涪陵高筍塘商業(yè)中心提案課件

1、涪陵高筍塘商業(yè)中心提案商業(yè)定位項(xiàng)目概述項(xiàng)目總建筑面積：18萬方商業(yè)建筑面積：10.7萬方容積率：5.1綠化率：20%優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：涪陵城區(qū)核心位置地段優(yōu)勢：成熟黃金口岸交通優(yōu)勢：通達(dá)各地的主要交通要道規(guī)模優(yōu)勢：唯一大型商業(yè)MALL價值優(yōu)勢：商圈價值最大產(chǎn)品優(yōu)勢：集中式商鋪，劃分靈活租金優(yōu)勢：全城租金價格最高項(xiàng)目宏觀劣勢商業(yè)競爭過大缺少大型商業(yè)所帶來的人氣消費(fèi)水平有限，檔次一般商業(yè)業(yè)態(tài)分布一邊倒部分建筑未拆遷，商業(yè)形象和動線受到影響項(xiàng)目宏觀雖然臨街鋪面較多，競爭壓力較大；但業(yè)態(tài)分布不集中，使得人流分散。早期的購物中心，檔次偏低，現(xiàn)在已經(jīng)不能適應(yīng)城市的發(fā)展。我們總結(jié)出，商業(yè)市場的特征：集中、高檔、

2、環(huán)境主導(dǎo)思想：站在世界的高度，仰望涪陵核心商圈，打造全球化商業(yè)復(fù)合體。整體定位：涪陵唯一大型商業(yè)MALL，打造集購物、休閑、娛樂、運(yùn)動、居家、辦公于一體的商業(yè)中心。 項(xiàng)目定位結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢，對商業(yè)進(jìn)行定位：主題定位商業(yè)步行街、商業(yè)中心輔助定位生活廣場、百貨商業(yè)定位涪陵高筍塘商圈興華中路：服裝、金融、電子、百貨興華東路：餐飲、藥店、金融、服裝、專賣高筍塘路：服裝、通訊、酒店北斗支路：美容美發(fā)、教育、家電維修商業(yè)分布 可以看出，在涪陵服裝專賣和綜合百貨成為目前商業(yè)中的主要業(yè)態(tài)。因此，我們需要對項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行定位，整合現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)的同時，提升品牌及檔次。業(yè)態(tài)劃分不僅僅要考慮周邊商業(yè)狀況以及后期

3、銷售租賃，還需要考慮內(nèi)部動線以及合理布局的問題。-3F車庫-2F超市-1F餐飲、精品店1F綜合百貨、電子數(shù)碼2F家電及服裝3F服裝及餐飲4F影院、文化、餐飲5F影院、電玩、健身娛樂業(yè)態(tài)定位-1F主要經(jīng)營特色小吃及精品店特色小吃：牛羊肉開胃粉、酸辣粉、手工刀削面、一品牛肉、兔子面等精品店：各種玩具、掛飾、配飾等業(yè)態(tài)細(xì)分1F主要經(jīng)營綜合百貨化妝品：lancome蘭蔻、Versace范思哲、巴黎歐萊雅等 香水：Hugo Boss、登喜路、Dior迪奧、香奈兒等精品男女鞋：路易威登、金利來、百利等皮具：老人頭、瓦倫蒂諾Valentino、古琦Gucci等快餐：肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){、日式面館等便利店

4、：屈臣氏、萬寧等電子數(shù)碼：三山電腦、八達(dá)電腦等業(yè)態(tài)細(xì)分2F主要經(jīng)營家電及服裝家電：華帝、櫻雪、海爾、LG、SONY、三星等女裝：ONLY、Vero Moda、卡羅琳娜 Carolina Herrera等男裝：CK、JACK&JONES、G-Star等業(yè)態(tài)細(xì)分3F主要經(jīng)營運(yùn)動服裝及餐飲餐飲：日本料理、兩岸咖啡、米羅咖啡、星巴克等服裝：阿迪達(dá)斯、耐克、PUMA、KAPPA李寧等業(yè)態(tài)細(xì)分4F主要經(jīng)營影院、網(wǎng)吧及餐飲影院：UME、保利、“放”電影餐飲：順風(fēng)123、外婆橋、韓國燒烤、巴西烤肉等網(wǎng)吧：大型網(wǎng)城業(yè)態(tài)細(xì)分5F主要經(jīng)營影院、電玩城及健身娛樂影院： UME、保利、“放”電影健身：超越、寶利豪等娛樂

5、：富僑、大浪淘沙等電玩：大規(guī)模電玩城業(yè)態(tài)細(xì)分目標(biāo) 功能 面積（萬方）百貨商場 商品多樣豐富，供應(yīng)量大 2.5數(shù)碼城 滿足各種客戶需求的電子通訊商品 1.5步行街 商品多樣豐富，供應(yīng)量大 1.5娛樂 輔助性商業(yè)配套設(shè)施，完善商業(yè)功能 0.3 文化 輔助性商業(yè)配套設(shè)施，完善商業(yè)功能 0.5超市 提供必要的生活用品 1餐飲 輔助性商業(yè)配套設(shè)施，完善商業(yè)功能 0.5洗浴會所 休閑設(shè)施配套，滿足各層次消費(fèi)者需求 0.5 8.3萬方經(jīng)過調(diào)整后的商業(yè)體量為8.3萬方業(yè)態(tài)面積配比根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有資源，同時將項(xiàng)目的價值最大化，我們建議：1、取消商業(yè)次入口的廣場，修建成全落地玻璃塔樓的形式；既可以作為形象展示，也可以

6、作為商業(yè)運(yùn)營。2、商業(yè)內(nèi)街人流動線做調(diào)整，最好是循環(huán)路線；3、主入口處的主力店原是從第3層起，建議改為從第2層起；4、建議每個商鋪可以打通，方便客戶靈活選擇。產(chǎn)品建議 有價值才有所回報(bào)，于是，讓10萬方的大體量商業(yè)在市場中發(fā)揮最大的價值是我們的終極目標(biāo)。銷售策略我們銷售什么？單套面積在30-1500之間，包括負(fù)1層/1層/2層/3層/4層/5層的不同形態(tài)商業(yè)銷售策略我們銷售給誰？ 重慶主城區(qū)投資客戶群體 三大客戶主力* 涪陵本地投資客戶群體 國內(nèi)外經(jīng)商客戶群體銷售策略如何銷售？首付款降低面積空間整合、分隔先出租再銷售，保證投資收益形式促進(jìn)投資信心現(xiàn)場商業(yè)氛圍包裝渲染工程形象配合進(jìn)駐商家免費(fèi)形象

7、包裝各種推廣活動形象宣傳活動銷售策略1、先確定主力店，再全面招商2、為客戶度身訂做開店全面解決方案3、人員、媒體、大型主題活動立體化“整合宣傳推廣策略“4、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制招商策略 招商隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)知識結(jié)構(gòu)，需要事先精心策劃，最好具有國際化招商視野，睿翰地產(chǎn)顧問公司在實(shí)際招商工作中，對10萬平方米左右MALL或商業(yè)步行街招商專門配備了人員組合。招商隊(duì)伍建立與優(yōu)化1、招商隊(duì)伍的最佳組合：國內(nèi)招商人員6人組合2、組長或招商總監(jiān)1名，擔(dān)任過大商家主管商業(yè)拓展工作的副總經(jīng)理，出任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)；3、前期選擇一名擔(dān)任招商經(jīng)理：擔(dān)任過選址工作，或?qū)Υ笊碳矣醒芯?，主要是?fù)責(zé)主力店招商；4、招商經(jīng)理：負(fù)責(zé)

8、各種商業(yè)業(yè)態(tài)的洽談工作以及銀行服務(wù)等工作。招商隊(duì)伍建立與優(yōu)化推廣策略坐莊公元2009 涪陵高筍塘項(xiàng)目商業(yè)推廣建議 形象定位關(guān)于項(xiàng)目價值：位置之核心：涪陵高筍塘核心商圈龍頭。業(yè)態(tài)之豐富：旗艦商業(yè)街+酒店式公寓+商務(wù)辦公+住宅。資源之集萃：江山皆有，城市名片。商業(yè)之比重：10萬方總體量，城市前所未有。產(chǎn)品之配置：大堂、泳池、天街、星級配套等。投資之稀缺：商業(yè)巨無霸，升值空間大。涪陵高筍塘復(fù)合型商業(yè)旗艦開啟涪陵國際化中心生活高筍塘商業(yè)廣場渝東南門戶 復(fù)合型商業(yè)旗艦 澤勝*國際購物廣場涪陵高筍塘 復(fù)合型商業(yè)旗艦 澤勝*國際中心渝東南門戶 復(fù)合型商業(yè)旗艦關(guān)于案名的思考：先看龍湖與金科，龍湖花苑、金科花苑

9、。而后有了“龍湖”與“金科” 這兩個地產(chǎn)品牌。項(xiàng)目是品牌建立的最好契機(jī)。LOGO備選LOGO推廣的突破原點(diǎn)由表及里、舍形取“意”：本案的獨(dú)特之處，并非局限于產(chǎn)品形態(tài)的簡單疊加，更在于其帶來的對城市生活方式的深層影響。豐富的、多元的、中心的、集粹的、前所未有的，充斥著探索欲望和想象空間的它是這座城市特有的、不可復(fù)制的。它帶給城市的影響也是獨(dú)一無二、不可取代的。本案最大的差異化價值就在于：它的特權(quán)性。他之于城市，它的特權(quán)性就在于絕無僅有、舍此再無它。我們把它描述為： ONLY CITY什么樣的人將成為他的FANS？前瞻的眼光、開放的心態(tài)。對新鮮事物接納的熱忱。冒險精神、探索欲望。理想的踐行者。中產(chǎn)

10、、富人、多次置業(yè)投資者，一個跨越了“階層”的特殊“圈層”。以“品味”甄別身份、以“格調(diào)”界定財(cái)富。他專屬于： ONLY CLASSONLY CITYONLY CLASS無疑是與他的氣質(zhì)最相符的描述。ONLY CITY是場所精神，ONLY CLASS是圈層感召。ONLY，代言著產(chǎn)品價值的唯一、第一，同時也標(biāo)志著圈層的絕對尊崇。線上：主打“特權(quán)與榮耀”，線下：產(chǎn)品價值對位溝通。如何讓傳播更具殺傷性、溝通性？“全世界，看這里”。創(chuàng)意轉(zhuǎn)換“特權(quán)與榮耀”城市進(jìn)化的里程碑涪陵前所未有城市資源集萃者江山、商圈、城市名片皆有城市未來的預(yù)演者未來城市新地標(biāo)時尚中心、商業(yè)中心、生活中心代表著財(cái)富的格調(diào)世界級品位大

11、師級工藝、傳世級配置前瞻的智者決策渝東南門戶、核心商圈、旗艦之作圈層的身份標(biāo)識特權(quán)象征、不可復(fù)制、舍此無它 推廣計(jì)劃11月1月2月5月6月商業(yè)形象入市招商中心亮相商業(yè)產(chǎn)品入市大型歌舞晚會專賣本地加盟會招商手冊主力店洽談及簽訂旺鋪全城發(fā)售吸納主城投資人群以世界為主題，序城市中心生活全世界，看這里40000平米主力專營 全球招商大型知名品牌商家入駐30-60平米臨街旺鋪全球發(fā)售意向招商單位確定平面媒體主流媒體：涪陵報(bào)媒、晨報(bào)為主。考慮其它報(bào)紙重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)配合，新聞報(bào)道跟進(jìn)。爆發(fā)式集中推廣，調(diào)節(jié)投放的頻率獲得最優(yōu)效果；建議通過封鎖固定版面（如封底版）或版面創(chuàng)新強(qiáng)勢形成視覺品牌，強(qiáng)化項(xiàng)目形象。政經(jīng)類媒體（藍(lán)籌地產(chǎn)、新地產(chǎn)）：以戰(zhàn)略的眼光傳播涪陵市場的投資前景，可適量考慮專業(yè)媒體上的投放，側(cè)重經(jīng)濟(jì)特區(qū)大背景、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目優(yōu)勢等訴求，為商業(yè)項(xiàng)目輻射目標(biāo)人群。車身：率先考慮車況良好，并往返于項(xiàng)目商業(yè)圈的公交車輛或出租車。線下系統(tǒng)短信息：根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)（如銷售中心開放、放號、開盤、房交會）發(fā)