在生長中的風(fēng)險； 5先進的管理方式、豐富的商業(yè)管理專家顧問資源是工程勝利的重要保證。2、本工程任務(wù)想象 1、工程任務(wù)流程市場調(diào)研定位謀劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費調(diào)查主題定位檔次/籠統(tǒng)定位定位謀劃業(yè)態(tài)組合/比例招商戰(zhàn)略制定商業(yè)規(guī)劃開展規(guī)模建議交通/動線鋪位分割商業(yè)規(guī)劃及品牌組合主力品牌招商其他品牌招商商戶調(diào)查競爭調(diào)查功能設(shè)備建議整體任務(wù)思緒2、工程任務(wù)思緒詳細(xì)任務(wù)方法工程所在區(qū)域人口

12、統(tǒng)計規(guī)模及 特征、消費構(gòu)造及方式工程所在區(qū)域人口的消費特 征、消費習(xí)慣、程度本工程消費群分層及消費特征新興消費需求及滿足目的行業(yè)的消費群分層、消費 特征及開展趨向消費者研討初步市場定位，商業(yè)檔次定位；科學(xué)劃分各種業(yè)態(tài)、不同行業(yè)比例；發(fā)掘新需求，思索消費需求的未來開展和引導(dǎo)。產(chǎn)品定位詳細(xì)任務(wù)方法選擇北京及天津有代表性的專 賣店、文化、文娛商進展運營 情況調(diào)查：店鋪面積規(guī)模，店 鋪租買情況，店鋪租金、售價 情況，商家選鋪決策體系，未 來開店方案等；上述選定商家對本工程商業(yè)的 態(tài)度、傾向、方案；上述選定商家對本工程的認(rèn)可 度、傾向、需求方式等。初步招商意向確定；合理的鋪位劃分和功能；合理的租賃價錢及

13、戰(zhàn)略；業(yè)態(tài)比例的優(yōu)化、動線設(shè)計及導(dǎo)流；品牌商家研討商業(yè)規(guī)劃詳細(xì)任務(wù)方法競爭工程的實力強弱、 市場戰(zhàn)略及未來開展 趨向目的行業(yè)主要競爭者 的實力強弱、市場策 略及未來開展趨向目的行業(yè)替代產(chǎn)品的 競爭要挾對比市場需求，發(fā)現(xiàn)市場空白，尋求市場時機；選擇市場切入點和差別化亮點，防止錯誤缺陷競爭市場研討亮點打造市場驗證思緒 市場環(huán)境分析目的市場需求分析商家運營需求分析各種能夠的初步方案初步定位及謀劃建議咨詢方案評價方案評價的根底財務(wù)模型財務(wù)假設(shè)本錢決策售價預(yù)測工程概念設(shè)計松江置業(yè)本案資金預(yù)算咨詢方案評價方案財務(wù)可行性投資收益分析投資風(fēng)險分析財務(wù)可行性分析贏利才干分析本錢/效益分析財務(wù)比率敏感性分析資金流

14、分析盈虧平衡分析3、分階段任務(wù)成果市場調(diào)研定位謀劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費調(diào)查報告商戶調(diào)查報告競爭市場評價報告各階段任務(wù)成果工程定位謀劃報告工程財務(wù)評價報告商業(yè)規(guī)劃參考方案招商方案及戰(zhàn)略招商相關(guān)文件品牌商戶簽約3、工程協(xié)作框架1、協(xié)作方式建議根據(jù)本工程的實踐顧問需求和賽睿顧問優(yōu)勢建議協(xié)作方式：市場調(diào)研定位謀劃/商業(yè)規(guī)劃獨家招商代理2、任務(wù)進度預(yù)估任務(wù)進度方案 1、市場調(diào)查 4周 調(diào)查詢卷設(shè)計、調(diào)查實施 調(diào)查報告提交 2、咨詢謀劃 5周 1宏觀環(huán)境研討 2商業(yè)市場研討 3工程區(qū)域環(huán)境分析 4商圈分析 5本案產(chǎn)品定位 6本案目的市場定位 7本案可開展規(guī)模預(yù)測 8本案競爭市場研討 9產(chǎn)品謀劃 10商業(yè)運

15、營組織謀劃 11工程開發(fā)財務(wù)分析報告 3、商業(yè)規(guī)劃 與咨詢謀劃同步進展 4、獨家招商代理 根據(jù)詳細(xì)情況確定工程流程及操作時間3、工程費用計取工程費用按照業(yè)務(wù)內(nèi)容報價本司根據(jù)與貴司不同的協(xié)作方式，提出兩套操作方案：方案一：貴司與本司僅簽署咨詢謀劃效力協(xié)作協(xié)議。收費方式：就本工程咨詢謀劃效力任務(wù)包含：市場調(diào)查、調(diào)查詢卷設(shè)計、調(diào)查實施， 咨詢謀劃、商業(yè)規(guī)劃，總費用約58萬元。招商代理部分按商戶租約1-1.5個月租金收取。 方案二：貴司與本司簽署獨家招商代理協(xié)議。收費方式：不單獨計算咨詢謀劃費用，工程總體費用以未來招商勝利商戶租約1-1.5個月租金收取，但在工程啟動之初，必要的咨詢謀劃任務(wù)開展之前，貴

16、司當(dāng)提早支付部分傭金費用用作咨詢謀劃費用，以保證工程的順利開展、實施。4、賽睿顧問特征主題街個案 1、中遠“遠洋自然部分要點中遠大紅門商業(yè)工程總規(guī)模約4萬平方米，位于南三、四環(huán)間馬家堡東路中段，是馬家堡、角門大型居住社區(qū)中心節(jié)點位置，周邊交通網(wǎng)絡(luò)較興隆。該區(qū)域內(nèi)各項零售商業(yè)及休閑文娛、效力設(shè)備分布較少且零散，檔次也偏低，商業(yè)根底薄弱。從周邊目前近10萬、未來近20萬的人口規(guī)模和日漸成熟的商務(wù)氣氛來看，針對群眾消費的商業(yè)類型開展?jié)摿甏?，本工程商業(yè)有條件開發(fā)成為為區(qū)域性商業(yè)中心。本地便利的交通條件和相對高性價比的住宅，也為在此生活居住的人群可以擁有更多的時間和更強的才干進展消費提供了條件。中遠“

17、遠洋-自然 根據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下緣由，賽睿顧問不建議本工程商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)零售市場： 1、上述區(qū)域曾經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)零售市場過量的趨勢，開發(fā)本錢增高，收益止步不前； 2、受本工程的地理位置、開發(fā)規(guī)模及建筑方式限制，不易構(gòu)成良好的零售市場氣氛，同時專業(yè)零售市場成熟也較普通商業(yè)困難； 3、零售商業(yè)對本工程的綜合質(zhì)量有極大的負(fù)面影響。產(chǎn)品類型判別業(yè)態(tài)配比建議思索到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費需求及本工程地段的特點，建議本項目商業(yè)部分集中針對群眾消費市場：本工程主要商業(yè)開發(fā)類型為“百貨公司/購物中心和“大賣場。A01、A02地塊作為寫字樓的底商，應(yīng)結(jié)合“百貨超市類/“專賣專營店集合方式與“鄰

18、里中心集中配套效力方式共同構(gòu)成中小型購物中心切入市場，本工程A05地塊住宅底商對以上方式進展補充和拓展，結(jié)合周邊其他商業(yè)設(shè)備共同形本錢區(qū)域的生活消費中心Living Center。 需求留意的是：1、本工程周邊區(qū)域未來將有近600萬平方米住宅規(guī)模，居住人口超越20萬人，這樣的消費群的日常消費，需求相當(dāng)商業(yè)內(nèi)容和類型；2、在本工程單純造文娛化、體驗概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本工程外部的消費者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟實力的南方商戶的消費將構(gòu)成市場支撐；3、本工程所在區(qū)域在短期內(nèi)構(gòu)成群眾消費市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。商業(yè)文化南風(fēng)拱廊街效力

19、少量休閑文娛少量購物以文化休閑消費為主旨，集多功能于一體的新型區(qū)域商業(yè)中心，交融多種消費樂趣于整體環(huán)境中，打造南城休閑文化與購物的新境地周邊舊有商業(yè)方式餐飲休閑文娛新型區(qū)域商業(yè)中心方式購物文化效力配套鄰里中心餐飲現(xiàn)代風(fēng)格拱廊街立體地畫親和力主題謀劃思緒南風(fēng)拱廊街圍繞主題，本工程整體地塊，自北向南構(gòu)成購物休閑、配套效力兩大商業(yè)功能區(qū)域，區(qū)域間零售、餐飲、效力等功能又靈敏交叉，滿足消費者多樣的消費需求。 商業(yè)功能分區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃建筑風(fēng)格建議2、廊坊文化藝術(shù)中心商業(yè)部分要點 廊坊市文化藝術(shù)中心地處廊坊新的城市中心，南臨北外環(huán)路、西臨新開路，東臨和平路，北靠新奧藝術(shù)大道。中心總占地面積660畝，景觀面

20、積26萬平方米、建筑面積8.2萬平方米，總投資6億元人民幣。主要由自然循環(huán)公園、夢境湖公園、藝術(shù)公園、益智水上樂園、智慧名言及書法大道五個景區(qū)組成。總體規(guī)劃由世界著名的德國GMP公司設(shè)計，景觀由澳大利亞SI事務(wù)所設(shè)計，匠心獨具，具有豐富的文化底蘊和藝術(shù)氣氛。 文化藝術(shù)中心商業(yè)城工程以下簡稱工程位于廊坊市文化藝術(shù)中心 西南角，南臨北外環(huán)路、西臨新開路，東北兩側(cè)與文化藝術(shù)中心融為一體。中心半徑1.5公里內(nèi)，還有新民小區(qū)、桔祥小區(qū)、錦繡花園、今日家園、世紀(jì)花園 小區(qū)共3萬戶居民。2000戶5000戶5000戶300戶3000戶1000戶周邊約2萬戶，兩年內(nèi)將到達6萬人，半徑1.千米內(nèi)，共約6萬戶，約17-20萬人。文化藝術(shù)中心商業(yè)“ IMAX 的文化突破提升 “ IMAX 廊坊城市印象新奧集團企業(yè)籠統(tǒng)工程物業(yè)價值作為國際文娛的頂級品牌，巨幕電影 “IMAX 在華北地域的初次引，進將會大大改動和提升廊坊這座新興城市帶給人們的整體印象，有力聚合京津及周邊地域消費者來此游逛、休閑、消費與國際名牌協(xié)作，新奧集團企業(yè)籠統(tǒng)將煥然一新，擁有更