物業(yè)管理合同與制度ppt課件

1、 第六章 物業(yè)管理合同與制度第一節(jié) 物業(yè)管理合同一物業(yè)管理合同的涵義物業(yè)管理合同屬類:合同分類中提供勞務(wù)類合同該類合同的共同特點是： 1. 合同的標的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果； 2. 合同商定的勞務(wù)經(jīng)過提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來； 再細分：部分物業(yè)管理合同屬于提供勞務(wù)合同中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處置委托事務(wù)，委托人支付商定報酬的協(xié)議法人之間，公民與法人之間物業(yè)管理合同有兩種情況： 1. 新建物業(yè)出賣單位與物業(yè)管理公司簽署的前期物業(yè)管理合同； 2. 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的物業(yè)管理合同。二物業(yè)管理合同的特征1物業(yè)管理公司以

2、業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用途置委托事務(wù)受托、效力性2物業(yè)管理合同是有償?shù)挠袃斝?業(yè)主不但要支付必要費用，還應支付酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當事人互置信任為前提的。以互信為前提4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必需是合法的適法性 應表達當事人雙方的權(quán)益、義務(wù)的平等與 一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。 諾成性合同：協(xié)議一經(jīng)達成即告生效對應的是實際性合同 雙務(wù)合同：合同雙方都負有義務(wù) 也是書面合同、明示對默示合同、標的不可轉(zhuǎn)讓合同 6. 合同解除的程序性三、物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容1委托方和受托方的稱號、住所、法人代表、聯(lián)絡(luò)；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理工程；3物

3、業(yè)管理效力的事項；4雙方的權(quán)益與義務(wù)；5物業(yè)管理效力的要求和規(guī)范；6物業(yè)管理效力費用工程及收取規(guī)范與方法；7物業(yè)管理效力的期限；8違約責任及處理糾紛的途徑；9合同終止和解除的商定；包括物業(yè)資料的移交方式10. 當事人雙方商定的其他事項。當事人該當商定的物業(yè)管理效力事項包括：1 物業(yè)共用部位的運用、維修、養(yǎng)護管理；2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備設(shè)備的運用管理、維修和更新；3 公共設(shè)備、附屬配套建筑物和設(shè)備的維涵養(yǎng)護與管理；4 綠化、保潔效力；5 平安防備效力；6 物業(yè)維修更新費用的帳務(wù)管理；7 物業(yè)檔案資料管理。還可以商定：1業(yè)主或運用人的自用部位和自用設(shè)備的維修更新； 2業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他

4、物業(yè)管理效力事項。四物業(yè)管理合同示范文本 見課本P106-112 第二節(jié) 業(yè)主公約 業(yè)主公約：業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指點、規(guī)范和約束一切業(yè)主以及物業(yè)管理者權(quán)益義務(wù)的行為守那么。是業(yè)主共同訂立、共同遵守的有關(guān)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議。表達了自治管理的精神。反映商定人共贊同志和利益，具有品德和法律的約束力。訂立業(yè)主公約的目的：保證業(yè)主運用的合法權(quán)益 維護公共環(huán)境和次序 保證物業(yè)的平安與合理運用訂立業(yè)主公約的來由：區(qū)分一切物業(yè)有共用部分、共同利益、成員關(guān)系保證區(qū)分一切權(quán)人利益的需求。一、業(yè)主公約的法律根據(jù)與特點一根據(jù)183條2建立部1989第5號令第6條的

5、規(guī)定3物業(yè)管理條例三者的共同精神 ： 合理運用共同部分 承當相應的義務(wù) 協(xié)調(diào)處置好相鄰關(guān)系二業(yè)主公約的特點1公約主體是全體業(yè)主。2公約的客體是物業(yè)運用、維修和其他對物業(yè)及其環(huán)境施加影響的行為基于物權(quán)派生的客觀行為。即哪些可做、該怎樣做、哪些不可做。3公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)運用、維護與管理等方面的權(quán)益、義務(wù)的規(guī)定法律規(guī)定與社會公德兩方面4經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議經(jīng)過而生效公約生效的方式，對全體業(yè)主和非業(yè)主運用人均有約束力。5公約的立足點是訂約主體的自我認識與行為的把握。 二、業(yè)主公約訂立的原那么1合法性原那么2整體性原那么3民主性原那么4優(yōu)序良俗原那么三、業(yè)主公約的內(nèi)容普通應包括：1物業(yè)的情況描畫

6、2公共場所及公用設(shè)備情況3業(yè)主大會的召集程序及決議物業(yè)區(qū)域內(nèi)艱苦事項的方式4業(yè)主對物業(yè)及公共場所、共用設(shè)備的權(quán)益5業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)益6業(yè)主對業(yè)主委員會的物業(yè)管理公司的監(jiān)視權(quán)7物業(yè)各項維修、養(yǎng)護及管理費用、物業(yè)維修基金以及業(yè)主大會決議規(guī)定的分攤費用等的繳交8業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應遵守的行為準那么9建筑物消滅的修復與重建的權(quán)益與義務(wù)10違反業(yè)主公約的責任11. 其他有關(guān)事項四、業(yè)主公約示范文本P115 第三節(jié) 物業(yè)管理制度 物業(yè)管理制度是要求有關(guān)人員共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準那么。 一、管理制度制定的原那么1適法原那么服從國家、地方有關(guān)法律、法律、規(guī)范、規(guī)范等行為人、行為內(nèi)容、行

7、為方式均需合法制度內(nèi)容合法，制定程序、監(jiān)視執(zhí)行程序也需合法2市場原那么 責、權(quán)、利一致，表達市場經(jīng)濟規(guī)律 各取所需，等價交換，平等自愿。3科學原那么即該當：從實踐出發(fā)，易于操作； 定位準確、要求明晰、便于了解與掌握 既要有定性規(guī)范，也要有定量規(guī)范。二、物業(yè)管理制度的分類物業(yè)管理制度大體上可劃分成兩大類：1. 物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度 即指物業(yè)管理公司為提高管 理效力質(zhì)量和任務(wù)效率，根據(jù)運營方針和任務(wù)特點，制定的一系列任務(wù)程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。目的：明確各部門、各崗位責任 約束企業(yè)員工的行為 協(xié)調(diào)銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系 保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和循環(huán) 以此為根底，落實物業(yè)管理公司效力責任，保證物業(yè)管理任務(wù)的有序進展。 2. 其他管理制度 是指用于界定