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文檔簡介
1、房地產(chǎn)基金在中國(一)1 投資基金的基本概念1 1投資基金投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險的基本原則,運用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制,以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來,交由投資專家運作和管理,主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門,以實現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金,再將其投資于股票、債券等投資對象,獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。構(gòu)成投資基金的五個基本要素:1)共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險,是投資基金的基本原則。2)投資基金中貫徹著股份有限公司的一些基本原則。在金融市場中,投資者的權(quán)益大致上可以分
2、為股權(quán)性權(quán)益和債權(quán)性權(quán)益兩種,投資者將資金投入(而不是借給)投資基金,他們擁有的權(quán)益屬于股權(quán)性權(quán)益,如他們有權(quán)參加基金持有人會議,有權(quán)就基金運作的有關(guān)重大事項進(jìn)行審議表決,有權(quán)參加基金收益的分配,有權(quán)參與基金剩余資產(chǎn)分配等等。3)投資基金運用現(xiàn)代信托關(guān)系。投資基金組織(不論是公司型基金還是契約型基金)自己并不運作基金資金,而是通過信托關(guān)系,將這些資金委托給基金管理人(投資公司、基金管理公司或類似機(jī)構(gòu))運作,并由基金托管人(一般為商業(yè)銀行)管理和監(jiān)督基金管理人對基金資金的使用。這種信托關(guān)系是投資基金存在與發(fā)展的重要保障機(jī)制,也是投資基金在組織上不同于股份有限公司的一個典型特征。在某種意義上說類似
3、于三權(quán)分立制度的設(shè)計。4)投資基金是一種資金有著專門用途并實行獨立核算的組織。投資基金的資金用途通常有著比較明確的規(guī)定。這種規(guī)定,或由有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,或由基金章程規(guī)定。例如證券投資主要投資于證券市場,產(chǎn)業(yè)類型投資基金主要投資于產(chǎn)業(yè)部門。另一方面,投資基金的資金,雖然委托給基金管理人運作,但基金管理人應(yīng)單列帳戶,進(jìn)行獨立核算,不能將這些資金與自身的資產(chǎn)相混,也不能以這些資金為抵押(或擔(dān)保)來獲得自身資產(chǎn)運作所需的借款。5)投資基金是一種投資組織制度。從投融資角度看,投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè),也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機(jī)構(gòu),它是一種專門將社會上分散資金集中起來進(jìn)行
4、投資的機(jī)構(gòu),因而它是一種獨特的投資組織形式。1 2產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等),將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定的規(guī)模信托資產(chǎn),交由專門投資管理機(jī)構(gòu)按照投資組合原理直接投資于特定產(chǎn)業(yè)中的企業(yè),并通過資本經(jīng)營和提供增值服務(wù)對受資企業(yè)加以培育和輔導(dǎo)使之相對成熟和強(qiáng)壯,以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與回收,投資收益按出資比例分成的集合投資制度。在目前國內(nèi)基金主要有證券投資基金和風(fēng)險投資基金。證券投資基金依照證券投資基金法的規(guī)定運作;風(fēng)險投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種,主要投資于中小型高科技企業(yè),日前深圳交易所開設(shè)的中小企業(yè)板,屬于創(chuàng)業(yè)型板塊,為風(fēng)險投資基
5、金建立了一種退出渠道。而當(dāng)前中國產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額,也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金,是指通過非公開方式,面向特定投資者募集資金而設(shè)立的基金,由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的,因此它又被稱為特定對象募集的基金,這類基金目前主多采用投資公司的形式運作,同時規(guī)避政策限制。房地產(chǎn)基金是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金。產(chǎn)業(yè)投資基金運作具有如下特征:1)涉及到多方主體的權(quán)利義務(wù)。在投資基金中,基本上包括基金持有人、基金托管人、基金管理人、基金發(fā)起人、基金公司等多方的權(quán)利義務(wù),并且在基金運行中,還涉及到基金投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)利益。2
6、)基金管理人基于基金持有人、基金公司的授權(quán),自主進(jìn)行投資和管理活動,并就基金的使用和去向接受基金持有人的監(jiān)督。3)基金持有人之間貫徹“共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險”的投資基本原則,每個基金單位享有相同的權(quán)利義務(wù)?;鸪钟腥擞袡?quán)參加基金持有人會議,有權(quán)就基金運作的重大事項進(jìn)行審議表決,有權(quán)參加基金收益的分配,有權(quán)分配基金的剩余資產(chǎn)。4)基金管理公司通過投資專家的運作,投資于不成熟的產(chǎn)業(yè),而不投資于證券等金融領(lǐng)域。而對于房地產(chǎn)基金而言,基金管理公司通過專業(yè)人士的運作,大部分基金投資于房地產(chǎn)業(yè)。5)基金有限性。表現(xiàn)為:基金目的的有限性,基金的目的比較單一,追求基金投資利益的最大化,基金將爭取有利時機(jī)
7、,在利益最大化的前提下退出產(chǎn)業(yè);基金用途的有限性,基金只能投資于特定的產(chǎn)業(yè)和項目,不能隨意更改;基金期限的有限性,一般投資基金是封閉式基金,到一定期限必須進(jìn)行清算,將清算后的資產(chǎn)分配給基金受益人。6)投資基金具有再循環(huán)特征。投資基金的著眼點主要在于被投資企業(yè)的開創(chuàng)階段,而不是成熟階段,一旦創(chuàng)業(yè)成功,基金投資者便利用各種手段收回資本,獲得巨額利潤。2 房地產(chǎn)基金的運作21房地產(chǎn)基金的基本運作概況依據(jù)國際慣例和經(jīng)驗,房地產(chǎn)基金籌備一般要如下程序:經(jīng)政府部門批準(zhǔn)后由發(fā)起人擬定建議書,這份建議書就是以后基金組建后運作的模式。必須包括基金成立的目的、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、管理者和決策層的選擇方法、注冊地點、股權(quán)結(jié)
8、構(gòu)、發(fā)起人和行業(yè)背景介紹等。建議書一般由發(fā)起人委托專業(yè)顧問或律師籌劃,擬定后發(fā)給一些意圖投資產(chǎn)業(yè)基金公司或?qū)I(yè)投資機(jī)構(gòu)。這些公司會按出資額共同組成投資委員會和選舉一個基金經(jīng)理或基金管理人,分別負(fù)責(zé)決定和執(zhí)行基金的投向?;鸸芾砣说牡匚伙@赫,發(fā)起人的職責(zé)是支持和籌劃方案、參與選定基金經(jīng)理人、擬定管理費并監(jiān)督基金大的流向?;鸸芾砣艘话惚仨毷煜鴥?nèi)的房地產(chǎn)市場,能深入市場尋找、篩選投資項目或企業(yè),推薦給投資委員會,但經(jīng)理人不能參與投資項目或企業(yè)的具體經(jīng)營管理,必須參加投資企業(yè)的董事會,以決定分紅或撤資。被投資企業(yè)一般必須有經(jīng)營成果,并在產(chǎn)業(yè)鏈中有著關(guān)鍵性的作用,基金支持企業(yè)在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造出新的管理和
9、項目,但必須經(jīng)過其認(rèn)可,以保證創(chuàng)新的可行性和實用性。如果委托一家聲譽(yù)良好的基金管理公司進(jìn)行基金管理,那么基金的控股公司將成立一個董事會,由這個董事會來制定基金的投資政策,以及監(jiān)控基金經(jīng)理的管理?;鸸芾碚呋蛘呤腔鸾?jīng)理,既要管理基金,自已也要投入,起碼要投入10%左右的基金量。投資的時候,成立一個獨立的投資委員會,這個投資委員會對每一次投資進(jìn)行獨立的判斷,它不是基金的股東的代表,純粹是按照董事會定出來的投資政策和資產(chǎn)管理政策來決定投資項目的可行與否。一般房地產(chǎn)投資基金在投資項目或是企業(yè)的時候,對每一個項目占的投資總額會有一個上限,將不會超過50%的權(quán)益,就是說股權(quán)上將不成為一個大股東,原來的企
10、業(yè)或項目能夠用原來的辦法來經(jīng)營,因為如果選定這個企業(yè)的話,就認(rèn)定企業(yè)原來的方法主體上是可行的?;鸩粎⑴c項目的具體操作,這些都留給企業(yè)完成。22公司型基金與契約型基金比較房地產(chǎn)基金可行為公司型基金和契約型基金。公司型基金(Corporate Fund)依公司法成立,通過發(fā)行基金股份將集中起來的基金投資于各種有價證券和產(chǎn)業(yè)。公司型基金在組織形式上與股份有限公司類似,基金公司資產(chǎn)為投資者(股東)所有,由股東選舉董事會,由董事會選聘基金管理公司,基金管理公司負(fù)責(zé)管理基金業(yè)務(wù)。公司型基金的設(shè)立要在工商管理部門和證券交易委員會注冊,同時還要在股票發(fā)行和交易所在地登記。公司型基金的組織結(jié)構(gòu)主要有以下幾個方
11、面當(dāng)事人:基金股東、基金公司、基金管理人或投資顧問、基金托管人、基金轉(zhuǎn)換代理人、基金主承銷商?;鸸蓶|指基金股票的持有者?;鸸揪褪腔鸨旧?,按照股份公司的組織形式建立,基金公司可分為封閉式基金公司和開放式基金公司。封閉式基金公司是指公司發(fā)行的股份數(shù)量是固定的,以后不再追加資本,因此也稱為固定股份基金公司;開放式基金公司是指公司只發(fā)行一種普通股票,發(fā)行數(shù)量不固定,發(fā)行之后可以根據(jù)投資者需求隨時增發(fā)基金股份,因此也稱為不固定股份基金公司或追加型基金公司?;鸸芾砣酥笇嶋H管理和經(jīng)營基金資產(chǎn)的公司?;鸸芾砣寺氊?zé)和所得報酬由基金公司和基金管理公司簽訂的委托協(xié)議規(guī)定?;鹜泄苋艘话闶巧虡I(yè)銀行。主要職
12、責(zé)是保管基金資產(chǎn)、對基金管理人進(jìn)行監(jiān)管及股息核算等?;疝D(zhuǎn)換代理人通常由銀行和其他金融機(jī)構(gòu)承擔(dān),由其負(fù)責(zé)股票的轉(zhuǎn)移及股利分配等?;鸪袖N商負(fù)責(zé)股票發(fā)售的具體工作,是基金管理公司的代理機(jī)構(gòu)。契約型基金(Contract Fund)是指依據(jù)信托契約,通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金。這類基金一般由基金管理公司、托管公司及投資者三方當(dāng)事人訂立信托契約。基金管理公司是基金的發(fā)起人,通過發(fā)行收益憑證將資金籌集起來組成信托資產(chǎn),并根據(jù)信托契約進(jìn)行投資。基金托管公司一般由商業(yè)銀行擔(dān)任,它依據(jù)信托契約負(fù)責(zé)保管信托資產(chǎn),具體辦理證券、現(xiàn)金管理以及有關(guān)的代理業(yè)務(wù)等。投資者即受益憑證的持有人,通過購買受益憑證投資于
13、基金,并根據(jù)其購買份額分享投資收益?;鸬氖找鎽{證是一種有價證券和基金的財產(chǎn)證明。契約型基金按設(shè)立方式可劃分為現(xiàn)金型和墊付型兩種?,F(xiàn)金型指基金最初成立時,投資者用現(xiàn)金購買受益憑證,待全部發(fā)行完畢后,基金全部資本總額也就全部獲得,然后基金管理公司再將基金資產(chǎn)交由基金托管人保管,并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。墊付型指基金在最初發(fā)行時,先由基金管理公司墊付基金的資本總額用于購買各種有價證券,交由基金保管公司,再通過發(fā)行收益憑證籌集資金歸還發(fā)起人。公司型基金和契約型基金的比較:1)法律依據(jù)不同:公司型根據(jù)公司法等法規(guī)成立,基金公司具有法人資格,公司型基金除基金公司及其股東外,其它方面的當(dāng)事人之間的關(guān)系與契約型基金一
14、樣;契約型基金根據(jù)信托法組建,基金本身不具有法人資格。契約型基金的三個當(dāng)事人即委托人、受托人和受益人之間的權(quán)利與義務(wù)運作遵守信托法的規(guī)定。2)章程契約不同。公司型基金經(jīng)營信托憑借的是公司章程、委托管理契約和委托保管契約等文件。契約型基金則憑借信托契約來經(jīng)營信托資產(chǎn)。3)發(fā)行的憑證不同。公司型基金組織公司的信托財產(chǎn)是通過發(fā)行普通股票籌集起來的,既是一種所有權(quán)憑證,又是一種信托關(guān)系。契約型基金只是一種信托關(guān)系。4)投資者的地位不同。公司型基金的投資者是基金公司股東,對公司重大事項有表決權(quán);契約型基金的投資者通過購買憑證投資收益,對基金如何運用所做的重大投資決策通常不具有發(fā)言權(quán)。5)融資渠道不同。公
15、司型基金由于具有法人資格,因此可以向銀行借款。契約型基金不具備法人資格,一般不通過銀行借款來擴(kuò)大基金規(guī)模。6)具體運作不同。在基金運營中,公司型基金同股份一樣,除非到了破產(chǎn)清算階段,可以做到長期經(jīng)營;契約型基金則依據(jù)契約期限而經(jīng)營。公司型基金和契約型基金就組織形態(tài)而言,其本身本無優(yōu)劣之分,從發(fā)展趨勢來看,公司型基金除了比契約型基金多一層基金公司組織外,其它方面都有與契約型基金趨同的傾向。二者相對比而言,在起步階段,契約型基金具有較大優(yōu)勢:1)契約型基金的最大特點是設(shè)立、運作、解散程序簡單。2)契約型基金能更好保護(hù)投資者利益。契約型基金受益人關(guān)系簡單,持有不同份額的基金持有人享有同等權(quán)利。3)公
16、司型基金難以找到必需的發(fā)起人。4)契約型基金有利于出資額較小方通過控制基金管理公司的股權(quán)而控制基金運作。23封閉式基金與開放式基金房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回,分為封閉式基金和開放式基金。封閉式基金是相對于開放式基金而言的,它是指基金資本總額及發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之前就已確定下來,在發(fā)行完畢后規(guī)定的期限內(nèi),基金的資本總額及發(fā)行份數(shù)都保持固定不變的投資基金。開放式基金是指基金的資本總額或股份總數(shù)可以隨時變動,即可以根據(jù)市場供求情況發(fā)行新份額或贖回股份的投資基金。采用有限合伙制的房地產(chǎn)基金多為封閉式基金。有限合伙制房地產(chǎn)基金一般由一個負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個或多個負(fù)有限責(zé)任的
17、有限合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種合伙中,普通合伙人負(fù)責(zé)經(jīng)營,要求普通合伙人具備很強(qiáng)的專業(yè)知識和豐富的投資管理經(jīng)驗和經(jīng)營技能,并對基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任;有限合伙人只有所有權(quán)并無經(jīng)營權(quán),但不需承擔(dān)無限責(zé)任。基金投資嚴(yán)格限定于與房地產(chǎn)有關(guān)的證券和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。對于房地產(chǎn)資產(chǎn),房地產(chǎn)基金一般投資于能夠產(chǎn)生比較穩(wěn)定現(xiàn)金流入的高級公寓、辦公樓、倉庫、廠房、商業(yè)用房、市政基礎(chǔ)設(shè)施等?;鸬钠胀ê匣锶顺袚?dān)的是無限償付責(zé)任,所以其發(fā)起基金時一般會有該基金不會通過負(fù)債的方式購進(jìn)物業(yè)的條款。在中國目前房地產(chǎn)基金發(fā)展中限于國內(nèi)市場開放成熟程度、缺乏穩(wěn)定的
18、機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)業(yè)的低流動性、缺乏成熟的基金管理人等原因,應(yīng)以發(fā)展封閉式地產(chǎn)基金為主。24私募基金和公募基金私募地產(chǎn)基金是指以非公開方式向特定投資者募集基金資金并以房地產(chǎn)為投資對象的房地產(chǎn)投資基金。在這種條件下,基金發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式,直接向一些機(jī)構(gòu)投資者或富裕個人推銷基金單位并募集房地產(chǎn)投資基金。私募基金具有非公開性、大額投資性、封閉性和非上市性等特點。公募基金是指以公司發(fā)行方式向社會公眾投資者募集基金資金的投資基金。公開基金可通過各種媒體披露發(fā)行信息,投資者人數(shù)一般不受限制,每人投資者的最低數(shù)量一般沒有限定。具有公開性、可變現(xiàn)性、高規(guī)范性特點。25房地產(chǎn)投資基金的運作251
19、房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金,在組織體系上,是由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等通過信托關(guān)系構(gòu)成系統(tǒng)(如下圖)。投資基金的組織體系簡圖基金持有人,指投資者購買并持有基金證券的個人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上,基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者,對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。基金組織,在公司型基金中,是一個有形的機(jī)構(gòu),通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中,基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu),董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項做出決策。在契約型基金中,基金組織是一個無形機(jī)構(gòu),可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在?;鸸芾砣?,是管理和運作基金資產(chǎn)的
20、機(jī)構(gòu),其主要職責(zé)是;進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運作,負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財務(wù)管理,促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動。基金管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會等機(jī)構(gòu)。(見下圖)國內(nèi)基金管理公司的組織框架圖基金管理公司的投資決策流程一般包括:研究部提供研究報告,投資決策委員決定總體投資計劃,投資部制訂方案,基金經(jīng)理具體實施投資方案,交易部執(zhí)行指令,風(fēng)險控制委員會提出風(fēng)險控制建議等環(huán)節(jié)。投資基金運作流程也就是運用基金資產(chǎn)進(jìn)行投資組合的過程,一般分為三個階段,一是投資決策,二是投資的執(zhí)行與調(diào)整,三是投資執(zhí)行結(jié)果的評估與報告。(見下圖)基金管理公
21、司投資決策流程圖基金托管人,又稱基金保管機(jī)構(gòu),通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān),其主要職責(zé)是;保管基金資產(chǎn),監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動,辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。房地產(chǎn)基金當(dāng)事人通常包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金托管理人、基金持有人及基金服務(wù)機(jī)構(gòu)。其關(guān)系可參見下圖?;甬?dāng)事人之間的關(guān)系圖252信托關(guān)系信托關(guān)系,是指委托人基于對受托人信任將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人,受托人以自己的名義為受益人的利益或特定目的的管理或處分財產(chǎn)的行為關(guān)系。在房地產(chǎn)基金組織體系中,基金組織是信托關(guān)系中的委托人(在公司型基金中,基金公司是委托人;在契約型基金中,投資者一旦購買了基金證券,也就具有了委托人的身份
22、),基金管理人是信托關(guān)系中的受托人,基金托管人是信托關(guān)系中的基金資產(chǎn)監(jiān)護(hù)人。在基金組織體系中,基金章程或基金契約、基金信托契約和基金托管契約等文件,具有法律效力,對維護(hù)基金組織關(guān)系和基金持有人權(quán)益至關(guān)重要。基金章程或基金契約是規(guī)范基金設(shè)立、發(fā)行、運作及各種相關(guān)行為的法律文件,其中公司型基金采用基金章程的形式,而契約型基金則采用基金契約的形式。其中內(nèi)容包括:基金類型和規(guī)模、基金證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、投資方向及其有關(guān)規(guī)定、基金持有人的權(quán)益、基金管理人和托管人及其它當(dāng)事人(會計師、律師等)的職責(zé)和權(quán)益、資產(chǎn)估值與信息披露、基金收益分配政策、基金組織的終止和清算,等等。基金信托契約是規(guī)范公司型基金和基金管
23、理人之間的資產(chǎn)托管關(guān)系,各自職責(zé)和權(quán)益及其它有關(guān)事宜的法律性文件。253房地產(chǎn)基金運作基本程序房地產(chǎn)基金的一般運作過程可分為籌資過程、投資過程和退出過程,而投資過程有交易發(fā)起和篩選、評估、交易設(shè)計、投資后管理四個階段。(見下圖)產(chǎn)業(yè)投資基金基本運作示意圖1)房地產(chǎn)基金籌集過程就是基金發(fā)起設(shè)立的過程。2)尋找和篩選項目。“選擇正確的投資項目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項目重要”。3)詳細(xì)評估。一旦某一項目通過了初選,基金管理公司就對該項目進(jìn)行更詳細(xì)的評估。它涉及項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素。4) 資后的監(jiān)管。撤資退出。 房地產(chǎn)基金在中國(二) 3.我國目前房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀31海外房
24、地產(chǎn)基金在國內(nèi)投資狀況目前國外資金在國內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)投資主要有兩種力量和兩種模式,即以香港為主的東南亞投資商和歐美跨國資金。香港的房地產(chǎn)商自1992已經(jīng)開始投資于內(nèi)地市場,據(jù)稱,香港六大地產(chǎn)集團(tuán)長江實業(yè)及和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)已在內(nèi)地房地產(chǎn)市場大舉投資,和黃在內(nèi)地已持有400多萬平方米的土地儲備,新世界中國、恒基中國及新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地圈地多達(dá)2200萬平方米。新世界中國宣布,未來5年將在上海投資80多億元人民幣。香港及東南亞投資商在內(nèi)地房地產(chǎn)投資主要以獨資或合資的房地產(chǎn)公司進(jìn)行項目操作。自2002年起海外資金開始有規(guī)模的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場,據(jù)2003年摩根斯丹
25、利的一項調(diào)研表明:在未來23年,將有20億30億美元的海外資金投向中國房地產(chǎn)市場, 2003年7月,摩根斯丹利地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟,第一個項目“錦天地雅苑”總投資預(yù)計約9000萬美元。澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行,在2002年初與施羅德物業(yè)亞洲基金合資成立第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán),這是一個5年制封閉運作地產(chǎn)基金,力爭在未來5年內(nèi)投資超過4億美元的地產(chǎn)項目。自1994年起,麥格理銀行已成功募集并籌建5項獨立的中國地產(chǎn)基金,總額超過1.2億美元,完成項目總價超過2億美元。荷蘭國際(ING)在北京投資開發(fā)項目長河匯景,以住宅為主,總面積約30萬平方米,總投資2億
26、美元。此外新加坡凱德置地和機(jī)新加坡政府投資公司(GIC)等基金主要在國內(nèi)北京、上海等有國際影響的城市投資。32海外基金投資方式國外基金亦分為私募和公募,公募的房地產(chǎn)基金可以在市場上隨時買進(jìn)賣出,沒有期限限制。而私募基金一般年限較長,平均8年左右,在基金期限到的時候就要將基金的資產(chǎn)變現(xiàn),把收益全部派給投資者,基金解散。公募和私募基金,成立的目的都是比較明確,投資政策的對象都會有清楚的界定,而且范圍較窄。從投資類型來講,一般分為:1)投資在開發(fā)項目或者是開發(fā)企業(yè)追求開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險回報,其中包括了土地一級開發(fā)和項目開發(fā),如新加坡政府投資公司(GIC)、摩根斯丹利、德意志銀行、荷蘭ING、澳大
27、利亞麥格理銀行。2)投資在經(jīng)營性的項目或者是投資/控股公司追求相對穩(wěn)定回報的租金收入,如美國國際集團(tuán)(AIG)、新加坡政府投資公司(GIC)、新加坡騰飛基金。3)投資在房地產(chǎn)項目的抵押貸款資產(chǎn)追求固定的利息收入,在國內(nèi)市場上,海外基金沒有類似的項目。4)不良資產(chǎn)處置型通過收購不良資產(chǎn),將其證券化,打包處置,變現(xiàn)盈利,如高盛、摩根斯丹利。從投資方式來說,以第1、2種投資在開發(fā)項目和經(jīng)營性項目上時,海外基金會采取直接投資的方式,投資于企業(yè)或某個項目上,在股權(quán)比例方面,一般來講基金都會依賴開發(fā)項目原來的經(jīng)營者來操盤,基金一般只占少數(shù)股權(quán)。而在經(jīng)營性項目上股權(quán)結(jié)構(gòu)比較有彈性。從目前內(nèi)地市場來看,海外基
28、金進(jìn)入的方式主要以經(jīng)營性項目和不良資產(chǎn)為主,不良資產(chǎn)的處置主要有政府的政策和四大資產(chǎn)管理公司的推動。開發(fā)型海外地產(chǎn)基金主要選擇上海、北京投資,目前正由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅,由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中高檔及中低檔,而收租型海外基金首選北京、上海,有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳,接著開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市,如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。在美國,投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6-7%,日本、新加坡則4%左右,而在國內(nèi)的北京、上海等地基金的年凈收益率可高達(dá)20%以上。33地產(chǎn)基金操盤的關(guān)注點 1)目標(biāo)客戶選擇要求盤子不易太大,公司資產(chǎn)規(guī)模在3億-10億之間。開發(fā)面積在20萬-30萬平方米之間,年竣工可銷售面積在
29、10萬20萬平方米之間,年銷售額在3-10億之間。成長型企業(yè),在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有了相當(dāng)?shù)姆e累,正處在快速發(fā)展期和爬坡階段。主要選擇二、三線城市如內(nèi)陸重要重要省會城市西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會重要城市如寧波、大連等。客戶選擇,在二、三線城市主要選擇公司,選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊Ξ?dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商,而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項目,關(guān)鍵在于性價比、地段和配套。選擇企業(yè)機(jī)制。民企主要選擇已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)。國企主要選擇已經(jīng)改制或正要改制的企業(yè)。這種類型的企業(yè)市場化程度較高,有利于與基金管理公司對接,遵守游戲規(guī)則。2)選擇項目的
30、三種傾向風(fēng)險收益穩(wěn)定的項目。選擇具有品牌連鎖型項目及企業(yè)此前已開發(fā)和銷售過成功項目,注重良好口碑和市場慣性。風(fēng)險相對高收益也高的項目,選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目,理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善,且爆發(fā)力沖擊力大,有較大潛力的項目。項目和企業(yè)的管理團(tuán)隊做到專業(yè)分工及人脈資源豐富,市場感覺敏銳準(zhǔn)確,綜合能力強(qiáng)。3)兩種組合投資方式。一種是選擇2-3個好項目,安全快速實現(xiàn)回報;另一種是選擇一個團(tuán)隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè),在資金和其他方面給予支持,將其培育成強(qiáng)勢企業(yè),分享綜合收益。4)兩種投資模式:基金可以債權(quán)的方式投入,在企業(yè)不具備銀行融資的條件下,支持
31、企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費用,不保證資金的安全性和預(yù)期收益,可能需要財產(chǎn)抵押和擔(dān)保?;鹂梢怨蓹?quán)和收購的方式進(jìn)入企業(yè),在企業(yè)或項目最需要資金或經(jīng)營不善時期以股權(quán)和收購項目的方式注入資金。34地產(chǎn)基金的來源從國際上看,各國房地產(chǎn)基金都是廣開渠道,吸引各方面的資金進(jìn)行投資。其中政府提供的資金有:財政優(yōu)惠貸款(含財政撥款、財政貼息貸款)、政府擔(dān)保的各類銀行貸款、政府提供R&D(研發(fā))資金;而私人資本包括退休基金、養(yǎng)老基金、銀行或大公司、保險公司、捐贈基金、富有個人或家庭的資金。美國地產(chǎn)基金資金來源居前三位的分別為養(yǎng)老基金占38%,捐贈基金占22%,銀行與保險公司占18%;德國地產(chǎn)基金資金來源居前三位
32、分別為銀行占59%,企業(yè)占10%,養(yǎng)老基金占9%;日本地產(chǎn)基金資金來源居前三位分別為銀行占77%,證券公司占10%,其他占9%。我國本土的地產(chǎn)基金資金的主要來源:1) 民間私人持有資本。2) 保險基金和養(yǎng)老基金。3) 企業(yè)資金:國企、上市公司、民企、商業(yè)銀行或證券公司4) 外國投資者。35基金面臨的挑戰(zhàn)法律環(huán)境不完善,國內(nèi)沒有產(chǎn)業(yè)基金投資法,國外基金在實際操作中,通常只能以投資公司的形式進(jìn)行。房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá),目前房地產(chǎn)金融只能以銀行信貸為主,相對比深圳中小企業(yè)板塊的創(chuàng)立時間之久,國內(nèi)房地產(chǎn)基金正式運作也可能在5年以后。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)不透明?;鹨笸顿Y企業(yè)的財務(wù)高度透明,但國內(nèi)房地
33、產(chǎn)企業(yè)多年來不規(guī)范運作,在短期內(nèi)很難達(dá)到基金的要求。缺乏專業(yè)的管理隊伍。一方面基金公司的管理人才缺乏,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)缺乏熟悉投資規(guī)則的專業(yè)人才。海外基金進(jìn)入內(nèi)地市場在未來2-4年內(nèi),只能是試驗型階段,4年以后,如果經(jīng)濟(jì)政策不發(fā)生大的變動,已進(jìn)入的基金可能會大規(guī)模投資。在近期內(nèi),房地產(chǎn)基金不可能成為房地產(chǎn)投資的主力軍。36 精瑞基金案例一、精瑞基金概況基金名稱:中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金基金注冊地:香港基金規(guī)模;1億美元基金性質(zhì):離岸基金、私募、封閉式、公司型投資基金?;鸸芾頇C(jī)構(gòu):香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司,在中國投資的住宅產(chǎn)業(yè)項目以契約形式全權(quán)委托北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司二、精
34、瑞基金投資組織結(jié)構(gòu)1)在香港建立中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金有限公司(以下簡稱基金公司),并注冊中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司(以下簡稱基金管理公司)。2)基金公司委托基金管理公司,基金管理公司將以契約形式全權(quán)委托中國境內(nèi)注冊的精瑞投資公司,對基金在國內(nèi)住宅項目投資進(jìn)行管理。3)基金公司建立董事會,制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況?;鸸芾砉竞途鹜顿Y公司共同組建唯一性的投資決策委員會和風(fēng)險管理委員,審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運營管理行為。4)商會負(fù)責(zé)向投資公司提供大量優(yōu)秀項目并組織專家委員會為投資公司在挑選項目和技術(shù)方面把關(guān)。三、精瑞基金投資(一)投資目標(biāo)本基
35、金屬價值型基金,主要投資于那些內(nèi)在價值被低估,或與同類型公司相比具有更高相對價值的項目,通過對投資組合的動態(tài)調(diào)整來分散和控制風(fēng)險,在注重資金資產(chǎn)安全的前提下,追求基金資產(chǎn)的穩(wěn)定增值和現(xiàn)金流通速度。(二)投資范圍:本基金投資范圍僅限于:1)各區(qū)域政府土地一級開發(fā);2)注重企業(yè)的價值和技術(shù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)(以下簡稱行業(yè)優(yōu)秀企業(yè))的過渡項目(而不是任何項目,也不是項目公司);3)安全、穩(wěn)健、資金流通速度快,在住宅產(chǎn)業(yè)鏈中起到關(guān)鍵作用或創(chuàng)造出新價值鏈的高科技產(chǎn)品,從而形成或帶動行業(yè)發(fā)展;4)民營企業(yè)或者國有企業(yè)管理層股權(quán)收購;5)原本結(jié)構(gòu)比較好,由于經(jīng)營運作問題(資金、技術(shù)、營銷、管理等)產(chǎn)生的住
36、宅產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)整合;6)中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞獎。(三)投資理念本基金采取價值型投資理念管理基金資產(chǎn),主要出于以下考慮:1)我國的住宅產(chǎn)業(yè)投資市場尚處在發(fā)展的初期階段。一方面,制度建設(shè)尚不完善,信息披露不充分,信息不對稱現(xiàn)象比較嚴(yán)重。另一方面許多投資者還不成熟,從眾心理較為普遍。住宅產(chǎn)業(yè)投資市場發(fā)展的上述特點,決定了市場中一部分公司的投資價格與公司價值出出偏離,投資價格或被高估或被低估,而公司的投資價格與價值的偏離將創(chuàng)造投資機(jī)會,這是價值投資存在的市場基礎(chǔ)。2)目前,我國正處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時期,國家各項改革措施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)升級、公司資產(chǎn)重組等方面發(fā)生重大變革等內(nèi)
37、外因素,將會對地區(qū)生態(tài)環(huán)境設(shè)計、組配、開發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源從而帶動當(dāng)?shù)仄渌?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及公司經(jīng)營業(yè)績和未來發(fā)展前景產(chǎn)生重大的和實質(zhì)性影響。3)好公司不等于好項目,單從公司基本方面考察,我們可能會發(fā)現(xiàn)許多公司的產(chǎn)業(yè)鏈有著自發(fā)調(diào)整的、良好發(fā)展前景和成長預(yù)期循環(huán)系統(tǒng),但是否投資這些公司取決于公司在市場低谷時的反彈價格價值,嚴(yán)格定義并區(qū)分價值型投資和成長型投資是相當(dāng)困難的,但我們可以理解為價值投資是期望通過“買低賣高”實現(xiàn)資本增值,而成長型投資則通過“買高賣更高”實現(xiàn)資本增值。4)投資要有原則,價值型投資尤為如此。眾所周知,住宅產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展存在周期性,既機(jī)會多多又陷阱重重,如何面對復(fù)雜多變的市場,是每個投資
38、者必須思考的問題,作為基金管理人,我們認(rèn)為,靈活應(yīng)變固然重要,但堅持原則則是關(guān)鍵所在。價值型投資的原則在于堅持價值型選擇項目標(biāo)準(zhǔn),不能為追隨某一市場熱點而動搖理念,改變原則。(四)投資組合1)本基金投資項目組合的原則:本基金投資組合將本著安全性、收益性、流動性的原則,綜合宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場變化等因素,確定資產(chǎn)配置比例,通過分散投資,達(dá)到控制和降低投資風(fēng)險,努力確?;鹳Y產(chǎn)安全,謀求基金資產(chǎn)長期穩(wěn)定的增長,增長、革新和靈活是我們基金投資活動的主要特征。本基金項目投資部分采取價值型投資策略,主要投資于:內(nèi)在價值未被市場認(rèn)識或被市場低估,企業(yè)所擁有的有形資產(chǎn)(土地資源等)或無形資產(chǎn)(如專利、專有技術(shù)
39、、品牌、特許權(quán)等)的實際價值未被市場認(rèn)識或被市場低估,企業(yè)經(jīng)過并購和資產(chǎn)重組后,基本面發(fā)生了積極變化,整合后的高效能資產(chǎn)的增值不是簡單的算術(shù)之和,而是集合乘積增加。政府、政策扶持的。區(qū)域政府、企業(yè)擁有的未被市場認(rèn)識或被市場低估的資源,如政府擁有的土地資源一級整合。把握機(jī)會成本比較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目。企業(yè)具有相對壟斷的原材料基地,企業(yè)具有相對壟斷的市場進(jìn)入限制,企業(yè)擁有同行所沒有的銷售網(wǎng)絡(luò)等潛在價值未被市場認(rèn)識或被市場低估。2)本基金投資價值項目選擇評估方法靜態(tài)評估:NPV-凈現(xiàn)值評估法、EVA-經(jīng)濟(jì)價值增值評估法、ROIC-投資資本回報率評估法、CFROI-投資現(xiàn)金流收益率評估法。動態(tài)評
40、估:ROV-實物期權(quán)評估法。3)基金投資方式配置:股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險投資、孵化器投資、MBO(管理層收購)。4)基金退出機(jī)制配置:長期穩(wěn)健收益、M&A(兼并與重組)、IPO(首次公開發(fā)行)5)本基金投資組合符合以下規(guī)定:投資目標(biāo)的基準(zhǔn)線:SA+DA總分考核。投資于較為壟斷性的價值型項目,如區(qū)域政府土地資整合項目的比重不高于基金資產(chǎn)凈值的30%,投資于穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重不低于基金資產(chǎn)凈值的50%,投資于價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目比重不高于基金資產(chǎn)凈值的15%,投資于成長型新興企業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重不高于基金資產(chǎn)凈值的5%。本基金項目投資組合的平均P/CT值(每股
41、凈收益與投資成本投資回報周期乘積之比)高于同類市場的平均P/CT值。被投資的企業(yè)要制定單項投資占基金百分比的上限,本基金投資于一個項目的比例不超過基金資產(chǎn)凈值的20%。基金投資占被投資企業(yè)不少于5%不多于35%的股權(quán)比例。基金不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理,只在被投資企業(yè)的董事會層面進(jìn)行控制。遵守相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他比例限制。(五)投資策略1)資產(chǎn)配置策略。在綜合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、政策取向、住宅市場走勢等多種因素的基礎(chǔ)上,首先確定基金在項目上的投資比例。2)項目選擇策略。在項目投資中,本基金將堅持價值型投資理念,確立以相對價值判斷為核心,兼顧對公司內(nèi)在價值評估的選擇項目思路,同時以基本分析為基
42、礎(chǔ),重視數(shù)量分析,系統(tǒng)考察公司的投資價值,最終確定所投資的項目。3)風(fēng)險控制策略。本基金在管理中,將充分注重投資組合的流動性,高度重視基金資產(chǎn)安全,對基金管理重點從資產(chǎn)流動性風(fēng)險管理、組合系統(tǒng)性風(fēng)險管理、組合非系統(tǒng)性風(fēng)險管理和投資人員道德風(fēng)險控制等四個方面嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)險控制策略。(六)投資決策和執(zhí)行投資決策委員會是本基金的最高決策機(jī)構(gòu),主要職責(zé)是根據(jù)基金投資目標(biāo)和對市場的判斷決定本基金的總體投資策略,審核并批準(zhǔn)基金經(jīng)理小組提出的資產(chǎn)配置或重大投資決定。投資決策委員會定期召開會議,在緊急情況下可召開臨時會議。精瑞投資公司按照投資決策委員會確定的投資原則與資產(chǎn)配置比例,選擇項目并構(gòu)造投資組合,同時向
43、產(chǎn)業(yè)管理部下達(dá)投資指令,由項目經(jīng)理執(zhí)行。執(zhí)行完成后,項目組負(fù)責(zé)項目跟蹤,項目經(jīng)理將項目投資狀況日志及時上報精瑞投資公司最高主管。風(fēng)險控制委員會監(jiān)督投資組合的制定與執(zhí)行過程中的風(fēng)險程度,及時向投資決策委員會提交風(fēng)險監(jiān)控報告和風(fēng)險控制建議。四、精瑞基金-管理公司公司名稱:中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司注冊地點:香港公司名稱:北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司注冊地:北京五、精瑞基金-風(fēng)險管理(一)、風(fēng)險表現(xiàn)形式:政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險(二)、抵抗風(fēng)險的方法準(zhǔn)備1)政策風(fēng)險的控制:加強(qiáng)公司與政府有關(guān)部門的信息通道建設(shè),做到信息最及時、最準(zhǔn)確、最全面互通。加強(qiáng)公司研發(fā)部的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)研究工作,
44、從而能較準(zhǔn)確的預(yù)見政策走向。把握好已有政策,合法、最有效、最大力度地加以利用,挖掘政策機(jī)會,從而使企業(yè)得到最佳狀態(tài)的資源整合。2) 市場風(fēng)險控制協(xié)助商會做好會員服務(wù)工作,更多地從產(chǎn)業(yè)鏈良性循環(huán)運轉(zhuǎn)帶動會員穩(wěn)健、真實、有效地進(jìn)行企業(yè)建設(shè)。加強(qiáng)企業(yè)市場信息流通通道的建設(shè),及時、準(zhǔn)確、全面地掌握、分析、反饋政策、市場格局變化的動態(tài)。組織強(qiáng)大的社會關(guān)系網(wǎng),處理好我們與客戶、相關(guān)業(yè)務(wù)的朋友、公司管理層、員工、政府、同行的關(guān)系。加強(qiáng)與國內(nèi)外優(yōu)秀機(jī)構(gòu)和企業(yè)的信息交流。3)管理、經(jīng)營、財務(wù)風(fēng)險的控制從項目選擇、評判開始,我們將依托商會平臺,充分調(diào)動全國乃至世界優(yōu)秀資源為我們進(jìn)行投資目標(biāo)的信息、技術(shù)把關(guān),用一流
45、的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊進(jìn)行投資目標(biāo)的跟蹤、檢查、監(jiān)控管理。利用金融創(chuàng)新來解決投資目標(biāo)的資本運作,從而真正做到投入資金的安全性、穩(wěn)健收益性及流通性。 房地產(chǎn)基金在中國(三) 37國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托介紹國內(nèi)尚無真正意義上的地產(chǎn)基金操盤實例,但一種類似于基金的房地產(chǎn)資金信托卻做得有聲有色。房地產(chǎn)信托是指信托投資機(jī)構(gòu)受委托人的委托,為了受益人的利益,代為管理、運營和處理委托人托管的相關(guān)資產(chǎn)的一種行為。房地產(chǎn)信托主要包括房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)財產(chǎn)信托、房地產(chǎn)代理和保管等內(nèi)容。目前國內(nèi)信托公司所開展房地產(chǎn)信托基本上屬于房地產(chǎn)資金信托即具有私募性質(zhì)的房地產(chǎn)資金信托。信托業(yè)具有兩大制度優(yōu)勢。首先,信托公司具有聯(lián)結(jié)
46、資本市場、貸幣市場和產(chǎn)業(yè)市場三大領(lǐng)域的功能,只有信托公司可以為委托人提供貸款、資金拆放、投資等全面理財服務(wù),滿足客戶多樣化的金融需求;其次,信托具有獨特的風(fēng)險隔離功能和權(quán)利重構(gòu)功能。房地產(chǎn)資金信托是信托公司通過制訂信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資或房地產(chǎn)抵押貸款形式的投資,并由專業(yè)的信托基金經(jīng)理團(tuán)隊實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計具有充分的靈活性,依據(jù)信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的不同,資金的投向的不同,房地產(chǎn)資金信托可分為很多類型,如可分為股權(quán)型、債權(quán)型、交易型。1) 股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托
47、股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托的特點是利用股權(quán)信托方式,充實項目公司資本,實現(xiàn)項目公司的資本金規(guī)模的擴(kuò)大,增強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步進(jìn)行債權(quán)融資的能力,其收入主要來源于房地產(chǎn)項目出租、出售等經(jīng)營收入。案例:信遠(yuǎn)大廈項目資金信托計劃計劃概要; 受托人:百瑞信托投資有限公司 規(guī)模:不超過2億元 期限:3年 加入方式:以簽署信托合同的方式加入,單筆加入金額下限為人民幣5萬元,超過部分按1萬元的整數(shù)增加。 預(yù)期收益:年投資收益率為5%信托計劃概況:該信托計劃由百瑞信托投資有限責(zé)任公司通過發(fā)行信托計劃將資金聚集起來,以股權(quán)投資的形式統(tǒng)一投資于北京信遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收益分配:計劃期限屆滿后一次性分配,時間為本計劃期限屆滿后
48、第15個工作日,由受托人劃至信托合同規(guī)定的信托收益劃益帳戶。風(fēng)險防范:信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限的回購擔(dān)保和百瑞信托的補(bǔ)充擔(dān)保。案例評析:該信托計劃利用信托投資具有充分靈活性的特點,以股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,該信托計劃特點:對于投資者方面,一是投資風(fēng)險較大,以股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)必然要承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)失敗的風(fēng)險,該信托計劃為彌補(bǔ)風(fēng)險大的缺陷,設(shè)計了信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司的回購擔(dān)保和百瑞信托的補(bǔ)充擔(dān)保,以降低風(fēng)險。二是收益率較高,預(yù)計年收益率不低于5%,遠(yuǎn)高于同期銀行存款利息收益和國債投資收益。對于開發(fā)商,由于信托資金以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司,因此,增強(qiáng)了項目公司的股東權(quán)益,增
49、強(qiáng)了公司通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資的能力。目前大連華信的兩個項目,基本上類似于以上操作。2) 債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托債權(quán)型房地產(chǎn)投資的特點是利用信托貸款的方式,彌補(bǔ)項目公司的資金缺口,運作的主要方式是:信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款、質(zhì)押貸款及信用貸款等,并收取貸款利息。案例:北京車公莊危改小區(qū)貸款項目集合資金信托計劃信托計劃概況:該信托計劃由中煤信托將多個委托人的信托資金集合起來,以貸款方式發(fā)放給北京隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,用于北京車公莊危改小區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 受托方:中煤信托 信托計劃規(guī)模:人民幣1億元 信托計劃期限:2年 信托參與方式:繳付信托資金,簽訂信托合同,每份信托計劃資金不低于25萬元,并按1萬元的整數(shù)倍增加。 預(yù)期收益:貸款年利率為同期銀行貸款年利率上浮20%收益分配:信托凈收益以貨幣形式發(fā)放,每年支付一次,第一次信托凈收益發(fā)放時間為本信托成立滿一
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