房地產(chǎn)商業(yè)項目開發(fā)前期規(guī)劃十大重點（ppt 共23頁）

1、商業(yè)項目開發(fā)前期規(guī)劃2商業(yè)項目的前期規(guī)劃和整體思路鋪排 將是成功的基礎(chǔ)！31、項目定位一個商業(yè)項目的商業(yè)定位很關(guān)鍵，是社區(qū)型定位，還是區(qū)域型定位，將會對商業(yè)項目產(chǎn)生很大的影響！4科學(xué)定位 剖析商業(yè)客流市場細分確定目標(biāo)市場按目標(biāo)公眾特征組合營銷手段 由于市場需求和競爭狀況的不斷變化，商業(yè)項目應(yīng)隨機應(yīng)變，采取新的、科學(xué)的市場定位。5差異化特色經(jīng)營 就目前市場來看，商場數(shù)量多，且定位趨同化，因此必須有差異化的特色經(jīng)營定位。只有突出特色，才能吸引客流。（1）、形成經(jīng)營品牌和商品上的差異化，目標(biāo)定位準(zhǔn)確（2）、形成主題差異化（3）、形成營銷方式和方法差異化、個性化62、嚴謹和深入的市場調(diào)查商業(yè)項目前期嚴

2、謹深入的市場調(diào)查至關(guān)重要性為商業(yè)定位服務(wù)，找出差異性的元素找準(zhǔn)商圈，找準(zhǔn)目標(biāo)市場，避免定位模糊而重新定位為業(yè)態(tài)組合提供依據(jù)市場調(diào)查主要有三大塊工作：一是消費者調(diào)查；二是同類商場業(yè)態(tài)分布調(diào)查；三是商戶調(diào)查73、業(yè)態(tài)組合三大業(yè)態(tài)的比例：購物、飲食、娛樂業(yè)態(tài)的比例是以市場作為支撐的，應(yīng)與目標(biāo)市場達成一致性，業(yè)態(tài)組合必須在對區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)深入調(diào)查的基礎(chǔ)上進行商業(yè)項目包攬消費者的貫用手法：業(yè)態(tài)組合的大而全，在這個基礎(chǔ)上我們應(yīng)該有差異化和取舍需要更加細致的業(yè)態(tài)規(guī)劃！業(yè)態(tài)規(guī)劃是打造商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵！894、主題定位整體上要有個性鮮明的主題，根據(jù)主題進行業(yè)態(tài)組合的協(xié)調(diào)！商場每層都應(yīng)該有明確的主題定位！105、商業(yè)

3、空間 商業(yè)空間已成為人們的“第三空間”，營造良好的商業(yè)空間至關(guān)重要，國際、國內(nèi)成功商場必然營造良好的具有商業(yè)氛圍的空間，達成商業(yè)項目的長久與升值。 （1）、舒適性； （2）、體驗性； （3）、互動性； （4）、強化認知（包括項目對外名稱，場內(nèi)場外的指引） 已建成的商業(yè)項目，應(yīng)該通過良好的內(nèi)裝設(shè)計和外立面設(shè)計營造良好的商業(yè)空間！111213141516176、交通組織內(nèi)部交通（汽車時代停車場及停車數(shù)量的重要性）外部交通（項目周邊交通對項目的影響不容忽視）交通指引（清晰的交通指引讓消費者方便找尋）18197、連續(xù)性的營銷推廣 銷售和招商階段需要有營銷概念的提煉與炒作 商業(yè)正常經(jīng)營期的營銷推廣 208、全程有序的招商注重承租戶的經(jīng)營 一個成功的商業(yè)體（MALL），每個承租戶的成功都是互相依賴的，而且會引導(dǎo)其他承租戶的成功，這就是共生原理。注重商家素質(zhì)!(一是租金,二是實力)注重商家的吸客能力!219、注重商業(yè)物業(yè)帶來的現(xiàn)金流和長遠的升值潛力!商業(yè)物業(yè)需要確定良好的租售比例，從長遠經(jīng)營和物業(yè)升值的角度出發(fā)，一般建議不出售！注重物業(yè)保（升）值潛力：物業(yè)保（升）值潛力是投資者不容忽視的問題，在自有資金與融資比例合理的情況下，自持物業(yè)為長期持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)定現(xiàn)金流提供堅實的基礎(chǔ)，這種業(yè)態(tài)抗風(fēng)險能力較強，還具有長期保（升）值潛力，存在長期保（升）