新民高中項(xiàng)目營(yíng)銷思路

1、2011年7月20日新民高中項(xiàng)目營(yíng)銷思路我們正面臨著一場(chǎng)戰(zhàn)役!前有堵截后有追兵我們有兩個(gè)敵人堵截：依林尚城追兵：吉隆嘉陽(yáng)園孫子曰：知己知彼，百戰(zhàn)不殆如何能打贏這場(chǎng)戰(zhàn)役？孫子曰：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。敵軍一：依林尚城知 彼 不了解的敵人或許是更可怕的敵人，并且他正悄悄地向我們包抄過(guò)來(lái)！知 彼敵軍二：吉隆嘉陽(yáng)園W-劣勢(shì)O-機(jī)會(huì)T-威脅S-優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目地段：舊城改造的最后地段，與新民市第一高中一墻之隔。環(huán)境因素：城市教育文化氛圍的濃郁，人文優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目西南有大面積森林資源，自然環(huán)境較優(yōu)；區(qū)域配套：項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)域，交通、教育配套比較齊全；地塊優(yōu)勢(shì)：土地平整，方便施工組織等。項(xiàng)目區(qū)位：

2、項(xiàng)目目前周邊環(huán)境較差，全部是待拆遷的平房；環(huán)境因素：區(qū)域內(nèi)部交通目前較為不便，必須經(jīng)過(guò)拆遷地帶才能進(jìn)入本項(xiàng)目。由于城市的改造，項(xiàng)目的未來(lái)投資價(jià)值凸現(xiàn)；項(xiàng)目有與新民市高中合作的可能，通過(guò)團(tuán)購(gòu)方式快速去化；本案體量較小，可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)純粹的生活圈層。項(xiàng)目最大的威脅來(lái)至于未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，周邊拆遷地塊建設(shè)后，將對(duì)本項(xiàng)目造成十分不利的影響；未來(lái)周邊項(xiàng)目施工工期將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，因此，在周邊區(qū)域改造期間，本項(xiàng)目居民的生活環(huán)境會(huì)受到影響。知 己從敵我兩方的分析，制定出本次戰(zhàn)役的指導(dǎo)思想： 不打持久戰(zhàn)，通過(guò)短、平、快的方式，亂軍引勝，快速去化！孫子曰：兵聞拙速，未睹巧之久也！戰(zhàn)略思想項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系：戰(zhàn)前準(zhǔn)備戰(zhàn)前準(zhǔn)

3、備市場(chǎng)定位：新民市首席學(xué)區(qū)鄰里型優(yōu)質(zhì)社區(qū)首席：距新民高中最近的項(xiàng)目學(xué)區(qū)：文化教育氛圍濃厚鄰里：項(xiàng)目自身體量較小，強(qiáng)調(diào)鄰里間的居住氛圍優(yōu)質(zhì)社區(qū)：營(yíng)銷期間項(xiàng)目著力打造物業(yè)服務(wù)品牌戰(zhàn)前準(zhǔn)備案名建議：文華書(shū)香苑、錦繡前程、文華新園目標(biāo)客群設(shè)定：四大客群新民市高中教職工及少量學(xué)生；區(qū)域周邊原住民；認(rèn)同本區(qū)域未來(lái)發(fā)展的投資客；對(duì)文化附庸風(fēng)雅的群體；戰(zhàn)前準(zhǔn)備價(jià)格策略：以略低于市場(chǎng)的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)快速去化全案均價(jià)：3200元/平方米總銷售額：銷售面積按2萬(wàn)平計(jì)算，共6400萬(wàn)元。戰(zhàn)前準(zhǔn)備推廣策略：集中火力，以最短時(shí)間引爆市場(chǎng)；用最小的投入，實(shí)現(xiàn)最大的收益；作戰(zhàn)計(jì)劃推廣主題： 孟母三遷的傳說(shuō)擇鄰而居，只為成就孩子明

4、天的夢(mèng)想。作戰(zhàn)計(jì)劃推廣手段一：團(tuán)購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)團(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)規(guī)模銷售團(tuán)購(gòu)人數(shù)折扣幅度50人以上93折40人94折30人95折20人96折10人97折采用累進(jìn)的優(yōu)惠政策，有利于激發(fā)客戶主動(dòng)團(tuán)購(gòu)的熱情，客戶成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員。以上折扣僅作為示意，具體折扣優(yōu)惠，根據(jù)實(shí)際情況另行確定。作戰(zhàn)計(jì)劃推廣手段二：直銷作戰(zhàn)計(jì)劃推廣手段三：活動(dòng)物業(yè)公司保安PK大賽保潔免費(fèi)培訓(xùn)考取物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)上崗證方可上崗作戰(zhàn)計(jì)劃推廣手段四：短信作戰(zhàn)計(jì)劃運(yùn)用移動(dòng)優(yōu)質(zhì)的客戶群體，定向、精準(zhǔn)傳播。推廣手段五：其他文華書(shū)香苑作戰(zhàn)計(jì)劃全案總銷金額 6400萬(wàn)元目標(biāo)總銷金額 6000萬(wàn)元（銷售率95%） 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 籌備期 蓄客期 開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 順?shù)N期 尾盤期重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)作戰(zhàn)計(jì)劃售樓處選址、裝修；銷售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)；銷售物料的設(shè)計(jì)與制作；推廣渠道搭建；銷售人員進(jìn)場(chǎng)；媒體推廣集中釋放；大規(guī)模蓄客；媒體推廣持續(xù)釋放；借助開(kāi)盤良好勢(shì)頭，順勢(shì)強(qiáng)銷；客戶后期簽約工作；年底促銷活動(dòng)；目標(biāo)：300組蓄客目標(biāo)：開(kāi)盤100套目標(biāo)：期間100套作戰(zhàn)計(jì)劃建立起以沈陽(yáng)精英置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)為主體，本地專