企業(yè)清算后將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給股東是否繳稅？

1、企業(yè)清算后將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給股東是否繳稅?問：某合資企業(yè)成立于1994年，注冊資本2300萬元，由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村村委會所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展公司（簡稱中方）和外國公司（簡稱外方）共同出資組建，中方以土地（集體所有土地）、廠房折價598萬元出資占股權(quán)26%外方以進(jìn)口設(shè)備和外匯貨幣資金1702萬元出資占股權(quán)74%.合資企業(yè)現(xiàn)在由于經(jīng)營困難，決定終止經(jīng)營，并進(jìn)行清算。清算結(jié)果：全部資產(chǎn)變現(xiàn)價值2400萬元，賬面資產(chǎn)價值亦為2400萬元，清算費用17000元，相關(guān)手續(xù)費63000元，清算凈損失為80000元。清算終止的所有者權(quán)益為2342萬元，中外雙方按股權(quán)比列對剩余財產(chǎn)進(jìn)行分?jǐn)偅褐蟹綉?yīng)得財產(chǎn)6089200元。其中

2、取回土地、廠房300萬元，貨幣資金3059200元；外方應(yīng)得財產(chǎn)17330800元，其中取得貨幣資金500萬元，債權(quán)（應(yīng)收母公司賬款）1233萬元。清算結(jié)束后，合資企業(yè)必須到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記，按規(guī)定要對固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)委托評估機(jī)構(gòu)評出：土地價值為450萬元、廠房價值為400萬元，合計850萬元，清算及評估報告已呈送稅務(wù)機(jī)關(guān)。請問：1、合資公司清算后，公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給中方股東，要否繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅？2、中方（農(nóng)村村委會）投入的土地是集體所有土地，但沒有集體土地證書，只有審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)合資，文件說明是村委會的土地、廠房。在此情形下，清算環(huán)節(jié)要否繳納土地增值稅？550萬，這是如要繳

3、納，又以何種憑證為依據(jù)計算繳納土地增值稅？3、上述清算報告，清算結(jié)果為清算凈損失，但經(jīng)評估后的土地廠房增值額達(dá)一個虛數(shù)，沒有真實銷售升值部分，要否繳納企業(yè)所得稅?答：1、營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第三條規(guī)定，提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。所稱有償，是指取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。合資企業(yè)在清算過程中，根據(jù)公司法規(guī)定，企業(yè)存在剩余財產(chǎn)時，才能向股東分配。該合資企業(yè)解散之前，其資產(chǎn)仍屬于公司法人所有。剩余財產(chǎn)尚未處置前，公司繼續(xù)存在，剩余資產(chǎn)仍屬于企業(yè)。企業(yè)不存在剩余資產(chǎn)，才能宣告終止。合資企業(yè)將不動產(chǎn)分配給股東、與企業(yè)

4、將不動產(chǎn)分配給債權(quán)人實質(zhì)是一樣的，合資公司實質(zhì)上均獲得其他經(jīng)濟(jì)利益，均屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為。國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)（國稅函2007645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，公司清算后，盡管企業(yè)沒有取得土地使用權(quán)，將該土地

5、和房產(chǎn)分配給中方股東，均需要計算繳納營業(yè)稅。2、合資企業(yè)清算時，將土地、房產(chǎn)分配給股東實質(zhì)上取得了其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)（國稅函（國稅函20103472007645號）規(guī)定，合資企業(yè)轉(zhuǎn)讓沒有取得土地使用權(quán)屬證書，但該土地轉(zhuǎn)讓給中方時，中方享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有企業(yè)相關(guān)清算資料表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，合資企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅。另外，國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù)號）規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。根據(jù)上述規(guī)定，合資企業(yè)還應(yīng)繳納房產(chǎn)的土地增值稅。3、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200960號）第三條第（一）款規(guī)定，全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。第四條規(guī)定，企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格，減除資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、清算費用、相關(guān)稅費，加上債務(wù)清償損益等后的余額，為清算所得。企業(yè)應(yīng)將整個清算期作為一個獨立的納稅年度計算