[河南]鄭州居住區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案文本

1、正弘弓莊項(xiàng)目一期規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司地塊區(qū)位分析城市區(qū)位鄭州市城市概況 鄭州市，簡(jiǎn)稱鄭，河南省省會(huì)，中部第二大城市?，F(xiàn)轄6區(qū)5縣級(jí)市1縣，建成區(qū)面積329平方公里。2012年市區(qū)戶籍人口425萬(wàn)，全市常住人口886萬(wàn)，是長(zhǎng)江以北地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省會(huì)城市。 鄭州是中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)八大古都之一、中華人文始祖軒轅黃帝故里，商朝都邑，今河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。中國(guó)中部地區(qū)重要的中心城市和國(guó)家重要的綜合交通樞紐。交通運(yùn)輸 鄭州市，鄭州，是公路 、鐵路、航空、信息通信兼具的綜合性交通通信樞，隴海鐵路、京廣鐵路交匯，107國(guó)道、310國(guó)道、京港澳高速公路和連霍高速

2、公路穿境而過(guò)，鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。 擁有亞洲最大的列車編組站鄭州北站和中國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站鄭州東站，是華中地區(qū)一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性核心交通通訊樞紐。 國(guó)家鐵路貨運(yùn)中心，國(guó)家公路物流中心，中南郵政物流中心，國(guó)際航空貨運(yùn)中心等工程促使公路港、鐵路港、航空港“三位一體”的物流體系逐步形成。文化沿革 鄭州市，鄭州歷史上五次為都、八代為州，是中國(guó)八大古都之一、世界歷史都市聯(lián)盟成員城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成為中華文明軸心區(qū)。 文物資源眾多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場(chǎng)在內(nèi)的遺址遺跡達(dá)1萬(wàn)余處，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位共38處43項(xiàng)。

3、其中天地之中歷史建筑群是世界文化遺產(chǎn)，共8處11項(xiàng)：觀星臺(tái)（最早的天文建筑）、中岳廟（最大的道教建筑群）、東漢三闕（太室闕、啟母闕、少室闕）、會(huì)善寺、嵩陽(yáng)書院（宋代四大書院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。區(qū)位位置區(qū)位位置 地塊位置位于鄭州市弓莊村，隸屬惠濟(jì)區(qū)，屬于鄭州市城中村改造范疇，地處鄭州市中心城區(qū)邊緣區(qū)域。 區(qū)位機(jī)遇 在鄭州市十二五規(guī)劃綱要草案中，鄭州都市將以中心城區(qū)為核心，外圍組團(tuán)為重點(diǎn)，中等城市為支撐，重點(diǎn)城鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。在這樣的戰(zhàn)略背景下，隨著鄭州市城市中心區(qū)的發(fā)展，勢(shì)必給弓莊這一城中村的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，我們規(guī)劃區(qū)要抓住這一新的機(jī)遇

4、，創(chuàng)造美好的城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市、客戶、利潤(rùn)的三贏。市區(qū)本案新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)50 分鐘車程25 分鐘車程區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境 項(xiàng)目所在的惠濟(jì)區(qū)位于鄭州北部、黃河南岸，西依邙山、北臨黃河的自然地理位置造成了區(qū)域內(nèi)優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境：森林覆蓋率高、黃河濕地資源豐富、空氣濕潤(rùn)潔凈、氣候宜人。地塊南臨賈魯河，擁有較為豐富的景觀資源。已建成住宅區(qū)現(xiàn)狀部隊(duì)用地汽車博覽中心汽車博覽中心已建成住宅區(qū)規(guī)劃二號(hào)線地鐵站城市主干道花園路城市主干道中州大道賈魯河城市自然景觀宗主地塊宗主地塊設(shè)計(jì)啟動(dòng)地塊周邊現(xiàn)狀現(xiàn)已拆除當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)分析市場(chǎng)案例分析天地灣本案項(xiàng)目位置： 天地灣項(xiàng)目與本案臨近，位于花園路西側(cè)。項(xiàng)目概況： 總占地面積：

5、300余畝，總建筑面積37萬(wàn)，其中住宅26萬(wàn)，商業(yè)11萬(wàn)，項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，一期為聯(lián)排別墅和疊加別墅，二期、三期為小高層和商業(yè)。產(chǎn)品類型： 小高層產(chǎn)品： 面積段：85210平米 售價(jià)：0.7萬(wàn)0.9萬(wàn) 總價(jià)控制：180萬(wàn) 價(jià)格規(guī)律：?jiǎn)蝺r(jià)隨著面積段的增加而增加。 疊加別墅產(chǎn)品： 面積段：230245平米 售價(jià)：1.4萬(wàn)1.5萬(wàn) 總價(jià)控制：360萬(wàn) 聯(lián)排別墅產(chǎn)品： 面積段：280290平米 售價(jià)：1.8萬(wàn)2.1萬(wàn) 總價(jià)控制：600萬(wàn) 價(jià)格規(guī)律：?jiǎn)蝺r(jià)根據(jù)產(chǎn)品類型的不同有不同的定價(jià)。產(chǎn)品去化及市場(chǎng)反饋： 高層部分： 90平米以下小三房及2+1戶型去化率80，均價(jià)0.78萬(wàn)0.8萬(wàn) 145210平米平

6、層及復(fù)式高層去化率5，均價(jià)0.88萬(wàn)0.98萬(wàn) 高層市場(chǎng)面積100-130面積段空缺，市場(chǎng)接受率低 疊加別墅部分： 一二層去劃率32；三四層去劃率18 ，均價(jià)1.4萬(wàn)1.5萬(wàn) 市場(chǎng)對(duì)首層相對(duì)接受度高 聯(lián)排別墅部分： 市場(chǎng)去化率54，均價(jià)1.8萬(wàn)2.1萬(wàn) 由于聯(lián)排別墅同疊加別墅價(jià)格梯度不大，聯(lián)排別墅市場(chǎng)接受度優(yōu)于疊加別墅面積附送規(guī)律 ： 小高層產(chǎn)品： 首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)段附送陽(yáng)臺(tái)。 疊加別墅產(chǎn)品： 首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺(tái)，戶型內(nèi)中空 聯(lián)排別墅產(chǎn)品： 首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺(tái)，戶型內(nèi)中空 市場(chǎng)案例分析天地灣聯(lián)排戶型地下層平面一層平面二層

7、平面三層平面閣樓層平面戶型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、內(nèi)庭院中空設(shè)計(jì)3、頂層露臺(tái)、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積控制280290平米5、戶型單價(jià)2.1萬(wàn)，總價(jià)控制600萬(wàn)頂層閣樓設(shè)計(jì)頂層露臺(tái)設(shè)計(jì)庭院中空設(shè)計(jì)市場(chǎng)案例分析天地灣疊加戶型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面四層平面戶型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、一、二層配置： 庭院、地下室、餐廳中空設(shè)計(jì)3、三、四層配置： 庭院、地下室、閣樓、露臺(tái)、客 廳餐廳中空設(shè)計(jì)4、戶型面積控制230245平米5、戶型單價(jià)1.5萬(wàn)，總價(jià)控制360萬(wàn)餐廳中空設(shè)計(jì)一二層地下庭院三四層地下庭院一二層地下室三四層地下室一二層庭院三四層入戶玄關(guān)、庭院客廳中空設(shè)計(jì)餐廳中空

8、設(shè)計(jì)頂層閣樓露臺(tái)設(shè)計(jì)市場(chǎng)案例分析天地灣高層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面140平米頂層躍層下頂層躍層上 戶型設(shè)計(jì)分析：首層附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層140平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，高層218平米五房三廳四衛(wèi)為頂層躍層設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間少市場(chǎng)銷售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層躍層，頂層躍層市場(chǎng)認(rèn)可度低 戶型設(shè)計(jì)分析：首層附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層85平米三房?jī)蓮d一衛(wèi)，高層138平米五房三廳三衛(wèi)為頂層躍層設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間以凸窗為主市場(chǎng)銷售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層躍層，頂層躍層市場(chǎng)認(rèn)可度低市場(chǎng)案例分析天地灣高層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面85平米頂層躍層下頂層躍層上 案

9、例選擇初衷： 天地灣項(xiàng)目與本案僅一條路之隔，其產(chǎn)品類型及售價(jià)有很高的參考價(jià)值。案例市場(chǎng)分析結(jié)論： 低層產(chǎn)品部分： 戶型面積段：疊加產(chǎn)品230245平米；聯(lián)排別墅280290平米 產(chǎn)品售價(jià)：疊加產(chǎn)品1.5萬(wàn)元/平米；聯(lián)排別墅2萬(wàn)元/平米 產(chǎn)品總價(jià)：疊加產(chǎn)品360萬(wàn)元/套；聯(lián)排別墅600萬(wàn)元/套 高層產(chǎn)品部分： 戶型面積段以90以下為主，大戶型以145為主，160以上大戶型為躍層戶型沒有標(biāo)準(zhǔn)意義大戶型 產(chǎn)品售價(jià)：90以下0.780.8萬(wàn)元/平米；145以上0.88萬(wàn)元/平米，頂層復(fù)式0.90.98萬(wàn)元/平米，純復(fù)式0.98萬(wàn)元/平米 產(chǎn)品總價(jià)： 90以下約72萬(wàn)元/套；145以上約130萬(wàn)元/套，

10、復(fù)式約200萬(wàn)元/套市場(chǎng)產(chǎn)品空缺分析： 高層產(chǎn)品缺乏舒適型面積段180-220產(chǎn)品 低層產(chǎn)品缺乏平層200平米疊加 替代產(chǎn)品 聯(lián)排別墅產(chǎn)品缺乏品質(zhì)感較高的創(chuàng)新型產(chǎn)品 案例分析總結(jié)市場(chǎng)案例分析金榮盛景濠庭本案盛景濠庭二期戶型配比 市場(chǎng)售價(jià)： 區(qū)域純別墅盤，根據(jù)位置不同售價(jià)1.62.9萬(wàn)/平米，均價(jià)2.1萬(wàn)/平米。 銷售情況： 由于項(xiàng)目有70/90規(guī)劃指標(biāo)限制，每套房實(shí)際由多套組合而成，由于限購(gòu)原因無(wú)法簽約，尚無(wú)簽約備案。 市場(chǎng)借鑒： 從該項(xiàng)目可參考，聯(lián)排別墅市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)格為2.1萬(wàn)/平米，總價(jià)約900萬(wàn)。 產(chǎn)品類型： 產(chǎn)品類型比較單一，一般為六、八、十戶聯(lián)排，地下一層，地上三層。市場(chǎng)案例分析金榮盛

11、景濠庭聯(lián)排戶型A 合計(jì)總面積：258.4地上，97.34半地下地下層平面圖本層面積：97.34平米一層平面圖本層面積：100.57平米二層平面圖本層面積：89.31平米三層平面圖本層面積：68.52平米戶型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、通過(guò)增加面寬提升戶型舒適度3、戶型增加電梯設(shè)計(jì)，增加配置3、頂層露臺(tái)、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積控制地上260平米5、戶型單價(jià)2.12.9萬(wàn)， 單套總價(jià)上限750萬(wàn)市場(chǎng)案例分析金榮盛景濠庭聯(lián)排戶型B 合計(jì)總面積：303.25地上，121.22半地下地下層平面圖本層面積：121.22平米一層平面圖本層面積：123.28平米二層平面圖本層面積：99.97平米三層平面圖本層

12、面積：80平米戶型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、通過(guò)增加面寬提升戶型舒適度3、戶型增加電梯設(shè)計(jì)，增加配置3、頂層露臺(tái)、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積控制地上305平米5、戶型單價(jià)2.12.9萬(wàn)， 單套總價(jià)上限900萬(wàn)市場(chǎng)案例分析鑫苑逸品香山本案逸品香山二期戶型配比二期去化比例電梯洋房市場(chǎng)銷售情況 結(jié)論： 區(qū)域以剛需為主，面積越小產(chǎn)品去化速度越快，199以上躍層戶型沒有售出，多層電梯洋房戶型首層附送地下室，頂層復(fù)式由于其附加值高，能帶來(lái)銷售高單價(jià)，洋房平層相對(duì)小高層戶型沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)案例分析鑫苑逸品香山電梯洋房戶型地下層平面圖一層平面圖銷售面積154平米附送面積121平米標(biāo)準(zhǔn)層平面圖銷售面積139.3

13、平米附送面積8.2平米 戶型設(shè)計(jì)分析：首層三房三廳兩衛(wèi)154平米附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層139.3平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間以陽(yáng)臺(tái)為主市場(chǎng)銷售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層頂層躍層標(biāo)準(zhǔn)層市場(chǎng)案例分析鑫苑逸品香山電梯洋房戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面銷售面積143.8平米附送面積8平米頂層躍層下銷售面積154.2平米附送面積70平米頂層躍層上 戶型設(shè)計(jì)分析：首層附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層143.8平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，高層154+70平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)為頂層躍層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間以陽(yáng)臺(tái)為主市場(chǎng)銷售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層頂層躍層標(biāo)準(zhǔn)層案例分析總結(jié) 案例選擇初衷： 通過(guò)

14、對(duì)該區(qū)塊純別墅盤的分析對(duì)比，能夠判斷該區(qū)塊低層設(shè)計(jì)突破點(diǎn)，同時(shí)能夠?qū)υ搮^(qū)塊低層產(chǎn)品售價(jià)有明確的定位； 通過(guò)對(duì)該區(qū)塊純高層盤的分析對(duì)比，能夠判斷該區(qū)塊高層去化定位及改善型定位，能夠明晰該區(qū)塊高層價(jià)格區(qū)間定位。案例市場(chǎng)分析結(jié)論： 低層產(chǎn)品部分： 盛景濠庭案例對(duì)比天地灣別墅產(chǎn)品戶型面積段有所提升，產(chǎn)品單價(jià)有所提高，產(chǎn)品總價(jià)有所提高 戶型面積提升設(shè)計(jì)邏輯：通過(guò)增加戶型面寬、適當(dāng)調(diào)整進(jìn)深，提升戶型舒適度，同時(shí)提高戶型配置，增加電梯設(shè)計(jì) 價(jià)格提升手段：提升戶型配置、提高戶型舒適度提高售價(jià) 產(chǎn)品價(jià)格定位：?jiǎn)蝺r(jià)2.12.9萬(wàn)/平米，單套售價(jià)700萬(wàn)900萬(wàn) 市場(chǎng)啟示：如果戶型設(shè)計(jì)是建立在產(chǎn)品舒適度提升的基礎(chǔ)上

15、，市場(chǎng)單價(jià)及總價(jià)在該區(qū)塊存在提升空間 高層產(chǎn)品部分： 逸品香山項(xiàng)目高層戶型以90以下為主，大戶型以120160為主，二期引入140以上電梯洋房戶型 140電梯洋房戶型：首層155平米附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層135145平米，頂層155附送閣樓 產(chǎn)品售價(jià)：首層1.15萬(wàn)元/平米；標(biāo)準(zhǔn)層0.8萬(wàn)元/平米，頂層1.1萬(wàn)元/平米 產(chǎn)品總價(jià)： 首層約180萬(wàn)元/套；標(biāo)準(zhǔn)層約120萬(wàn)元/套，頂層約170萬(wàn)元/套 市場(chǎng)啟示：該區(qū)塊高層以去化為主，純粹提升配置不能增加售價(jià)，電梯洋房首層和頂層通過(guò)附送價(jià)值而提升單價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破點(diǎn)： 高層和低層產(chǎn)品創(chuàng)新必須建立在以提升舒適度的基礎(chǔ)上才能夠提高產(chǎn)品銷售單價(jià)及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)

16、案例分析迎賓路3號(hào)本案迎賓路3號(hào) 銷售售價(jià)及策略： 目前處于開放尚未開盤階段，預(yù)計(jì)單價(jià)2.5萬(wàn)/平米以上，通過(guò)調(diào)研，該樓盤銷售策略為低層定制銷售，按照套數(shù)銷售，單套報(bào)價(jià)1000萬(wàn)以上，通過(guò)低層來(lái)帶動(dòng)樓盤品質(zhì)，以此拉動(dòng)多層高層售價(jià)。 樓盤規(guī)劃不足： 單套千萬(wàn)聯(lián)排市場(chǎng)定位預(yù)期有脫離鄭州市場(chǎng)，高層、多層、低層混合社區(qū)品質(zhì)整體不高。 市場(chǎng)借鑒： 從該項(xiàng)目可參考該樓盤銷售策略，通過(guò)低層去化來(lái)提升樓盤口碑及品質(zhì)然后借助于低層建立的客戶口碑來(lái)提升高層售價(jià)。 首推戶型面積： A戶型：地上：284平米，地下：140平米； B戶型：地上：334平米，地下：138平米； C戶型：地上：351平米，地下：145平米；

17、 D戶型：地上：368平米，地下：157平米； E戶型：地上：389平米，地下：161平米； F戶型：地上：404平米，地下：163平米； 戶型配比： 整體規(guī)劃為一期聯(lián)排、洋房、二梯四戶小高層；二期為滿足規(guī)劃要求的70/90戶型，一期首推53套聯(lián)排和雙拼。規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒： 避免高低層面積段差異過(guò)大，避免因產(chǎn)品定位導(dǎo)致目標(biāo)客戶混雜，影響后期樓盤品質(zhì)。市場(chǎng)案例分析聯(lián)盟新城七期本案聯(lián)盟新城七期 項(xiàng)目背景： 聯(lián)盟新城七期西班牙院子位于東區(qū)龍湖南區(qū)核心地段，是近兩年鄭州市區(qū)內(nèi)高端低密度項(xiàng)目的典型代表，該項(xiàng)目為目前鄭州市區(qū)內(nèi)最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)最高的項(xiàng)目，別墅、洋房整體成交均價(jià)近1.95萬(wàn)元/平米。 規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目

18、定位： 規(guī)劃各類產(chǎn)品均為面向高端客戶群體的大面積舒適型戶型。規(guī)劃布局上，外圍為多層洋房，內(nèi)部核心區(qū)為別墅類產(chǎn)品，別墅與洋房的體量比約為1：4。疊加別墅為5層，1-2層為一戶，3-5層為一戶；電梯洋房為7層，頂層為復(fù)式。去化及銷售戰(zhàn)略： 聯(lián)盟新城七期自2010年下半年推出，至2011年6月底已經(jīng)全部去化，總成交面積近8.2萬(wàn)平米，整體成交均價(jià)高達(dá)1.95萬(wàn)元/平米。年去化量達(dá)到8萬(wàn)平米，該項(xiàng)目銷售重要靠建業(yè)自身客戶資源消化，付款方式要求全部一次性付款。借鑒意義： 市場(chǎng)潛在高端客戶群體較多，潛在購(gòu)房資本高戶型配比：市場(chǎng)案例分析聯(lián)盟新城七期 戶型設(shè)計(jì)分析：140平米戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，一梯兩戶，兩戶一

19、部電梯配置，170平米戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主臥空間較大，并無(wú)其他戶型優(yōu)勢(shì)，屬于改良型170戶型市場(chǎng)銷售反饋：市場(chǎng)去化速度快，特殊性：1、客戶為建業(yè)內(nèi)部客戶；2、地段為東區(qū)核心地段市場(chǎng)案例分析聯(lián)盟新城七期 戶型設(shè)計(jì)分析：260平米戶型六房?jī)蓮d三衛(wèi)，一梯兩戶，兩戶一部電梯配置，南向3.5面寬，套房設(shè)計(jì)理念市場(chǎng)銷售反饋：市場(chǎng)去化速度快，特殊性：1、客戶為建業(yè)內(nèi)部客戶；2、地段為東區(qū)核心地段案例分析總結(jié) 案例選擇初衷： 迎賓路3號(hào)與聯(lián)盟新城七期屬于地區(qū)個(gè)案例，這兩個(gè)案例選擇在于通過(guò)對(duì)其分析，探究鄭州高端豪宅市場(chǎng)資產(chǎn)容量及高端豪宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平，旨在通過(guò)對(duì)其分析充分了解鄭州市場(chǎng)潛在購(gòu)買力及社會(huì)對(duì)豪宅市場(chǎng)

20、的產(chǎn)品訴求案例市場(chǎng)分析結(jié)論： 迎賓路3號(hào)： 面積段280410平米 /套，單套報(bào)價(jià)1000萬(wàn)以上，均價(jià)預(yù)估2.5萬(wàn)/平米 市場(chǎng)啟示：由于迎賓路3號(hào)依然處于惠濟(jì)區(qū)樓盤板塊，即使其高端豪宅定位，其產(chǎn)品單價(jià)依然受本地塊區(qū)位單價(jià)約束 聯(lián)盟新城七期： 高層面積段140260平米/套，單價(jià)2萬(wàn)/平米，總價(jià)520萬(wàn) 市場(chǎng)啟示：鄭州整體住宅市場(chǎng)豪宅需求潛在客戶群體較大，高層高端豪宅市場(chǎng)份額存在市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型面積段分析項(xiàng)目樣本以高層為主，兩房面積段由75-125平米，主力戶型面積段集中在85-90平米。項(xiàng)目樣本以高層為主，三房面積段由90-176平米，集中區(qū)間為130-140，屬于舒適型三房。項(xiàng)目樣本 四房面

21、積跨度較大，其中天驕華庭、豫航泊郡、東方鼎盛僅有極少量四房產(chǎn)品，面積偏小，為130-150平米，東方御庭、銀基王朝4期等面積較大，面積段以160-220平米為主。市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)1、區(qū)域產(chǎn)品定位首置，高端產(chǎn)品依靠產(chǎn)品類型來(lái)提升，產(chǎn)品力不高2、產(chǎn)品類型為高層面積段集中90以下首置、140-160首改，250-290疊拼聯(lián)排產(chǎn)品3、區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格普通高層0.7萬(wàn)-1萬(wàn)/平米，總價(jià)200萬(wàn)上限；普通疊拼1.5萬(wàn) /平米，總價(jià)360上限； 普通聯(lián)排2萬(wàn) / 平米，總價(jià)600萬(wàn)上限4、產(chǎn)品單價(jià)提升手段：產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品配置提升實(shí)現(xiàn)單價(jià)提高5、高端住宅市場(chǎng)潛在容量，市場(chǎng)供應(yīng)量及產(chǎn)品力有限基于市場(chǎng)分析

22、下的產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)： 立足于市場(chǎng)分析的規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位。我們的機(jī)會(huì)：住宅市場(chǎng)高端產(chǎn)品的缺失，高端住宅市場(chǎng)需求量大，當(dāng)前高端住宅產(chǎn)品力不高，創(chuàng)新程度及舒適度有限。設(shè)計(jì)所要達(dá)到的目的： 實(shí)現(xiàn)地塊銷售利潤(rùn)最大化。實(shí)現(xiàn)目的的前提： 市場(chǎng)存在總價(jià)上限。設(shè)計(jì)突破點(diǎn)：控制總價(jià)的前提下，通過(guò)單價(jià)的提升實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增加實(shí)現(xiàn)目的的手段： 在保證容積率基本不變的前提下，控制單套產(chǎn)品總價(jià)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)提升單價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)總銷售額的提升，達(dá)到實(shí)現(xiàn)地塊銷售利潤(rùn)最大化的目的。團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)理念地塊分析及項(xiàng)目定位安置房用地 地塊開發(fā)策略： 地塊開發(fā)定位：?jiǎn)?dòng)區(qū)依靠其資源優(yōu)勢(shì)定位為中高端，客戶群體為再改高端，其他

23、地塊保證去化首置產(chǎn)品。 開發(fā)策略：通過(guò)啟動(dòng)區(qū)高端定位，樹立公司及項(xiàng)目品牌形象，將啟動(dòng)區(qū)作為該項(xiàng)目標(biāo)竿地塊，以此來(lái)拉動(dòng)售價(jià)，為后期開發(fā)提供售價(jià)及品牌支撐。學(xué)校用地保障房用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位原則及策略產(chǎn)品定位原則及策略產(chǎn)品定位原則：立足市場(chǎng)并尊重市場(chǎng)，立足業(yè)主地塊高端定位、產(chǎn)品定位為高端住宅產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新原則：以市場(chǎng)高端豪宅產(chǎn)品為參照，從產(chǎn)品舒適度、配置提升本案產(chǎn)品力產(chǎn)品定位策略：高層面積段區(qū)間：160平米、單價(jià)0.80.9萬(wàn)/平米，總價(jià)控制150萬(wàn)目標(biāo)客戶群：市場(chǎng)140-160平米首改客戶高層面積段區(qū)間： 180220平米、單價(jià)1.01.2萬(wàn)/平米，總價(jià)控制250萬(wàn)目標(biāo)客戶群：

24、市場(chǎng)高層躍層客戶低層平層面積段區(qū)間180220平米、單價(jià)2.02.2萬(wàn)元/平米，總價(jià)控制500萬(wàn)，目標(biāo)客戶群：市場(chǎng)疊拼及聯(lián)排別墅客戶低層聯(lián)排面積段區(qū)間220330平米、單價(jià)2.22.5萬(wàn)元/平米，總價(jià)控制800萬(wàn)，目標(biāo)客戶群：市場(chǎng)普通聯(lián)排別墅及潛在高端產(chǎn)品消費(fèi)客戶戶型創(chuàng)新分析高層160平米聯(lián)盟新城170戶型 戶型設(shè)計(jì)分析：1、戶型只是在140基礎(chǔ)上面積的增加，沒有從本質(zhì)上提升2、一部電梯服務(wù)兩戶配置不高3、廚房餐廳配置較低4、南向面寬浪費(fèi)、戶型通透性不高創(chuàng)新160戶型 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)分析：1、充分利用南向面寬 2、獨(dú)立電梯入戶3、入戶雙玄關(guān) 4、中西廚房、獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)5、主臥套房設(shè)計(jì) 6、戶型南

25、北通透廚房餐廳配置不高兩戶共用一部電梯南向面寬浪費(fèi)中西廚房設(shè)計(jì)獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)獨(dú)立電梯入戶入戶雙玄關(guān)主臥套房設(shè)計(jì)戶型創(chuàng)新分析高層220平米聯(lián)盟新城260戶型創(chuàng)新220戶型 戶型設(shè)計(jì)分析：1、戶型南向四面寬六房?jī)蓮d，戶型房間數(shù)過(guò)多導(dǎo)致品質(zhì)不高2、一部電梯服務(wù)兩戶配置較差 3、廚房餐廳配置不高4、次臥室面寬太小，戶型舒適度低5、南向面寬浪費(fèi) 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)分析：1、控制房間數(shù)量保證舒適度 2、獨(dú)立電梯入戶3、入戶雙玄關(guān) 4、島式廚房、獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)5、主次臥室套房設(shè)計(jì)理念 6、戶型南北通透島式廚房設(shè)計(jì)獨(dú)立電梯入戶入戶雙玄關(guān)獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)主次臥室套房設(shè)計(jì)次臥室面寬小舒適度低南向面寬浪費(fèi)廚房餐廳配置不高兩戶共用

26、一部電梯戶型創(chuàng)新分析高層戶型縱向設(shè)計(jì)體系高層160戶型高層180戶型高層220戶型 戶型配置： 160平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、中西廚房、獨(dú)立餐廳、獨(dú)立電梯入戶、入戶雙玄關(guān)、戶型南北通透 180平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)、中西廚房、獨(dú)立餐廳、獨(dú)立電梯入戶、入戶雙玄關(guān)、戶型南北通透 220平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)、島式廚房、獨(dú)立餐廳、獨(dú)立電梯入戶、入戶雙玄關(guān)、戶型南北通透、主次臥室套房設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)邏輯： 保證高端住宅戶型配置的前提下通過(guò)提升戶型功能模塊及舒適度來(lái)增大戶型面積段高層160戶型描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）1601T2

27、3房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河灣式的走進(jìn)深產(chǎn)品，房間舒適 3房2衛(wèi)，儲(chǔ)藏空間豐富，各個(gè)功能塊都具備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）1801T2 4房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高層180戶型緊湊式多房戶型產(chǎn)品，4個(gè)面寬朝南，4房3衛(wèi)各個(gè)功能塊都具備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）2201T2 3房4500450046003

28、13.70有有10000￥2,200,000.00高層220戶型舒適型多房戶型產(chǎn)品，各個(gè)功能塊都具備，豪華。12.1M12.1M10.05M10.8M6.9M6.9M7.4M16.6M市場(chǎng)低層產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析： 傳統(tǒng)低層產(chǎn)品面寬小，進(jìn)深大，一般是八戶甚至更多戶拼接在一起，品質(zhì)差，進(jìn)深大導(dǎo)致山墻面大，社區(qū)環(huán)境較差、社區(qū)品質(zhì)不高創(chuàng)新低層產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏輯： 創(chuàng)新低層產(chǎn)品面寬大、進(jìn)深小，一般不超過(guò)四戶拼接在一起，有效地保證了產(chǎn)品的生活品質(zhì)，由于進(jìn)深小因而山墻面小，社區(qū)環(huán)境好，社區(qū)品質(zhì)較高戶型創(chuàng)新分析低層戶型設(shè)計(jì)邏輯市場(chǎng)低層產(chǎn)品創(chuàng)新低層產(chǎn)品面積可能總價(jià)1層戶型200￥3,000,000創(chuàng)新低層戶型解析一層平面具

29、有獨(dú)立的入戶院和地下車庫(kù)及下沉庭院和地下室面積可能總價(jià)2層戶型190￥2,850,000創(chuàng)新低層戶型解析二層平面具有獨(dú)立的入戶院和地下車庫(kù)及下沉庭院和地下室面積可能總價(jià)3層戶型180￥2,700,000創(chuàng)新低層戶型解析三層平面具有獨(dú)立的入戶院和地下車庫(kù)及下沉庭院和地下室面積可能總價(jià)4層戶型220￥3,300,000創(chuàng)新低層戶型解析四層、躍層平面具有獨(dú)立的入戶院和地下車庫(kù)及下沉庭院和地下室創(chuàng)新低層戶型解析組團(tuán)地下層平面組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)剖面創(chuàng)新低層戶型解析組團(tuán)入戶方式創(chuàng)新低層戶型解析組團(tuán)空間示意描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)

30、）2851T2 4房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大戶型大平層一層各層獨(dú)立入戶，二，三層戶型也有一層的院子描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）3221T2 4房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大戶型大平層二層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）3261T2 4房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大戶型大平層三層描述客廳面寬

31、餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）3701T2 4房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大戶型大平層四層4層向上躍層，有露臺(tái)和平墅的感覺基于銷售利潤(rùn)最大化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案推衍使用產(chǎn)品說(shuō)明方案推衍過(guò)程總述方案1高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品包括4F+1的大平層洋房，小部分排屋和雙拼。將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層增加14000平，但是容積率降低方案1-1高低分界線高低分界線高低分界線方案1-2將方案1的排屋和雙拼改作獨(dú)棟產(chǎn)品方案2高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品改成側(cè)進(jìn)4F+1的

32、大平層洋房，小部分排屋和雙拼。高低分界線高低分界線方案2-1將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層產(chǎn)品做到5萬(wàn)平引入大戶型大平層產(chǎn)品低層完全用大戶型大平層產(chǎn)品低層完全用排屋類戶型高低分界線高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品全部用大戶型大平層產(chǎn)品方案3方案4高低分界線高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品全部用排屋產(chǎn)品方案對(duì)比配比方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4各類住宅建筑面積151960130840149890154372135256146616130056M其中高層160戶型33280332803328033280332803328033280M高層180-220戶型85

33、200481208520085200481206900069000M多層大平層洋房180-22028440426602844094801896000M多層大平層洋房280-3700002347231296443360M獨(dú)棟別墅0029700000M連排別墅50406780029403600027776M容積率2.00 1.75 1.97 2.03 1.80 1.93 1.74 各類產(chǎn)品面積百分比其中高層160戶型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%高層180-220戶型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.

34、05%多層大平層洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多層大平層洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%獨(dú)棟別墅001.95%0 0 0 0%連排別墅3.32%5.18%0 1.90%2.66%021.36%多層大平層產(chǎn)品面積段小，容積率高，可銷售額較高大平層產(chǎn)品可銷售面積多，容積率浪費(fèi)較多，可銷售額低增加獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品梯度拉的開大平層產(chǎn)品多，大戶型大平層產(chǎn)品面積段高，總價(jià)偏高大平層產(chǎn)品最多，容積率低城市空間形態(tài)排屋產(chǎn)品多，總銷售額度最低方案對(duì)比經(jīng)濟(jì)帳估算對(duì)比住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)估計(jì)總銷售額方案1高層160332802

35、1.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高層1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000￥481,200,000多層大平層4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000高層1603328021.90%80

36、00￥266,240,000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000獨(dú)棟29701.95%25000￥74,250,000方案2高層1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000￥852,000,000多層大平層3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高層1603328024.61%800

37、0￥266,240,000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000￥481,200,000多層大平層5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高層1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000￥690,000,000多層大平層4433630.24%15000￥665,040,000方案4高層160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高層180-2

38、20690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方案比較部分方案一總圖180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多層大平層洋房180-220聯(lián)排別墅240聯(lián)排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案一戶型配比方案1住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)高層1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大

39、平層2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000151960高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品包括4F+1的大平層洋房，小部分排屋和雙拼。幼兒園與會(huì)所形成小區(qū)形象，結(jié)合主軸 增加小區(qū)品質(zhì)。產(chǎn)品線豐富，可銷售面積多，各類產(chǎn)品配比適中。小區(qū)主要出入口圖例車庫(kù)出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案一交通分析方案一分地塊容積率高層區(qū)域 3.3多層區(qū)域 1.3低層區(qū)域 0.65方案一景觀分析小區(qū)會(huì)所圖例小區(qū)幼兒園景觀主軸景觀次軸幼兒園位于無(wú)遮擋處會(huì)所結(jié)合主景觀軸線形成小區(qū)主要 空間高層 C型半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品包括4F+1的大平層洋房，小部

40、分排屋和雙拼。方案一透視方案一透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多層大平層洋房180-220聯(lián)排別墅240聯(lián)排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案1-1戶型配比方案1-1住宅銷售估算面積單價(jià)高層1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000481200000多層大平層4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000130840

41、將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層增加14000平，百分比達(dá)32%高層量減少，容積率降低，經(jīng)濟(jì)賬不算有力200190180220200190180220177153177153160160220220180180多層大平層洋房180-220獨(dú)棟別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案1-2戶型配比方案1-2住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)高層1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000獨(dú)棟29701.95%25000

42、74250000149890將方案1的排屋和雙拼改作獨(dú)棟產(chǎn)品，增加獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品梯度拉的開。獨(dú)棟成組團(tuán)分布，4個(gè)一組。方案二總圖200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案二戶型配比方案2住宅銷售估算面積單價(jià)高層1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高層180-22085200

43、55.19%10000852000000多層大平層3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000154372高層 半包圍 圍合低層社區(qū)，低層產(chǎn)品改成側(cè)進(jìn)4F+1的大平層洋房，結(jié)合小部分排屋和雙拼。側(cè)進(jìn)大平層產(chǎn)品形成特別的入戶方式和獨(dú)立空間。低層空間分布有特點(diǎn)。缺點(diǎn)是側(cè)進(jìn)大戶型產(chǎn)品面積段過(guò)高。小區(qū)主要出入口圖例車庫(kù)出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案二交通分析方案二分地塊容積率高層區(qū)域 3.3多層區(qū)域 1.3低層區(qū)域 0.65方案二透視方案二透視方案二透視2001901802202001901802201007367100736714979102

44、14979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案2-1戶型配比方案2-1住宅銷售估算面積單價(jià)高層1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000481200000多層大平層5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000135256將高低層區(qū)域徹底分開，南低北高大平層產(chǎn)品做到5萬(wàn)平，產(chǎn)品豐富但是低層多，容積率損失方案三總圖285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大