房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（共37頁(yè)）

1、第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格 歐陽(yáng)先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價(jià)值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價(jià)值會(huì)最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問(wèn)司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽(yáng)先生簡(jiǎn)單介紹了三套房屋的基本狀況如下： 盡管歐陽(yáng)先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說(shuō)無(wú)法立即給歐陽(yáng)先生建議。 如果歐陽(yáng)先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？ A 房屋位于甲級(jí)地段，是他與朋友司馬先生共同投資購(gòu)買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年； B 房屋位于乙級(jí)地段，是

2、他獨(dú)資購(gòu)買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年； C 房屋位于丙級(jí)地段，是他獨(dú)資購(gòu)買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡2年。第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格案例實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位1、 實(shí)物實(shí)體、質(zhì)量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位距離直線、路線、時(shí)間第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格2-1 房地產(chǎn)的概念（一）土地1、坐落2、面積 3、四至4、形狀5、地勢(shì) 6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀 8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 11、土地使用管制 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格1、坐落2、面積 3、高度和層數(shù) 4、結(jié)構(gòu) 5、設(shè)備 6、層高或凈高7、空

3、間布局8、裝飾裝修9、外觀10、建成年月 11、利用現(xiàn)狀12、維修、保養(yǎng)情況及完損程度13、產(chǎn)權(quán)狀況14、公共配套設(shè)施完備程度 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（二）建筑物2-2 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素一、影響因素宏觀、中觀、微觀一般、區(qū)域、個(gè)別自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際、供求第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（一）行政因素 1房地產(chǎn)制度2房地產(chǎn)價(jià)格政策3行政隸屬4特殊政策5城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃6土地利用規(guī)劃7稅收8交通管制 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（二）經(jīng)濟(jì)因素 1發(fā)展2物價(jià)3收入4. 利率5. 匯率 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（三）市場(chǎng)因素 1市場(chǎng)需求2市場(chǎng)供給第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格

4、（四）人口 因素1數(shù)量2人口素質(zhì)3家庭人口規(guī)模 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（五）社會(huì)因素 1政治安定狀況2社會(huì)治安3房地產(chǎn)投機(jī)4城市化 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（六）心理因素1心態(tài)2趣味3時(shí)尚風(fēng)氣4接近名家5吉祥號(hào)碼、風(fēng)水 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（七）國(guó)際因素 1經(jīng)濟(jì)2軍事3政治4競(jìng)爭(zhēng) 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（八）環(huán)境因素 1聲覺(jué)2大氣3水文4視覺(jué)5衛(wèi)生 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（九）區(qū)域因素 1繁華程度2交通條件3基礎(chǔ)設(shè)施第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（十）個(gè)別因素1位置2肥力3地質(zhì)4地形地勢(shì)5土地面積和形狀6日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害7建筑外觀8其他 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)

5、價(jià)格二、對(duì)影響因素的基本認(rèn)識(shí) 1、各種因素影響價(jià)格的變動(dòng)方向不盡相同 2、各種因素影響價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同 3、各種因素影響價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間不盡相同 4、有的可以用數(shù)學(xué)模型度量，有的難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá) 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格2-3 房地產(chǎn)價(jià)格 唐僧第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格唐玄奘唐三藏小強(qiáng)2-3 房地產(chǎn)價(jià)格 一、價(jià)格概念為 獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，用貨幣表示二、形成條件1、有用性2、稀缺性3、有效需求有購(gòu)買能力支持的需要第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格和平地：客觀 非個(gè)人：主觀 個(gè)人 ：價(jià)格較低：防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)：非繼續(xù)使用條件下價(jià)值三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類 1、使用價(jià)值 交換價(jià)值：滿足某

6、種需求的效用：一定數(shù)量的貨幣或其他商品3、市場(chǎng)價(jià)值 投資價(jià)值 快速變現(xiàn)價(jià)值 謹(jǐn)慎價(jià)值 清算價(jià)值2、原始價(jià)值 帳面價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值：始終不變：隨時(shí)間推移減少：隨時(shí)間推移變化第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；(2)交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；(3)交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；(4)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；(5)不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。 土地出讓投標(biāo)拆遷抵押貸款4、成交價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 評(píng)估價(jià)值比準(zhǔn)價(jià)格積算價(jià)格收益價(jià)格比較法成本法收益法5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià) 政府定價(jià)事實(shí)價(jià)格第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格三

7、、房地產(chǎn)價(jià)格的分類 6、基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià) 房屋重置價(jià)7、土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格8、總價(jià)格 單位價(jià)格 樓面地價(jià) 總價(jià)總建筑面積 土地總價(jià)總建筑面積第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類 土地單價(jià)容積率 9、所有權(quán)、使用權(quán)、其他權(quán)益 10、實(shí)際價(jià)格 名義價(jià)格 11、現(xiàn)房、期房 12、買賣、租賃、抵押、典價(jià)、保險(xiǎn)、課稅、征用 13、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià) 14、起拍價(jià)、保留價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) 15、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格、掛牌價(jià)格：一次性付清：約定第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類 16、補(bǔ)地價(jià)（1）更改用途 （2）增加容積率（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥

8、土地房地產(chǎn)（4）續(xù)期補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加后地價(jià)原地價(jià)4種情況第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類 補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=現(xiàn)樓面地價(jià)現(xiàn)容積率-原樓面地價(jià)原容積率補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原容積率下的土地單價(jià)/原容積率 （現(xiàn)容積率-原容積率）評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格 某房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果為150萬(wàn)元。不日完成交易，其價(jià)格為200萬(wàn)元。 能否以此判斷評(píng)估價(jià)格是不合理的或成交價(jià)格是不正常的？為什么？第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格判斷價(jià)格水平 有甲、乙兩單元房地產(chǎn)，他們的總價(jià)分別為100萬(wàn)元和150萬(wàn)元。 據(jù)此能否判斷它們的價(jià)格水平高低？當(dāng)知道何種條件時(shí)，能夠判斷？第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格判斷價(jià)格水平 有甲、乙、丙三宗房地

9、產(chǎn)：1）甲建筑面積為100m2,單位建筑面積售價(jià)為5000元。2）乙使用面積為80m2,單位使用面積售價(jià)為6000元。3）丙套內(nèi)建筑面積為90m2，單位套內(nèi)建筑面積售價(jià) 為5500元。 據(jù)此能否判斷它們的價(jià)格水平高低？當(dāng)知道何種條件時(shí)，能夠判斷？第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格甲 使用面積80m2 ；丙 使用面積80m2 某套房屋合同總價(jià)為80萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：1、約定在成交日期時(shí)一次付清 實(shí)際價(jià)格為80萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致 2、約定分期付款，如在成交日期首付20萬(wàn)元，半年后支付30萬(wàn)元，一年后再付30萬(wàn)元。月利率0.5% 實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 第二章 房地

10、產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格12若有優(yōu)惠，如5%3、約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清 實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 4、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬(wàn)元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付 實(shí)際價(jià)格為80萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格345、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬(wàn)元，半年后支付10萬(wàn)元，一年后再付10萬(wàn)元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付 實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格5期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到期房期間現(xiàn)房出租的凈收益的現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 例 某期房尚有

11、1年時(shí)間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，試計(jì)算該期房?jī)r(jià)格。第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格期房?jī)r(jià)格、現(xiàn)房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格 一個(gè)經(jīng)營(yíng)者花費(fèi)5萬(wàn)美元購(gòu)置一塊建筑場(chǎng)地，然后再花費(fèi)20萬(wàn)美元修建一幢辦公樓。當(dāng)他將其財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評(píng)估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只有21萬(wàn)美元。估稅員以13萬(wàn)美元為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬(wàn)美元，然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需的，可以得到27.5萬(wàn)美元的補(bǔ)償。 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)

12、格成本、買賣、抵押、課稅、征收1、某宗土地總面積1000，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/，現(xiàn)允許將容積率增加到5。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)地價(jià)12、某宗面積為3000的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。2復(fù)習(xí)思考題第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格1、假設(shè)每層建筑面積相同，試推導(dǎo)建筑容積率、建筑密度、建筑層數(shù)三者之間的關(guān)系。2、某項(xiàng)目占地面積為4000平方米，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14米，1-4層建筑面積均相等，5-14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），求項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積。復(fù)習(xí)思考題第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格3、某宗土地總面積為1000m2，建筑覆蓋率為60，該建筑物共6層，每層建筑面積相同，已知樓面地價(jià)900元/m2，則該宗土地單價(jià)多少？4、 某期房尚有2年時(shí)間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2，出租的每年年末凈收益為330元/ m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，試計(jì)算該期房?jī)r(jià)格。 5、某套住房合同總價(jià)為100萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：（1）約定在成交日期時(shí)一次付清； （2）約定在成交日期首付30萬(wàn)元，半