上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理現(xiàn)狀及對(duì)策

1、上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理現(xiàn)狀及對(duì)策摘要：本文首先對(duì)我國(guó)a股上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，然后借鑒商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的具體特點(diǎn)，從盈利性、流動(dòng)性和安全性三方面實(shí)證分析上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況，從而發(fā)現(xiàn)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理存在的不足，并提出具體、有針對(duì)性的對(duì)策建議，以優(yōu)化上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理（alm）財(cái)務(wù)績(jī)效經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展程度對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展有重要意義。房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，資金的及時(shí)性和有效性對(duì)企業(yè)影響較大。我國(guó)房

2、地產(chǎn)公司負(fù)債水平整體偏高，面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；籌資結(jié)構(gòu)不合理,渠道單一；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單調(diào),存貨比重過大；資產(chǎn)質(zhì)量低下,營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)；企業(yè)對(duì)政府依賴程度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。后危機(jī)時(shí)代受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)以及國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)整的影響,房地產(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)發(fā)展減速甚至負(fù)增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中,很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境,甚至處于破產(chǎn)的邊緣，面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在后危機(jī)時(shí)代這種非常態(tài)的特殊經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)理念、成本理念和效益理念指導(dǎo)下尋求企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性與盈利性的最佳均衡點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平和綜合收益水平?；诖?，本文首先對(duì)我國(guó)a股上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行描述性

3、統(tǒng)計(jì)分析，然后借鑒商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的具體特點(diǎn)，從盈利性、流動(dòng)性和安全性三方面實(shí)證分析上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況，從而發(fā)現(xiàn)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理存在的不足，并提出具體的對(duì)策建議。這對(duì)規(guī)范上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，促進(jìn)上市房地產(chǎn)公司向全能化、綜合化管理的方向發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。樣本選擇與數(shù)據(jù)說明截止2012年6月，根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，將房地產(chǎn)業(yè)分為：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)管理業(yè)，本文選取我國(guó)a股上市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的公司，共有137家，剔除7家st股，共計(jì)130個(gè)樣本。在數(shù)據(jù)的選擇上，考

4、慮到數(shù)據(jù)的時(shí)效性和可行性，本文選取了2011年末最新的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，研究的數(shù)據(jù)來自各公司年報(bào)、滬深證券交易所及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)。上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析選取資產(chǎn)負(fù)債表的主要項(xiàng)目：存貨凈額、流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、資產(chǎn)總計(jì)、流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債、負(fù)債合計(jì)、所有者權(quán)益及流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額，進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析見表1。從表1可以看出，截止2011年12月31日，130家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)合計(jì)達(dá)到1.94萬億元，平均總資產(chǎn)達(dá)到149億元；總資產(chǎn)最大的是萬科a（2962億元）。存貨總額達(dá)到1.26萬億元,占總資產(chǎn)的64.9%，存貨占比較大，平均存貨量達(dá)到96.87億元；存貨最大值達(dá)到2080億

5、元,也是萬科公司。流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到1.69億元,占總資產(chǎn)的87%。而在負(fù)債結(jié)構(gòu)中,流動(dòng)負(fù)債總計(jì)達(dá)到1.02萬億元,占總資產(chǎn)的52.6%；總的負(fù)債達(dá)到1.39萬億元,占總資產(chǎn)的71.6%,平均負(fù)債107億元；所有者權(quán)益占比28.4%。而在非流動(dòng)負(fù)債中,最小值為0,這樣的公司有六家,占樣本的4.6%,說明這些公司的負(fù)債全部由流動(dòng)負(fù)債來承擔(dān),負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。而在資產(chǎn)與負(fù)債配對(duì)方面,流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額最小值為負(fù)值,這樣的公司有4家,占樣本的3.07%；均值為正值,說明96.93%的房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)資產(chǎn)超過流動(dòng)負(fù)債,利用部分非流動(dòng)負(fù)債或所有者權(quán)益來承擔(dān)流動(dòng)資產(chǎn),資產(chǎn)負(fù)債匹配不合理。分析各家公司的

6、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),選取指標(biāo)：存貨/流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債、總負(fù)債/總資產(chǎn),進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析見表2。從表2可以看出,在總資產(chǎn)中,流動(dòng)資產(chǎn)占比均值達(dá)到了82.13%,最大值接近100%,說明流動(dòng)資產(chǎn)占比較大,流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)整體搭配不均衡；而在流動(dòng)資產(chǎn)中,存貨占比最大,均值達(dá)到了67.4%,而最大值達(dá)到96.87%,說明2011年上市房地產(chǎn)開發(fā)公司整體存貨量較大,這部分由于近兩年的政策調(diào)控。在負(fù)債中,流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比重均值為75.8%,一般在50%比較合適,較高的流一論文發(fā)袤專家一中國(guó)學(xué)木期刊夙www.qi亦w的ggl一論文發(fā)衷專家一中國(guó)學(xué)木囲刊網(wǎng)動(dòng)負(fù)債率說明，我國(guó)房地

7、產(chǎn)上市公司主要選擇短期債務(wù)作為資金來源，選擇流動(dòng)負(fù)債融資作為公司融資的主要資金來源，雖然可以降低公司的融資成本，但同時(shí)也增加了公司的還款壓力，提高了公司破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)條件及金融市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)變化時(shí)，公司容易陷入資金周轉(zhuǎn)困難的困境，不利于公司的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。而且，資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到了61.66%，最大值達(dá)到95.52%，超過均值的房地產(chǎn)公司有73家，占樣本的56.15%，資產(chǎn)負(fù)債率偏高顯示我國(guó)房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過程中償債的壓力大，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)容易造成較大的沖擊，存在償債性風(fēng)險(xiǎn)。上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)性指標(biāo)分析參照銀行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債管理相關(guān)指標(biāo)，從盈利性、流動(dòng)性和安全性三方面分析上市房地產(chǎn)公司的財(cái)

8、務(wù)狀況。本文選取基本每股收益、平均總資產(chǎn)回報(bào)率、凈資產(chǎn)收益率作為盈利性指標(biāo)，選取資本/負(fù)債、資本/總資產(chǎn)作為安全性指標(biāo)，選取流動(dòng)比率與速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)作為流動(dòng)性指標(biāo)。表3列出了房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年報(bào)公布的財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)樣本的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)，結(jié)果見表4。對(duì)130家樣本公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果見表3.3.3.可以看出，2011年，樣本公司盈利性整體較差，基本每股收益均值為0.38元，最大值為3.28元（華夏幸福600340）；總資產(chǎn)凈利率平均為3.89%，最大值為14.9%（廣宇發(fā)展000537）；凈資產(chǎn)收益率均值為12.93%，最大值69.4%（實(shí)達(dá)集團(tuán)

9、600734）。在安全性方面，資本充足率1（資本/負(fù)債）均值為86.3%，最大值達(dá)到842%（海德股份000567），最小值僅為4.67%（高新發(fā)展000628），資本充足率2（資本/總資產(chǎn)）均值為38.34%，即資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.66%，總體上，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司安全性一般，負(fù)債占比較大。在流動(dòng)性方面，流動(dòng)比率均值為2.02，接近于2，速動(dòng)比率均值0.69大于0.5，說明上市房地產(chǎn)開發(fā)公司整體流動(dòng)性較好。綜上所述，2011年，130家上市房地產(chǎn)公司整體盈利性較差，存在一定的安全性問題，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，存貨和負(fù)債占比較大。與此同時(shí)，由于流動(dòng)資產(chǎn)的比重較大，使得整體流動(dòng)性較好。結(jié)論與對(duì)策

10、建議通過以上實(shí)證分析，本文得出以下結(jié)論：4.1在總資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)占比均值達(dá)到了82.13%，說明流動(dòng)資產(chǎn)占比較大，流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)整體搭配不均衡；而在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占比最大，均值達(dá)到了67.4%，降低了企業(yè)的盈利能力。在負(fù)債中，流動(dòng)負(fù)債比例較大，占總負(fù)債的75.8%，對(duì)于投資周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而且，資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到了61.66%，負(fù)債比例較大，存在安全性風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，整體資產(chǎn)負(fù)債管理狀況不甚理想，資產(chǎn)和負(fù)債組成結(jié)構(gòu)不合理，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債偏多；資產(chǎn)負(fù)債不匹配，流動(dòng)資產(chǎn)不能和流動(dòng)負(fù)債相匹配。從財(cái)務(wù)績(jī)效上分析，2011年，樣本公司盈利性整體較差，基本每股收益均值為

11、0.38元，總資產(chǎn)凈利率平均為3.89%，凈資產(chǎn)收益率均值為12.93%；在安全性方面，資本充足率1（資本/負(fù)債）均值為86.3%，資本充足率2（資本/總資產(chǎn)）均值為38.34%，即資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.66%，總體上，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司安全性一般，負(fù)債占比較大。在流動(dòng)性方面，流動(dòng)比率均值為2.02，接近于2，速動(dòng)比率均值0.69大于0.5，說明上市房地產(chǎn)開發(fā)公司整體流動(dòng)性較好。根據(jù)以上實(shí)證研究結(jié)論，本文就上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理提出幾點(diǎn)建議：4.2.1加強(qiáng)上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的管理。在資產(chǎn)的組成結(jié)構(gòu)上，降低存貨量，增強(qiáng)公司營(yíng)銷能力，合理平衡存貨與資產(chǎn)的關(guān)系，保持良好的運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)可以提

12、高公司的盈利性；流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)合理搭配。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，降低負(fù)債比重，合理搭配流動(dòng)負(fù)債與流動(dòng)資產(chǎn)。積極開拓融資途徑，降低負(fù)債結(jié)構(gòu)的不均衡。房地產(chǎn)企業(yè)在追求盈利性的同時(shí)，要注意安全性和流動(dòng)性的均衡發(fā)展，尤其是當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問題，在合理增加負(fù)債的同時(shí)，要注意其與資本金的比重，保持企業(yè)安全發(fā)展。在保持足夠的流動(dòng)性的同時(shí)，適當(dāng)提高非流動(dòng)負(fù)債的比例，適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的管理，可以參考銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的方法，選取合理的優(yōu)化模型，使得企業(yè)可以更好均衡的發(fā)展。可以建一論文發(fā)衷專家一中國(guó)學(xué)木期刊網(wǎng)立房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比例管理指標(biāo)體系，資產(chǎn)負(fù)債管理指標(biāo)體系應(yīng)充分考慮資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性和