房地產(chǎn)經(jīng)濟學--房地產(chǎn)市場（PPT）

1、第 2章 房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場供求理論三、分類房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 房地產(chǎn)市場概述（一）涵義（二）房地產(chǎn)市場類型劃分（三）房地產(chǎn)市場的特性（四）房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素（五）房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的涵義狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場則是指房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。是完整的市場體系中不可或缺的重要組成部分，它與消費品市場、生產(chǎn)資料市場、金融市場、勞動力市場聯(lián)系密切，相互影響、相互作用，促進市場結(jié)構(gòu)均衡 。房地產(chǎn)市場類型劃分1按照市場運行層次劃分2按交易客體劃分：實體類房地產(chǎn)市場和非實體類房地產(chǎn)

2、市場。前者主要指土地市場、房產(chǎn)市場等實物交易市場；后者指與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配、消費相關(guān)的勞務(wù)、技術(shù)以及資金和信息等市場。如房地產(chǎn)金融市場、物業(yè)管理市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 。3. 按照物業(yè)類型（用途）劃分：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。 4按照覆蓋（影響范圍）劃分：國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場類型劃分5按照權(quán)益讓渡方式劃分：買賣(包括現(xiàn)房和期房)、租賃、抵押、典當、置換、拍賣等類型房地產(chǎn)市場。6按照法律原則劃分：合法房地產(chǎn)交易市場、非法房地產(chǎn)交易市場（隱形市場）。7按照供求狀況劃分：買方市場、賣方市場。按照運行層次劃分房地

3、產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場：是指土地出讓（批租）市場（國家將土地出讓給房地產(chǎn)企業(yè)）；房地產(chǎn)二級市場：是指增量房地產(chǎn)(新建商品房)市場（房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)交易市場）；房地產(chǎn)三級市場：是指存量房地產(chǎn)(已投入使用的商品房)市場（房地產(chǎn)消費者之間的交易市場）。房地產(chǎn)市場的特性1.區(qū)域性強 2.競爭的不充分性3.供給調(diào)節(jié)的滯后性 4.交易的復雜性5.與金融的關(guān)聯(lián)度高 6. 政府的干預(yù)性強 房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素1房地產(chǎn)市場的主體：房地產(chǎn)市場的參與者 2房地產(chǎn)市場的客體：房地產(chǎn)交易的對象，即房地產(chǎn)商品 3房地產(chǎn)市場的運行方式（1）組織形式：房地產(chǎn)市場組織形式分為“有形”的房地產(chǎn)交易所和“無形”的場

4、外市場兩種組織形式。（2）房地產(chǎn)市場交易的方式：買賣、租賃、抵押、入股、典當、交換、贈與、繼承、代理、委托、咨詢 等 4國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理 房地產(chǎn)市場的功能1資源配置 房地產(chǎn)市場通過價格機制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求量和供求結(jié)構(gòu)，并且實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置2信息傳遞 房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)中介機構(gòu)可傳遞大量的房地產(chǎn)交易信息3價值實現(xiàn)和價值評價 通過房地產(chǎn)市場的交換，可實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，房地產(chǎn)市場健全的價格機制，可對房地產(chǎn)價值進行客觀的評價房地產(chǎn)市場供求理論（一）供給和需求一般概念（二）房地產(chǎn)需求（三）房地產(chǎn)供給（四）房地產(chǎn)市場的均衡供給和需求一般概念1需求的含義：在一定的時期內(nèi)，一定的價

5、格水平下，消費者愿意而且能夠購買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。 消費者如果按目前的購買量繼續(xù)購買時，對一定數(shù)量的商品所愿意支付的價格，就是需求價格。在通常情況下，價格上升，需求量減少，價格下降，需求量增加。這種價格與需求量間的反比關(guān)系，稱為需求規(guī)律。QAPP0P1Q1Q2P2B供給和需求一般概念2供給的含義：在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務(wù)。生產(chǎn)者在一定的時期內(nèi)，提供一定數(shù)量的商品時，所愿意接受的商品價格，稱為供給價格。通常情況下，商品的價格越高，生產(chǎn)者愿意提供的商品數(shù)量越大，因此供給量隨價格升降而增減。這種價格與供給量之間的正比關(guān)系，稱為供給規(guī)律。DPP0P1Q

6、1Q2P2CQ房地產(chǎn)需求1、概念：（1）微觀：指消費者在特定時間、按特定價格愿意且有能力購買的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量。（2）宏觀：房地產(chǎn)總需求，即某一時期全社會房地產(chǎn)需求總量。2、房地產(chǎn)需求的特點3、影響房地產(chǎn)需求的因素4、房地產(chǎn)需求彈性分析 房地產(chǎn)需求的特點多樣性 區(qū)域性層次性雙重性可替代性 房地產(chǎn)需求的層次性從微觀需求的角度：生存需求、享樂需求、發(fā)展需求； 從宏觀需求的角度邊界需求：是使現(xiàn)有開發(fā)能力處于充分使用狀態(tài)的需求。如果現(xiàn)實需求大大超過邊界需求，就是總量膨脹型需求；反之，現(xiàn)實需求遠遠小于邊界需求，就是總量不足型需求。邊界需求是長期分析中總需求的運動起點。房地產(chǎn)的可能需求：它是借助于貨

7、幣形式所形成的總需求。它不可能全部形成現(xiàn)實需求，總會有一部分變成沉淀需求。房地產(chǎn)的現(xiàn)實需求：這是購買者當期能實現(xiàn)的需求，這部分需求直接參與了現(xiàn)實經(jīng)濟運行，是與現(xiàn)實供給相對應(yīng)的一對供求概念，也是短期分析的總需求。當期沒有實現(xiàn)的需求暫時沉淀下來，稱為意愿沉淀需求。當需求的增加會帶來相應(yīng)量的供給時，稱為有效需求。已實現(xiàn)的需求：它是需求運動的終點。從現(xiàn)實需求到已實現(xiàn)的需求，中間需要一個交易過程。 影響房地產(chǎn)需求的因素國民經(jīng)濟發(fā)展水平人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)價格收入比信貸能力消費者或投資者的偏好對市場的預(yù)期政策因素房地產(chǎn)需求彈性分析彈性：是指因變量變化的百分比同自變量變化的百分比之間的比例關(guān)系。求出的比值稱

8、為彈性系數(shù)。需求價格彈性的定義需求價格彈性：表示在一定時期內(nèi)一種商品的需求量變動對于該商品價格變動的反應(yīng)程度。 需求價格彈性的類型（1）需求富有彈性（ed1）：表示需求量變動的比率大于價格變動的比率。（2）需求缺乏彈性（0ed1）：表示需求量變動的比率小于價格變動的比率 。 （3）需求單一彈性（ed=1）：表示需求量變動的比率等于價格變動的比率。 需求價格彈性的類型（4）需求完全彈性（ed= ）：表示需求量變動的比率相對于價格變動的比率而言是無窮大的。 （5）需求完全無彈性（ed=0 ）：表示需求量不隨價格的變動而變動。 房地產(chǎn)需求價格彈性特征（以住宅為例）當價格在一定幅度內(nèi)變化時，表現(xiàn)為需求

9、缺乏彈性生活必需品當價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時，表現(xiàn)為需求富有彈性耐用消費品、奢侈品其他類型的房地產(chǎn)需求彈性（1）房地產(chǎn)需求的收入彈性某種房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費者收入量變化的百分比（2）房地產(chǎn)需求的人口彈性房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比（3）房地產(chǎn)交叉價格彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價格變動1所引起的其需求量的百分比變化。 房地產(chǎn)供給1、概念：（1）微觀：指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在一定價格上所愿意且能夠出售該房地產(chǎn)的數(shù)量。（2）宏觀：房地產(chǎn)總供給，即某一時期全社會房地產(chǎn)供給總量。 2、房地產(chǎn)供給的特點：（1）缺乏彈性（2）層次性（3）滯后性3、影響房地產(chǎn)供給

10、的因素4、房地產(chǎn)供給彈性分析影響房地產(chǎn)供給的因素（1）房地產(chǎn)價格（2）生產(chǎn)要素價格和供給（3）房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期（4）政策因素 房地產(chǎn)供給彈性分析（1）房地產(chǎn)供給的價格彈性房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比（2）房地產(chǎn)供給的要素成本彈性房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比 房地產(chǎn)供給價格彈性特征（1）特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性（2）短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性 （3）長期內(nèi)房地產(chǎn)供給富有彈性房地產(chǎn)市場的均衡1、供給對需求的反應(yīng)過程2、房地產(chǎn)市場均衡的基本原理供給對需求的反應(yīng)過程房地產(chǎn)需求上升 空置房下降 房地產(chǎn)租金和價格上漲 更多投資者 租金和價格持續(xù)上漲 投資者和開

11、發(fā)商進入開發(fā)建造市場 供給上升 空置率開始上升 租金和房地產(chǎn)價格下降 利潤降低 供給減少房地產(chǎn)需求減少 空置率上升 租金和價格下跌 空置房的低價位消化或保持空置 市場保持這一狀態(tài)直至需求再次上升供求平衡的基本原理NMN1M2M1PQDSE供給和需求的變化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分類房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（一）住宅市場（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場（三）工業(yè)房地產(chǎn)市場住宅市場1、住宅類型2、住宅市場結(jié)構(gòu)3、住宅市場特點4、住宅市場供給和需求5、住宅市場供求特點6、國際住宅市場發(fā)展趨勢住宅類型按經(jīng)營方式：租賃住宅和出售住宅按價格構(gòu)成：商品住宅和政策性住宅（解困住宅、安居住宅和經(jīng)

12、濟適用住房，福利住宅）按交房方式：期房和現(xiàn)房住宅市場結(jié)構(gòu)（1）按權(quán)益讓渡方式不同，住宅市場可以分為住宅出售市場、住宅租賃市場、住宅抵押市場和住宅典當市場。 （2）從市場交易層次結(jié)構(gòu)上分，住宅市場可以分為一級市場和二級市場。 （3）住宅市場按其再生產(chǎn)環(huán)節(jié)可分為：住宅開發(fā)市場、住宅交易市場、住宅金融市場、住宅中介市場、住宅物業(yè)管理市場等（4）按是否享受政府優(yōu)惠政策：商品房市場、經(jīng)濟適用住房市場和廉租屋市場等住宅市場特點（1）經(jīng)營對象的非物流性（2）市場范圍的區(qū)域性（3）流通形式的多樣性 （4）交易過程的復雜性（5）功能多樣性 （6）社會保障性 住宅市場供給和需求需求函數(shù)：Dh=f(I、P、P0、T

13、、N)其中Dh：對住房的需求量； I：住房消費者的財力（財產(chǎn)、收入） P：住房價格 P0：非住房商品與服務(wù)的價格 T：住房消費者對住房的偏好 N：潛在的住房消費者的數(shù)量住宅的供給函數(shù)：H=f(L、N、K、M)其中H：住房產(chǎn)出量 L：未開發(fā)的建筑用地 N：勞動 K：資本設(shè)備 M：材料等住宅市場供求特點住宅市場供求在總量上難于達到均衡，但是可能在一定時間、一定地域內(nèi)達到結(jié)構(gòu)上的平衡住宅供應(yīng)的相對滯后性短期供求的不均衡性與長期供求的均衡性國際住宅市場發(fā)展趨勢住宅形式的個性化住宅消費的分類化住宅設(shè)計的無障礙化住宅環(huán)境的生態(tài)化住宅功能的完善化住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化商業(yè)房地產(chǎn)市場1、商業(yè)房地產(chǎn)概述2、商業(yè)房地產(chǎn)

14、市場運行特點3、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場分析商業(yè)房地產(chǎn)概述（1）含義：用于商業(yè)目的的能夠為擁有者帶來經(jīng)濟收益，屬于非生產(chǎn)加工場地的非住宅房地產(chǎn)，是商店、寫字樓、旅館酒店等房地產(chǎn)的統(tǒng)稱。通常擁有者利用該類房地產(chǎn)的空間從事各種交易活動。（2）類型（3）特點商業(yè)房地產(chǎn)類型按照使用的直接性：直接用于商業(yè)的和間接用于商用和輔助的房地產(chǎn)按照經(jīng)營方式：租賃、出售和自營按照購買目的：投資和自用按照用途：狹義商業(yè)物業(yè)（零售業(yè)物業(yè)、批發(fā)業(yè)物業(yè)）、酒店、餐飲類物業(yè)、娛樂休閑類物業(yè)、特殊商業(yè)物業(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點人口流動量大對區(qū)位要求高價格尤其昂貴，且差異較大市場結(jié)構(gòu)簡單轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可能很復雜商業(yè)房地產(chǎn)市場運

15、行特點不同類別的商業(yè)房地產(chǎn)供給滯后于需求的時間差異較大不同商業(yè)房地產(chǎn)短期供給彈性不足的程度各異供給主體一般實力雄厚，經(jīng)營管理水平高供給方式以出租為主商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場分析A、市場分析的前期工作明確項目開發(fā)的目的確定項目開發(fā)地點與類型B、市場分析的基本內(nèi)容市場宏觀因素分析市場微觀因素分析市場預(yù)測租售方案及收益測算工業(yè)房地產(chǎn)市場1、工業(yè)房地產(chǎn)概述2、工業(yè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（1）按所服務(wù)的對象：工業(yè)生產(chǎn)廠房市場、工業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企事業(yè)單位和機關(guān)辦公用房市場、科教文衛(wèi)體用房市場（2）按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型：勞動密集型、資金密集型、技術(shù)密集型3、工業(yè)房地產(chǎn)市場運行工業(yè)房地產(chǎn)概述（1）含義：直接用于工業(yè)生產(chǎn)和輔助工業(yè)生產(chǎn)的土地、地上建筑物及所附屬的各項權(quán)益。（2）類型：按標準化程度：標準廠房