精裝修的戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)課件

1、精裝修的戶型優(yōu)化設(shè)計(jì) 主講人 陳 現(xiàn)培SPEECHMAKER | XIANPEI CHEN清尚博尼精裝設(shè)計(jì)總工程師第一部分： 房地產(chǎn)精裝的市場定位與原則一、市場、項(xiàng)目定位（一）：精裝修的市場定位-提升對精裝價(jià)值的認(rèn)知能力（二）：精裝修的項(xiàng)目定位分析-提升市場研究的能力（三）、戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則-提升把握客戶需求的能力第二部分 住宅精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與管理（一）：戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的操作技巧-提升精準(zhǔn)產(chǎn)品定位的能力（二）：分類設(shè)計(jì)案例分析 （三）：精裝設(shè)計(jì)項(xiàng)目程序化管理-提升精裝設(shè)計(jì)管理的能力（四）、戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的成本關(guān)系-提升精裝成本控制管理的能力（五）：總結(jié)與回顧 目 錄房地第一部分精裝住宅優(yōu)化設(shè)計(jì)的

2、市場定位與原則一、市場、項(xiàng)目定位（一）：精裝住宅優(yōu)化設(shè)計(jì)的市場定位-提升對精裝價(jià)值的認(rèn)知能力（1）、住宅精裝發(fā)展方向、思考基礎(chǔ)、方法及設(shè)計(jì)價(jià)值基本結(jié)論1、住宅的發(fā)展演變行業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的發(fā)展，取得了輝煌的成就，2008年的金融危機(jī),2009年的房價(jià)暴漲，2010年的政府新12條調(diào)控政策的來臨，正在影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向。使整個行業(yè)在短短的幾年過去， ，市房地產(chǎn)市場一波三折由于中國特殊的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)市場在短時(shí)間內(nèi)，又將是一場新的變革。中國每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的供應(yīng)量約占全球的一半，在這建筑大躍進(jìn)非常時(shí)代，也是留下最多住宅建筑遺產(chǎn)的年代。以往大部分的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)是“籮卜多了

3、不洗泥”的產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場的繁榮，使建筑設(shè)計(jì)變成了拼裝生產(chǎn)流水線，對室內(nèi)空間各個方面的精細(xì)化設(shè)計(jì)缺乏仔細(xì)的研究和推敲（包裹建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通及設(shè)備）。 目前，全國開發(fā)商的數(shù)量約有66000家，已經(jīng)開始從事精裝修交房的房地產(chǎn)商5%，在精裝修領(lǐng)域有深入研究的，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面有所建樹的不足0.5%。精裝市場的發(fā)展將在近兩年呈現(xiàn)出井噴狀態(tài)，住宅行業(yè)的競爭，促使精裝修工業(yè)化住宅產(chǎn)品時(shí)代的來臨，也在促使著新一輪的住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)革新，全面住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)將成為發(fā)展的方向。隨著城市化進(jìn)程目標(biāo)的加快，目前，一些政府部門在制定的住宅開發(fā)政策時(shí)，明確規(guī)定，根據(jù)不同資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)要求有一定比例的精裝修住宅推向市

4、場。將更多的推廣綠色節(jié)能、低碳減排、控制污染和建筑浪費(fèi)，積極引領(lǐng)和推動工業(yè)化精裝修住宅的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場開發(fā)邁入一個健康有序的工業(yè)化精裝修時(shí)代。住宅產(chǎn)品時(shí)代的來臨，必須強(qiáng)調(diào)住宅建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)形成一個完整的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。要求在設(shè)計(jì)各個階段進(jìn)行全面配合，真正實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)的精細(xì)化管理，以達(dá)到住宅設(shè)計(jì)基本而現(xiàn)實(shí)的居住要求。Boloni Integrated Soft Decoration 住宅精裝修的精細(xì)化設(shè)計(jì)已經(jīng)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的必然發(fā)展趨勢 目前，正處在于一個轉(zhuǎn)型調(diào)整期，由以往的半成品毛坯交房轉(zhuǎn)化為全成品住宅交房的轉(zhuǎn)變。政府的挑空政策，整體住宅精裝修時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)市場將進(jìn)行新一輪的洗牌。

5、同時(shí)，促使著住宅建筑技術(shù)的升級迫在眉睫。 1； 建國初期，為解決人民的居住問題，使“居者有其屋”是當(dāng)時(shí)的重要政治任務(wù)之一，但受到社會經(jīng)濟(jì)能力的限制，住宅常為多戶合住，櫥衛(wèi)空間多為幾戶共用。這個時(shí)代的居住目標(biāo)僅僅是“一人一張床”。 沒有裝修的階段 2；20世紀(jì)六、七十年代，受到自然災(zāi)害和文革的影響，城市住宅建設(shè)發(fā)展緩慢。 文革初期，住宅標(biāo)準(zhǔn)一度降底，到后期有所緩解。獨(dú)門獨(dú)戶，滿足家庭使用要求的小面積住宅，已成為多數(shù)人的希望。櫥衛(wèi)空間的獨(dú)立已成為各戶使用的基本要求。 開始進(jìn)入粗裝修的階段 3；20世紀(jì)70年代末到80年代，改革開放推動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有效帶動了城市住宅的建設(shè)?！耙粦粢惶追俊背蔀榫幼〉?/p>

6、目標(biāo)，住宅面積比以往有所增加，住宅中的空間配置，基本能滿足當(dāng)時(shí)人們的生活需要，部分套型出現(xiàn)了獨(dú)立小方廳（即餐廳），初步實(shí)現(xiàn)了“居寢分離”。 全面進(jìn)入粗裝修的階段 4；1998年，我國全面推行商品房政策，城市住宅的形式大為改觀。居住者的需求得到進(jìn)一步重視，各功能空間進(jìn)一步完善，“一人一間房”是這個時(shí)期的居住目標(biāo)。套型設(shè)計(jì)也豐富起來。 進(jìn)入毛坯房時(shí)代5；2000年以來，住宅的商品化特征越來越發(fā)明顯，戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多樣化的趨勢。從“健康住宅”、“綠色住宅”、“生態(tài)住宅”、“親情住宅”、“另類住宅”到“第二居”。營銷策劃開始走向市場，住宅設(shè)計(jì)新概念層出不窮，居住的舒適性，健康性和文化性受到普遍關(guān)注。 2

7、003年以后，戶型設(shè)計(jì)也出現(xiàn)了消費(fèi)超前的傾向，單戶面積開始增加，市場上追崇著大戶型和豪宅，部分住宅開始出現(xiàn)精裝修，以廣州星河灣，北京現(xiàn)代城，UHN國際村，萬方阿波羅計(jì)劃為代表的住宅項(xiàng)目，拉開了精裝修的序幕。北京、上海等國內(nèi)主要城市率先精裝修房，最初以外銷房的形式推向市場，內(nèi)外銷并軌后高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目都是以精裝修形式進(jìn)行銷售；香港和海外開發(fā)商，包括：新鴻基地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、嘉里建設(shè)、瑞安等開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目大部分以精裝修交房形式為主；國內(nèi)開發(fā)商這幾年也在大力推動精裝修房開發(fā)，包括萬科、綠城、星河灣等。 開始進(jìn)入精裝修的階段 6；2008年，政府全面支持的城市住宅工業(yè)化精裝修產(chǎn)品交付政策，更加注重住宅的

8、產(chǎn)品化發(fā)展，全面實(shí)現(xiàn)城市住宅的提包入住的整體精裝修，強(qiáng)調(diào)宜居人文關(guān)懷，注重生活品質(zhì)、提倡低碳環(huán)保、創(chuàng)新生活方式的產(chǎn)品型工業(yè)化住宅（未來方向） （政府行為）2010年的房地產(chǎn)新政，必將快速推動住宅精裝修的發(fā)展進(jìn)程 全面進(jìn)入精裝修的產(chǎn)品時(shí)代國際市場的趨勢與潮流精裝修日本韓國德國美國法國日本60年發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)，人性化動作特點(diǎn)：1、所有在售房都是全裝修房。2、對住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。3、日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購房者親自體驗(yàn)所有建材的優(yōu)點(diǎn)。4、局部采用菜單式裝修，比如墻面涂裝。韓國住宅建筑、裝修一體化特點(diǎn)：1、所有在售房都是全裝修房，天地墻、

9、廚衛(wèi)都是標(biāo)準(zhǔn)裝修配置。2、項(xiàng)目整體考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修一條線考慮。水、電、煤等各種管道都是澆筑混凝土前預(yù)備好。3、工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高。美國法制健全，沒有為個體服務(wù)的裝修企業(yè)。特點(diǎn)：1、法制健全，沒有為個體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部為開發(fā)商做整體服務(wù)。2、基本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，一般不準(zhǔn)買毛坯房，出售的全部是全裝修房。3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病。法國輕裝修、重裝飾特點(diǎn)：1、高層和多層集合式住宅為完全滿足使用要求的成品房。2、對于節(jié)能有歐洲標(biāo)準(zhǔn)要求。3、全裝修房比較簡單裝修，除廚衛(wèi)全裝修外，墻面為乳膠漆，基本不吊頂，保證基礎(chǔ)照明。但后期購

10、房者自行進(jìn)行裝飾。德國領(lǐng)先于住宅節(jié)能！特點(diǎn)：1、大部分為精裝修，仍有少量毛坯房出售。2、為防止裝修過程的偷工減料，材料供應(yīng)商與裝修企業(yè)協(xié)會及相關(guān)專家就安裝質(zhì)量和事故責(zé)任簽訂合同，如有公司違反則取消會員資格。3、住宅節(jié)能處于世界領(lǐng)先水平，所有房屋的墻體和所有設(shè)備等方面節(jié)能措施確保到位。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)是建筑的靈魂環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)是住宅設(shè)計(jì)的舞臺，建筑立面形態(tài)設(shè)計(jì)是住宅設(shè)計(jì)的主題，而室內(nèi)空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)，以及生活方式的人文關(guān)懷設(shè)計(jì)則是住宅空間本體的靈魂。創(chuàng)新功能合理的人性化空間設(shè)計(jì)，是開發(fā)商與建筑師，室內(nèi)設(shè)計(jì)師共同的社會責(zé)任。精裝修住宅項(xiàng)目的流程設(shè)計(jì)，要求室內(nèi)空間優(yōu)化設(shè)計(jì)在建筑概念及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要介

11、入，專業(yè)的全裝修室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)顯得至關(guān)重要。利用豐富經(jīng)驗(yàn)的精裝設(shè)計(jì)和技術(shù)專家提供精裝設(shè)計(jì)支持。住宅設(shè)計(jì)的核心與靈魂 住宅空間整體設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不單純是的外部立面造型和環(huán)境景觀。內(nèi)部空間的人性化、功能主義、生活動線精細(xì)化、室內(nèi)空間有效交流是住宅設(shè)計(jì)的核心，也是一個值得特別關(guān)注的重要問題。建筑與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)是住宅項(xiàng)目的主題，而住宅室內(nèi)空間精細(xì)化設(shè)計(jì)則是住宅設(shè)計(jì)本體的靈魂。住宅設(shè)計(jì)邏輯的理性思考 提倡人文空間設(shè)計(jì)，注重精裝修住宅產(chǎn)品室內(nèi)戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)、設(shè)備專業(yè)合理化設(shè)計(jì)、收納及功能空間精細(xì)化設(shè)計(jì)。 追求套型結(jié)構(gòu)的合理配置，功能空間的靈活可變，廚衛(wèi)空間的人性化設(shè)計(jì)，以及利用壓縮戶內(nèi)多余交通面積等手段在節(jié)地的

12、同時(shí)保證居住空間的舒適性。 整體精裝修住宅開發(fā)最重要的一個銜接點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理與系統(tǒng)施工的一體化 。同時(shí)，住宅精裝修產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)的不完善，精裝技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺位，缺少施工規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。目前的現(xiàn)狀，主要依靠開發(fā)商“摸著石頭過河”。整個行業(yè)缺乏一個共同認(rèn)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是精裝修急待解決的重點(diǎn)問題。推廣精裝修住宅存在的問題：1、市場認(rèn)知度有待提高 簡單裝修，全裝修，公寓式精裝修，居住生活方式的演變。2、企業(yè)的不成熟 開發(fā)企業(yè)，裝修設(shè)計(jì)師，裝修施工企業(yè)，裝飾材料供應(yīng)商，家居部品 供應(yīng)商到底都應(yīng)該分擔(dān)什么樣的角色？3、政策不成熟 行業(yè)市場如何規(guī)范、住宅裝修設(shè)計(jì)與施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的建立、

13、政府是否提供財(cái)政補(bǔ)貼、開發(fā)商稅費(fèi)減免、買房者稅費(fèi)減免等。4、主管部門推廣方式的不成熟 建設(shè)主管部門、行業(yè)協(xié)會、媒體導(dǎo)向5、業(yè)主維權(quán)意識不成熟推廣精裝修住宅存在的問題：傳統(tǒng)裝修的社會反映多數(shù)人的裝修經(jīng)歷疲勞癥人力物力的資源浪費(fèi) 材料成本不透明，裝修預(yù)算成本無法控制工業(yè)化程度不高，工藝技術(shù)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) ，質(zhì)量無法保證部品工藝不規(guī)范，效率底 品質(zhì)感較差 施工管理不規(guī)范，缺乏產(chǎn)業(yè)工人的系統(tǒng)培訓(xùn)。施工現(xiàn)場環(huán)境污染嚴(yán)重 ，長期噪音擾民現(xiàn)象的困擾 環(huán)保質(zhì)量難以控制時(shí)間成本的不可控推廣精裝修住宅存在的問題：1、擔(dān)心裝修風(fēng)格雷同、沒有個性，而且在實(shí)用性上也只有自己裝修才最清楚，70%不 接受客戶都談到了這點(diǎn)。2

14、、受訪不接受客戶中多為女士，她們認(rèn)為家還是要自己裝更有味道。3、部分客戶認(rèn)為有很多時(shí)間，以前房子也是可以自己裝 好的。4、部分超高端客戶客戶認(rèn)為，開發(fā)商裝修的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到自己的要求。5、擔(dān)心開發(fā)商信譽(yù)和裝修品質(zhì)，認(rèn)為買精裝房不放心，這部分客戶大多對龍湖不是很了解。6、曾經(jīng)買過精裝房，以前的精裝房交房的就沒有跟宣傳是一樣的，以次充好，大騙小騙總會受騙。7、買這樣的房子，一輩子也沒幾次，還是自己裝修比較好。認(rèn)為自住就自己裝，投資可以考慮。8、擔(dān)心施工方的大面積施工質(zhì)量沒有把握。做精裝修的理由：1、精裝是未來的潮流和趨勢，早主動適應(yīng)比晚被動接受好。2、未來的競爭是產(chǎn)品的競爭，精裝是產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的體現(xiàn)3

15、、成本的優(yōu)化和稅收的調(diào)整不做精裝的理由：1、全裝修住宅開發(fā)的難度高。由于缺乏統(tǒng)一的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及各環(huán)節(jié)管理標(biāo)準(zhǔn)，造成操作難度、管理成本擴(kuò)大，若銷路不暢，精裝修無疑是個不小的包袱；2、 個性化裝修難操作，風(fēng)格過于統(tǒng)一，整體裝修不能滿足個性化要求，拒絕了部分客戶。 精裝房，樓市發(fā)展的必然趨勢！A 、 國家政策導(dǎo)向B 、 顧客需求C 、 開發(fā)商自身競爭優(yōu)勢導(dǎo)向未來核心競爭力的體現(xiàn)。D 、 精裝修需要專業(yè)化的管理及 成熟的供應(yīng)商。 結(jié)論：模式一菜單概念精裝修： 由開發(fā)商主導(dǎo)，選1-2家裝飾公司配合，給購房者提供N種裝修設(shè)計(jì)方案和裝修預(yù)算菜單。不僅是地板、墻面、瓷磚的顏色，連材質(zhì)都是可變化選擇的。而且樣板

16、間建設(shè)在實(shí)樓中，入住前不會拆除，以此作為購房者挑選精裝修的示范。 在裝修實(shí)際運(yùn)作中，程序控制非常嚴(yán)格，供應(yīng)部、審核部等各部門獨(dú)立運(yùn)作，層層負(fù)責(zé)。所有精裝修內(nèi)容在合同中詳細(xì)標(biāo)注，并加強(qiáng)售后服務(wù)的管理，以避免糾紛。模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析與探討.模式二集成概念精裝修： 全裝修住宅采取標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計(jì)、專業(yè)化、流程化施工，系統(tǒng)化管理。在精裝部品材料選擇上采取公開招標(biāo)的方式。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點(diǎn)考慮成本優(yōu)勢。自主管理，也可進(jìn)行管理托管，整合發(fā)包，統(tǒng)一協(xié)調(diào)監(jiān)控，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。模式三 全成品住宅工廠化精裝修：全面工業(yè)化家居解決方案從項(xiàng)目定位、精細(xì)化設(shè)計(jì)、精裝部品、

17、施工到后期配置，形成一系列工廠化標(biāo)準(zhǔn)體系。涵蓋不同消費(fèi)層面的住宅產(chǎn)品，建立梯度產(chǎn)品體系設(shè)計(jì)。否定了精裝修就是“毛坯裝修”。以萬科為例： “萬科全面家居解決方案”從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、部品配置、施工到后期服務(wù)的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。精裝方案致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，從戶型設(shè)計(jì)入手，強(qiáng)化室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)。通過為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。模式四 管理型精裝修： 以全程運(yùn)營管理為基礎(chǔ)的全裝修解決方案，需要建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。由精裝項(xiàng)目管理公司總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計(jì)及部品研發(fā)生產(chǎn)，精裝構(gòu)件工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場流程拼裝。各個環(huán)節(jié)形成精裝住宅產(chǎn)業(yè)的共生體系。運(yùn)營管理型的精裝修模式可以包含以上三種業(yè)務(wù)模式。比如開發(fā)商、總承

18、包商和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位建立長期合作伙伴關(guān)系。由總承包商統(tǒng)一管理裝修及部品分包商，將裝修設(shè)計(jì)、土建、施工、監(jiān)理一體化，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品。模式五資本運(yùn)營管理型精裝修： 1、精裝修工程的房地產(chǎn)資本運(yùn)作概念指在裝修工程項(xiàng)目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通過本項(xiàng)目完工后的可售商品房進(jìn)行等價(jià)置換，抵沖工程款。中國房地產(chǎn)商精裝管理模式對比 萬科模式 綠城模式集團(tuán) 產(chǎn)品規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 各項(xiàng)目公司報(bào)總部審批 精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)方案，供應(yīng)商選擇 全國采購戰(zhàn)略（多家）區(qū)域 /項(xiàng)目 確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 確定項(xiàng)目供應(yīng)商 確定項(xiàng)目供應(yīng)商 工程實(shí)施 工程實(shí)施中國房地產(chǎn)商精裝管理模式發(fā)展三階段品牌堆砌期品質(zhì)

19、管理期集成管理期 整體精裝供應(yīng)商 標(biāo)準(zhǔn)化 戶型標(biāo)準(zhǔn)化 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 指定幾大供應(yīng)商 多層別供應(yīng)商早期中期成熟期綠城模式萬科模式星河灣模式國內(nèi)精裝修市場優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)分析優(yōu)勢：展現(xiàn)設(shè)計(jì)師對建筑的整體理解，體現(xiàn)建筑的美感；精裝修提高項(xiàng)目檔次，易成為地區(qū)標(biāo)桿性項(xiàng)目；增加項(xiàng)目成本，轉(zhuǎn)移部分收入，降低增值稅和所得稅支出；提高銷售收入、銷售回款和項(xiàng)目利潤率；小區(qū)居住品質(zhì)提升，便于后期的管理和服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)：統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)一樣與客戶個性化化差異；交房結(jié)果與裝修房宣傳的效果圖或樣板房不一致； 裝修質(zhì)量差，不能滿足客戶的需求；精裝修資金壓力大，存在資金風(fēng)險(xiǎn)。 （2）、社會發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的對應(yīng)：住宅的項(xiàng)目定位屬性

20、評價(jià)（3）、行業(yè)發(fā)展與住宅產(chǎn)品的對應(yīng)： 1、城市化進(jìn)程的經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 一線 二線 三線 高端 中端 普通 發(fā)達(dá) 發(fā)展中 2、細(xì)分區(qū)域市場環(huán)境判斷； 地域 文化 經(jīng)濟(jì) 歷史 風(fēng)俗 3、住宅精裝產(chǎn)品高效低碳節(jié)能基于全面家居解決方案的品質(zhì)體系 有專人研究住宅精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的研究，不僅是簡單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。 全面家居解決方案是從建筑設(shè)計(jì)方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、水電氣設(shè)計(jì)、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進(jìn)步。關(guān)于精裝修住

21、宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位 精裝修房設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項(xiàng)目類別、戶型特點(diǎn)、樓盤規(guī)模、銷售價(jià)格來確定。 一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)該簡潔、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可提供二三個裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤）。 對于別墅類的高檔樓盤，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。（二）：精裝修的項(xiàng)目定位分析-提升市場研究的能力（1）、客戶細(xì)分原則、方法及基本結(jié)論 1、項(xiàng)目基本定位 多

22、緯度縱橫比較 2、環(huán)境對比定位 區(qū)域位置 交通人文 3、客戶群體定位 分層調(diào)研 定量定型 4、市場價(jià)值定位 品質(zhì)賣點(diǎn) 競爭項(xiàng)目比較 案例： 萬科廣州樣板房業(yè)主深度調(diào)查分析2009-2010年-十種風(fēng)格設(shè)計(jì)思路 5、戶型類別定位 戶型與客群 戶型與面積 例：青年群體全裝修工業(yè)化產(chǎn)品企劃書 6、建筑形態(tài)定位 風(fēng)格、品味、檔次 景觀 7、空間組合定位 功能空間 公共空間 私密空間 收納空間 人文空間 例:兩房+多功能房-壓縮版 8、成本控制定位 風(fēng)格與預(yù)算 售價(jià)與 9、風(fēng)格趨向定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃的定位設(shè)計(jì) 樓盤項(xiàng)目的區(qū)域設(shè)計(jì)定位 消費(fèi)群體的市場分析定位 設(shè)計(jì)風(fēng)格及生活方式協(xié)調(diào)統(tǒng)籌設(shè)計(jì) 樓盤銷售的引導(dǎo)分

23、析 賣場設(shè)計(jì)的行為空間細(xì)化分析1、客戶背景年齡層段：40歲左右職業(yè)背景（關(guān)鍵詞描述）：從事管理或者技術(shù)工作教育背景（關(guān)鍵詞描述）：大專以上學(xué)歷2、客戶居住需求生活形態(tài)（關(guān)鍵詞描述）：屬于二次置業(yè)居住理念（關(guān)鍵詞描述）：改善需求來源類別區(qū)域客戶類型主要客戶來源（周邊客戶）新塘、中新、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(包括東區(qū)、西區(qū)、永和開發(fā)區(qū)、科學(xué)城)個體經(jīng)營者、私營企業(yè)主、公務(wù)員、白領(lǐng).客戶來源二（外圍客戶）荔城、石灘、廣州黃埔區(qū)個體經(jīng)營者、私營企業(yè)主、公務(wù)員、白領(lǐng).客戶來源三（遠(yuǎn)距客戶）廣州、及周邊城市深圳、香港、東莞等周邊有生意、商務(wù)往來的外籍(以港臺為主)客商客戶來源四新塘周圍競爭樓盤的再次置業(yè)的業(yè)主

24、其它偏重天河、黃埔、東山區(qū)高,接受郊區(qū)置業(yè),以渡假、商務(wù)等需求高端客戶精裝修項(xiàng)目的市場環(huán)境和專業(yè)設(shè)計(jì)方向定位區(qū)域環(huán)境比較 （交通，品質(zhì)，景觀，空間）消費(fèi)群體調(diào)研分析 （客戶研究指標(biāo)）青年群體公寓產(chǎn)品需求研究報(bào)告精裝空間品質(zhì)分析（空間行為功能的精細(xì)化設(shè)計(jì)）光大-學(xué)院派項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研分析.群體結(jié)構(gòu)市場環(huán)境戶型對比 部品精細(xì)化 收納空間品質(zhì) 風(fēng)格化 個性化教育程度 背景結(jié)構(gòu) 消費(fèi)習(xí)慣 審美趨向年齡階段 家庭成員 組織結(jié)構(gòu) 生活方式 交通環(huán)境 教育環(huán)境 地理位置 品質(zhì)可比性項(xiàng)目競爭 環(huán)境定位 商業(yè)環(huán)境 整體配套消費(fèi)環(huán)境調(diào)研分析.群體空間人文環(huán)境戶型對比 部品精細(xì)化 收納空間品質(zhì) 風(fēng)格化 個性化教育程度

25、背景結(jié)構(gòu) 消費(fèi)習(xí)慣 審美趨向年齡階段 家庭成員 組織結(jié)構(gòu) 生活方式 交通流線 教育環(huán)境 地理位置 品質(zhì)可比性項(xiàng)目競爭 環(huán)境定位 商業(yè)環(huán)境 整體配套設(shè)計(jì)需求調(diào)研分析.精細(xì)化空間成本設(shè)計(jì)戶型對比 部品精細(xì)化 收納空間品質(zhì) 風(fēng)格化 個性化教育程度 背景結(jié)構(gòu) 消費(fèi)習(xí)慣 審美趨向年齡階段 家庭成員 組織結(jié)構(gòu) 生活方式 交通流線 教育環(huán)境 地理位置 品質(zhì)可比性項(xiàng)目競爭 環(huán)境定位 商業(yè)環(huán)境 整體配套（2）、精裝項(xiàng)目與客戶的對應(yīng)：精裝項(xiàng)目屬性評價(jià) 長沙精裝市場調(diào)研演示文稿（3）、客戶與精裝產(chǎn)品的對應(yīng)： 1、細(xì)分客戶判斷； 2、識別競爭環(huán)境； 3、精裝產(chǎn)品初步方案成本測算客戶細(xì)分客戶屬性人口學(xué)社會學(xué)特征購房目的

26、價(jià)值觀生活方式年齡性別學(xué)歷教育程度職業(yè)收入家庭結(jié)構(gòu)自主投資SOHO衣食住行娛游交客戶一客戶二客戶三客戶四客戶五萬科案例:通過三個緯度將客戶分為5大類11小類客戶細(xì)分（三）、戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則-提升把握客戶需求的能力設(shè)計(jì)范圍的界定： 住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。 精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)內(nèi)容： 主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要

27、重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。 精裝修房屋的設(shè)計(jì)要求是能給未來住戶一個先進(jìn)居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的個性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)緊密相關(guān)的住宅部品：1、廚房櫥柜、廚房電器、廚房器具2、住宅其他收納系統(tǒng)：鞋柜、衛(wèi)生間櫥柜、衣柜、壁柜、儲藏柜等。3、衛(wèi)生潔具（多件套布置、干濕分開）。4、家用電器：電視、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、電腦、音響等。5、室內(nèi)家具（完善合理布置）。6、室內(nèi)門窗及配件。7、地面裝修材料：地磚、石材、地板、地

28、毯等。8、電器配件：開關(guān)、插座、安防系統(tǒng)、燈具等。（三）、戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則-提升把握客戶需求的能力精裝住宅產(chǎn)品九大系統(tǒng) （1）、空間細(xì)分原則、方法及基本結(jié)論 1、公共空間系統(tǒng) 2、玄關(guān)空間系統(tǒng)例：玄關(guān)柜模塊設(shè)計(jì)演示文稿 3、衛(wèi)浴空間系統(tǒng) 4、收納系統(tǒng)例：三房戶型戶型測試研究報(bào)告 5、家政空間系統(tǒng) 6、廳房空間系統(tǒng) 7、廚房空間系統(tǒng)例： 120平米三房ppt方案 8、家居智能化系統(tǒng) 9、人文空間系統(tǒng)例：兩房+多功能房-壓縮版經(jīng)驗(yàn)提示（一）戶型方案階段要考慮的內(nèi)容：1、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預(yù)埋定位等）；2、衛(wèi)生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預(yù)埋定位等）；3、

29、入口玄關(guān)空間的預(yù)留，收納系統(tǒng)的布置；4、廳、房家具布置方案、空調(diào)機(jī)位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；5、洗衣機(jī)、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空調(diào)架的定位（與預(yù)留洞及建筑立面緊密相關(guān)）；核心提示：戶型方案中一定要嚴(yán)格做好家具布置圖！檢驗(yàn)提示（二）裝修細(xì)化設(shè)計(jì)階段需要注意的問題：1、入戶門風(fēng)格與形式的選擇必須與室內(nèi)設(shè)計(jì)統(tǒng)一；2、建筑設(shè)計(jì)院的施工圖與精裝修設(shè)計(jì)是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機(jī)電設(shè)備預(yù)留洞口等）；3、室內(nèi)公共部分裝修設(shè)計(jì)與入戶裝修設(shè)計(jì)的銜接（地面標(biāo)高、入戶門內(nèi)外門套的裝修）；4、室外設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；5、關(guān)于竣工驗(yàn)收前裝修、驗(yàn)收后裝修的問題

30、及相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙的對應(yīng)。經(jīng)驗(yàn)提示（三）如何選擇工業(yè)化的專業(yè)施工&精裝工程的項(xiàng)目管理：基礎(chǔ)施工+主材產(chǎn)品+工業(yè)化部品+流程管理 如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計(jì)圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。 這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計(jì)和施工安裝。因?yàn)橐粋€樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時(shí)完成施工任務(wù)，并達(dá)到設(shè)計(jì)要求?？捎蓪I(yè)制造商完成的施工內(nèi)容： 櫥柜工程、門及門套工程、木地板工程、固定家具工程、家用電器安裝及調(diào)試、空調(diào)及新風(fēng)系

31、統(tǒng)安裝、弱電系統(tǒng)安裝等。 誰來協(xié)調(diào)？經(jīng)驗(yàn)提示（四）精裝修住宅中新技術(shù)及設(shè)備的選擇：1、新風(fēng)系統(tǒng)2、太陽能熱水系統(tǒng)3、直飲水系統(tǒng)4、下排油煙系統(tǒng)5、中央吸塵系統(tǒng)6、小型中央空調(diào)系統(tǒng)7、同層后排水系統(tǒng)8、智能化管理系統(tǒng)1、公共空間系統(tǒng) 拉闊的尺度只是識別身份的一個背景，入戶大堂開敞式空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動線和沿線放松心情，體驗(yàn)到“回家即是享受的開始”。2、 玄關(guān)空間系統(tǒng) 體貼入微的生活，從進(jìn)入家門那一刻才剛剛開始，玄關(guān)空間設(shè)計(jì)既便于換鞋、放置隨身物品又有充分的收納空間使長短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同類的鞋都能安放。3、衛(wèi)浴空間系統(tǒng) 細(xì)節(jié)著眼，點(diǎn)滴關(guān)心，如廁所、沖涼和洗漱分

32、離，使用率高。毛巾、衣物不會輕易被水打濕；科學(xué)排水系統(tǒng)，室內(nèi)更干燥。特制防滑地面；密閉淋浴屏；洗面盆及臺面設(shè)計(jì)足夠大，并無縫結(jié)合，便于衛(wèi)生，不會出現(xiàn)死角。4、收納系統(tǒng) 除了你想展示的個性，藏起其他想藏起的一切，各種手提袋、背包都在收納系統(tǒng)中有合理位置，在柜子設(shè)計(jì)格式中既有衣物和褲子的收藏空間，又有帶鎖的抽屜，存放存折等貴重物品，局部有儲藏室。精裝住宅產(chǎn)品九大系統(tǒng) 5、家政空間系統(tǒng) 日常家政瑣碎與生活空間分離、互不干擾。機(jī)洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、專設(shè)吊 柜、儲物柜和水盆柜設(shè)置，工作以為流線和空間合理而變得輕松高效。 6、廳房空間系統(tǒng) 設(shè)計(jì)充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開關(guān)、無線上網(wǎng)

33、、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細(xì)節(jié)。餐廳專設(shè)插座，輕松用電火鍋。 7、廚房空間系統(tǒng) 操作動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切炒、存的合理流線，存儲物品方便，而且油煙、污漬容易清洗，灶臺前的墻面就是用整塊不銹鋼板覆蓋。設(shè)計(jì)專用廚盆，滿足各式烹調(diào)器具的需求。 8、家居智能化系統(tǒng) 主臥間24小時(shí)報(bào)警按鈕、廚房煤氣報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等智能化安防系統(tǒng)。家居智能化系統(tǒng)，科技讓業(yè)主的居住更放心。9、人文空間系統(tǒng) 通過對人體工程學(xué)的研究，進(jìn)一步將科學(xué)的精細(xì)化設(shè)計(jì)進(jìn)行合理應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的人文關(guān)懷。精裝住宅產(chǎn)品九大系統(tǒng)流程設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)空間設(shè)計(jì)材料設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)調(diào)研專業(yè)化設(shè)計(jì)研究設(shè)計(jì)質(zhì)量控制設(shè)計(jì)評判標(biāo)準(zhǔn)人文設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)統(tǒng)籌需重

34、點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容及細(xì)節(jié)戶型優(yōu)化部品精細(xì)化風(fēng)格設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)建筑概念設(shè)計(jì)要求和市場調(diào)研，確定進(jìn)行戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的必要性。根據(jù)消費(fèi)群體和人文設(shè)計(jì)理念，確定精裝部品精細(xì)化設(shè)計(jì)工業(yè)體系的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)市場調(diào)研和客戶群體的調(diào)研報(bào)告，確認(rèn)整體精裝修設(shè)計(jì)的風(fēng)格表現(xiàn)。根據(jù)優(yōu)化設(shè)計(jì)，部品精細(xì)化設(shè)計(jì)，風(fēng)格定位。進(jìn)行精裝設(shè)備專業(yè)的合理化協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。根據(jù)精裝成本設(shè)計(jì)要求，確認(rèn)部品工業(yè)化選材設(shè)計(jì)，規(guī)格，模式，造型，技術(shù)應(yīng)用。根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，確認(rèn)部品尺寸，比例，工藝接點(diǎn)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。根據(jù)精裝項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)規(guī)劃，確認(rèn)設(shè)計(jì)圖紙的交接。、布局設(shè)計(jì) 收納提案時(shí)，必須事先詳細(xì)了解客戶現(xiàn)有的行李量、衣物

35、量、書籍量、鞋及傘等的數(shù)量，再在這基礎(chǔ)上提出本公司的多樣化收納方式，呈上最適合客戶的收納提案。利用墻體收納，使書柜內(nèi)的書籍也能同樣整齊的收納。更衣間也能把平時(shí)必要的衣物收納在方便拿取的位置。儲藏室也采用多樣化的方式，能方便的收納更多東西。玄關(guān)處的大收納柜，無論什么時(shí)候都能使玄關(guān)保持整潔。、布局設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì) 衛(wèi)浴提案時(shí)，運(yùn)用特殊施工方法能提高臺面，更重要的是還可以改變排水位置。從這里能看到新生活提案的產(chǎn)生。實(shí)現(xiàn)干濕分離一般情況下浴缸、洗面臺和便器是放在一個房間里，而我們可以將它們隔離開，分別設(shè)計(jì)成獨(dú)立私密的空間，更整潔易打掃。、布局設(shè)計(jì)AV設(shè)備的方案中，在布局設(shè)計(jì)階段時(shí),設(shè)計(jì)使用一系列的智能化

36、產(chǎn)品。既能把各種配線都事先埋在墻壁中,也能把各種影音設(shè)備或揚(yáng)聲器等都設(shè)置在最佳的位置。在整個臥室設(shè)計(jì)方案中,也可以把DVD播放器設(shè)置在床頭邊,使客戶隨手就能操控DVD。當(dāng)然，各種配線都隱藏在床邊或墻壁中，保持臥室的整潔。、風(fēng)格設(shè)計(jì)軽快現(xiàn)代簡潔前衛(wèi)中國古典歐洲古典新古典知性重厚自然風(fēng)正當(dāng)性重視高貴追求派溫馨性重視舒適追求派先進(jìn)性重視現(xiàn)代追求派高科技不同的客戶鐘情于不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格。松下電工涵蓋了豐富多彩的設(shè)計(jì)風(fēng)格：包括流行的中國古典式設(shè)計(jì)風(fēng)格或傳統(tǒng)的歐洲古典主義設(shè)計(jì)風(fēng)格等，為客戶提供高品質(zhì)、高品位的多元化設(shè)計(jì)風(fēng)格。裝修風(fēng)格的關(guān)注點(diǎn)其他要求：1、100%不接受裝修成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。2、簡約和實(shí)用是客戶最

37、關(guān)心的兩點(diǎn)。3、希望風(fēng)格純正，且能和整個戶型 和建筑相吻合。4、多考慮到生活必需的細(xì)節(jié)方面。5、希望多幾種菜單式風(fēng)格可選擇。風(fēng)格關(guān)注數(shù)量比例共20批現(xiàn)代420.00%時(shí)尚630.00%中式210.00%田園210.00%古典15.00%歐式420.00%實(shí)用630.00%簡約420.00%奢侈0（2）、功能空間與人文交流的呼應(yīng)：空間屬性評價(jià)（3）、客戶與產(chǎn)品的對應(yīng)： 1、空間優(yōu)化判斷； 功能的滿足 流線的合理 人文關(guān)懷 傳統(tǒng)戶型戶 型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：134.99套內(nèi)面積：115.44得房率：85.51走道10.31m2客廳18.55m2餐廳7.26m2廚房7.34m2主臥室14.71m

38、2北臥室210.17m2次臥室10.66m2次衛(wèi)3.55m2洗衣區(qū)2.75m2衣帽間3.65m2主衛(wèi)4.87m2儲藏間1.6m2南陽臺4.76m2工作陽臺3.36m2傳統(tǒng)戶型優(yōu)化戶型戶 型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：137.84套內(nèi)面積：122.05得房率：88.54玄關(guān)6m2餐廳14.8m2客廳17.4m2廚房7.6m2北臥室10.4m2主臥室14.5m2次臥室10.5m2次衛(wèi)3.4m2洗衣區(qū)4.4+3.4m2主衛(wèi)4.5m2走道2.2m2水爐間衣帽間4.2m2陽臺8.6m2對比分析面積對比部位傳統(tǒng)戶型（m2）優(yōu)化戶型（m2）公共區(qū)域玄關(guān)6客廳18.5517.4餐廳7.2614.8功能空間廚房7.

39、347.6次衛(wèi)3.553.4主衛(wèi)4.874.5洗衣區(qū)2.754.4走入式衣帽間3.654.2儲藏室1.6獨(dú)立空間主臥室14.7114.5次臥室10.1710.5北臥室10.6610.4灰空間走道10.312.3工作陽臺3.363.4南陽臺4.768.6對比分析對比分析1.玄關(guān)系統(tǒng)直接進(jìn)入客餐廳，無過渡空間未設(shè)置一些必要功能設(shè)施不便維持室內(nèi)的清潔分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng)獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間舒適的尺度2.9m1.4m儲藏，鞋帽收納組合衣物更換及儲藏室內(nèi)外過渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔對比分析2.客餐廳餐廳空間尺度舒適走道空間融入客餐廳， 空間利用充分客餐廳共享性好餐廳空間略小走道空間未充分利

40、用客餐廳空間共享性略差4.2m3.2m4.5m走道過長，空間共享性略差對比分析3.次衛(wèi)系統(tǒng)3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆獨(dú)立洗衣間，組合功能設(shè)置次衛(wèi)布局合理，空間利用充分與其他空間關(guān)系簡單，無干擾干身區(qū)功能單一次衛(wèi)空間利用率低與其他空間關(guān)系干擾多2.75m2洗衣機(jī)+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣機(jī)+燙衣板+衣柜+工作陽臺空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾洗衣晾衣空間零距離與其他空間相對獨(dú)立洗衣晾衣對比分析4.其他陽臺實(shí)際可用率低次臥走道面積大，空間狹小北臥面寬窄，空間狹小走入式衣帽間功能單一陽臺更加舒適寬敞次臥空間更加寬敞，不可利用空間少北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)置陽臺走入式

41、衣帽間增加梳妝臺功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m設(shè)有觀景陽臺設(shè)置梳妝臺，行為更加便捷，生活分類清晰例：山西康居苑優(yōu)化設(shè)計(jì) 杭州-東方郡案例分析 2、空間精細(xì)化協(xié)調(diào)對比； 細(xì)節(jié)優(yōu)化 部品協(xié)調(diào) 工程銜接 例： 90平米三房方案 遠(yuǎn)洋-萬和城精細(xì)化 3、優(yōu)劣評價(jià)指標(biāo)測算（表） 優(yōu)（80分以上） 良（70-80分） 中（65-70分） 差（65分以下）空間優(yōu)化設(shè)計(jì)介紹玄關(guān)的設(shè)置避免了一開門視線就對衛(wèi)生間門的尷尬，起到了由室外到室內(nèi)的過度.空間完整美觀廚房調(diào)整為L型并將廚房門開向餐廳，以縮短通往餐廳的距離。也使客廳餐廳更完整舒適餐廳與客廳相鄰?fù)幰粋€大空間內(nèi)，既相互獨(dú)立完整

42、，又空間共享非常開敞、明亮此處設(shè)置端景臺有客廳、臥室看去是一個美麗的景觀臥室寬敞明亮，衣柜、電視柜、寫字臺一應(yīng)俱全，中央島型衣柜的設(shè)計(jì)可充分將光線引入客廳衛(wèi)生間布局緊湊合理，空間利用率高，洗手池、坐廁、淋浴使用流程，視覺感受都非常好客廳是整個空間最關(guān)鍵的區(qū)域是整個家庭生活活動的中心，開放寬敞的布局、良好的通風(fēng)、有效的采光，使客廳簡練大氣舒適靈活空間優(yōu)化設(shè)計(jì)介紹玻璃門、窗設(shè)計(jì)，可以將陽光最大限度的引入客廳綜合分析島型的衣柜設(shè)計(jì)可以增加室內(nèi)空氣的循環(huán)兩側(cè)玻璃的設(shè)計(jì)使空間更寬敞空間優(yōu)化設(shè)計(jì)介紹空間動靜區(qū)分合理順暢臥室是整個空間最私密安靜的區(qū)域，所以將臥室設(shè)計(jì)在最里側(cè)，生活休閑互不影響靜區(qū)動區(qū)流線廚房

43、與餐廳布局方便順暢客廳與餐廳空間互增空間，由客廳去各區(qū)域順暢空間優(yōu)化設(shè)計(jì)介紹綜合分析功能強(qiáng)大的收納系統(tǒng)玄關(guān)收納衛(wèi)浴收納餐廳收納視聽收納廚房收納書寫收納衣柜收納臨時(shí)收納巨大的容量和細(xì)致的功能設(shè)計(jì)，擁有購置家具無可比擬的先天優(yōu)勢。標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)的板式家具可以根據(jù)居住者需求輕松進(jìn)行功能調(diào)節(jié)?？臻g優(yōu)化設(shè)計(jì)介紹綜合分析客廳立面示意整面采光玻璃可整體移動不但可采光亦能通風(fēng)島型電視主墻的設(shè)計(jì)是客廳的中心.兩側(cè)的透光玻璃是客廳視覺寬敞明亮臥室門廚房門第二部分住宅精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與管理 （一）：戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的操作技巧-提升精準(zhǔn)產(chǎn)品定位的能力 （1）、空間優(yōu)化原則、方法及基本結(jié)論 1、空間組合分析2、交通流線分析 訪客流

44、線 家務(wù)流線 生活流線 起居流線3、傳統(tǒng)空間分析 起居室 客廳 主臥室 次臥室 公共衛(wèi)生間 主臥衛(wèi)生間 書房 廚房4、功能空間模塊分析 樓梯間 門廳玄關(guān) 過道 餐廳 生活陽臺 露臺 洗衣間 涼衣間 工人房 儲藏空間5、部品設(shè)計(jì)模塊分析 玄關(guān)柜 鞋帽柜 儲藏柜 櫥柜 浴室柜 書柜 雜物柜 電視柜 餐邊柜 如何實(shí)現(xiàn)住宅精裝修工業(yè)化模塊化設(shè)計(jì)？精裝工業(yè)化模塊化設(shè)計(jì)材料部品設(shè)備部品廚房模塊衛(wèi)浴模塊收納模塊功能模塊模塊綜合根據(jù)建筑概念設(shè)計(jì)要求和市場調(diào)研，確定進(jìn)行戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的必要性。根據(jù)消費(fèi)群體和人文設(shè)計(jì)理念，確定精裝部品精細(xì)化設(shè)計(jì)工業(yè)體系的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)市場調(diào)研和客戶群體的調(diào)研報(bào)告，確認(rèn)整體櫥柜的功能

45、化設(shè)計(jì)的風(fēng)格表現(xiàn)。根據(jù)優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)行精裝衛(wèi)浴設(shè)備專業(yè)的合理化協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。根據(jù)精裝成本設(shè)計(jì)要求，確認(rèn)部品固定家具收納模塊及技術(shù)實(shí)現(xiàn)與應(yīng)用。根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，制定門廳,生活陽臺,傭人房,洗衣間等空間。根據(jù)精裝項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)規(guī)劃，確認(rèn)設(shè)計(jì)圖紙的交接。6、設(shè)備設(shè)計(jì)分析 上下水 強(qiáng)弱電 空調(diào) 地暖 水處理 智能化 報(bào)警系統(tǒng)7、人文設(shè)計(jì)分析 光環(huán)境 無障礙 安全保護(hù) 色彩 環(huán)境與室內(nèi)宜居的無障礙設(shè)計(jì)對應(yīng)精裝的部品在所有的房間使用工業(yè)化精裝部品，向您呈上令人滿意的居住空間設(shè)計(jì)提案?？蛷d臥室衛(wèi)生間內(nèi)裝商品整體廚房電視機(jī)照明燈具開關(guān)插座熱交氣調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)浴商品熱水器空調(diào)設(shè)備根據(jù)平面圖進(jìn)行照明設(shè)計(jì)，在測算亮度

46、后再出三維效果圖，進(jìn)行燈具的專業(yè)提案。測算亮度后出具的三維效果圖照明設(shè)計(jì)方案花燈吸頂燈吊燈壁燈鏡前燈筒燈白熾燈1個回路500W，亮度 可自由調(diào)節(jié)。 （合計(jì)1200W）4種場景的記憶功能記下的 場景可以通過1個按鍵即可 簡單再現(xiàn)?？捎眠b控器進(jìn) 行遠(yuǎn)程操作。4個不同場景的詳細(xì)記憶功能，簡單按鍵即可輕松實(shí)現(xiàn)由多臺燈具組合而成的各種照明場景，通過簡單的按鍵操作即可記憶多達(dá)4種場景。通過場景的切換就能在各個場景間切換。客人來訪全部點(diǎn)燈的場景家人聊天團(tuán)圓的場景消除一天的疲勞休息的場景全家圍坐一桌聚餐的場景采用安全性能高的智能化系列開關(guān)插座，其使用方便，并對應(yīng)現(xiàn)代信息化，可形成開關(guān)插座的最佳配置方案。智能遙

47、控開關(guān)指示燈開關(guān)紅外線感應(yīng)延時(shí)開關(guān)調(diào)光開關(guān)電話通信混合插座音響信號插座電視、寬頻電視混合插座開關(guān)插座方案圖世界首創(chuàng)具有遙控和定時(shí)功能的高性能開關(guān)，讓您享受未來新生活1.5HP超薄式1HP超薄式1HP超薄式1.5HP超薄式6HP 室外機(jī)2HP天花機(jī)空調(diào)系統(tǒng)熱交氣調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)空調(diào)、熱交氣調(diào)系統(tǒng)產(chǎn)品，將根據(jù)房間大小及功能的不同，從室外機(jī)到管道的設(shè)置等，提供專業(yè)的、最佳的空調(diào)、熱交氣調(diào)系統(tǒng)方案。暗藏管道式(零靜壓低靜壓)室內(nèi)機(jī)馬力強(qiáng)勁，機(jī)身厚度卻只有27CM巧妙隱身天花內(nèi)絲毫不影響家居的統(tǒng)一美感暗藏管道式（中靜壓）室內(nèi)機(jī)中靜壓的暗藏管道式風(fēng)力強(qiáng)勁，可安裝多個送風(fēng)口讓每個角落都能享受到舒適隱藏式設(shè)計(jì)，讓環(huán)

48、境簡潔協(xié)調(diào)廚房不僅僅是做飯、吃飯、清潔餐具的地方，還是家人親友們閑談、聊天的場所。因此，為客人提供整體廚房提案，其實(shí)也就是為客人提供一個新生活空間的提案。轉(zhuǎn)角收納調(diào)味柜整體式抽屜下柜掛件，脫排壁板洗碗機(jī)G水槽電動升降干燥上柜電動升降轉(zhuǎn)角上柜升降吊柜坐式小車，帶垃圾筒式小車洗面化妝柜浴缸智能溫控清洗便座+便器瀑布水流自潔搖擺水流自動除臭暖風(fēng)干燥衛(wèi) 生先進(jìn)家電舒 適便 利多系列洗面化妝柜、人造大理石臺面、龍頭、浴缸、分體連體便器、智能溫控清洗便座，可為您打造令人滿意的整體衛(wèi)浴空間。地板采用比房門、踢腳線深暗的顏色選用深暗色地板時(shí)，可以體現(xiàn)沉穩(wěn)的氣氛房門、踢腳線與地板顏色一致顏色一致，使空間顯得沉穩(wěn)

49、開闊地板采用比房門、踢腳線明亮的顏色地板顏色明亮?xí)r，給人輕快活躍的感覺房門、踢腳線與地板顏色完全不同不同色彩的房門、踢腳線與地板組合在一起，不僅可以體現(xiàn)各自色彩的美，更可以體現(xiàn)個性化的空間整體內(nèi)裝商品選擇要點(diǎn)房門、移門、壁櫥門、地板及線條等等，我們將向您提供環(huán)保安全的各類內(nèi)裝材料。其多種不同的色彩及造型，更可演繹多種不同風(fēng)格之整體內(nèi)裝空間。房門壁櫥門地板日常使用中可自行調(diào)整且調(diào)整簡便的 3維調(diào)整鉸鏈?？墒龟P(guān)門撞擊聲柔和的 消音鎖。 門關(guān)閉時(shí)的前后晃動聲 可自行調(diào)整且調(diào)整簡便的 調(diào)整鎖座?？晌兆矒舻拈T檔緩沖條。細(xì)致周到的倒角加工更安全。采用不易碎裂的高強(qiáng)度、 且萬一碎裂也不易受傷的鋼化玻璃。無

50、需現(xiàn)場油漆的特殊PET樹脂貼面?？梢种崎T彎曲的LVL（平行合板）構(gòu)造。鎖心部采用特殊加工的消音設(shè)計(jì)。前后可調(diào)整。前后可調(diào)整mm左右調(diào)整螺絲前后調(diào)整螺絲上下調(diào)整螺絲普通玻璃鋼化玻璃把手采用表面抗菌設(shè)計(jì)。在把手涂料中加入銀系無機(jī)抗菌劑，可抑制各種細(xì)菌的繁殖、保持清潔衛(wèi)生的生活環(huán)境。門框設(shè)計(jì)注重耐水性，采用 一側(cè)樹脂門框。（品番：MJZA2DEF）低甲醛設(shè)計(jì)。使用國家標(biāo)準(zhǔn)E1以內(nèi)（1.5ml）的材料。（04/5生産分）LVL15萬次開關(guān)試驗(yàn)合格（公司內(nèi)試驗(yàn)）門門框左右可調(diào)整mm上下可調(diào)整mm開、關(guān)輕靜開、關(guān)輕便舒適、安全耐久性樹脂門框低VOC對策，對健康無害。開、關(guān)輕便、衣物取放省心省力的固定和自由

51、2種開啟方式。移動輕松的懸掛式滑輪使門的開、關(guān)更輕松。 防夾指的安全設(shè)計(jì)。無需現(xiàn)場油漆的特殊PET樹脂貼面?？梢种崎T彎曲的LVL（平行合板）構(gòu)造。低甲醛設(shè)計(jì)。使用國家標(biāo)準(zhǔn)E1以內(nèi)（1.5ml）的材料。3.6萬次開關(guān)試驗(yàn)合格（公司內(nèi)試驗(yàn)）移動輕滑使用便利舒適、安全耐久性嵌入式鉸鏈、使門與門之間的縫隙不至于使手指被嵌入。兩端可隨時(shí)固定、隨時(shí)開、關(guān)。門可自由移動，因此可同時(shí)向右邊或左邊全面敞開。下部上部滑輪滾動方式，摩擦阻力小、移動順暢。帶導(dǎo)向的滾輪，阻止滑輪從導(dǎo)軌中脫離。門可在折疊狀態(tài)下移動的2位復(fù)合鉸鏈。門折疊成度角移動移動。（門一旦被折疊成該角度時(shí)，仍可左右移動。）門靠一邊折疊后，只需稍稍用力

52、，便可使門完全合攏。低VOC對策，對健康無害。實(shí)木復(fù)合木地板即使使用滑輪腳也不易產(chǎn)生 劃傷。 低甲醛設(shè)計(jì)。使用Fc0以內(nèi)（0.5mg/l）的材料。不易劃傷、不易開裂表面氟涂裝可使地板持久如新舒適、安全維護(hù)簡單，無需打蠟。不易產(chǎn)生擦傷。 不易粘污、且易去除。請勿打蠟。因?yàn)榧词勾蛳?也無法粘住。表面抗菌涂裝，可抑制細(xì)菌的繁殖。即使使用電熱地毯也不易產(chǎn)生裂痕。 加厚涂裝氟涂裝加厚涂裝（上涂）中涂下涂單板特殊MDF構(gòu)造,著色氟涂裝請勿穿著外出鞋在地板上走動。在1000荷重下研磨。旋轉(zhuǎn)1000次以上，涂裝表面的顏色脫落大約一半。80加熱2h-20冷卻2h，20次循環(huán)試驗(yàn)后，地板表面幾乎無龜裂。特殊MDF

53、構(gòu)造氟涂裝加厚涂裝將2枚硬幣裝在9.4kg的試驗(yàn)機(jī)上，在地板表面來回拖拉，地板表面無明顯劃痕。將500g重的秤砣，從30cm高處落下，地板表面略有凹陷痕跡。用裝有軟拖鞋的檢測機(jī)，在地板表面往復(fù)20萬次后，光澤感幾乎無變化。在地板表面滴濃度2氨水、用玻璃蓋住，1周后幾乎無色斑產(chǎn)生。香煙頭置于地板表面，30秒后幾乎無焦點(diǎn)。用裝有滾輪的檢測機(jī)，在地板表面往復(fù)1,000次后，幾乎不產(chǎn)生凹陷。光澤耐久性耐氨性耐焦性耐滑輪性耐沖擊性耐龜裂性耐傷性耐磨耗性因?yàn)槭翘烊荒静?、每塊地板之間必然存在色差。為了使鋪裝效果美觀、施工前請務(wù)必全面分色予鋪、并確認(rèn)顏色分布均勻后，再施工。實(shí)木復(fù)合木地板精裝修前期的樣板間類型

54、精裝樣板間精裝驗(yàn)交房精裝工法房生活方式未來概念體驗(yàn)館精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)客廳空間特點(diǎn)基本功能品質(zhì)提升的功能1、家人聚會的地方2、客人的接待3、具有休閑功能4、體現(xiàn)家庭文化3、音響設(shè)備的放置5、滿足客廳功能的強(qiáng)弱電電源的配置6、電視機(jī)掛墻的線路隱蔽，也要考慮電視機(jī)放在臺柜上時(shí)的線路隱蔽4、音響線預(yù)埋1、地面的材料要方便清理，防滑3、凸窗欄桿的美觀7、主照明和輔助照明的搭配，考慮看電視等場景，不采用射燈4、和餐廳及廚房增加互動的空間2、要有多元化的燈光來配合這個多用途空間的多重功能性5、電視背景墻要漂亮6、有放置裝飾品的地方8、局部照明的配置1

55、、設(shè)計(jì)的品質(zhì)感和裝飾性2、裝飾材料的檔次7、吊燈可以分檔開關(guān)8、電視機(jī)柜后面預(yù)留足夠多的插座精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)餐廳基本功能品質(zhì)提升的功能空間特點(diǎn)1、家人聚會用餐的地方3、一定的干凈程度4、備餐功能的方便性2、具有休閑的功能5、體現(xiàn)家庭的文化5、飲水器的擺放處，要留電源2、餐桌下有插座，至少2個3、有暖色調(diào)的燈光，滿足照度1、備餐、用餐6、主照明和輔助照明的搭配7、和廚房的互動4、空調(diào)的位置8、方便清潔7.吃火鍋 時(shí)的排風(fēng)系統(tǒng)1.餐廳里可以有工作、娛樂的空間變化3.在工作時(shí)的燈光可以和吃飯時(shí)的燈光分開4.可視對講機(jī)放置在餐廳和門廳附近2.預(yù)

56、留電視電線6.酒具的存放地方,酒杯的擺放5.一些速食品的收納,和餅干等小點(diǎn)心的收納精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)空間特點(diǎn)基本功能品質(zhì)提升的功能客臥室1.休息的地方2.舒適的地方4.珍貴物品存放的地方3.私密的地方4、電話、網(wǎng)絡(luò)插座1、滿足必要功能的電源2、方便的開關(guān)3、主照明和輔助照明的搭配5、為了不影響他人,地板上加防音薄膜1、在晚上起來時(shí)候要有雙控開關(guān)的地?zé)?、有擺放私秘東西的地方或貴重物品的地方，有帶鎖的抽屜6、衣柜收納空間的合理布局2、晚上醒來時(shí)的燈光要柔和,不要很刺眼3、衣柜要對每一個小的物件都有考慮分區(qū)的收納7、電視插座，電視掛墻的線路隱

57、蔽8、寬松的床的擺放位置9、考慮兼書房的功能精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)主臥室空間特點(diǎn)基本功能品質(zhì)提升的功能1、休息的地方2、舒適的地方4、珍貴物品存放的地方3、私密的地方3、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座5、滿足必要功能的電源7、雙控開關(guān)或紅外控制的地?zé)?、衣柜收納空間的合理布局6、方便的開關(guān)4、寬松的床的擺放位置8、主照明和輔助照明的搭配9、滿足電視掛墻的線路隱蔽要求2、所有電器的開關(guān)集合，在床頭的位置4、為了不影響他人,地板上要加防音薄膜3、要有擺放私秘東西的地方或貴重物品的地方，要有帶鎖的抽屜1、多元化的燈光配置2、衣柜一定要實(shí)用,每個小的物件都要有

58、收納它的地方5、窗簾盒的檔次也很重要6、房間里有放飾品和影碟的地方7、床旁邊有放小雜物的地方精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)廚房空間特點(diǎn)基本功能品質(zhì)提升的功能1、烹飪的地方3、廚房的干凈和方便2、存放功能6、調(diào)味料碗碟類有合理的擺放位置7、抹布的放置位置1、滿足洗切炒存基本功能流線的合理空間4、簡餐臺或折疊餐桌3、微波爐的防輻射面板5、在廚房使用里要有1個煤氣灶和一個電磁爐2、鍋具的收納空間3、干貨的存放5、刀具等安全擺放7、廚房的排風(fēng)散熱6、電視機(jī)線等的預(yù)留安裝13、打掃清潔方便,操作流程合理，功能明確，安全2、多利用類似櫥柜的轉(zhuǎn)角等的收納空間1、有

59、隱藏的坐凳或可休息的地方4、洗、切、炒、存的基本功能流線 4、轉(zhuǎn)角拉籃的配置8、廚房的設(shè)計(jì)規(guī)范9、主照明和輔助照明的搭配，備餐配餐的區(qū)域要有櫥柜照明10、各類電氣設(shè)備的位置合理、安全，電飯煲的位置11、櫥柜的防潮、防水，廚房地漏方便清潔12、櫥柜臺面前后的擋水坎14、廚房垃圾的處理15、鍋鏟刀具的掛墻位置8、垃圾自動處理裝置9、廚房安裝空調(diào)或其他涼爽措施10、廚房熱水的連接精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)主衛(wèi)空間特點(diǎn)基本功能品質(zhì)提升的功能1.隱秘性4.化妝的功能4.報(bào)紙雜志、手機(jī)等的放置位置2.洗澡時(shí)衣服的更換和存放10.物品的收納6.容易化妝的空間，

60、鏡柜的使用功能要強(qiáng)大4.擺放臉盆的地方5.放洗好衣服的盆的擺放空間5.五金件的配置，廁紙盒放置在側(cè)前方6.主照明和輔助照明的配合3.化妝柜里希望有給電動牙刷,吹風(fēng)機(jī)或剃須刀用的插座，及吹風(fēng)機(jī)的放置位置2.衛(wèi)生間的地面要有防滑的功能1.即使摔倒,地面要有緩沖功能9.柔和的鏡前燈照亮臉部2.舒適性3.檔次感1.滿足浴缸7.洗手臺面不得短于1.2米，必須配置電源11.局部鏡柜、地柜12.排風(fēng)換氣8.地面材質(zhì)的防滑，墻面材質(zhì)的檔次3.洗手盆旁邊有掛洗臉毛巾和擦手毛巾的位置，淋浴和浴缸旁邊有掛浴巾的位置精裝修住宅功能空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）、戶型設(shè)計(jì)與功能空間的協(xié)調(diào)：人文屬性評價(jià)公衛(wèi)空間特點(diǎn)基本功能品質(zhì)提升