房地產(chǎn)投資與理財(cái)

1、 房地產(chǎn)與理財(cái)?shù)?0章 房地產(chǎn)本章學(xué)習(xí)目標(biāo) 掌握房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)； 了解房地產(chǎn)估價(jià)及其影響因素； 學(xué)習(xí)如何制定一個(gè)合理的房地產(chǎn)投資計(jì)劃； 掌握房地產(chǎn)投資策略及其應(yīng)用。10.1 房地產(chǎn)概述10.1.1 房地產(chǎn)的特性和種類(lèi)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個(gè)人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價(jià)值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價(jià)值的增值性等。對(duì)一般的投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)就意味著各種類(lèi)型的房屋。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間不長(zhǎng)，具有濃厚的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)色彩。從性質(zhì)上劃分，我國(guó)的房地產(chǎn)有以下幾種類(lèi)型：（1）商品房。（2）安居房

2、、解困房和經(jīng)濟(jì)適用房。（3）房改房。10.1.2 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)1房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（1）現(xiàn)金流和稅收策劃。（2）價(jià)值升值。某些類(lèi)型的房地產(chǎn)，特別是土地，升值非?？臁母鲊?guó)的歷史看，總的來(lái)說(shuō)，在20世紀(jì)70年代的大部分時(shí)間和80年代的部分時(shí)間，房地產(chǎn)投資是很少的幾項(xiàng)投資收益率可以持續(xù)超過(guò)通貨膨脹率的投資之一。當(dāng)每年通貨膨脹率維持在10%15%時(shí)，大部分房地產(chǎn)投資的收益率保持在15%20%之間，有的甚至更高。因此對(duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)的估價(jià)，不僅應(yīng)當(dāng)包括對(duì)來(lái)自資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入的折現(xiàn)，還應(yīng)該估計(jì)到資產(chǎn)價(jià)值的升值。在很多例子中，房地產(chǎn)升值對(duì)房地產(chǎn)回報(bào)率的影響要大大高于年度凈現(xiàn)金流的影響。（3）使用財(cái)務(wù)杠

3、桿。表10-1 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)杠桿使用例表不使用財(cái)務(wù)杠桿 使用財(cái)務(wù)杠桿 所有者投資額 1 000 000 100 000 借款額 0900 000 總投資 1 000 000 1 000 000 息稅前收入 130 000 130 000 減項(xiàng)：利息 0 90 000（利率10%） 稅前收入 130 000 40 000 減項(xiàng)：所得稅（稅率28%） 36 400 11 200 稅后收入 93 600 28 800 投資回報(bào)率9.36% 28.8% 2房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)（1）缺乏流動(dòng)性。（2）需要大筆首期投資。（3）房地產(chǎn)周期與杠桿帶來(lái)的不利影響。（4）高風(fēng)險(xiǎn)。10.1.3 房地產(chǎn)的投資方式（1）

4、直接購(gòu)房投資。直接購(gòu)房投資，即投資者用現(xiàn)款或向銀行抵押貸款的方式直接向戶主或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)住房，并適當(dāng)裝修后，或出售或出租以期獲取回報(bào)。這是一種普遍的投資方式，也是房地產(chǎn)投資者最常用的一種投資方式。如果投資者以貸款的方式購(gòu)得住房，然后出租，用租金來(lái)償還銀行的利息，也就是“以租還貸”。（2）期房投資。期房又稱(chēng)預(yù)售房，指開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)并未完全竣工時(shí)，通過(guò)向政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)并取得商品房預(yù)售許可證后預(yù)先出售的房屋。投資者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，可以用自有資金支付購(gòu)房款，也可以首付住房約定銷(xiāo)售價(jià)格的20%，然后和開(kāi)發(fā)商一道向銀行申請(qǐng)按揭貸款，即銀行向開(kāi)發(fā)商支付余款，投資者承諾此貸款的還本付息。期房投資則是購(gòu)買(mǎi)期房

5、的投資者在房屋還沒(méi)有完工交付使用時(shí)便將購(gòu)房合同更名轉(zhuǎn)讓?zhuān)嵢〔顑r(jià)。對(duì)于按揭購(gòu)買(mǎi)，投資者只需支付一部分房款比例就可以獲得房產(chǎn)增值的收益，因此杠桿較高，投資利潤(rùn)較大，但同時(shí)由于房屋尚未建成，有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）以舊翻新。所謂以舊翻新，就是把舊樓買(mǎi)來(lái)或租來(lái)，然后投入一筆錢(qián)進(jìn)行裝修，以提高其附加值，最后將裝修一新的樓宇出售或轉(zhuǎn)租，從中賺取利潤(rùn)。采用這種方式投資商品房時(shí)，應(yīng)盡可能選擇地段好、易租售的舊樓，如學(xué)校服務(wù)半徑、大公司周?chē)臉欠?。另外，在裝修前，一定要結(jié)合地段經(jīng)營(yíng)狀況及房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)，確定裝修之后樓宇的使用性質(zhì)和未來(lái)購(gòu)買(mǎi)或租住的人群。（4）以租養(yǎng)租。所謂以租養(yǎng)租，就是長(zhǎng)期租賃房屋，然后以不斷提

6、升租金標(biāo)準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)租，從中賺取差價(jià)。以租養(yǎng)租這種操作手法又稱(chēng)做“二房東。有些投資人將租來(lái)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租獲利相當(dāng)豐厚。如果投資者剛開(kāi)始做房地產(chǎn)投資，資金嚴(yán)重不足時(shí)，這種投資方式比較合適。（5）以租代購(gòu)。所謂以租代購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商將空置待售的商品房出租并與租戶簽訂購(gòu)租合同。若租戶在合同約定的期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)該房，開(kāi)發(fā)商即以出租時(shí)所擬定的房?jī)r(jià)將該房出售給租戶，所付租金可充抵房款，待租住戶交足余額后，即可獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。這種方式發(fā)源于廣州、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售房屋的一種變相方式，但對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也不失為一個(gè)投資理財(cái)?shù)暮棉k法。（6）到拍賣(mài)會(huì)上淘寶。目前，許多拍賣(mài)公司都拍賣(mài)各種類(lèi)型的房產(chǎn)。這類(lèi)

7、房產(chǎn)一般由法院、資產(chǎn)公司或銀行等委托拍賣(mài)，基于變現(xiàn)的需要，其價(jià)格往往只有市場(chǎng)價(jià)格的70%左右，且產(chǎn)權(quán)歸屬明析。10.1.4 我國(guó)房地產(chǎn)投資的交易成本1房屋買(mǎi)進(jìn)的交易成本（1）購(gòu)買(mǎi)商品房。在現(xiàn)房買(mǎi)進(jìn)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)有兩種：契稅和印花稅。契稅分兩個(gè)檔次繳納：普通住宅需按房?jī)r(jià)的1.5%繳納；高檔住宅需按房?jī)r(jià)的3%繳納。印花稅數(shù)額不大，有兩種：一種是契約印花稅，按合同交易金額的0.05%繳納；一種是產(chǎn)權(quán)印花稅，為5元/戶。如果需要按揭或者抵押貸款，還要交律師費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)。律師費(fèi)是0.25%0.3%，公證費(fèi)是200元/份；保險(xiǎn)及評(píng)估費(fèi)的比例不一，一般都是依據(jù)行業(yè)慣例及供求情況來(lái)確

8、定數(shù)額，大約占貸款額的1.5%。另外，在正式入住時(shí)還應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%的比例向售房單位交納維修基金，此基金為售房單位代為收取的。維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。綜上，各種費(fèi)用約占購(gòu)房總額的5%。（2）購(gòu)買(mǎi)二手房。二手房的買(mǎi)入除不需要交納維修基金外，與商品房的稅費(fèi)基本相同，只不過(guò)在需要抵押時(shí)的程序和費(fèi)用有所不同。如果買(mǎi)方需要使用銀行按揭購(gòu)買(mǎi)，賣(mài)方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此時(shí)便可以進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭操作，賣(mài)方將房屋和所欠貸款一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買(mǎi)者，此時(shí)使用貸款的費(fèi)用便是轉(zhuǎn)按揭操作成本，大約為貸款金額的1%。如果賣(mài)方的房屋不是按揭房屋，那么往往需要委托房屋中介公司向銀行申請(qǐng)貸款。因?yàn)橛泄緭?dān)保

9、，此時(shí)需支付一定的委托貸款費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，一般也為1%。如果委托中介購(gòu)買(mǎi)二手房，還需交付房屋中介公司費(fèi)用，大約為房款的1%。（3）購(gòu)買(mǎi)二手期房。如果投資者購(gòu)買(mǎi)二手期房，則只需交納購(gòu)買(mǎi)金額1.5%的契稅，0.05%的印花稅及每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)。如果是高檔房，契稅為3%。同樣，交易時(shí)也可以采取轉(zhuǎn)按揭方式。如果委托中介購(gòu)買(mǎi)，費(fèi)用也為1%左右。2房屋賣(mài)出的交易成本（1）現(xiàn)房賣(mài)出。需繳納的稅有印花稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。印花稅按合同交易金額的0.05%繳納；營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的免交此稅，但不滿一年的應(yīng)按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額征收5%的營(yíng)業(yè)稅，并按營(yíng)業(yè)稅計(jì)征7%的城建稅和3%的教育

10、費(fèi)附加；個(gè)人所得稅按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額征收20%的所得稅。如果出售的是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的公產(chǎn)房，則由相應(yīng)的辦法核定成本價(jià)；如果在住房出售1年之內(nèi)再購(gòu)房，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金；如果購(gòu)房金額超過(guò)原住房出售金額則全額退還；如果低于原住房出售金額則按比例退還。因此實(shí)際上必定發(fā)生的稅收只有0.05%的印花稅，投資者只要購(gòu)買(mǎi)住房超過(guò)1年，并在賣(mài)出后的1年內(nèi)重新投資新的房產(chǎn)，便可以規(guī)避其他稅費(fèi)。同樣交易手續(xù)費(fèi)為每建筑平方米2.5元。如果委托中介賣(mài)出，費(fèi)用在1.5%左右。（2）期房賣(mài)出。如果賣(mài)出期房，賣(mài)方還需交納購(gòu)買(mǎi)金額1.5%的契稅，0.05%的印花稅和每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)。如果是高檔房，

11、契稅為3%。如果委托中介賣(mài)出，費(fèi)用為1.5%左右。3非住宅買(mǎi)賣(mài)對(duì)于非住宅買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方應(yīng)繳納交易金額0.05%印花稅和3%的契稅；賣(mài)方應(yīng)繳納交易總額0.05%的印花稅、5%的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅及土地增值稅。個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：納稅額（售房?jī)r(jià)購(gòu)入價(jià)交易的稅費(fèi)）20%。如果土地沒(méi)有增值或者增值在20%以下的將免繳增值稅。如果超過(guò)限額，將按土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為增值額的30%（增值未超過(guò)50%），40%（增值未超過(guò)100%），50%（增值未超過(guò)200%）和60%（增值超過(guò)200%）。 10.2 房地產(chǎn)投資分析10.2.1 選擇房地產(chǎn)投資的城市（1）就業(yè)。在人口流動(dòng)越來(lái)越快

12、的今天，某城市原來(lái)人口的增加和縮小對(duì)城市規(guī)模的影響基本上不起什么作用，而就業(yè)機(jī)會(huì)是影響城市規(guī)模的一個(gè)重要因素。如果一個(gè)城市的就業(yè)機(jī)會(huì)很多，人口就會(huì)流入，相應(yīng)的配套設(shè)施和服務(wù)就能發(fā)展起來(lái)，從而促使其不斷擴(kuò)張。分析一個(gè)城市的就業(yè)機(jī)會(huì)，應(yīng)分析該城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)情況。所謂主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)通常用其創(chuàng)造的國(guó)民生產(chǎn)總值占整個(gè)城市的國(guó)民生產(chǎn)總值的比例來(lái)衡量，一般如果該產(chǎn)業(yè)的比例高于全國(guó)的平均水平，那么就可以看做其為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施。城市的交通、電力、市政服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)置對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。因此，良好的基礎(chǔ)設(shè)施有利于吸引更多的企業(yè)來(lái)此投資建廠，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。我國(guó)沿海地區(qū)的發(fā)展就是一個(gè)明

13、顯的例子。例如，在缺乏資源的日本，各種產(chǎn)業(yè)和大部分人口都集中在交通便利的港口城市或交通樞紐，房地產(chǎn)在這些地區(qū)興旺發(fā)達(dá)。美國(guó)也是如此，大城市都集中在交通便利、礦藏豐富的五大湖地區(qū)。（3）氣候。氣候條件影響著人們居住、工作和生活的質(zhì)量，也直接影響著城市的發(fā)展?jié)摿Α?0.2.2 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)正確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于房地產(chǎn)投資有著非常重要的意義。投資者都希望自己的投資能得到良好的收益，但是面對(duì)千變?nèi)f化的市場(chǎng)價(jià)格，選擇什么樣的購(gòu)置時(shí)機(jī)就顯得格外重要了。如果投資者能事先對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理判斷，那么他就可以爭(zhēng)取在該項(xiàng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于其價(jià)值時(shí)購(gòu)買(mǎi)，從而保證未來(lái)取得增值收益。現(xiàn)金流貼現(xiàn)估價(jià)模型

14、為：式中 V現(xiàn)有的現(xiàn)金流；CFi各期的現(xiàn)金收入；r貼現(xiàn)率。一旦估計(jì)出現(xiàn)金流，確定貼現(xiàn)率，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)了。很多房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流形式為租賃收入或租金收入，因而能夠運(yùn)用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型進(jìn)行估價(jià)。（1）現(xiàn)金流入。來(lái)自于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金一般表現(xiàn)為租金或租賃收入。在估計(jì)未來(lái)年限的租金時(shí)，必須考慮的因素有：過(guò)去的租金的變化趨勢(shì)、房地產(chǎn)供需狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、閑置率（即在一定時(shí)期內(nèi)未能出租的時(shí)間的百分比），以及需要過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間才能租出去，需要的時(shí)間越久，房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的現(xiàn)金流也就越少。（2）現(xiàn)金流出。房地產(chǎn)投資的費(fèi)用包括固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩種。固定費(fèi)用指與居住無(wú)關(guān)的費(fèi)用項(xiàng)目，如財(cái)產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、修理、維修等

15、；變動(dòng)費(fèi)用指與居住有直接關(guān)系的費(fèi)用項(xiàng)目，如煤氣、水、電、有線費(fèi)、電話費(fèi)等。（3）預(yù)期增長(zhǎng)率。在估計(jì)現(xiàn)金流時(shí)，一個(gè)關(guān)鍵的因素是租金和費(fèi)用的預(yù)期增長(zhǎng)率，決定預(yù)期增長(zhǎng)率的要素是預(yù)期通貨膨脹率。在一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現(xiàn)金流的預(yù)期增長(zhǎng)率應(yīng)該接近于預(yù)期通貨膨脹率。而在一個(gè)低閑置率的市場(chǎng)中，租金的增長(zhǎng)率就有可能高于預(yù)期通貨膨脹率，至少持續(xù)到市場(chǎng)短缺的情況消失以后。反過(guò)來(lái)也是一樣，在一個(gè)高閑置率的市場(chǎng)中，租金的預(yù)期增長(zhǎng)率就有可能低于預(yù)期通貨膨脹率。（4）期末價(jià)值。在所有的現(xiàn)金流模型中，一個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)是被估價(jià)資產(chǎn)的期末價(jià)值。有兩種方法用來(lái)估計(jì)資產(chǎn)的期末價(jià)值。假定資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值按照預(yù)期通貨膨脹率增長(zhǎng)以達(dá)到期末

16、價(jià)值。因此，如果預(yù)期通貨膨脹率是3%，則一項(xiàng)當(dāng)前價(jià)格為100萬(wàn)元的房產(chǎn)，在10年后的價(jià)值將是134.4萬(wàn)元。另外我們還可以假定最終年份（投資期的最后一年）的現(xiàn)金流將會(huì)按照一個(gè)穩(wěn)定的比率增長(zhǎng)下去。如果這一假定成立，那么房產(chǎn)的期末價(jià)值將是資產(chǎn)的期末價(jià)值預(yù)期式中 r折現(xiàn)率；第t年的現(xiàn)金流；g永遠(yuǎn)增長(zhǎng)率（即預(yù)期在未來(lái)保持不變的增長(zhǎng)率）。10.2.3 如何確定具體的投資目標(biāo)投資目標(biāo)的選擇通常很適合中長(zhǎng)期的投資者，因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)價(jià)格通常是一種均衡的狀態(tài)。在這種均衡狀態(tài)下，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市的房地產(chǎn)的總?cè)萘恳膊粩嘣黾?。這種增加一是通過(guò)向城市外圍的擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)，另一方面，隨著城市中心地價(jià)的提高促進(jìn)城市中心

17、的建筑向更高的空中進(jìn)行擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)中，這種均衡狀態(tài)基本上不可能存在，因此對(duì)短期投資者來(lái)說(shuō)，選定某一區(qū)域后，要進(jìn)行供求分析：在供給方面主要考慮房屋的損毀和新建成的數(shù)量；在需求方面應(yīng)考慮該區(qū)域人口、收入增長(zhǎng)的情況。通過(guò)對(duì)供求的分析來(lái)判斷房產(chǎn)的價(jià)格，以此發(fā)現(xiàn)那些估價(jià)過(guò)低的房地產(chǎn)并進(jìn)行投資10.2.4 房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的把握1宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)2在蕭條時(shí)買(mǎi)入，在火爆時(shí)賣(mài)出10.3 房地產(chǎn)投資策略10.3.1 期房投資策略預(yù)售房屋與期房銷(xiāo)售的一個(gè)重要的不同之處是，無(wú)論銀行按揭還是用自有資金購(gòu)買(mǎi)，都必須向開(kāi)發(fā)商付全款，并且房屋也必須在封頂后才能申請(qǐng)預(yù)售許可。而投資期房所付款項(xiàng)只是一種定金的性質(zhì)，也不需

18、銀行介入便有杠桿投資的效果。1期房投資的優(yōu)點(diǎn)。（1）價(jià)格便宜。（2）設(shè)計(jì)新潮。（3）選擇余地更大。（4）升值潛力高。2期房投資的缺點(diǎn)（1）資金成本較高。（2）出現(xiàn)不能按時(shí)交房或者質(zhì)量、面積、配套設(shè)施不合格等情況。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌，那么投資者就花了冤枉錢(qián)。（4）周?chē)赡艽嬖诘馁H值因素導(dǎo)致住房建成后貶值。3期房投資的策略（1）關(guān)注市場(chǎng)的走勢(shì)。在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，一定要對(duì)所在地的房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)進(jìn)行理性的判斷，以避免所購(gòu)期房入住后出現(xiàn)貶值。（2）避開(kāi)信譽(yù)差的開(kāi)發(fā)商。（3）多走多問(wèn)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)辦法，凡是預(yù)售房屋必須從國(guó)家房屋管理部門(mén)取得商品銷(xiāo)售許可證。因此，查驗(yàn)房

19、地產(chǎn)是否具有其資格非常重要。另外，還有其他的一些法律文件，如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、土地使用權(quán)證等都要查驗(yàn)清楚，以保障投資者產(chǎn)權(quán)的順利過(guò)渡。10.3.2 二手房投資策略1二手房投資風(fēng)險(xiǎn)（1）房屋的權(quán)屬。目前房屋的產(chǎn)權(quán)、使用狀況十分復(fù)雜。其中存在不少產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的住房、已抵押的住房、因歷史問(wèn)題解決不了權(quán)屬的住房等，因此投資者為此有可能造成此后的糾紛。（2）中介公司不規(guī)范。目前，二手房交易的中介機(jī)構(gòu)采取了收傭金、吃差價(jià)的做法，損害了買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。（3）按揭貸款較難。很多人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)猶豫不決的原因，就是因?yàn)槎址堪唇屹J款的手續(xù)非常復(fù)雜，如果機(jī)構(gòu)或者賣(mài)方?jīng)]有誠(chéng)

20、意配合的話，就會(huì)使買(mǎi)方陷入進(jìn)退兩難的境地。2投資策略（1）注意交易主體進(jìn)行二手房交易的資格是否符合。例如，考察賣(mài)方是否有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)是否明晰；若是期房需要開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保等。另外，可到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋是否抵押及其產(chǎn)權(quán)情況，向周邊鄰里詢問(wèn)相關(guān)的房屋情況。（2）在評(píng)估房產(chǎn)時(shí)注意房屋土地價(jià)值是否貶值。（3）注意房屋的質(zhì)量。（4）通過(guò)中介進(jìn)行交易。10.3.3 拍賣(mài)會(huì)上淘房策略想在拍賣(mài)會(huì)上淘房的投資者應(yīng)注意下面幾個(gè)方面：（1）及時(shí)獲得信息。（3）根據(jù)房地產(chǎn)投資的估價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行合理的估價(jià)，確定自己的心理價(jià)格。如果在競(jìng)拍中發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)超出了自己的承受價(jià)格，應(yīng)果斷放棄，因?yàn)楦哂谛睦韮r(jià)格5%以上的房產(chǎn)已不

21、具備投資價(jià)值了。（4）鑒于付款條件的苛刻，想做房地產(chǎn)拍賣(mài)的投資者，要有充足的資金實(shí)力。（5）另外根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣(mài)共有房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)有其他共有人的書(shū)面同意，否則不具備法律效力。因此投資者在遇到此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)需要注意，以免白白浪費(fèi)時(shí)間和精力。10.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理10.4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望收益的偏差。表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。1普遍的投資風(fēng)險(xiǎn)（1）風(fēng)險(xiǎn)和收益的對(duì)稱(chēng)性。投資房地產(chǎn)既可能帶來(lái)收益，也可能造成損失。收益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，收益和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的，承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)，就可能獲得多大的收益。（2）多變性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和程度受?chē)?guó)家政策、法規(guī)及

22、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響而呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化的特征。投資環(huán)境中任何一個(gè)因素的變化都會(huì)引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的變化。（3）可預(yù)測(cè)性。通過(guò)對(duì)各種統(tǒng)計(jì)資料、投資條件和市場(chǎng)狀況的分析，投資者可以對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其可能造成的損失做出判斷，從而預(yù)測(cè)或度量可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。（4）可控制性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的可控制性體現(xiàn)在投資者可以采取合理的投資方案來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)多種投資方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，選擇出最佳方案，或利用組合投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。2房地產(chǎn)特有的風(fēng)險(xiǎn)（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是無(wú)法移動(dòng)的固定物，其買(mǎi)賣(mài)存在區(qū)域的特性。如果急需變賣(mài)房產(chǎn)，但不容易找到買(mǎi)家，這時(shí)無(wú)賣(mài)方可能就不得不降低售價(jià)來(lái)吸引買(mǎi)家。所以，投資房地產(chǎn)的

23、變現(xiàn)能力較差。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)受經(jīng)濟(jì)周期性的變動(dòng)、社會(huì)政治環(huán)境、供求關(guān)系的影響。如果政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮，房地產(chǎn)的價(jià)格可能看漲，反之則會(huì)下跌。如果對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)把握不好的話，將會(huì)受到損失。因此，不要在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫過(guò)大的時(shí)候進(jìn)行非理性投資。（3）利率風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)利率變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的成本，在房地產(chǎn)預(yù)期收益一定的情況下，市場(chǎng)利率越高，房地產(chǎn)投資價(jià)值越低。利率變化對(duì)獲取租金收益的房地產(chǎn)投資者及利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投資者的影響尤其明顯。（4）購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)投資具有抵御通貨膨脹的能力，但如果房屋價(jià)格和租金的上漲幅度低于通貨膨脹率，則房地產(chǎn)的實(shí)際收益仍會(huì)減少。而且在通貨膨脹時(shí)，如果大幅提高

24、房地產(chǎn)的售價(jià)，又會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)房能力和消費(fèi)需求，形成供大于求的現(xiàn)狀。（5）交易風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)，使投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)可能產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)中所產(chǎn)生的許多買(mǎi)賣(mài)糾紛，都是由于信息不對(duì)稱(chēng)所造成的。（6）意外風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)還可能遭受自然災(zāi)害和人們意外的過(guò)失行為所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，意外的火災(zāi)和水災(zāi)等人為事故，都可能使房地產(chǎn)受到損毀，從而造成損失。10.4.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策1風(fēng)險(xiǎn)決策的影響因素（1）風(fēng)險(xiǎn)成本。由于風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，任何人想完全回避風(fēng)險(xiǎn)是不現(xiàn)實(shí)的。要降低風(fēng)險(xiǎn)必須付出相應(yīng)的代價(jià)。由風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的費(fèi)用即風(fēng)險(xiǎn)成本，包括風(fēng)險(xiǎn)本身所造成的損失，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前期預(yù)防

25、費(fèi)用及后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)防范費(fèi)用。例如，給房地產(chǎn)投資進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。（2）風(fēng)險(xiǎn)收益。風(fēng)險(xiǎn)收益是因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的額外的回報(bào)。房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益比無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益更高，這部分的收益是補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)成本的收益，又稱(chēng)為風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。（3）信息。隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素就會(huì)減少，提高了投資者決策行為的正確程度，降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不準(zhǔn)確，那么就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加決策風(fēng)險(xiǎn)。即使獲取信息也要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失相比，還是值得投入的。10.4.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策2決策方法根據(jù)投資者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和所掌握信息的情況，可采

26、用不同的決策方法，主要有如下幾種：（1）最大可能法。（2）期望值法。（3）概率不確定情況下的風(fēng)險(xiǎn)決策。10.4.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與策略1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施（1）做好充分的調(diào)查準(zhǔn)備工作。首先應(yīng)了解投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力及投資目的，包括風(fēng)險(xiǎn)偏好的類(lèi)型、個(gè)人財(cái)力、自身知識(shí)結(jié)構(gòu)、投資動(dòng)機(jī)等。其次要調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境，以及投資房地產(chǎn)的基本情況。對(duì)房地產(chǎn)信息的掌握應(yīng)盡量詳盡。（2）優(yōu)化分析。在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最優(yōu)方案。10.4.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與策略2房地產(chǎn)投資的合理組合對(duì)于資金實(shí)力雄厚的個(gè)人投資者，可以考慮房地產(chǎn)的組合投資，即在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，選擇不同類(lèi)型的房地產(chǎn)和不同的投資時(shí)機(jī)進(jìn)行組合投資。例如，投資者可以考慮投資期限長(zhǎng)短的結(jié)合，高中低檔房地產(chǎn)的有機(jī)搭配、投資區(qū)域不同、組合不同用途的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)的組合投資并不是固定不變的，任何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的事件發(fā)生或即將發(fā)生時(shí)，投資者都應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)，及時(shí)做出判斷分析，調(diào)整房地產(chǎn)組合的結(jié)構(gòu)。本章小結(jié)1房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的