第三章土地使用權(quán)

1、第三章土地使用權(quán)目的要求我國(guó)土地法律制度一個(gè)重要的改革就是引入了土地使用權(quán)的概念。本章闡述 了土地使用權(quán)的產(chǎn)生，土地使用權(quán)的法律特點(diǎn)，以及國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和劃 撥的相關(guān)規(guī)定。山于現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)都是在國(guó)有上地上的建設(shè)行為，所以國(guó)有 土地使用權(quán)的取得方式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)具有及其重要的意義。農(nóng)村集體土地使用 權(quán)，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是一種重要的物權(quán)，但是這方面法律制度還有待于 完善。教學(xué)重點(diǎn)第一節(jié)土地使用權(quán)概述土地使用權(quán)概念的形成在1982年憲法制定的時(shí)侯還沒(méi)有產(chǎn)生土地使用權(quán)的概念o 1987年，深 圳公布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例，在全國(guó)范圍內(nèi)率先試行了土地使用權(quán) 的有償出讓和轉(zhuǎn)讓；上海也開

2、始進(jìn)行土地使用權(quán)有償有期限地“批租”給外商使 用的試點(diǎn)。1988年4月12日七屆人大一次會(huì)議對(duì)憲法第十條作了修正，修 改后的條文刪除了禁止土地“岀租”的規(guī)定，同時(shí)明確“土地的使用權(quán)可以依照 法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓S從此土地使用權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利正式得到了憲法的確認(rèn)。土地管理法和房地產(chǎn)管理法也沒(méi)有明確界定土地使用權(quán)的概念，而 是從不同的角度規(guī)范了土地使用權(quán)取得的途徑和方法。但是，土地使用權(quán)在一定 程度上已經(jīng)具有了土地所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，即土地使用權(quán)人具有了對(duì)特定土地的 直接控制和支配的占有權(quán)也具有按照法定或者約定的條件對(duì)土地加以利用、或 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的使用權(quán)和收益權(quán)；并且也擁有依法將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓.設(shè)置

3、抵 押等處分權(quán)。新形成的土地使用權(quán)實(shí)際上是一種新型的物權(quán)。二 土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)土地使用權(quán)是用益物權(quán)中一種新的權(quán)利。從法律特征看，土地使用權(quán)和地上權(quán)極為相似，但還是有一定區(qū)別的：地上權(quán)是以擁有建筑物為目的的權(quán)利，包括在地上或地下建造的權(quán)利。 我國(guó)土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，前者與地上權(quán) 概念相吻合的；后者的使用主要不是建造建筑物，而是以種植、養(yǎng)殖等為L(zhǎng)1的， 這類似于用益物權(quán)中的永佃權(quán)。地上權(quán)人對(duì)其建筑物享有處分的權(quán)利，即地上權(quán)為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)，原則上 地上權(quán)人能自山處分其權(quán)利。在地上權(quán)存在的期間，地上權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓地上權(quán)。 我國(guó)實(shí)行的是地上建筑物與其占有范圉內(nèi)的土地使用

4、權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。作為劃撥得到 的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受到限制。這些與地上權(quán)獨(dú)立轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是不一樣的。地上權(quán)因存續(xù)期間屆滿而消滅，土地所有人收回土地時(shí)應(yīng)按建筑物市場(chǎng) 價(jià)給予地上權(quán)人補(bǔ)償；而當(dāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限屆滿土地收回時(shí)，其上的 建筑物一般無(wú)償收取。第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)的取得一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特點(diǎn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將一定年限的國(guó)有土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（二）土地使用權(quán)出讓的基本規(guī)定土地使用權(quán)出讓的用途商業(yè)用地、旅游用地、娛樂(lè)用地、居住用地、工業(yè)用地以及教育、科技、文 化、衛(wèi)生、體育用地都應(yīng)當(dāng)通

5、過(guò)出讓獲得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓的年限口前行政法規(guī)規(guī)定的年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、 文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50 年。土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)出讓方式有三種：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。（三）土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自 愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。（四）土地出讓金土地使用權(quán)出讓合同中的出讓金是指土地使用權(quán)受讓方為取得土地使 用權(quán)，按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定向國(guó)家支付的土地使用權(quán)價(jià)款，俗稱地價(jià) 款。它是土地所有者實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的主

6、要方式，是土地收益的重要組成部分。（五）土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)終止是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿時(shí)III國(guó) 家收回土地使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國(guó)家提前收回土地使用權(quán)，或者因 土地滅失等其它原因，使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間 的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在。從出讓合同關(guān)系看，土地使用權(quán)的收回主要是行使土地所有者的權(quán)利，其主 要有以下兒種收回的情況：1- 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿收回土地使用權(quán)。因土地使用者違反岀讓合同約定而由岀讓方收回土地使用權(quán)。在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法定程療:提前 收回土地使用權(quán)。對(duì)于期限未屆滿收回土

7、地的，國(guó)家應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地 的實(shí)際年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥的概念及其特點(diǎn)土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付土地使用 者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外, 沒(méi)有使用期限的限制。（二）劃撥土地使用權(quán)的范圍根據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，列入劃撥范圉的建設(shè)用地主要有以下兒種類型:國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。例如，

8、對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地就是采 取劃撥方式供給土地。（三）劃撥土地使用權(quán)收回的條件無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)一般規(guī)定是：土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的。因經(jīng)營(yíng)管理不善等原因而解散的。因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營(yíng)而被撤銷的。因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)的。未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公 路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。國(guó)有土地使用權(quán)取得的其他途徑在國(guó)有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地使用權(quán)是以出讓和劃撥的形式取 得。另有其他取得國(guó)有土地使用權(quán)的一些方式，但不屬于房地產(chǎn)開發(fā)用地。1.國(guó)有土地租賃。國(guó)有土地租賃是國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，山

9、使用者與縣級(jí)以上人 民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并山使用者支付租金的行 為。從形式上看，國(guó)有土地出讓金是一次性支付，而土地租金是逐年支付。從本 質(zhì)上看，兩者獲得的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是一致的。國(guó)有土地承租人取得的是承租土 地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部 門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。2-收取土地使用費(fèi)而批準(zhǔn)使用國(guó)有土地。這類土地主要適用于外資企業(yè)， 即外商投資企業(yè)在國(guó)有劃撥的土地上經(jīng)營(yíng)須繳納土地使用費(fèi)而獲得土地使用權(quán)。3.國(guó)有土地使用權(quán)承包經(jīng)營(yíng)。第三節(jié) 集體土地使用權(quán)的取得一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（一）農(nóng)村土地承

10、包經(jīng)營(yíng)制度的確立2003年3月1日施行的農(nóng)村土地承包法中更加明確地規(guī)定：為穩(wěn)定和完善 以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土 地使用權(quán)，國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念和特點(diǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是承包人在法律規(guī)定和承包合同約定的范圉內(nèi),對(duì)于集體所 有的土地所享有的一種支配權(quán)。承包人獲得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其范圍是：1.占有權(quán)。2-使用權(quán)。3.收益權(quán)。4轉(zhuǎn)讓權(quán)。5-補(bǔ)償權(quán)。（三）現(xiàn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)保護(hù)的主要內(nèi)容1.明確規(guī)定承包期根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，耕地的承包期為三十年；草地的承包期為 三十年至五十年；林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的

11、林地承包期，經(jīng) 國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。2-對(duì)發(fā)包方收回承包地的限制在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地的情況有：承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶 的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承 包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住 地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。3.對(duì)發(fā)包方調(diào)整承包地的限制承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕 地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上 成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府 農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。二.農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體土地上形成的農(nóng)村居民住宅用地則構(gòu)成了宅基地使用權(quán)。宅基地是無(wú) 償?shù)胤峙浣o農(nóng)民使用，其標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)住宅用地和人口情況制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，基本 上形成的是“一戶一宅”的用地制度。本章結(jié)論我國(guó)的土地使用權(quán)是以土地利用為中心”的一種權(quán)利，是民事主體依法對(duì) 國(guó)有土地、集體土地實(shí)施占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的一種物權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土