[江蘇]大型房地產(chǎn)多層豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃（PPT格式 圖文豐富 ）1

1、9月營(yíng)銷推廣計(jì)劃2012年8月 市場(chǎng)現(xiàn)狀解讀1 來(lái)訪客群分析23后期營(yíng)銷策略從五區(qū)成交價(jià)格上來(lái)看，上半年住宅成交均價(jià)為3994元/，價(jià)格漲幅呈現(xiàn)兩段式，1-3月價(jià)格不斷上升，3月價(jià)格為上半年最高均價(jià)，4、5月份房?jī)r(jià)又是略有下跌，6-8月不斷小幅度上升。從淮安五區(qū)住宅成交量來(lái)看，經(jīng)過5月份的成交放量后，6、7、8成交量總體趨于平穩(wěn)，五個(gè)區(qū)每月成交在1900套左右。6、7、8月份成交量趨于穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)中有升淮安住宅市場(chǎng)周邊項(xiàng)目8月1日8月29日整體去化表項(xiàng)目名價(jià)格（元）面積段（）認(rèn)購(gòu)套數(shù)（套）整體去化香水郡4100100-1742664.76%億豐時(shí)代廣場(chǎng)430094-1264070.9%翔宇壹號(hào)

2、450088-1451059.7%河畔花城500038-2491633.6%正中尚品430087-1211255.21%上海新城430090-155561.35%平均統(tǒng)計(jì)4416.718.2從項(xiàng)目周邊樓盤的整體趨勢(shì)上來(lái)看，成交量略有回升，整體均價(jià)為4416.7元/，月均去化套數(shù)為18.2套。淮安住宅市場(chǎng)億豐時(shí)代廣場(chǎng)銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1-8.29簽約套數(shù)94-11228194123-1265510399-10221618345總計(jì)299212528月份至今已簽約近40套，成交均價(jià)4300元/。億豐現(xiàn)階段主要以推商鋪為主，商鋪現(xiàn)交兩萬(wàn)抵三萬(wàn)，商戶面積較小1622總價(jià)18萬(wàn)起，住宅總

3、價(jià)優(yōu)惠一萬(wàn)，1#、5#剩余戶型主要為123126的較大戶型，9月份可能推出2#、6#樓。營(yíng)銷推廣方面主要以商鋪為主，8月份舉辦了少兒繪畫大賽，并保持在廣告媒體方面的投入強(qiáng)度。1號(hào)樓全部是99-102緊湊三房戶型，先已基本售罄，剩余頂層戶型5號(hào)樓為兩梯三戶型，邊戶戶123-126三房，剩余房源較多，中戶為94-112小三房，現(xiàn)只余一套9月份可能推出2號(hào)樓和6號(hào)樓，2號(hào)樓戶型為99-102緊湊三房，6號(hào)樓為大戶型，香水郡銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1.8.29簽約套數(shù)1001197655614317422120200以上710總計(jì)105686香水郡現(xiàn)階段營(yíng)銷內(nèi)容主要圍繞3#樓的認(rèn)購(gòu)，推出以下

4、幾個(gè)活動(dòng)：1、看樣板房送電影票以及抽獎(jiǎng)IPHONE4S和餐具2、團(tuán)購(gòu)客戶額外1%優(yōu)惠3、付款方式優(yōu)惠：一次性9折，按揭94折4、特價(jià)房源（主要針對(duì)5、6#樓的大戶型）5、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)2000元，購(gòu)房業(yè)主享受1%的優(yōu)惠6、參加了25日的特價(jià)房展會(huì)活動(dòng)8月份至今成認(rèn)購(gòu)26套，成交均價(jià)4100元/，頂樓復(fù)式與一樓帶庭院戶型價(jià)格在3900元/。 3號(hào)樓認(rèn)籌中，交五萬(wàn)抵六萬(wàn)一棟已售90%，一棟已售50%，主力戶型為100-112小三房正中尚品本月認(rèn)購(gòu)12套，成交均價(jià)4300元/左右，新推7#、8#樓交一千抵兩萬(wàn)銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1.8.29日簽約套數(shù)87961206731081217239

5、11共計(jì)19210614新推7#、8#1#2#3#4#5#6#9#在售全部為多層8月底已經(jīng)推出7號(hào)樓，8號(hào)樓正在辦卡，戶型109、120 ，優(yōu)惠：交一千抵兩萬(wàn)。5號(hào)、6號(hào)樓戶型面積：87、108和120，。1號(hào)樓-4號(hào)樓，戶型面積88-121，成交均價(jià)4300元/左右。營(yíng)銷推廣方面：參加了25日的特價(jià)房展會(huì)活動(dòng)。河畔花城新推58#、59#，戶型主要為 88127均價(jià)5300元/，準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)5600元/，公寓6700元/，優(yōu)惠活動(dòng)：1、送裝修基金8000元/套；2、電梯補(bǔ)貼3600元/套；3、補(bǔ)貼高層維修基金100元/平米；4、統(tǒng)一給予補(bǔ)貼契稅1%；5、按揭優(yōu)惠1%，全款優(yōu)惠3%。6、看房即送萬(wàn)

6、達(dá)電影票。銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1.-8.29日簽約套數(shù)38-7844044885-1014582506101-1375241715140以上32231總計(jì)145448820成交均價(jià)5000元/，8月份至今認(rèn)購(gòu)16套，現(xiàn)主推58#、59#樓房策網(wǎng) 中國(guó)最大的房地產(chǎn)知識(shí)分享平臺(tái)房策網(wǎng)包括各類最新方案、報(bào)告、提案等專業(yè)文檔約100萬(wàn)份，包含萬(wàn)科、龍湖、世聯(lián)、中原、易居、風(fēng)火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)管理、房地產(chǎn)管理工具、房地產(chǎn)研究報(bào)告、房地產(chǎn)前期策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)等

7、多個(gè)欄。【2012-2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國(guó)唯一9年來(lái)每月更新最新資料！中國(guó)唯一提供在線預(yù)覽閱讀的房地產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)品！全國(guó)統(tǒng)一客服熱線：400-675-1587 企業(yè)QQ:800018087 VIP會(huì)員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫(kù)翔宇壹號(hào)銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1-8.29日簽約套數(shù)88-1021711402120-135124690140以上124417總計(jì)4192509成交均價(jià)4500元/左右，8月份至今成交認(rèn)購(gòu)10余套。翔宇壹號(hào)在售二期現(xiàn)房4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓，戶型有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積88-14

8、3平米，以大戶型為主，均價(jià)4700元/平米，一次性付款97折、按揭98折。預(yù)計(jì)9月底10月初推出三期8號(hào)樓、9號(hào)樓200多套房源，面積80平米-108平米，營(yíng)銷推廣方面依然以戶外（淮海路公交站牌）為主。 現(xiàn)階段主推預(yù)計(jì)10月推出市場(chǎng)總結(jié)：1、淮安五區(qū)8月份的住宅成交量與6、7月份相仿，經(jīng)過5月份的成交量驟增后，成交量趨于穩(wěn)定，波動(dòng)不大，一部分是因?yàn)樘鞖廨^熱，一部分是因5月的旺市，較多開發(fā)商取消以往優(yōu)惠。2、從區(qū)域周邊的項(xiàng)目來(lái)看，億豐時(shí)代依然保持著良好的住宅銷售勢(shì)頭，而香水郡銷售量也有一定的漲幅，根據(jù)實(shí)地調(diào)研周邊樓盤的來(lái)訪量都有較大的增加，隨著9月份傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，天氣逐漸涼爽，淮安市區(qū)成交量有

9、望有一次較大的突破。3、從本項(xiàng)目來(lái)看，由于房源有限，戶型面積也多在120以上，去化量受到一定的影響，因此如何為剩余這部分產(chǎn)品拓寬客源，提升這部分產(chǎn)品的去化速度是9月份營(yíng)銷工作的重點(diǎn)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀解讀1 來(lái)訪客群分析23后期營(yíng)銷策略8月來(lái)訪客群分析從來(lái)訪客戶區(qū)域看，清河區(qū)提供主要來(lái)訪量達(dá)到31組，其次淮陰區(qū)為12組，開發(fā)區(qū)10組。從來(lái)訪渠道上看，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)占據(jù)主要渠道，共計(jì)達(dá)到40組，占據(jù)來(lái)訪一半，其次為短信19組，其它渠道效果不夠理想。8月來(lái)訪客群分析從來(lái)訪客戶職業(yè)看，一般企業(yè)員工為54組，可考慮采取團(tuán)購(gòu)策略，整體上看，缺乏較高質(zhì)量的客戶群。從來(lái)來(lái)訪客群需求看，主要需求戶型為120以下的戶型，MI

10、戶型有效需求不足?？腿悍治隹偨Y(jié)：1、從整體來(lái)訪量89組來(lái)看，日均來(lái)訪客戶約3組，相對(duì)于億豐、香水郡日均5-6組的來(lái)訪，來(lái)訪量不足。2、從來(lái)訪客群的質(zhì)量看，清河區(qū)域來(lái)訪已占據(jù)重要位置，但客戶質(zhì)量不高，對(duì)M/I戶型的有效需求不足，還需對(duì)香緹產(chǎn)品與水渡口樓盤作細(xì)致比較，強(qiáng)調(diào)香緹低均價(jià)、低總價(jià)、高品質(zhì)稀缺景觀多層的優(yōu)勢(shì)。3、從來(lái)訪渠道來(lái)看，主要是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)與短信最為有效，后期需保持短信的轟炸力度，并拓寬渠道面，增加更多的有效渠道。 市場(chǎng)現(xiàn)狀解讀1 來(lái)訪客群分析23后期營(yíng)銷策略從市場(chǎng)來(lái)看，淮安依舊保持著較為平穩(wěn)的成交量，隨著金九銀十的傳統(tǒng)旺季到來(lái)，加大營(yíng)銷力度，趁著較好的市場(chǎng)環(huán)境，加快對(duì)剩余房源的去化。從

11、客群來(lái)看以及剩余房源來(lái)看，加強(qiáng)對(duì)水渡口板塊客群的爭(zhēng)奪以及開發(fā)區(qū)客群的深入，是下階段營(yíng)銷的重點(diǎn)。從營(yíng)銷渠道來(lái)看，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示已經(jīng)獲得較大效果，可繼續(xù)加強(qiáng)的余地不大，短信渠道也較為有效，需要保持轟炸力度，而其它活動(dòng)的有效性不夠，因此拓展其它的有效渠道是后期營(yíng)銷的主要工作。根據(jù)以上分析，對(duì)后期營(yíng)銷提出以下幾點(diǎn)主要總則：1、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)地緣客群挖掘的深度2、提升對(duì)清河、浦區(qū)域客群的有效性3、更加合理的安排對(duì)客群的營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷總綱：階段推廣語(yǔ)：1、 翔宇大道上，最后的多層現(xiàn)房！ 4380元/起，附送超值儲(chǔ)藏室！2、 水渡口買小三房，不如選擇多層景觀樓王！ 126總價(jià)55萬(wàn)起，附送約超值儲(chǔ)藏室！針對(duì)水渡口

12、板塊客群： 首先從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，水渡口板塊的成交上升勢(shì)頭較為明顯，來(lái)訪成交均出現(xiàn)放量態(tài)勢(shì)，加之香緹較多產(chǎn)品在120以上，13#樓更是水渡口板塊較為稀缺的多層，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也較為明顯，因此針對(duì)水渡口板塊進(jìn)行低總價(jià)、低單價(jià)、更為舒適的產(chǎn)品特征進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)銷。萬(wàn)達(dá)停車場(chǎng)奇襲計(jì)劃 萬(wàn)達(dá)是水渡口板塊客群節(jié)假日重點(diǎn)的休閑購(gòu)物吃飯場(chǎng)所，而停車場(chǎng)為免費(fèi)停車，車輛較多，更無(wú)人管理，因此建議在周五、周六7點(diǎn)8點(diǎn)之間派人對(duì)萬(wàn)達(dá)停車場(chǎng)車輛進(jìn)行傳單散發(fā)，將宣傳單頁(yè)甲放在雨刷下，單頁(yè)正面內(nèi)容為“免費(fèi)領(lǐng)取萬(wàn)達(dá)電影票”，細(xì)則規(guī)定憑借駕駛證才可領(lǐng)取一張，反面為項(xiàng)目宣傳內(nèi)容”水渡口買三房，不如選擇香緹豪庭景觀樓王等“地點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)停車場(chǎng)時(shí)

13、間：9月17、18日（周五、周六晚 ）參與人員：?jiǎn)雾?yè)派發(fā)公司，派銷售員跟進(jìn)監(jiān)督參加人數(shù)：5-10人針對(duì)水渡口板塊客群：針對(duì)水渡口板塊客群：淮海路超市撒網(wǎng)計(jì)劃針對(duì)淮海路幾家大型超市，節(jié)假日巨大人流，同時(shí)發(fā)放印有項(xiàng)目LOGO和宣傳語(yǔ)的塑料袋，”水渡口買三房？何不選擇香緹豪庭景觀樓王“，這部分客流一是作為我們項(xiàng)目的水渡口板塊客群的宣傳對(duì)象，二是巨大人流同時(shí)拿有香緹購(gòu)物袋，不會(huì)當(dāng)做單頁(yè)丟掉，成為項(xiàng)目宣傳的有效載體。地點(diǎn)：樂天瑪特、蘇果超市、樂購(gòu)時(shí)間：9月24、25日（周五、周六晚 ）參與人員：派發(fā)公司，派銷售員跟進(jìn)監(jiān)督參加人數(shù)：10-20人針對(duì)開發(fā)區(qū)客群： 本區(qū)域客群是項(xiàng)目主要的地緣客戶，大多也對(duì)香緹

14、豪庭項(xiàng)目較為熟知，但是大多數(shù)客群對(duì)香緹現(xiàn)有產(chǎn)品的價(jià)值了解還不夠透徹，加上香水郡、億豐時(shí)代兩個(gè)樓盤在9月份將有密集的營(yíng)銷攻勢(shì)，因此除了保持現(xiàn)場(chǎng)較多戶外展示外，應(yīng)針對(duì)開發(fā)區(qū)的各個(gè)大廠進(jìn)行定點(diǎn)團(tuán)購(gòu)宣傳，把開區(qū)域區(qū)域客群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知深入到對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的認(rèn)知。企業(yè)專場(chǎng)團(tuán)購(gòu)?fù)扑]會(huì)篩選開發(fā)區(qū)2-3家規(guī)模較大企業(yè)，給予團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，邀請(qǐng)意向客戶參加專場(chǎng)推薦活動(dòng)活動(dòng)主題：香緹豪庭9月感恩回饋 企業(yè)專場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目地售樓處時(shí)間：9月4日周六晚 （可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）參與人員：2-3家企業(yè)員工、干部等參加人數(shù)：3050人針對(duì)開發(fā)區(qū)客群：企業(yè)觀影團(tuán)購(gòu)活動(dòng)考慮到對(duì)推薦會(huì)有抗性的大型企業(yè)，可以通過企業(yè)員工證明，到香緹

15、豪庭售樓處免費(fèi)領(lǐng)取專場(chǎng)電影票，在該電影放映前播放香緹豪庭宣傳片，結(jié)束后參與抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為購(gòu)房抵用券?；顒?dòng)主題：去香緹豪庭看房，就送敢死隊(duì)2電影票！地點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)影院時(shí)間：9月4日周六晚 （影片內(nèi)容：敢死隊(duì)2）參與人員：2-3家企業(yè)員工、干部等參加人數(shù)：80-100人針對(duì)開發(fā)區(qū)客群：針對(duì)大學(xué)城客群： 從地理位置上來(lái)看，大學(xué)城與開發(fā)區(qū)距離市區(qū)較為相似，雖然大學(xué)城房?jī)r(jià)較低，但多層較為稀缺，因此本項(xiàng)目的景觀樓王多層，具有一定吸引力，加上9月教師節(jié)的契機(jī)，建議針對(duì)大學(xué)城教師進(jìn)行一波營(yíng)銷攻勢(shì)。與大學(xué)工會(huì)聯(lián)系，以教師節(jié)名義，香緹豪庭贈(zèng)送教師小禮品，通過工會(huì)通知到教師，在教師節(jié)當(dāng)天食堂或其它固定地點(diǎn)，教師經(jīng)過登記后可領(lǐng)取禮品，禮品袋內(nèi)放有項(xiàng)目宣傳資料，并告知憑借教師證可有一定程度優(yōu)惠，對(duì)于有意向的教師客群可派車進(jìn)行接送看房。活動(dòng)主題：感念師恩，香緹豪庭教師特惠活動(dòng)地點(diǎn)：大學(xué)城高校時(shí)間：9月10日全天參與人員：教師群體參加人數(shù)：100-200人教師節(jié)活動(dòng)針對(duì)大學(xué)城客群：創(chuàng)新的老帶新活動(dòng)： 以前的操作模式 老客戶帶來(lái)新客戶后，在業(yè)務(wù)員處登記，成交后給予優(yōu)惠。問題 問題一：有的老客戶不愿介紹新客戶，怕新客戶購(gòu)買后不滿意，怕新客戶認(rèn)為他只是為了得到好處（優(yōu)惠）。問題二：老客戶獲知“老帶新”政策后，不積極來(lái)開展“老帶新”的活動(dòng)。問題三：在業(yè)務(wù)員處登記導(dǎo)