成都市房地產(chǎn)概況(PPT)

1、成都市房地產(chǎn)概況APEX IMC 2000/7發(fā)展的歷程一、統(tǒng)建時(shí)期1-1 80年代中期以玉林、雙林、撫琴、李家沱等小區(qū)的開(kāi)發(fā)為代表，是這一階段的最高峰。1-2 特點(diǎn) 滿足單一的居住需求； 一環(huán)路沿線開(kāi)發(fā)； 相對(duì)封閉性差，呈自然開(kāi)放型。 已經(jīng)不能滿足目前的居家需求。發(fā)展的歷程二、早期的綜合開(kāi)發(fā)2-1棕北、棕南 、五大花園 本土人才儲(chǔ)備發(fā)展的歷程2-2 錦繡花園是成都市最早由外來(lái)開(kāi)發(fā)商投資興建的小區(qū) 新的開(kāi)發(fā)理念發(fā)展的歷程三、日漸成熟的綜合開(kāi)發(fā)3-1 雙楠小區(qū)的興起，是成都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新的里程碑，相對(duì)規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作、較為完善的綜合規(guī)劃是這個(gè)小區(qū)興起的重要原因。3-2 以置信麗都花園、雅典國(guó)際

2、社區(qū)為代表的大型社區(qū)，在策劃、規(guī)劃、營(yíng)銷等方面體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的日漸成熟。發(fā)展的歷程3-3 即將開(kāi)發(fā)的上千畝的超大型社區(qū)，標(biāo)志著成都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)時(shí)期。占地1600畝的五洲花園占地1300畝的成都花園萬(wàn)科教育園區(qū)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、穩(wěn)步發(fā)展的1999年 受益于政府深化住房改革、啟動(dòng)住房消費(fèi)等宏觀政策引導(dǎo)及市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，99年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)向著有序、規(guī)范的良性方向發(fā)展。住宅作為新的投資經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)及新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成。1-1 開(kāi)發(fā)投資 99年成都市六城區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87.47億元，比98年上升19.59%，其中，商品住宅完成投資58.13億元，較98年上升5.56%。成

3、都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1-2 施工面積 99年成都市商品房累計(jì)施工面積1239.58萬(wàn)平方米，與98年相比增長(zhǎng)17.99%，其中，住宅施工面積951.23萬(wàn)平方米，同比上升10.62%成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1-3 新開(kāi)工面積 99年新開(kāi)工商品房529.23萬(wàn)平方米，增幅為10.31%，其中，住宅460.23萬(wàn)平方米，比上年上升16.34%；寫(xiě)字樓21.22萬(wàn)平方米，上升54.44，給本來(lái)就極為平淡的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了很大的壓力;商業(yè)用房38.94萬(wàn)平方米。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1-4 竣工面積 99年竣工面積444.24萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)119.28%，其中住宅361.37萬(wàn)平方米，占81.35%。1-5

4、空置面積 99年末總空置存量124.83萬(wàn)平方米，其中住宅79.35萬(wàn)平方米，比上年減少12.31萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓空置21.31萬(wàn)平方米，上升7.70%；商業(yè)用房空置19.71萬(wàn)平方米。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1-6 市場(chǎng)銷售面積 全年完成商品房銷售面積336.59萬(wàn)平方米，僅比98年增加14.7萬(wàn)平方米，增幅為4.57%，同比回落22.54%。住宅銷售308.59萬(wàn)平方米，占總量的91.52%；商業(yè)用房完成銷售19.91萬(wàn)平方米，增幅為27.52%，寫(xiě)字樓銷售面積為6.53萬(wàn)平方米，減幅達(dá)15.44%。個(gè)人購(gòu)房比例提高，占總量的83.04%，達(dá)279.51萬(wàn)平方米。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀二、持續(xù)回

5、升的2000年2-1 開(kāi)發(fā)投資至5月止，完成商品房投資達(dá)17.77億元，同比增長(zhǎng)26.48%。商業(yè)用房完成投資2.66億元,下降15.29%。住宅同比增長(zhǎng)43.44%，達(dá)14.1億元。寫(xiě)字樓完成投資1.01億元，下降6.48%。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2-2 竣工面積至5月止，竣工面積為57.75萬(wàn)平方米，同比下降22.44%。住宅竣工面積為51.94萬(wàn)平方米,下降21.59%。寫(xiě)字樓下降達(dá)86.5%，竣工面積0.64萬(wàn)平方米。商業(yè)用房竣工面積為5.17萬(wàn)平方米，上升47.71%.成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2-3 銷售面積至5月止,銷售面積累計(jì)70.08萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.62%。住宅銷售面積為64

6、.27萬(wàn)平方米，同比上升6.63%。寫(xiě)字樓銷售面積為0.64萬(wàn)平方米，同比下降42.45%。商業(yè)用房銷售面積為16.32萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)31.56%。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2-4 空置面積至5月止，空置累計(jì)達(dá)119.46萬(wàn)平方米，比99年同期增加7.88%。其中，住宅空置達(dá)82.59萬(wàn)平方米,同比上升17.47%。商業(yè)用房空置面積為16.32萬(wàn)平方米,上升31.56%。寫(xiě)字樓空置面積為20.55萬(wàn)平方米，下降26.88%。 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2-5 市場(chǎng)容量目前成都市人均居住面積為6.7平方米,按政府規(guī)劃在“9.5”期間要達(dá)到10平方米以上。目前，成都市56.7%的家庭已經(jīng)購(gòu)房,呈上升趨勢(shì)。

7、戶均購(gòu)房金額為2.9萬(wàn)元，其中購(gòu)商品房的占13.4%。戶均購(gòu)房金額13萬(wàn)的占63.8%；36萬(wàn)的占16.7%；610萬(wàn)元的占5.3%；10萬(wàn)以上的占2.7%。從產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人,其中49.1%是房改私房,居首位；10.7%為私房。成都市城鎮(zhèn)居民住房成套率為85.9%,戶均使用面積達(dá)51.8平方米， 比全省平均水平低4.2平方米。全市有12.2%的家庭打算今年購(gòu)房，即約9萬(wàn)戶家庭將成為今年的消費(fèi)主力。成都市的購(gòu)房大軍中，約40%為外來(lái)人口。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀三、消費(fèi)特征3-1 住宅面積70-120平方米最受歡迎成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3-2 套二、套三最為暢銷成都市房地產(chǎn)

8、市場(chǎng)現(xiàn)狀3-3 1500-2000元/平方米為最佳區(qū)位成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3-4 住宅郊區(qū)化觀念逐步形成3-5 西、南方位仍為首選，東面日益熱銷成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3-6 購(gòu)房者最關(guān)心的因素成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀四、區(qū)域價(jià)格特征4-1 方位成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀4-2 行政區(qū)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀五、寫(xiě)字樓市場(chǎng)5-1 自去年下半年以來(lái)，寫(xiě)字樓價(jià)格持續(xù)下滑，大量的閑置寫(xiě)字樓都有以下特點(diǎn)：配套設(shè)施不夠齊全或落后；物業(yè)管理模式成舊；功能特色不明顯，導(dǎo)致目標(biāo)消費(fèi)模糊成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀5-2 近期銷售業(yè)績(jī)引人注目的寫(xiě)字樓均以定位準(zhǔn)確取勝。將消費(fèi)者定位于特定的類型或行業(yè)；提高寫(xiě)字樓的綜合配套能力，提供多元化、

9、全方位的商務(wù)服務(wù)；開(kāi)間小型化售賣方式靈活成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀5-3 小幅回升4月寫(xiě)字樓為歷史新低，平均租金為55元/平方米.月。隨著西部大開(kāi)發(fā)的逐步鋪開(kāi)，部分外來(lái)投資者進(jìn)入成都市場(chǎng)，導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求的增加，部分配套、功能相對(duì)完善的寫(xiě)字樓逐步走出困境，全市的綜合租售價(jià)格因此回升。6月，美國(guó)投資銀行宣布將與成都市企業(yè)合資共同在鹽市口附近修建高層寫(xiě)字樓，表明了國(guó)外投資商對(duì)成都高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景的看好。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀六、商業(yè)用房略微好轉(zhuǎn)6-1 專業(yè)性市場(chǎng)的活躍引領(lǐng)市場(chǎng)的的發(fā)展。今年，一共有5個(gè)專業(yè)市場(chǎng)推出，在西部大開(kāi)發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，個(gè)行政區(qū)重新進(jìn)行了功能定位，鼓勵(lì)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色相符的商業(yè)用

10、房建設(shè)。6-2 一些住宅的成功開(kāi)發(fā)，使商業(yè)鋪面的需求增長(zhǎng)，但成都市規(guī)劃部門正逐步采取措施控制臨街破墻開(kāi)店。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀6-3 成都市商品市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)和重點(diǎn)6-3-1 目標(biāo)到2005年，商品市場(chǎng)綜合建筑面積達(dá)908萬(wàn)平方米。到2010年，商品綜合市場(chǎng)建筑面積達(dá)1075萬(wàn)平方米。其中，消費(fèi)品市場(chǎng)640萬(wàn)平方米；生資市場(chǎng)435萬(wàn)平方米。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀6-3-2 發(fā)展重點(diǎn)金牛區(qū)：以發(fā)展府青路生資市場(chǎng)為重點(diǎn)，規(guī)劃修建上檔次、上規(guī)模的市場(chǎng)。成華區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展八里莊、二仙橋區(qū)域，以經(jīng)營(yíng)金屬材料、五金工具、化工產(chǎn)品等為主的生資市場(chǎng)，和以果品、糧油為主的消費(fèi)專業(yè)市場(chǎng)。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀武候

11、區(qū)：以發(fā)展汽車、信息產(chǎn)業(yè)、家具市場(chǎng)為主；錦江區(qū)：重點(diǎn)以小汽車、汽配、化工、燈飾、家具為主；青羊區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展建輔建材、汽配市場(chǎng)；高新區(qū)：加快火車南站開(kāi)發(fā)和國(guó)家級(jí)大型的農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)；二環(huán)路以內(nèi)，原則上不再新布點(diǎn)和擴(kuò)大規(guī)模。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀七、住宅開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)7-1 開(kāi)發(fā)理念不成熟。表現(xiàn)在：缺乏個(gè)性，沒(méi)有具有成都特色的開(kāi)發(fā)模式，大多是對(duì)其他地區(qū)成熟項(xiàng)目的COPY；跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重,社區(qū)重復(fù)配套成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7-2 缺乏對(duì)市場(chǎng)的綜合把握能力 去年以來(lái)，隨著集團(tuán)購(gòu)買的大幅下降，迫使許多去開(kāi)發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，但長(zhǎng)期的不規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作使其難以在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整好機(jī)制，集中表現(xiàn)在：項(xiàng)目前期對(duì)區(qū)位

12、、地塊的認(rèn)識(shí)模糊；項(xiàng)目中期缺乏對(duì)市場(chǎng)反映的敏感；項(xiàng)目后期對(duì)面對(duì)市場(chǎng)束手無(wú)策。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7-3 環(huán)狀圈層開(kāi)發(fā)80年代末，一環(huán)路沿線的開(kāi)發(fā)，以白果林、撫琴、玉林等小區(qū)為代表。9095年，開(kāi)發(fā)集中在成都市南面一環(huán)與二環(huán)之間的地域。以棕南、棕北為代表。9598年，二環(huán)路沿線西面和南面、府南河沿線的集中開(kāi)發(fā)，前者多為多層，后者以高層電梯公寓為主。代表樓盤有：雙楠小區(qū)、置信麗都花園、銀都花園、雅典國(guó)際社區(qū)等。972000，二環(huán)至三環(huán)之間的的開(kāi)發(fā)，以交大智能小區(qū)的興起為起點(diǎn)，成都花園等超大型社區(qū)開(kāi)發(fā)使這一區(qū)間的發(fā)展進(jìn)入了新的階段。隨著一、二環(huán)之間的飽和，這一地區(qū)將會(huì)產(chǎn)生新的高潮。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7-5 逐步規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)以川府發(fā)199965號(hào)文發(fā)布的四川省人民政府關(guān)于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)住房消費(fèi)的通知和以成府發(fā)1999147號(hào)文發(fā)布的成都市人民政府關(guān)于加快住房建設(shè)擴(kuò)大居民住房消費(fèi)有關(guān)政策的通知，從省、市兩級(jí)明確了加快住房改革、實(shí)施住房分配貨幣化的目標(biāo)。舉辦交易會(huì)，清理稅費(fèi)，加快發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)一步活躍市場(chǎng)。逐步構(gòu)建住房供應(yīng)新體系。99年9月，成都市房委辦發(fā)布關(guān)于調(diào)整我市城區(qū)1999年度房