上傳——人防工程商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告課件

1、石家莊友誼大街人防工程商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、石家莊宏觀環(huán)境一、石家莊宏觀環(huán)境城市綜述：石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門?，F(xiàn)轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積1.58萬平方公里，常住人口939.5萬，其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口231.3萬。行政區(qū)劃：石家莊市轄6區(qū)17縣(市)，即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。共有鎮(zhèn)114個(gè)，鄉(xiāng)108個(gè)，辦事處43個(gè)，行

2、政村4488個(gè)，居委會(huì)449個(gè)，家委會(huì)195個(gè)。城市人口：截止到2009年年末全市常住人口977.41萬人，比上年增加10.93萬人，其中市區(qū)242.78萬人，增加2.06萬人。全市人口出生率14.65，死亡率6.25，自然增長(zhǎng)率8.4。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：2009年地區(qū)生產(chǎn)總值躍上3000億元臺(tái)階，達(dá)到3114.9億元，同比增長(zhǎng)11.1%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值305.3億元，增長(zhǎng)0.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1558.5億元，增長(zhǎng)11.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1251.1億元，增長(zhǎng)13.0 %。一、石家莊宏觀環(huán)境交通狀況：公路交通京石、石太、石黃、石安高速公路和1 07、207、307、308國(guó)道以及2條

3、省道、42條縣道在市域縱橫交錯(cuò)，公路通車總里程6379公里。 鐵路運(yùn)輸石家莊是全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。石家莊火車站是全國(guó)特等站之一，也是全國(guó)三大貨車編組站之一，主要擔(dān)負(fù)著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運(yùn)行組織工作，日均發(fā)送旅客列車1 08列，日均輸送旅客5萬多人，日均到發(fā)貨物列車230多列，辦理貨車1 1 500輛。空中航線石家莊民航機(jī)場(chǎng)可起降各種大中型客機(jī)，現(xiàn)已開通44條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線，通達(dá)上海、深圳、大連、香港等國(guó)內(nèi)32個(gè)大中城市以及莫斯科、阿拉木圖等

4、國(guó)外城市和地區(qū)，引進(jìn)國(guó)航、東航、南航等1 2家航空公司加盟石家莊機(jī)場(chǎng)的航線運(yùn)營(yíng)。一、石家莊宏觀環(huán)境二、石家莊城市規(guī)劃規(guī)劃原則：優(yōu)化都市區(qū)布局，落實(shí)城市北跨戰(zhàn)略，強(qiáng)化正定組團(tuán)功能，建設(shè)濱河新區(qū)、承擔(dān)部分省會(huì)功能，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局；依據(jù)“規(guī)模不變、調(diào)整用地發(fā)展方向和布局”的原則對(duì)中心城區(qū)用地布局進(jìn)行調(diào)整。發(fā)展目標(biāo)：總體規(guī)劃期限為2010-2020年，規(guī)劃分市域、都市區(qū)和中心城區(qū)三個(gè)層次。市域：包括市區(qū)及17縣市，面積15848平方公里，市域總?cè)丝谶_(dá)到1060萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65%。都市區(qū)：包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市，面積2657平方公里，區(qū)域總?cè)丝?38萬。中心城

5、區(qū)：規(guī)劃建成區(qū)，居住人口300萬，面積287平方公里。城市道路交通規(guī)劃：規(guī)劃主城區(qū)道路依托現(xiàn)狀道路，形成“四橫六縱三環(huán)八射”的道路主骨架系統(tǒng)。四橫為：和平路、中山路、裕華路、倉安路（槐南路）等城市東西向主干道。六縱是：泰華街-西焦街-友誼大街，中華大街-石崗大街，建設(shè)大街，體育大街，建華大街，談固大街等南北向城市主干道。三環(huán)是指由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。 八射指石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。二、石家莊城市規(guī)劃三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析根據(jù)

6、統(tǒng)計(jì)，2010年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量為700800萬平米，2009年石家莊房地產(chǎn)空集體量約為300400萬平米，未來三年，如果計(jì)算三年大變樣政策下的舊城改造供應(yīng)量，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將嚴(yán)重供大于求。僅項(xiàng)目周邊直線距離五公里范圍內(nèi)在售和未售的項(xiàng)目就達(dá)29個(gè)，其中項(xiàng)目所處商圈在建和在售項(xiàng)目為8個(gè)，周邊住宅均價(jià)為5000元左右，商鋪銷售均價(jià)在1萬元以上石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)概述三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析石家莊商業(yè)布局三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析石家莊商圈特征歷史發(fā)展沿中山路兩側(cè)分為東西兩個(gè)“版圖”，西部板塊：東購人民商圈、新華集貿(mào)市場(chǎng)、天元名品；東部板塊：北國(guó)商圈、博物館商圈、先天下購物廣場(chǎng)等。20

7、05年以懷特國(guó)際城和保龍倉為代表的商業(yè)群，經(jīng)歷了三年的培育，正逐步成熟為懷特商圈。懷特商圈與原有兩大商圈的區(qū)別在于，它從純零售購物的一個(gè)商圈轉(zhuǎn)化成多業(yè)態(tài)、多元化的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)商圈。伴隨整個(gè)石家莊市場(chǎng)商圈也走向多元發(fā)展。綜合社區(qū)商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)商圈的形成，隨著綜合社區(qū)的形成和發(fā)展，所需商業(yè)配套也要求品牌化，社區(qū)型綜合商業(yè)快速發(fā)展，如卓達(dá)明珠商圈、建華商圈等。三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析石家莊商圈分析東購新百商圈典型的港口物流商圈。特征：先入為主，滿足傳統(tǒng)習(xí)慣性消費(fèi)，東購商圈是石家莊最早的商圈，各形態(tài)專業(yè)市場(chǎng)共存，突出優(yōu)勢(shì)、形成差異，各種大型專業(yè)市場(chǎng)托起整個(gè)東購商圈的繁榮，各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)相互彌補(bǔ)、相互

8、促進(jìn)發(fā)展。三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析石家莊商圈分析北國(guó)商圈綜合行政商務(wù)商圈。特征：政府行政規(guī)劃職能促進(jìn)其發(fā)展，商圈中心為石家莊市政府，周邊交通便利；商務(wù)特點(diǎn)明顯，商圈存在大量的商務(wù)中心，商務(wù)職能性質(zhì)明顯。三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析石家莊商圈分析懷特商圈典型專業(yè)組合商圈。特征：專業(yè)化市場(chǎng)為主導(dǎo)，各個(gè)業(yè)態(tài)不斷細(xì)化從最終的初級(jí)批發(fā)市場(chǎng)到專業(yè)市場(chǎng)，補(bǔ)充發(fā)展餐飲、娛樂；餐飲是最初的集客手段，首先引進(jìn)品牌商業(yè)，而后以餐飲帶動(dòng)商業(yè)口碑；商圈發(fā)展有統(tǒng)一規(guī)劃和管理，由懷特集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱中心線廣安商業(yè)街地理位置廣安街地下業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝、餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目

9、體量3.3萬項(xiàng)目現(xiàn)狀在建租/售價(jià)格銷售均價(jià)2.4萬元/平公交線路1 - 10 - 12 - 26 - 28 - 34 - 36 - 41 - 42 - 51 - 55 - 69 - 60 - 116 - 85 - K1 - K34 - 5路其他總長(zhǎng)約1100米，東西寬約25米，總投資2.7億元，19各出入口，10部扶梯三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱石門不夜城地理位置省博物館地下業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目體量3.3萬項(xiàng)目現(xiàn)狀在建租/售價(jià)格銷售均價(jià)2.6萬元/平公交線路1 - 10 - 12 - 26 - 28 - 34 - 36 - 41 - 42 - 51 - 55 -

10、 69 - 60 - 116 - 85 - K1 - K34 - 5路其他鋪面凈高6.8米，遍布全景的出入口，8部電梯，主通道寬10米，最窄的通道寬3米。三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱聯(lián)邦東方明珠地下商業(yè)街地理位置裕華翟營(yíng)大街與塔北路交叉口業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目體量5.3萬項(xiàng)目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價(jià)格未知公交線路52、66、43路、33路、6路、12路其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱民心廣場(chǎng)地下商業(yè)地理位置裕華路以南、工農(nóng)路以北、維明大街以西、師范街民心河以東業(yè)態(tài)規(guī)劃未知項(xiàng)目體量4.5萬項(xiàng)目現(xiàn)狀在建租/售價(jià)格未知公交線路93路其他無三、石家莊房

11、地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱新萬寶商城地理位置人民廣場(chǎng)地下業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝項(xiàng)目體量2萬項(xiàng)目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價(jià)格未知公交線路1 - 10 - 12 - 26 - 29 - 34 - 116 - 83 - 85 - 5路其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱華北眼鏡城地理位置火車站廣場(chǎng)地下業(yè)態(tài)規(guī)劃眼鏡項(xiàng)目體量7萬項(xiàng)目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價(jià)格未知公交線路31 - 1 - 3 - 6 - 8 - 9 - 11 - 12 - 14 - 15 - 16 - 17 - 20 - 22 - 23 - 24 - 27 - 29 - 30 - 32 - 33 - 34 - 35 - 44

12、- 45 - 48 - 49 - 50 - 55 - 68 - 76 - 旅游1 - 62 - 111 - 106 - 107 - 旅游2路 - K32 - 211 - K1 - K34 - K30 - 快11 - 快9 - 快35路 - 96其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析地下商業(yè)項(xiàng)目分析總結(jié)石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)尚不成熟，經(jīng)營(yíng)狀況一般石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)體量相對(duì)較小石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況過多的依賴于地上樓盤和周邊項(xiàng)目，對(duì)于整個(gè)城市的消費(fèi)尚未形成影響力地下商業(yè)的停車問題尤其值得關(guān)注地下商業(yè)的業(yè)態(tài)定位尚有補(bǔ)充空間四、國(guó)內(nèi)成功地下商業(yè)介紹項(xiàng)目名稱規(guī)模體量業(yè)態(tài)規(guī)劃北京東方新天地10萬平采用連貫的

13、長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì)。東方新天地依托王府井悠久的商業(yè)歷史及極高的知名度，同時(shí)借助東方廣場(chǎng)超大面積辦公區(qū)形成的商務(wù)流，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，成為北京一個(gè)非常重要的高檔商業(yè)中心 大連勝利廣場(chǎng)14萬平集百貨、餐飲、娛樂、文化、服務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一身，能充分滿足高、中、低全客層一次購足之需求今為止亞洲最大的地下購物中心。 南京時(shí)尚萊迪購物廣場(chǎng)11萬平為南京核心商業(yè)區(qū)，分為地下兩層。日均客流量達(dá)20萬人次以上設(shè)有精品街、服裝街、鞋街、百貨大廳和美食廣場(chǎng)等五大專業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，并配有商務(wù)中心，金融網(wǎng)點(diǎn)等配套服務(wù)設(shè)施 南寧金湖地下商業(yè)廣場(chǎng)7.1萬平包括一個(gè)2萬平米的服裝城，4千平米的家電數(shù)碼港、還有一個(gè)

14、面積達(dá)1萬平米的大型超市 重慶金源地下不夜城4.7萬平總面積4.7萬平米的“扇形”建筑體內(nèi)包括：激情夜總會(huì)、桑拿中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)健身中心、雙層迪廳、雙層KTV、6694平米雙層大型超市、115間風(fēng)格各異的精品店和3460平米雙層小吃城 由國(guó)內(nèi)成功地下商業(yè)想到的：國(guó)內(nèi)成功地下商業(yè)體量一般較大，大體量方便地下商業(yè)充分的填充各業(yè)態(tài)商家；成功的地下商業(yè)業(yè)態(tài)必須要與當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)項(xiàng)目形成差異化；無論市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位如何，適當(dāng)?shù)牟惋嫼蛫蕵沸蓍e業(yè)態(tài)是必須的業(yè)態(tài)補(bǔ)充；地下商業(yè)不宜層高過低，否則壓抑感太強(qiáng)烈，不利于消費(fèi)者購物；便捷的停車、科學(xué)的動(dòng)線設(shè)計(jì)、方便的交通都是影響地下商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。五、本項(xiàng)目概況

15、及分析本項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目益友百貨圖批市場(chǎng)本項(xiàng)目基本情況南北長(zhǎng)900米東西寬24米原始層高7.5米預(yù)計(jì)施工時(shí)間4個(gè)月周邊大型商業(yè)益友百貨、圖批市場(chǎng)周邊在售樓盤中環(huán)國(guó)際、百度空間本項(xiàng)目公交線路15、58、68、117本項(xiàng)目周邊情況本項(xiàng)目周邊只有益友百貨和圖批市場(chǎng)兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，其余為部分商業(yè)銀行和手機(jī)專賣店，整體商業(yè)氛圍不濃，周邊社區(qū)歷史較長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)定并且大部分屬于中產(chǎn)階層。本項(xiàng)目SWOT分析S 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)拿地成本較低，不涉及拆遷，因此整體投入不高，利潤(rùn)預(yù)期較好；交通比較便捷，可到達(dá)性強(qiáng)；屬待建項(xiàng)目，因此可根據(jù)商戶需求進(jìn)行合理規(guī)劃W 項(xiàng)目劣勢(shì)商業(yè)氛圍不夠濃厚，聚集效應(yīng)不強(qiáng)；地下商業(yè)，沒有更多

16、的地上展示空間；停車問題需要重點(diǎn)解決；O 項(xiàng)目機(jī)遇現(xiàn)階段石家莊地下商業(yè)開發(fā)大勢(shì)所趨；益友商圈需要一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行引爆；石家莊地下商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分不夠，需要補(bǔ)充；T 項(xiàng)目威脅宏觀調(diào)控給投資者帶來的觀望情緒；其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)于商戶資源的壟斷；項(xiàng)目建設(shè)周期短，沒有足夠的時(shí)間進(jìn)行商戶蓄水和前期推廣；六、項(xiàng)目定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位經(jīng)過調(diào)研，認(rèn)為此項(xiàng)目有兩個(gè)合適的業(yè)態(tài)定位供開發(fā)商選擇：1.適合以創(chuàng)意小商品、家居飾品、圖書、消費(fèi)類電子產(chǎn)品為主業(yè)態(tài)，以餐飲、休閑娛樂為輔助業(yè)態(tài)；項(xiàng)目名稱：淘寶街理由：石家莊零售商業(yè)業(yè)態(tài)中尚無以經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意小商品為特色的項(xiàng)目；項(xiàng)目周邊尚無以創(chuàng)意小商品為主業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目；大量的新盤面

17、向市場(chǎng)后，住宅業(yè)主需要?jiǎng)?chuàng)意小商品和個(gè)性家居飾品對(duì)家庭氛圍的營(yíng)造。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布益友百貨圖批市場(chǎng)創(chuàng)意小商品圖書、家居飾品餐飲、休閑娛樂益友百貨所在的裕華路與友誼大街交叉口作為此項(xiàng)目主入口，則自北向南依次分為三個(gè)組團(tuán)，第一組團(tuán)為小商品業(yè)態(tài)組團(tuán)；第二組團(tuán)為圖書、家居飾品和消費(fèi)類的小電子產(chǎn)品為業(yè)態(tài)，第三組團(tuán)為餐飲和休閑娛樂。由于餐飲休閑娛樂的消費(fèi)者具有開車出行的習(xí)慣，將餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)安排在項(xiàng)目南端，可合理利用項(xiàng)目南端地上住宅項(xiàng)目小區(qū)停車較為方便的因素。2.適合以特色餐飲、休閑娛樂主業(yè)態(tài)的大型特色餐飲一條街；項(xiàng)目名稱：石家莊美食匯理由：市區(qū)西部缺乏集中式餐飲項(xiàng)目；缺點(diǎn)：容易與大經(jīng)街和南花園的餐飲一條街產(chǎn)

18、生競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布益友百貨圖批市場(chǎng)餐飲區(qū)影院、網(wǎng)吧、電玩、保健美容項(xiàng)目規(guī)劃建議此項(xiàng)目共有十八個(gè)地面出入口，建議將南北端和圖書城的出入口安裝電梯，其他出入口步梯即可；此項(xiàng)目停車須與周邊社區(qū)、機(jī)關(guān)單位等達(dá)成共識(shí)，共享區(qū)域內(nèi)的公共停車位，另須與交警支隊(duì)聯(lián)絡(luò)增加便道和慢行車道的停車位規(guī)劃；根據(jù)店中店形態(tài)的室內(nèi)步行街操盤經(jīng)驗(yàn)來看，通道寬度不宜超過三米，否則給人賣場(chǎng)冷清，貨品和店鋪不夠飽滿的感覺；由于項(xiàng)目通道基本屬于一通到底，因此地下部分需要設(shè)置最少兩處景觀節(jié)點(diǎn)和若干顧客休息點(diǎn)；本項(xiàng)目廁所的設(shè)置應(yīng)不少于兩處，但是不多于三處；項(xiàng)目整體裝修應(yīng)突出時(shí)尚化和原生態(tài)的概念；項(xiàng)目層高建議在8米以上；如果項(xiàng)目定位于小商品業(yè)態(tài)，則主力店鋪面積應(yīng)在30平以內(nèi)；如果項(xiàng)目定位于餐飲休閑業(yè)態(tài)，則主力店鋪面積為100平左右；本項(xiàng)目如定位于餐飲休閑業(yè)態(tài)，從安全角度和施工角度考慮，應(yīng)采用電力方式作為火源；通道中部設(shè)置店鋪的，建議以玻璃隔斷為商鋪分割工具，否則賣場(chǎng)感覺會(huì)比較壓抑，不通透；項(xiàng)目地上景觀應(yīng)充分