六安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告課件

1、 六安房地產(chǎn)2014-2015年市場調(diào)研報告目錄Part 01 六安城市介紹Part 02 樓市整體走勢Part 03 板塊格局特點Part 04 重點個案分析總結(jié)PART1六安城市介紹一、城市概況二、城市規(guī)劃三、產(chǎn)業(yè)分布一、城市概況六安又稱“皋城”，屬農(nóng)業(yè)型三線城市，國家園林城市，勞務(wù)輸出及人口大市，城市化率偏低，城市競爭力有待提升，未來幾年加快城市化進(jìn)程將成為發(fā)展主旋律。城市性質(zhì)： 大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、安徽省省會經(jīng)濟(jì)圈副中心城市，區(qū)域交通樞紐，安徽省加工制造業(yè)的重要基地之一，具有濱水園林特色的現(xiàn)代化城市。城市規(guī)模：下轄2區(qū)5縣，2013年戶籍人口716.7萬人，常住人口568.3萬人

2、，外出務(wù)工人口將近150萬，城鎮(zhèn)化率40.2%。城市規(guī)模規(guī)劃：近期:至2015年城市人口規(guī)模為68萬，建設(shè)用地規(guī)模為70KM2； 中期:至2020年城市人口規(guī)模為80萬，建設(shè)用地規(guī)模為82KM2；遠(yuǎn)期:至2030年城市人口規(guī)模為120萬，建設(shè)用地規(guī)模為120KM2城市發(fā)展背景/區(qū)位交通高速：阜六高速、合六高速、六武高速、濟(jì)廣高速、滬陜高速、滬漢蓉高速六安段鐵路：寧西鐵路、合九鐵路、合武鐵路、六武高鐵、合寧鐵路、阜六鐵路空運(yùn)：與新橋機(jī)場僅50多公里國道：312、105、206國道水運(yùn)：航運(yùn)可達(dá)京杭運(yùn)河及長江85公里78公里68公里六安市位于安徽省西部，大別山北麓，距離合肥直線距離68公里，距淮南

3、78公里，距安慶85公里；六安處在省會經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要位置，未來發(fā)展前景較好；受省會合肥輻射影響較大。地處 “長三角”腹地、安徽西部、緊鄰合肥，是承東接西的交通要沖和經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域的交匯點、國家級公路運(yùn)輸樞紐城市之一。5城市發(fā)展背景/城市發(fā)展空間規(guī)劃建成區(qū)輔以周邊獨立功能組團(tuán)，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能不斷完善，城市發(fā)展框架已經(jīng)拉開。 一環(huán)：西環(huán)路長安北路佛子嶺路； 兩心：城市中心-以球拍廣場為核心；城市副中心-以新建規(guī)劃大道為核心。 三軸：大別山路皖西路老城東西向發(fā)展軸；梅山南路梅山北路南北向發(fā)展軸；新城大道東西向發(fā)展軸； 四區(qū)：城中區(qū)、城東區(qū)、淠河西區(qū)、城北區(qū)；城市整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)

4、”，奠定了中心區(qū)商貿(mào)和居住價值提升趨勢，提供了商貿(mào)購物、會務(wù)、酒店、餐飲、休閑娛樂等多樣開發(fā)機(jī)會。城市發(fā)展背景城市建設(shè)進(jìn)展速度加快，城市容量仍然不足；人口規(guī)模位全省前列，但農(nóng)村人口占絕對主力，城市化進(jìn)程將經(jīng)歷一個緩慢的過程。六安市農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口占比情況非農(nóng)業(yè)人口 2012年六安市固定資產(chǎn)投資總額為845億元，比上年增長23%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額144.8億元，比上年增長19.2%； 固定資產(chǎn)投資增速較快，但絕對值仍然不高，房地產(chǎn)投資未來還有較大發(fā)展空間； 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)投資仍將是下一階段的投資熱點。 六安市總?cè)丝诩s700萬人，較大的人口基數(shù)是市場擴(kuò)容的重要支撐； 全市非農(nóng)業(yè)

5、人口占比約為15%，折射出城市化進(jìn)程較慢的發(fā)展現(xiàn)狀； 隨著全市工業(yè)化發(fā)展、以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場將有廣闊的發(fā)展空間。農(nóng)業(yè)人口2009 2010 2011 2012 2013 六安近五年固定資產(chǎn)投資額城市發(fā)展背景/產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，占比逐年減?。坏诙a(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，占比逐年增加，帶動城市能級提升，現(xiàn)代工業(yè)化程度加深；但第三產(chǎn)業(yè)占比逐漸減小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：六安產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已形成機(jī)械制造及汽車零配件工業(yè)、輕紡工業(yè)、糧油食品工業(yè)、礦山冶金工業(yè)、醫(yī)藥化工和新型建材工業(yè)等6大支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：重點打造鋼鐵產(chǎn)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)、加工制造配套特色經(jīng)濟(jì)、旅游特色經(jīng)濟(jì)

6、、農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)等四大特色經(jīng)濟(jì)。三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為均衡，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，城市能級逐步提高，但服務(wù)業(yè)占比逐年遞減，支柱性產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯。六安近5年產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況六安近5年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢單位：億元社會商品及住宿餐飲業(yè)零售額整體偏小，但增速較快，表明居民的消費觀念發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變，生活消費導(dǎo)向更加注重生活質(zhì)量的提升。六安社會消費品零售額變化情況2013年全省商品零售5781.7億元，增長14.2%；餐飲收入699.7億元，增長12.1%。六安社會消費品零售額僅占全省7.5%，但六安兩者增長速度均高于全省平均水平；六安住宿餐飲零售額在社會消費品零售總額的占比略低于全省平均水平（12.1%），表明六安餐飲住

7、宿行業(yè)不興旺。單位：億元城市發(fā)展背景/居民消費習(xí)慣二、城市規(guī)劃近期集中建設(shè)開發(fā)南部、東部開發(fā)區(qū)以及西南城區(qū)。以市政公用設(shè)施為先導(dǎo)，完善城市功能，增強(qiáng)城市自我凝聚，自我發(fā)展的能力，為城市今后的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)六安市城市總體規(guī)劃六安城市發(fā)展方向：南拓、西延、東進(jìn)南部和西南部是近期六安城市拓展的重點，一個新城區(qū)正在形成。南部城區(qū)定位：城市中央行政文化中心、城市中央居住區(qū)，南部區(qū)位優(yōu)勢逐步體現(xiàn)?！跋驏|主動推進(jìn)，向北積極延伸，向西跨河拓展、向南逐步完善”是城市規(guī)劃主導(dǎo)，城市不斷外擴(kuò)，南部和西南部將是是近期六安城市建設(shè)的重點。經(jīng)開片區(qū)政務(wù)片區(qū)西南片區(qū)中心片區(qū)東部新城城北板塊：近接中心板塊，區(qū)域內(nèi)教

8、育資源較為豐富，市政配套設(shè)施正在逐步完善，生態(tài)資源較為優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較少，但多為中等偏大規(guī)模；中心片區(qū)：城市核心區(qū)域，配套成熟，居住、商業(yè)氛圍濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)時間較長，屬開發(fā)高價值區(qū)；土地供應(yīng)衰竭，后續(xù)供應(yīng)主要依靠舊城改造；經(jīng)開片區(qū)：屬國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域，政府規(guī)劃前景區(qū)域內(nèi)企業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量較突出；區(qū)域內(nèi)配套一般，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，屬房地產(chǎn)開發(fā)熱區(qū)；東部新城：皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)專業(yè)示范區(qū)，典型的產(chǎn)業(yè)集中區(qū);向東發(fā)展的橋頭堡，綜合價值突出，發(fā)展?jié)摿γ黠@，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目較多，為低密度物業(yè)集中區(qū)； 政務(wù)片區(qū)：城市新興板塊，市政資源資源突出，依托政務(wù)及交通配套向南拓展，為規(guī)

9、劃居住區(qū)，目前開發(fā)的熱點區(qū)域。六安城區(qū)中心土地供應(yīng)有限、發(fā)展受限，城市建設(shè)開始由中心化向外圍擴(kuò)展，城市外拓帶來多極化發(fā)展，城市外圍價值不斷提升。城市發(fā)展背景/城市發(fā)展板塊六安至2012年總?cè)丝?61萬人，居全省第二；市區(qū)及霍邱縣、壽縣人口最多；第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)者最多人口分布北苑社區(qū)淠綠新村梅山北路小區(qū)百川學(xué)府花園三里橋老社區(qū)金桂香滿苑夏巷老社區(qū)片區(qū)人民路人民路老社區(qū)片區(qū)金裕紡織小區(qū)落星廟社區(qū)市區(qū)人口集中分布區(qū)三、城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布城東及部分城北片區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以工業(yè)、制造業(yè)、汽車及4S店、專業(yè)市場為主；政務(wù)板塊主要以火車站、汽車站等運(yùn)輸、物料、人流為主，配合商業(yè)等三產(chǎn)人群。市中心片區(qū)主要以服務(wù)業(yè)為

10、主，商業(yè)繁華；城北及河西片區(qū)主要為城市居住新區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，目前制造業(yè)較少，商業(yè)欠發(fā)達(dá)。工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)六安產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已形成機(jī)械制造及汽車零配件工業(yè)、輕紡工業(yè)、糧油食品工業(yè)、礦山冶金工業(yè)、醫(yī)藥化工和新型建材工業(yè)等6大支柱產(chǎn)業(yè)，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)600多家，億元以上企業(yè)100多家。有利因素區(qū)位優(yōu)勢、交通便捷省會經(jīng)濟(jì)圈成員，受合肥經(jīng)濟(jì)輻射影響較大皖江城市帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來城市發(fā)展新高點城市化進(jìn)程較快，外出務(wù)工人口龐大消費需求較強(qiáng)，居民消費力具一定的可挖掘潛力，消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級不利因素經(jīng)濟(jì)總體實力不高，人均收入水平較低三產(chǎn)發(fā)展均衡，經(jīng)濟(jì)外向度不高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

11、，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯經(jīng)濟(jì)自主增長能力不足，居民消費力不足六安城市發(fā)展研判城市概況總結(jié)：六安整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，后勁較足，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，城市容量較低，發(fā)展水平有限；農(nóng)村人口占比高，城市整體經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)。但由于六安離省會較近，且交通發(fā)達(dá)，故六安對下級縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射能力較弱PART2-樓市整體走勢一、土地市場二、整體走勢三、產(chǎn)品情況四、客群特點一、土地市場2014年六安城區(qū)土地市場有點冷，步入調(diào)整期2014年全年六安城區(qū)土地出讓82.1070萬方環(huán)比2013年出讓總面積390.7萬方呈大幅下降的趨勢，總收益額281490(28.149億)萬元。2014年土地拍賣受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，上半年

12、城區(qū)商住用地僅成交三幅，各大房企在經(jīng)歷瘋狂拿地之后，六安土地市場已步入調(diào)整期。1、供求情況截止2014年12月31日，六安樓市可售住宅房源累計還有38274套，比11月底增加近800套。按照2014年最后一個季度10-12月的平均去化速度計算，當(dāng)前六安樓市剩余庫存房源尚需逾25個月的時間來消化。從走勢圖上看到，六安樓市庫存量從4月份呈現(xiàn)持續(xù)攀升的趨勢，雖然上半年去化速度較快，但是下半年去化速度大幅放緩，致使庫存房源不斷筑高，對于后期樓市的健康發(fā)展而言，已經(jīng)構(gòu)成巨大威脅 二、六安樓市走勢庫存依舊高居不下 樓市健康發(fā)展受威脅2、成交走勢量價齊跌，下半年整體去化速度緩慢，庫存激增，樓市潛在危險高全年

13、以9月為分水嶺，1-9月突破20000套，9-12月僅僅5000套。2014年全年六安新建商品房成交26233套，同比2013年上漲 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年上漲4.5%;價格方面，2014年1-12月六安新建住宅成交價格平均在4612元/m左右2014年成交主力區(qū)域已經(jīng)轉(zhuǎn)移至金安區(qū)結(jié)合年度銷售榜，2012-2013年兩年的銷售排行榜上，裕安區(qū)樓盤一直占據(jù)了半壁江山，但是今年已經(jīng)易主。分析原因，一方面，今年六安碧桂園的強(qiáng)勢入駐，全年3600套冠絕歷史，相當(dāng)于六安一般3年年度銷冠的總合。另一方面，近年來，金安區(qū)樓盤逐漸開始呈現(xiàn)繁榮發(fā)展的景象，特別是城北區(qū)域，碧桂

14、園、發(fā)能海心沙、柏莊春暖花開、萬興明月港灣等品質(zhì)樓盤大大吸引了剛需購買力，一中的學(xué)區(qū)優(yōu)勢，配套的逐漸健全，使得這一片區(qū)已經(jīng)成為六安最熱的板塊。3、各區(qū)成交比例2014年六安樓市銷售套數(shù)排行從片區(qū)上看，2014年，六安房地產(chǎn)市場分布在城北以及淠河邊的部分樓盤受關(guān)注度較高，前十之中這兩個區(qū)域的樓盤成交占據(jù)四個席位，碧桂園更是以3600套震驚樓市，城北樓盤憑借著獨特的市中心銜接地段，占據(jù)著黃金位置，而淠河邊樓盤則是以河景、宜居為主的住宅。物業(yè)類型豐富多樣，高層逐漸成為市場主流；公寓、洋房成市場稀缺產(chǎn)品三、產(chǎn)品情況在售商品住宅的戶型種類豐富，基本涵蓋了各種居住需求，消費者戶型選擇余地較大。在戶型比重上

15、，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房則占到了25的比列，這兩種戶型是目前六安市場上的主力房型。從銷售上來說，這兩種戶型也比較熱銷，比較適合當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?。值得注意的是?0平方米以下的小戶型占到市場總比的15;市場主流戶型為80-100平米兩房，100-120三房；緊湊型兩房、三房較熱銷四、客群特點本地客群是主體，且以自住型需求為主要特點，投資客比重較少。由于六安離合肥不到100km，因此六安對周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射能力較弱，大量務(wù)工、生意人、孩子求學(xué)類的客戶均前往合肥置業(yè)。六安客群主要為進(jìn)城孩子上學(xué)、外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)者，在六安市區(qū)工作的六安人，生意人及部分企事業(yè)

16、單位職員等。小結(jié)1、六安整體樓市仍呈供大于求的局面，庫存壓力越來越大，各樓盤推貨越來越謹(jǐn)慎；2、市場消化能力保持在月均2300套左右，無較大增量，不屬于增量市場，后期供銷情況不可盲目樂觀，應(yīng)深挖客戶資源；3、六安普通購房者偏好90120的二、三房戶型，是市場接受度最高的面積段；而改善性客戶對120以上的戶型較為青睞；4、主城區(qū)仍是本地塊的主力購買客戶，且以追求生活品質(zhì)，改善性需求為主。PART3-板塊格局特點一、板塊概況二、客戶特點三、板塊均價一、板塊概況城北板塊：近接中心板塊，區(qū)域內(nèi)教育資源較為豐富，市政配套設(shè)施正在逐步完善，生態(tài)資源較為優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較少，但多為中等偏大規(guī)模檔次偏高；

17、中心板塊：城市核心區(qū)域，配套成熟，居住、商業(yè)氛圍濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)時間較長，整體樓盤表現(xiàn)檔次一般，但屬開發(fā)高價值區(qū)，樓盤數(shù)量較多，但多是小規(guī)模項目；城東板塊：屬國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量較突出；區(qū)域內(nèi)配套一般，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；屬房地產(chǎn)開發(fā)熱區(qū)，樓盤數(shù)量較多；城南板塊：城市新興板塊，依托政務(wù)及交通配套向南拓展，為規(guī)劃居住區(qū)，目前開發(fā)的熱點區(qū)域，樓盤較多，物業(yè)多樣化，整體品質(zhì)較高。六安市樓市格局分布圖城北板塊城東（經(jīng)開區(qū)）板塊中心板塊城南板塊本案二、板塊客戶特點城北客戶來源于市區(qū)及城北諸鎮(zhèn)、霍邱、金寨、壽縣日均來訪約815組城東及新區(qū)客戶主要來源于城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)、霍邱、金寨等下集縣城、鄉(xiāng)

18、鎮(zhèn)，少量市區(qū)客戶日均來訪約28組城中客戶主要來源于市區(qū)外遷，以及霍邱、金寨、壽縣等縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)日均來訪約510組城南客戶主要來源于霍邱、金寨等縣城、下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)，小部分市區(qū)外溢客戶日均來訪約25組三、各板塊均價城北47005800元/城東42004500元/東部新城34003800元/城中市中心55006500元/南部板塊47004900元/城南政務(wù)47005500元/板塊小結(jié)1、目前六安市區(qū)城南政務(wù)板塊、城北板塊是置業(yè)最為熱門的區(qū)域，來訪及成交均高于其他區(qū)域；2、各板塊客戶群體差異較大，城中板塊及北城板塊多為市區(qū)客戶購房，其他區(qū)域下級縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多；3、各板塊均價中以城南河西板塊最低，約250

19、03500元/；最高以市中心板塊的5500元/以上領(lǐng)跑六安市區(qū)。PART4-重點個案分析一、城東板塊二、城南板塊三、城中板塊四、城北板塊一、城東板塊文一云河灣六合城三元山莊高速御景天地公園悅府案例一：文一云河灣戶型設(shè)計：方正、戶戶加一房、經(jīng)濟(jì)緊湊推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：繪畫小天才才藝大比拼電商活動10月文一集團(tuán)演唱會活動：案例二：高速御景天地戶型設(shè)計：方正、贈送面積較多，較為經(jīng)濟(jì)實用86二房892+1房1072+1房922+1房推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：5月28日隆重舉行二期開工典禮活動：案例三：公園悅府戶型設(shè)計：方正、功能緊湊1032+1房1102+1房案例四：六和城戶型設(shè)計：方正、但戶型利用率不高案

20、例五：三元山莊戶型設(shè)計：別墅戶型無明顯優(yōu)點，大進(jìn)深短面寬二、城南板塊萬嘉學(xué)府春天恒生陽光城恒生南山郡長安城高速龍湖天地淮礦東方藍(lán)海華邦錦繡華府案例一：萬嘉學(xué)府春天戶型設(shè)計：方正、戶戶加一房、經(jīng)濟(jì)緊湊882+1房100三房1063+1房106三房推售頻次：馬克杯、冰激淋、T恤現(xiàn)場DIY活動：案例二：長安城戶型設(shè)計：大多兩房朝北、空間利用率不高1002+1房1052+1房1062+1房1232+1房贈送同心鎖、電影票微信打印照片旅游獎、蘋果產(chǎn)品獎勵案例三：高速龍湖天地912+1房1153+1房1183+1房1243+1房戶型設(shè)計：空間增值性大，利用率高推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：迎新春業(yè)主聯(lián)誼會龍湖天地首

21、期團(tuán)購活動：案例四：恒生南山郡案例五：華邦錦繡華府戶型設(shè)計：空間利用率較大，但也有若干戶型面積浪費嚴(yán)重1243+1房124三房124三房124四房推售頻次：案例六：淮礦東方藍(lán)海87二房972+1房108三房127三房117三房戶型設(shè)計：戶型設(shè)計較為合理，利用率高2014年6月第六屆大別山歌會活動：案例七：恒生陽光城90二房99二房116三房戶型設(shè)計：戶型增值空間不大，格局一般愛心助學(xué) 情暖恒生活動即將濃情啟幕 六安職工首屆安全生產(chǎn)知識技能競賽舉行推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：活動：三、城中板塊麗水康城凱旋觀邸海亮官邸振興城案例一：海亮官邸戶型設(shè)計：戶型增值空間不大，格局較差1152+1房89二房118三

22、房海亮官邸 一周回顧七夕節(jié)活動 愛意滿滿25周年慶 上門即送500元現(xiàn)金! 搶!去化結(jié)構(gòu)：活動：案例二：麗水康城戶型設(shè)計：格局方正，無面積浪費91二房1253+1房117三房 2014年7月六安市女書法家協(xié)會成立推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：活動：案例三：振興城戶型設(shè)計:格局較為方正，基本無面積浪費1042+1房117三房1092+1房推售情況：活動：案例四：正東凱旋觀邸戶型設(shè)計：格局較為方正，但不出面積118三房115三房1152+1房推售頻次：正東凱旋公館推出“出六安、游世界游巴黎的活動活動：四、城北板塊恒大御景灣發(fā)能海心沙卡地亞灣柏莊春暖花開明月港灣案例一：恒大御景灣1391031208585112132919292111戶型設(shè)計：方正、面積選擇空間大、贈送率不足推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：活動：6月21日城北小學(xué)簽約儀式案例二：柏莊春暖花開106二加一房116二加一房105三房122三房戶型設(shè)計：方正、但高層公攤較大，多兩房朝北推售頻次：去化結(jié)構(gòu)：活動：7月底大黃鴨活動7月微信大轉(zhuǎn)盤案例三：豐泰卡地亞灣93二房110三房83二房12