房地產物業(yè)管理 北京中金順達物業(yè)管理有限公司工程部運作手冊

1、第一章 人員架構及管理范圍技工2人高級技工3人技工4人高級技工6人高級技工4人技工1人高級技工2人技工4人技工2人高級技工2人給排水主管1人空調主管1人強電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 1.1 架構圖總人數(shù)：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責工程部負責：對物業(yè)的土建及所有機電設施電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)的維修保養(yǎng)日常運行管理對業(yè)主、租戶開展有償效勞對裝修工程進行監(jiān)督管理對物業(yè)設施提出完善、整改方案具體包括以下內容：在物業(yè)總經理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。定期編寫月、

2、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理。負責物業(yè)設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度方案經報批后實施。加強設備工程驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修方案、預防性試驗方案月方案、年方案并負責組織方案的完成，控制費用，提高修理的經濟效果。根據(jù)物業(yè)設備根本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理方案和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經濟核算，

3、完成總經理下達的各項技術、經濟指標。根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備電梯、空調和照明等的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋啵渲?，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶著技術工人組成。有方案、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術水平、組織水平和員工素質的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知總經理、總工程師及專

4、業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復設備的正常運行。 推動全員參加設備管理活動，催促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。 以“經濟、舒適、平安、高效為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供給，做好能源分配和費用核算的根底工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和本錢控制的效益。 負責設備平安管理，組織物業(yè)設備的事故分析和處理；制定平安防火、事故防范措施并催促落實執(zhí)行。 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設

5、備的技術檔案工作。 負責組織物業(yè)各種設備的備件確定、訂貨和供給。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，到達本錢控制的目的。 經?？偨Y和推廣物業(yè)設備管理的經驗作法以及應用維修新技術，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設備管理根底知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和平安標準施工。 解答物業(yè)管理部一切有關工程之問題及查詢，處理物業(yè)內住客之投訴，盡力為他們解決工程有關問題。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行

6、保養(yǎng)工作準確記錄，到達管理的標準化、文件化、表格化，防止人為原因對工程運行造成影響。 外判維修保養(yǎng)把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產得到妥善保養(yǎng)，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設備有：制冷機組電/扶梯空調自控機組 交換主機消防報警系統(tǒng)保安技防系統(tǒng)水處理系統(tǒng)電腦系統(tǒng)1.3 工程各班組職責范圍 強電專業(yè)職責范圍負責整個電氣系統(tǒng)的運行和資料管理。負責發(fā)電機的運行管理。負責所有上下壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設備的維修保養(yǎng)及故障修理。負責空調、冷凍設備動力電源供給。負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及

7、故障檢修。負責物業(yè)公共范圍內所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。負責物業(yè)臨時供電的安排和方案。對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工方案。負責燃油的儲存和發(fā)放。配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償效勞。詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。負責物業(yè)內電/扶梯的運行管理。負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。1.3.2 弱電專業(yè)職責范圍負責物業(yè)的門磁，監(jiān)控設備，消防警報設備， 設備，公共播送設備， 樓宇自動管理設備，電視設備，綜合布線，信號增強等系統(tǒng)的運行管理。負責所有以上設備的維護保養(yǎng)和運行記錄。詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內，作出適當檢修

8、，使設備重新投入運行。配合物業(yè)管理部，負責向業(yè)主、租戶提供有償效勞。熟悉電腦及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設備的分布，掌握設施的參數(shù)及其操作方法。嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆错懖⒆鲌蟾婕疤岢鼋ㄔO性意見。做好電器設備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。每周、每月總結運行、故障、記錄。積極參加業(yè)務學習和技術培訓、復訓，不斷提高自己的業(yè)務水平。1.3.3 空調班組職責范圍熟悉空調系統(tǒng)設備性能、運行狀況

9、、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改良措施，減低能耗。制定月、年度維修保養(yǎng)方案，做好日常運行維修記錄及月、年度總結上報。做好空調系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術狀態(tài)。做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕到現(xiàn)場，處理事故。班組員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。做好空調系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。做好空調設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。1.3.4 給排水班組職責范圍負責給排水設備及管路的維修，處理有關設備運行時發(fā)生的設備維護技術事務，跟蹤給排水設備報修工作的具體落實，做好應急的搶

10、修工作及日常維護工作。熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā)生異?；蚬收?，應立即作出正確的判斷，采取有效的措施，防止造成損失。各設備的巡視記錄依照有關表格。做好給排水設備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。如果無法處理時，馬上上報總工程師。做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告總工程師，同時提出個人建議或解決措施。做好水泵房的管理工作，嚴禁無關人員進入，負責消防泵的日常清潔及試運行工作，負責水箱的清洗。負責燃氣系統(tǒng)

11、、設備的維修保養(yǎng)。認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)方案，并認真討論實施，確保平安生產。積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各種任務。積極參加業(yè)務和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 綜合維修職責范圍負責公共范圍內和管理處的家具、陳設的修理和翻新。負責公共范圍內的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改.負責公共范圍內的墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新。負責土建結構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。負責公共范圍內各式五金配件的安裝、修理。負責各種機器設備的維修保養(yǎng)。建立組織機構的原那么建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管理的組織保證。建立設備管理機構必須遵循的一般原那么是：在物業(yè)總經理

12、領導下的總工程師負責制原那么。精兵簡政的原那么。能由社會承當?shù)墓ぷ?要盡量委托專業(yè)廠家承當。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反響靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。設備管理、技術和經濟三位一體的原那么。職責職權對應清楚的原那么。在統(tǒng)領全局的前提下,職權分散有利于提高效率,有利于調動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。保持最正確管理幅度的原那么，通常以4-8人為佳。信息反響和調控的原那么。按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術水平設計組織體制。工程部組織機構的設計物業(yè)工程部組織機構和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條件。工程部組織機構的設計，應表達統(tǒng)一領導、分級管理的原那么。各種不同

13、層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關系，應與工程部的任務需要相適應。在人員的配置和機構的設計上要考慮一專多能的原那么。處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調和配合關系。組織機構還應按照精簡機構、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原那么。工程部組織機構的設置方式工程部組織機構按專業(yè)系統(tǒng)設置，工程部在總工程師統(tǒng)一領導下，下設假設干個專業(yè)作業(yè)級，如以下圖所示。第二章 崗位職責總工程師的崗位職責直接上級：總經理直接下屬：各專業(yè)工程師、文員崗位職責：貫徹總經理的指令，負責工程部的日常管理，對總經理負責。主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉，并盡力

14、節(jié)約能源。全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶及各部門提供良好的效勞場所和條件。安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結果。審定班組工作方案，檢查方案執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作方案及月度實施方案，報總經理審批后執(zhí)行。參加新增工程的談判、評審、報價及驗收，確保質量到達預定的標準。深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導技工執(zhí)行。培訓下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。組織、制定設備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進方案，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。根據(jù)實際要求與運行情況比擬，結合科技開展狀

15、況，征詢專業(yè)意見，不斷改良原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。負責協(xié)調同物業(yè)公司其他部門關系及對外關系，諸如供電局、 局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。確保物業(yè)所有屋宇設備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。為每年之工程開支和水電費作出預算案，并提交總經理審批。素質要求：根本素質：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。自然條件：30歲以上，身體健康。文化程度：工程技術專業(yè)大本以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理

16、的專業(yè)培訓。具有高級工程師技術職稱。外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術資料。工作經驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程總工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術管理經驗。特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。工程部文員的崗位職責直接上級：總工程師直接下屬：無崗位職責：在總工程師的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作及接待來訪客人。幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。提醒總工程師按時參加方案中的各種會議。填報有關報表，經總工程師簽字后上報總經理室。負責工作部內部

17、的文件、資料、通知的傳閱和回收。負責工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。接聽 、記錄留言，做好 及郵件的記錄和傳遞。參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。負責技術檔案的整理存檔。素質要求：根本素質：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。文化程度：中專文秘專業(yè)以上學歷。外語水平：英語初級以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。工作經驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備維修工作2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理。能熟練使用常用辦公軟件、自動化軟件，

18、中文錄入速率100字/分以上，錯誤率1%以下。特殊要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要等文件。值班調度的崗位職責直接上級：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責：負責處理值班期間發(fā)生的一切有關工程及設備方面的維修事務。完成上一個班次尚未完成的事宜。監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即做出正確判斷，采取有效措施及時解決。做好值班記錄，審閱各班組設備運行報表，完成維修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。掌握每天維修工作進程，保證物業(yè)各部門的維修需要。重要問題及時報告總工程師并提出解決方法。完成總工程師分配的其他任務。素質要求

19、：根本素質：工作踏實、細致，情緒穩(wěn)定，有進取心。自然條件：身體健康，30歲以上。文化程度：工程技術專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學歷，接受過酒店工程技術管理的專業(yè)培訓。外語水平：中級英文水平，能看懂設備型號及操作說明。工作經驗：5年以上酒店或物業(yè)設備維修管理經驗，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔任值班調度3年以上，對工程部各個環(huán)節(jié)全面了解，有效強的動手能力。電氣專業(yè)組崗位職責全面負責大廈變配電站的運行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負責維修和保養(yǎng)，負責照明設備的維修和保養(yǎng)。電氣工程師直接上級：總工程師直接下屬：強電主管、弱電主管崗位職責：確保變電設備系統(tǒng)、電梯的正常運行，為物業(yè)經營提供動力、照明、電梯供給是

20、電氣工程師的首要職責。檢查供電、電梯系統(tǒng)的運行狀況，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變配電室、電梯設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的方案，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。熟悉掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。貫徹執(zhí)行崗位責任制、平安責任制，催促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行平安操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生平安事故，保證配電室的干凈整潔。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。培訓下屬，督導檢查下屬工作。做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結經驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。做好與

21、供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關系。制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。組織電梯設備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月電氣系統(tǒng)運行報告，編寫停電的特別通告。協(xié)助總工程師進行工作：計算年度開支預算重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核監(jiān)管承判商在物業(yè)內進行之工程，確保其安裝水平符合工程部標準工程結束后的驗收素質要求：根本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。自然條件：身體健康，年齡30歲以上。文化程度：具有大專以上或同等學歷。工作經驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經驗，8年以上變電設備系

22、統(tǒng)管理運行的工作經驗。特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級技術等級證書。強電主管直接上級：電氣工程師直接下屬：強電運行技工、維修技工崗位職責：協(xié)助工程師做好變配電室和強電、電梯設備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運行管理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設備系統(tǒng)的正常運行，各弱電系統(tǒng)操作正常。協(xié)助工程師搞好物業(yè)強電、電梯設備、照明系統(tǒng)的動作和維護。處理一般運行、維修故障及小型改造工作。認真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，催促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。作好強電設備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)方案安排和組織實施工作，

23、使物業(yè)強電設備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對變電設備系統(tǒng)及強電、弱電、電梯設備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)方案及其實施，使變電室設備始終處于良好的運行狀況。及時向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。做好班組人員考勤，按時上報。培訓下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。管理使用好所屬班組的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。素質要求：根本素質：辦事認真，踏實肯干。具有上下溝通，團結協(xié)作的工作精神。自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。工作經驗：具有

24、5年以上物業(yè)維修管理工作經驗，4年以上變電設備系統(tǒng)管理運行的工作經歷。特殊要求：特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級技術等級證書。強電運行技工直接上級：強電主管直接下屬：無崗位職責：嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容和要求對變電設備進行維修保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備平安。嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。每班必須對配電室

25、進行清潔，使地面、窗臺、設備外表不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設備內部清潔。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。素質要求：根本素質：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校以上學歷。工作經驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經驗

26、，3年以上變電設備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經歷。特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，中級技術等級證書。強電維修技工直接上級：強電主管直接下屬：無崗位職責：熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。服從主管的工作安排，保證按質完成工作任務。按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容要求，對強電設備、照明系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并到達質量要求。維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝標準，各接點必須牢固結實，絕緣及防水處理必須可靠。嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備設施的平安。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩

27、班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調整設備，改變線路走向。嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。素質要求：根本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協(xié)作精神。自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校以上學歷。工作經驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經驗，2年以上強電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經歷。特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。弱電主管直接上級：電氣工程師直接下屬：弱電運行技工、維修技工崗位職責：負責

28、物業(yè) 機房、報警監(jiān)控、消防系統(tǒng)主機等弱電設備的維護和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)暢通無阻。確保自控系統(tǒng)24小時正常運行，為業(yè)戶創(chuàng)造一個平安的環(huán)境。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設備的維修保養(yǎng)方案安排和組織實施工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對所有個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。對物業(yè)內消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。熟悉消防主機、樓宇自控主機的性能，發(fā)生故障時應能及時處理，以最短的時間恢復正常運行，處理不了的應及時聯(lián)絡設備廠家解決。培訓下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。管理使用

29、好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。素質要求：根本素質：工作認真負責，腳踏實地、精益求精。自然條件：身體健康25歲以上。文化程度：自控專業(yè)或通訊技術專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學歷。工作經驗：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經驗，3年以上物業(yè)弱電管理工作經驗。弱電運行技工直接上級：弱電主管直接下屬：無崗位職責：堅守崗位，定期巡查弱電系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。確保音響設備、電視接收及播放、消防、監(jiān)控、自控、 對講等弱電系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)的經營活動效勞。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報

30、告，交工程師審閱。嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備平安。嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保弱電系統(tǒng)的正常運行素質要求：根本素質：工作踏實肯干，認真負責，團結協(xié)作。自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。工作經驗：具有3年以上物業(yè)設備值班工作經驗。弱電維修技工直接上級：弱電主管直接下屬：無崗位職責：嚴密監(jiān)樓宇自動控制系統(tǒng)設備的運行情況并做好記錄。熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進行搶修。在盡可能短的時間內恢復所有功能。嚴格執(zhí)行崗位責任制和平安責任制，確保人身和設備平安。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)

31、，填好運行表格上報。服從工程師/主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容，按時按質按量完成弱電系統(tǒng)的檢測維修任務。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保樓弱電系統(tǒng)的正常運行。素質要求：根本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協(xié)作精神。自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有自

32、控、通訊、計算機專業(yè)技校以上學歷。工作經驗：具有5年以上大廈弱電維修工作經驗，3年以上的弱電設備系統(tǒng)維修操作工作經歷。五、空水專業(yè)的崗位職責負責空調系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風系統(tǒng)的日常運行和維修保養(yǎng)。空水工程師直接上級：總工程師直接下屬：空調主管、給排水主管。崗位職責：確?？照{采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設備正常運行，對所屬設備系統(tǒng)和人員負有全面的管理責任。檢查空調采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。提出設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案和備品備件購置方案，每月定期上報工程部總工程師審定，并負責組織實施。熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，以最

33、短的時間恢復其正常運行。貫徹執(zhí)行崗位責任制和設備維修保養(yǎng)制度，帶著并催促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行平安操作規(guī)程及員工守那么，保證空調機房的干凈整潔。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結經驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。負責制定空調采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行方案及設備開停時間表，并不斷研究改良措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。組織鍋爐、冷水機組等設備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月空調采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調或其它供給的特別通告。協(xié)助總工程師進行工作：計算年度開支預算重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的

34、審核監(jiān)管承判商在物業(yè)內進行之工程，以確保其安裝水平符合工程部標準工程結束后的驗收素質要求：根本素質：辦事認真，踏實肯干。團結協(xié)作，為人正直。自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。文化程度：具有大專以上學歷。外語水平：中級英文水平，能看懂設備型號及操作說明。工作經驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經驗，3年以上空調系統(tǒng)運行的工作經驗。具有組織空調系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力?？照{主管直接上級：空水工程師直接下屬：空調技工崗位職責：負責物業(yè)制冷、供暖、空調、送風、排風系統(tǒng)設備的維修保養(yǎng)，確保空調制冷系統(tǒng)正常運行。保證冷凍機組和其它冷凍設備的正常運行。按照所測定的室外溫度和相對濕

35、度，調節(jié)各空調區(qū)域的溫度和濕度。設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力搶修，在最短的時間內恢復其使用功能。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設備在運行過程中的工作狀態(tài)。嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。根據(jù)設備的要求和使用情況，提出對制冷空調設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的方案安排，報總工程師審批后組織實施，使設備始終處于良好的工作狀態(tài)。培訓下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。建立并管理好技術檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。素質要求：根本素質：腳踏實地，一

36、絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導部屬員工的工作。自然條件：身體健康，年齡25歲以上。文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。工作經驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經驗，4年以上空調給排水設備的技術管理，維修保養(yǎng)的工作經歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術中級以上等級證書任意兩種及體檢合格證?？照{運行技工直接上級：空調主管直接下屬：無崗位職責：嚴格遵守操作程序，保證冷凍機組及其它制冷設備、空調設備的正常運行。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質、按量對冷凍機組和其它制冷設備、空調設備進行維修保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備平安。堅守崗位，

37、定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。做好設備運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。嚴格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{系統(tǒng)的正常運行。素質要求：根本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協(xié)作的

38、工作精神。自然條件：身體健康，年齡在20歲至40歲以內。具有特殊技能可放寬至45歲以下。文化程度：具有技校/高中以上學歷。工作經驗：2年以上的空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術中級以上等級證書及體檢合格證?？照{維修技工4。1 熟練掌握各類空調制冷、采暖設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。42 服從工程師/主管的工作安排，保證按質完成工作任務。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容要求，對制冷設備、空調系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并到達質量要求。44 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行工藝標準，各接口嚴密，安裝牢固。45 嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備設施的平安。46 接到維修

39、通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。47 按要求開閉設備，不私自調整設備，改變管、線路走向。48 嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保空調、制冷系統(tǒng)的正常運行。素質要求與空調運行技工相同。給排水主管直接上級：空水工程師直接下屬：給排水技工崗位職責：協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運行管理，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案的安排組織實施，使給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)處于良好的運行狀況。協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要備用量。協(xié)助工程師做好本專業(yè)技術檔案的建立和

40、管理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結經驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。培訓下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。素質要求：根本素質：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導部屬員工的工作。自然條件：身體健康，年齡25歲以上。文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。工作經驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經驗，4年以上空調給排水設備的技術管理，維修保養(yǎng)的工作經歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、

41、制冷維修、焊接技術中級以上等級證書任意兩種及體檢合格證。給排水技工直接上級：給排水主管直接下屬：無崗位職責：嚴格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容，對給排水設備進行維修保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備平安。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調

42、整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。素質要求：根本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協(xié)作的工作精神。自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校/高中以上學歷。工作經驗：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、焊接技術中級以上等級證書及體檢合格證。水化驗技工直接上級：給排水主管直接下屬：無崗位職責：71 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對中水、軟化水、生活水消毒設備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。72 適時安排對中水、軟化水、生

43、活水消毒系統(tǒng)進行方案維修、保養(yǎng)，使設備始終處于良好的工作狀態(tài)。73 按要求對各中水質根據(jù)水質情況適當調整設備的運行參數(shù)，并準確記錄水質及調整方法。74 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。75 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。76 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。77 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。78 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。79 按要求

44、開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。710 嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。素質要求：711 根本素質：工作認真負責，具有團結協(xié)作精神。712 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。713 文化程度：具有技校以上學歷。714 工作經驗：具有3年以上物業(yè)設備管理工作經驗，2年以上軟化水設備操作經驗。具有軟化水設備的運行操作和維修保養(yǎng)知識及一般故障的處理能力。715 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的上崗證。8設備維修技工直接上級：給排水主管直接下屬：無崗位職責：81 遵守平安操作規(guī)程，保證人身及設備平安萬無一失。82 協(xié)助主管做

45、好各種機械設備、燃氣系統(tǒng)的運行管理，確保各種機械設備及燃氣系統(tǒng)的正常運行。服從主管的工作安排，保質保量的完成工作任務。83 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案并組織實施，使各種機械設備始終處于良好的運行狀況。84 及時向主管提出各種機械設備、燃氣系統(tǒng)所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。85 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結出經驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使各種機械設備的性能更加完善。86 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。87 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排

46、除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。88 管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。素質要求：89 根本素質：辦事認真，踏實肯干。具有上下溝通，團結協(xié)作的精神和良好的人際關系。810 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。811 文化程度：具有技校以上學歷。812 工作經驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經驗，5年以上機械設備維修保養(yǎng)的工作經歷。燃氣工要求2年以上的燃氣系統(tǒng)設備操作經驗。813 特殊要求：燃氣工應持有有關部門頒發(fā)的上崗操作證。六、綜合維修專業(yè)負責整個物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個物業(yè)進行內外裝修、維修保養(yǎng)

47、及更新，組織二次裝修管理。綜合維修工程師直接上級：總工程師直接下屬：綜合維修技工崗位職責：確保內外裝修的正常運行，對所屬設備系統(tǒng)和人員全面責任，并負責組織二次裝修工程管理工作。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的方案，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。貫徹執(zhí)行崗位責任制、平安責任制，催促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行平安操作規(guī)程，確保設備及人員不發(fā)生平安事故。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。培訓下屬，督導檢查下屬工作。做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結經驗教訓，逐步用新技術、新工藝

48、進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。做好所需材料和零配件的采購方案，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運行報告。協(xié)助總工程師進行工作：計算年度開支預算重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核監(jiān)管承判商進行之工程，以確保其安裝水平符合工程部標準工程結束后的驗收素質要求：根本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風。具有上下溝通能力，為人正直，人際關系融洽。自然條件：身體健康，年齡30歲以上。文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。工作經驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經驗，4年以上煤氣系統(tǒng)、機械設備、土木維修的技術管理、維修保養(yǎng)工作經歷。2綜合維修技工直接上級：綜合

49、維修主管直接下屬：無崗位職責：21 服從主管的工作安排，保質保量完成工作任務。22 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內的工作進行維修檢修，并到達質量要求。23 工作中注意保護現(xiàn)場，防止污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。24 嚴格執(zhí)行崗位責任制及平安責任制，確保人身和設備平安。25 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。26 嚴格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。素質要求：27 根本素質：辦事認真、細致。28 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。29 文化程度：具有技校以上學歷。210 工作經驗：具有2年以上物業(yè)設備維修

50、工作經驗，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經歷。第三章 工程部工作管理方法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理竣工驗收與接管驗收1. 1 竣工驗收當一個建筑工程工程經過建筑施工和設備安裝之后，到達了該工程工程設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程工程竣工以后，施工單位需向建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工工程進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程工程由建設投入使用的標志，也是對工程工程的設計質量和施工質量的檢驗。2 接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設單位或個人托

51、管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構平安和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓等。另外，在房屋產權分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取?用戶手冊?等。13

52、質量記錄： ?接管驗收申請表? ED-TB-0309-0012。 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承當合同中規(guī)定的義務和責任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應付。因此，物業(yè)管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償?shù)臋嗔?。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權益。接管驗收的作用主要表達在：明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權利和義務的轉移，

53、在法律上界定清楚各自的義務和權利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補局部業(yè)主專業(yè)知識的缺乏，從總體上把握整個物業(yè)的質量。為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質量到達要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題，方案安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。3物業(yè)接管驗收的程序及條件31 接管驗收程序建設單位書面提

54、請接管單位驗收；接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；接管單位會同建設單位對物業(yè)的質量與使用功能進行檢驗；對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質量問題處理方法辦理；經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。3。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的根底上，以主體結構平安和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格； 供電、空調采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；房屋幢、戶編號業(yè)經有關部門確認。物業(yè)接管驗收應檢索提交的資

55、料331 產權資料：a)工程批準文件；b)用地批準文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。332 技術資料：a)竣工圖-包括總平面、結構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質勘察報告；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預決算；e)圖紙會審記錄；f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；g)隱蔽工程驗收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；k)新材料、新配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的說明書；檢驗合格證書；保修單據(jù)等文件；m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；n)供水、供暖的試壓報告。驗收的組織驗收由物

56、業(yè)的總經理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶著專業(yè)人員參與，會同開展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原那么進行驗收。參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須說明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應與甲方、監(jiān)理相協(xié)調，與他們取得一致。參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經理或開展商的批準，否那么一經發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。質量記錄 ?驗收提交文件目錄? ED-TB-0309-002接管驗收程序應具備的條件：1建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格。2供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調、通風、 電梯、公共照明、污水

57、處理、衛(wèi)星接收、中央自動控制等 系統(tǒng)及其他設施能正常使用。3經有關部門確認。 管理處驗收籌建處提交的資料：產權資料：1工程批準文件 2用地批準文件 3建筑執(zhí)照 4拆遷資料技術資料：1工程竣工圖 2地質勘察報告 3工程合同，開、竣工報告 4工程預決算書 5圖紙會審記錄 6工程設計變更通知 7隱蔽工程驗收簽證人 8沉降觀察記錄 9竣工驗收證明書 10鋼材水泥等主要材料質保書 11新材料、構配件的鑒定合格書 12物業(yè)內所有設備安裝、調試、檢驗合格證書 13砂漿、混凝土試塊試壓報告 14管道試壓報告 審核所提交的資料，假設有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊 雙方對所有設備、設施進行分段檢查管理處與籌

58、建處制定驗收方案 檢驗不合格，按質量問題處理、返修 跟蹤建設單位執(zhí)修缺陷遺漏工程工程合格 簽署驗收合格文件所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份總經理簽發(fā)接管文件物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工工程的驗收標準，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改良。這些標準應包括但不限于以下工程：41 主體結構：411 地基根底的沉降不得超過GBJ202-83地基與根底工程施工及驗收標準的允許變形值；不得引起上部結構的

59、開裂或相鄰房屋的損壞；412 地下室防水工程應符合GBJ208-83地下防水工程施工及驗收標準的規(guī)定。413 鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過GB50204-92混凝土結構工程施工及驗收標準的規(guī)定值；414 木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206-83木結構工程施工及驗收標準中的有關規(guī)定；415 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；416 凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11建筑抗震設計標準的規(guī)定外墻：421 不得滲水。422 保溫層完好。423 幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。424 符合JG102-96玻璃幕墻工程技術標準的有關規(guī)定

60、。屋面：431各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術標準)中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；432平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔；433陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。44 樓地面：441面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應外表平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；442衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；443 樓地面應平整牢固，接縫密合。444 符合GB50209-95建筑地面工程施工及驗