2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制暨稅收規(guī)劃116P

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制暨稅收規(guī)劃 許明信1開(kāi)篇語(yǔ)：2021房地產(chǎn)形勢(shì)與稅收環(huán)境迷茫，是今年開(kāi)局樓市的主要特征國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。 上有鐵帽子的政策壓頂，下有債權(quán)人討債多變的政策，讓人無(wú)法有任何可以稍微穩(wěn)定的預(yù)期 樓市調(diào)整，主要是基于信貸政策的收緊和調(diào)控政策的影響，信貸收緊卡死了房企和購(gòu)房者的喉嚨，而限購(gòu)令那么掐死了投機(jī)房地產(chǎn)還是有需求的，而且空間還非常大 2土地、稅費(fèi)以及資金本錢是整個(gè)房?jī)r(jià)本錢絕對(duì)大頭高房?jī)r(jià)的秘密主要在于供給體系和本錢體系不合理所致。高房?jī)r(jià)背后的支撐是土地財(cái)政、過(guò)重的稅費(fèi)以及融資本錢房?jī)r(jià)漲跌一線間，關(guān)鍵

2、就看信貸量。樓市興衰，要看土地稅費(fèi)怎么辦2021年在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢(shì)下，轉(zhuǎn)賣工程或合作開(kāi)發(fā)將成為房企解決資金壓力的最正確方法。2021年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑 3一.經(jīng)濟(jì)合同與稅收經(jīng)濟(jì)合同和業(yè)務(wù)過(guò)程產(chǎn)生稅收經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定適用的稅法稅收風(fēng)險(xiǎn)的根源在于經(jīng)濟(jì)合同的涉稅條款合同是稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)企業(yè)應(yīng)稅行為的主要依據(jù)之一簽訂合同之前，應(yīng)對(duì)合同可能產(chǎn)生的稅費(fèi)評(píng)估，選擇最優(yōu)方案合同一經(jīng)簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)企業(yè)通?。汉贤S意簽，財(cái)務(wù)人員不參與4控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，重中之重是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的流程管理，對(duì)每一個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都進(jìn)行把關(guān)，做到事前籌劃。業(yè)務(wù)部門在簽訂合同時(shí)就產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部

3、門只是計(jì)算與繳納稅款高層領(lǐng)導(dǎo)重視風(fēng)險(xiǎn)管理與納稅籌劃，統(tǒng)領(lǐng)全局，協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門提高財(cái)務(wù)人員地位，讓財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人參與業(yè)務(wù)決策嚴(yán)把合同關(guān)，涉稅條款表述準(zhǔn)確、符合規(guī)定所有業(yè)務(wù)取得合法憑證尋求外部專業(yè)人員協(xié)助5例1：甲出資金，乙出土地成立房產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，乙方分得5萬(wàn)平方的商業(yè)樓。1作價(jià)分配房產(chǎn)，需視同銷售2稅收規(guī)劃-轉(zhuǎn)讓股權(quán)例2：A房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一酒店，打算以該項(xiàng)資產(chǎn)投資注冊(cè)獨(dú)立的公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，是否涉及稅收？合同條款涉稅標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)：涉稅零風(fēng)險(xiǎn)、相對(duì)減輕稅負(fù)、維權(quán)6約定義務(wù)與法定義務(wù)：合同可以約定稅款的承擔(dān)方，但不能約定納稅義務(wù)的履行方，即納稅責(zé)任不因合同約定而轉(zhuǎn)移合同涉稅分析：1、稅負(fù)調(diào)整簽署方式或合同性質(zhì)

4、2、納稅義務(wù)義務(wù)人、發(fā)生時(shí)間3、稅款承擔(dān)何方承擔(dān)，何方履行7二.投資業(yè)務(wù)章程協(xié)議 1、投資者身份的選擇 境內(nèi)/外自然人境內(nèi)/外法人2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與持有收益的涉稅差異劉某2021年投資本錢100萬(wàn)元，2021年底出售股份180萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給王某，其中屬于未分配利潤(rùn)50萬(wàn)元。劉某個(gè)稅=180-10020%=16王某分的利潤(rùn)繳納個(gè)稅5020%=10，如何防止重復(fù)納稅81個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收事項(xiàng)2公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資甲公司投資乙公司500萬(wàn)，占40%股權(quán)，2年后轉(zhuǎn)讓600萬(wàn)，乙公司有未分配的利潤(rùn)200萬(wàn)。甲公司應(yīng)稅所得是多少？上例如果甲公司不轉(zhuǎn)讓股權(quán)，撤資收到600萬(wàn)，如何確認(rèn)應(yīng)稅所得？3股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收營(yíng)

5、業(yè)稅？93、出資方式貨幣、非貨幣與出資不到位的涉稅事項(xiàng)1不同出資方式涉及的稅收 貨幣 貨物 無(wú)形資產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)/土地 股權(quán)或債權(quán)2股東出資不到位的稅收風(fēng)險(xiǎn)3個(gè)人借款年度終了后未歸還4為個(gè)人購(gòu)置資產(chǎn)：不管是否將財(cái)產(chǎn)無(wú)償或有償交付企業(yè)使用，實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對(duì)個(gè)人進(jìn)行了實(shí)物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計(jì)征個(gè)人所得稅 104、抽逃出資的認(rèn)定：法律后果與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)5、招商引資合同無(wú)效優(yōu)惠條款事后不能太較真6、債權(quán)債務(wù)分紅國(guó)稅函2021267號(hào) 個(gè)人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價(jià)值的余額，加上實(shí)際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅 7、收購(gòu)100

6、%股權(quán)8、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立11甲房地產(chǎn)公司以收購(gòu)100%股權(quán)方式取得一宗土地，轉(zhuǎn)讓方取得土地的原價(jià)8000萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為12000萬(wàn)，土地本錢如何確認(rèn)？雙方利弊分析：1轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅？2以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資，是否征收土地增值稅？12三.征地合同中的稅收事項(xiàng) 1、招拍掛 某房產(chǎn)公司以每畝560萬(wàn)元價(jià)格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無(wú)償修建一條長(zhǎng)5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營(yíng)業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？2、購(gòu)置轉(zhuǎn)讓土地 買方直接按支出款項(xiàng)作本錢費(fèi)用，除交納契稅以外，無(wú)其它涉稅問(wèn)題； 賣方涉及稅收很高 3、不是招拍掛，創(chuàng)造招拍

7、掛 13某國(guó)有企業(yè)A補(bǔ)交土地出讓金，變?yōu)殚_(kāi)發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開(kāi)發(fā)企業(yè)。1政府將土地收儲(chǔ)，支付給A企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)2招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給A企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；3如果該國(guó)有企業(yè)A要房子，那么地產(chǎn)企業(yè)保存分給A企業(yè)的房子不銷售，利潤(rùn)分配后，將企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)有企業(yè)A。 144、購(gòu)置股權(quán) 將目標(biāo)公司其它資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán) 賣方：只涉及企業(yè)所得稅，無(wú)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅 買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。1股權(quán)溢價(jià)不允許作為本錢稅前扣除，相當(dāng)于對(duì)方少繳的稅轉(zhuǎn)移到下游2標(biāo)的企業(yè)未來(lái)的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)；3該企業(yè)以往少繳的稅款遇到的檢查風(fēng)險(xiǎn) 5、直接與目標(biāo)企業(yè)合并，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)

8、6、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 157、投資到新公司非地產(chǎn)，與地產(chǎn)企業(yè)合并 8、投資到新公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)1資本運(yùn)作取得土地A公司將經(jīng)營(yíng)權(quán)及全部資產(chǎn)以萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給B，協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓前債權(quán)債務(wù)由A公司處理并承擔(dān)，與B無(wú)關(guān)實(shí)際是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按稅務(wù)總局2021年47號(hào)公告處理2轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、合并分立不征營(yíng)業(yè)稅2021年51號(hào)公告169、分立新公司，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)讓股權(quán) 10、分立新公司然后合并 11、購(gòu)置方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立 12、拆遷方式預(yù)售價(jià)與現(xiàn)售價(jià) 2021年1月，A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇按面積置換新建房屋協(xié)議

9、價(jià)4800/平方。2021年6月開(kāi)發(fā)工程完工，現(xiàn)房銷售價(jià)格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置局部應(yīng)按6000/平方計(jì)稅，你認(rèn)為是否正確？17拆遷補(bǔ)償貨幣/實(shí)物問(wèn)題1：款項(xiàng)支付人確定問(wèn)題2：個(gè)人稅收問(wèn)題問(wèn)題3：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題4：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題5：票據(jù)處理與賬務(wù)處理建議委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證 18某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地本錢2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)本錢1億元，總可售面積8萬(wàn)平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：50008000=4000萬(wàn)元視同銷售收入：50008000=4000萬(wàn)元單位可售面積計(jì)稅本

10、錢=2億+1億+4000萬(wàn)/80000平米=4250元/平米視同銷售本錢：42505000=2125萬(wàn)元視同銷售所得：4000 -2125=1875萬(wàn)元 19 A公司2021年5月開(kāi)發(fā)某城中村改造工程，該工程住宅可售面積29000平方米其中用于安置回遷戶的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該工程于2021年5月完工，2021年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2021年10月正式對(duì)外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬(wàn)元21100平方米7000元/平方米。 2

11、0 該工程工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)本錢為6000萬(wàn)元。另外向某公司借款的利息400萬(wàn)元不超過(guò)金融企業(yè)同類同期貸款利率，請(qǐng)分析 “拆一還一的賬務(wù)和稅務(wù)處理。 賬務(wù)處理計(jì)算過(guò)程如下：1.開(kāi)發(fā)本錢6000萬(wàn)元，利息費(fèi)用400萬(wàn)元。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出5530萬(wàn)元。注意這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個(gè)樓盤的，需要按總可售面積29000平方米分?jǐn)偂Ｒ曂N售收入5530萬(wàn)元 21 3.單位可售面積計(jì)稅本錢6400553029000元/平方米。需要注意的是，這里的總可售面積是按29000平方米計(jì)算，不能減去拆遷戶的7900平方米，否那么就會(huì)虛增本錢。4.視同銷售本錢4113.793179

12、00萬(wàn)元；視同銷售所得5530萬(wàn)元 稅務(wù)處理：企業(yè)所得稅確認(rèn)視同銷售所得 2280.1035 土地增值稅先預(yù)征后清算 營(yíng)業(yè)稅按本錢價(jià)核定征收本錢價(jià)如何確定？22有人認(rèn)為應(yīng)這樣計(jì)算本錢價(jià)設(shè)拆遷本錢價(jià)為YY+6400/290007900=Y解得萬(wàn)安置房產(chǎn)單位本錢價(jià)：/29000=3033元你認(rèn)為本錢價(jià)該如何確定？23土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議涉稅條款1土地出讓金返還條款用于建設(shè)購(gòu)置安置回遷房屬于銷售回遷房行為，企業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)收入處理 ：返還款 回遷房營(yíng)業(yè)稅組稅價(jià)格確認(rèn)收入的局部 返還款小于回遷房組稅價(jià)格確認(rèn)收入的局部 用于拆遷代理拆遷、拆遷補(bǔ)償 代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅 計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅

13、所得額 不征收土地增值稅 24用于開(kāi)發(fā)工程相關(guān)的根底設(shè)施建設(shè)BT 不征收土地增值稅 用于建設(shè)開(kāi)發(fā)工程內(nèi)公共配套設(shè)施學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場(chǎng)館實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，收到財(cái)政返還出讓金應(yīng)沖減開(kāi)發(fā)本錢 返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)不征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅 未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助征所得稅，不征營(yíng)業(yè)稅，土增稅抵減開(kāi)發(fā)本錢252標(biāo)的物交割時(shí)間條款 甲公司2021年1月簽訂土地出讓協(xié)議，至當(dāng)年末拆遷未結(jié)束，未辦理土地使用證，是否交納土地使用稅？3紅線外支出作為公共配套設(shè)施涉稅條款4土地出讓金減免，契稅如何交納？A企業(yè)招拍掛取得土地，出讓金1億，減免40%，契稅計(jì)稅依據(jù)？5征用耕地，土地使用稅納稅義務(wù)

14、時(shí)間如何執(zhí)行？ 26案例：A公司注冊(cè)資本200萬(wàn)元，受讓取得某地使用權(quán)。A公司為取得該地所支付的全部?jī)r(jià)款及稅費(fèi)總計(jì)700萬(wàn)元?，F(xiàn)A公司欲以1200萬(wàn)元的價(jià)格將該地轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)B公司。 這筆交易中需要綜合考慮A、B兩個(gè)公司的交易本錢和交易風(fēng)險(xiǎn)。交易本錢過(guò)高，可獲利益減少，那么交易不能進(jìn)行；交易風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，不能解決合法性問(wèn)題的話，市場(chǎng)主體也不能成交。A公司如何進(jìn)行籌劃，才能達(dá)成交易，并且稅負(fù)最低、風(fēng)險(xiǎn)最?。?7一般常規(guī)方法直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方案一：股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓 方案二：公司分立 方案三：投資方式 28四.合作建房/聯(lián)合開(kāi)發(fā)法釋20055號(hào):合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)

15、定合同有效；雙方均不具備資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。提供土地使用權(quán)當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；提供資金當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：1只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同；2只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；3只以租賃或其它形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。291甲方有土地和開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方投入資金，合作開(kāi)發(fā)后分配房產(chǎn)固定收益或分紅2以甲方為主體開(kāi)發(fā)，實(shí)際乙方運(yùn)作掛靠立項(xiàng)主體、核算主體出地方立項(xiàng)出資方立項(xiàng)雙方共同立項(xiàng)30五.前期立項(xiàng)設(shè)計(jì)涉稅事項(xiàng)1、戶型設(shè)計(jì)與土增稅 2、勘察/監(jiān)理合同 3、設(shè)計(jì)/咨詢合同約定：所有權(quán)歸設(shè)計(jì)方？支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的代扣義務(wù)：在

16、勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原那么。而營(yíng)業(yè)稅那么以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原那么 判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 4、前期工程中的稅收籌劃空間31境外機(jī)構(gòu)提供勞務(wù)未簽訂稅收協(xié)定已簽訂稅收協(xié)定構(gòu)成機(jī)構(gòu)場(chǎng)所征稅不構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)不征稅構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)征稅32常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國(guó)一方任何12個(gè)月中連續(xù)或累計(jì)超過(guò)6個(gè)月或183天為限房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)注意：1設(shè)計(jì)本錢歸屬的約定-開(kāi)發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計(jì)方所有，或未約定歸屬按著作權(quán)法歸設(shè)計(jì)方所有，應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；2明確境內(nèi)外工作時(shí)限33 企業(yè)應(yīng)與境外

17、設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)效勞的方式，假設(shè)全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。假設(shè)需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的效勞費(fèi)金額。這樣可以防止為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩 34 甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價(jià)款300萬(wàn)，安裝費(fèi)100萬(wàn)，應(yīng)如何納稅，如何開(kāi)具發(fā)票？ A、300增值稅+100營(yíng)業(yè)稅 B、300+100增值稅 C、300+100營(yíng)業(yè)稅 D、不一定六.建筑安裝合同與票據(jù)結(jié)算35【問(wèn)】混合銷售與甲供行為如何開(kāi)具發(fā)票？ 1、甩項(xiàng)A：銷售自產(chǎn)貨物

18、并施工自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票特殊混合銷售2、甩項(xiàng)B：商貿(mào)公司銷售外購(gòu)并施工全額貨物發(fā)票一般混合銷售3、甩項(xiàng)C：建筑公司銷售外購(gòu)并施工全額工程發(fā)票包工包料以上甩項(xiàng)，同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來(lái)源及企業(yè)經(jīng)營(yíng)主業(yè)可能一票，或是兩票 361如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？2如果建設(shè)方購(gòu)入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？3如果建設(shè)方購(gòu)入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售：特殊銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)在合同條款中分別明確各自價(jià)款 一般其它非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)視貨物來(lái)源與經(jīng)營(yíng)主業(yè)而定37甲方甩項(xiàng)工程供貨方施工大包銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)商貿(mào)公司外購(gòu)貨物同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù)建筑公司外購(gòu)貨物

19、同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù)分別納稅增值稅營(yíng)業(yè)稅381A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬(wàn)不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價(jià)值為2000萬(wàn)元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？ 2A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬(wàn)，其中約定材料由A自行采購(gòu)，發(fā)票應(yīng)如何開(kāi)具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會(huì)計(jì)收入=稅務(wù)開(kāi)票金額 清包工建筑工程合同，合同金額=會(huì)計(jì)收入=開(kāi)票金額，但不等于計(jì)稅依據(jù)。 39甲方供料供貨方不施工甲供合同內(nèi)甲供甲控大包清包工裝飾清包工設(shè)備安裝營(yíng)業(yè)稅裝飾材料不征營(yíng)業(yè)稅設(shè)備不征營(yíng)業(yè)稅清包工建筑建筑材料征營(yíng)業(yè)稅404、甲控

20、：合同價(jià)包含材料全額工程發(fā)票甲代購(gòu)，乙方全額納稅，全額開(kāi)票 5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供給商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅，凈額開(kāi)票)6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供給商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅，凈額開(kāi)票)7、甲供材料，乙方建筑施工裝飾以外勞務(wù)：材料發(fā)票供給商+工程發(fā)票乙方全額納稅，凈額開(kāi)票 此時(shí)材料需另計(jì)營(yíng)業(yè)稅，由乙方交納，計(jì)入工程結(jié)算價(jià)款5-7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開(kāi)票單位分別為兩個(gè)不同的納稅主體41甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別甲供材料購(gòu)銷合同清包工工程合同銷售附帶安裝甩項(xiàng)甲供乙安注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供供貨方施工42建設(shè)方采購(gòu)判斷是否設(shè)備判斷是否自產(chǎn)自銷非設(shè)備的材料

21、設(shè)備非自產(chǎn)自銷自產(chǎn)自銷裝飾工程其它建筑業(yè)商貿(mào)企業(yè)建筑企業(yè)43案例1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從一個(gè)商貿(mào)企業(yè)購(gòu)置鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例2：開(kāi)發(fā)商從一個(gè)建筑安裝企業(yè)購(gòu)置鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例3：開(kāi)發(fā)商從一個(gè)生產(chǎn)鋁合金門窗的工業(yè)企業(yè)購(gòu)置鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例4：開(kāi)發(fā)商購(gòu)置鋁合金門窗后交給一個(gè)建筑安裝企業(yè)安裝。44開(kāi)發(fā)本錢本卷須知：1建筑本錢預(yù)算價(jià)、決算價(jià)、計(jì)入本錢價(jià)2付款方式與方向3工程款發(fā)票的開(kāi)票地點(diǎn)4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用5完工產(chǎn)品計(jì)稅本錢截止時(shí)點(diǎn)票據(jù)的時(shí)間價(jià)值6毛利率過(guò)低，虛增本錢嫌疑核定征收風(fēng)險(xiǎn)7在作工程開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)配套工程建設(shè) 45房地產(chǎn)企業(yè)10

22、00萬(wàn)工程本錢，建筑工程總包900萬(wàn)已取得建筑業(yè)發(fā)票。另外從門窗廠購(gòu)置并安裝鋼窗100萬(wàn)其中鋼窗銷售90萬(wàn)，安裝費(fèi)10萬(wàn)，鋼窗局部如何征營(yíng)業(yè)稅？開(kāi)發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬(wàn)，建筑安裝發(fā)票10萬(wàn)，和增值稅發(fā)票90萬(wàn)入帳，是否符合規(guī)定？個(gè)人去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)工程款/勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，付款時(shí)是否需按勞務(wù)報(bào)酬代扣個(gè)人所得稅？46甲供材料的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救 1、如何簽訂合同1合同內(nèi)甲供大包，實(shí)際甲控2合同外甲供清包工 2、結(jié)算票據(jù)如何開(kāi)具與核算3、建筑業(yè)計(jì)稅依據(jù)與代扣義務(wù)4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點(diǎn)5、材料是否需換開(kāi)工程發(fā)票如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？47甲供材常見(jiàn)征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供給建筑材料甲供材，造

23、成施工單位少繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購(gòu)貨發(fā)票換成“建筑業(yè)發(fā)票并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。否那么，不得在企業(yè)所得稅前扣除。甲供材料合理的做帳方法：建議：甲供料，談判營(yíng)業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含在工程款中。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。 48哪些貨物不涉及建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？1甲供設(shè)備2甲供裝飾材料3分包工程中的自產(chǎn)貨物協(xié)議約定建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅由開(kāi)發(fā)商繳納是否有效？如某開(kāi)發(fā)工程，甲供材料金額2000萬(wàn)元，約定建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅由甲方繳納，應(yīng)如何處理？49七.入賬票據(jù)的審核 1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處分？ 2021年度開(kāi)發(fā)工程未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬(wàn)假發(fā)票

24、計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢，應(yīng)該如何定性處分？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？ 2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時(shí)效 3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理 土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除工程按清算時(shí)單位建筑面積本錢乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算嚴(yán)重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清算之后發(fā)生的本錢，清算時(shí)已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無(wú)法扣除50跨期費(fèi)用的稅前扣除問(wèn)題 1跨年度發(fā)放工資工資薪金扣除的原那么收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付2已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用 某公司在2021年9月發(fā)生一筆廣告費(fèi)支出，2021年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？ 3無(wú)發(fā)票、無(wú)付款的預(yù)提費(fèi)用后付的利息、租金 4跨期本錢之存貨 5跨期本錢之固定資產(chǎn) 514、入賬票據(jù)的審核與自查重點(diǎn)(1)票據(jù)

25、種類是否合規(guī)視收款方應(yīng)交何種稅而定 普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營(yíng)主業(yè)來(lái)判斷(2)票據(jù)來(lái)源是否合法發(fā)票來(lái)源地與開(kāi)票單位所在地相符普通發(fā)票代碼第2-5位(3)發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。(4)票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物，杜絕第三方發(fā)票在合同中約定提供合法憑證的期限 52(5)票據(jù)形式是否合規(guī)抬頭、印章匯總開(kāi)具發(fā)票必須附清單(6)付款方向與支付方式資金流檢查是檢查虛開(kāi)發(fā)票的重要手段(7)真?zhèn)螜z查 稅收征管法第21條:單位、個(gè)人在購(gòu)銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)效勞以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開(kāi)具、使用、取得發(fā)票。53虛擬交易虛開(kāi)發(fā)票，為進(jìn)行賬目掩

26、飾，通常用如下方式：1不付款，長(zhǎng)期掛賬可能轉(zhuǎn)資本公積，以掩蓋問(wèn)題2虛假付款現(xiàn)金、假背書。3付款方向不一致 如果上家開(kāi)票企業(yè)已經(jīng)被確定為虛開(kāi)，受票企業(yè)受到了稽查局的檢查，應(yīng)對(duì)措施：1如果有貨款，趕快扣住貨款，因?yàn)榇藭r(shí)補(bǔ)稅已經(jīng)是不可防止2爭(zhēng)取定性為善意取得在沒(méi)有其他過(guò)硬證據(jù)的情況下，詢問(wèn)筆錄的答復(fù)就顯得尤為重要 545、合法入賬憑證的種類(1)財(cái)政收據(jù)非稅收入收據(jù)、捐贈(zèng)收據(jù)、財(cái)政監(jiān)制；不含資金往來(lái)結(jié)算收據(jù)(2)稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票(3)自制原始憑證(4)合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？1費(fèi)用合法真實(shí)2與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)3符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)4費(fèi)用本身不具“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特征收款方既不交增值稅，也

27、不交營(yíng)業(yè)稅，如賠償款55不需要開(kāi)發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)； 工傷事故賠償金；職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金； 給予個(gè)人的拆遷補(bǔ)償金；股權(quán)收購(gòu)和資本收購(gòu)支出； 經(jīng)濟(jì)合同違約支出白條和收據(jù)稅前扣除應(yīng)同時(shí)滿足的條件：符合不需要開(kāi)發(fā)票的條件；要有交易或提供勞務(wù)的合同；收款人收取款項(xiàng)時(shí)立的收據(jù)；收款人個(gè)人的身份證復(fù)印件56?營(yíng)業(yè)稅細(xì)那么?第19條：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證合法有效憑證，是指： 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證； 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有

28、效憑證； 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)確實(shí)認(rèn)證明； 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。57總包分包合同 某建筑公司總包價(jià)款為1000萬(wàn)，將一局部工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬(wàn)，工程費(fèi)是40萬(wàn)，分包方應(yīng)如何開(kāi)具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開(kāi)具發(fā)票，計(jì)稅依據(jù)是多少，如何納稅申報(bào)？ 如果分包合同中未分別約定材料價(jià)款和工程款，分包方又該如何納稅？裝修、安裝、綠化 (稅收籌劃在稅法容忍的范圍內(nèi)) 某企業(yè)購(gòu)置樹(shù)苗、草坪?jiǎn)蝺r(jià)高且數(shù)量異常大，最貴的樹(shù)苗80

29、00余元一株，而且有200余萬(wàn)元綠化產(chǎn)品沒(méi)有明細(xì)，有明細(xì)的樹(shù)苗和花冠木約3萬(wàn)株，成倍超出了占地面積1萬(wàn)平米工程的常規(guī)栽種量。58八.材料采購(gòu)合同涉稅條款 1、發(fā)票取得時(shí)間完工前、完工后2、裝修工程，承包方清包工3、房地產(chǎn)企業(yè)自購(gòu)料稅前扣除爭(zhēng)議4、采購(gòu)材料無(wú)法取得發(fā)票的處理5、瑕疵發(fā)票本錢列支處理6、設(shè)備合同涉稅條款7、審核發(fā)票與購(gòu)銷合同是否相符交易方、貨物8、真票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、克隆發(fā)票 59九.完工驗(yàn)收與竣工結(jié)算 1、備案時(shí)間的選擇2、完工條件決定收入與計(jì)稅本錢結(jié)轉(zhuǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時(shí)間2021年12月28日，交付業(yè)主時(shí)間為2021年1月5日，2021年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳

30、是按“預(yù)繳還是按“完工來(lái)呢？企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)際全部完工，如局部配套設(shè)施未建，局部規(guī)費(fèi)未繳？按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對(duì)于工程公司而言，面臨后期收入小而本錢大，從而導(dǎo)致多交稅的問(wèn)題？60計(jì)稅本錢：1已取得合法憑證的賬面本錢2完工年度匯繳結(jié)束前取得發(fā)票3符合規(guī)定的預(yù)提本錢注意區(qū)分：1期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢 2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)本錢與計(jì)稅本錢 3完工與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢 4已銷與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢 61以下四種情況會(huì)引起前期多交稅款以后年度不能退稅 1、實(shí)際毛利率小于預(yù)計(jì)毛利率；2、土增稅清算無(wú)所得稅收入與之匹配；3、完工年度不能取得

31、發(fā)票，造成以后年度無(wú)收入相配比匯算清繳前選擇確定計(jì)稅本錢核算的終止日，并取得合法憑證 4、2021年前由于不允許預(yù)提配套設(shè)施本錢，造成后續(xù)本錢無(wú)收入配比62后續(xù)支出配套設(shè)施日常維修保養(yǎng)支出前期已發(fā)生后期取得發(fā)票已預(yù)提過(guò)未預(yù)提過(guò)直接當(dāng)期扣除視為后續(xù)支出不得追溯如已預(yù)提，差額視為后續(xù)支出預(yù)提與實(shí)際發(fā)生二次調(diào)整二次調(diào)整二次調(diào)整預(yù)提與發(fā)票差額二次調(diào)整地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理63 藍(lán)晶房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的A工程于2021年完工，并全部銷售完畢。該公司2021年結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)本錢時(shí)，發(fā)現(xiàn)未取得全部建筑工程合同發(fā)票，直到2021年10月才取得全部發(fā)票。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該公司2021年度企業(yè)所得稅進(jìn)行檢查時(shí)提出，該公司

32、開(kāi)發(fā)本錢中未取得發(fā)票局部應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。該公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，盡管2021年結(jié)算本錢時(shí)暫缺發(fā)票，但2021年沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)工程，2021年取得的發(fā)票沒(méi)有收入與其配比，將相關(guān)本錢計(jì)入2021年只能形成較大虧損且短期內(nèi)無(wú)法彌補(bǔ)。那么，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么，該公司2021年取得的發(fā)票能否在2021年扣除，是否可以再行調(diào)整2021年度的應(yīng)納稅所得額？ 643、物業(yè)自持中的稅收1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，已將房屋產(chǎn)權(quán)辦理到自己名下，應(yīng)當(dāng)視同銷售征收營(yíng)業(yè)稅，是否正確？2資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與公司分立3出租房屋包稅的處理4先裝修后出租還是先出租后裝修5轉(zhuǎn)租的涉稅6分解租金、收取押金 65

33、十.租賃合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與稅收籌劃 1、租金收入會(huì)計(jì)核算2、租金收入營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的處理 3、轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)售后回租 4、租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃方法 5、非常規(guī)租賃條款涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析1遞增、遞減收取租金2免租期租賃3無(wú)租使用4房產(chǎn)稅從租與從價(jià)臨界點(diǎn)66企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么解釋第1號(hào)財(cái)會(huì)200714號(hào)：出租人提供免租期的，承租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，免租期?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費(fèi)用；出租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配。免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。財(cái)政部關(guān)于印發(fā)?關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么有關(guān)問(wèn)題解答二?的通知

34、財(cái)會(huì)200310號(hào)第17條的解答“出租人應(yīng)將租金總額在整個(gè)租賃期內(nèi)，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)租金收入。 67 A是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，該企業(yè)有一座臨街的商業(yè)用房，共三層，可供出租。2021年度，該企業(yè)將這座商業(yè)用房整體出租給B企業(yè)從事餐飲和卡拉OK經(jīng)營(yíng)，雙方約定年租金為1000萬(wàn)元。 方案：A企業(yè)將1000萬(wàn)元租金進(jìn)行劃分，將700萬(wàn)元?jiǎng)澐譃槲飿I(yè)管理收入，300萬(wàn)元為房屋出租收入。由A企業(yè)的母公司C和B企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，年效勞費(fèi)700萬(wàn)元，A企業(yè)和B企業(yè)簽訂房屋租賃合同，年租金300萬(wàn)元。 B企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善已準(zhǔn)備停業(yè)，到年

35、底只給了A企業(yè)150萬(wàn)元的租金收入，其余價(jià)款一直沒(méi)有支付。C企業(yè)并未提供物業(yè)管理效勞，法院判決B企業(yè)僅應(yīng)支付A企業(yè)剩余的房屋租金150萬(wàn)元。 68 A商貿(mào)公司下屬的商場(chǎng)建于15年前，房產(chǎn)原值400萬(wàn)元，由于商場(chǎng)的內(nèi)外裝修陳舊，購(gòu)物環(huán)境較差，該公司因資金緊張，無(wú)力重新裝修，故準(zhǔn)備以每年200萬(wàn)元的價(jià)格將商場(chǎng)整體租賃出去。該市B房地產(chǎn)決定將該商場(chǎng)整體租賃下來(lái)，重新裝修后再面向社會(huì)招商。 方案：整體租賃商場(chǎng)5年半(其中半年為裝修期間，免租金)，租賃價(jià)格為每年200萬(wàn)元，室內(nèi)外裝修等一次性投入和財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用總計(jì)約600萬(wàn)元，預(yù)計(jì)每年租金收入約為400萬(wàn)元。A商貿(mào)公司要求與商場(chǎng)租賃活動(dòng)有關(guān)的稅收工

36、程一概由B公司承擔(dān)。該方案是否可行，如何改善？69十一.銷售合同涉稅條款 1、銷售與裝修別離如何操作 將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同和“裝修合同是否可行？ 根據(jù)國(guó)稅函199853號(hào)：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約或合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成局部，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)并入房?jī)r(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 70銷售與裝修別離，操作中需要注意：裝璜企業(yè)必須實(shí)際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但外表不能表達(dá)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。雙方有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，

37、而且商品房的售價(jià)接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)。裝璜企業(yè)必須在此根底將發(fā)生的裝璜本錢真實(shí)表達(dá)，并具有合理利潤(rùn)空間。時(shí)限確實(shí)定：應(yīng)確定一個(gè)時(shí)間為房屋完工到達(dá)可以入住時(shí)間，然后再發(fā)生裝璜本錢。最重要的：必須買房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用指定企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要表達(dá)在某個(gè)合同中，以免事后發(fā)生糾紛。71風(fēng)險(xiǎn): 1如果裝潢企業(yè)不與購(gòu)置人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。2如果將房屋先裝修后等買房人來(lái)買，也不行。3這個(gè)裝璜企業(yè)千萬(wàn)不能表達(dá)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。4利潤(rùn)的合理劃分不能偏離常規(guī)。其它應(yīng)付款：1代收代付裝修費(fèi)、初裝費(fèi)2假借款隱瞞收入3

38、實(shí)際是接受虛開(kāi)發(fā)票的資金來(lái)源722、付款方式與納稅義務(wù)交付期限約定與稅收結(jié)算的時(shí)間差異合同約定應(yīng)收，實(shí)際未收到的款項(xiàng)，是否確認(rèn)收入計(jì)稅？ 3、銷售退回：收回合同與發(fā)票 銷售折扣：紅字沖銷/重新開(kāi)具4、地下室、車位/庫(kù)地上車庫(kù)、地下車庫(kù)、人防車庫(kù)轉(zhuǎn)讓合同：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售車庫(kù)的行為，無(wú)論其將來(lái)在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時(shí)應(yīng)當(dāng)視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)之外另立名目向購(gòu)房者加收房款，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅 73某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了某樓盤，2021年8月為了促銷，由銷售部門提出了購(gòu)二送一的促銷方案，即購(gòu)二套房子送一地下停車庫(kù)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂?商品房買賣合同?，地下停車庫(kù)

39、簽訂?贈(zèng)與合同?。假設(shè)每套房子50萬(wàn)，車庫(kù)10萬(wàn)每個(gè)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析？1地下車庫(kù)作為附屬設(shè)施如同地下室一并計(jì)入商品房銷售合同統(tǒng)一價(jià)款；2地下車庫(kù)與住宅分別簽署兩份銷售合同，單獨(dú)計(jì)算74附屬建筑物的銷售方式：(1)租賃 (2)捆綁銷售 (3)附贈(zèng)5. 代理銷售合同、銷售籌劃/廣告宣傳合同、傭金涉稅條款6.訂金、定金、誠(chéng)意金、VIP會(huì)員費(fèi)涉稅條款風(fēng)險(xiǎn)提示(1)必須在與業(yè)主簽訂?預(yù)售合同?或?銷售合同?之前進(jìn)行；(2)房地產(chǎn)企業(yè)必須要誠(chéng)信，不能超越現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商品房數(shù)量而肆意擴(kuò)大收取誠(chéng)意金、訂金和VIP會(huì)員費(fèi)的數(shù)量，否那么，會(huì)有非法集資的嫌疑 757、結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn) 會(huì)計(jì)收入與稅法收入確認(rèn) 會(huì)計(jì)本錢與計(jì)

40、稅本錢差異8、代收款項(xiàng)住房專項(xiàng)基金、契稅、印花稅9、違約金條款-銷售房屋面積違約涉稅條款問(wèn)題1：合同法高院解釋處理法釋20037號(hào)問(wèn)題2：稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)收取、支付的違約金是否屬于價(jià)外費(fèi)用76違約金專題 房地產(chǎn)企業(yè)收取支付供給商建筑商業(yè)主業(yè)主價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用非價(jià)外費(fèi)用非價(jià)外費(fèi)用注：違約金是否為價(jià)外費(fèi)用，關(guān)鍵在于方向，反方向不屬于價(jià)外費(fèi)用供給商建筑商7710.售后回租/售后回購(gòu)涉稅條款國(guó)稅總局公告2021年第13號(hào)：融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅 指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租

41、賃企業(yè)租回的行為 11.銷售房屋免2年物業(yè)管理費(fèi)涉稅條款問(wèn)題1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得在合同中約定第三方的義務(wù)第三方簽訂合同除外前期物業(yè)管理78問(wèn)題2：免物業(yè)費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)收取發(fā)票是否合法化解方法：12.房屋銷售合同價(jià)款100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，房屋的公允價(jià)值可推定為90萬(wàn)元。791企業(yè)所得稅：企業(yè)以買一贈(zèng)一有償?shù)确绞浇M合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng) 2贈(zèng)送家具家電是否征營(yíng)業(yè)稅、增值稅，屬于混合銷售還是兼營(yíng)？密不可分是混合銷售實(shí)質(zhì)所在。如銷售空調(diào)并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應(yīng)

42、該將銷售不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營(yíng)處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應(yīng)該繳納增值稅，不征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)混合銷售行為的理解，應(yīng)注意以下三個(gè)層面的關(guān)系:80混合銷售行為中的“銷售是指貨物銷售?；旌箱N售行為中只涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在聯(lián)系。一般而言，貨物銷售和提供給稅勞務(wù)同時(shí)存在一項(xiàng)行為中。就本例而言，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)銷售貨物冰箱的行為，沒(méi)有同時(shí)涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅貨物銷售，所以該項(xiàng)行為不能適用混合銷售行為的納稅處理，而屬于營(yíng)業(yè)稅兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物。813土地增值稅 精裝房所

43、用家電、家俱，能否作為土增清算本錢工程扣除？ 根據(jù)建標(biāo)2003206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除工程的內(nèi)容，因此不能作為本錢工程扣除。 企業(yè)銷售精裝修房，應(yīng)如何處理？ 82促銷方式中的稅收1、代墊首付/零首付2、返稅3、折扣4、贈(zèng)送禮品5、積分6、定金返息7、保值銷售合同承諾業(yè)主如果貶值，經(jīng)共同認(rèn)可第三方評(píng)估，將補(bǔ)償差價(jià)8、退誠(chéng)意金并獲補(bǔ)償變相融資83籌劃分析:1.設(shè)立銷售公司有利嗎 2.先投資再銷售股權(quán)一定節(jié)稅嗎 3.連體樓應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅 4.代收款項(xiàng)與裝修應(yīng)如何處理更有利 5.普通住宅定價(jià)1.2

44、872-1.3813) 6.利息扣除方式的選擇7.收入和扣除工程的調(diào)整土地增值稅籌劃的前提：清算制條件下有效84土地增值稅清算的疑難問(wèn)題 1、虛構(gòu)工程工程零星工程、配套設(shè)施、地下輔助工程和工程量，本錢核實(shí)難：工程合同、決算、代開(kāi)發(fā)票 2、虛開(kāi)發(fā)票取證難甲供材料異地建材、現(xiàn)金交易、手工版金額大 3、一房一價(jià)，計(jì)稅收入確定難 明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)、正當(dāng)理由不明確85連體樓土地增值稅的計(jì)算 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商鋪?zhàn)≌B體樓一幢，一層二層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通住宅，面積為8000平方米。連體樓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋乇惧X為600萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)本錢為1260萬(wàn)元，期間費(fèi)用為土地本錢和開(kāi)發(fā)本錢的10。

45、該工程商鋪平均銷售單價(jià)6000元平方米，銷售收入為600萬(wàn)元；普通住宅平均銷售價(jià)格為3500元/平方米，銷售收入為2800萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加187萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅如何計(jì)算？86十二、工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議 1、代建定向開(kāi)發(fā)“代建房屋與銷售不動(dòng)產(chǎn)的合同條款差異處理 2、工程轉(zhuǎn)讓合同涉稅條款標(biāo)準(zhǔn)與籌劃技巧 1在建工程轉(zhuǎn)讓合同差額計(jì)稅的運(yùn)用已進(jìn)入施工階段:未進(jìn)入施工階段:2完工工程轉(zhuǎn)讓合同3轉(zhuǎn)讓樓花土地使用權(quán)證“實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓的涉稅風(fēng)險(xiǎn)處理 873、代建的條件1由委托方自行立項(xiàng)；2不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)；4事先與委托方訂有委托代建合同。5施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)

46、票全額開(kāi)具給委托建房單位原票轉(zhuǎn)交。問(wèn)：為政府代建工程，如果不能同時(shí)符合以上條件，該怎么處理？88十三、融資合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范 1、向金融企業(yè)借款據(jù)實(shí)扣除2、向非金融企業(yè)借款不高于同類同期利率3、向關(guān)聯(lián)方借款債資比例限制 4、向個(gè)人借款5、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還6、企業(yè)之間借款不支付利息的稅收風(fēng)險(xiǎn)7、利息支出的會(huì)計(jì)處理 8、企業(yè)所得稅的扣除與土地增值稅的扣除差異89關(guān)聯(lián)企業(yè)融資處理核心企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還金融機(jī)構(gòu)集團(tuán)公司(核心企業(yè)子公司1子公司2子公司3借款付息分撥貸款收息統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議90委托中介銀行貸款中介金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)方A(資金提供方)關(guān)聯(lián)方B關(guān)聯(lián)方C關(guān)聯(lián)方D委托貸款協(xié)議借款付息避開(kāi)關(guān)聯(lián)方借款方91為防止關(guān)

47、聯(lián)方過(guò)高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來(lái)安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸 企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅法規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件 計(jì)提但未支付的利息是否需納稅調(diào)整?92企業(yè)融資不收息的變通方法 1、商業(yè)信用融資必須有真實(shí)交易 2、開(kāi)發(fā)工程投資 3、股權(quán)投資被投資方股東回購(gòu)4、售后回購(gòu)5、債轉(zhuǎn)股6、借款超銀行利息：把超過(guò)局部利息變?yōu)槠渌M(fèi)用93十四、售樓處、車位車庫(kù)與儲(chǔ)藏室 1、不同模式售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 2、車位、車庫(kù)人防、有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán) 單獨(dú)建造單獨(dú)核算 利用地下根底設(shè)施公共配套設(shè)施3、儲(chǔ)藏室 4

48、、如何開(kāi)具發(fā)票租賃、銷售不動(dòng)產(chǎn)？5、公共配套如何界定屬于全體業(yè)主？ 94?物業(yè)管理?xiàng)l例?國(guó)務(wù)院令第504號(hào)第38條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。?房屋登記方法?建設(shè)部令168號(hào)第31條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)關(guān)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。95小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施1公共配套過(guò)渡本錢對(duì)象2單獨(dú)本錢對(duì)象單獨(dú)銷售3固定資產(chǎn)自用或出租可售面積是否包括車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室？?物權(quán)法?第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用

49、于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 96十五、其它經(jīng)營(yíng)合同涉稅條款標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)險(xiǎn)控制 臨時(shí)聘用勞務(wù)工合同涉稅處理 員工、董事薪酬與勞務(wù)合同轉(zhuǎn)換的設(shè)計(jì) 公司董事“雙重身份的合同轉(zhuǎn)換籌劃整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉稅條款將公司資產(chǎn)分配給股東涉稅條款與退休職工簽訂合同利用勞務(wù)派遣合同免責(zé)條款工資的支付方式97員工支出非正常條款1辦公用品發(fā)票代替工資2企業(yè)承擔(dān)個(gè)人所得稅3不簽勞動(dòng)合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)4帶薪假、商業(yè)險(xiǎn)和免費(fèi)旅游 5借款后不歸還6獎(jiǎng)勵(lì)住房/汽車、低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋7報(bào)銷私家車加油費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、修理費(fèi)8社保直接發(fā)現(xiàn)金

50、給職工涉稅處理9經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金涉稅條款98地產(chǎn)企業(yè)的常用避稅措施1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開(kāi)發(fā)票，加大本錢同時(shí)資金回流2、在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司，綠化公司多列費(fèi)用。3、在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大本錢尤其是香港等地4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大本錢5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃6、設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進(jìn)行流程再造7、地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率一般不提倡使用建立了很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一間辦公室99 全國(guó)地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議于2021年12月13日-15日在山東舉行。國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)際司領(lǐng)導(dǎo)參加了會(huì)議。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問(wèn)題進(jìn)行了深入探

51、討和研究，并對(duì)有關(guān)反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。 在實(shí)務(wù)中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)利用關(guān)聯(lián)交易，將一局部利益轉(zhuǎn)移給建筑施工企業(yè)、建筑安裝企業(yè)、建筑材料產(chǎn)銷企業(yè)、園林景觀設(shè)計(jì)企業(yè)等境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)。如果開(kāi)發(fā)商和關(guān)聯(lián)企業(yè)企業(yè)所得稅稅率一致，這種利益轉(zhuǎn)移不會(huì)必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅。但這樣操作，會(huì)嚴(yán)重影響地稅部門的土地增值稅征收，如果能夠利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段，要求相應(yīng)關(guān)聯(lián)企業(yè)和協(xié)力企業(yè)提供有關(guān)資料，全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)聯(lián)查，這種避稅行為將會(huì)得到遏制。100十六.稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)管控稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制的非業(yè)務(wù)方法提高應(yīng)對(duì)檢查能力1、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，稅收籌劃 資料存檔，標(biāo)準(zhǔn)管理，單獨(dú)辦公，資料分檔2、稽查接待，請(qǐng)示拖延 擺正位置，不得爭(zhēng)執(zhí) 面對(duì)舉報(bào)，大度寬容 相信自己，沉著冷靜3、稽查前的準(zhǔn)備事項(xiàng)101無(wú)知者無(wú)畏非財(cái)務(wù)人員常在河邊站，哪有不濕鞋破綻理論了解原因，有的放矢知己知彼，心中有數(shù)重大遺漏，補(bǔ)缺補(bǔ)差賬面實(shí)際，是否一致存款往來(lái)，對(duì)應(yīng)收入準(zhǔn)備材料，以備查詢相關(guān)文檔，入屜入柜接待地點(diǎn)，遠(yuǎn)離賬冊(cè)接待人員，禮貌謙遜102稅收征管、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查的區(qū)別：稅務(wù)征管：就事論事，申報(bào)解決。稅務(wù)稽查：由