房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核（多圖）

1、房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核2內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理3在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進度說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？-進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風(fēng)險加大進度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科

2、測算要求16以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計劃管理是管理人員的必備工具產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已6進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方

3、案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取7進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題提速帶來的價值內(nèi)部收益率提高5個百分點，銷售凈利率提高0.7個百分點集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次

4、，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益8然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營。10所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合

5、運營管理計劃管理體系計劃管理管理型運營體系營運績效管理運營計劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識管理流程管理專業(yè)型運營體系投資決策管理運營績效管理運營計劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理資金預(yù)算管理目標(biāo)成本管理信息與知識管理流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理12影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素組織與項目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度項目本身的因素-政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面

6、積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機制13案例：客觀原因背后的因素案例：某項目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計定）鉆孔樁3月份初施工單位進場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標(biāo)又用了1個月的時間7月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）

7、9月份設(shè)計增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達不到設(shè)計要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達不到預(yù)想效果本來今年希望今年年底達到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。14從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好案例：萬科“在均好中加速”15

8、我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？公司流程框架業(yè)務(wù)模型人力資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主流程及子流程操作指導(dǎo)及表格概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工過程配合主流程:一級子流程:二級流程:行政財務(wù)主流程決定總體效率部門流程決定協(xié)同效率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量16首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專業(yè)集成流程圖17建設(shè)工程施工許可證方案報建營銷設(shè)計項目成本工程可行性研究報告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計工程總包招標(biāo)施工圖報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權(quán)證開工銷售許可證第二

9、階段:開發(fā)決策 ？月技術(shù)決策 ？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實施 ？月生產(chǎn)施工 ？月總周期？月自有資金銀行貸款某公司示范區(qū)加速19其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性20案例：某項目標(biāo)高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點場地豎向標(biāo)高設(shè)計原因分析: 土建設(shè)計、市政設(shè)計與景觀設(shè)計系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計為依據(jù)進行控制標(biāo)高。經(jīng)驗及教訓(xùn)： 各專業(yè)設(shè)計提前介入是好事，但各自完成后須進行綜合豎向設(shè)計匯總。繪制綜合豎向設(shè)計圖并進行嚴(yán)格的綜合評審。如何避免？21如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是

10、影響流程效率的重要原因之一由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質(zhì)量達不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素22能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關(guān)鍵23內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理24計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管戰(zhàn)略型集團總部萬科25計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管地區(qū)PMO型龍湖26計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管權(quán)威推動型金地27計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管職能型-中小企業(yè)總經(jīng)理財務(wù)副總財務(wù)管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計副總設(shè)計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計核算稅

11、務(wù)籌劃審計監(jiān)察財務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計景觀施工成本管理計劃運營資產(chǎn)運營部資產(chǎn)管理招商運營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?8目的：1、及時和充分掌握集團所屬項目的動態(tài)運行狀況；2、及早判斷公司及項目運行的風(fēng)險和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對策略；2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率；4、為集團的績效考核提供依據(jù)5、推進業(yè)務(wù)流程的實施，提高集團精細(xì)化管理水平。管理對象：針對集團下屬的所有項目管理方式：以目標(biāo)管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手

12、段，并通過結(jié)果評價體系，有效將運營管控納入績效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。計劃運營管理的架構(gòu)-如何管(整體思路）29一體化運營的概念系統(tǒng)的一體化 一體化的運營管理是一個完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過程監(jiān)控、結(jié)果評估，形成一個 PDCA的有效循環(huán)體系；專業(yè)的一體化 一體化的運營管理涵蓋了項目運營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團對各項目動態(tài)監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項目的重要經(jīng)營指標(biāo)；管理的一體化 一體化的運營管理通過與考核的有效鏈接，運營管理將納入公司績效考核體系，使得運營管理和人力資源形成良好的互動，實現(xiàn)的管理的一體化，使得運營管理有效可控；30通過目

13、標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系運營目標(biāo)設(shè)定計劃管理成果管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃過程監(jiān)控結(jié)果評價項目評估成本管理資金預(yù)算管理知識管理信息報表管理31目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實現(xiàn)的全程工具收益目標(biāo)進度目標(biāo)成本目標(biāo)成果跟蹤表計劃跟蹤表動態(tài)成本表滾動資金計劃表季度評估年度評估項目周期評估目標(biāo)設(shè)定運營監(jiān)控結(jié)果評估通過表單對目標(biāo)及成果進行跟蹤 設(shè)計基于關(guān)鍵目標(biāo)的評估體系，優(yōu)化評估結(jié)果的應(yīng)用方式32運營目標(biāo)設(shè)定為明確了項目開發(fā)的方向項目運營目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)品牌目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)進度目標(biāo)土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展具體對項目開發(fā)周期等的要求品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等3

14、3過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線計劃管理（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）成果管理（關(guān)鍵成果管理）決策管理（決策會議管理）成本管理（目標(biāo)成本、動態(tài)成本管理）資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動資金計劃）知識管理計劃管理線成本管理線知識信息線信息報表管理-資金管理線34基于WBS的計劃運營管理思路計劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向WBS分析計劃管理成果管理決策管理基于WBS的計劃運營管理：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗”收集；系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核構(gòu)建項目計劃運 營管理的各個體系，以保證各個體系 的系統(tǒng)性和匹配性個性定制：基于上述兩個個

15、條件，才可 以保證“針對公司個性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；35四大要素的設(shè)定是計劃運營管理的核心 （流程總圖）梳理項目從獲取到竣工交付過程中關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項目開發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單）流程策劃計劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項目管理計劃的可控及可實施性，同時通過標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便于多項目及異地項目管控變得有效；計劃管理計劃管理通過關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評價運營質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會議決策效率，積累管理經(jīng)驗 ；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確決策層級，降低決策風(fēng)險，提高側(cè)決策效率成果管理決策會議管理關(guān)聯(lián)任務(wù)

16、工作周期確認(rèn)方式輸出成果36一體化運營管理體系搭建思路37根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為5-8個STEP1劃分項目開發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項目啟動階段；3、方案設(shè)計及初設(shè)指導(dǎo)階段；4、初設(shè)驗算及施工圖指導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階段；6、營銷開盤階段；7、竣工交房階段；8、項目后評估階段；38根據(jù)企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系39里程碑節(jié)點計劃項目開發(fā)及產(chǎn)品化1.項目獲取2.項目策劃5.項目銷售3.項目設(shè)計4. 工程建設(shè)6.產(chǎn)品交付立項可研報告項目取得項目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計施工圖設(shè)計總包/監(jiān)理開工達預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開盤拓展報建營銷

17、設(shè)計工程采購客服成本運營40沒有標(biāo)準(zhǔn)的項目節(jié)點，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具項目1級節(jié)點項目里程碑依據(jù)公司/項目特點的關(guān)鍵活動進度過程控制點投資/財務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化41某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑42需要創(chuàng)造哪些價值活動43增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的“需求”和“思想” 44計劃的拆分案例45設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期46計劃監(jiān)控與計劃預(yù)警是計劃執(zhí)行的保證47通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù) STEP3 編制項目開發(fā)流程總圖48流程總圖示意49關(guān)鍵成果總圖示意 STEP4 根據(jù)項目開發(fā)計劃梳理重要節(jié)點的關(guān)鍵成果50龍湖節(jié)點成果管理體系51項目成果管理是運營管理的

18、主要內(nèi)容52項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容53關(guān)鍵決策會議示意 STEP5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項目決策會議體系54內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理房地產(chǎn)企業(yè)的三級計劃管理體系56房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系公司年度經(jīng)營目標(biāo)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認(rèn)計劃 承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃（比如：精裝修）二級計劃三級計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置報建計劃57施工營銷推廣計劃 計劃公司年度經(jīng)營目標(biāo)項目關(guān)鍵

19、節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃各專二級計劃三級計劃項目總體開發(fā)計劃剖析以及建議 1. 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下的建議35年戰(zhàn)略人力資源配置582010.10版權(quán)所有 不得拷貝項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃的定義和控制關(guān)注點不盡相同，有營銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關(guān)鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析59以營銷為導(dǎo)向的計劃管理安排1

20、. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設(shè)計5. 施工圖設(shè)計6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預(yù)售許可證9. 開盤10. 完成銷售額4511. 完成銷售額7012. 完成銷售額9513. 景觀施工進場14. 竣工15. 交房16. 交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導(dǎo)向的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃案例60龍湖：集團關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點14個關(guān)鍵節(jié)點：（1）取得國土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計（4）完成初步設(shè)計（5）完成施工圖設(shè)計（6）取得施工許可證（7）項目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預(yù)售許可證（10）開盤（11）景觀施工進場（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95不影響集團管

21、控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心；影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個關(guān)鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。61房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營資金進出關(guān)鍵節(jié)點（經(jīng)營進度）2.項目融資節(jié)點（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點的協(xié)調(diào)關(guān)系4.重大的費用節(jié)點5.上市公司的財務(wù)節(jié)點6.報建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點7.集團對項目專業(yè)管理監(jiān)控點8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點9.適當(dāng)?shù)臅r候，要考慮供方資源配置項目總體開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項目各專業(yè)計劃，是項目進入實

22、施階段最核心的計劃。房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求62房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建議案例1. 土地確權(quán)（項目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點2. 場地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項目經(jīng)營實施策劃報告 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計任務(wù)書 專業(yè)節(jié)點5. 概念性方案設(shè)計任務(wù)書集團確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營銷方案專業(yè)節(jié)點7. 營銷方案集團確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 項目投資分析模型（概念版） 項目專業(yè)風(fēng)險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手

23、續(xù)13. 建筑方案征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設(shè)計集團確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴初征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案集團確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報建、會審專業(yè)節(jié)點18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點21. 四證取得融資節(jié)點22. 基礎(chǔ)工程開工 專業(yè)節(jié)點23. “示范區(qū) ”完工開放專業(yè)節(jié)點24. 預(yù)售許可證辦理 完善法律手續(xù)25. 開盤 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點28. 完成銷售額7

24、0 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費用節(jié)點31. 外立面落架 重大費用節(jié)點32. 市政配套工程及室外工程 重大費用節(jié)點33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)63房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團公司控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議2030個；區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制節(jié)點建議4550個；我們的關(guān)鍵節(jié)點控制多少個合適？64項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議承建商、材料進場計劃公司年度經(jīng)營目標(biāo)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃營銷推廣計劃 施工一級計劃承建商、材料分判計劃售

25、樓賣場計劃二級計劃三級計劃1. 項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務(wù)根據(jù)經(jīng)驗估算出來2.建議：對項目前期時間管理、項目工程管理進行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置65公司年度經(jīng)營目標(biāo)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃承建商、材料進場計劃施工進度控制計劃剖析及建議1. 施工進度控制計2. 施工進度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進度控制編制要求3.35年戰(zhàn)略人力資源配置66房地產(chǎn)項目施工進

26、度控制計劃的本質(zhì)意義經(jīng)營目標(biāo)行動計劃轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計劃。 這是房地產(chǎn)工程項目管理最關(guān)鍵的計劃！67房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃疑問?此計劃與總包施工組織設(shè)計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？此計劃設(shè)置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？682010.10公司年度經(jīng)營目標(biāo)項目總體開發(fā)計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃版權(quán)所有 不得拷貝需要的其它計劃二級計劃三級計劃承建商、材料分判計劃剖析及建議1.分包模式對經(jīng)營進度控制的影

27、響節(jié)后付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計劃69分包模式對經(jīng)營進度控制的影響承建單位和甲供材料招標(biāo)計劃探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探討分判數(shù)量建議。70 1. 2. 現(xiàn)金流計劃配套工程計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃三級計劃出圖、樣板封樣計劃剖析及建議出圖、樣板封樣計劃需要前置設(shè)計管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計劃71施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計劃隨著設(shè)計深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計和選材用料，盡量提前；設(shè)計部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細(xì)化72房地產(chǎn)設(shè)計管理程序優(yōu)化：設(shè)計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標(biāo)采購?fù)两〝U初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計施工圖設(shè)計景觀概念方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)備選型實施方案設(shè)計階段銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點策劃階段方案報建設(shè)計管理階段擴初設(shè)計工程管理景觀方案設(shè)計