三亞某項(xiàng)目初步市場(chǎng)考察分析報(bào)告文案

1、13/13三美灣項(xiàng)目初步考察分析報(bào)告三亞是我國(guó)熱帶海濱旅游資源最密集的地區(qū)，在國(guó)內(nèi)外堪稱一流。冬暖如春，夏無(wú)酷暑；境內(nèi)聚集著陽(yáng)光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園等十大風(fēng)景資源，形成山、城、河、海、港自然結(jié)合的奇特景觀，使其有條件成為國(guó)際性的避寒冬泳旅游度假勝地和理想的第二居住地。近年來(lái)，三亞市房地產(chǎn)每年增速百分之三十，已成為三亞主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，扭轉(zhuǎn)了一九九二年房地產(chǎn)泡沫之后連續(xù)多年的疲態(tài)。一是售價(jià)快速提高，第一季度三亞商品房的銷售價(jià)格和去年同期相比提高了50100。沿海一線商品房平均售價(jià)為6000元平方米，個(gè)別樓盤價(jià)格達(dá)9000元平方米以上；二是島外購(gòu)房者占80左右，購(gòu)

2、房客源仍以北方人為主，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如江浙、XX、廣東等地購(gòu)房者（包括溫州炒房團(tuán)）所占比重加大。遵照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指示，我們近期一方面有選擇性地考察了一些有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，另一方面熟悉、了解有關(guān)土地管理的地方法規(guī)，加大與政府的對(duì)口部門接觸；經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的綜合比較，我們先將考察三美灣項(xiàng)目的前期情況報(bào)告如下，敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介三美灣位于天涯海角和大小洞天，南山佛教文化旅游區(qū)之間，距鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里，離三亞市中心35公里；地理位置優(yōu)越，交通便利；三美灣座北朝南，三面環(huán)山，一面臨海，山坳呈狹長(zhǎng)坡形地帶，自然環(huán)境優(yōu)美，因“山美，水美，石美”而得名三美灣；因紅塘灣周邊地段海域礁石林立，三美灣天然

3、沙灘是附近唯一的可游泳的海濱浴場(chǎng)（且具有極大的私密性），是海濱旅游度假的絕佳之地；目前已被三亞市納為旅游儲(chǔ)備用地，故具有巨大的開(kāi)發(fā)潛力。三美灣東邊為紅塘高爾夫球場(chǎng)（距離約3公里），西邊是南山佛教文化旅游區(qū)（距離約5公里）；108米高海上“南海觀音”赫然在目，中國(guó)傳統(tǒng)的福壽文化講究“富如東海，壽比南山”，居住在三美灣恰好能達(dá)到這種絕妙的境界?？梢哉f(shuō)，未染絲毫世塵的三美灣聚齊了成為世界頂級(jí)旅游度假勝地和頂級(jí)半山臨海別墅的所有要素。 圖1 三美灣規(guī)劃示意圖圖2 項(xiàng)目所在地現(xiàn)地形地貌二、項(xiàng)目現(xiàn)狀與資源控制的主要障礙三美灣可開(kāi)發(fā)的土地資源約2000畝左右（包括25度以下山坡用地）。其中最黃金的海灣坡地已

4、被東莞聯(lián)華集團(tuán)控制了200多畝（該公司對(duì)外稱規(guī)劃了600畝）。剩下的大部分為25度以下可開(kāi)發(fā)半山別墅的山坡地與非一線海景的山坳平地。1、三美灣的圈地情況對(duì)于三美灣所蘊(yùn)藏巨大開(kāi)發(fā)價(jià)值，早在10年前就已經(jīng)被房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)華麟在三美灣圈地200畝，并要當(dāng)?shù)剞r(nóng)民修建了一條簡(jiǎn)易土路（至今沒(méi)有支付其5萬(wàn)元的工程款）。由于華麟公司超過(guò)2年沒(méi)有對(duì)三美灣進(jìn)行開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)政府對(duì)外公示要收回土地，據(jù)說(shuō)華麟憑借其高干子弟背景，使土地并未被收回，最后華麟連公司帶土地全部轉(zhuǎn)讓給了東莞聯(lián)華，這也就是東莞聯(lián)華控制三美灣的由來(lái) 。2、項(xiàng)目對(duì)手的背景介紹 由于目前華聯(lián)擁有三美灣200畝的黃金地段的土地使用權(quán)，是本公司介入該項(xiàng)

5、目最強(qiáng)勁的對(duì)手。華聯(lián)集團(tuán)前身是東莞廣遠(yuǎn)建筑工程（國(guó)家建筑一級(jí)企業(yè)），成立于1993年。其董事長(zhǎng)、總裁廖翊暢是東莞一位年輕的民營(yíng)企業(yè)家。他以房地產(chǎn)和建造廠房起家，1999 年底，廖翊暢進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。2000年，聯(lián)華董事長(zhǎng)廖翊暢隨東莞市一位副市長(zhǎng)到三亞旅游，經(jīng)介紹，他找到了時(shí)任三亞市委書(shū)記的王富玉，從而開(kāi)始了聯(lián)華在海南的房地產(chǎn)投資。聯(lián)華在海南的第一個(gè)項(xiàng)目是三亞海坡一帶的陽(yáng)光海岸（親海型的高級(jí)住宅區(qū)），結(jié)果一炮打響。此后，聯(lián)華又相繼物色了兩個(gè)項(xiàng)目，一是陽(yáng)光王朝，一是三美灣的開(kāi)發(fā)。陽(yáng)光王朝原系三亞最高的半拉子大廈，聯(lián)華以3500萬(wàn)元的價(jià)格收歸麾下。按照設(shè)想，將投入25億元，將其改造成五星級(jí)的商務(wù)酒店。

6、三美灣，聯(lián)華準(zhǔn)備用4年時(shí)間，將其建成高檔的高爾夫別墅區(qū)，總投資額預(yù)計(jì)11億元。三個(gè)大手筆，奠定了聯(lián)華在三亞的特殊地位。廖本人沒(méi)有特殊背景，但他非常注重和政府的關(guān)系，通過(guò)這幾年在海南的投資，廖和海南省與三亞市政府高層建立了相當(dāng)?shù)乃饺擞颜x，就人脈關(guān)系而言，我們暫無(wú)法和其相比。經(jīng)了解，目前華聯(lián)集團(tuán)在海南還有與海航合作的大英山機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目；與海口市政府合作，參與美安工業(yè)基地15000畝土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)；以與改造海甸島海甸溪沿岸，建設(shè)“?？谕鉃钡膸讉€(gè)項(xiàng)目。總觀聯(lián)華目前在海南擁有的6個(gè)項(xiàng)目，無(wú)不是動(dòng)輒10數(shù)億的大投入。如果按聯(lián)華現(xiàn)在向外公布的投資框算，6個(gè)項(xiàng)目將高達(dá)近百億元。在此，我們不能肯定聯(lián)華是否有能力完

7、成所有的項(xiàng)目，在三美灣盡管做了一些“漂亮”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但沒(méi)有絲毫準(zhǔn)備動(dòng)工開(kāi)發(fā)的跡象，連一條稍微象樣的車道都沒(méi)有，倒是見(jiàn)到國(guó)土局在現(xiàn)場(chǎng)作儲(chǔ)備規(guī)劃。通過(guò)分析、了解與與國(guó)土部門溝通，三美灣項(xiàng)目目前僅憑三亞農(nóng)場(chǎng)公司是沒(méi)有能力拿到的。對(duì)于三美灣這樣眾人看好的項(xiàng)目，政府部門朋友的建議也十分明確，必須是高層對(duì)高層的洽談。在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可該項(xiàng)目后，一定得由集團(tuán)的高層領(lǐng)導(dǎo)親自來(lái)三亞和市委、市府一把手進(jìn)行聯(lián)誼和磋商。三、其他控制資源方式的可行性為了尋找其他的資源控制途徑，我們一直想采用土地租賃的方式先把聯(lián)華圈地以外的25度山坡以下的地塊控制起來(lái)，并多次與土地主和天涯鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)接觸、洽談。但根據(jù)海南省和三亞市的土地政

8、策規(guī)定和接觸天涯鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書(shū)記的表態(tài)，三美灣的土地（包括天涯鎮(zhèn)原看中的2000畝海邊地）已規(guī)劃為旅游用地，在目前已經(jīng)不可能用以農(nóng)林開(kāi)發(fā)的名義、大面積、長(zhǎng)時(shí)間、租用的方式控制。對(duì)于三美灣開(kāi)發(fā)，市委書(shū)記對(duì)天涯鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)階段要維持現(xiàn)狀，不能自行開(kāi)發(fā)。所以說(shuō)，未經(jīng)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)與市委、市政府一把手點(diǎn)頭，三美灣所在地的村鎮(zhèn)政府都無(wú)權(quán)以任何形式轉(zhuǎn)讓、租賃或改變?nèi)罏惩恋氐默F(xiàn)狀（除非是短期租賃種植經(jīng)濟(jì)作物）。如我們現(xiàn)在冒險(xiǎn)與當(dāng)?shù)卮逦?、?zhèn)政府簽訂任何形式的超面積（或化整為零）、超時(shí)間的土地租賃、使用合同均為無(wú)效合同，將來(lái)的開(kāi)發(fā)補(bǔ)償?shù)貌坏椒傻谋Ｗo(hù)（作為一個(gè)專業(yè)、大型的上市公司來(lái)講，這種未來(lái)?yè)p失是應(yīng)該避免的

9、）。四、有關(guān)土地管理的地方法規(guī)海南省農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)用地管理若干規(guī)定集體所有土地對(duì)外承包合同由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。有下列情形之一的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)先將承包合同報(bào)市、縣、自治縣人民政府核準(zhǔn)后，再予批準(zhǔn)； （一）連片對(duì)外承包土地面積超過(guò)666公頃（100畝），并且用地年限超過(guò)3年的； 審批機(jī)關(guān)在審批農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)用地時(shí)有下列情形之一的，其審批行為與相關(guān)的批準(zhǔn)文件無(wú)效; （一）違反法定審批權(quán)限的； （二）違反法定審批程序的； （三）違反土地利用總體規(guī)劃確定的用途的；（四）違反法定用地期限的；三亞在去年建立和實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，并成立了市土地儲(chǔ)備委員會(huì)和市土地儲(chǔ)備整理中心。目前，三亞已將近幾年來(lái)收回的尚未供應(yīng)

10、的近400公頃土地全部納入政府儲(chǔ)備庫(kù)。通過(guò)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，三亞逐步形成“一個(gè)池子儲(chǔ)水，一個(gè)龍頭放水”的政府高度壟斷建設(shè)用地供應(yīng)局面。 三亞全面推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行土地資源的配置。凡是進(jìn)入土地市場(chǎng)的建設(shè)用地，包括各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)用地，以與已經(jīng)列入城市建設(shè)用地范圍的村鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，都必須納入市政府的統(tǒng)一土地供應(yīng)計(jì)劃。為防止政府行政劃撥用地非法入市搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，三亞市委、市政府禁止劃撥土地自發(fā)交易，未經(jīng)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)，不得擅自將劃撥土地對(duì)外招商或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。市區(qū)范圍內(nèi)企業(yè)改制等原因確需盤活的劃撥土地，交由市政府收購(gòu)和儲(chǔ)備，企業(yè)不得自行招商或私下轉(zhuǎn)讓（實(shí)

11、際操作中部隊(duì)和農(nóng)墾系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)土地，三亞市對(duì)其控制的力度要?。?。 五、相對(duì)可行的解決建議三美灣（包括其他已規(guī)劃為旅游用地的農(nóng)林地現(xiàn)狀）以農(nóng)業(yè)或旅游的名義，如通過(guò)租賃的方式控制其資源沒(méi)有合法性和把握，風(fēng)險(xiǎn)大；而通過(guò)掛牌競(jìng)拍，一是成本巨大，不符合集團(tuán)的土地儲(chǔ)備思想，且受到2年開(kāi)發(fā)期限的限制；二是目前尚不具備開(kāi)發(fā)的條件；但三美灣等類似資源的稀有性，如不爭(zhēng)取囊入其中又實(shí)在是一大遺憾。我們從多方渠道了解和分析，如集團(tuán)想介入三美灣（與類似的有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K）資源控制而不花太大的入門費(fèi)的可行途徑是，和三亞市政府合作搞土地的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)。即政府出地，企業(yè)出錢；利益共享；政府將現(xiàn)行地價(jià)（地租）作價(jià)入股，開(kāi)發(fā)企業(yè)出資進(jìn)行

12、規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，完成“7通一平”，把生地變?yōu)槭斓?。然后根?jù)企業(yè)得大頭，政府得小頭的原則，從政府對(duì)三美灣宗地掛牌拍賣中獲得利潤(rùn)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以競(jìng)拍。 六、和市政府合作搞土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的主要優(yōu)勢(shì)：其一，投資不大，回報(bào)豐厚。由于是和三亞市政府合作，所以，控制土地的方面不要花錢。前期投資主要是進(jìn)行三美灣的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配套設(shè)施建設(shè)。我們通過(guò)實(shí)地考察和向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)了解，從三美灣海邊到省級(jí)公路的距離為2公里，到高速公路的距離為3公里，距離短；整個(gè)項(xiàng)目用地的面積不大，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)沒(méi)有承包給村民，民房少、經(jīng)濟(jì)作物少、拆遷難度?。簧桔甑胤N植物主要為小葉桉林，因系村民自發(fā)種植，青苗補(bǔ)償費(fèi)不高，故相對(duì)其

13、他風(fēng)景區(qū)來(lái)說(shuō)投資較小。而三美灣不亞于亞龍灣（周邊交通條件好、旅游點(diǎn)集中、規(guī)模小基礎(chǔ)投入少）的自然條件，必將成為又一個(gè)國(guó)際性旅游度假勝地，一旦配套設(shè)施完善，地價(jià)飆升的動(dòng)力無(wú)限，其投資回報(bào)的前景十分樂(lè)觀。其二，以此為契機(jī)，和政府融洽關(guān)系，為進(jìn)一步介入三亞地產(chǎn)業(yè)開(kāi)路。一個(gè)對(duì)三亞市旅游與房地產(chǎn)有很大促進(jìn)作用項(xiàng)目的成功建立，將極大改善合作雙方的關(guān)系，對(duì)于集團(tuán)進(jìn)軍三亞房地產(chǎn)業(yè)的巨大作用是不言而喻的。這一點(diǎn)，東莞華聯(lián)在三亞甚至整個(gè)海南的成功就是很好的注解。其三，避開(kāi)黃金地段被華聯(lián)控制的不利方面。由于我們現(xiàn)在無(wú)法肯定，華聯(lián)是否有能力開(kāi)發(fā)并最終擁有三美灣土地，對(duì)于該公司已獲得200多畝權(quán)益的土地，我們沒(méi)有把握能

14、夠拿過(guò)來(lái)（即算華聯(lián)同意轉(zhuǎn)讓，成本也十分高昂）。在目前華聯(lián)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)三美灣的情況下，集團(tuán)能夠先行和三亞市政府達(dá)成協(xié)議，一是政府有可能要華聯(lián)退出（華聯(lián)的戰(zhàn)線太長(zhǎng)，政府有擔(dān)心其實(shí)力的理由）由我方統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)；二是政府在華聯(lián)地塊以外與我方合作；總之，在目前項(xiàng)目的控制權(quán)仍未明確的情況下，集團(tuán)與時(shí)跟進(jìn)，也就是在三美灣價(jià)值沒(méi)有彰顯的時(shí)候介入這塊“大蛋糕”的分配。即使華聯(lián)依計(jì)劃在其200畝土地上建成豪華度假村，這與我們控制其200畝以外的地塊沖突并不大（他的項(xiàng)目可作為配套，并計(jì)算“七通一平”的費(fèi)用）；在三美灣周邊臨海山坡地與山坳地建頂級(jí)半山別墅和林間別墅仍是不二之選，其開(kāi)發(fā)潛力和收益價(jià)值不遜于華聯(lián)的臨海地

15、。七、有關(guān)和市政府合作搞土地儲(chǔ)備的實(shí)例：和三亞市政府合作搞土地儲(chǔ)備是目前三亞市大型土地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的理想做法。其中比較著名且成功的項(xiàng)目包括亞龍灣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)之初的地價(jià)和現(xiàn)行地價(jià)是天壤之別）；正在操作的有首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)公司在臨春2500畝土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（臨春山水國(guó)際村）；山東魯能集團(tuán)在三亞灣海坡地片區(qū)7500畝土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（高檔度假居住區(qū)）等；這都是知名企業(yè)與地方政府良好關(guān)系達(dá)成的較為理想的運(yùn)作模式。以上是我們對(duì)獲得三美灣項(xiàng)目的初步設(shè)想，敬請(qǐng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步考察、論證指示。呈：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、農(nóng)業(yè)部、海南農(nóng)場(chǎng)公司領(lǐng)導(dǎo)三亞寶安農(nóng)場(chǎng) 二零零四年八月十九日附件資料：三亞市房地產(chǎn)業(yè)有影響力的開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目1、

16、2000年8月，卓達(dá)集團(tuán)南下海南島對(duì)三亞房地產(chǎn)的升溫起到了領(lǐng)頭羊作用，陸續(xù)啟動(dòng)卓達(dá)熱帶風(fēng)情園高尚精品社區(qū)、三亞卓達(dá)旅游職業(yè)學(xué)院、亞龍灣院士園等九大項(xiàng)目。卓達(dá)熱帶雨林度假村，占地面積為540.63畝，規(guī)劃面積為39.6萬(wàn)，是目前三亞最大型的度假式生態(tài)社區(qū)2、海南新大洲控股股份之分公司海南新大洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)XX公司，代表作為山海風(fēng)情式住宅三亞印象，占地面積：20258.99，建筑總面積：38289.49，地下建筑面積：8256，容積率：1.89，總建筑密度：27.3，綠地率：42 。3、山東魯能集團(tuán)已先后與三亞合作投資建成了紅沙污水處理廠、山海天大酒店和迎賓大道綠化工程等項(xiàng)目。目前，雙方正籌建亞龍灣

17、魯能度假酒店、三亞灣海坡片區(qū)項(xiàng)目、紅塘灣國(guó)際旅游度假城項(xiàng)目，海上旅游航線項(xiàng)目也正在進(jìn)行積極的前期準(zhǔn)備工作。 三亞灣海坡片區(qū)項(xiàng)目位于三亞灣西部，面積約550公頃，計(jì)劃建成集休閑度假、旅游娛樂(lè)、商業(yè)居住為一體的國(guó)際一流的熱帶濱海新城區(qū)。魯能公司分期對(duì)三亞市政府受讓項(xiàng)目總體規(guī)劃中的起步區(qū)部分用地進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)，片區(qū)內(nèi)除自主開(kāi)發(fā)用地外其他用地達(dá)到招商條件后，由三亞市政府組織聯(lián)合招商出讓，出讓地價(jià)由雙方按比例分成。4、東莞聯(lián)華在三亞的項(xiàng)目是三亞海坡一帶的陽(yáng)光海岸海景住宅樓，占地76800，建筑總面積90000。陽(yáng)光王朝原系三亞最高的半拉子樓臺(tái)亞大廈，高達(dá)32層，聯(lián)華以3500萬(wàn)元的價(jià)格收歸麾下。按照設(shè)想，

18、將投入25億元，將其改造成五星級(jí)的商務(wù)酒店。三美灣，位于天涯海角和南山之間3000畝的處女地，聯(lián)華準(zhǔn)備用4年時(shí)間，將其建成高檔的高爾夫別墅區(qū)，總投資額預(yù)計(jì)11億元。5、海南航空集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的亞太國(guó)際會(huì)議中心暨三亞海航度假酒店是海南航空集團(tuán)下屬的一家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華濱海度假與會(huì)議酒店，擁有611間豪華舒適的客房、面積達(dá)5400多平米的會(huì)議中心，共有16個(gè)可容納20人1000人的獨(dú)立會(huì)議廳。6、吉利集團(tuán)將投資三十億元人民幣，在海南三亞興建三亞學(xué)院，以與開(kāi)發(fā)三亞著名旅游區(qū)落筆洞文化旅游項(xiàng)目。在落筆洞地區(qū)將投資二十億元規(guī)劃建設(shè)國(guó)際康體養(yǎng)生中心、史前文化博覽館、儒家文化主題公園項(xiàng)目。7、創(chuàng)維鴻洲（創(chuàng)維集團(tuán)）的“時(shí)代海岸”。該項(xiàng)目號(hào)稱海南省地