大同市渾源縣汽配城項(xiàng)目XXXX_6_05

1、1渾源順通達(dá)汽配城項(xiàng)目提案報(bào)告薈鑫地產(chǎn)2012.6.12目 錄一、項(xiàng)目區(qū)位條件三、開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議五、項(xiàng)目招商推廣3一、項(xiàng)目區(qū)位條件項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目區(qū)位總結(jié)4 項(xiàng)目所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度較低，周邊屬于東城坊鄉(xiāng)用地，整體基礎(chǔ)工業(yè)設(shè)施與交通物流較為薄弱； 項(xiàng)目地塊寬400米，長(zhǎng)600米，東向臨街唯一交通干道，寬12米，未能滿足汽配城需求，后期向西向擴(kuò)張15米，改造為城市外環(huán)線；總結(jié)：除交通寬度外，地塊平整度與可開發(fā)能力完全滿足開發(fā)要求；東向南向西北向地塊條件認(rèn)知5區(qū)域位置分析物流交通線1、擁有大同地區(qū)通往靈丘、廣靈交通干線；2、榮烏高速公路必經(jīng)區(qū)域； 項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)階段具有交

2、通交叉口優(yōu)勢(shì)，渾源縣處于大同東南方向的核心區(qū)域地段，屬于區(qū)域性交通中心，但整體交通輻射能力有限；榮烏高速尚未全線開通。6廣靈方向靈丘方向花崗巖園區(qū)應(yīng)縣方向 項(xiàng)目所處區(qū)域位于渾源縣規(guī)劃西環(huán)路區(qū)域，臨近通往靈丘方向道路，地域位置有所偏離城市主干道。 專業(yè)市場(chǎng)物流、貨流運(yùn)輸量未能達(dá)到地區(qū)性最優(yōu)化區(qū)位選擇。 地塊面積區(qū)域現(xiàn)階段有通往靈丘方向貨運(yùn)業(yè)務(wù)，基礎(chǔ)量較小，難以滿足項(xiàng)目現(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)需求。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ)7市場(chǎng)區(qū)域劃分概況 項(xiàng)目所處行政區(qū)域大同市有較為完善的汽貿(mào)園區(qū)與配套服務(wù)項(xiàng)目； 臨近大運(yùn)公路朔州區(qū)域有大型汽配中心運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)份額現(xiàn)階段以依賴大同與朔州為主； 項(xiàng)目市場(chǎng)由于交通動(dòng)線與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

3、支撐較為薄弱，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)輻射區(qū)域有限。81、項(xiàng)目地塊距離區(qū)域交通中心位置有一定偏離，現(xiàn)有交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)性不明顯。2、地塊區(qū)域所鄰近交通主干道只有12米寬，現(xiàn)階段無(wú)法滿足汽配城選址定位需求；3、地塊面寬（臨街）600米，進(jìn)深400米，狹長(zhǎng)型地形，內(nèi)部區(qū)域較大，未來必須考慮交通動(dòng)線與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)容量；4、地塊區(qū)域周邊短時(shí)間未能形成環(huán)形交通動(dòng)線，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)早期運(yùn)營(yíng)影響較大；項(xiàng)目區(qū)位總結(jié)9二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析101、露天煤礦：渾源縣露天煤礦產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)性明顯，但經(jīng)常性出現(xiàn)關(guān)停問題，未能打造成為具有區(qū)域規(guī)模化的開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，對(duì)汽配市場(chǎng)的支持穩(wěn)定性差；2、花崗巖產(chǎn)業(yè)：當(dāng)?shù)鬲?dú)有的產(chǎn)業(yè)支撐，但是開

4、發(fā)規(guī)模與外銷模式，難以對(duì)汽配產(chǎn)業(yè)形成持續(xù)性支撐；3、旅游產(chǎn)業(yè)：北岳恒山旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)開發(fā)為小型車提供相應(yīng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但下游鏈接產(chǎn)業(yè)占據(jù)比例較?。划a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支持11 渾源房汽配行業(yè)市場(chǎng)總量較小，經(jīng)營(yíng)規(guī)模單體經(jīng)營(yíng)鋪面與業(yè)態(tài)普遍面積偏小，煤礦資源的單向發(fā)展導(dǎo)致汽配市場(chǎng)業(yè)態(tài)種類不平衡性迅速增加。汽配市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查12服務(wù)類型數(shù)量比例面積總計(jì)比例維修大型車維修8683%52001370580%小型車維修644505重型車維修373670農(nóng)用車維修9350銷售大型車銷售64%580178010.3%小型車銷售31200輪胎177%12407%裝潢52%4703.5%停車104%約146畝分析：1、維修市

5、場(chǎng)成為渾源房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)面積與商戶數(shù)量占據(jù)80%以上，渾源汽配市場(chǎng)是以修理為主的二級(jí)市場(chǎng)。2、銷售市場(chǎng)占據(jù)10%的比例，銷售市場(chǎng)普遍以代理定制銷售為主；3、汽車裝潢與停車市場(chǎng)占有比例較小，屬于邊緣業(yè)務(wù)；業(yè)態(tài)種類分析13分析：1、大型車與重型機(jī)械等從事生產(chǎn)運(yùn)輸型機(jī)械占據(jù)渾源汽配市場(chǎng)的半壁江山，與當(dāng)?shù)氐拿旱V與花崗巖產(chǎn)業(yè)有密切的關(guān)系；2、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)10%的比例，小型車市場(chǎng)屬于渾源汽配市場(chǎng)次級(jí)市場(chǎng)；業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析141、渾源汽配市場(chǎng)較為狹小，基本處于初級(jí)汽車修理為主要模式，且區(qū)域市場(chǎng)自由化嚴(yán)重，未能形成運(yùn)營(yíng)互補(bǔ)的整體優(yōu)勢(shì)。2、渾源汽配市場(chǎng)交通位置及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支持處于次級(jí)商業(yè)市場(chǎng)階段，很難形成

6、大型批發(fā)與物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模及發(fā)育層次均較低；3、渾源縣露天煤礦區(qū)域及郭家莊花崗巖工業(yè)園區(qū)的發(fā)展會(huì)給未來汽配市場(chǎng)發(fā)育帶來良好的產(chǎn)業(yè)支持，恒山旅游區(qū)的開發(fā)，一方面給項(xiàng)目帶來大量的客戶群體，另一方面為項(xiàng)目搬遷進(jìn)駐提供市場(chǎng)支持與依據(jù)，4、渾源縣位于廣靈、靈丘方向的交通十字路口，汽配城未來發(fā)展能夠覆蓋周邊區(qū)域，形成區(qū)域性汽配商業(yè)市場(chǎng)；市場(chǎng)總結(jié)15優(yōu)勢(shì)1、政策支持2、當(dāng)?shù)毓さV、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)劣勢(shì)1、產(chǎn)業(yè)層級(jí)較低2、輻射市場(chǎng)區(qū)域狹窄3、地塊位置離主干線有一定距離機(jī)會(huì)1、先入優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)整合勢(shì)在必行2、西環(huán)路開發(fā)，未來前景看好威脅1、盈利能力與租金差額2、工業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的延續(xù)性3、區(qū)域地理位置的市場(chǎng)認(rèn)可度較

7、低項(xiàng)目SWOT分析161、市場(chǎng)環(huán)境與地域限制，難以做成綜合性倉(cāng)儲(chǔ)、物流大型汽配市場(chǎng)；市場(chǎng)怎樣運(yùn)營(yíng)保證成活率成為開發(fā)的關(guān)鍵？2、汽配城項(xiàng)目屬于渾源現(xiàn)有汽車附屬產(chǎn)業(yè)的整合產(chǎn)品與升級(jí)版，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與大型汽配城有什么樣的區(qū)別？3、針對(duì)項(xiàng)目地段的劣勢(shì)性，是否能保證商戶入駐以及商戶的運(yùn)營(yíng)與開發(fā)公司的最佳盈利模式？項(xiàng)目問題所在17產(chǎn)品定位分析1、汽修、汽貿(mào)為主汽配城整合體,渾源縣汽配城整體規(guī)模與市場(chǎng)體量較小，很難做成規(guī)模化批發(fā)物流市場(chǎng)；預(yù)期市場(chǎng)只能走區(qū)域市場(chǎng)整合路線；2、結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行市場(chǎng)整合分配，渾源縣區(qū)域市場(chǎng)以汽修為主要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)輔以其他方面的配套業(yè)態(tài)，因此渾源汽配未來開發(fā)規(guī)模依然以汽車修理為主業(yè)擴(kuò)

8、張；3、運(yùn)營(yíng)問題成為項(xiàng)目的關(guān)鍵問題，渾源市場(chǎng)屬于汽配物流產(chǎn)業(yè)的末端地帶，綜合性業(yè)務(wù)先天條件不足，同時(shí)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一期以消化現(xiàn)有市場(chǎng)容量為主要模式； 4、針對(duì)地塊區(qū)域應(yīng)引進(jìn)一定數(shù)量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，駕校，車管所，二手車市場(chǎng)，汽車貸款保險(xiǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)；18一站式汽配商貿(mào)城項(xiàng)目定位闡釋：早期以汽配、汽修為主干產(chǎn)業(yè)； 中期發(fā)展餐飲、物流、零售、住宿等多種配套產(chǎn)業(yè)； 后期引入建材、五金等多種專業(yè)市場(chǎng)；19三、開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略開發(fā)程序與困境開發(fā)策略20開發(fā)程序與困境分析地塊條件：占地面積300畝面積較大，需要輔助業(yè)務(wù)配套入駐，保證市場(chǎng)壯大；區(qū)位條件：區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，屬于產(chǎn)業(yè)鏈末端，難以形成標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化市場(chǎng)模式；

9、市場(chǎng)條件：輻射區(qū)域商戶有限，難以維持市場(chǎng)的不斷壯大，市場(chǎng)成活率成為關(guān)鍵；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：相關(guān)工業(yè)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定性有限，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱；開發(fā)條件：1、政府支持形象與噱頭2、商業(yè)資本利潤(rùn)與口碑3、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)先成活，再發(fā)展21開發(fā)策略第一步：12年時(shí)間內(nèi)，在保證現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模的前提下，促使項(xiàng)目順利穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)；“收編”現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模與客戶量。第二步：23年內(nèi)，增加部分車展、4S店，另引入一批品牌商戶，整體拔高項(xiàng)目的品質(zhì)與形象；第三步：35年內(nèi)，完成項(xiàng)目的整體配套，餐飲、住宿、娛樂等一定商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)所，并且引入一定業(yè)態(tài)的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)，形成能完全輻射“渾、廣、靈”區(qū)域的規(guī)?；虡I(yè)區(qū)域；穩(wěn)定汽配，拓展配套，全盤運(yùn)營(yíng)；22開發(fā)第一步

10、：穩(wěn)定汽配原因一：渾源汽配市場(chǎng)屬于自發(fā)形成，現(xiàn)有規(guī)模有限，汽配城專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)應(yīng)以現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模為基礎(chǔ)，切不可盲目擴(kuò)大，為汽配城而“汽配城”。原因二：汽配城屬于大型專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，結(jié)合渾源市場(chǎng)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目首期不可盲目搞“大而全”模式。原因三：渾源市場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)體量不平衡性明顯，尤其是汽修一支獨(dú)大，為確保項(xiàng)目成活率，業(yè)態(tài)體量應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求；原因四：汽配專業(yè)市場(chǎng)布局較為明顯，各種專業(yè)類業(yè)態(tài)“ 一條街”布局模式較為明顯，渾源市場(chǎng)的特殊性需要結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式設(shè)置布局。23開發(fā)第二步：拓展配套策略一：基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)配套，在一期項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上，完善餐飲、住宿配套，確保項(xiàng)目在汽配產(chǎn)業(yè)入駐初期能正常運(yùn)營(yíng)；策

11、略二：拓展業(yè)務(wù)配套，在項(xiàng)目初步成活階段，迅速引進(jìn)駕校、二手車交易市場(chǎng)、車檢所等機(jī)構(gòu)，拓展業(yè)態(tài)范圍，首先，能為項(xiàng)目成活率增加系數(shù)；其次，為下一步進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)；策略三：產(chǎn)業(yè)升級(jí)配套，在汽配城運(yùn)營(yíng)完全成活的基礎(chǔ)上，引入4S店、品牌商戶、車展等高端商業(yè)業(yè)態(tài)范疇。24開發(fā)第三步：全盤運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模式一：通過汽配產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步運(yùn)營(yíng)，結(jié)合項(xiàng)目地塊規(guī)劃面積較大的現(xiàn)狀，引入除汽配產(chǎn)業(yè)外的建材、裝潢、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品等多業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)：實(shí)現(xiàn)短期全盤運(yùn)營(yíng)，資金回籠快；劣勢(shì)：后續(xù)升級(jí)機(jī)會(huì)喪失，能否長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變大；運(yùn)營(yíng)模式二：采用長(zhǎng)期市場(chǎng)培養(yǎng)與運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，拓展成為區(qū)域性汽配城。優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)期租金收取

12、，整體收益較大；能控制市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)走向與產(chǎn)業(yè)升級(jí)；劣勢(shì)：周期較長(zhǎng)，如果缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)較大；25四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目規(guī)劃建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議261、隨著渾源經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來渾源區(qū)域汽配城總體戰(zhàn)略走向中高端與完善化。2、未來區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)大量的常駐人口，相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，餐飲、停車、住宿等將有較好的發(fā)展前景。3、未來區(qū)域內(nèi)要增加車展，4S店等汽車展覽、銷售一體化格局市場(chǎng)。遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展模式271、龍頭商戶入駐，通過讓利手段，首先引入渾源現(xiàn)有市場(chǎng)具有一定口碑與知名度的大型商戶入駐，予以免租模式進(jìn)入。2、拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，汽修、汽配、汽車裝潢、二手車市場(chǎng)，加油站，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈同時(shí)運(yùn)營(yíng)，確保一站式服務(wù)雛形建

13、立。3、借助政策力量進(jìn)行市場(chǎng)整改，同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳，放大預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展與項(xiàng)目前景。近期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式28遠(yuǎn)景業(yè)態(tài)布局規(guī)劃氣站農(nóng)機(jī)公司油站小型車區(qū)域大型車區(qū)域農(nóng)機(jī)區(qū)域停車場(chǎng) 餐飲住宿與相關(guān)服務(wù)區(qū)域二手車交易市場(chǎng)展廳/4S店車管所駕校品牌商與代理服務(wù)三期開發(fā)一期開發(fā) 二期開發(fā)一期：現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成活；二期：相關(guān)配套完善，確保項(xiàng)目成功；三期：服務(wù)升級(jí)，促使項(xiàng)目增值； 設(shè)置多交通動(dòng)線，確保運(yùn)營(yíng)區(qū)域價(jià)值最大化；五金建材家居及其他倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易29現(xiàn)有產(chǎn)品業(yè)態(tài)分析總結(jié)：渾源現(xiàn)有汽配市場(chǎng)以大型車業(yè)務(wù)占主要服務(wù)內(nèi)容，小型車比例其次，二者共占據(jù)市場(chǎng)80%以上，相關(guān)配套裝潢、輪胎配件業(yè)務(wù)占據(jù)市場(chǎng)份額

14、極少。30小型車需求面積：業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）現(xiàn)有商鋪面積（）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（）共計(jì)小型車銷售312004015008000小型車汽配維修6445051826550 小型車市場(chǎng)現(xiàn)有面積為5705平米，市場(chǎng)需求總面積約8000平米。且銷售需求面積約占19%，修理所需面積約81%，小型車區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)以維修市場(chǎng)為主，銷售市場(chǎng)為輔；314m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m小型車鋪面設(shè)計(jì)市場(chǎng)需求統(tǒng)計(jì)：面積需求數(shù)量比例1501421%100面積502945%=1002234%8m8m4.5m12385467設(shè)計(jì)模式一：內(nèi)鋪：?jiǎn)误w鋪面面寬4.5米，進(jìn)深8米。適應(yīng)全部小型車維修；單體區(qū)

15、域16鋪，南北總長(zhǎng)36米，寬16米，項(xiàng)目修理業(yè)態(tài)占小型車市場(chǎng)81%，因此，內(nèi)鋪部分全部以汽車修理業(yè)態(tài)為主；設(shè)計(jì)模式二： 臨街鋪：臨街4鋪，單體鋪面面寬4米，進(jìn)深9米。用作汽車裝潢、銷售等相關(guān)較為清潔型汽車配套服務(wù)店面為主；因小型車配件與銷售等部分比例占總需求19%，臨街單體區(qū)域應(yīng)以小型車清潔型配套服務(wù)為主。總結(jié)：市場(chǎng)主力需求面積為50100平米，150以上為少量需求，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以50100平米為主力戶型；32鋪型產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)合汽配市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：框架結(jié)構(gòu)，多變空間，可自由分割；一層：層高4.5米，二層：層高3.3米，可住宿，存貨說明：一層4.5米，汽修：不做隔層，直接汽修使用；汽配：做隔層，

16、底層銷售，隔層倉(cāng)儲(chǔ)；多功能使用，確保產(chǎn)品價(jià)值與功能最大化。3.3m2m2.5m夾層儲(chǔ)貨區(qū)產(chǎn)品銷售 汽 修 區(qū)住宿、存貨、休息、會(huì)客倉(cāng)儲(chǔ)層倉(cāng)儲(chǔ)層33小型車區(qū)域布局小型車區(qū)域13單體區(qū)以汽車裝潢、保養(yǎng)等清潔服務(wù)區(qū)為主；小型車區(qū)域412單體區(qū)域全部以小型車修理為主要業(yè)務(wù)；單體區(qū)域面積36*16*2=1152平米渾源市場(chǎng)現(xiàn)有面積為5752平米；市場(chǎng)需求面積為8000平米；一期預(yù)期市場(chǎng)產(chǎn)品面積應(yīng)足夠滿足市場(chǎng)需求；且外加部分小型車裝潢，輪胎銷售業(yè)務(wù)需求；建議面積：12*1152=1382412313m18m198m45678910111213m90m34 大型車現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)面積9450平米，現(xiàn)有市場(chǎng)需求面積1

17、4100平米，大型車維修與重型機(jī)械占有率約為96%，大型車維修區(qū)域應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，大型車修理是現(xiàn)有市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。大型車需求面積：35 渾源現(xiàn)有汽修市場(chǎng)，大型車、重型機(jī)械普遍室外修理，汽配城興建必然導(dǎo)致室內(nèi)修理空間的設(shè)計(jì)合理化；大型車設(shè)計(jì)：車長(zhǎng)7.2米7.6米不等，寬度2.35居多；重型機(jī)械：車長(zhǎng)三軸式： 整車外形尺寸(mm)：10985x2495x3380 廂體外形尺寸（mm）830023651950且此類產(chǎn)品修理需要地面坑基；修理車間進(jìn)深至少12米以上；大型車，重型機(jī)械空間尺寸；364m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m重型機(jī)械：需求面積全部為100平米以上，以150平米左右

18、為主；大型車，重型車修理鋪面需求進(jìn)深至少12米；4.5m16m大型車鋪面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)模式一；臨街鋪面：臨街鋪面以大型車裝飾與配件為主，面寬4米，進(jìn)深9米。單體區(qū)域面積長(zhǎng)36米，寬16米，臨內(nèi)街區(qū)域從事修理與配件、輪胎銷售業(yè)務(wù)，面寬4.5米，進(jìn)深8米設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)模式二內(nèi)鋪設(shè)計(jì)：大型車重型車市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)修 理業(yè)務(wù)占據(jù)市場(chǎng)份額96%，且需求修理車間進(jìn)深至少12米（16米），且有地面坑基設(shè)計(jì)；面積需求數(shù)量比例502528%1001112.5%=1005057%大型車區(qū)域?qū)痈撸阂粚樱?.5米（銷售業(yè)態(tài)設(shè)夾層）二層：3.3米市場(chǎng)面積需求：37大型車、重型機(jī)械區(qū)域 大型車區(qū)域14單體區(qū)臨街面以汽車裝潢、保養(yǎng)等清潔服務(wù)

19、區(qū)為主；516單體區(qū)域全部以大、重型車修理為主要業(yè)務(wù)； 單體區(qū)域面積36*16*2=1152平米8 渾源市場(chǎng)現(xiàn)有大型車，重型機(jī)械運(yùn)營(yíng)面積9450平米，市場(chǎng)需求面積14100平米，且隨著汽配市場(chǎng)發(fā)展以及煤礦花崗巖產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，大型車重型車市場(chǎng)將會(huì)有很大擴(kuò)展空間，建議大型車，重型機(jī)械商業(yè)面積：1152*16=18432平米。13m13m13m18m12345768910111213141516103m228m38業(yè)態(tài)類型現(xiàn)有商鋪數(shù)（家）現(xiàn)有商鋪面積（）現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（人）商戶需求面積（）市場(chǎng)總需求24920農(nóng)用車汽配維修935012610610輪胎銷售1712402915802160汽車裝飾裝潢54

20、7017580 渾源汽配市場(chǎng)89% 屬于汽車修配行業(yè)，9%屬于汽車裝潢與輪胎銷售等相關(guān)配套業(yè)態(tài)，汽配城設(shè)計(jì)遵循市場(chǎng)需求原則，保持比例的適中性；其中農(nóng)用車修配區(qū)域盡量集中于農(nóng)機(jī)公司板塊，形成規(guī)?；盒?yīng)；配套業(yè)態(tài)面積39配套業(yè)態(tài)布局 汽車裝潢，汽車用品銷售一類較為清潔，且形象感較好業(yè)態(tài)區(qū)位選擇臨街面，有利于項(xiàng)目的形象展示；40大型車區(qū)域103m228m氣站農(nóng)機(jī)公司油站停車場(chǎng)(后期大型車、重型車區(qū)域可擴(kuò)建占用)農(nóng)機(jī)區(qū)域后期建設(shè)使用小型車區(qū)域198m90m餐飲住宿與相關(guān)服務(wù)區(qū)域（固定業(yè)態(tài)區(qū)域）配套業(yè)態(tài)區(qū)域一期開發(fā)布局24m18m24m項(xiàng)目一期用地面積：228*（24+18+24+90+103）=2

21、28*259=59052平米（88.5畝）41產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議右圖：路邊臺(tái)階，作為汽配城項(xiàng)目，尤其是以汽修業(yè)態(tài)占據(jù)80%的渾源市場(chǎng)，路邊臺(tái)階在一定程度上會(huì)阻擋交通動(dòng)線與進(jìn)入修理車間路線；臨街銷售業(yè)務(wù)也配件業(yè)務(wù)可適當(dāng)設(shè)置此類結(jié)構(gòu)。左圖：普國(guó)汽配城為保持交通動(dòng)線的穩(wěn)定性與修理業(yè)態(tài)需求，拆除一切阻擋動(dòng)線的交通障礙；42產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 項(xiàng)目臨街轉(zhuǎn)彎區(qū)域設(shè)計(jì)一定的弧度（必須是單體鋪面）可增家項(xiàng)目商戶的曝光率；同時(shí)對(duì)交通動(dòng)線流動(dòng)性較好。 臨街面道旗設(shè)計(jì)，項(xiàng)目銷售初期與宣傳期可設(shè)置，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期需要拆除，內(nèi)鋪街區(qū)盡量減少交通障礙物。43廣告位設(shè)計(jì)臨街面廣告位平面設(shè)計(jì)，可擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)曝光率， 內(nèi)街區(qū)域廣告位立面臨街設(shè)

22、計(jì)，增加交通動(dòng)線過往客群的關(guān)注度；44一期開發(fā)總建筑面積：大型車區(qū)域+小型車區(qū)域=18432+13824=32256平米一期用地面積： 59052平米容積率：0.546一期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析45五、項(xiàng)目招商推廣運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)分析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略分析宣傳推廣策略461、渾源區(qū)域汽配市場(chǎng)現(xiàn)階段整體狀況散亂，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者依靠煤礦與花崗巖產(chǎn)業(yè)為主，煤礦的關(guān)停直接影響汽配產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)穩(wěn)定性。2、渾源縣整體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)并不明顯，現(xiàn)有物業(yè)類投資渠道少，對(duì)物業(yè)投資市場(chǎng)認(rèn)可度模糊，物業(yè)投資與物業(yè)自營(yíng)成為市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)；3、開發(fā)公司屬于本土開發(fā)公司，有一定的知名度與口碑，汽配城運(yùn)營(yíng)是否成功（租賃運(yùn)營(yíng)模式能否兌現(xiàn)、服務(wù)是否到位）直接關(guān)

23、系開發(fā)公司的本土形象。4、汽配城的開發(fā)關(guān)鍵在是否通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)逐步成熟壯大，持續(xù)炒熱于運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)。 運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)分析471、自營(yíng)客群：渾源縣現(xiàn)有汽配業(yè)態(tài)從業(yè)人員；客群描述：從事洗車、修理、裝潢、配件銷售等客群；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，缺少較為優(yōu)勢(shì)的營(yíng)業(yè)產(chǎn)所，現(xiàn)階段依靠租賃交通干線區(qū)域商業(yè)鋪面經(jīng)營(yíng)為主；租賃購(gòu)買需求關(guān)注市場(chǎng)潛力與盈利能力；2、投資客群：現(xiàn)有汽配產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人，渾源縣部分投資客群；客群描述：現(xiàn)有汽配產(chǎn)業(yè)物業(yè)所有人，擁有一定的汽配物業(yè)收益，熟悉汽配物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值；注重市場(chǎng)的口碑與投資回報(bào)能力；汽配城客群分析48運(yùn)營(yíng)模式1、銷售：客戶要求：低風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)；客戶必須看到利潤(rùn)前景，且將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度降到最低

24、；2、招商：開發(fā)公司管理能力與市場(chǎng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的人才機(jī)制與經(jīng)驗(yàn)，另有投資回報(bào)周期與融資成本負(fù)擔(dān)； 擺在渾源汽配城面前的問題是怎樣促使項(xiàng)目順利通過市場(chǎng)檢驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)與商業(yè)管理利潤(rùn)或者是租賃利潤(rùn)的多項(xiàng)盈利？運(yùn)用哪種模式才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成活？既要保證開發(fā)公司的成本回收，又要讓客戶看到利潤(rùn)前景，同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)認(rèn)可。49運(yùn)營(yíng)模式分析返租模式：開發(fā)公司直接給客戶返租承諾，所有權(quán)歸客戶，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸公司，定期返還租金；優(yōu)勢(shì)：迅速回籠資金，可借助資金進(jìn)行多元投資，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；劣勢(shì)：定期返租，公司后期有租金壓力，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理水平要求較高；帶租約銷售：先招商運(yùn)營(yíng)，捆綁招商合同進(jìn)行銷售，所有權(quán)歸投資人所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)

25、歸租戶所有，專業(yè)公司中間管理，實(shí)現(xiàn)帶租約銷售。優(yōu)勢(shì)：公司無(wú)后續(xù)管理壓力與經(jīng)濟(jì)壓力；劣勢(shì)：回籠資金慢，早期招商，銷售周期長(zhǎng)，投資大；50戰(zhàn)略格局第一步驟：品牌店、龍頭商戶入駐，可實(shí)現(xiàn)帶租約銷售實(shí)現(xiàn)回款；同時(shí)也可持有賺取后期租金或增值銷售；作用：確保開發(fā)公司資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；樹立市場(chǎng)標(biāo)桿，吸引普通商戶，配套商戶入駐；第二步驟：普通商戶招租，帶租約銷售；配套商戶入駐，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性；作用：吸引投資客群，回籠資金；保證市場(chǎng)配套基礎(chǔ)到位，正常運(yùn)營(yíng)；第三步驟：市政配套跟進(jìn)，項(xiàng)目后期宣傳推廣到位，保證經(jīng)營(yíng)商戶盈利；作用：為下一期整體市場(chǎng)開發(fā)做準(zhǔn)備，確保運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，減少掉鋪率；51高調(diào)宣傳入市初步市場(chǎng)運(yùn)作銷售招商

26、配套市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)樹立市場(chǎng)認(rèn)可度完善項(xiàng)目功能吸引普通商戶建立市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣運(yùn)營(yíng)策略521、汽配城項(xiàng)目屬于政府規(guī)劃工程，高調(diào)宣傳確保項(xiàng)目預(yù)期的市場(chǎng)認(rèn)可度。2、項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在現(xiàn)有汽配市場(chǎng)的抗性，因此，本項(xiàng)目必須短期內(nèi)樹立市場(chǎng)形象；3、汽配市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)需要長(zhǎng)期的市場(chǎng)運(yùn)作與完善，實(shí)現(xiàn)一次性運(yùn)營(yíng)成功關(guān)系項(xiàng)目的銷售是否成功；宣傳推廣方式高調(diào)宣傳入市531、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成功首要是首批龍頭商戶的入駐，確保項(xiàng)目能夠滿足市場(chǎng)需求；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在渾源市場(chǎng)的占位；2、通過龍頭商戶對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作與吸引，確保次主力型小商戶入駐（租賃），實(shí)現(xiàn)帶租約銷售。3、配套產(chǎn)業(yè)兩年期免費(fèi)入住(餐飲、零售、住宿)，保證項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)；宣傳推廣策略初步

27、市場(chǎng)運(yùn)作54客戶類別銷售方式目的自營(yíng)客1、優(yōu)先登記自營(yíng)客的認(rèn)籌時(shí)間早于投資客；確保市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方向2、優(yōu)惠購(gòu)買自營(yíng)客購(gòu)買給予5%左右的折扣；鼓勵(lì)自營(yíng)客購(gòu)買4、限時(shí)開業(yè)自營(yíng)客需簽定協(xié)議，保證在市場(chǎng)開業(yè)時(shí)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，否則取消租金返還。開業(yè)率保障投資客1、租約銷售（龍頭商戶），價(jià)格適當(dāng)上浮；價(jià)格杠桿，鼓勵(lì)直接投資銷售與自營(yíng)購(gòu)買；2、一般租約銷售，無(wú)折扣，終身管理代租。宣傳推廣方式銷售招商551、延長(zhǎng)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈，引入二車銷售市場(chǎng)、免費(fèi)停車業(yè)務(wù)，迅速繼續(xù)項(xiàng)目的市場(chǎng)人氣，確保入駐項(xiàng)目盈利；2、車輛管理業(yè)務(wù)與農(nóng)機(jī)市場(chǎng)、摩托車修理等邊緣產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位確立；配套市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)駕 校56配套市場(chǎng)運(yùn)營(yíng) 引入汽車旅

28、館，小型餐飲，日用品零售業(yè)，滿足市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的需求，同時(shí)集聚人氣盡量延長(zhǎng)客戶的滯留時(shí)間。57汽配城項(xiàng)目50%60%用于銷售（帶租約），一方面為了回收成本，一方面增加市場(chǎng)關(guān)注度與熱度；銷售客群分兩類，投資客與自營(yíng)客；自營(yíng)客確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前提下有價(jià)格差額（管理費(fèi)用免除），投資客群價(jià)格上?。黄涑?0%50%龍頭店、品牌店需要開發(fā)公司優(yōu)惠銷售，前三年免租模式保持業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，確保該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。汽配城營(yíng)銷58銷售模式1、招商帶租約銷售前三年免租，租期十年；執(zhí)行：40%商鋪吸引龍頭商戶免租入住，此類商鋪帶租約銷售，針對(duì)投資客予以租金回報(bào)率（前三年租金折入房款，從第四年起租金從龍頭商戶租金出）作用：確保

29、專業(yè)市場(chǎng)的性質(zhì)，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)的方向性與穩(wěn)定性；2、招商、銷售帶租約銷售，租期三年以下；執(zhí)行：普通商戶、配套商戶先招商（無(wú)較大優(yōu)惠條件）入駐，帶租約銷售；已招商鋪面銷售：價(jià)格較高，租約銷售； 備注：租期310年租約客戶，銷售價(jià)格適當(dāng)做銷控價(jià)格處理；自營(yíng)商戶（直接購(gòu)買，擁有價(jià)格折扣，免物業(yè)費(fèi)，要求直接運(yùn)營(yíng)）； 投資商戶（投資購(gòu)買，無(wú)折扣，租期滿，代為招商，終身免物業(yè)）59銷售推廣策略1、項(xiàng)目推介宣傳：通過政府出面以及項(xiàng)目規(guī)劃推介會(huì)議，樹立項(xiàng)目的真實(shí)性與可信度；2、前期招商：運(yùn)用政策，吸引龍頭商戶，品牌商戶優(yōu)惠條件入駐；樹立項(xiàng)目市場(chǎng)的標(biāo)桿地位；3、招商宣傳：借助品牌商戶與龍頭商戶的市場(chǎng)認(rèn)可度優(yōu)勢(shì)，吸

30、引普通商戶與配套商戶入駐；4、項(xiàng)目銷售：開盤銷售商鋪，租約與代租模式分離，自營(yíng)與投資分離銷售。營(yíng)銷模式606月7月8月9月1月10月11月12月2月7.20下發(fā)渾源商戶整改通知9.1大規(guī)模招商活動(dòng)宣傳9.15龍頭店/品牌店簽約儀式周末樓盤活動(dòng)8.1龍頭商戶、品牌商戶洽談7.15啟動(dòng)政府發(fā)布會(huì)10.1大規(guī)模招商活動(dòng)開展（動(dòng)工展示，樹立市場(chǎng)認(rèn)可度）11.15開盤銷售營(yíng)銷推廣排期形象導(dǎo)入期銷售引導(dǎo)期開盤熱銷期7.1圖紙、招商運(yùn)營(yíng)模式物料到位61宣傳推廣策略分析 項(xiàng)目宣傳推廣不僅要顧及到項(xiàng)目的銷售與招商效果，更為關(guān)鍵的是項(xiàng)目初期的運(yùn)營(yíng)效果；因此，項(xiàng)目的宣傳推廣既要注重形象與銷售，同時(shí)還要為運(yùn)營(yíng)作考慮；因此，項(xiàng)目銷售分為以下三部分；一、項(xiàng)目形象宣傳，樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象；二、項(xiàng)目招商銷售宣傳，確保商戶入駐與銷售成功；三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)宣傳，為入駐商戶尋找客戶源，保證項(xiàng)目的成活率，較少掉鋪率；62汽配城宣傳推廣招商、銷售中心 項(xiàng)目必須規(guī)?；麄?，沙盤面積要涵蓋整個(gè)規(guī)劃構(gòu)想，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體化優(yōu)勢(shì)效果，突出“大而全”的宣傳優(yōu)勢(shì)；銷售中心按照4S店建造，后期可引入車展等一類公關(guān)活動(dòng)；63短信：直接瞄準(zhǔn)潛在自營(yíng)、投資客群；彩信、廣播：司機(jī)客群，投資客群，確保項(xiàng)目的客流量，保證正常運(yùn)營(yíng)，避免掉鋪率；汽配城宣傳推廣短信、彩信、交通廣播64戶外：項(xiàng)目提供產(chǎn)品與服務(wù)，客戶流動(dòng)能力較強(qiáng)，需要輔以