建筑工程委托管理項(xiàng)目操作大全（236頁(yè)）

1、委托管理項(xiàng)目操作大全2016年7月14日第一章 項(xiàng)目公司組建第一節(jié) 項(xiàng)目公司的設(shè)立 第二節(jié) 項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及人員編制 第三節(jié) 項(xiàng)目公司的日常工作要求第四節(jié) 項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范 項(xiàng)目公司的設(shè)立1 確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子 與委托方簽署房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)委托管理合同，且取得土地后，由公司行政中心本體建設(shè)職能線篩選人才，提出項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子（總經(jīng)理助理及以上人員）的候選人，報(bào)公司行政副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子成員名單須以推薦信的形式報(bào)委托方確認(rèn)。2 注冊(cè)項(xiàng)目公司（若委托方事先已經(jīng)成立項(xiàng)目公司，此項(xiàng)工作可省略）2.1 辦理項(xiàng)目公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記 由全體股東指定的代表或共同委托的代理人向工商行

2、政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)項(xiàng)目公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，獲取企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書。企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)時(shí)，須確定股東及出資比例并由全體股東簽章，同時(shí)還需明確經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)范圍等信息。項(xiàng)目公司名稱預(yù)核準(zhǔn)有效期為 6 個(gè)月，項(xiàng)目公司須在此期限內(nèi)辦妥設(shè)立登記手續(xù)。2.2 辦理項(xiàng)目公司設(shè)立登記 股東共同制訂公司章程，確定項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理人員；各股東依公司章程規(guī)定的時(shí)間和方式認(rèn)繳出資（或第一期出資）并由驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)資報(bào)告。公司持有股份的，項(xiàng)目公司章程必須報(bào)運(yùn)營(yíng)中心法律事務(wù)職能線會(huì)簽。若擬設(shè)立項(xiàng)目公司為外商投資企業(yè)在限制類產(chǎn)業(yè)再投資設(shè)立的企業(yè)，則出資方還應(yīng)向擬設(shè)立項(xiàng)目公司所在地省級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門提出申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可

3、辦理工商登記手續(xù)。項(xiàng)目公司設(shè)立登記在工商行政管理機(jī)關(guān)辦理，最終取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的正副本。項(xiàng)目公司的設(shè)立2.3 刻制公章、法人章、財(cái)務(wù)章憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件，到公安機(jī)關(guān)指定的店鋪刻制。2.4 申領(lǐng)組織機(jī)構(gòu)代碼證憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，項(xiàng)目公司法定代表人身份證、經(jīng)辦人身份證，并攜帶公章，到所在地質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申領(lǐng)組織機(jī)構(gòu)代碼證。2.5 辦理稅務(wù)登記，取得稅務(wù)登記證憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃合同或房產(chǎn)證明，并攜帶公章，到項(xiàng)目公司注冊(cè)地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。2.6 社會(huì)保險(xiǎn)登記自領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)，根據(jù)納稅關(guān)系到相關(guān)的社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理社會(huì)保險(xiǎn)登記，依法參加社會(huì)保險(xiǎn)。辦理社會(huì)

4、保險(xiǎn)登記應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證的原件及復(fù)印件，填寫用人單位社會(huì)保險(xiǎn)登記表。持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證，辦理住房公積金單位登記；持營(yíng)業(yè)執(zhí)照到當(dāng)?shù)厝瞬攀袌?chǎng)簽訂人事檔案代理協(xié)議。2.7 開立銀行帳戶持稅務(wù)登記證副本開立銀行賬戶。項(xiàng)目公司的設(shè)立3 申請(qǐng)開發(fā)資質(zhì)（若委托方事先已經(jīng)申領(lǐng)資質(zhì)，以下工作可省略）項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)， 到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案， 申領(lǐng) 暫定資質(zhì)證書。4 辦理項(xiàng)目公司成立的內(nèi)部手續(xù)項(xiàng)目公司將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)的掃描件報(bào)公司行政中心行政管理職能線及運(yùn)營(yíng)中心計(jì)劃管理職能線備案，并督促公司行政中心發(fā)文，公告項(xiàng)目公司成立或正式運(yùn)作，

5、宣布項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子成員，并啟用公章；項(xiàng)目公司成立文件，須同時(shí)呈報(bào)委托方備案。發(fā)文后，項(xiàng)目公司向公司行政中心本體建設(shè)職能線提出申請(qǐng)，開通 OA 協(xié)同辦公平臺(tái)的單位帳號(hào)。5 明確與委托方的工作接口項(xiàng)目公司根據(jù)公司的管理審批權(quán)限，與委托方明確工作接口，明確不同工作事項(xiàng)確認(rèn)、批準(zhǔn)、備案的匯報(bào)途徑及委托方代表。項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及人員編制1 項(xiàng)目公司組織架構(gòu) 為保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作，項(xiàng)目公司應(yīng)設(shè)立經(jīng)營(yíng)班子、綜合管理部、工程管理部（含規(guī)劃、建安、景觀、裝飾、材料、前期）、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、營(yíng)銷策劃部，各部門視項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度逐步設(shè)立。項(xiàng)目公司組織架構(gòu)如圖 1。注：實(shí)框代表藍(lán)城方主導(dǎo)部門，虛框代表委托方主導(dǎo)部門

6、。項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及人員編制2 項(xiàng)目公司崗位設(shè)置2.1 經(jīng)營(yíng)班子 藍(lán)城派出的經(jīng)營(yíng)班子是項(xiàng)目公司的責(zé)任主體，承擔(dān)代建項(xiàng)目協(xié)議約定范圍內(nèi)的開發(fā)任務(wù)，確保藍(lán)城產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與工作標(biāo)準(zhǔn)得到切實(shí)貫徹；培養(yǎng)各級(jí)后備專業(yè)人才；與委托方進(jìn)行及時(shí)有效的溝通，督促委托方履行合約責(zé)任。 根據(jù)項(xiàng)目需要可設(shè)立總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理等崗位，按產(chǎn)品營(yíng)造（含規(guī)劃、建安、景觀、裝飾、材料、成本、前期）、綜合管理、營(yíng)銷三條線設(shè)定分管范圍，一般不超過(guò) 3 人。2.2 職能部門各部門的主要職責(zé)及崗位設(shè)置如表 1。項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及人員編制項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及人員編制3 項(xiàng)目公司組織架構(gòu)及崗位設(shè)置的管理要求項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)及人員編制，

7、應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（ GCS14011）的要求。項(xiàng)目公司新設(shè)立或組織架構(gòu)調(diào)整，在標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)范圍內(nèi)的，須將審批后的組織架構(gòu)設(shè)置報(bào)公司行政中心備案。項(xiàng)目公司組織架構(gòu)超出標(biāo)準(zhǔn)的，須由本體建設(shè)專員將組織架構(gòu)、崗位設(shè)置，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理認(rèn)可后，報(bào)公司本體建設(shè)職能線、各相關(guān)中心負(fù)責(zé)人會(huì)簽，最終由公司行政副總經(jīng)理審批。4 項(xiàng)目公司人員編制的管理要求項(xiàng)目公司本體建設(shè)專員，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)編制本項(xiàng)目的本體建設(shè)總規(guī)劃，明確項(xiàng)目公司的人員編制，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理認(rèn)可后，報(bào)公司本體建設(shè)職能線、各相關(guān)中心負(fù)責(zé)人會(huì)簽，最終由公司行政副總經(jīng)理審批。項(xiàng)目公司的日常工作要求1 工作時(shí)間1.1 項(xiàng)目公司實(shí)行每周 5

8、天工作制，周六、周日及法定節(jié)假日休息。每天的工作時(shí)間如表 2： 因工程管理、銷售接待、培訓(xùn)學(xué)習(xí)等工作需要，公司可能臨時(shí)調(diào)整員工工作時(shí)間；各地區(qū)工作時(shí)間安排可能略有差異，可由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司酌情調(diào)整。員工須嚴(yán)格遵守工作時(shí)間，下上班及時(shí)刷（打）卡，不得遲到早退。1.2 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)執(zhí)行員工考勤，在每月 25 日將考勤表及考勤憑證（包括請(qǐng)假單、病假證明、加班單等）報(bào)本體建設(shè)管理部門，作為核發(fā)當(dāng)月工資的依據(jù)。1.3 遲到或早退超過(guò) 1 小時(shí)按曠工半天處理，曠工半天扣除當(dāng)日工資。曠工 1 天扣除當(dāng)月工資 20%，曠工 2 天扣除當(dāng)月工資 40%，曠工 3 天及以上者，扣除當(dāng)月全額工資；連續(xù)曠工 5 天及

9、以上者或一年內(nèi)累計(jì)曠工 10 天及以上者，公司可無(wú)條件給予除名處理，不負(fù)擔(dān)其一切善后事宜。項(xiàng)目公司的日常工作要求2 著裝禮儀2.1 周一至周四上班時(shí)間及遇公司重要集會(huì)、對(duì)外接待和商務(wù)活動(dòng)時(shí)，員工應(yīng)統(tǒng)一穿著工作服、佩帶工作牌；尚未配發(fā)工作服的員工，應(yīng)著正裝。2.2 周五為個(gè)性化著裝日，但也應(yīng)穿著整潔、大方、得體，并佩戴工作牌，不得穿著無(wú)袖衫、背心、超短裙、牛仔褲、拖鞋等。2.3 員工應(yīng)注意個(gè)人衛(wèi)生，不留長(zhǎng)指甲；上班時(shí)頭發(fā)應(yīng)保持干凈、整潔，不可蓬亂或染燙怪發(fā)。男員工不得留長(zhǎng)發(fā)（發(fā)長(zhǎng)不遮耳、遮領(lǐng)）和蓄胡須；女員工宜化淡妝并保持清新自然，不可濃妝艷抹或佩帶過(guò)多飾物。營(yíng)銷策劃部員工的儀表要求，詳見銷售案

10、場(chǎng)管理手冊(cè)。2.4 使用辦公室電話應(yīng)注意禮儀，應(yīng)在電話鈴響三聲之前接聽；接聽時(shí)必須先說(shuō)“您好！藍(lán)城”，聲音要溫和，語(yǔ)言應(yīng)言簡(jiǎn)意賅，要避免說(shuō)：“不知道”、“這不歸我管”等用語(yǔ)。2.5 接待來(lái)訪客人時(shí)應(yīng)熱情有禮、穩(wěn)重大方，應(yīng)及時(shí)倒茶遞水。員工應(yīng)使用自己的茶杯，一次性杯的使用應(yīng)限于來(lái)訪客人。項(xiàng)目公司的日常工作要求3 辦公紀(jì)律3.1 工作時(shí)間應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，不得擅離職守，有事外出應(yīng)事先征得部門經(jīng)理同意。3.2 辦公時(shí)間不得處理私事，不得長(zhǎng)時(shí)間打私人電話，未經(jīng)同意不得動(dòng)用他人電腦和辦公物品，不得翻閱他人桌面擺放的文件資料。3.3 接待來(lái)訪及業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在洽談室進(jìn)行，一般不得將客人帶入辦公室，私人會(huì)客時(shí)間應(yīng)

11、不超過(guò) 10 分鐘。3.4 上班時(shí)間不得吃零食，不得串崗、扎堆聊天，不得大聲喧嘩。3.5 注意保持清潔、良好的辦公環(huán)境，辦公物品、資料須擺放整齊、有序，辦公場(chǎng)所禁止堆放雜物；下班前應(yīng)整理桌面物品及資料，保持環(huán)境的整潔。3.6 辦公區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生由專人負(fù)責(zé)打掃，員工應(yīng)自覺維護(hù)公共環(huán)境的整潔，不得亂扔果皮、紙屑、煙蒂等雜物，嚴(yán)禁隨地吐痰。項(xiàng)目公司的日常工作要求3.7 員工應(yīng)厲行節(jié)約，不浪費(fèi)水、電、文具、紙張等，辦公室空調(diào)溫度設(shè)置夏天一般應(yīng)不低于 26 ，冬天一般不高于 20 。3.8 公司為員工提供的辦公用品、辦公設(shè)備（包括電腦、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、家具）等資源的使用，應(yīng)注意如下事項(xiàng)：

12、a）公司資源的使用只限于公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)，不得用于個(gè)人目的；辦公場(chǎng)所絕對(duì)禁止玩電腦游戲，下班時(shí)必須將個(gè)人使用的電腦及其他用電設(shè)備關(guān)閉； b）員工不得私自隨意調(diào)換、改裝或修理公司辦公設(shè)備，確有必要的，須向綜合管理部申請(qǐng)，由專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)換、修理；員工與公司解除合同之前，須歸還其使用的辦公設(shè)備及其記載的資料； c）對(duì)于電腦及輔助設(shè)備，除非事先征得設(shè)備管理人員同意，任何人不得更換、安裝、刪除任何電腦軟件及其內(nèi)部設(shè)置。員工應(yīng)注意電腦文件的數(shù)據(jù)備份，以避免意外損失。項(xiàng)目公司的日常工作要求4 基本工作要求4.1 員工須保質(zhì)保量地及時(shí)完成本職工作及領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。4.2 員工須對(duì)自己工作進(jìn)行必要的整理，建

13、立目錄或臺(tái)帳，以便于查詢和檢閱。4.3 員工須認(rèn)真填寫公司的各項(xiàng)記錄表格，并按規(guī)定保存紙質(zhì)文本或電子文本。4.4 需跨部門正式溝通的事項(xiàng)，員工須填寫工作聯(lián)系單，并對(duì)完成情況進(jìn)行驗(yàn)證閉合。4.5 員工須對(duì)工作內(nèi)容及接觸到的內(nèi)部信息嚴(yán)守秘密。4.6 員工離崗時(shí)，必須將應(yīng)本職工作形成的一切工作成果進(jìn)行移交。項(xiàng)目公司的日常工作要求5 工作筆記5.1 員工必須每天做不少于 300 字的工作筆記；各級(jí)管理者可根據(jù)下屬員工的工作狀態(tài)對(duì)其工作筆記內(nèi)容和篇幅作出其他特殊要求。5.2 工作筆記內(nèi)容應(yīng)包括工作計(jì)劃、工作日記、工作總結(jié)、學(xué)習(xí)感悟、讀書筆記等。具體要求為： a）每周制訂工作計(jì)劃，明確工作任務(wù)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；

14、 b）每天記錄當(dāng)日工作內(nèi)容和任務(wù)完成情況，并對(duì)次日的工作作出安排； c）對(duì)特殊工作或重要事項(xiàng)的處理要作詳細(xì)的筆記和備注說(shuō)明， 以便事后分析和核查； d）有關(guān)公司企業(yè)文化讀本、推薦文章及必讀書籍的讀后感，也應(yīng)寫入工作筆記； e）對(duì)每周、每月的工作完成情況進(jìn)行階段性小結(jié)，對(duì)存在的問(wèn)題和未完成的任務(wù)進(jìn)行原因分析并明確改進(jìn)措施；項(xiàng)目公司的日常工作要求5.3 每月 25 日，項(xiàng)目公司部門負(fù)責(zé)人對(duì)所屬員工的工作筆記進(jìn)行書面批閱，按“優(yōu)良、合格、不合格”三檔進(jìn)行評(píng)定，并指出改進(jìn)方向；項(xiàng)目公司部門負(fù)責(zé)人的工作筆記由項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行批閱。5.4 工作筆記的批閱成績(jī)應(yīng)匯總成工作筆記審批單，提交綜合管理部門，作為

15、員工當(dāng)月獎(jiǎng)金核發(fā)的依據(jù)。 a）對(duì)評(píng)定為“優(yōu)良”的工作筆記，應(yīng)在各級(jí)員工層面組織交流和學(xué)習(xí)，并將優(yōu)秀文章推薦至公司行政中心； b）對(duì)工作筆記評(píng)定為“不合格”的員工，報(bào)經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后，酌情扣罰該員工當(dāng)月獎(jiǎng)金的 20%40%，由綜合管理部在當(dāng)期獎(jiǎng)金核發(fā)時(shí)執(zhí)行扣減。項(xiàng)目公司的日常工作要求6 互教互學(xué)6.1 員工須參加以部門為單位組織的“每周半小時(shí)”互教互學(xué)活動(dòng)；人員在 3 人及以下的部門，經(jīng)直接分管領(lǐng)導(dǎo)確定可并入業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)部門共同組織。經(jīng)營(yíng)班子成員原則納入所分管部門參加活動(dòng)，分管多個(gè)部門的，則在所分管的部門中輪流參加活動(dòng)。6.2 每周半小時(shí)互教互學(xué)活動(dòng)原則上安排在周一或周五進(jìn)行，每次講課時(shí)間控制

16、在半小時(shí)左右，由主講人員進(jìn)行講解并輔以簡(jiǎn)要討論和互動(dòng)交流。6.3 學(xué)習(xí)內(nèi)容由主講人員擬定，并應(yīng)在講課前填寫每周半小時(shí)互教互學(xué)活動(dòng)記錄表，報(bào)部門負(fù)責(zé)人審定。學(xué)習(xí)活動(dòng)內(nèi)容可以是專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)、 管理知識(shí)、行業(yè)相關(guān)知識(shí)、行業(yè)重要信息、企業(yè)現(xiàn)象剖析、合理化建議、優(yōu)秀文章等等，選題以有利于豐富員工知識(shí)、提高素質(zhì)和技能為原則。6.4 各部門的每周半小時(shí)互教互學(xué)活動(dòng)記錄表及講課材料應(yīng)在活動(dòng)完成后統(tǒng)一保存，并在次月 15 日前移交綜合管理部存檔備查。項(xiàng)目公司的日常工作要求7 標(biāo)桿項(xiàng)目學(xué)習(xí)7.1 項(xiàng)目公司組建后，在正式開始營(yíng)造工作之前，項(xiàng)目公司總經(jīng)理必須帶隊(duì)進(jìn)行標(biāo)桿項(xiàng)目考察學(xué)習(xí)，工程管理部、成本管理部經(jīng)理及主要管

17、理人員必須參與。7.2 標(biāo)桿項(xiàng)目由公司產(chǎn)品中心指定并更新。7.3 項(xiàng)目公司考察完畢后，必須形成專項(xiàng)報(bào)告，明確學(xué)習(xí)感悟及將在項(xiàng)目營(yíng)造中如何應(yīng)用。考察報(bào)告應(yīng)報(bào)公司產(chǎn)品中心及各條管理線負(fù)責(zé)人審閱。8 項(xiàng)目公司例會(huì)8.1 項(xiàng)目公司總經(jīng)理須于每月 8 日前召集月度總經(jīng)理辦公會(huì)，項(xiàng)目公司部門負(fù)責(zé)人及以上人員必須參會(huì)；全體員工可列席旁聽會(huì)議。會(huì)上，由各部門依次作月度部門工作匯報(bào)，參與討論；項(xiàng)目公司總經(jīng)理對(duì)各部門工作進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，對(duì)項(xiàng)目公司整體工作狀況進(jìn)行評(píng)析，并研究、協(xié)調(diào)、布置各部門下階段重點(diǎn)工作。會(huì)議紀(jì)要于每月 10 日前報(bào)公司行政中心及運(yùn)營(yíng)中心。項(xiàng)目公司的日常工作要求8.2 項(xiàng)目公司須每月召開一次全體員工會(huì)

18、議；會(huì)議宜在項(xiàng)目公司總經(jīng)理辦公會(huì)后 1 周內(nèi)召開，時(shí)間控制在 3 小時(shí)左右。會(huì)上應(yīng)通報(bào)項(xiàng)目公司總體運(yùn)營(yíng)狀況，并組織對(duì)企業(yè)文化、管理制度、工作要求、專業(yè)知識(shí)等方面開展內(nèi)部學(xué)習(xí)活動(dòng)。全體員工會(huì)議也可與總經(jīng)理辦公會(huì)議合并召開。8.3 藍(lán)城派出的經(jīng)營(yíng)班子（委托方成員可自愿參加）應(yīng)每季度召開一次民主生活會(huì)，也可根據(jù)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)班子成員提議臨時(shí)召開。會(huì)議應(yīng)圍繞“團(tuán)結(jié)批評(píng)團(tuán)結(jié)”的宗旨，針對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理及隊(duì)伍建設(shè)等，開展批評(píng)和自我批評(píng)， 提出意見和建議，在民主的氛圍中解決分歧，促進(jìn)團(tuán)結(jié)，強(qiáng)化干部隊(duì)伍凝聚力。會(huì)議應(yīng)形成簽到表，必要時(shí)可形成紀(jì)要或備忘錄。項(xiàng)目公司的日常工作要求9 部門例會(huì)9.1 項(xiàng)目公司各部門

19、必須定期每周工作例會(huì)和月度工作會(huì)議。會(huì)議由部門負(fù)責(zé)人主持，部門全體員工參加并簽到，必要時(shí)可邀請(qǐng)部門分管領(lǐng)導(dǎo)出席，工作例會(huì)必須形成例會(huì)記錄或紀(jì)要。項(xiàng)目公司總經(jīng)理須參加工程周例會(huì)和銷售周例會(huì)。9.2 每周工作例會(huì)的主要內(nèi)容應(yīng)包括管理信息溝通、上周工作匯報(bào)及點(diǎn)評(píng)、下周工作安排、工作重點(diǎn)及難點(diǎn)探討等，部門的“每周半小時(shí)”活動(dòng)也可結(jié)合例會(huì)同時(shí)進(jìn)行。9.3 每月第一周的工作例會(huì)為月度工作會(huì)議，月度工作會(huì)議內(nèi)容應(yīng)體現(xiàn)在部門管理者報(bào)告中，并應(yīng)于每月 8 日前報(bào)部門分管領(lǐng)導(dǎo)審閱。10 項(xiàng)目公司讀書會(huì)10.1 項(xiàng)目公司必須每月組織一次讀書會(huì)，經(jīng)營(yíng)班子參加，并可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)擴(kuò)大參加人員范圍。10.2 讀書會(huì)學(xué)習(xí)

20、的主要內(nèi)容包括松下幸之助著述、藍(lán)城創(chuàng)始人論述、公司制度標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家及行業(yè)政策法規(guī)、有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理和修養(yǎng)修的書籍等。10.3 每次讀書會(huì)至少安排 2 小時(shí)，包括會(huì)前閱讀、會(huì)上分享、會(huì)后總結(jié)等環(huán)節(jié)。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范1 熱愛藍(lán)城1.1 員工應(yīng)熱愛藍(lán)城（含項(xiàng)目公司及藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司），關(guān)注藍(lán)城的整體運(yùn)營(yíng)情況，維護(hù)藍(lán)城的合法、正當(dāng)利益（包括經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)利益等方面），員工不得從事、參與、支持、縱容對(duì)藍(lán)城有現(xiàn)實(shí)或潛在危害的行為。1.2 發(fā)現(xiàn)藍(lán)城利益受到損害時(shí)，員工應(yīng)立即制止，或及時(shí)向上級(jí)或公司相關(guān)部門匯報(bào)，不得拖延或隱瞞。2 敬業(yè)愛崗2.1 員工必須誠(chéng)實(shí)守法地履行自己的職責(zé)，努力兌現(xiàn)自己對(duì)工作

21、做出的承諾；員工的一切職務(wù)行為，都必須以維護(hù)藍(lán)城正當(dāng)利益為目的，不得將任何私人動(dòng)機(jī)帶入職務(wù)行為。2.2 員工在履行職責(zé)時(shí)， 須遵循制度流程、 服從上級(jí)的指揮領(lǐng)導(dǎo)； 若認(rèn)為制度流程有缺陷，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)或負(fù)責(zé)制定解釋該制度的部門反映；若認(rèn)為上級(jí)的指示有違法律或商業(yè)道德，或危害藍(lán)城利益，有權(quán)越級(jí)匯報(bào)。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范2.3 遇到職能交叉或職責(zé)模糊的事項(xiàng)，員工應(yīng)以藍(lán)城利益為重，勇于承擔(dān)責(zé)任，主動(dòng)積極地推動(dòng)工作完成。在工作緊要的情況下，員工不得以分工不明為由推諉。2.4 在未經(jīng)授權(quán)的情況下，職員不得超越本職業(yè)務(wù)和職權(quán)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括： a）以藍(lán)城名義進(jìn)行考察、談判、簽約、招投標(biāo)、競(jìng)拍等；

22、b）以藍(lán)城名義提供擔(dān)保、證明； c）以藍(lán)城名義對(duì)新聞媒介（包括電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等）發(fā)表意見、消息； d）代表藍(lán)城出席公眾活動(dòng)； e）對(duì)客戶和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位做出書面或口頭承諾。2.5 員工在實(shí)施職務(wù)行為時(shí)，應(yīng)尊重客戶、合作伙伴、政府機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、同事及其他相關(guān)方，不得故意誤導(dǎo)或詆毀、謾罵他人。2.6 員工須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)個(gè)人修養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)，努力掌握從事本職工作所需要的有關(guān)知識(shí)和技能，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作質(zhì)量。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范3 公正廉潔3.1 員工在與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位的交往中，應(yīng)堅(jiān)持公正、廉潔的職業(yè)道德準(zhǔn)則，不得以任何方式或形式謀取不正當(dāng)利益： a）不得向業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位索取好處； b）不得收受

23、或通過(guò)親屬間接收受業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位的好處； c）接受不影響工作公正性的禮節(jié)性禮品時(shí)，應(yīng)在公開場(chǎng)合下接受，且事后須及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。 d）業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位給予的回扣、傭金，必須上繳項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理部，作為營(yíng)業(yè)外收入或沖減成本。 e）不得在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位安排親屬或獲取其他利益。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范3.2 員工應(yīng)謹(jǐn)慎處理外部的各種宴請(qǐng)和交際應(yīng)酬活動(dòng)，對(duì)超出正常業(yè)務(wù)聯(lián)系所需要的交際活動(dòng)須謝絕參加，如： a）施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商和投標(biāo)單位的宴請(qǐng)及娛樂(lè)活動(dòng)； b）其他業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位過(guò)于頻繁或奢華的宴請(qǐng)及娛樂(lè)活動(dòng)，或邀請(qǐng)方的目的明顯是為了不當(dāng)獲利的活動(dòng)； c）有施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商和投標(biāo)單位參與的

24、具有賭博性質(zhì)的活動(dòng)； d）其他涉及違法及不良行為的活動(dòng)。3.3 員工應(yīng)在實(shí)行職務(wù)行為時(shí)，回避特殊關(guān)系： a）員工不得錄用或調(diào)動(dòng)親屬到自己所管轄范圍內(nèi)工作；向藍(lán)城推薦自己親屬或好友的，應(yīng)向本體建設(shè)部門提前申明。 b）藍(lán)城不提倡員工與自己的親屬、好友所在單位建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系；有正當(dāng)理由建立關(guān)系的，要主動(dòng)向上級(jí)申報(bào)自己的親友關(guān)系，并應(yīng)在相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)中回避。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范4 合理使用單位資源4.1 員工不得使用公款供個(gè)人消費(fèi)；不得挪用公款謀取個(gè)人利益或?yàn)樗酥\取利益。4.2 員工須愛惜單位的辦公設(shè)備、交通工具、通訊及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)或其他資源，不得違反使用規(guī)定，做任何不適當(dāng)?shù)挠猛尽?.3 未經(jīng)批準(zhǔn)

25、，員工不得將單位資產(chǎn)贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租、出借、抵押給其它單位或者個(gè)人。4.4 以藍(lán)城名義組織對(duì)外交際應(yīng)酬活動(dòng)時(shí)，應(yīng)本著禮貌大方、簡(jiǎn)樸務(wù)實(shí)的原則，且符合藍(lán)城相關(guān)接待標(biāo)準(zhǔn)，不得鋪張浪費(fèi)。在安排交際活動(dòng)時(shí)須考慮以下重要因素： a）是否屬于工作需要； b）費(fèi)用、頻率和時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)； c）消費(fèi)項(xiàng)目是否合法。4.5 以單位名義對(duì)外部單位或個(gè)人支付傭金、回扣、酬金，或提供招待、饋贈(zèng)等，應(yīng)堅(jiān)持下列原則： a）不違反相關(guān)法律法規(guī)； b）符合一般道德標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)慣例。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范5 保守秘密5.1 任何員工均有保守藍(lán)城秘密的義務(wù)。5.2 秘密是指關(guān)系藍(lán)城權(quán)利和利益，在一定時(shí)間內(nèi)只限一定范圍內(nèi)人員知悉的事項(xiàng)

26、。包括但不限于： a）重大決策中的秘密事項(xiàng)； b）尚未實(shí)施的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)決策； c）財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告及各類財(cái)務(wù)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表； d）所掌握的尚未進(jìn)入市場(chǎng)或尚未公開的各類信息； e）內(nèi)部掌握的招投標(biāo)資料、合同、協(xié)議、可行性研究、主要會(huì)議記錄； f）內(nèi)部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙、工藝工法等工程技術(shù)文件； g）客戶資料、調(diào)研和統(tǒng)計(jì)資料等有關(guān)客戶的信息； h）員工人事檔案、薪資及其他收入信息； i）管理流程、規(guī)章制度等管理文件； j）藍(lán)城享有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的培訓(xùn)教材、學(xué)習(xí)資料； k）其他經(jīng)藍(lán)城確定應(yīng)當(dāng)保密的事項(xiàng)。5.3 員工須保管好各種工作權(quán)限密碼（如信息系統(tǒng)的登陸密碼），

27、不對(duì)外提供和泄露，嚴(yán)禁盜用他人密碼。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范6 正確處理個(gè)人利益與藍(lán)城利益的關(guān)系6.1 員工不得利用內(nèi)幕消息，在損害藍(lán)城利益或公眾利益的情況下謀取個(gè)人利益。6.2 員工未經(jīng)單位安排或批準(zhǔn)，不得在外兼任獲取報(bào)酬的工作；在任何情況下，禁止下列情形的兼職（包括不獲取報(bào)酬的活動(dòng)）： a）兼職于藍(lán)城的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位； b）所兼任的工作構(gòu)成對(duì)藍(lán)城的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)； c）所兼任的工作影響本職工作或有損藍(lán)城形象；6.3 員工接受外部邀請(qǐng)進(jìn)行演講、交流或授課，應(yīng)事先征得上級(jí)批準(zhǔn)，并就可能涉及藍(lán)城業(yè)務(wù)、聲譽(yù)的重要內(nèi)容征求上級(jí)意見。6.4 鼓勵(lì)員工在業(yè)余時(shí)間參加社會(huì)公益活動(dòng)；若公益活動(dòng)利用藍(lán)城資源或可能影響

28、到工作，應(yīng)事先獲得上級(jí)批準(zhǔn)。6.5 員工可以在不與藍(lán)城利益發(fā)生沖突的前提下，從事合法的投資活動(dòng)，但不得以任何人名義進(jìn)行下列情形的個(gè)人投資活動(dòng)： a）對(duì)藍(lán)城的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位或商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行直接投資的； b）可借職務(wù)之便向投資對(duì)象提供利益的。項(xiàng)目公司員工職務(wù)行為規(guī)范7 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)7.1 員工應(yīng)牢記“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”的企業(yè)定位，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，自覺地將服務(wù)理念貫徹到每一項(xiàng)工作行為中。7.2 本節(jié)中，一切保護(hù)藍(lán)城合法利益的要求、處理員工與單位關(guān)系的原則，同樣適用于對(duì)委托方的合法利益保護(hù)及與委托方的關(guān)系處理。7.3 對(duì)待委托方要謙和、誠(chéng)實(shí)，務(wù)求以自身的工作品質(zhì)為委托方理財(cái)，為其創(chuàng)造價(jià)值，不取“義”外之財(cái)，不

29、求“不當(dāng)?shù)美薄?.4 對(duì)業(yè)主方派駐項(xiàng)目人員要一視同仁，開誠(chéng)布公，弱化、淡化勞資關(guān)系、雇傭關(guān)系，強(qiáng)化“同事”、“同仁”關(guān)系。在經(jīng)驗(yàn)傳承、技術(shù)交流等界面要“同公司待遇”。第二章 項(xiàng)目策劃管理第一節(jié) 項(xiàng)目的計(jì)劃管理 第二節(jié) 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的計(jì)劃管理1 項(xiàng)目各階段開發(fā)計(jì)劃的確定項(xiàng)目公司（若尚未成立公司，則為項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，下同）應(yīng)按表 3 要求編制各階段的計(jì)劃，經(jīng)公司評(píng)審后，報(bào)委托方確認(rèn)。項(xiàng)目的計(jì)劃管理2 項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中的反饋2.1 在項(xiàng)目總體規(guī)劃方案審批通過(guò)、施工許可證、預(yù)售證領(lǐng)取等各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)對(duì)應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目公司應(yīng)將計(jì)劃實(shí)際完成情況以“重大信息”的形式同時(shí)向公司運(yùn)營(yíng)中心、行政中心、委

30、托方報(bào)送，信息上報(bào)制度按重大信息溝通標(biāo)準(zhǔn)（ GCS13030）執(zhí)行。2.2 項(xiàng)目公司應(yīng)按月對(duì)計(jì)劃完成情況進(jìn)行比對(duì)和分析，并編制項(xiàng)目月度管理者報(bào)告及附表，于每月 5 日前同時(shí)報(bào)送公司運(yùn)營(yíng)中心、產(chǎn)品中心、營(yíng)銷中心、委托方。同時(shí)，填寫項(xiàng)目履約能力分析表，報(bào)公司運(yùn)營(yíng)中心。項(xiàng)目的計(jì)劃管理3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整3.1 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃中，分期方案、首期開工時(shí)間、首期開盤時(shí)間、整體交付時(shí)間等主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)一經(jīng)確定，在開發(fā)過(guò)程中須嚴(yán)格執(zhí)行，原則上不得調(diào)整。3.2 項(xiàng)目遇政府政策調(diào)整、市場(chǎng)重大波動(dòng)等重大變化時(shí)，項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況向公司運(yùn)營(yíng)中心、委托方提出經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)公司相關(guān)中心、委托方共同評(píng)審確認(rèn)

31、后可按調(diào)整后計(jì)劃執(zhí)行，但不得影響項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.3 委托方在考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況后，提出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整要求，經(jīng)公司評(píng)審確認(rèn)后，可按調(diào)整后計(jì)劃執(zhí)行，但不影響對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核。項(xiàng)目的計(jì)劃管理4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核4.1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核分為項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核和年度經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核，并與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。項(xiàng)目公司須與公司簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書、年度經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書及安全生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，作為考核的依據(jù)。4.2 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)于每年年底、項(xiàng)目總體/分期完成建設(shè)管理任務(wù)時(shí)分別編制、上報(bào)項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)報(bào)告、項(xiàng)目總體/分期經(jīng)營(yíng)報(bào)告，對(duì)當(dāng)期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理情況

32、進(jìn)行全面分析、總結(jié)，作為項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)成果匯總，經(jīng)公司評(píng)審確認(rèn)后報(bào)委托方，同時(shí)作為項(xiàng)目總體及年度經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核的重要參照依據(jù)。5 記錄清單 項(xiàng)目框架性開發(fā)計(jì)劃模板、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃模板、項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及附表、項(xiàng)目月度管理者報(bào)告、項(xiàng)目履約能力分析表詳見項(xiàng)目計(jì)劃管理標(biāo)準(zhǔn)（ GCS31010）。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位1 目標(biāo)客戶定位及市場(chǎng)定位1.1 客戶定位是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和企業(yè)戰(zhàn)略、項(xiàng)目自身?xiàng)l件等綜合因素決定的。目標(biāo)客戶要細(xì)分客戶種類，同一層次和消費(fèi)能力的客戶也可以根據(jù)職業(yè)與地域進(jìn)行細(xì)分。1.1.1 在規(guī)模較小的項(xiàng)目中， 目標(biāo)客戶要盡量精準(zhǔn)， 建議只集中在兩三類主力目標(biāo)客戶群，這樣目標(biāo)客戶特征明確，推廣較

33、易找到訴求點(diǎn)。1.1.2 在規(guī)模較大的項(xiàng)目中，目標(biāo)客戶的定位要有一定的包容性，需要多類客戶市場(chǎng)同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行去化。在目標(biāo)客戶的地域范圍方面，也要有一定的延展性，擴(kuò)大輻射地區(qū)，以增加項(xiàng)目目標(biāo)客戶的來(lái)源。1.2 市場(chǎng)定位即產(chǎn)品的檔次定位，不同檔次的產(chǎn)品在市場(chǎng)環(huán)境中的面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)不同。在考慮檔次定位時(shí)，要抱著對(duì)城市負(fù)責(zé)的態(tài)度，既要考慮委托方需求、市場(chǎng)趨勢(shì)以及項(xiàng)目自身因素，也要兼顧藍(lán)城品牌的定位。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位2 產(chǎn)品類型定位2.1 不同類型的產(chǎn)品在市場(chǎng)供求關(guān)系、接受度等方面存在差異，由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也有所不同。項(xiàng)目公司對(duì)產(chǎn)品類型的考慮，主要從建筑形式上進(jìn)行分析判斷。同樣容積率的項(xiàng)

34、目可以有不同的建筑形態(tài)組合方式，尤其是容積率在 1.0-2.0 之間的項(xiàng)目，物業(yè)類型組合方案較多，如多層與小高層的組合，小高層、高層與排屋的組合形態(tài)等。2.2 產(chǎn)品類型定位需要考慮的因素有： a）考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化背景及項(xiàng)目用地狀況等因素； b）結(jié)合藍(lán)城已有的產(chǎn)品序列，選擇可參考項(xiàng)目，以增加產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度及對(duì)開發(fā)成本的可控性； c）經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩方面平衡，并結(jié)合建筑風(fēng)格和建筑形態(tài)的完整性進(jìn)行綜合分析及形成建議。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位3 戶型定位3.1 戶型類型及配比 a）根據(jù)市場(chǎng)接受程度和經(jīng)濟(jì)效益考慮戶型的類型，如平層戶型、躍層戶型對(duì)比選擇等，以及這些類型之間的配比關(guān)系。 b）在分析戶型市場(chǎng)需

35、求時(shí)，不僅要考慮市場(chǎng)目前戶型的供需關(guān)系，更要考慮動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)需求，對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系有一個(gè)預(yù)測(cè)和判斷。 c）在考慮項(xiàng)目總體的戶型配比同時(shí)，還要考慮分期開發(fā)的戶型配比，要對(duì)每期產(chǎn)品形成的戶型配比以及未來(lái)面市銷售時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷。 d）戶型配比需要確定一個(gè)基本比例，最后根據(jù)設(shè)計(jì)需求適度調(diào)整確定。3.2 戶型面積控制 a）要求對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)分，同一房型的面積也可差異化，以便對(duì)市場(chǎng)有較準(zhǔn)確的定位。 b）戶型位置分布，在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，位置、景觀等各方面綜合條件越好的位置放置越大的戶型。4 產(chǎn)品特點(diǎn)設(shè)定 項(xiàng)目如有特點(diǎn)設(shè)定，需將設(shè)定的特點(diǎn)結(jié)合在前期設(shè)計(jì)中，提前提出設(shè)計(jì)要求，園區(qū)服務(wù)體系特點(diǎn)設(shè)定，產(chǎn)品定位階段

36、就應(yīng)該體現(xiàn)。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位5 編制產(chǎn)品策劃書 項(xiàng)目公司組建后，應(yīng)立即根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位的分析，在委托方的充分參與下，組織營(yíng)銷策劃部、工程管理部編制產(chǎn)品策劃書。產(chǎn)品策劃書分為產(chǎn)品定位篇和設(shè)計(jì)要求篇兩個(gè)部分，須在設(shè)計(jì)委托合同簽訂前，完成審批。 產(chǎn)品定位篇主要包括項(xiàng)目地塊狀況、 市場(chǎng)調(diào)查信息、經(jīng)濟(jì)文化背景、目標(biāo)客戶定位、戶型定位、戶型配比以及產(chǎn)品市場(chǎng)定位等內(nèi)容。 設(shè)計(jì)要求篇主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、住宅科技的應(yīng)用、園區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)、成本估算等內(nèi)容，對(duì)精裝修產(chǎn)品，還應(yīng)細(xì)化說(shuō)明設(shè)施 設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、主要精裝修裝飾材料選擇標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位6 審批產(chǎn)品策劃書 產(chǎn)品

37、策劃書之產(chǎn)品定位篇由公司營(yíng)銷中心組織評(píng)審，產(chǎn)品中心參與，公司營(yíng)銷副總經(jīng)理審批；產(chǎn)品策劃書之設(shè)計(jì)要求篇由公司產(chǎn)品中心組織評(píng)審，營(yíng)銷中心參與，公司產(chǎn)品副總經(jīng)理審批。 產(chǎn)品策劃書評(píng)審時(shí)，應(yīng)邀請(qǐng)公司董事長(zhǎng)、委托方參與評(píng)審，并在我方審批后報(bào)委托方確認(rèn)，同時(shí)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的輸入條件。7 產(chǎn)品策劃書的模板 產(chǎn)品策劃書的產(chǎn)品定位篇和設(shè)計(jì)要求篇的模板，分別由公司營(yíng)銷中心和產(chǎn)品中心編制發(fā)布并持續(xù)更新。第三章 項(xiàng)目前期管理第一節(jié) 前期管理的一般要求 第二節(jié) 項(xiàng)目開工前期管理 第三節(jié) 項(xiàng)目工程前期管理 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售前期工作 第五節(jié) 項(xiàng)目交付前期手續(xù)辦理 前期管理的一般要求1 前期工作計(jì)劃 前期工作，又稱項(xiàng)目報(bào)批工作

38、，包括開工前期、工程前期、銷售前期、交付前期四個(gè)階段。 項(xiàng)目公司工程管理部設(shè)立前期管理崗位， 負(fù)責(zé)具體的前期報(bào)審報(bào)批工作；項(xiàng)目公司工程管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)管理等崗位負(fù)責(zé)提供各階段報(bào)審所需的圖紙和技術(shù)文件。項(xiàng)目公司應(yīng)在項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及 項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中明確前期工作的計(jì)劃，并按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)實(shí)施前期工作。前期管理的一般要求2 前期工作成果備案 項(xiàng)目公司前期管理崗位，應(yīng)對(duì)前期工作形成、申領(lǐng)的各種證書及批復(fù)文件及時(shí)整理、歸檔，并向營(yíng)銷策劃部、綜合管理部等相關(guān)部門傳遞必要的信息。項(xiàng)目公司在取得以下開發(fā)文件后，應(yīng)于 2 個(gè)工作日內(nèi)將掃描件報(bào)公司運(yùn)營(yíng)中心及委托方備案： a）項(xiàng)目公司章程、股東會(huì)決議、董事會(huì)決議（公司

39、無(wú)投資項(xiàng)目，不需報(bào)）； b）項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書； c）土地出讓合同； d）國(guó)有土地使用權(quán)證； e）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； f）項(xiàng)目規(guī)劃方案批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； g）建設(shè)工程施工許可證； h）商品房預(yù)售許可證； i）竣工驗(yàn)收證明文件。3 特別說(shuō)明 由于前期工作具有較強(qiáng)的地方性特征，本章內(nèi)容依托杭州地區(qū)情況制訂，外地項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T的受理程序和具體要求作適當(dāng)調(diào)整。項(xiàng)目開工前期管理1 總則 開工前期工作，指在獲得土地后，為確保項(xiàng)目合法開工建設(shè)，圍繞國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等文件開展的各項(xiàng)行政報(bào)批工作。 開工前期工作，應(yīng)以計(jì)劃開

40、工時(shí)間為節(jié)點(diǎn)倒排，確定各環(huán)節(jié)的具體時(shí)間要求，各環(huán)節(jié)還應(yīng)與設(shè)計(jì)工作同步推進(jìn)，各項(xiàng)工作之間的關(guān)系詳見圖 2。2 項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目公司編制項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，向當(dāng)?shù)匕l(fā)展與改革委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)并辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃。若項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，應(yīng)及時(shí)辦理立項(xiàng)變更；同時(shí)，每年年底應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下一年計(jì)劃，及時(shí)更新立項(xiàng)計(jì)劃。3 申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 項(xiàng)目公司向當(dāng)?shù)匾?guī)劃局申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，還應(yīng)申請(qǐng)或購(gòu)買周邊基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)字化成果、用地邊界管位布置圖、地形標(biāo)高測(cè)繪成果、道路四線坐標(biāo)、宗地測(cè)繪資料、市政管線圖等文件資料。項(xiàng)目開工前期管理項(xiàng)目開工前期管理4 方案設(shè)計(jì)會(huì)審 項(xiàng)目公司方案設(shè)計(jì)經(jīng)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行

41、日照分析和景觀分析，并根據(jù)分析結(jié)果調(diào)整方案設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)城建委和規(guī)劃局組織方案設(shè)計(jì)評(píng)審，在方案設(shè)計(jì)會(huì)審前后，均應(yīng)進(jìn)行公示，以獲得周邊居民的認(rèn)可，公示結(jié)束后，方可領(lǐng)取方案設(shè)計(jì)的批復(fù)。 根據(jù)方案設(shè)計(jì)的成果，項(xiàng)目公司委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)和交通影響評(píng)價(jià)，并分別提請(qǐng)環(huán)境保護(hù)局和交警部門批復(fù)。5 初步設(shè)計(jì)會(huì)審 項(xiàng)目公司根據(jù)方案設(shè)計(jì)的批復(fù)意見，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，經(jīng)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)城建委組織初步設(shè)計(jì)會(huì)審，環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)和交通影響評(píng)價(jià)批復(fù)須同時(shí)提交。 項(xiàng)目公司就會(huì)審提出的問(wèn)題，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改或與相關(guān)部門進(jìn)一步溝通，并再次上報(bào)修改后的初步設(shè)計(jì)，最終獲得城建委的批復(fù)。項(xiàng)

42、目開工前期管理6 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目公司攜初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件等相關(guān)資料向規(guī)劃局申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7 辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記 項(xiàng)目公司準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)計(jì)劃等文件，向國(guó)土資源局辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審手續(xù)，取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書。 項(xiàng)目公司向國(guó)土資源局申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)，并及時(shí)與土地測(cè)繪管理部門協(xié)調(diào)委托勘測(cè)定界工作，申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目用地審批意見書。 項(xiàng)目公司向國(guó)土資源局申報(bào)土地使用權(quán)登記手續(xù)，并及時(shí)委托宗地測(cè)繪，協(xié)調(diào)四至單位辦理宗地確認(rèn)，最終領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證。項(xiàng)目開工前期管理8 施工圖審查 根據(jù)對(duì)初步設(shè)計(jì)的批復(fù)，項(xiàng)目公司委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；施工圖應(yīng)提交有資質(zhì)

43、的機(jī)構(gòu)進(jìn)行交叉審核，獲得施工圖交叉審核合格書、施工圖交叉審查記錄單、施工圖交叉審查結(jié)果報(bào)表。 施工圖還應(yīng)提交消防、交警、衛(wèi)生、人防等相關(guān)部門審查，獲得交通設(shè)計(jì)審核意見書、消防設(shè)計(jì)審核意見書、衛(wèi)生審查認(rèn)可書、人防設(shè)計(jì)審核意見書。 項(xiàng)目公司組織設(shè)計(jì)單位就各項(xiàng)審查、審核的結(jié)果進(jìn)行整改落實(shí)。9 建筑預(yù)定位 項(xiàng)目公司委托規(guī)劃局的勘測(cè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)施工圖、宗地資料和四線坐標(biāo)數(shù)據(jù)等資料，進(jìn)行建筑預(yù)定位計(jì)算。項(xiàng)目開工前期管理10 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目公司準(zhǔn)備施工圖審核意見、建筑預(yù)定位計(jì)算成果等資料，向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。許可證的內(nèi)容應(yīng)以告示牌的形式在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公告。11 辦理建筑定位和灰線檢驗(yàn) 項(xiàng)

44、目公司委托規(guī)劃局的勘測(cè)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)定位，取得建筑定位成果圖； 提請(qǐng)規(guī)劃局辦理灰線檢驗(yàn)，合格后在建筑工程規(guī)劃許可證上加蓋合格章。12 辦理項(xiàng)目地名命名 項(xiàng)目公司向地名辦申報(bào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)命名，取得地名使用批準(zhǔn)書。13 專業(yè)設(shè)計(jì)審查 項(xiàng)目公司在適當(dāng)階段委托室內(nèi)、景觀、強(qiáng)電、弱電、綜合管線等專業(yè)設(shè)計(jì)。專業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)提請(qǐng)市政、供水、燃?xì)?、電信、電力、消防、綠化等管理部門審查，領(lǐng)取電力設(shè)計(jì)審查意見書、消防設(shè)計(jì)審核意見書、綠化指標(biāo)審查意見書等審批意見，并根據(jù)意見修訂專業(yè)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目開工前期管理14 申領(lǐng)建筑工程施工許可證 項(xiàng)目公司在開工前應(yīng)交納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，包括：市政設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、高教費(fèi)、綠化費(fèi)、人防

45、結(jié)建費(fèi)、發(fā)展新墻體專項(xiàng)資金、白蟻預(yù)防費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。前期管理部應(yīng)和主管部門充分溝通，盡量降低規(guī)費(fèi)的繳納額度和推延繳納時(shí)限。項(xiàng)目公司完成監(jiān)理單位和施工單位的招標(biāo)工作，并辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督注冊(cè)以及簽署建設(shè)工程檔案移交承諾書后，即可向城建委申領(lǐng)建筑工程施工許可證。15 辦理臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在施工場(chǎng)地內(nèi)，除施工組織設(shè)計(jì)明確的施工用臨時(shí)建筑外的非永久性建筑，如臨時(shí)銷售部等建筑，應(yīng)辦理臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目工程前期管理1 總則 工程前期工作，指在整個(gè)施工階段與政府相關(guān)職能部門所作的溝通、協(xié)調(diào)、報(bào)審、報(bào)驗(yàn)等工作。在辦理各項(xiàng)環(huán)節(jié)審批和驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)充分利用施工單位的力量協(xié)助辦理。工程前期

46、工作，貫穿于整個(gè)施工過(guò)程，應(yīng)及時(shí)予以辦理，各項(xiàng)工作之間的關(guān)系詳見圖 3。項(xiàng)目工程前期管理2 更改報(bào)批 在施工過(guò)程中，若發(fā)生建筑高度增加、建筑面積增加、配套設(shè)施調(diào)整等設(shè)計(jì)變更，需要調(diào)整相應(yīng)手續(xù)的，參照原報(bào)批手續(xù)執(zhí)行。3 施工過(guò)程報(bào)批 在施工過(guò)程中，通常需要辦理審批的環(huán)節(jié)包括：向交警部門和市政部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)置臨時(shí)施工出入口、挖掘城市道路；向環(huán)保局申領(lǐng)夜間施工許可證；向市容環(huán)衛(wèi)部門申領(lǐng)工程渣土準(zhǔn)運(yùn)證；向城管辦申領(lǐng)排水接管施工許可證。其中排水接管施工許可證，是后續(xù)環(huán)保驗(yàn)收和衛(wèi)生驗(yàn)收的重要依據(jù)，應(yīng)予以重視。4 過(guò)程檢測(cè)驗(yàn)收 在施工過(guò)程中，還需及時(shí)向規(guī)劃局申請(qǐng)0.00 檢測(cè)，向質(zhì)監(jiān)站申請(qǐng)基礎(chǔ)驗(yàn)收、中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收

47、及單體竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目銷售前期工作1 總則 銷售前期工作，指圍繞商品房預(yù)售許可證進(jìn)行的各項(xiàng)行政報(bào)批工作。銷售前期工作，應(yīng)以計(jì)劃開盤時(shí)間為節(jié)點(diǎn)倒排，各項(xiàng)工作之間的關(guān)系詳見圖 4。項(xiàng)目銷售前期工作2 商品房預(yù)售面積測(cè)繪 項(xiàng)目公司向人防辦領(lǐng)取人防紅線圖后，委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)，根據(jù)圖紙進(jìn)行商品房預(yù)售面積測(cè)繪。預(yù)測(cè)繪應(yīng)在開盤前 3 個(gè)月委托。3 物業(yè)管理用房預(yù)繳及物業(yè)維修基金預(yù)繳 項(xiàng)目公司應(yīng)向房管局有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)管理用房及物業(yè)維修基金預(yù)繳手續(xù)， 領(lǐng)取 物業(yè)管理用房預(yù)繳確認(rèn)單和物業(yè)維修基金預(yù)繳確認(rèn)單。辦理商品房物業(yè)管理用房預(yù)繳前，應(yīng)與委托物業(yè)管理的公司簽訂好物業(yè)管理服務(wù)合同。4 確認(rèn)社區(qū)配套用房

48、項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)規(guī)模和社區(qū)用房配套標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)階段確定社區(qū)用房的位置與面積，并與項(xiàng)目所在街道辦事處確認(rèn)。5 辦理形象進(jìn)度簽證 項(xiàng)目公司應(yīng)到城建委辦理形象進(jìn)度簽證，領(lǐng)取商品房預(yù)售形象進(jìn)度簽證單，以證實(shí)商品房滿足了預(yù)售的形象進(jìn)度要求。6 領(lǐng)取預(yù)售許可證 項(xiàng)目公司按準(zhǔn)備的各項(xiàng)資料，向房管局申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。項(xiàng)目交付前期手續(xù)辦理1 總則 交付前期工作，指從取得工程單體竣工驗(yàn)收證明之后，至項(xiàng)目交付止所需辦理的各項(xiàng)驗(yàn)收及權(quán)證辦理工作。交付前的驗(yàn)收工作量大，涉及部門多，且部分驗(yàn)收工作之間存在著牽制關(guān)系，項(xiàng)目公司應(yīng)有統(tǒng)籌安排，對(duì)符合驗(yàn)收條件的項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)驗(yàn)收。各項(xiàng)工作之間的關(guān)系，詳見圖 5。項(xiàng)目交付前

49、期手續(xù)辦理項(xiàng)目交付前期手續(xù)辦理2 規(guī)劃驗(yàn)收 項(xiàng)目公司向人防辦申請(qǐng)人防驗(yàn)收， 領(lǐng)取人防工程竣工紅線圖、人防工程驗(yàn)收合格意見書及人防工程平時(shí)使用證；向消防部門申請(qǐng)消防驗(yàn)收，領(lǐng)取建筑工程消防驗(yàn)收意見書后，可向規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收，領(lǐng)取規(guī)劃驗(yàn)收合格證。3 竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目公司應(yīng)向城建檔案館申請(qǐng)城建檔案驗(yàn)收，并辦理檔案移交手續(xù)，領(lǐng)取建筑工程竣工檔案驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工檔案移交書；項(xiàng)目公司還應(yīng)向環(huán)保局申請(qǐng)環(huán)保驗(yàn)收，領(lǐng)取環(huán)保竣工驗(yàn)收審批意見之后，方可向城建委辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，在竣工驗(yàn)收備案表上蓋章確認(rèn)。4 配套公建確認(rèn) 項(xiàng)目公司與項(xiàng)目所在街道辦事處簽訂社區(qū)用房建設(shè)、移交協(xié)議之后，向城建委申請(qǐng)勘驗(yàn)，領(lǐng)取配

50、套公建確認(rèn)書。項(xiàng)目交付前期手續(xù)辦理5 專業(yè)驗(yàn)收及其他獨(dú)立驗(yàn)收 電力、燃?xì)?、電訊、郵政、市政排水等專業(yè)工程完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)要求主管部門及時(shí)驗(yàn)收并出具證明。 項(xiàng)目公司應(yīng)向衛(wèi)生局申請(qǐng)防疫驗(yàn)收，領(lǐng)取衛(wèi)生驗(yàn)收認(rèn)可書；向綠化辦申請(qǐng)綠化驗(yàn)收，領(lǐng)取建設(shè)項(xiàng)目配套綠化核查聯(lián)系單，向交警部門申請(qǐng)交警驗(yàn)收，領(lǐng)取建設(shè)工程交通設(shè)施驗(yàn)收意見書。6 物業(yè)管理用房及物業(yè)維修基金繳交 項(xiàng)目公司委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房面積實(shí)測(cè)，領(lǐng)取測(cè)繪報(bào)告和分戶平面圖。 項(xiàng)目公司向房管局相關(guān)部門辦理物業(yè)用房繳交手續(xù)和物業(yè)基金交納手續(xù)，形成物管用房繳交確認(rèn)單與物業(yè)基金繳交確認(rèn)單，在房管局內(nèi)部流轉(zhuǎn)。項(xiàng)目交付前期手續(xù)辦理7 土地復(fù)核驗(yàn)收 項(xiàng)目公

51、司在竣工后 30 天內(nèi)，須向國(guó)土資源局申請(qǐng)土地復(fù)核驗(yàn)收，領(lǐng)取土地復(fù)核驗(yàn)收合格通知書，以確認(rèn)建設(shè)用地的合法性。8 房屋所有權(quán)初始登記 項(xiàng)目公司向房管局房屋產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，以項(xiàng)目公司名義取得分戶房屋所有權(quán)證。第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理第一節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述 第二節(jié) 設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)操作規(guī)程 第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 第四節(jié) 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理 第五節(jié) 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)管理 第六節(jié) 項(xiàng)目室內(nèi)硬裝設(shè)計(jì)管理 第七節(jié) 項(xiàng)目室內(nèi)軟裝設(shè)計(jì)管理 第八節(jié) 項(xiàng)目精裝修產(chǎn)品定位評(píng)審細(xì)則（略） 第九節(jié) 項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)、樣板房/區(qū)設(shè)計(jì)管理（略）第十節(jié) 項(xiàng)目工程勘察管理 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述1 總則 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，涉及眾多專業(yè)

52、、眾多階段，且不同專業(yè)之間相互關(guān)聯(lián)、相互影響。 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、景觀管理、精裝修管理、工程管理等專業(yè)的設(shè)計(jì)對(duì)接人員，必須合理安排工作接口，確保設(shè)計(jì)成果符合公司的要求。不同專業(yè)、不同階段設(shè)計(jì)工作之間的關(guān)系如圖6。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述2 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃制訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作整體計(jì)劃，設(shè)計(jì)工作應(yīng)計(jì)劃開工節(jié)點(diǎn)倒排，計(jì)劃中應(yīng)明確以下內(nèi)容： a）項(xiàng)目概況（地理位置、周邊環(huán)境、交通條件）； b）城市規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； c）各設(shè)計(jì)單位的考察與選擇計(jì)劃； d）規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)及各項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)的介入時(shí)間和出圖時(shí)間節(jié)點(diǎn)； e）勘察工作的介入時(shí)間和完成的時(shí)間；f）地形圖電子文件

53、。3 設(shè)計(jì)單位的選擇及設(shè)計(jì)合同的簽訂3.1 項(xiàng)目公司應(yīng)在藍(lán)城設(shè)計(jì)單位資源庫(kù)中選取設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位的最終確定一般采用協(xié)商方式；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織與設(shè)計(jì)單位就設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的有關(guān)資料、條件、深度及費(fèi)用等進(jìn)行溝通和協(xié)商，簽訂設(shè)計(jì)合同；設(shè)計(jì)任務(wù)書也應(yīng)作為設(shè)計(jì)合同的重要附件。設(shè)計(jì)單位選擇、設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)任務(wù)書的審批權(quán)限如表 4。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述3.2 對(duì)藍(lán)城設(shè)計(jì)單位資源庫(kù)以外的設(shè)計(jì)單位，產(chǎn)品中心對(duì)應(yīng)職能線須組織考察，按供方管理流程實(shí)施評(píng)價(jià)，確定為合格供方后，方可供項(xiàng)目公司選用。3.3 各專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，均需包含成本控制的要求，明確設(shè)計(jì)限額及成本控制指標(biāo)。4 設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付項(xiàng)目公司按合同約

54、定支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，支付前，須報(bào)公司產(chǎn)品中心對(duì)應(yīng)職能線進(jìn)行會(huì)簽，以確保設(shè)計(jì)成果能夠達(dá)到約定的深度。5 設(shè)計(jì)檔案資料管理 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員及各專業(yè)設(shè)計(jì)管理人員，應(yīng)建立設(shè)計(jì)檔案資料庫(kù)，并將資料庫(kù)中的文件，同步報(bào)公司產(chǎn)品中心對(duì)應(yīng)職能線的接口人員備案。設(shè)計(jì)檔案應(yīng)按項(xiàng)目、分期、標(biāo)段立卷，按日期排列，至少應(yīng)包括： a）方案、擴(kuò)初、 施工圖等階段性設(shè)計(jì)成果； b）與委托方、設(shè)計(jì)單位往來(lái)的工作聯(lián)系函件； c）各次設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)/討論會(huì)的紀(jì)要和成果； d）重大設(shè)計(jì)變更資料。設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)操作規(guī)程1 會(huì)議條件 項(xiàng)目公司應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)的銜接與評(píng)審會(huì)議的統(tǒng)籌安排，提前 2 周報(bào)公司產(chǎn)品中心確認(rèn)。

55、安排評(píng)審會(huì)議的前提條件為： a）項(xiàng)目公司已收到設(shè)計(jì)成果，組織了內(nèi)部評(píng)審，經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理確認(rèn)，并形成紀(jì)要； b）上次會(huì)議提出的修改意見已經(jīng)落實(shí)。2 會(huì)議通知及資料發(fā)放 項(xiàng)目公司應(yīng)提前 3 個(gè)工作日與參會(huì)人員進(jìn)行溝通，確定議程安排后，下發(fā)正式會(huì)議通知，明確會(huì)議主題、時(shí)間、 地點(diǎn)、會(huì)議主持人、與會(huì)人員、會(huì)議議程。不同專業(yè)、不同階段的評(píng)審會(huì)議，應(yīng)按本章以下各節(jié)要求確定與會(huì)人員。需提交評(píng)審的設(shè)計(jì)成果，尤其是初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審，應(yīng)提前 3 個(gè)工作日以電子文件或紙質(zhì)文本的形式送達(dá)與會(huì)人員。設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)操作規(guī)程3 會(huì)議準(zhǔn)備 項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)照上階段會(huì)議紀(jì)要，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)條件及政府主管部門的要求，在內(nèi)部形成書面的統(tǒng)一

56、意見。意見中應(yīng)明確哪些是原則性要求，哪些是需會(huì)議審定的傾向性要求，哪些是需設(shè)計(jì)單位作出解釋的要求等。項(xiàng)目公司內(nèi)部意見及上階段會(huì)議紀(jì)要應(yīng)在評(píng)審會(huì)議前，送達(dá)與會(huì)人員。4 會(huì)議過(guò)程 參加評(píng)審人員應(yīng)認(rèn)真評(píng)審設(shè)計(jì)成果，評(píng)審時(shí)應(yīng)關(guān)注設(shè)計(jì)成果是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)限額和其他品質(zhì)要求。會(huì)議結(jié)束時(shí)，由會(huì)議主持人或其他專業(yè)人員進(jìn)行會(huì)議小結(jié)，對(duì)會(huì)議形成的結(jié)論性、傾向性或建設(shè)性意見進(jìn)行簡(jiǎn)單的歸納總結(jié)，并對(duì)下一階段工作（如時(shí)間節(jié)點(diǎn)、設(shè)計(jì)修改確認(rèn)方式等）提出方向性意見。設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)操作規(guī)程5 會(huì)議紀(jì)要 項(xiàng)目公司相應(yīng)的設(shè)計(jì)管理人員負(fù)責(zé)整理會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審核后報(bào)送與會(huì)人員會(huì)簽。對(duì)會(huì)議紀(jì)要的會(huì)簽意見，也應(yīng)視作對(duì)設(shè)計(jì)

57、成果的審核、審批意見。會(huì)議紀(jì)要須在會(huì)后 3 個(gè)工作日內(nèi)送設(shè)計(jì)單位確認(rèn)。會(huì)議紀(jì)要定稿簽發(fā)后，應(yīng)遞交公司對(duì)應(yīng)職能線備案。6 會(huì)議跟蹤 項(xiàng)目公司應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位根據(jù)會(huì)議紀(jì)要修改設(shè)計(jì)成果，如有必要，可請(qǐng)求公司產(chǎn)品中心協(xié)助督促。7 修改成果的確認(rèn)與備案 一般性的意見和建議，修改完成并經(jīng)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)對(duì)接人確認(rèn)后，應(yīng)以工作聯(lián)系單的方式，報(bào)公司產(chǎn)品中心確認(rèn)；對(duì)階段性設(shè)計(jì)成果有重大修改意見和建議的，修改完成并經(jīng)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)對(duì)接人確認(rèn)后，重新組織會(huì)議評(píng)審。紀(jì)要應(yīng)在評(píng)審會(huì)議前，送達(dá)與會(huì)人員。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 1 總則 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，分為意境設(shè)計(jì)（部分公司亦稱“概念設(shè)計(jì)”）、方案設(shè)計(jì)、深化方案設(shè)計(jì)三個(gè)步驟。2 項(xiàng)目考察

58、（非必要步驟） 項(xiàng)目公司可根據(jù)項(xiàng)目的定位，組織類似項(xiàng)目的考察，考察前應(yīng)設(shè)定考察的重點(diǎn)內(nèi)容，并于考察結(jié)束后編寫報(bào)告，報(bào)公司產(chǎn)品中心規(guī)劃設(shè)計(jì)線備案。3 明確設(shè)計(jì)任務(wù)、簽訂設(shè)計(jì)合同 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)分析及和項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書中的有關(guān)內(nèi)容，結(jié)合委托方及藍(lán)城品牌的具體要求，編寫規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)任務(wù)書中，還應(yīng)充分考慮園區(qū)服務(wù)的內(nèi)容。 項(xiàng)目公司在公司產(chǎn)品中心規(guī)劃設(shè)計(jì)線的協(xié)助下，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行商談，確定設(shè)計(jì)合同的主要條款，經(jīng)審批后正式簽訂。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理4 設(shè)計(jì)過(guò)程管理4.1 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)資料，及時(shí)提交給設(shè)計(jì)單位，并實(shí)時(shí)更新。4.2 項(xiàng)目公司規(guī)

59、劃設(shè)計(jì)管理人員監(jiān)控設(shè)計(jì)的過(guò)程和進(jìn)度，并及時(shí)與設(shè)計(jì)單位溝通。4.3 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成前介入，項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員須及時(shí)向設(shè)計(jì)單位反饋景觀設(shè)計(jì)單位提出的評(píng)估意見，并予以跟蹤落實(shí)。5 設(shè)計(jì)成果把控5.1 對(duì)設(shè)計(jì)公司提交的各階段設(shè)計(jì)成果，項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書要求進(jìn)行復(fù)核，提出整改要求，并跟蹤落實(shí)，直至設(shè)計(jì)成果達(dá)到提交評(píng)審的深度。5.2 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員組織項(xiàng)目公司內(nèi)部評(píng)審意境設(shè)計(jì)，并形成紀(jì)要。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理5.3 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員提前與公司產(chǎn)品中心規(guī)劃設(shè)計(jì)線聯(lián)系，安排公司層面的意境設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，并準(zhǔn)備相關(guān)資料。意境設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)的具體參會(huì)人員包括委托方、董事長(zhǎng)

60、、公司產(chǎn)品副總經(jīng)理、產(chǎn)品中心負(fù)責(zé)人、規(guī)劃設(shè)計(jì)線負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員、營(yíng)銷中心相關(guān)人員、項(xiàng)目公司主要領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目公司各相關(guān)部門人員。5.4 對(duì)于某些特定項(xiàng)目（城市綜合體等），應(yīng)對(duì)其場(chǎng)地設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)審。5.5 意境設(shè)計(jì)通過(guò)評(píng)審后，項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員跟蹤方案設(shè)計(jì)成果，滿足條件時(shí)，組織方案設(shè)計(jì)評(píng)審。5.6 方案設(shè)計(jì)通過(guò)后，項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員跟蹤深化方案設(shè)計(jì)成果，參照公司編制的方案審圖要點(diǎn)進(jìn)行圖紙審查，詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)。5.7 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員組織項(xiàng)目公司內(nèi)部的深化設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，并形成紀(jì)要。5.8 項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員組織公司層面的設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，進(jìn)行深化方案設(shè)計(jì)的評(píng)審，邀請(qǐng)