房地產(chǎn)投資分析---第四組(共30頁)

1、金玉花園項(xiàng)目投資分析報(bào)告 房地產(chǎn)(dchn)投資分析課程(kchng)實(shí)習(xí)(shx)報(bào)告題 目：金玉花園項(xiàng)目投資分析報(bào)告 組 長：陳乾坤053410129組 員：宋海燕053410115 組 員：陳廷威053410131專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理班 級：0534101 指導(dǎo)老師：劉雷、李利納金玉花園項(xiàng)目投資分析報(bào)告 目錄(ml) TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc375593206 第1章 項(xiàng)目(xingm)概況 PAGEREF _Toc375593206 h 1 HYPERLINK l _Toc375593207 1.1 項(xiàng)目(xingm)概述 PAGEREF _T

2、oc375593207 h 1 HYPERLINK l _Toc375593208 1.2 開發(fā)商簡介 PAGEREF _Toc375593208 h 1 HYPERLINK l _Toc375593209 1.3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc375593209 h 2 HYPERLINK l _Toc375593210 第2章 房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境 PAGEREF _Toc375593210 h 2 HYPERLINK l _Toc375593211 2.1 平頂山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況分析 PAGEREF _Toc375593211 h 2 HYPERLINK l _Toc37

3、5593212 2.1.1 GDP/人均GDP PAGEREF _Toc375593212 h 2 HYPERLINK l _Toc375593213 2.1.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc375593213 h 3 HYPERLINK l _Toc375593214 2.1.3 固定資產(chǎn)投資 PAGEREF _Toc375593214 h 4 HYPERLINK l _Toc375593215 2.1.4 社會消費(fèi)品零售總額 PAGEREF _Toc375593215 h 4 HYPERLINK l _Toc375593216 2.1.5 人口結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc37559

4、3216 h 5 HYPERLINK l _Toc375593217 2.1.6 人均可支配收入與消費(fèi)支出 PAGEREF _Toc375593217 h 5 HYPERLINK l _Toc375593218 2.2 平頂山市城市發(fā)展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc375593218 h 6 HYPERLINK l _Toc375593219 2.2.1 城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標(biāo) PAGEREF _Toc375593219 h 6 HYPERLINK l _Toc375593220 2.2.2 城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc375593220 h 6 HYP

5、ERLINK l _Toc375593221 2.2.3 城市近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc375593221 h 7 HYPERLINK l _Toc375593222 2.3 本章小結(jié) PAGEREF _Toc375593222 h 7 HYPERLINK l _Toc375593223 第3章 房地產(chǎn)市場狀況 PAGEREF _Toc375593223 h 8 HYPERLINK l _Toc375593224 3.1 平頂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 PAGEREF _Toc375593224 h 8 HYPERLINK l _Toc375593225 3.1.1 供求狀

6、況 PAGEREF _Toc375593225 h 8 HYPERLINK l _Toc375593226 3.1.2 價格走勢 PAGEREF _Toc375593226 h 9 HYPERLINK l _Toc375593227 3.1.3 近期房地產(chǎn)政策 PAGEREF _Toc375593227 h 9金玉花園項(xiàng)目投資分析報(bào)告 HYPERLINK l _Toc375593228 3.2 平頂山市物業(yè)(w y)市場調(diào)研分析 PAGEREF _Toc375593228 h 11 HYPERLINK l _Toc375593229 3.2.1 物業(yè)(w y)布局 PAGEREF _Toc37

7、5593229 h 12 HYPERLINK l _Toc375593230 3.2.2 客戶(k h)分析 PAGEREF _Toc375593230 h 13 HYPERLINK l _Toc375593231 3.2.3 產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc375593231 h 13 HYPERLINK l _Toc375593232 3.2.4 銷售情況分析 PAGEREF _Toc375593232 h 14 HYPERLINK l _Toc375593233 3.2.5 未來供應(yīng)項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc375593233 h 14 HYPERLINK l _Toc3755

8、93234 3.3本章小結(jié) PAGEREF _Toc375593234 h 15 HYPERLINK l _Toc375593235 第4章 項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc375593235 h 15 HYPERLINK l _Toc375593236 4.1 項(xiàng)目主題定位 PAGEREF _Toc375593236 h 15 HYPERLINK l _Toc375593237 4.2 項(xiàng)目客戶定位 PAGEREF _Toc375593237 h 15 HYPERLINK l _Toc375593238 4.3 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 PAGEREF _Toc375593238 h 15

9、HYPERLINK l _Toc375593239 4.4 項(xiàng)目價格建議 PAGEREF _Toc375593239 h 16 HYPERLINK l _Toc375593240 4.5 本章小結(jié) PAGEREF _Toc375593240 h 16 HYPERLINK l _Toc375593241 第5章 項(xiàng)目施工進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc375593241 h 17 HYPERLINK l _Toc375593242 5.1 建設(shè)準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc375593242 h 17 HYPERLINK l _Toc375593243 5.2 項(xiàng)目施工總進(jìn)度 PAGEREF

10、_Toc375593243 h 17 HYPERLINK l _Toc375593244 第6章 項(xiàng)目投資成本估算 PAGEREF _Toc375593244 h 17 HYPERLINK l _Toc375593245 6.1投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc375593245 h 17金玉花園項(xiàng)目投資分析報(bào)告 HYPERLINK l _Toc375593246 第7章 財(cái)務(wù)(ciw)評價 PAGEREF _Toc375593246 h 18 HYPERLINK l _Toc375593247 7.1項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)效益評價 PAGEREF _Toc375593247 h 1

11、8 HYPERLINK l _Toc375593248 7.2財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還(chnghun)分析 PAGEREF _Toc375593248 h 21 HYPERLINK l _Toc375593249 7.3分盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc375593249 h 24 HYPERLINK l _Toc375593250 第8章 結(jié)論建議 PAGEREF _Toc375593250 h 25 金玉花園項(xiàng)目投資分析報(bào)告第1章 項(xiàng)目(xingm)概況 1.1 項(xiàng)目(xingm)概述（1）項(xiàng)目名稱：平頂山金玉(jny)花園建設(shè)項(xiàng)目（2）項(xiàng)目地址：新城區(qū)長安大道與宏圖路交會處 （3）項(xiàng)

12、目性質(zhì)：新建商業(yè)住宅 （4）項(xiàng)目投資：項(xiàng)目投資總額約為25019.13 萬元 （5）占地面積：50000 m2 （6）項(xiàng)目內(nèi)容：可開發(fā)用地45000 m2，建筑面積為100000 m2，總?cè)莘e率為 2 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設(shè)計(jì)為： 三室兩廳 ，面積為：100-125 m2交通便捷：龍翔大道雙向4車道，66路、67路、16路、26路、28路公交直達(dá)，5分鐘往返行政核心區(qū)。名校集中區(qū)：步行10分鐘生活圈內(nèi)，黃岡中學(xué)等眾多名校云集，成就一站式名校教育區(qū)，大學(xué)眾多，學(xué)府氛圍濃厚。生態(tài)型居住環(huán)境：臨路數(shù)百畝城市公園綠地、咫尺平西湖。生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國銀行、雙匯超市等醫(yī)

13、療、金融、餐飲機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。城市價值：龍翔大道居住中軸區(qū)與長安大道行政核心相輔相成，居住、行政兩大板塊共鑄新城未來盛世！ 1.2 開發(fā)商簡介企業(yè)名稱： 平頂山金玉堂置業(yè)有限公司 法定代表人： 雷霞 住址/營業(yè)地址： 河南省平頂山市新華區(qū)湛河區(qū)南環(huán)路中段（建行湛南支行二樓） 經(jīng)營范圍(主營)：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售；批發(fā)、零售：建筑材料、裝飾裝潢材料平頂山市金玉堂置業(yè)有限公司位于河南省平頂山市新華區(qū)湛河區(qū)南環(huán)路中段（建行湛南支行二樓）。公司堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，實(shí)施 以人才為根本、以市場為導(dǎo)向、以效益為核心、以創(chuàng)新為動力、以專業(yè)樹品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)定地走快速、協(xié)調(diào)、持續(xù)、健康的發(fā)展之路。我們始終認(rèn)

14、為：急客戶之所需，應(yīng)客戶之所求，是精美人服務(wù)的宗旨公司擁有一支朝氣蓬勃，技術(shù)過硬且創(chuàng)新敬業(yè)的新生代高素質(zhì)人才隊(duì)伍，依靠良好的信譽(yù)與技術(shù)優(yōu)勢 ，取得了用戶的一致好評，以及同行業(yè)的共同認(rèn)可。我們始終堅(jiān)持以卓越服務(wù)，根據(jù)每一位客戶和消費(fèi)者的需求提供更專業(yè)更周到的服務(wù)。 1.3 項(xiàng)目(xingm)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)用地面積50000 m2，可開發(fā)(kif)用地45000 m2，建筑面積為100000 m2，總?cè)莘e率為 2 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設(shè)計(jì)為： 三室兩廳 ，面積為：99-128 m2，市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況良好,距離景色宜人的國家級生態(tài)園林“平西

15、湖濕地公園”不遠(yuǎn)。平西湖周邊市政公用設(shè)施齊全，供人們休閑游憩。第2章 房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境 2.1 平頂山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況分析基于平頂山市近五年宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對以下經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)進(jìn)行分析2.1.1 GDP/人均GDP：平頂山市的GDP總量和人均GDP保持著持續(xù)增長，僅在2012年有所回落。增長速度平均在10%左右，高出國家平均水平，平頂山GDP總體增速較快。人均GDP處較高水平，具有一定(ydng)的消費(fèi)能力2.1.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)：平頂山市(pn dn shn sh)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)雖有增幅，但增長較緩慢，今后應(yīng)加大第三產(chǎn)業(yè)的投資力度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的

16、合理化。2.1.3 固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資：平頂山固定資產(chǎn)投資總量不斷增長，并且增幅較大，每年總量都增加在100億元以上(yshng)。其增速以2007年和2009年最高達(dá)到30%以上，其他年份也在20%左右2.1.4 社會(shhu)消費(fèi)品零售總額：社會消費(fèi)品零售總額不斷增長，在2008年達(dá)到23,50%?？偭吭谖迥陜?nèi)翻了一番，達(dá)到474.6億。2.1.5 人口(rnku)結(jié)構(gòu):平頂山市人口處于穩(wěn)定增長狀態(tài)，2012年底人口總數(shù)達(dá)到534.66萬人，并且消費(fèi)能力較強(qiáng)，能夠促進(jìn)(cjn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.1.6 人均可支配(zhpi)收入與消費(fèi)支出:平頂山市人均可支配收入高于消費(fèi)支

17、出，并處于不斷增長狀態(tài)，人民生活消費(fèi)能力增強(qiáng)，居民對房地產(chǎn)的購買力增加。 2.2 平頂山市(pn dn shn sh)城市發(fā)展規(guī)劃分析2.2.1 城市性質(zhì)、職能、功能(gngnng)組織與發(fā)展目標(biāo) 平頂山市位于河南省中南部,是我國建國后自行勘測設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)的第一座大型煤炭工業(yè)基地,現(xiàn)轄兩個(lin )縣級市和四縣四區(qū),總面積7882平方公里,總?cè)丝?01.1萬,中心城區(qū)人口95萬。2007年,該市采礦業(yè)人數(shù)12.28萬人,占從業(yè)人數(shù)的26.7%,煤炭工業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的27.8%,資源型產(chǎn)業(yè)完成的增加值占規(guī)模以上工業(yè)的比重為79.2%,是典型的煤炭資源型城市。市區(qū)擁有能源化工、裝

18、備制造、特種鋼材、新型建材、農(nóng)產(chǎn)品加工和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等六大支柱產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展目標(biāo) 堅(jiān)持面向21世紀(jì)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大趨勢，發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，強(qiáng)化城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心職能，合理布局城市的各項(xiàng)設(shè)施，將平頂山市建設(shè)成為工業(yè)強(qiáng)盛、商貿(mào)繁榮、交通便利、市景優(yōu)美、生活舒適、設(shè)施完善、具有中原特色的現(xiàn)代化大城市。 1.利用自身明顯的資源優(yōu)勢和已經(jīng)具有一定規(guī)模的工業(yè)基礎(chǔ)，強(qiáng)化重工業(yè)的優(yōu)勢地位，在輕工業(yè)尋找突破口，成為豫中地區(qū)的能源、原料的主要提供者。加強(qiáng)與許昌、漯河兩市的聯(lián)系，進(jìn)行合理分工，形成一個城市經(jīng)濟(jì)圈，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射能力，提高在河南省的經(jīng)濟(jì)地位。 2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展勞動密集型和能源密集型產(chǎn)業(yè)。一方

19、面對煤炭業(yè)進(jìn)行知識化改造，另一方面培植化工、機(jī)電、電力、建材等新的支柱產(chǎn)業(yè)。 3.發(fā)展大市場、大貿(mào)易、大流通，完善區(qū)域商貿(mào)流通中心和物資集散地的服務(wù)功能，為各種經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)要素自由流動提供全面、高效、便捷的條件，尤其要積極發(fā)展交通運(yùn)輸服務(wù)、信息服務(wù)、中介咨詢服務(wù)以及娛樂休閑服務(wù)。 4.優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造并舉。通過西部新區(qū)建設(shè)，改變城市面貌，提升城市吸引力，為城市經(jīng)濟(jì)提供新的增長點(diǎn)，同時為舊城改造拓展空間、創(chuàng)造條件，促進(jìn)城市建設(shè)水平的整體提高，形成良性循環(huán)。 5.加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持“治理與保護(hù)并重，保護(hù)優(yōu)先”的方針，加大生態(tài)建設(shè)和環(huán)境污染防治的力度，徹底改變城市面貌。2.

20、2.2 城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略平頂山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，東接黃淮平原東經(jīng)113.29度，北緯33.75度。北臨省會鄭州。全境西高東低，呈階梯狀遞降，海拔最高2153米，最低68.5米；東西長150公里，南北寬140公里。東北接許昌市，向東為漯河市，西南與南陽市接壤，西北與汝州、洛陽市接壤。海拔最高2153米，最低68.5米；東西150公里，南北140公里，轄舞鋼市、寶豐縣、葉縣、魯山縣、郟縣和新華、衛(wèi)東、湛河、石龍、新城五個區(qū)，總面積7882 平方公里，總?cè)丝?90萬。孟寶鐵路從中心城區(qū)穿過，東起漯河市孟廟車站，西至平頂山西車站，連接京廣線、焦柳線兩大干線。平頂山新城區(qū)起步區(qū)北

21、依香山，湛河、漯寶鐵路、漯平洛高速公路在北面穿過，白龜山水庫西干渠(gnq)縱貫?zāi)媳?。?guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近70平方公里的水庫面積，自然資源豐富，為新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進(jìn)理念，體現(xiàn)出“以人為本”的精神和改善人居環(huán)境(hunjng)的意愿。同時規(guī)劃一改過去“攤大餅(d bn)”式的城市擴(kuò)張模式，采取組團(tuán)開發(fā)的概念，把城市結(jié)構(gòu)分為行政辦公區(qū)、教育科研區(qū)、居住商貿(mào)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等若干組團(tuán)，從而為平頂山市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有本地特色的可持續(xù)發(fā)展之路。2.2.3 城市近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃平頂山市城市總體規(guī)劃(20102

22、020)的實(shí)施要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌做好平頂山市城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。在總體規(guī)劃確定的1098平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，重視城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。同時，要加強(qiáng)城中村、城鄉(xiāng)接合部整治和改造，加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，統(tǒng)籌考慮為周邊農(nóng)村提供服務(wù)。根據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)的條件，重點(diǎn)發(fā)展縣城和基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。到2020年，主城區(qū)城市人口控制在110萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在106平方公里以內(nèi)。要完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。加快公路、鐵路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市與周邊地區(qū)

23、交通運(yùn)輸條件；統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，劃定基礎(chǔ)設(shè)施黃線保護(hù)范圍；城市發(fā)展要走節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的集約化道路，節(jié)約和集約利用資源，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)建宜居環(huán)境，統(tǒng)籌安排關(guān)系人民群眾切身利益的教育、醫(yī)療、市政等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布局和建設(shè)。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依法對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)(包括各類開發(fā)區(qū))的一切建設(shè)用地與建設(shè)活動實(shí)行統(tǒng)一、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，市級城市規(guī)劃管理權(quán)不得下放，不得在總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可，切實(shí)保障規(guī)劃的實(shí)施。要加強(qiáng)公眾和社會監(jiān)督，提高全社會遵守城市規(guī)劃的意識。駐平頂山市各單位都要支持平頂山市人民政府的工作，把平頂山市規(guī)劃好、建

24、設(shè)好、管理好。 2.3 本章小結(jié)根據(jù)城市的基本情況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，我們可以看到目前的城市發(fā)展特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)： 平頂山市生產(chǎn)總值、全社會固定資產(chǎn)投產(chǎn)資、財(cái)政收入，均大幅增長，從業(yè)構(gòu)成 上 看，市區(qū)經(jīng)濟(jì)是以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主。目前，市區(qū)經(jīng)濟(jì)還處在加速工業(yè)化的過程中，這種現(xiàn)象很有可能會持續(xù)一段時間。，需要政府改變傳統(tǒng)觀念，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。良好的城市發(fā)展規(guī)劃以及城市空間布局規(guī)劃，為城市更好發(fā)展提供基礎(chǔ)。擁有較大的人口基數(shù)，以及目前城鎮(zhèn)化率較低，未來城市房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長，隨著(su zhe)城市進(jìn)一步發(fā)展，未來發(fā)展繼續(xù)向好，居民收入保持平穩(wěn)上升，消費(fèi)觀念有待積極轉(zhuǎn)變會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)(fn d

25、 chn y)發(fā)展。 老城區(qū)發(fā)展(fzhn)放緩，城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)至對新城區(qū)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)市場不夠規(guī)范仍是最大的問題，在城市發(fā)展的同時，環(huán)境的和諧發(fā)展沒有得到重視。第3章 房地產(chǎn)市場狀況 3.1 平頂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況3.1.1 供求狀況:平頂山房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年呈上升趨勢，增幅明顯，預(yù)計(jì)今后會繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。3.1.2 價格(jig)走勢:平頂山市(pn dn shn sh)商品房銷售價格逐年遞增，增幅較大。3.1.3 近期(jn q)房地產(chǎn)政策 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策1.2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，為全年房地產(chǎn)調(diào)

26、控定下基調(diào)。隨后3月1日發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知【國辦發(fā)201317號】（即“國五條細(xì)則”），在“國五條”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控決心與力度，旨在穩(wěn)定房價、抑制投機(jī)性購房，并結(jié)合供給端的調(diào)整以期建立與完善房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。2.完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市 要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。3.加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、

27、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?.加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定,強(qiáng)化市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。河南省住房政策河南省房管局今年公布的“十大實(shí)事”，除往年常提到的保障房建設(shè)、老舊小區(qū)改造、便民服務(wù)等，重點(diǎn)向市場監(jiān)管方面進(jìn)行傾斜。如在鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)開辟“執(zhí)法監(jiān)察”欄目受理群眾投訴，對違法企業(yè)、違法事項(xiàng)及整改情況等進(jìn)行通報(bào)；根據(jù)開發(fā)企業(yè)良好信息和不良信息細(xì)化和量化的分值，對開發(fā)企業(yè)信用情況進(jìn)行分級、公示，加強(qiáng)社會監(jiān)督等。1、為了保障廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，意見在土地、

28、稅收方面作了進(jìn)一步明確，如免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和勞保統(tǒng)籌等政府性基金。規(guī)定凡列入年度建設(shè)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目在報(bào)批土地手續(xù)(shux)時隨報(bào)隨批，對沒有完成當(dāng)年住房保障建設(shè)任務(wù)的，將扣減該市下年度建設(shè)用地指標(biāo)。 2、降低交易(jioy)稅費(fèi)：首次購買90平方米以下住房的契稅下調(diào)至1%。 意見(y jin)明確“首套住房人均建筑面積未達(dá)到全省人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、為改善自身住房條件而購買第二套住房，在首付比例、貸款條件等方面可比照首套自住房政策執(zhí)行”，以鼓勵居民梯度消費(fèi)，通過以小換大改善住房條件。3、 金融支持：可異地辦理公積金房貸 意見放寬了住房公

29、積金貸款條件。規(guī)定居民購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和二手房申請住房貸款的，最低首付比例調(diào)整為20%。購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和二手房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度可根據(jù)各市房價情況適當(dāng)提高，最長貸款期限由20年延長到30年。除提取本人住房公積金外，允許提取配偶及直系親屬的住房公積金；住房公積金繳存人在全省范圍內(nèi)可按有關(guān)規(guī)定異地辦理住房公積金貸款購買住房。 4、增加有效供應(yīng)：鼓勵盤活利用已出讓地塊 為了優(yōu)化住房機(jī)構(gòu)，增加有效供應(yīng)，控制房價過快上漲，意見中明確提出“全面建設(shè)滿足居民住房需求的不同類型、不同價位的住房。優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和中低價位、中小套普通商品住房的土地供應(yīng)，合

30、理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，嚴(yán)格監(jiān)督，實(shí)施調(diào)控價格，多渠道降低住房成本，使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。”平頂山住房政策 依據(jù)平頂山市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要和平頂山市城市總體規(guī)劃（20052020），2012年城市規(guī)劃區(qū)人口為93.2萬人。根據(jù)河南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的要求，2010年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達(dá)到30平方米，預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)平頂山市住房總需求為1000萬平方米，根據(jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測，本著完善住房保障體系、不斷提高住房保障水平的原則，預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)普通商品住房需求為911萬平方米，政策保障性住房需求為89萬平方米。其

31、中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房80萬平方米，建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時周轉(zhuǎn)房)9萬平方米。 新建住宅需求年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年總計(jì)每年住宅建設(shè)總量（萬平方米）3372931351251101741174切實(shí)解決好中低收入群體(qnt)的住房問題適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和政策性住房的建設(shè)用地，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，完善廉租住房制度，維護(hù)群眾的住房權(quán)益。2、加強(qiáng)老城區(qū)危舊住房的改造和管理問題加強(qiáng)老城區(qū)危舊住房的改造和管理，提高現(xiàn)有老式住宅的利用度和舒適度，合理增加使用年限，促進(jìn)市民房產(chǎn)的保值增值；改造棚戶區(qū)和危舊住房，改善居民居

32、住(jzh)條件。3、進(jìn)一步妥善解決住房市場發(fā)展中階段性控制問題轉(zhuǎn)變住房建設(shè)中粗放型增長方式；實(shí)現(xiàn)總量控制，分期實(shí)施，集約利用土地；健全政府調(diào)控體系(tx)，實(shí)現(xiàn)市場與管理相結(jié)合。4、控制全市住房面積套型結(jié)構(gòu)比例問題充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體地塊和項(xiàng)目。5、解決暫住人口的住房設(shè)施問題逐步建立進(jìn)城務(wù)工人員住房供應(yīng)機(jī)制。通過發(fā)展住房租賃市場、建設(shè)職工公寓等方式解決暫住人口基本居住需要。 3.2 平頂山市物業(yè)市場調(diào)研分析項(xiàng)目基本概況表序號項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地點(diǎn)建設(shè)規(guī)模物業(yè)構(gòu)成項(xiàng)目特色項(xiàng)目現(xiàn)狀1建業(yè)桂園

33、建業(yè)住宅集團(tuán)平頂山置業(yè)有限公司平頂山市新城區(qū)龍翔大道與育英路交匯處占地面積：72667平方米；建筑面積：26萬平方米；總戶數(shù)：660 戶；車位數(shù)量：1：2:1 個住宅 商業(yè)蘇州園林、實(shí)景現(xiàn)房、開發(fā)商優(yōu)勢四期排號2金玉花園平頂山金玉堂置業(yè)有限公司新城區(qū)長安大道與宏圖路交會處土地面積：40416平方米 ；建筑面積：121248平方米 住宅 商業(yè)一線湖景、實(shí)景現(xiàn)房全現(xiàn)房3百合金山平頂山市百合新地置業(yè)有限公司凌云路與平安大道交匯處路北（原西市場）占地面積：466200平方米；建筑面積：1200000平方米；總戶數(shù)：6500 戶；車位數(shù)量：約2000個 住宅 商業(yè)大規(guī)模社區(qū)、城中村改造主體封頂，預(yù)約訂購

34、中4龍鳳盛世平頂山市匯合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新城區(qū)建設(shè)路西段（建西生態(tài)園對面）建筑面積53000平方米、占地面積20畝、容積率4.2、綠地率35%住宅 底商城中村改造、自然元素融入其中一期在售5一品瀾山大唐房地產(chǎn)有限公司新城區(qū)長安大道與育英路交匯處向西100米建筑面積57000平方米、占地面積17333平方米、容積率3、綠地率30%普通住宅環(huán)境優(yōu)雅、交通便利、現(xiàn)房實(shí)景現(xiàn)房6佳田名仕會館河南佳田建設(shè)投資有限公司新城區(qū)博文路與湖濱路交匯處建筑面積30000平方米、占地面積15266平方米、酒店建筑面積21263.6平方米、容積率2.93，綠化率36%，車位配比1：1住宅酒店多層小戶商住,觀湖佳地現(xiàn)房

35、7安泰小區(qū)平煤神馬集團(tuán)新華區(qū)光明路落鳧路建筑面積250000平方米、占地70畝普通住宅市政設(shè)施完善、輻射區(qū)域廣在建工程8常綠九鼎河南常綠集團(tuán)置業(yè)有限公司新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角占地面積25365平方米、建筑面積69341平方米、容積率1.6、綠地率45%，商鋪面積7402平方米住宅底商學(xué)府氛圍濃厚、高端大氣、容積率1.6三期在售 3.2.1 物業(yè)(w y)布局3.2.2 客戶(k h)分析（1）由于地域原因，平頂山樓盤(lu pn)的主要客源的是本地常住人口，客源地也僅限于平頂山本地，外地人較少在此購房。其對外來購房者的吸引力不大。（2）購房者一般有固定職業(yè)，多為剛性需求，投機(jī)炒房者不

36、多見。3.2.3 產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析表序號項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型建設(shè)規(guī)模（建筑面積）主力戶型產(chǎn)品特色住宅商業(yè)其他1建業(yè)桂園高層24萬2萬幼兒園二房（88）樓間距寬、密度18%、戶型全面2金玉花園高層小高層15萬10萬三室兩廳兩衛(wèi)全民戶型、戶型方正3百合金山高層住宅多層花園洋房110萬10萬60小戶、89兩房緊湊精致4龍鳳盛世住宅底商3.7萬1.6萬三室兩廳兩衛(wèi) 124.88m二室一廳一衛(wèi) 74.83m二室二廳一衛(wèi) 99.05m戶型多樣，滿足更多客戶的不同需求5一品瀾山高層5.7萬二居室89m三居室128m戶型種類多，絕佳地理位置6佳田名仕會館多層酒店3萬2.1萬精裝小戶型精致溫馨私密性強(qiáng)7安泰小區(qū)高層

37、25萬三室兩廳一衛(wèi)135m空間大氣，易于裝修8常綠九鼎高層底商6.9萬0.74萬二居室89m三居室128m戶型設(shè)計(jì)高端，易于被不同客戶接受 分析(fnx)購房者主要是具有一定購房能力中年人，這些(zhxi)人都具有一定的經(jīng)濟(jì)能力并且有購房的欲望，購買三居室改善性房產(chǎn)居多，并且關(guān)注物業(yè)環(huán)境和生活環(huán)境。3.2.4 銷售(xioshu)情況分析 項(xiàng)目銷售情況表項(xiàng)目名稱開盤日期推盤數(shù)量銷售均價銷售率建業(yè)桂園三期2013年5月18日260套5000元/70%金玉花園三期2012年底226套4600元/60%百合金山2012年12月29日220套4500元/75%龍鳳盛世2012年5月15日230套390

38、0元/70%一品瀾山2013年3月29日71套5500元/70%佳田名仕會館2013年5月17日320套5200元/70%安泰小區(qū)2013年5月26日520套4200元/75%常綠九鼎2012年6月14日540套4700元/65%目前平頂山的樓盤每期的推盤數(shù)量大多為300套左右，平均銷售率保持在65%左右，市場需求量還是很大，均價在4700元/左右浮動。符合人居可支配收入的增長趨勢3.2.5 未來供應(yīng)項(xiàng)目分析平頂山未來房地產(chǎn)需求量仍比較大，市場尚未飽和，可以在建設(shè)路兩旁新建商品房，開發(fā)檔次以中等為主，主要以住宅，商鋪為開發(fā)類別。開發(fā)過程中注意戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，另外小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)要打破常規(guī)，敢于

39、創(chuàng)新，創(chuàng)建舒適宜居功能型生活小區(qū)。在保證質(zhì)量的情況下上市時間越早越好，抓住市場機(jī)遇。 3.3本章(bn zhn)小結(jié)平頂山市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長，人民生活質(zhì)量不斷(bdun)提高，給平頂山市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機(jī)遇，隨著人們對居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)果，價格適中的住房，能夠極大地刺激消費(fèi)者的購買欲望。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)模化的住宅小區(qū)，具有廣闊的前景。隨著平頂山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場吸引力逐漸增強(qiáng)，河南大型房地產(chǎn)公司入駐平頂山，像建業(yè)集團(tuán)，其開發(fā)的項(xiàng)目多具有品牌優(yōu)勢，并且其項(xiàng)目特色明顯，這對消費(fèi)者來說多為首

40、選。平頂山城市是作為煤炭城市發(fā)展的典型，成就了一批以煤炭為職業(yè)的市民，導(dǎo)致購買能力很強(qiáng)，另外平頂山高校逐漸形成規(guī)模，高校教師群是其另一主要購買群體，不過隨著時間的推移，平頂山的房屋(fngw)會逐漸趨于合理，不再是原來那種偏大戶型，會更加注重普通市民的經(jīng)濟(jì)條件。 第4章 項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì) 4.1 項(xiàng)目主題定位金玉花園是一個低密度、低容積率、高綠化率、高標(biāo)準(zhǔn)的新中式、高層、高品質(zhì)的住宅區(qū)，一線湖景、實(shí)景現(xiàn)房具有極高的居住價值和投資價值。 4.2 項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目以新城區(qū)政府和事業(yè)單位工作者為主要客戶源，另外可吸收一些市區(qū)富裕群體，購房作為投資兼居住1、企業(yè)、事業(yè)單位主管和骨干人員（包括軍人）

41、； 2、中小型私營公司業(yè)主、合伙人；3、高級知識分子，中小學(xué)、大學(xué)教師；4、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的經(jīng)商人群；5、縣域富裕家庭為子女在平頂山讀書、工作而置業(yè)的人群。 總之，主力購置房屋著是中等收入的人群，金玉花園的房子著基本上是政府官員、公務(wù)員和附近高校老師，煤礦老板。 4.3 項(xiàng)目產(chǎn)品建議1）項(xiàng)目整體戶型定位原則：迎合主流，適當(dāng)超前2）戶型面積配比表：戶型面積（M）比例平面形式二房二廳8011025%平面三房二廳10012530%平面13014520%平面四房二廳14517525%平面主要戶型(h xn)集中在 三室兩廳 ，面積(min j)為：100-125m2 4.4 項(xiàng)目價格(jig)建議根據(jù)

42、新區(qū)樓盤的銷售情況，住宅平均價格為4700元/平方米，停車位11萬/個，臨街現(xiàn)鋪15000元/平方米，其他商鋪每10000元/平方米。二樓價位最低為4400元/平方米，以上為一層加30元。 4.5 本章小結(jié)隨著平頂山市新區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，社會配套的進(jìn)一步完善，平頂山市的中心區(qū)域?qū)⑾蛭髌?，同時，老城區(qū)的繁華也將向新區(qū)擴(kuò)展，新區(qū)將會成為新的商業(yè)、娛樂、行政中心。同時項(xiàng)目的配套也使新區(qū)的設(shè)施進(jìn)一步完善，為新區(qū)的居民提供便利。環(huán)境上，小區(qū)建立了一系列配套設(shè)施，加上平西湖的獨(dú)具優(yōu)勢的美景，為客戶提供一個優(yōu)美怡心的生活環(huán)境。綜合來說，該項(xiàng)目是個非常適合居住的現(xiàn)代化的項(xiàng)目。第5章 項(xiàng)目(xingm)施工進(jìn)度

43、安排 5.1 建設(shè)(jinsh)準(zhǔn)備2010年1月至2014年1月：可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)資金(zjn)籌集施工招標(biāo) 5.2 項(xiàng)目施工總進(jìn)度項(xiàng)目工程：工期：2010年1月2014年1月；銷售：2010年10月2014年9月；第6章 項(xiàng)目投資成本估算 6.1投資估算與資金籌措1據(jù)估算項(xiàng)目總投資為 25019.13 萬元；2估算依據(jù)： = 1 * GB3 假定項(xiàng)目建成后全部售完； = 2 * GB3 項(xiàng)目總投資中自有資金比率按 30%計(jì)算； = 3 * GB3 貸款利率按10%計(jì)取； = 4 * GB3 投資費(fèi)用是在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用； = 5 * GB3 估算投資按某市通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；

44、項(xiàng)目總投資估算，見表 1序號項(xiàng)目 總投資（萬元）估算說明1開發(fā)建設(shè)投資25019.131.1土地費(fèi)用3000按照600元每平方米土地1.2前期工程費(fèi)800按照80元每建筑平方米1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1900按照190元每建筑平方米1.4建筑安裝工程費(fèi)12600按照1260元每建筑平方米1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1900按照190元每建筑平方米 1.6開發(fā)間接費(fèi)01.7管理費(fèi)用543.81約為前5項(xiàng)2.69%左右1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用540取銷售收入的1.5%1.9銷售費(fèi)用1440銷售收入的4%1.1開發(fā)期稅費(fèi)1260建安工程費(fèi)用的10%1.11其他費(fèi)用 378建安工程費(fèi)用的3%1.12不可預(yù)見費(fèi)657.3

45、2前十項(xiàng)之和的2.74%2經(jīng)營資金03項(xiàng)目總投資25019.133.1開發(fā)產(chǎn)品成本25019.133.2固定資產(chǎn)投資0第7章 財(cái)務(wù)(ciw)評價 7.1項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)效益評價1.資金來源及運(yùn)用(ynyng)表見表2序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期201020112012201320141資金來源1.1銷售收入360002272.738818.189818.189818.185272.731.2自有資金7343.747343.7400001.3貸款1581.671581.670000小計(jì)44925.4111198.148818.189818.189818.185272.732資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)

46、投資02.2經(jīng)營資金02.3開發(fā)成本24479.1311278.094628.324628.323628.31297.092.4經(jīng)營管理費(fèi)用0000002.5銷售費(fèi)用1440130.91392.73392.73392.73130.92.6財(cái)務(wù)費(fèi)用54049.09147.27147.27147.2749.12.7經(jīng)營稅費(fèi)2340212.73638.18638.18638.18212.732.8土地增值稅0000002.9所得稅1845.2167.74503.24503.24503.24167.242.1應(yīng)付利潤1584.17000002.11各期還本付息2117.470166.08581.271

47、370.120小計(jì)32905.9711726.656083.096498.286762.371835.583 =1-2歸還墊支利潤及凈投資回收(盈余資金)12019.44-528.512735.093319.93055.813437.152.投資(tu z)分年度使用計(jì)劃表見表3序號項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)201020112012201320141開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用3000272.73818.18818.18818.18272.731.2前期工程費(fèi)80072.73218.18218.18218.1872.731.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1900172.73518.18518.18518.18172.7

48、31.4建筑安裝工程費(fèi)126003145.463436.363436.362436.36145.461.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1900172.73518.18518.18518.18172.731.6開發(fā)間接費(fèi)0000001.7管理費(fèi)543.8149.44148.31148.31148.3149.441.8財(cái)務(wù)費(fèi)用54049.09147.27147.27147.2749.11.9銷售費(fèi)用1440130.91392.73392.73392.73130.91.10開發(fā)期稅費(fèi)1260114.54343.64343.64343.64114.541.11其他費(fèi)用37834.36103.09103.0910

49、3.0934.371.12不可預(yù)見費(fèi)657.32131.46131.47131.47131.46131.46小 計(jì)25019.134346.186775.596775.595775.581346.192資金籌措2.1自有資金7343.747343.7400002.2銷售收入15553.722371.684628.324628.323628.31297.092.3貸款1581.671581.6700002.4其他000000小 計(jì)24479.1311297.094628.324628.323628.31297.09 7.2財(cái)務(wù)平衡表與貸款(di kun)償還分析1.自有資金(zjn)現(xiàn)金流量表見

50、表4序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期201020112012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入360002272.738818.189818.189818.1852772.73小計(jì)360002272.738818.189818.189818.1852772.732現(xiàn)金流出2.1自有資金7343.747343.7400002.2經(jīng)營稅費(fèi)2340212.73638.18638.18638.18212.732.3銷售費(fèi)用1440130.91392.73392.73392.73130.92.4土地增值稅0000002.5所得稅1845.2167.74503.24503.24503.24167.242.6貸

51、款本金償還1660.7500415.191245.5602.7貸款利息支付456.720166.08166.08124.560小計(jì)15086.417855.121700.232115.422904.27510.873凈現(xiàn)金流量-5582.397117.957702.816913.914761.364累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5582.391535.569238.3716152.2820913.645折現(xiàn)系數(shù)10.9090909090.8264462810.7513148010.6830134556凈現(xiàn)值-5582.396470.86 6365.96 5194.52 3252.07 7累計(jì)凈現(xiàn)值-5582

52、.39888.47 7254.43 12448.96 15701.03 計(jì)算指標(biāo)IRR= 122.37 %NPV（10%）= 15701.02 萬元靜態(tài)投資回收期= 1.78 年動態(tài)投資回收期= 1.86 年2.項(xiàng)目(xingm)貸款及還本付息表見表5序號項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營開發(fā)期201020112012201320141貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)01660.751660.751245.5601.1.1本金01581.671581.671166.4801.1.2利息079.0879.0879.0801.2本期貸款1581.671581.6700001.3本期應(yīng)計(jì)利息535.8079.08166.08166.08124.5601.4本期本金歸還1660.7500415.191245.5601.5本期利息支付456.720166.08166.08124.5601.6期末貸款本息累計(jì)1660.751660.751245.5600本年年利率10%10%10%10%10%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收822.07000822.0702.2未分配利潤1295.40166.08581.27548.050其他3.項(xiàng)目