公共行政學(xué)課件物 業(yè) 稅

1、物 業(yè) 稅 1物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后，沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。2世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為

2、計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來(lái)源。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱(chēng)不盡相同，有的稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱(chēng)“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等；中國(guó)香港則直接稱(chēng)“物業(yè)稅”。 物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來(lái)，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。 3稅收條件 征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個(gè)前提條件是

3、否具備：第一個(gè)前提是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系，第二是建立滿(mǎn)足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。 首先，簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣(mài)地，一次性收取未來(lái)幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?lái)40年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵(lì)制度。同時(shí)，政府與開(kāi)發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動(dòng)力創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費(fèi)者到本地安家，提升本地的物業(yè)價(jià)

4、值。 4稅收條件但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來(lái)，對(duì)于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。 其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來(lái)征收還是以贏(yíng)取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來(lái)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對(duì)于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過(guò)的技術(shù)門(mén)檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項(xiàng)難以滿(mǎn)足條件，就會(huì)掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。 5稅收條件最重要的

5、是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。 物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府

6、的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。 6概念爭(zhēng)論 中國(guó)提出“物業(yè)稅”概念后，迅速在理論界、老百姓和政府部門(mén)等不同層面引起不小的反響與爭(zhēng)論，也引發(fā)了人們的種種猜測(cè)。關(guān)于“物業(yè)稅”的最終定論仍是個(gè)“謎”。理論界，引經(jīng)據(jù)典，眾說(shuō)紛紜；老百姓，既為開(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展及地方財(cái)政收入不良影響的揣測(cè)而退避三舍。究其原因，主要是對(duì)物業(yè)稅的種種誤解所致。 一般來(lái)講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在香港和東南亞一些國(guó)家使用，類(lèi)似于西方國(guó)家普遍開(kāi)征的房地產(chǎn)稅或不

7、動(dòng)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，但在香港僅僅對(duì)有租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。在內(nèi)地，對(duì)出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。 7中國(guó)房地產(chǎn)稅制相對(duì)完整，分布于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個(gè)環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，共12個(gè)稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，共3個(gè)稅種。與國(guó)際上所稱(chēng)的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅相對(duì)應(yīng)，中國(guó)物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。 從稅種屬性和國(guó)際實(shí)踐來(lái)看

8、，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅本無(wú)太大的區(qū)別，但在中國(guó)內(nèi)地若采用物業(yè)稅的概念，認(rèn)為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國(guó)外則囊括了各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，更類(lèi)似于中國(guó)內(nèi)地的房產(chǎn)（城市房地產(chǎn)）稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，一國(guó)內(nèi)使用名稱(chēng)相同、內(nèi)容不同的兩個(gè)物業(yè)稅概念容易產(chǎn)生歧異。二是物業(yè)稅易與物業(yè)費(fèi)混為一談，容易引起百姓對(duì)“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。三是中國(guó)財(cái)稅部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合中國(guó)國(guó)情，也更易于被人們接受。 8提上日程 2009年5月25日 國(guó)務(wù)院公布關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)提出，

9、今年要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。近幾年關(guān)于物業(yè)稅的討論一直沸沸揚(yáng)揚(yáng)。 2007年 國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)指出，深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”。批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。 2005年 當(dāng)年中國(guó)財(cái)稅論壇上，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶進(jìn)一步明確，“十一五”期間將逐步出臺(tái)消費(fèi)稅和物業(yè)稅。 2003年 十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決議中。 9方案背景 2007年提請(qǐng)十屆全

10、國(guó)人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，首次提出將“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)大中城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)邊調(diào)控邊走高的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2006年國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.5%，房?jī)r(jià)過(guò)高，已成為社會(huì)各界反映較強(qiáng)烈的一個(gè)問(wèn)題。面對(duì)這種情況，兩會(huì)召開(kāi)以來(lái)，有些代表委員呼吁研究出臺(tái)物業(yè)稅，期望物業(yè)稅能成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“穩(wěn)定器”?！拔飿I(yè)稅的開(kāi)征將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，以前物業(yè)稅一直處于探索階段，財(cái)政預(yù)算報(bào)告現(xiàn)在如此表示，應(yīng)該說(shuō)邁出了很大一步?！备＝ㄊ「Ｖ菔薪ㄔO(shè)局副局長(zhǎng)、全國(guó)人大代表羅蜀榕說(shuō)。不過(guò)，由于目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有明確提出征收物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施，物業(yè)稅開(kāi)征的實(shí)施方案尚不明朗

11、。因此，對(duì)物業(yè)稅在何時(shí)開(kāi)征？將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)多大影響等一系列問(wèn)題，還存在一些爭(zhēng)議。一些代表委員認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)值得期待，但它同時(shí)是個(gè)復(fù)雜工程，需要找到恰當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)方可實(shí)施。 10稅收功能 首先，物業(yè)稅是公共財(cái)政透明化運(yùn)作的產(chǎn)物。物業(yè)稅是地方稅收的最后來(lái)源，在公共財(cái)政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。地方政府核定的物業(yè)稅總額和稅率，是根據(jù)每年地方財(cái)政盈缺而定，充裕則少征，不足則多征。美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新西蘭等國(guó)莫不如此。在北歐一些國(guó)家，比如瑞典，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，甚至被賦予了調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距和抑制社會(huì)財(cái)富分配不均的作用。 物業(yè)稅有一定的彈性，對(duì)于地方政府公開(kāi)財(cái)政的透明度有極高的

12、要求，同時(shí)對(duì)于地方財(cái)政的支出有剛性約束，這樣業(yè)主才能繳得心服口服。在征收物業(yè)稅之前，政府得看看自己建立公共財(cái)政透明度的約束有多大。 11稅收功能其次，物業(yè)稅有抑制房地產(chǎn)投資的作用。政府根據(jù)每年的評(píng)估價(jià)在持有環(huán)節(jié)按年征收，也就是說(shuō)政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取購(gòu)房者的部分紅利，并且稅率根據(jù)房?jī)r(jià)與公共財(cái)政情況每年不同。 這把劍的鋒利之處在于，每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，稅率每年調(diào)整公布，計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說(shuō)，政府每年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格取走物業(yè)增值部分的紅利，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，就是一年一落的達(dá)摩克利斯之劍，如果政府要抑制投資，可能提高稅率，增加保有環(huán)節(jié)的成本，成

13、為紅利獲得者，投資者的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大大增加。除非房地產(chǎn)進(jìn)入顯而易見(jiàn)的漲價(jià)軌道，否則，購(gòu)房投資者將三思而行。 第三，開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅意味著房地產(chǎn)稅費(fèi)的徹底改革，意味著去除土地財(cái)政，改變一次性收取70年土地出讓金的格局。否則，所謂征收物業(yè)稅就是在交易、流通和保有環(huán)節(jié)重復(fù)收稅。 12與房地產(chǎn)關(guān)系 物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，從國(guó)際實(shí)踐看，大多作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財(cái)政收入，尚無(wú)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的成功案例。 中國(guó)物業(yè)稅概念的提出，恰逢房地產(chǎn)業(yè)膨脹期，一些專(zhuān)家、學(xué)者很自然地賦予其降低房?jī)r(jià)的重任；有不少人甚至依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測(cè)算出了中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)

14、降低的幅度；更多的人干脆把對(duì)土地出讓金并入物業(yè)稅的討論與假設(shè)當(dāng)作定論，進(jìn)而討論物業(yè)稅開(kāi)征后對(duì)房?jī)r(jià)的影響及其作用。 13與房地產(chǎn)關(guān)系房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格是由市場(chǎng)供求決定的。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體體現(xiàn)為賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，那種奢望通過(guò)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)政府收費(fèi)、進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的想法是不太切合實(shí)際的，也是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律相悖的。倒是開(kāi)發(fā)商非常樂(lè)于支持這種觀(guān)點(diǎn)，因?yàn)榻档偷恼召M(fèi)實(shí)際流進(jìn)了他們的錢(qián)袋子，進(jìn)一步增加了其獲利空間，提高了利潤(rùn)率，而房?jī)r(jià)倒未必能降下來(lái)。 從長(zhǎng)期看，開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走向

15、還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。 14面臨的難題 雖然，物業(yè)稅從提出到各地空轉(zhuǎn)試點(diǎn)到現(xiàn)在的再次被國(guó)務(wù)院提上日程，已經(jīng)歷了五六年之久，雖然關(guān)于如何征收物業(yè)稅的爭(zhēng)論從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。但是，到目前為止，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅面臨著諸多的困難，在短期內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅很難實(shí)現(xiàn)?？偨Y(jié)起來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅面臨的困難主要有以下幾大方面： 15一是物業(yè)及土地歸屬權(quán)的問(wèn)題及土地制度變革方面的問(wèn)題。 開(kāi)征物業(yè)稅首先面對(duì)的是物業(yè)及其所依附的土地的所有權(quán)問(wèn)題。因?yàn)?，物業(yè)稅從其屬性來(lái)看是一種財(cái)產(chǎn)稅，目的是為了是納稅人所持有的物業(yè)保值增值而設(shè)立的稅收。正因?yàn)槿绱耍{稅人才愿意繳納該項(xiàng)稅賦。其前提是物業(yè)的保值、增值，征收

16、的基礎(chǔ)是建立在物業(yè)及土地的私有化之上的。而在中國(guó)，土地是國(guó)有的，購(gòu)房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。這就是說(shuō)，我們購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)隨著時(shí)間的增長(zhǎng)其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的，如果要參照國(guó)際慣例來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行突破性的變革。如招拍掛形式、土地出讓金制度等等。而要進(jìn)行土地出讓制度的變革必然牽涉到地方財(cái)政及短期利益的問(wèn)題，甚至?xí)婕胺锤瘮?wèn)題。因此，這會(huì)是影響物業(yè)稅開(kāi)征的主要問(wèn)題之一。 16二是征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收及個(gè)稅方面的影響。 除了物業(yè)及土地所有權(quán)問(wèn)題外，征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)行的稅收體系也造成

17、的較大的影響。開(kāi)征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財(cái)稅制度進(jìn)行銜接？如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開(kāi)征物業(yè)稅按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，對(duì)于不同的物業(yè)，怎樣進(jìn)行區(qū)分？是按照地理位置、還是按照戶(hù)型面積、還是按照擁有套數(shù)，還是按照物業(yè)價(jià)值等等，這些標(biāo)準(zhǔn)很難界定。因?yàn)?，中?guó)目前僅居住類(lèi)房屋就能分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、市政建設(shè)用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而對(duì)于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)，如何評(píng)估價(jià)值并且進(jìn)行物業(yè)稅征收？不可能對(duì)不同房屋定不同稅率，導(dǎo)致幾十種的不同征稅待遇。而且，從居住者

18、方面來(lái)看，核心城區(qū)的房子多為上個(gè)世紀(jì)七、八十年代或者九十年代的舊房子，這些房子雖然戶(hù)型較小、質(zhì)量和環(huán)境差，但位置好，房子比較值錢(qián)，業(yè)主按理應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但這些小房子、舊房子住的都是低收入人群，很多人甚至沒(méi)有工作，又如何保證物業(yè)稅的繳納。還有一些房子是因城市化而進(jìn)城的農(nóng)民要求實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆孔?，他們按照人均四五十平方米?biāo)準(zhǔn)獲得了一套大房子，卻可能連穩(wěn)定的工作都沒(méi)有。如果按人均面積來(lái)征收，顯然也存在著困難.類(lèi)似這樣的問(wèn)題還有許多。 17三是如何對(duì)征收對(duì)象進(jìn)行評(píng)估及其相關(guān)的附屬問(wèn)題。 開(kāi)征物業(yè)稅還面臨著征收物業(yè)價(jià)值難以有效評(píng)估的問(wèn)題。除了物業(yè)的多樣性特點(diǎn)之外，評(píng)估人員短缺、評(píng)估體系尚未建立等等都是制約

19、的因素。據(jù)悉，中國(guó)現(xiàn)在只有約3萬(wàn)名評(píng)估師，注冊(cè)評(píng)估師不到1萬(wàn)人，有些縣城連一個(gè)注冊(cè)估價(jià)師都沒(méi)有。這些人要對(duì)全國(guó)660個(gè)城市的幾百萬(wàn)億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估顯然是力不從心。無(wú)法正確評(píng)估就不能合理征收物業(yè)稅。此外，能否保證專(zhuān)業(yè)人士評(píng)估房產(chǎn)時(shí)不會(huì)發(fā)生尋租行為等等。這些均是擺在面前的實(shí)際問(wèn)題。 18四是物業(yè)稅的司法地位及立法程序問(wèn)題。 開(kāi)征物業(yè)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律的關(guān)系調(diào)整的問(wèn)題，因?yàn)?，按照現(xiàn)行立法程序，要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個(gè)新的稅種，必須經(jīng)過(guò)全國(guó)人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)的法律地位。才能實(shí)施。而要設(shè)立這么個(gè)復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，從多部門(mén)決策，到經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院法

20、制辦的審查再提交到人大常委會(huì)決議，再到提交到全國(guó)人民代表大會(huì)，走完全部程序，最短也需要3年時(shí)間。 此外，開(kāi)征物業(yè)稅必然會(huì)涉及到很多稅種、很多收費(fèi)的合并，一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進(jìn)行？土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等一大批法律法規(guī)就的修改，這些都不是短期能夠?qū)崿F(xiàn)的。 19稅收作用 雖然開(kāi)征物業(yè)稅難度重重，但是無(wú)論是從國(guó)外的實(shí)際案例還是從中國(guó)財(cái)稅體制的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅是必然的發(fā)展趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看既符合國(guó)家利益，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有利于購(gòu)房者實(shí)際利益的維護(hù)。物業(yè)稅的作用是稅收作用的組成部分。中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅主要作用有： 20首先，有利

21、于政府稅收財(cái)政增加、有利于完善現(xiàn)行財(cái)稅體制。 第二，開(kāi)征物業(yè)稅能夠減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，降低開(kāi)發(fā)成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 如果開(kāi)征了物業(yè)稅，土地出讓制度發(fā)生了改變，開(kāi)發(fā)商不必一次性支付高額的土地出讓金，資金壓力必然減少，也不再會(huì)出現(xiàn)高地價(jià)推高高房?jī)r(jià)的“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，而且，其他流通開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦也必然會(huì)減少，如房產(chǎn)稅等等。這必然會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，而且，也不會(huì)再出現(xiàn)為了拿地而導(dǎo)致腐敗的問(wèn)題。這非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 21第三，開(kāi)征物業(yè)稅利于房?jī)r(jià)回歸理性，降低購(gòu)房壓力。 開(kāi)征物業(yè)稅，組成房?jī)r(jià)的“稅費(fèi)”部分將會(huì)明顯下降。如果開(kāi)征物業(yè)稅，投資性購(gòu)房者的持房成本就會(huì)增加，他們將

22、可能出售手中的多余房產(chǎn)，以降低持房成本，同時(shí)，也會(huì)減少一些沒(méi)有使用的空置房。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，房源供給的增加，勢(shì)必會(huì)使房?jī)r(jià)回歸理性。 第四，征收物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧。 中國(guó)改革開(kāi)放以后，允許一部分地區(qū)和一部分人先富起來(lái)，一些人通過(guò)各種不同的途徑，占有越來(lái)越多財(cái)產(chǎn)，而另一些人則因收入低，財(cái)產(chǎn)很少，貧富差距擴(kuò)大。在住房方面，有些人擁有多套住房，有房無(wú)人住，而另一些人則因收入低，房?jī)r(jià)高而無(wú)房住，加大了社會(huì)矛盾，影響了社會(huì)和諧。開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房屋經(jīng)營(yíng)者，多套房屋的擁有者征稅，比如，除了對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋征稅外，還對(duì)每個(gè)家庭超過(guò)一套的住房征稅，增加房屋擁有者的成本，可以

23、起到調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)收入,促進(jìn)財(cái)富再分配，縮小貧富差距的作用 22產(chǎn)生的影響 高收入人群：購(gòu)房欲望減少抑制他們的購(gòu)房欲望，使他們?yōu)橄村X(qián)而購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)加大，從而大幅降低房?jī)r(jià)。因?yàn)榻^大部分高、中檔（價(jià)）房產(chǎn)由他們購(gòu)買(mǎi)，他們中的大多數(shù)家庭在各大中城市購(gòu)買(mǎi)了數(shù)套或幾十套房產(chǎn)，如果征收物業(yè)稅，那么他們的家庭每月將付出幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的物業(yè)稅，并且還將暴露他們購(gòu)房的資金來(lái)源，所以這是降低房?jī)r(jià)的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比較有限面積的自住房是交不了幾元物業(yè)稅的。 炒房者：或遭重創(chuàng)專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響。因?yàn)槟壳俺捶空吆头康禺a(chǎn)商空置房很多，加上稅收，他們要急于出讓或出售一部分房屋，這樣將會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，會(huì)迫使一部分人放棄惡意炒房，使房?jī)r(jià)逐步回歸理性。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)影響可能體現(xiàn)在對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)大量囤地行為的制約，加速商品住宅的供給和釋放速度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的供需平衡。 23多房者：負(fù)擔(dān)增重市民劉先生共有三套住房，兩套出租，一套自住。而當(dāng)?shù)弥獙⒁_(kāi)