【商業(yè)地產(chǎn)-】中山市黃圃鎮(zhèn)國際食品貿(mào)易港招商執(zhí)行方案

1、 中山黃圃 國際食品貿(mào)易港招商執(zhí)行方案1目錄第一章 招商總則第二章 招商對象細分市場第三章 招商執(zhí)行安排第四章 招商控制第五章 招商籌備2第一章 招商總則第二章 招商對象市場細分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備3 豐富項目的市場內(nèi)涵 招商總策略 商業(yè)信息閃電搜集 搭建商戶聚集平臺4 招商分策略走出去、請進來 （走出去：組織中山食品企業(yè)參展各類全國性的、國際性的展示會、洽談會；）（ 請進來：在當?shù)嘏e辦各類展銷會，吸引外地參展商）建立直復式的招商網(wǎng)絡(luò) （通過DM、夾報、一對一上門服務(wù)等方式建立全方位的招商網(wǎng)絡(luò)）分組進行 （設(shè)立招商部，分成5組招商組，每組3人）以流動招商為主

2、、現(xiàn)場招商為輔 主動出擊，各個擊破，現(xiàn)場余23人作接待。(成立黃圃食品工業(yè)協(xié)會,與中國食品工業(yè)協(xié)會等國內(nèi)行業(yè)組織及香港貿(mào)易發(fā)展局等國際型經(jīng)貿(mào)社團組織合作交流,迅速收集商貿(mào)信息,搭建商貿(mào)平臺)協(xié)會領(lǐng)頭,速建商貿(mào)平臺5第一章 招商總則第二章 招商對象市場細分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備6 招商對象 招商產(chǎn)品的代理經(jīng)銷商 中山市食品總公司東升分公司副食品供銷站招商產(chǎn)品的直營廠家或廠商銷售部 中山市黃圃鎮(zhèn)太昌臘味加工廠、中山市黃圃鎮(zhèn)聯(lián)發(fā)肉類食品加工廠、宗興臘味加工廠、中山市金碩果仁食品廠、中山市華實食品、中山市中興果仁食品廠、中山市皇冠食品、中山市咀香園食品有招商產(chǎn)品資源整

3、合和經(jīng)營管理經(jīng)驗的大商家 7 商家的經(jīng)營檔次、經(jīng)營風格決定了項目的經(jīng)營環(huán)境與整體形象，為保證今后項目的可持續(xù)經(jīng)營，建議在招商的過程嚴格地甄選商家條件，主要考慮以下幾個方面： 目標商家素質(zhì)要求8 商家的品牌知名度。 品牌商家具有以點帶面的輻射效應(yīng)， 將對整個項目的推廣、招商以及人氣 聚集起到極大的促進作用。 商家經(jīng)營特色的唯一性。 由于本項目規(guī)模較大、起點較高，確保整個 商場盡可能多的引進不同風格、不同特色的 商家，以滿足消費者多元化的需求，建議需 對進駐商家進行質(zhì)量篩選，以保證商家經(jīng)營 風格與特色的唯一性。 經(jīng)營年限 品牌經(jīng)營商是投資客的基本收益保障，為 確保項目相對較穩(wěn)定的市場經(jīng)營氛圍，需對

4、 進駐商家的經(jīng)營年限需設(shè)定基本標準，對經(jīng) 營行業(yè)、經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營檔次不同的商家采 取不同的租賃年限。目標商家素質(zhì)要求9 根據(jù)本項目自身特點，制定以下招商比例計劃： 招商比例劃分黃圃招商占50左右；中山招商占30%；外地招商、國際 招商占15左右； 預留出5的比例，作為機動或炒作。根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預留部分的比例（例如10）。10根據(jù)實際招商進程，三個階段的招商比例各有不同的側(cè)重點： 前期招商重點：黃圃食品加工企業(yè) 中期招商重點：中山食品加工企業(yè) 后期招商重點：中山、國內(nèi)國際知名食品企業(yè) 招商比例劃分11第一章 招商總則第二章 招商對象市場細分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四

5、章 招商控制第五章 招商籌備12食品商貿(mào)巨擎，網(wǎng)絡(luò)全球商機 整體形象推廣13后期推廣階段（）交付使用及試業(yè)開幕（）持續(xù)推廣階段（）公開招商階段（）初步推廣階段（） 招商推廣計劃14 推廣時間節(jié)點安排階段劃分時間節(jié)點推廣目標初步推廣階段2007.5.256.10完成基礎(chǔ)資料準備工作，確定目標客戶選擇。招商隊伍組建完畢，招商中心包裝完善，銷售物料及法律文件到位。公開招商階段2007.6.118.31確定核心商家，積累客戶資源，6月份由政府牽頭組建食品工業(yè)協(xié)會，6月底之前完成經(jīng)營管理公司招標工作。8月中旬完成4樓餐飲招商?？傮w完成3040持續(xù)推廣階段2007.9.110.31加大宣傳力度，系列事件營

6、銷?？傮w完成量7080落實商家進場及裝修2007.9.110.31已簽約商家進場裝修交付使用及試業(yè)開幕2007.11.111.9配合11.9日第三屆食洽會召開，試業(yè)開幕后期推廣階段2007.11.111.30利用招商慣性，消化尾貨?？傮w完成量90%以上15 時間： 1）推廣思路 項目的工程進度在本階段期間未能達到招商要求，從戰(zhàn)略的角度考慮,該階段屬于打基礎(chǔ)時期,是為正式招商做好各項的籌備工作及推廣鋪墊。在項目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高項目的知名度和炒作項目的區(qū)域商業(yè)價值，同時通過“中山黃圃國際食品貿(mào)易港，打造食品行業(yè)商貿(mào)第一平臺“的概念進行導入。前期是告知性宣傳，從7月份開始逐

7、漸加大宣傳力度，到8月份達到第一個小高潮，通過各大報紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場工地包裝等方式，力爭在中山地區(qū)項目的知名度達到60%左右。 初步推廣階段162）推廣目標： 使本項目在黃圃及周邊一定范圍內(nèi)為食品企業(yè)和商家所關(guān)注 確立本項目要打造國際食品貿(mào)易平臺的形象3）推廣重點： 炒作黃圃商圈價值 介紹項目的基本情況和整體定位 發(fā)展商品牌推廣和實力介紹 發(fā)布招商信息174）宣傳推廣策略： 通過地盤包裝、在黃圃鎮(zhèn)主要出入口發(fā)布戶外廣告和導示牌等 工作，引發(fā)商家對本項目的聯(lián)想。 在食品行業(yè)網(wǎng)站宣傳本項目要打造國際食品貿(mào)易平臺的概念。 參觀第四屆國際食品展覽會18招商準備工作： 6月5日前完

8、成招商隊伍的組建。完成對招商人員招商技巧 、統(tǒng)一說 辭、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)培訓； 完成現(xiàn)場招商處包裝及項目地盤包裝； 做好業(yè)態(tài)規(guī)劃，制定相應(yīng)的租金計劃方案； 確定目標商家資源，收集商家信息； 篩選重點主題主力商家, 開展對重點商家的接觸； 完成招商資料設(shè)計； 完成布置招商現(xiàn)場用圖表； 完成租賃合同的評審和定稿； 確定招商廣告宣傳方案； 完成項目現(xiàn)場廣告位及導識系統(tǒng)規(guī)劃方案，建立黃圃各街道交通導 向系統(tǒng)。19 時間： 完成目標：出租率達3040% 1） 推廣思路 在項目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點是就項目的具體情況進行系列宣傳，從國際食品商貿(mào)平臺概念演繹、食品銷售渠道的重大變革、政策支持、項

9、目定位、地段商業(yè)價值、功能分布、發(fā)展商品牌實力、知名食品加工企業(yè)進駐等等進行宣傳。 公開招商階段202） 推廣目的 通過地盤包裝、戶外廣告、知名企業(yè)進駐等前期活動，使項目 有一定的知名度和影響力。 為項目的整體運營奠定基礎(chǔ)，通過對品牌中小型商家的招商引進， 達到項目全面商業(yè)運營。3） 推廣重點 塑造項目品牌形象 傳遞銷售、招商信息 項目優(yōu)勢 內(nèi)部認購造勢21 完成招商任務(wù)分解和落實； 繼續(xù)收集商家資源,篩選商家資源； 與相關(guān)協(xié)會建立合作關(guān)系； 全面展開與意向商家的洽談,重點引進主力商家,形成帶動作用和引導； 用優(yōu)惠政策引進品牌商家，優(yōu)先安排進場裝修； 形成對重點商家資源集中區(qū)的針對性招商； 完

10、成輔助招商工作的現(xiàn)場氛圍烘托，組織大型主題營銷活動； 完成營銷推廣階段性計劃； 實施項目導識系統(tǒng)及廣告位的制作； 逐步完成對項目商業(yè)氛圍的營造,包括招商現(xiàn)場包裝布置。4）招商工作的內(nèi)容225）招商工作重點 6月份招商重點為黃圃鎮(zhèn)食品加工企業(yè)，廣東地區(qū)臘味食品。由鎮(zhèn) 政府牽頭組織食品工業(yè)協(xié)會，組織產(chǎn)品推介會。 7月中上旬重點在中山組織食品展覽會和食品行業(yè)峰會。 8月將招商擴展為珠三角，輻射廣東省。6）招商方式 大型招商會（活動） 商家信息搜集，登門拜訪 現(xiàn)場招商中心招商237）推廣策略 報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺、戶外廣告等全方位的立體組合宣傳攻勢，發(fā)布連續(xù)性的軟文，形成動態(tài)播報，爭取在短時間內(nèi)

11、產(chǎn)生轟動效應(yīng)，引起商家、消費者及經(jīng)營者的廣泛關(guān)注。就經(jīng)營商而言，成行成市才能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，才能增加輻射半徑，而品牌商家則是一個市場形成中最關(guān)鍵、最具有影響力與號召力的組成部分，本階段的推廣應(yīng)緊緊圍繞品牌商家的進駐來展開,特別是國際 知名品牌。 241、 6月中下旬，由鎮(zhèn)政府牽頭組建黃圃食品工業(yè)協(xié)會，針對本項目召開推介會。 通過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。 召開新聞發(fā)布會旨在說明鎮(zhèn)政府及其相關(guān)部門對國際食品貿(mào)易港的重視和支持； 開發(fā)商全力建設(shè)市場和扶持、培育市場的措施及決心，同時公布招商細則和引 入專業(yè)經(jīng)營管理公司的時間，以增進商戶進場的信心。 2、組織經(jīng)營管理公司的招標。 全

12、國范圍內(nèi)進行經(jīng)營管理公司的招標，初步選定35家，從品牌、管理能力、 運營能力以及擁有客戶資源等各方面進行綜合評定。8）事件行銷253、 7月上旬，在中山市舉行食品工業(yè)峰會和巡展。邀請中山市有關(guān)政府 部門以及部分簽約商家，討論關(guān)于如何集中發(fā)揮中山食品優(yōu)勢，做 強做大本地食品行業(yè)，組織峰會俱樂部。4、 確定經(jīng)營管理公司，采用新聞發(fā)布會的形式廣而告之。5、 8月份招商范圍擴至珠三角地區(qū)輻射整個廣東省。26時間：2007.9.12007.10.31 完成目標：出租率達到7080%以上 持續(xù)推廣階段1） 推廣思路： 承接前期推廣思路，并作出細化演繹。上一階段為項目的全面展現(xiàn)，以強大的陣容進行演繹，從而奠

13、定市場地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細化演繹，使項目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。2）推廣重點： 公開招商進展火爆 促銷信息273）招商重點： 強化項目宣傳力度，通過系列事件行銷推動招商進度； 督促商家進場裝修并與之配合； 完成開業(yè)策劃方案，組織進行開業(yè)相關(guān)活動準備； 開業(yè)環(huán)境布置； 開業(yè)廣告宣傳； 完成開業(yè)慶典準備工作；284）推廣策略：1、炒作經(jīng)營管理公司的專業(yè)化，突出這一優(yōu)勢。2、招商與裝修同時進行，已經(jīng)簽約的商家進場裝修。3、整合政府、經(jīng)營管理公司各方面有效數(shù)據(jù)，挖掘客戶，采用DM 等形式以及一對一面對面服務(wù)。295）事件行銷：1、經(jīng)營管理公司正式介入。

14、2、對進駐的知名商家進行訪談，從經(jīng)營的角度對項目進行分析，從 而說明項目的投資價值。3、中秋國慶獻禮，作一系列促銷活動。4、與第三屆食洽會聯(lián)手協(xié)作，在食洽會當日舉行項目開業(yè)典禮，吸 引商家進駐。30時間：2007.11.12007.11.30 招商目標：清理尾貨及內(nèi)部業(yè)態(tài)優(yōu)化 后期推廣階段1）推廣思路： 全力消化尾貨2）推廣重點： 開業(yè)信息 招商信息313）招商重點： 利用第三屆食洽會的影響和客戶資源，強化項目宣傳力度，繼續(xù)跟進和發(fā)掘客戶，對場內(nèi)業(yè)態(tài)進行適當優(yōu)化組合。4）招商范圍： 國際國內(nèi)食品廠商及參加食洽會的商家。5）招商推廣策略： 新聞炒作食洽會，利用DM及人員進行一對一跟蹤服務(wù)。32

15、繼續(xù)加強商家資源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率； 對現(xiàn)有商家資源進行優(yōu)化組合； 完成對媒體炒作的組織和實施； 設(shè)計對消費者有吸引力的活動素材,組織相關(guān)媒體宣傳； 利用開業(yè)前的宣傳和造勢,促進招商率的進一步提高； 完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案。6）招商工作內(nèi)容：33 招商流程341、爭取政府政策的支持： 取得黃圃鎮(zhèn)政府以及相關(guān)部門對本項目書面文件支持， 如“政府重點支持項目”、“重點保護單位”、“黃圃鎮(zhèn)對外展示窗口”等； 根據(jù)黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府最新的政府工作報告及未來城市規(guī)劃圖，對現(xiàn)有的食品企業(yè) 進行正確的行業(yè)經(jīng)營引導，為本項目的招商工作營造一個良好的招商氛圍； 以“國內(nèi)外大型食品企

16、業(yè)”為龍頭，政府引導其入駐本項目，形成品牌效應(yīng)， 以帶動相關(guān)商家，達到本案興市旺市目標； 協(xié)助組織全省或區(qū)域性的食品行業(yè)論壇與專題交流會議，提高本項目的影響力； 給予市場投資經(jīng)營者一定的稅費、工商管理費減免，以減低其前期經(jīng)營的風險。 小結(jié)： 招商措施建議352、投資開發(fā)方給予支持： 前期市場培育階段，給予經(jīng)營者一定的免租優(yōu)惠； 招商階段優(yōu)惠措施：大戶優(yōu)先選鋪權(quán)、租鋪價格優(yōu)惠、前期免管理費、 提前簽約租金優(yōu)惠等措施； 引入專業(yè)經(jīng)營管理公司，為后期市場推廣作準備。3、制定市場的經(jīng)營策略 加大項目宣傳推廣力度，將市場形象向全省乃至全國范圍全面推廣； 提供全方位多功能的經(jīng)營管理服務(wù)，使入駐商家更有信心

17、保障，以達 到興市旺市的目標，提升項目影響力； 招商運營推廣費用的確定； 不定期舉辦特色節(jié)慶活動、行業(yè)展示會等；36第一章 招商總則第二章 招商對象市場細分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備37 租金厘定建議備注：以上租金含管理費及推廣費，四樓不計廣告推廣費樓層業(yè)態(tài)分布租金價格（元/）1F知名食品區(qū)/臘味區(qū)/銀行60食品機械區(qū)452F軟包裝飲料區(qū)45干果糖果區(qū)403F特色食品區(qū)35干貨/食品原材料30檢測設(shè)備區(qū) 254F酒樓15商務(wù)辦公區(qū)30根據(jù)本項目的鋪位情況，結(jié)合市場操作規(guī)劃，對本項目的區(qū)域進行分析：38租金溢價標準及折扣比例為了吸引商戶盡早達成租賃協(xié)議，先將對外公布

18、的租金水平往上提高一定幅度，按照達成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠折扣，如：達成承租協(xié)議時間溢價系數(shù)折扣比例(%)2007年7月31前0.908.8折2007年9月1前0.909.0折2007年10月31前0.909.2折舉例：某商鋪經(jīng)發(fā)展商批核，租金低價為30元/，按溢價系數(shù)計算租金并對外公布，公布的租價為元，同時招商組根據(jù)部署，可執(zhí)行折的最低招租優(yōu)惠。（公開招商前會按照項目總核心租價指標，制定詳細到各商鋪的租價方案與折扣執(zhí)行方案，經(jīng)發(fā)展商批核后執(zhí)行）391、第1-2年租金不作遞增 開業(yè)的12年，是經(jīng)營起動階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng) 營難度，需要共同進行市場培育，廣場才

19、能逐步做旺，建議第12年的商鋪租金不 作遞增。2、第3年開始遞增幅度3-10% 經(jīng)過1-2年的市場培育和營運，隨著經(jīng)營逐漸走向正軌，廣場品牌的確立，廣 場開始進入新的階段。建議商鋪租金從第3年開始遞增，增幅3-10%,具體比例如下: 租金遞增及租期建議403、租期建議： 酒樓租期：8年， 臘味、干果等其他產(chǎn)品商家租期：35年租期租金遞增比例租期租金遞增比例3年第3年遞增5%6年從第3年起每3年遞增8-10%4年從第3年起逐年遞增4%7年從第3年起每3年遞增8-10%5年從第3年起逐年遞增3%8年從第3年起每3年遞增8-10%項目租金遞增計劃表：41招商優(yōu)惠措施一：秒秒金計劃 為了促進各類商家的

20、盡快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上，作減免部份租金13個月的優(yōu)惠。7月31日前簽約入場的商戶，可額外享受3個月的免租期8月30日前簽約入場的商戶，可額外享受2個月的免租期10月30日前簽約入場的商戶，可額外享受1個月的免租期招商優(yōu)惠措施二：零租金試業(yè) 在2007年11月9日食洽會開幕、貿(mào)易港開業(yè)前，免租金試業(yè) 招商優(yōu)惠措施42招商優(yōu)惠措施三：商戶前期裝修投入越大，中途退場的機率就越小，貿(mào)易港的形象展示功能就越強。為了鼓勵商戶早期投入，根據(jù)商戶投入裝修成本的高低贈送不同的免租期：裝修費用200元/ 贈送 2 個月的免租期裝修費用400元/ 贈

21、送 4 個月的免租期裝修費用600元/ 贈送 6 個月的免租期43第一章 招商總則第二章 招商對象市場細分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備44 招商部組織架構(gòu)招商部一部二部三部四部五部招商經(jīng)理1名 招商人員1315名45招商人員的招聘和甄選為了更好地完成項目的招商工作，需根據(jù)需求建立招商隊伍。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行系統(tǒng)的崗位培訓，故對招聘人員進行嚴格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)或營銷業(yè)1年以上從業(yè)經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項目的招商工

22、作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關(guān)行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國性和國際客戶資源者。招商部人員使用計劃：總?cè)藬?shù)為16人(暫定)，1名招商經(jīng)理，15名招商人員。招商人員按業(yè)態(tài)分招商分部。46招商1部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負責臘味類食品/軟包裝飲料的 招商工作。招商2部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負責國際知名食品/特色食品的 招商。招商3部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負責酒樓/辦公室的招商。招商4部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負責干果、糖果的招商。招商5部：3人（暫定） ，設(shè)招商主管一名，負責食品機械/檢測設(shè)備及食品 原材料的招商。 招商工作職責劃分47 培訓工作安排

23、培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式講師項目基本情況介紹5月25日上午講授、實地考察 唐榮國商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識5月25日下午講授蘇飛鵬市場情況5月26日講授、實地調(diào)研蘇飛鵬招商談判技能培訓5月29號講授蘇飛鵬基本商務(wù)禮儀5月30號講授蘇飛鵬招商統(tǒng)一說辭5月31號講授蘇飛鵬48 招商應(yīng)用文件 經(jīng)營管理公約 裝修須知 裝修流程 裝修管理協(xié)議 招商流程 招商培訓手冊 認租協(xié)議書 租賃合同 管理服務(wù)協(xié)議49 營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營證照申請 項目立項、建設(shè)批文 政府支持的相關(guān)批文 招商法律條件50業(yè)態(tài)組合及平面布局模型招商手冊 招商須知 價格表 平面分割 商鋪裝修標準招商海報租賃合同、認租協(xié)議書文本招商現(xiàn)場VI物

24、料 招商物料51業(yè)態(tài)組合及平面布局確定招商中心的建設(shè)布置臨時招商中心的選定、布置和啟用室內(nèi)裝修方案的確定、施工項目網(wǎng)站建設(shè) 目前急需完成的工作52謝謝您的用心聆聽！53三林項目比稿營銷資料54目錄三林項目主要目標客戶三林項目營銷推廣主題三林項目營銷推廣目的三林項目比稿需要提交的基本內(nèi)容55目標客戶主導客戶特征類別特征描述事務(wù)具像年齡（26）28-30，（38-42）POLO車索愛T618工作在陸家嘴、康橋工業(yè)區(qū)、徐家匯、淮海路、人民廣場、漕河涇等40分車程可達的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的中層職員或主管、有車（家庭月收入16000元以上）經(jīng)歷非中心城區(qū)的上海人和外地人：正規(guī)教育出身、初步的社會經(jīng)驗，對生活未

25、來期望較大購房目的改善型，以二人世界+1-2人（來小住的父母）為主購房傾向小高層+電梯多層，大兩房或小三房生活態(tài)度認真、積極向上、自信、內(nèi)斂但也善于表現(xiàn)、有些許虛榮和自戀。是一種多元化的矛盾體文化傾向從時尚文化向高尚或品質(zhì)化轉(zhuǎn)變的過程、向往內(nèi)斂但不失時尚的文化，獨特但不特殊56三林項目營銷推廣主題項目開發(fā)初衷項目基本特色闡述項目營銷主題提煉（初步）營銷主題在客戶層面上的精神性演繹營銷主題在生活層面上的產(chǎn)品型演繹57項目開發(fā)初衷三林項目是金地上海公司在外環(huán)線內(nèi)第一個中高密度住宅項目，金地希望他能在整個片區(qū)中脫穎而出。因此，“差異化”就成為此次項目開發(fā)的出發(fā)點。三林項目開發(fā)所關(guān)注的重點：生活性：必

26、須是一個適宜生活的地方差異性：為我們的目標客戶找一個理由，在這個價位、這個地方?！盀槭裁匆I我們的房子”流傳性：希望做成金地中高密度產(chǎn)品現(xiàn)代概念的旗艦。58項目基本生活特色闡述現(xiàn)代現(xiàn)代的建筑現(xiàn)代的區(qū)位（浦東世博會、環(huán)線主題影城）陽光戶型中的陽光大露臺陽光電梯廳水岸同汾涇水質(zhì)較好項目中有一定的水面高綠化率綠化率60%以上59目標客戶群分析生活是平凡的，工作是嚴謹?shù)模坏羁梢杂腥ず陀形兜?。在擁有陽光、水岸、綠地等等一些高質(zhì)量生活環(huán)境的要素后，我們需要在其中加入一些趣味和潛幽默。才能形成一種新的生活方式未來生活（情趣藝術(shù)生活）。格調(diào)即生活品味。28-35是忙碌、奮進和逐步務(wù)實的一個年齡，他們追求生

27、活品味。追求一種高品質(zhì)、不要太特殊但比較獨特和合適的生活、物品乃至生活方式。根據(jù)格調(diào)的演繹：提出了調(diào)階層這一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有創(chuàng)造力、有思想、有影響力、生活得體，同時也追求財富的一個階層。情趣獨特格調(diào)60主題在客戶精神層面上的體現(xiàn)追求獨特不特殊的現(xiàn)代藝術(shù)欣賞成熟但不沉悶的潛幽默享受獨樂樂，亦接受眾樂樂61獨特但不特殊的現(xiàn)代藝術(shù)獨特 情趣藝術(shù)：體現(xiàn)一種藝術(shù)的情趣性與生活性，通過情趣性、參與性以及對于陽光、綠化、水岸等人對于生活層面上隨追求的東西的融合，構(gòu)造一種即具有獨特的現(xiàn)代格調(diào)，又非常適合人居住和休閑的生活環(huán)境。潛幽默：在體現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)立體主義、抽象主義的形式下，無論大尺度的景

28、觀、參與性小品以及細節(jié)修飾都體現(xiàn)一種淡淡的潛幽默。不特殊淵源：在流行、流傳與經(jīng)典選取流傳的東西，盡量減少與選“玄”和“炫”等時尚語匯的聯(lián)系。紐約蘇生活區(qū)和芝加哥蘇瑪區(qū)等現(xiàn)代藝術(shù)圣地或一些著名的現(xiàn)代藝術(shù)節(jié)為參考。體現(xiàn)淵源性與藝術(shù)的流傳性。62參考建議考慮到的問題1：全都是情趣也就沒有了情趣。全都是藝術(shù)也就沒有了藝術(shù)考慮到的問題2：避免建筑變?yōu)闀r尚（現(xiàn)代主義的空間不是為了追求玄和炫，而是表現(xiàn)人們在其中的生活本身）考慮到的問題3：表現(xiàn)的內(nèi)涵應(yīng)該是陽光、活潑、積極向上生活態(tài)度考慮到的問題4：現(xiàn)代藝術(shù)中要避免“痞”氣，增添“貴”氣，起碼也要做到“雅”氣63獨樂樂與眾樂樂現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū)中的街趣64私秘的居住空間內(nèi)斂的生活空間開暢外向的生活空間和交往空間客戶在享受樂趣時的空間轉(zhuǎn)換獨樂樂眾樂樂65家生活 無論概念再多的房子，其核心還是生活，三林項目所造的房子還是這樣一種生活原味：陽光擁抱的房子綠樹成蔭的房子水面環(huán)繞的房子66營銷主題在設(shè)計規(guī)劃上的體現(xiàn)NETWORKS CITY（網(wǎng)絡(luò)城市）是一種新的城市模式，在網(wǎng)絡(luò)城市，土地利用是相互區(qū)分但自我延續(xù)的，所有的區(qū)域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，所有的地帶都有平等的設(shè)施，多元化可以共存，生活是可持續(xù)的。在深入