2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》預(yù)測試卷四

1、2022年房地產(chǎn)估價案例與分析預(yù)測試卷姓名:年級:學(xué)號:題型選擇題填空題解答題判斷題計算題附加題總分得分評卷人得分I張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方 約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，那么在正常情況下應(yīng)如何思考以下問題：如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，那么現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買 人價產(chǎn)生什么影響？.如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，那么現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么 影響？.該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定？為什么？3、（解答題）（每題10. 00分）某酒店共2

2、0層，地下1層，是一家集客房、餐飲、娛樂為一體的多功能商務(wù)型酒店，假設(shè)對此酒店采用收益 法進(jìn)行估價，其主要工作有哪些？4、（解答題）（每題40. 00分）X X市X義賓館房地產(chǎn)抵押價值評估報告（封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明略）估價的假設(shè)和限制條件.在估價時點當(dāng)時的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。.本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的 影響。.報告中的土地權(quán)屬、面積、使用年限等均以國有土地使用證（市門中外國用（97）字第00339 號）為依據(jù)。如上述情況發(fā)

3、生變化，評估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。.根據(jù)委托方提供的XX市國有土地使用權(quán)出讓合同（京房地出讓合字（97）第245號）及土 地出讓金收據(jù)，委估對象土地出讓金總額為982, 431萬元，義義市XX賓館上級單位XX市XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司已繳納土地出讓金849.64992萬元，欠繳土地出讓金數(shù)額約為132. 78萬元，我們在評估結(jié)果 中已予扣除。但此局部未繳費用會對土地權(quán)屬產(chǎn)生影響，在此提請報告使用者注意。.報告中的房屋建筑物權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以房屋所有權(quán)證（市門中外字第00180號）為 依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。.根據(jù)房屋所有權(quán)證（市門中外字第00180號），委估對象證載建筑面

4、積為30893.1 m2；根據(jù)評估 人員的現(xiàn)場勘察，證載21號房屋（建筑面積38m2）原為公共通廊，現(xiàn)已撤除并改建中餐廳豪華包房，尚未 辦理相關(guān)手續(xù)，故本次評估未包含此處房產(chǎn)，那么委估對象實際建筑面積為30855.1 m2o如上述情況發(fā)生變化, 評估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。對房產(chǎn)價值確實定，我們直接以重置本法求得的結(jié)果為準(zhǔn)，即委估房產(chǎn)評估結(jié)果為13108. 27萬元， 地價格以委估對象房地產(chǎn)總價減去房產(chǎn)價格為7870. 73萬元，那么：土地樓面平均單價二7870. 73X100004-30855. 1=2551 （元/m2）房產(chǎn)樓面平均單價二13108. 27X100004-30855. 1=424

5、8 （元/m2）七、估價結(jié)果確實定評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照評估工作程序，運用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有 資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定委估房地產(chǎn)（土地 面積65495. 4m2,房屋建筑面積30855. 1 m2）在估價時點2003年2月19日的市場價值為（幣種為人民幣）：房地產(chǎn)總價：20979萬元大寫金額：貳億零玖佰柒拾玖萬圓整樓面平均單價：6799元/m2其中：土地總價：7870. 73萬元大寫金額：柒仟捌佰柒拾萬零柒仟叁佰圓整樓面平均單價：2551元/m2房產(chǎn)總價：13108. 27萬元大寫金額：壹億叁仟壹佰零捌萬貳仟柒

6、佰圓整樓面平均單價：4248元/m2由于估價對象在估價時點沒有法定優(yōu)先受償款，抵押價值等于市場價值。附件（略）5、（解答題）（每題10. 00分）X X縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費用評估報告（封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略）估價結(jié)果報告一、估價委托方名稱：中國太平洋保險公司XX辦事處二、受理估價方名稱：略法定代表人：XX地址：略估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家一級估價資格證書：略三、估價對象概況（一）估價緣由本公司受太平洋保險公司X X辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接 損失進(jìn)行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險

7、，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出 具的責(zé)任認(rèn)定書，由解放貨車負(fù)全責(zé)。（-）估價對象實體狀況估價對象位于XX縣XX鎮(zhèn)XX村X組，距離縣城中心約20km,三面周與地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。 受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24c叫樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm, 梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強(qiáng)度等級較低。建筑物內(nèi)外 墻初級抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。（三）事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程 中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)

8、墻（非承重墻）洞穿， 洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個 橫向最大尺寸2. 1m寬、豎向最大尺寸2. 86m寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯 間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，局部門窗受損。經(jīng)房屋平安鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大局部未受損，非承重墻局部受損， 房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大撤除，再按原狀恢復(fù)考慮。（四）估價范圍估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大撤除費用，以及恢復(fù)原狀所需費用。四、估價目的確定估價

9、對象的損傷修復(fù)費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。五、估價時點2001年5月21日六、估價依據(jù).中華人民共和國保險法.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）.全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額XX市基價表-99.XX市房屋修繕工程預(yù)算定額. X X市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件.建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息.估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料七、估價原那么.合法原那么.估價時點原那么.客觀、公正、公平原那么.替代原那么八、估價方法（-）本次估價所采用的方法估價對象是受損農(nóng)房的一局部，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋平安鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情 況，該房屋不屬

10、危房，可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大撤除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案， 已被當(dāng)事人方認(rèn)可。由于估價對象所涉及的工程量及費用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測算、 累積，故估價人員決定采用本錢法進(jìn)行估價。（二）本錢法的定義本次所用本錢法是指以計算受損房屋先撤除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費的各項費用之和，得出估 價對象價格的一種方法。九、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的、估價原那么、估價程序，選擇科學(xué)的估價方.法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，評估確 定估價對象房地產(chǎn)在估價時點的修復(fù)費用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。十、估價人員（略）十一、估價作業(yè)日期2001年5月21日至5月24日十二、

11、估價報告有效期限自2001年5月24日至2002年5月23日估價技術(shù)報告（個別因素和區(qū)域因素分析略、市場背景分析和最高最正確使用分析略，估價方法選用略）一、估價的技術(shù)思路估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一局部。根據(jù)房屋平安鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況, 認(rèn)為房屋只是局部非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會危及整幢房屋的平安，故只需擴(kuò)大撤除受損部位，再按原結(jié) 構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。故測算時應(yīng)先測算受損部位的撤除費用，再計算修復(fù)受損部位的修復(fù)費用。由于此類受損房屋的修復(fù) 工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷，故不管原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復(fù)費用進(jìn)行測算時，不考慮扣 減房屋的折舊，即應(yīng)該修壞如新，而不能修壞如舊”。

12、由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn)，且已被廣泛應(yīng)用，故在本錢法計 算時，參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。二、工程造價計算表工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計算。.撤除工程2.腳手架及支架保護(hù)措施定額編號工程名稱單 位定額基價工程量合價（元）5A0011睛體撤除1m310. 2013式中v-收益價格;Azi未來第i年的凈收益;R還原利率；n未來可獲收益的年限。土地出讓剩余年限為34. 2年，評估時可獲收益的年限確定為34. 2年，那么房地產(chǎn)總價為：1998. 81 -=-8%X 1-14- (1+8%) 34. 2 =23187. 96 (萬元)(三)委估房地產(chǎn)價格確實定本錢法從房地產(chǎn)開發(fā)角度能較好地反映出各項本錢費用，可作較為精確的測算，從而求出房地產(chǎn)價格, 故取其權(quán)重0.5；收益還原法能從房地產(chǎn)收益的角度較好地反映出房地產(chǎn)價格水平，故取其權(quán)重0.5,那么： 房地產(chǎn)總價二19035. 6X0.5X23187. 96 X 0. 5-21111.78 (萬元)根據(jù)XX市國有土地使用權(quán)出讓合同