[湖北]城市綜合體項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告（ppt 共145頁(yè)）

1、1打造xx首席“院街”式的復(fù)合功能城市綜合體xx市T0146-2010地塊前期市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告/2011070611前期顧問工作階段劃分2011/06/032011/07/06工作成果第二階段（中期）物業(yè)規(guī)劃建議報(bào)告第一階段市場(chǎng)調(diào)研及定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告30個(gè)工作日20個(gè)工作日2011/07/2610個(gè)工作日第三階段（終期）項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略報(bào)告規(guī)劃調(diào)整建議規(guī)劃方案確定整體營(yíng)銷策略2011/08/06項(xiàng)目規(guī)劃方案調(diào)整建議項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)地勘察區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談企業(yè)高層訪談項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)現(xiàn)狀研究項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)策略研究相關(guān)項(xiàng)目案例借鑒項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)組成

2、研究項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)地塊條件分析相關(guān)樓盤啟動(dòng)模式分析相關(guān)樓盤客戶與產(chǎn)品分析相關(guān)樓盤物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目整體戰(zhàn)略與定位回顧項(xiàng)目整體定位研究項(xiàng)目開發(fā)策略研究項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議研究2在過去半個(gè)月時(shí)間里，本司專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析項(xiàng)目實(shí)地勘察xx房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀xx商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析目標(biāo)市場(chǎng)與客戶的集中分析定位及發(fā)展策略建議目標(biāo)消費(fèi)者訪談地產(chǎn)專業(yè)人士訪談?wù)嚓P(guān)人員的訪談隨機(jī)訪談業(yè)內(nèi)訪談專家訪談xx房地產(chǎn)在售項(xiàng)目信息；xx商圈調(diào)研；鄂州商圈調(diào)研城市規(guī)劃影響探討房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析xx購(gòu)房人置業(yè)特點(diǎn)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析xx消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析項(xiàng)目產(chǎn)

3、品定位研究開發(fā)節(jié)奏與時(shí)序研究定位及發(fā)展策略建議3引領(lǐng)xx都市復(fù)合居住范本 打造全新空中院館生活 在深度溝通的基礎(chǔ)上，大家顧問一行6人，在xx及鄂州進(jìn)行了為期8天的實(shí)地調(diào)研，共走訪了十余個(gè)項(xiàng)目，完成了250份潛在目標(biāo)客戶的有效市場(chǎng)調(diào)查問卷，并對(duì)xx當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門以及實(shí)際操盤的業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了若干場(chǎng)深度訪談，以求找出當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的核心特征，為項(xiàng)目定位以及后期商業(yè)開發(fā)思路提供牢固支撐。 xx明珠大道T0146-2010地塊項(xiàng)目（下稱明珠大道項(xiàng)目）作為18萬方的中等規(guī)模項(xiàng)目，從開發(fā)角度而言，較高的開發(fā)成本對(duì)項(xiàng)目的高溢價(jià)與創(chuàng)新提出了較高要求，同時(shí)還承載著企業(yè)品牌、市場(chǎng)標(biāo)桿的諸多外在使命，因而項(xiàng)目的開發(fā)，已

4、超越了普通市場(chǎng)層面的要求?；诖耍敬螀R報(bào)將圍繞如下幾個(gè)方面核心問題的解決依次展開：1、結(jié)合城市特征、現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo)和企業(yè)開發(fā)目標(biāo)，確定項(xiàng)目的初步規(guī)劃思考？ 2、立足區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，準(zhǔn)確把握客戶需求，尋找項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？3、兼顧企業(yè)現(xiàn)金流和價(jià)值最大化考慮，為本項(xiàng)目3萬方商業(yè)的價(jià)值最大化提出建議與參考？ 以下匯報(bào)，將圍繞上述問題依次展開。我司愿和貴司一起在各自的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，將本項(xiàng)目打造成xx的宜居典范之作，創(chuàng)造xx樓市的又一個(gè)輝煌。前言：4本次匯報(bào)內(nèi)容構(gòu)成2目標(biāo)及核心問題3住宅競(jìng)爭(zhēng)與定位突破4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與定位突破1項(xiàng)目本體解讀5規(guī)劃推導(dǎo)及啟動(dòng)區(qū)建議51項(xiàng)目本體解讀指標(biāo)解讀區(qū)域印象相關(guān)配套交通條件城市規(guī)

5、劃6地塊緊臨明珠大道，整體地勢(shì)略低，內(nèi)部有條現(xiàn)狀道路連通明珠大道與珠寶路，有利于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；同時(shí)地塊西南向可觀長(zhǎng)江與遺愛湖景觀，具備一定景觀優(yōu)勢(shì)東：臨明珠大道，對(duì)面為xx師范學(xué)院南：臨已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目瑞天新城西：臨舊村房北：臨新港二路舊房，孵化器項(xiàng)目地段解讀N7項(xiàng)目所在區(qū)域地處東部新城開發(fā)區(qū)，未來的政治經(jīng)濟(jì)中心所在，同時(shí)以鄂黃長(zhǎng)江大橋?yàn)闃屑~，是鄂州xx的城市界面所在，橋頭經(jīng)濟(jì)與良好區(qū)位的雙重利好優(yōu)勢(shì)賦予項(xiàng)目較大開發(fā)潛力與增值預(yù)期。城市東部開發(fā)區(qū)中心位置從地理位置來看，xx市形成了東西雙城格局，本項(xiàng)目正好處于新城區(qū)的中心地段。新老城區(qū)結(jié)合處從行政劃分來看，本項(xiàng)目屬于東部新城區(qū)，與黃州區(qū)相鄰。

6、是xx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是未來城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。東城縱向主干道本項(xiàng)目鄰近城市級(jí)主干道，明珠大道。作為進(jìn)出經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的樞紐地帶。區(qū)域解讀黃州區(qū)（xx中心老城區(qū)）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（東部新城）項(xiàng)目所在地政府東遷將成為推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展的重要引擎和機(jī)遇8項(xiàng)目總規(guī)模18萬方，是企業(yè)首進(jìn)xx的開山地王之作，擔(dān)負(fù)著項(xiàng)目形象與企業(yè)品牌的雙重使命。同時(shí)，地塊成本過億，商業(yè)占比高達(dá)20%，如何通過商業(yè)價(jià)值的最大化化解地塊的高地價(jià)成本，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理的投資利潤(rùn)也是本案定位思考的關(guān)鍵。占地面積：90畝，約6萬平米容 積 率：3.0建筑面積：18.009萬平米住宅面積：14.072萬平米商業(yè)面積：3.6018萬平米（20%）

7、土地總價(jià)：13500萬元土地成本：150萬/畝樓面價(jià)750元/平米指標(biāo)解讀9233米地塊外部通達(dá)性高，但目前沒有可以直達(dá)的公交線路，對(duì)區(qū)域外消費(fèi)的吸納與輻射力較弱，同時(shí)臨街面較少，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升有一定影響。因此，如何擴(kuò)大項(xiàng)目商業(yè)影響力，同時(shí)通過規(guī)劃提升項(xiàng)目的臨街商業(yè)價(jià)值是本案商業(yè)突破的關(guān)鍵。交通條件10項(xiàng)目周邊xx師范、xx高中、鄂東職校等知名教育機(jī)構(gòu)眾多，人文氛圍濃郁，潛在消費(fèi)群近4萬人，是項(xiàng)目重要購(gòu)買力支撐與消費(fèi)群所在。周邊配套xx高中：在校學(xué)生4000余人，在崗教職工310余人。合計(jì)4500人左右。12311本案項(xiàng)目西、南兩面具備遺愛湖與長(zhǎng)江雙重景觀優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目品質(zhì)與附加值的重要體現(xiàn)

8、周邊資源12觀點(diǎn)一：xx城市化進(jìn)程進(jìn)入到快通道，城市人口的擴(kuò)張是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐：到2020年，城市整體城市化率達(dá)到60%，城市化進(jìn)程的加快速將帶來巨大的人口紅利，是城市房地產(chǎn)的重要支撐；觀點(diǎn)二：城市東拓，中心東移，政府的大力投入將為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來活力：目前城市主要向東發(fā)展，形成以黃州區(qū)與東部開發(fā)區(qū)為兩大中心的雙城格局，政府也將由目前所在的黃州區(qū)遷往東部開發(fā)區(qū)，將東部開發(fā)區(qū)打造成為新的城市政務(wù)金融中心，促進(jìn)城市向東發(fā)展；xx市作為武漢城市圈中最大地級(jí)市，城市化進(jìn)程進(jìn)入快通道，本項(xiàng)目位于城市擴(kuò)張主軸，未來政府所在地，是本案巨大潛力的重要保障和支撐。城市規(guī)劃黃州區(qū)：是xx市老城區(qū)，有著濃郁

9、的城市生活氛圍，傳統(tǒng)老商圈以及居住中心；東部開發(fā)區(qū)：于1990年6月成立，是xx市正在成長(zhǎng)的城市新區(qū)，也是未來城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。目前xx市政務(wù)中心正逐步搬遷至此，同時(shí)規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)以及核心商圈。13橋頭經(jīng)濟(jì)、政府重地，賦予項(xiàng)目較大預(yù)期潛力；周邊中學(xué)大學(xué)教育資源豐富，購(gòu)買力強(qiáng)勁、人文氛圍濃郁；地塊高層視野可觀遺愛湖與長(zhǎng)江資源，地塊方正，地勢(shì)平坦，利于整體規(guī)劃布局。項(xiàng)目周邊新城區(qū)整體居住品質(zhì)較高，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)造成一定壓力；區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)尚不完善，不利于與外界的溝通與聯(lián)系，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有一定影響；較高的拿地成本，對(duì)項(xiàng)目的盈利空間造成影響與限制。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)橋頭經(jīng)濟(jì)、城市界面、政府重地所在，高端教育氛圍

10、濃郁、景觀視野優(yōu)越綜合結(jié)論14指標(biāo)屬性新區(qū)中等規(guī)模東城新區(qū)，總體量18萬方，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯，同時(shí)還面臨著區(qū)域認(rèn)知度低、樓市起步晚、價(jià)格體現(xiàn)不足等因素的制約；20%（約3.6萬方）商業(yè)占比，是項(xiàng)目的重要利潤(rùn)組成，同時(shí)也存在著流動(dòng)人口少、商業(yè)需求容量不足的風(fēng)險(xiǎn)；地塊臨街較少，拐角處不在用地范圍內(nèi)，影響商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮xx高中、xx師范、職業(yè)技術(shù)學(xué)校，未來教育重地，人文環(huán)境優(yōu)越西南向可觀長(zhǎng)江與遺愛湖景觀，景觀視野較好；周邊有學(xué)生一條街，小商品及學(xué)生消費(fèi)氛圍濃郁。 目前僅有一條明珠大道與外界相連，與外界的聯(lián)系與互動(dòng)較弱； 沒有可以到達(dá)的交通線路，對(duì)人流的吸引力與輻射力不足； 鄂黃長(zhǎng)江大道加強(qiáng)了鄂州與區(qū)域

11、的聯(lián)系，同時(shí)也是項(xiàng)目商業(yè)潛力的巨大支撐；地塊屬性界定環(huán)境屬性交通屬性15東部新城 受橋梁與教育經(jīng)濟(jì)帶動(dòng) 未來政務(wù)中心所在 商業(yè)與居住并重的復(fù)合型城市綜合體標(biāo)桿！屬性界定項(xiàng)目屬性界定的核心關(guān)鍵屬性界定162開發(fā)目標(biāo)及限制條件開發(fā)要求開發(fā)目標(biāo)限制條件核心問題17項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求項(xiàng)目成本及開發(fā)進(jìn)度要求預(yù)計(jì)2011年下半年開工，2012上半年入市總體開發(fā)周期控制在2年左右樓面地價(jià)按750元/平米計(jì)算，綜合建安成本為21002500元/平米，綜合成本接近3000元/平米企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期要求與區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)相匹配，適度領(lǐng)先，成為區(qū)域高端住宅的引領(lǐng)者，奠定企業(yè)影響力通過商業(yè)價(jià)值的放大，化解高地價(jià)成本，為

12、項(xiàng)目超額利潤(rùn)貢獻(xiàn)力量開發(fā)要求181、地塊臨街拐角處不在地塊范圍內(nèi)，臨街面較少，不利于地塊商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)與業(yè)態(tài)規(guī)劃提出了較高的要求？2、地塊整體呈刀把狀，南北向狹長(zhǎng)，東西向較短，而地塊景觀視野基本集中于西南向，地塊整體狹長(zhǎng)的地形對(duì)景觀視野的最大化有較大影響與限制，如何優(yōu)化地塊的整體規(guī)劃布局最大化發(fā)揮地塊的景觀價(jià)值是本案住宅規(guī)劃的重要思考方向？ 3、項(xiàng)目總成本高達(dá)1.35億元，樓面地價(jià)750元/平米，建安成本2300元左右，合計(jì)開發(fā)成本3000元左右，而xx市目前整體均價(jià)水平也僅在3000元左右。如何化解高地價(jià)成本的限制，通過高溢價(jià)產(chǎn)品組合保證項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目定位思考

13、的基礎(chǔ)？限制條件191.項(xiàng)目目標(biāo)形象要求：發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，建立區(qū)域標(biāo)桿形象；品質(zhì)要求：滿足區(qū)域中高端市場(chǎng)的消費(fèi)與居住需求速度要求：快速進(jìn)入開發(fā)階段，在利潤(rùn)最大化的前提下有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2.品牌目標(biāo)借助項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立企業(yè)品牌在xx的影響力，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)；3.財(cái)務(wù)目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)資金回流，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷突破，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；通過良好的開發(fā)節(jié)奏與產(chǎn)品線搭配，保證企業(yè)整體資金鏈的平衡及開發(fā)進(jìn)度；開發(fā)目標(biāo)20如何突破競(jìng)爭(zhēng)，快速樹立項(xiàng)目的標(biāo)桿地位與認(rèn)知？對(duì)策：通過全新項(xiàng)目形象與物業(yè)創(chuàng)新，成為xx全新生活方式的引領(lǐng)者如何化解地塊的高成本，保證項(xiàng)目合理的盈利空間與快速的資金回籠？對(duì)策1：通過商業(yè)指

14、標(biāo)的最大化銷售，化解高成本制約；對(duì)策2：通過供應(yīng)產(chǎn)品的快速去化，實(shí)現(xiàn)資金的有效回籠。如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目3.6萬方商業(yè)價(jià)值的最大化，為項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)力量？對(duì)策1：通過主力店的成功招商，促進(jìn)商業(yè)價(jià)值與銷售速度的最大化對(duì)策2：通過規(guī)劃創(chuàng)新，引領(lǐng)區(qū)域全新消費(fèi)模式與觀念，實(shí)現(xiàn)最大范圍的客戶認(rèn)知與銷售。核心問題21城市背景競(jìng)爭(zhēng)格局客戶訪談3住宅競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研及定位思考22城市總?cè)丝谶_(dá)到600余萬，城市GDP總值與固定投資均位列 “1+8”首位，僅低于武漢，巨大的人口潛力與強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐與保障城市背景觀點(diǎn)一：城市圈GDP排名僅低于武漢，例城市圈第二位，高于孝感、咸寧，GDP產(chǎn)值高于僅一江之隔的鄂

15、州近406億元；觀點(diǎn)二：城市圈城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資位列第二位，高于第三名孝感約140億元，證明xx政府及社會(huì)投資新建、擴(kuò)建項(xiàng)目在規(guī)模、資金投入、建設(shè)速率方面均較高，大大說明xx市城市發(fā)展?jié)摿^大，房地產(chǎn)開發(fā)潛力與升值潛力較大。觀點(diǎn)三：城市人口總量達(dá)到669萬人，僅低于武漢，龐大的人口基數(shù)是樓市的重要保障。23觀點(diǎn)一：近年，在“8+1”城市圈中房地產(chǎn)開發(fā)投資排名xx名列第三位，xx房地產(chǎn)開發(fā)熱度相比武漢周邊八個(gè)主要衛(wèi)星城市偏高；觀點(diǎn)二：城市圈九個(gè)城市中，xx房屋竣工面積列第三位，排列靠前，僅略低于孝感100萬方，但遠(yuǎn)高于第四位咸寧近300萬方；觀點(diǎn)三：從城市圈中城鎮(zhèn)居民可支配收入比較可見，xx人口數(shù)

16、量達(dá)到約669萬人，僅低于武漢約260萬人，由于人口基數(shù)較大，可支配收排名第八，僅高于天門。一方面房地產(chǎn)投資與竣工面積居城市圈第三位，整體樓市供應(yīng)較大；另一方面城市居民人均可支配收入較低，僅高于天門位列城市圈第八位，較低的收入水平是制約整體樓市價(jià)格水平與居住品質(zhì)快速提升的重要原因所在。城市背景24觀點(diǎn)一：未來兩年市場(chǎng)潛力供應(yīng)巨大：2010年土地成交（招拍掛及協(xié)議）面積47.07萬，而2009年全年土地成交面積12.95萬 ，增長(zhǎng)263.4%。觀點(diǎn)二：品牌開發(fā)商進(jìn)駐，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)：從目前土地成交的情況看，成交土地大多為小型地塊，但隨著保利地產(chǎn)、升華集團(tuán)等大型開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，中大型地塊成交增多。

17、未來城區(qū)將有更多規(guī)模品質(zhì)型的大盤入市。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。城市背景從潛在供應(yīng)看，2010年土地供應(yīng)較大，未來兩年市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)25從價(jià)格表現(xiàn)看，較低的收入水平與較高的市場(chǎng)供應(yīng)，導(dǎo)致城市整體價(jià)格漲幅緩慢，至2010年整體樓市均價(jià)不足3000元/平米。僅與武漢2006年水平相當(dāng)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，月均市場(chǎng)供應(yīng)保持在30萬方以上，而月均市場(chǎng)需求僅在5萬方左右，供需差幅達(dá)6倍以上，整體樓市供過于求趨勢(shì)明顯，因此，差異化與高性價(jià)比是本案競(jìng)爭(zhēng)的重要突破方向。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，整體樓市月均供應(yīng)保持在30萬方左右，而月均銷量保持在5萬平米左右，單盤月均銷量約在30套左右。整體供過于求趨勢(shì)明顯。城市背景月均供需差幅保持

18、在6倍以上26從不同產(chǎn)品形態(tài)看，住宅與商鋪是市場(chǎng)主流需求對(duì)象與暢銷產(chǎn)品，是實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的重要途徑。城市背景1月2月3月4月5月商品房588373673803561住宅557332483499457商業(yè)291116929676車庫(kù)22011513寫字樓00000其他01010315xx商品房銷售套數(shù) 住宅與商鋪供需穩(wěn)定住宅：1-5月住宅供應(yīng)量一直保持在30萬方以上，5月由于推盤減少銷售加速，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)減少；商業(yè)：供應(yīng)量一直保持在18-21萬左右；住宅方面，住宅月均銷售基本保持在450套左右，走勢(shì)平穩(wěn)；商業(yè)銷售4月相對(duì)走高，其它月份相對(duì)偏低；xx房地產(chǎn)市場(chǎng)不同產(chǎn)品供應(yīng)對(duì)比27從不同結(jié)構(gòu)產(chǎn)品的

19、價(jià)格表現(xiàn)看，具備總價(jià)優(yōu)勢(shì)的中小面積產(chǎn)品具備較強(qiáng)溢價(jià)空間與能力，是本案突破高成本限制的重要解決途徑。120-144 的舒適性三房仍是市場(chǎng)需求主流，但呈下降趨勢(shì)，而中小面積產(chǎn)品需求逐步增長(zhǎng)從成交備案戶型面積來看，120-144 的舒適三房的成交量依舊為市場(chǎng)主流；90-100左右的改善性兩房成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求放量100-120 的緊湊型三房需求穩(wěn)定。城市背景具備總價(jià)優(yōu)勢(shì)的中小面積產(chǎn)品具備更高溢價(jià)空間與能力60平米以下的小面積產(chǎn)品均價(jià)達(dá)到3900元/平米，較市場(chǎng)均價(jià)高出近1000元/平米；面積越大，溢價(jià)能力與單價(jià)表現(xiàn)越低：80以下以及180以上戶型價(jià)格3300元，120-144 區(qū)間的成交均

20、價(jià)為3120元/ ；100-120 區(qū)間成家均價(jià)約在3200元/ 觀點(diǎn)一：改善型120-140平米左右三房為市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品，成交均價(jià)在3000元/左右，觀點(diǎn)二：具備一定投資價(jià)值的緊湊小戶型溢價(jià)空間較大，成交均價(jià)在3900元/平左右28從去化速度看，140平米以上的大面積產(chǎn)品去化緩慢，不利于資金的快速回籠而40-50平米小面積產(chǎn)品去化較快，可作為本項(xiàng)目快速回籠資金的重要載體之一房產(chǎn)市場(chǎng)難售產(chǎn)品易售產(chǎn)品29綜合結(jié)論觀點(diǎn)一：從城市樓市水平與競(jìng)爭(zhēng)階段看，差異化與高性價(jià)比是本案定位與規(guī)劃的思考前提 雖然城市人口基數(shù)較大，但整體購(gòu)買力水平較低，同時(shí)供過于求趨勢(shì)顯示，潛在供應(yīng)巨大，整體市場(chǎng)處于初級(jí)的量?jī)r(jià)競(jìng)

21、爭(zhēng)階段，因而差異化與高性價(jià)比是實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，這也是本案后期價(jià)格目標(biāo)與產(chǎn)品規(guī)劃的重要思考基礎(chǔ)；觀點(diǎn)二：從不同結(jié)構(gòu)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求上看，產(chǎn)品線的多元化是本案實(shí)現(xiàn)均衡去化、化解高成本制約的保障 首先：120-140平米之間中大面積的改善性需求仍是市場(chǎng)主力，因而也是本案住宅產(chǎn)品中的主力之一，但當(dāng)前價(jià)格表現(xiàn)較為一般，無法滿足本案高成本限制與突破，因而針對(duì)此類產(chǎn)品，在當(dāng)前基礎(chǔ)上的適度領(lǐng)先與創(chuàng)新是奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破的關(guān)鍵；其次：80-120平米之間的剛需型產(chǎn)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，價(jià)格表現(xiàn)居中，是本案必不可少的產(chǎn)品線組成之一，同時(shí)也是項(xiàng)目的重要利基保障；最后，60平米以下的小面積產(chǎn)品市場(chǎng)需求較大，去化快

22、速，同時(shí)價(jià)格表現(xiàn)較優(yōu)，具備較高的溢價(jià)空間與能力，是本案突破高成本制約、并實(shí)現(xiàn)快速資金回籠的重要載體，因而也是本案必不可少的產(chǎn)品線組成元素之一；觀點(diǎn)三：針對(duì)商業(yè)需求，街鋪化是規(guī)避資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效資金回籠的重要方向 客戶投資意識(shí)仍停留在較為初級(jí)的商鋪階段，其它商業(yè)形態(tài)如公寓、寫字樓等仍需培育與引導(dǎo)，針對(duì)本案整體約3.6萬方的較大商業(yè)規(guī)模與快速回籠資金的開發(fā)需求而言，商業(yè)形態(tài)的街鋪化是實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，規(guī)避資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)的重要考慮方向。30城市背景競(jìng)爭(zhēng)格局客戶訪談3住宅競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研及定位思考31競(jìng)爭(zhēng)格局 從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域上看，東部新城區(qū)所在的黃州區(qū)是本項(xiàng)目所在區(qū)域的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊；而高新技術(shù)開發(fā)區(qū)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的

23、競(jìng)爭(zhēng)威脅相對(duì)較??；一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：以本地塊2KM范圍內(nèi)的樓盤，是本案重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)注對(duì)象，基本為同區(qū)域項(xiàng)目；二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：以2KM-4公里范圍內(nèi)的重點(diǎn)在售項(xiàng)目為主，大部分集中在老城區(qū)所在的黃州區(qū)范圍內(nèi)。32競(jìng)爭(zhēng)格局從區(qū)域判斷，城中板塊仍是當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)知較高的區(qū)域所在，也是本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域所在；從趨勢(shì)來看，本東城板塊目前價(jià)格水平已接近城中板塊，潛力較大，對(duì)本案是重大利好本項(xiàng)目所在東城板塊價(jià)格上升較快，市場(chǎng)認(rèn)知與接受度已基本建立，對(duì)本案是重大利好但從市場(chǎng)需求度上看，城中板塊的市場(chǎng)接受度仍然最高，本項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)接受度仍有待培育，因此，如何拓寬本項(xiàng)目的客戶渠道，吸引城中板塊客戶的關(guān)注也是本案后期營(yíng)銷需要解決的

24、關(guān)鍵因素。33從銷售周期看，城中板塊后期存量巨大，與本項(xiàng)目入市時(shí)間相同，是本項(xiàng)目重要潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅2010年2012年萬象巴黎0.7萬平米紫金城已經(jīng)售4萬平米，剩下13萬方待開發(fā)三清國(guó)際華城2.6萬平米康逸家園，錦繡星城，君城錦府0.8萬平米城北板塊城中板塊宇濟(jì)一號(hào)存量0.6萬平米 文峰寶坻 2.8萬平米城東板塊聆湖春天2萬平米金家上城30萬平米，一期建設(shè)7.5萬平米，后期存量22.52011年保利一號(hào)公館 8.4萬平米瑞天新城，7萬平米本項(xiàng)目的入市時(shí)間推測(cè)區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)格局八仙咀項(xiàng)目 45萬平米亞昆置業(yè)項(xiàng)目 15萬平米34綜合結(jié)論 板塊配套價(jià)格客戶物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品供應(yīng)未來規(guī)劃城中板塊完善3500-420

25、0元/以老城區(qū)為主，公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主、周邊縣村客戶高層90 2房2廳1衛(wèi)100-120 3房2廳2衛(wèi)商業(yè)中心城北板塊一般3100-3700-元/老城區(qū)外溢客戶，城北新區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻?，公?wù)員和大企業(yè)客戶，私營(yíng)業(yè)主及周邊縣村客戶小高層，高層90 2房2廳1衛(wèi)110-130 3房2廳2衛(wèi)專業(yè)市場(chǎng)，政務(wù)中心城東板塊一般3200-3700元/xx市中高端看好區(qū)域發(fā)展的投資客群、向往高端生活品質(zhì)的中輕年人群小高層、高層40-50 小戶型90-130 3房2廳2衛(wèi)東部居住新城觀點(diǎn)一：配套上，項(xiàng)目所處城東新區(qū)配套設(shè)施仍在逐步完善中，尤其交通配套不及中心城區(qū)，對(duì)本案的客戶拓展渠道有較大影響；觀點(diǎn)二：價(jià)格上，城東新區(qū)

26、價(jià)基本與中心城區(qū)持平，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)得到認(rèn)可，是本案的一大利好所在；觀點(diǎn)三：客源上，以地緣性客戶為主，對(duì)中心城區(qū)的客戶吸引力缺乏，是本項(xiàng)目未來客戶拓展的重點(diǎn)；觀點(diǎn)四：產(chǎn)品形態(tài)上，區(qū)域以小高及高層為主，同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，差異化缺失，是本案競(jìng)爭(zhēng)的重要突破方向；城中板塊無論從客戶接受度上，還是后期推盤量上，均是本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)威脅所在35競(jìng)案對(duì)比規(guī)模決定本案無法成為引領(lǐng)者，區(qū)域內(nèi)金家上城30萬方，三清國(guó)際華城居近尾盤但后期仍會(huì)拿地開發(fā)，城中板塊將建成升華地產(chǎn)八仙咀項(xiàng)目45萬方，相比之下 本項(xiàng)目規(guī)模18萬方，氣場(chǎng)較弱。品牌認(rèn)知尚未形成，無法給予本案附加值支撐：國(guó)內(nèi)一線保利進(jìn)入，三清、金家、宇濟(jì)等當(dāng)?shù)刂放?/p>

27、開發(fā)商匯聚，xx房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入品牌化階段三清國(guó)際40萬方金家上城30萬方規(guī)模城東板塊城中板塊本項(xiàng)目18萬方城北板塊瑞天新城7萬方跟隨者聆湖春天5萬方紫金城17萬方文峰寶邸17萬方保利一號(hào)8.4萬方八仙咀項(xiàng)目45萬方亞昆置業(yè)項(xiàng)目15萬方從重點(diǎn)競(jìng)案看，從項(xiàng)目規(guī)模上不具優(yōu)勢(shì)、資源上無唯一性、品牌上尚需建立，因而產(chǎn)品力將是本項(xiàng)目奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要突破口36從成交速度上看，40-60小戶型產(chǎn)品去化最快；從需求量上看，以110-130的改善型產(chǎn)品需求較大一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主流產(chǎn)品是90平米左右的二房與110-120平米左右的三房，產(chǎn)品類同，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重。 由于目前在售供應(yīng)較少，在售項(xiàng)目的去化率較高，

28、開盤量均在百套以上，去化產(chǎn)品以100-140平米之間的，說明區(qū)域市場(chǎng)改善性需求旺盛。預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目在售項(xiàng)目809010012017023090-122 129-140 129-145 61-119 87-119 86-9080-9088-12085-91130-14084-95升華八仙咀項(xiàng)目瑞天新城三清國(guó)際華城保利 一號(hào)公館宇濟(jì)一號(hào)紫金城120-140300200-240 138-158 110-135172-182109-120126-145競(jìng)案對(duì)比 聆湖春天40-50萬象巴黎一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)37一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)與影響一：該項(xiàng)目住宅預(yù)計(jì)將于2011年銷售完畢，對(duì)本案住宅的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅較?。?/p>

29、從其銷售情況看，小戶型產(chǎn)品熱銷，小三房產(chǎn)品需求較大，是本案住宅產(chǎn)品定位的重要參考與借鑒所在；瑞天新城距離本項(xiàng)目一墻之隔，7萬平米小型城市豪布斯卡綜合體，商業(yè)占比近60%達(dá)4萬方左右，對(duì)本案商業(yè)有重要影響與參考典型樓盤瑞天新城規(guī)模建設(shè)7萬產(chǎn)品形式小高層，高層均價(jià)3500元/平米戶型面積兩棟14層，兩棟28層住宅，一棟酒店加大型商業(yè)體銷售狀況2010年5月開盤，目前存量130平米大戶型產(chǎn)品特色現(xiàn)代建筑風(fēng)格客戶特征預(yù)計(jì)主要以xx師范學(xué)院，xx高中的教職工，企事業(yè)單位為主要客源競(jìng)爭(zhēng)與影響二：其4萬方的商業(yè)則是本案重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)，從其規(guī)劃布局上看，整體呈回字形，通過連廊加強(qiáng)人流的橫向互動(dòng)與引導(dǎo)，值得本案借

30、鑒；但人流的吸納與聚散性略顯不足，與周邊的互動(dòng)性較弱，是本案可以創(chuàng)新和突破的方向所在；從其業(yè)態(tài)定位上看，除酒店外，以影院、餐飲、娛樂、購(gòu)物為主，針對(duì)周邊學(xué)生群體，較為完善，能否招商成功是未來成功關(guān)鍵，也是本案存在超越可能的方面。38瑞天新城產(chǎn)品分析：50平米以下一房占比約50%，去化較快，價(jià)格表現(xiàn)較優(yōu)，是本案可以重點(diǎn)考慮的產(chǎn)品線之一一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目產(chǎn)品總套數(shù)占比已售套數(shù)已售占比50平米以下一房11247.26%78 49%85-109平米兩房4820.25%29 18%118-139平米三房7732.49%54 33%小計(jì)237100%161 100%觀點(diǎn)一：中小面積產(chǎn)品需求旺盛，量?jī)r(jià)較優(yōu)，本

31、案可重點(diǎn)借鑒與參考50平米以下占比49%，均價(jià)達(dá)4100元/平米左右，較其它類型產(chǎn)品高出約300元/平米，目前已銷售近半；85-109平米之間的兩房均價(jià)3800元/平米左右，去化較慢，可見功能性與性價(jià)比仍是客戶關(guān)注重點(diǎn)；118平米三房整體去化率已達(dá)33%，均價(jià)3900元/平米左右，可見具備功能與總價(jià)優(yōu)勢(shì)的改善性小三房市場(chǎng)需求旺盛。觀點(diǎn)二：產(chǎn)品創(chuàng)新與面積贈(zèng)送是奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與超越對(duì)手的重要方面一房產(chǎn)品：為住宅指標(biāo)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面考慮了廚房的通風(fēng)效果，實(shí)用性較強(qiáng)；兩房產(chǎn)品：為全南設(shè)計(jì)并不通風(fēng)，三房產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，沒有考慮大陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等附送面積設(shè)計(jì)，因此在產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品附加值方面沒有較大優(yōu)勢(shì)。39典

32、型樓盤金家 上城規(guī)模規(guī)劃總建筑面積32萬，一期建設(shè)7.5萬產(chǎn)品形式小高層，高層均價(jià)3700元/平米戶型面積12層小高層和23層高層，面積40-120一房?jī)煞咳克姆夸N售狀況2010年12月底開盤，開盤當(dāng)天約300套小戶型被一搶而空，目前一期存量以大戶型為主，2011年6月15日加推3萬平米近300套房源，以兩房、三房和四房為主，據(jù)了解當(dāng)天消化約30%左右產(chǎn)品特色現(xiàn)代建筑風(fēng)格，兵營(yíng)式排布客戶特征預(yù)計(jì)主要以xx師范學(xué)院，xx高中的教職工，企事業(yè)單位為主要客源金家上城體量30萬平米，是區(qū)域目前在售最大規(guī)模項(xiàng)目，開發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)本案住宅有直接競(jìng)爭(zhēng)影響一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目項(xiàng)目概況：首期7.5平米以40平米小

33、戶型最為暢銷，開盤當(dāng)天搶購(gòu)一空，目前存量以130平米三房為主；近期加推3萬平米兩房三房產(chǎn)品，以兩房相對(duì)易售，三房四房較難銷售；該項(xiàng)目后期產(chǎn)品小戶型較少，主要以兩房三房和少量四房為主，小戶型產(chǎn)品存在一定市場(chǎng)空間與機(jī)遇。40小戶型產(chǎn)品開盤當(dāng)天搶購(gòu)一空，其余產(chǎn)品月均去化20套左右一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目目前項(xiàng)目銷售情況消化情況：項(xiàng)目在半年的銷售周期內(nèi)去化率約53%，其中：其近300套小戶型產(chǎn)品2010年12月推出即搶購(gòu)一空，備案銷量為256套，開盤均價(jià)3800元/平米左右，高出其余產(chǎn)品價(jià)格約300元/平米；其余產(chǎn)品月均去化率約20套左右，開盤均價(jià)約3500元/平米左右，目前已漲至3700元/平米左右。其中：

34、89平米兩房，105平米三房、111平米三房完全售罄，面積超過139平米以上的大面積產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷，大三房、四房與復(fù)式產(chǎn)品銷售量為零綜合結(jié)論：控制大面積產(chǎn)品供應(yīng)占比，考慮總價(jià)優(yōu)勢(shì)、功能創(chuàng)新與性價(jià)比較優(yōu)的中小面積產(chǎn)品是本案住宅重點(diǎn)思考方向。各產(chǎn)品推出房源出已售套數(shù)對(duì)比分析大面積產(chǎn)品去化緩慢41金家上城產(chǎn)品分析：注重入戶花園等功能性設(shè)計(jì)，市場(chǎng)接受度較高一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目40平米一房?jī)蓚€(gè)陽(yáng)臺(tái)，功能性較強(qiáng)，極受市場(chǎng)歡迎139平米三房的入戶花園與生活陽(yáng)臺(tái)是亮點(diǎn)89平米兩房的入戶花園較受客戶青睞本項(xiàng)目借鑒與參考：小戶型產(chǎn)品面積控制在40平米左右，功能完善，提供一定贈(zèng)送空間；入口花園較受客戶青睞，本項(xiàng)目可借鑒與

35、參考；以緊湊型兩房與三房為主，控制130平米以上的中大面積產(chǎn)供應(yīng)，加速銷售。42典型樓盤聆湖春天規(guī)模總用地面積51畝，總建筑面積在約6萬左右容積率1 .8產(chǎn)品形式小高層，多層，聯(lián)排別墅和花園洋房均價(jià)小高層3400，別墅5000戶型面積多層有二房，三房，復(fù)式，面積在90150左右，還有170260左右的聯(lián)排別墅和花園洋房銷售狀況08年對(duì)外起售，目前別墅在售，高層有兩棟待推產(chǎn)品特色綠化較好，品質(zhì)較好客戶特征師范老師，公務(wù)員，外地打工回鄉(xiāng)者聆湖春天6萬平米中低密度樓盤，定位失誤導(dǎo)致銷售緩慢一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目本項(xiàng)目18萬方本項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：一、定位不當(dāng)導(dǎo)致銷售緩慢 項(xiàng)目以小高層和別墅為主，但由于周邊無優(yōu)勢(shì)景

36、觀資源，別墅、頂層大面積產(chǎn)品滯銷，在近三年的銷售期內(nèi)別墅存在過半。二、產(chǎn)品缺乏品質(zhì)支撐，價(jià)格體現(xiàn)較弱 除了別墅以外，該項(xiàng)目多層和小高層由于整體品質(zhì)與檔次較低，至今仍未售磬。43典型樓盤八仙咀項(xiàng)目規(guī)模456900平米，占地195181平米產(chǎn)品形式商業(yè)、別墅、洋房、小高層，高層均價(jià)住宅4500元左右，別墅6000元左右銷售狀況未開盤產(chǎn)品特色半島型深入遺愛湖，產(chǎn)品線豐富客戶特征據(jù)了解，目前別墅客戶均已被提前預(yù)定，主要以政府官員、xx成功企業(yè)家為主八仙咀項(xiàng)目憑借優(yōu)越的景觀優(yōu)勢(shì)和45萬方的體量，是xx目前體量最大，檔次最高的項(xiàng)目，預(yù)期住宅均價(jià)將達(dá)到4500-5000元/平米，別墅均價(jià)近6000元/平米一

37、級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)狀：規(guī)模與景觀優(yōu)勢(shì)明顯：整體規(guī)模約45萬方，三面臨湖，景觀資源優(yōu)越；產(chǎn)品線豐富：產(chǎn)品組合以別墅與高層以及少量商業(yè)；產(chǎn)品線較為豐富；目前處于入市前的準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)首期以臨湖別墅為主 ，配少量洋房，后期高層將對(duì)本案有一定影響與沖擊；極受市場(chǎng)高端客戶關(guān)注：目前積累客戶主要以政府官員、本土私營(yíng)業(yè)主為主，較受市場(chǎng)高端客戶關(guān)注。在銷售周期上對(duì)本案的高端客戶有一定分流威脅；對(duì)本項(xiàng)目的影響與借鑒：1、本項(xiàng)目住宅類產(chǎn)品可通過創(chuàng)新與價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶，減少競(jìng)爭(zhēng)威脅；2、本項(xiàng)目商業(yè)可通過入市時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)，盡早入市，吸引市場(chǎng)投資客戶關(guān)注，減小該項(xiàng)目商業(yè)的影響與威脅。44黃州區(qū)區(qū)政府所在地，城市中心

38、區(qū)成熟配套資源全部以高層住宅為主，產(chǎn)品以120大戶型居多主要是周邊縣市外地做生意者回家置業(yè)人群，少量公務(wù)員目前整體均價(jià)3700-4100元/區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)客戶特征價(jià)格表現(xiàn)典型樓盤保利一號(hào)公館君城紫金城文峰寶邸規(guī)模占地33021，總建面82546占地43250，總建面178700占地57868.9，總建面173606.7產(chǎn)品形式小高層、高層高層小高層，高層均價(jià)未開盤3900元/目前均價(jià)3200元/戶型面積-一房58、二房72-77，三房111-116、復(fù)式99、188二房90、三房149銷售狀況預(yù)計(jì)下半年開盤，預(yù)先銷售商鋪2010年1月開盤銷售，成交情況較好，目前剩余房源中大戶型居多。08年銷

39、售，一期尾盤階段；2010年9月推出2期新樓棟，目前存量為大戶型產(chǎn)品特色外立面穩(wěn)重大氣，由于拆遷等問題，項(xiàng)目成本偏高，項(xiàng)目商業(yè)回本要求較高1號(hào)樓1-3層為商業(yè)，提升了項(xiàng)目居住的便捷性，戶型設(shè)計(jì)新穎滿足了不同客戶的需求。簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，圍和式中央公園，品質(zhì)感較好客戶特征客戶主要本地客戶為主，包括公務(wù)員和事業(yè)單位職員，少量投資客?？蛻糁饕獮橹苓吙h市做生意者，事業(yè)單位職員，部分外來投資客競(jìng)爭(zhēng)影響從入市周期看，該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目有較大競(jìng)爭(zhēng)和影響，因此，需密切關(guān)注該項(xiàng)目動(dòng)向該項(xiàng)目目前僅尾盤，競(jìng)爭(zhēng)性較弱，共熱銷戶型借得本案借鑒與參考目前僅尾盤，競(jìng)爭(zhēng)性較弱老城板塊：市場(chǎng)認(rèn)知度較高，生活配套齊全，價(jià)格表現(xiàn)與客戶接受

40、度均高于本區(qū)域，目前在售項(xiàng)目大部分為尾盤，未來潛在供應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目具有較大競(jìng)爭(zhēng)和影響二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目45本項(xiàng)目借鑒與參考：112平米小三房、78平米兩房與復(fù)式產(chǎn)品銷售情況較好，面積超過139平米的大三房與155平米四房銷售緩慢；入戶花園與多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是其亮點(diǎn)所在：該項(xiàng)目戶型圴有入戶花園與多陽(yáng)臺(tái)或飄窗設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品附送面積達(dá)到15%左右，創(chuàng)新與實(shí)用價(jià)值極大提高了該項(xiàng)目的性價(jià)比與附加值，極受市場(chǎng)歡迎，值得本案重點(diǎn)借鑒與參考。紫金城產(chǎn)品分析：兩梯五戶，產(chǎn)品品質(zhì)一般，但大飄窗、入戶花園與多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送率達(dá)到15%左右，較受市場(chǎng)青睞，值得本案借鑒與參考二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目入戶花園入戶花園46本項(xiàng)目借鑒意義：創(chuàng)新點(diǎn)

41、：項(xiàng)目普遍采用入戶花園、空中花園概念，提高贈(zèng)送空間，兩房變?nèi)浚孔兯姆康脑O(shè)計(jì)，并且考慮大陽(yáng)臺(tái)與飄窗的設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品附送面積達(dá)到20%左右，從而使得項(xiàng)目101-112平米大兩房、128平米三房銷售較快；問題點(diǎn)：而面積超過135平米的大三房與超過200平米頂層產(chǎn)品銷售難度較大，結(jié)論：對(duì)本案而言，提高贈(zèng)送空間和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，控制面積和總價(jià)是促進(jìn)后期住宅快速銷售的重要途徑。文峰寶邸產(chǎn)品分析：134-160平米大戶型銷售零套，125平米以下產(chǎn)品銷售超過90%，其中兩房改三房，三房改四房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，贈(zèng)送率達(dá)到20%，值得本項(xiàng)目借鑒二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目47競(jìng)案總結(jié)從一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)來看，瑞天新城商業(yè)、金家上城與八仙咀項(xiàng)

42、目對(duì)本案具有較大影響，其中：1、瑞天新城4萬方商業(yè)“回字型”規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)豐富，本案可從規(guī)劃創(chuàng)新、招商前置兩方面予以突破；2、金家上城以住宅為主，后期小戶型缺乏，因此，本項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品可彌補(bǔ)一定市場(chǎng)空白，同時(shí)通過面積贈(zèng)送和創(chuàng)新，提高性價(jià)比作為競(jìng)爭(zhēng)突破口；3、八仙嘴項(xiàng)目：前期以別墅和洋房為主，對(duì)全市高端客戶有較大吸引力，對(duì)本案而言，一方面提前入市贏得市場(chǎng)先機(jī)，另一方面，通過主流目標(biāo)客戶的差異化，借助該項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的影響力，吸引中高端客戶的關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目的順利銷售；從二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)來看，保利一號(hào)公館對(duì)本案有一定競(jìng)爭(zhēng)和影響，對(duì)此，本項(xiàng)目一方面需要密切關(guān)注該項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)，包括價(jià)格與產(chǎn)品，另一方面，通過創(chuàng)新，提

43、高性價(jià)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合而言，通過競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)本案的影響與借鑒如下：1、40平米左右的小戶型產(chǎn)品是本案的重點(diǎn)考慮產(chǎn)品；2、60-90平米的兩房、100-120平米的三房是本案主流產(chǎn)品，控制130平米以上的大面積產(chǎn)品，通過面積控制總價(jià)，提高總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力是本案競(jìng)爭(zhēng)突破的重要方向；3、通過創(chuàng)新，如入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、挑空復(fù)式等提高居住功能與實(shí)用性，是本案產(chǎn)品力的重要表現(xiàn)。48市場(chǎng)環(huán)境背景競(jìng)爭(zhēng)格局客戶訪談3住宅競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研與定位思考49xx明珠大道項(xiàng)目住宅產(chǎn)品客戶研究體系 隨機(jī)訪談分析定向訪談分析100名意向購(gòu)房客戶調(diào)研樣本分析xx業(yè)內(nèi)專家的深度訪談xx房產(chǎn)局的政策規(guī)劃了解客戶研究分析體系調(diào)

44、查方式：隨機(jī)人群購(gòu)房意向問卷調(diào)查預(yù)備統(tǒng)計(jì)客戶人數(shù)為100名，針對(duì)年齡20-50歲之間，準(zhǔn)備問卷100份，實(shí)際完成97份，來源主要有： xx市中心區(qū)域、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)居民、學(xué)生群體，沿街商家； 房地產(chǎn)行業(yè)管理層（項(xiàng)目銷售經(jīng)理）；xx中心區(qū)開發(fā)區(qū)客戶問卷484950隨機(jī)訪談結(jié)果表明客戶對(duì)東城板塊的認(rèn)知度已經(jīng)形成，接受度較高，同時(shí)投資兼自住者占多數(shù)，因此，關(guān)注改善性需求與投資潛力將是本案產(chǎn)品規(guī)劃重點(diǎn) 被訪問者表示未來2年內(nèi)計(jì)劃買房的達(dá)到61%，購(gòu)買意愿較高； 90%的被訪談?wù)咴傅奖卷?xiàng)目所在東部板塊置業(yè)。投資兼自住占絕大多數(shù)。購(gòu)房特征51觀點(diǎn)一：多層與洋房接受度較低：接受調(diào)查的對(duì)象中，86更傾向購(gòu)買中高層

45、產(chǎn)品；觀點(diǎn)二：中小戶型占到了購(gòu)買需求較多，接受調(diào)查的客戶中，計(jì)劃購(gòu)房面積在90以下的為53，對(duì)140以上產(chǎn)品存在一定抗性，接受度較低。面積需求表明：1房、2房與小三房產(chǎn)品、 面積在60-110平米之間是客戶需求主力；其次對(duì)大陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、面積贈(zèng)送較為關(guān)注。購(gòu)房特征52價(jià)格需求表明：被訪者大多數(shù)對(duì)總價(jià)的敏感度遠(yuǎn)高于單價(jià)，總價(jià)成為購(gòu)買決策的重要因素， 被訪問者對(duì)于單價(jià)的接受程度在4000元以下，且多在3000-3500元； 被訪問者對(duì)于總價(jià)的接受程度在35萬元以下占到67%，其中25-30萬的最受關(guān)注。購(gòu)房特征53xx明珠大道項(xiàng)目住宅產(chǎn)品客戶研究體系 隨機(jī)訪談分析定向訪談分析100名意向購(gòu)房客戶

46、調(diào)研樣本分析xx業(yè)內(nèi)專家的深度訪談xx房產(chǎn)局的政策規(guī)劃了解客戶研究分析體系調(diào)查方式：隨機(jī)人群購(gòu)房意向問卷調(diào)查預(yù)備統(tǒng)計(jì)客戶人數(shù)為100名，針對(duì)年齡20-50歲之間，準(zhǔn)備問卷100份，實(shí)際完成97份，來源主要有： xx市中心區(qū)域、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)居民、學(xué)生群體，沿街商家； 房地產(chǎn)行業(yè)管理層（項(xiàng)目銷售經(jīng)理）；xx中心區(qū)開發(fā)區(qū)客戶問卷484954政府部門：xx市房產(chǎn)局羅科長(zhǎng)觀點(diǎn)一：xx近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，量?jī)r(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)觀點(diǎn)二：從備案成交統(tǒng)計(jì)來看，xx成交客戶主要以城區(qū)內(nèi)客戶為主觀點(diǎn)三：從住宅供應(yīng)市場(chǎng)來看，未來兩年城東區(qū)供應(yīng)將呈現(xiàn)井噴之勢(shì)觀點(diǎn)四：從成交備案戶型來看，目前城東區(qū)近期市場(chǎng)主流的戶型為90以內(nèi)

47、的一房?jī)煞繎粜蜑橹鳌Ｓ^點(diǎn)五：對(duì)于產(chǎn)品定位方面，低密度產(chǎn)品除非有強(qiáng)勢(shì)資源，否則不會(huì)考慮，洋房產(chǎn)品由于區(qū)域供應(yīng)偏少有一定溢價(jià)空間，但實(shí)際單方溢價(jià)上遠(yuǎn)不如小戶型產(chǎn)品。深度訪談55業(yè)內(nèi)專家：宇濟(jì)一號(hào)銷售經(jīng)理宇濟(jì)一號(hào)專案：游亮聯(lián)系電話點(diǎn)一：心理抗性較大：認(rèn)為城東的發(fā)展?jié)摿^大，未來幾年的價(jià)格仍將有持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)力，但購(gòu)房自住目前還是以中心區(qū)為主，畢竟開發(fā)區(qū)配套還是差一點(diǎn)，不像武漢，xx人對(duì)距離很敏感；特別是下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來購(gòu)房的，不希望買的房子周邊不繁華，覺得沒面子，不叫進(jìn)了城。觀點(diǎn)二：總價(jià)較低的小戶型較受歡迎：xx人自有房的相當(dāng)多，開發(fā)區(qū)購(gòu)房多以投資為主，投資20萬以下小戶型市場(chǎng)認(rèn)

48、可度相當(dāng)可觀，認(rèn)為項(xiàng)目高層小戶只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)不錯(cuò)，入市價(jià)格可以達(dá)到4200元左右。金家上城的小戶型300套入市700組客戶搶購(gòu)當(dāng)天幾乎賣光了，剩下的都是大面積的，同樣的事情發(fā)生在瑞天新城，50平以下小戶也是開盤售完；觀點(diǎn)三：在戶型同質(zhì)化嚴(yán)重：現(xiàn)在大戶型產(chǎn)品太多，特別是東部開發(fā)區(qū)同質(zhì)化開發(fā)嚴(yán)重，銷售不是很好；觀點(diǎn)四：商業(yè)消費(fèi)力有限，持有較多：本地開發(fā)商多半持有商業(yè)，面積超過100平米以上大不太好銷售，區(qū)域消費(fèi)主要還是學(xué)生消費(fèi)為主，消費(fèi)能力有限；深度訪談56觀點(diǎn)五：政府關(guān)系較為重要：當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)商在手續(xù)上控得很死，很多關(guān)系好與不好，多半是要在他們關(guān)系戶購(gòu)房時(shí)讓利才能實(shí)現(xiàn)，比如說我們宇濟(jì)一號(hào)，很多

49、房子都是成本價(jià)賣給一些規(guī)劃局、房產(chǎn)局、國(guó)土局、稅務(wù)等這些政府官員手上觀點(diǎn)六：客戶渠道較為單一：買房的以政府公務(wù)員、教師、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)管理層購(gòu)買，什么做窯爐的、搞礦的，在xx只有電力單位的人，他們的房子賣不到，他們的房子多半是單位分了。觀點(diǎn)七：比較講風(fēng)水：xx人比較講風(fēng)水，地勢(shì)低，設(shè)計(jì)不講風(fēng)水，朝向不好的房子一般不要；觀點(diǎn)八：對(duì)物業(yè)管理不太看中：xx人一般買了房子后都不想交物業(yè)費(fèi)，這種現(xiàn)象在這里很普遍，都感覺買了房子再交物業(yè)費(fèi)是在受開發(fā)商騙，但他們又對(duì)物業(yè)管理公司特別看重；外地物業(yè)公司的一般不喜歡，其實(shí)對(duì)外地開發(fā)商都不認(rèn)同，xx人其實(shí)比較保守，什么外地開發(fā)商啊、外地物業(yè)管理公司啊，都認(rèn)為是在賺

50、xx人的錢。觀點(diǎn)九：對(duì)洋房接受度不高：本區(qū)域洋房供應(yīng)不多，原先主要是三清國(guó)際華城和一些小盤做一些磚混結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品，但現(xiàn)在基本上都是高層了，xx人還是喜歡電梯房深度訪談57客戶訪談：的士司機(jī)隨機(jī)客戶訪談：觀點(diǎn)一：購(gòu)房群體單一：目前xx95%以上家里都有房子，買房的總就那些有錢人，我認(rèn)識(shí)的多半都不買房子，屋里親戚就當(dāng)官的和在醫(yī)院做事的買了，再就是當(dāng)老師的買了。觀點(diǎn)二：區(qū)域內(nèi)教育租賃需求較大：xx中學(xué)、師范邊上都是搞按日出租和按月出租的宿舍，村子里面也有，生意相當(dāng)?shù)暮?，再加上一些陪讀的，那邊一片出租生意蠻火。觀點(diǎn)三：100平米左右的三房即可：住還是要住大的，三房就可以了，一百個(gè)平方。觀點(diǎn)五：區(qū)域配套尚

51、缺：現(xiàn)在不會(huì)住到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，配套比城中區(qū)要差，沒有幼兒園，沒有菜場(chǎng)，過早都沒地方。深度訪談58特征3：對(duì)高層產(chǎn)品的接受程度已經(jīng)較高，而對(duì)洋房類產(chǎn)品接受度較弱，普遍溢價(jià)程度不如小戶型產(chǎn)品，因此，對(duì)本案而言，3.0的容積率打造高品質(zhì)高層產(chǎn)品具備一定優(yōu)勢(shì)；特征4：區(qū)域配套尚不完善，購(gòu)房客戶以區(qū)域?yàn)橹鬏^為單一，消費(fèi)特征以學(xué)生為主，消費(fèi)力較弱，區(qū)域商業(yè)尚有等成熟；對(duì)本案商業(yè)而言，商業(yè)定位需立足區(qū)域消費(fèi)特征與消費(fèi)水平，適度超前而不可盲目樂觀。特征5：對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)上，物業(yè)管理不太看中，而對(duì)風(fēng)水、面積贈(zèng)送、入戶花園較為關(guān)注，對(duì)本項(xiàng)目而言產(chǎn)品創(chuàng)新與面積贈(zèng)送將是建立產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的重要方向。特征1：區(qū)域接受度較高，受教

52、育驅(qū)動(dòng)，區(qū)域租賃需求較大，因此，投資兼自住的小戶型需求旺盛，對(duì)本案而言，適量小戶型產(chǎn)品成為必然；特征2：對(duì)總價(jià)因素較為敏感，面積100平米左右、總價(jià)30萬以下、單價(jià)不超過4000元/平的產(chǎn)品為關(guān)注重點(diǎn)，而總價(jià)超過40萬以上、面積超過130平米以上的產(chǎn)品抗性較大，因此對(duì)本案而廣州市，面積控制與總價(jià)優(yōu)勢(shì)是建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵方面；訪談小結(jié)59打造高附加值支撐的高品質(zhì)高層與小戶型產(chǎn)品是本案住宅產(chǎn)品重點(diǎn)規(guī)劃方向定位思考別墅多層洋房 容積率3.0，產(chǎn)品不可行，且無優(yōu)勢(shì)資源支撐小高層高層超高層城市主流產(chǎn)品，接受度較高，結(jié)合3.0的容積率，是本案考點(diǎn)規(guī)劃方向市場(chǎng)接受度不明，同時(shí)成本較高，具備較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)目前市

53、場(chǎng)主流之一，需結(jié)合本案地塊特征與規(guī)劃指標(biāo)考慮實(shí)現(xiàn)較有難度，同時(shí)市場(chǎng)需求較小，溢價(jià)空間有限，不具備可行性公寓市場(chǎng)需求旺盛，溢價(jià)空間較大，是重點(diǎn)考慮方向 60以商業(yè)價(jià)值最大化原則考慮，建議放棄多層與小高層洋房產(chǎn)品，以全高層產(chǎn)品面市由于項(xiàng)目建筑密度限制，考慮洋房產(chǎn)品將會(huì)減少首層商業(yè)的規(guī)劃面積；從單方考慮，從市場(chǎng)了解到洋房產(chǎn)品雖然屬稀缺產(chǎn)品，但單方溢價(jià)能力并不優(yōu)于商業(yè)；從市場(chǎng)考慮，東城區(qū)客戶多偏向于投資型產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品一梯兩戶多設(shè)計(jì)面積過大產(chǎn)品，不易于快速銷售洋房及小高層產(chǎn)品將減少首層商業(yè)面積，從而減少項(xiàng)目整體收益如果不考慮洋房產(chǎn)品，能將有限的建筑密度優(yōu)先分配給商業(yè)，有利于首層商業(yè)價(jià)值最大化；從單方考

54、慮，商業(yè)單方溢價(jià)能力遠(yuǎn)超過洋房產(chǎn)品；從易售性考慮，首層商業(yè)的增加將有利于銷售回款目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。不考慮洋房能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化原則定位思考61住宅開發(fā)策略：建立與土地資源相關(guān)的產(chǎn)品價(jià)值體系產(chǎn)品分級(jí)品質(zhì)住宅物業(yè)形式價(jià)值體系產(chǎn)品點(diǎn)A地塊高品質(zhì)產(chǎn)品區(qū)板式高層、內(nèi)外景觀價(jià)值最大化舒適型產(chǎn)品，回現(xiàn)速度與利潤(rùn)目標(biāo)兼顧強(qiáng)化品質(zhì)和檔次，強(qiáng)調(diào)景觀、創(chuàng)新與舒適性結(jié)合B地塊中品質(zhì)產(chǎn)品區(qū)板式高層內(nèi)部景觀價(jià)值較高市場(chǎng)主流需求，建立口碑快速回現(xiàn)通過產(chǎn)品創(chuàng)新，高溢價(jià)，高贈(zèng)送特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)，完善居住功能與附送價(jià)值C地塊低品質(zhì)居住區(qū)地塊較小，不利于建筑分布與居住品質(zhì)不利于項(xiàng)目形象與品質(zhì)提升分級(jí)：將地塊價(jià)值最大化/產(chǎn)品分級(jí)符合本

55、項(xiàng)目目標(biāo)客戶差異化的需求協(xié)調(diào)：通過組團(tuán)布局處理不同層級(jí)產(chǎn)品的關(guān)系注：在此產(chǎn)品建議僅作思考，最終須看具體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求與可行性定位思考62戶型面積（）功能面積占比針對(duì)群體需求特征一房35-45單間10%二次投資，三次投資投資客兩房65-85標(biāo)準(zhǔn)兩房20%本地年輕群體婚房、過度居住85-95兩房變?nèi)?0%返鄉(xiāng)及周邊縣市實(shí)力有限，需求三房功能三房100-110緊湊三房20%首次改善型功能性110-125舒適三房25%本地主流客戶舒適性、實(shí)用性125-135三房變四房5%二次改善性需求四房功能四房130-140標(biāo)準(zhǔn)四房5%多次改善性注重配套、品質(zhì)頂層150-160復(fù)式或錯(cuò)層（創(chuàng)新）5%本地、返鄉(xiāng)高端面

56、子、最好的戶型配比63住宅產(chǎn)品形象定位利用本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)xx全新都市上空的空中院館生活方式 SkyhouseLife空中院館Skyhouse 生活模式專屬的、尊貴的 （Yours）高享受的（High-technology）開闊的（Hill）我們定義的院館生活是：空中別墅都市生活配套別墅優(yōu)越居住享受+精致生活品位64通過一系列以空中別墅為主的居住空間，強(qiáng)化全新的空中別墅享受的舒適生活方式與理念空中院館空中花園空中花園空中花園空中庭院65住宅：別墅概念植入高層形成空中院館式的別墅生活產(chǎn)品建議通過角度偏向，使位于項(xiàng)目東北角的高層也具備觀湖視野。在產(chǎn)品上，建筑形成觀景大露臺(tái)，營(yíng)造院館生活。移植

57、特點(diǎn)盒式花園通過大面積的空中花園，可以嘗式后期成為面積贈(zèng)送的一部分。盒式住宅，充分利用山墻面與正面的錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，形成建筑形式的趣味性和戶戶大露臺(tái)的設(shè)計(jì)。66入戶花園增加居住功能與享受產(chǎn)品建議67自由盒子式凸窗，面積高達(dá)6多，可隔出一間書房步入式凸窗面積贈(zèng)送凸窗凸窗的利用：既有使用價(jià)值，又能提高生活情趣自由盒子式凸窗面積贈(zèng)送可高達(dá)6，凸窗的進(jìn)深較大，步入式凸窗增加廚房的使用面積產(chǎn)品建議68空中院館：贈(zèng)送約20%的有效使用面積，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力69空中院館70城市主流高端客戶主要由本地和本市其它區(qū)域構(gòu)成，外地客戶的比例不超過1xx已售高端項(xiàng)目客戶盤點(diǎn)典型項(xiàng)目客戶來源地宇濟(jì)一號(hào)本地客戶：外地客戶=7

58、0:30%;；自住比例達(dá)到99%聆湖春天本地客戶：外地客戶=90:10%;；其中 85是區(qū)域周邊客戶紫金城本地客戶：外地客戶=90:10%;；天清國(guó)際華城本地客戶：外地客戶=90:10%;；金家上城本地客戶：外地客戶=60:40%;；從2009年至今，xx住宅外銷比例一直保持在10%以下。說明xx市對(duì)周邊人口的吸納力較弱，樓市需求基本為自給自足型。客戶定位71本項(xiàng)目客戶定位：客戶結(jié)構(gòu)全市：本區(qū)域：外地5：4：1項(xiàng)目核心客戶重要客戶全市本區(qū)域外地大致比例541來源老城區(qū)、開發(fā)區(qū)及其它區(qū)域周邊企業(yè)事業(yè)商位、周邊高校返鄉(xiāng)客及周邊縣市職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位中高管高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)生意人技術(shù)創(chuàng)業(yè)階

59、層企業(yè)中高層以上管理者教職員工行政機(jī)關(guān)工作者私營(yíng)企業(yè)主退休人士置業(yè)目的改善居住環(huán)境投資兼自住子女就學(xué)改善居住環(huán)境投資兼自住子女教育投資養(yǎng)老自住客戶定位72價(jià)格評(píng)估參考因素住宅價(jià)格定位共享層面（平分或者微調(diào)因素）如交通、配套等城市層面的地段價(jià)值如客戶、區(qū)域商業(yè)環(huán)境與消費(fèi)力水平優(yōu)勢(shì)層面（加分因素）戶型產(chǎn)品創(chuàng)新，小戶型投資產(chǎn)品溢價(jià)，高層普通中等戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)附加值；企業(yè)品牌；未來3萬平米商業(yè)環(huán)境與配套；劣勢(shì)層面（減分因素）自然資源環(huán)境內(nèi)部綠化環(huán)境73小戶型產(chǎn)品高層住宅價(jià)格定位：區(qū)域因素權(quán)重本項(xiàng)目瑞天新城金家上城地段環(huán)境19151418交通條件13111110內(nèi)部配套10678規(guī)劃設(shè)計(jì)10978景觀資

60、源9879內(nèi)部綠化9788戶型產(chǎn)品10897建筑品質(zhì)10888企業(yè)品牌10997加權(quán)合計(jì)100818083各樓盤權(quán)重值81.5可比樓盤價(jià)格權(quán)重編號(hào)樓盤名稱市場(chǎng)均價(jià)權(quán)重1瑞天新城410050%2金家上城390050%區(qū)域權(quán)重值4000100%住宅參考價(jià)格：Ppi(i=1、2、)各樓盤均價(jià)各樓盤權(quán)重4000參考樓盤平均得分：W pi(i=1、2、)各樓盤總得分各權(quán)重79.8項(xiàng)目參考價(jià)格為：81/81.5 4000=3975年增長(zhǎng)3% ：3975 （1+3%）=4094元/平方米權(quán)重值：4000基礎(chǔ)價(jià)格：4100元/住宅價(jià)格定位74小戶型公寓產(chǎn)品價(jià)格測(cè)算：以4100元/平米為基礎(chǔ)產(chǎn)品附加值：5% 導(dǎo)