開盤前營銷工作計劃修訂稿

1、開盤前營銷工作計劃WEIHUA system office room WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-開盤前營銷工作計劃一、市場背景（一）認籌現狀及原因分析從3月3日認籌啟動開始截止2017年4月4日，已認籌836 組，認籌形勢較好。主要有以下幾個方面原因:1）項目自2016年10月底入市以來，開展了色“柚”岳陽，語音 口令紅包、接待中心盛大開放、房交會冠名及各類暖場活動，極大 擴大了項目的知名度與美譽度。據統(tǒng)計目前市區(qū)客戶認籌占比總認 籌量的30%,且此比例正逐步提高。2）項目王家河、架子山公園環(huán)境、41萬方規(guī)模體量、豐富的運 動配套規(guī)劃、優(yōu)越的戶型設計、高性價比等項

2、目優(yōu)勢，打動客戶進 而認籌。3）接待中心及項目現場外圍展示性較好，特別是10000 m2超大 型小區(qū)廣場打造，同時地下通道規(guī)劃建設等，對客戶的吸引力也較 大。4）客戶對于認籌的決定較為容易，有部分客戶同時認籌其他客 戶。5）內、外場所有銷售人員的辛勤努力及無間配合。（二）已認籌客戶分析目前已認籌836戶，客戶有以下幾種分類:60%的認籌客戶誠意度在80%以上，此類客戶非常中意本 項目，但會考慮開盤價格與房源是否合適而決定是否購買。20%的認籌客戶屬觀望客戶，誠意度在50%80%之間。此 類客戶有些在其他樓盤同時認籌，有些想先拿到項目優(yōu)惠至于是否 購買還在考慮。10%的認籌客戶屬意向度較低客戶或

3、其他客戶。此類客戶有 的僅僅是為了拿到開盤的入場券而認籌，有的客戶選擇購買5號 棟，還有少量客戶已經放棄。（三）市場競爭狀況本項目的主要競爭對手有：美的梧桐莊園、天邦悅景灣、盛 璽河山、岳陽新天地。次主要競爭對手有：碧桂園、恒泰雅 園、濱水天悅、恒大綠洲等，市場競爭較為激烈。（四）影響首批開盤成交率的決定因素1、開盤價格制定目前已認籌大部分客戶，他們的經濟承受能力有限，非常看中本 項目的性價比優(yōu)勢，價格敏感較高，故本項目首批開盤價格制定非 常重要，以免此類客戶僅僅因價格因素而流失。2、房源的引導與落位從目前已認籌客戶落位情況來看，129皿戶型需求量最多，109 nl，需求量次之，106皿需求量

4、最少；邊戶需求量大，中間戶需求 量少；東邊單元需求量高于西邊單元。若想開盤成交率盡可能高， 讓每個戶型都找到合適的購房者，正確的房源引導與落位工作就非 常重要了。二、營銷目標認籌量：1000推盤量：460套（具體根據客戶及市場情況考慮是否加推2棟部分房源）銷售量：完成推盤量80%以上三、重要時間節(jié)點2017年4月29日5月1日 認籌客戶升級+精裝樣板房開放2017年5月20日 首批開盤認籌客戶升級前提條件：1、四證到位（預售許可證正在辦理）。2、公司需明確具體的開盤時間，且認籌升級時間與開盤時間間 隔不超過20天。3、公司需明確開盤價格區(qū)間。四、階段推廣主第一階段時間：2016年10月25日至

5、2017年3月2日主題：色誘岳陽公園里41萬方醉美運動城第二階段時間：2017年3月3日至2017年4月30日主題：撩動岳陽認籌全城啟動6000抵30000第三階段時間：2017年5月1日至2017年6月30日主題：沸騰岳陽一一筍價發(fā)售買到即賺到五、營銷活動安排時間主題預算（萬）4月8日家庭趣味運動會4月8日-4月15日尋找萬步達人贏取運動裝備14月15日王家河萬人趣味跑34月29日5月1日精裝樣板房開放+認籌客戶升級 活動25月6日兒童捕魚大賽+親子拼圖活動5月14日溫情五月感恩母愛5月20日首批盛大開盤活動10合計萬六、媒體渠道投放建議序號類型細項預算備注現有渠道戶外大牌巴陵東路2萬（畫4

6、月28日更換開白石嶺路連港路高速路口（贈送）面更換費）盤廣告畫囿電子屏全市各路口網絡騰訊網4月28月更換開 盤廠告畫囿岳陽房產信息網新浪樂居公交車身1路、24路、29路項目微信 公眾號根據節(jié)點投放電影貼片 廣告開盤當月投放一 個月建議增補 渠道電臺開盤前后投放兩 個月全景樓市跨版廣告4月26日投放電視廣告換臺掛角廣告開盤前后投放三 個月（擴大知名度、 提升影響力）報紙（廣 告回報）洞庭之聲根據營銷節(jié)點投 放長江信息報岳陽日報高檔商場 內廣告牌百盛、天虹、沃爾 瑪、步步高等開盤當月投放一 個月（制造影響力）全市電子 屏非普通時間投放（晚 10點至上午8點）定 版廣告開盤前后投放三 個月（擴大知名

7、度、 提升影響力）微信廣告口袋推根據重大營銷節(jié) 點投放海報裂變廣告微信公眾大號朋友圈廣告七、開盤前重點工作1、王家河萬人趣味跑活動執(zhí)行1）活動報名組織2）活動物料籌備3）活動配合宣傳4）活動當天執(zhí)行安排2、認籌客戶升級+精裝樣板房開放方案與執(zhí)行1）認籌客戶升級方案討論確定2）認籌升級前提條件準備到位3）精裝樣板房達到完美展示條件4）開放當天活動執(zhí)行安排、注意內部控場3、房源落位，價格引導，盡可能提高成交率1）認籌客戶意向度把握2）房源的合理落位3）價值的拔高引導4）逼定的技巧培訓4、價格策略與推盤策略制定1）首批房源均價確定2）樓棟差價、單元差價、戶型差價、樓層差價等策略制定3）推盤策略制定（2號棟是否加推，何時加推等）5、開盤