淺談物業(yè)收費(fèi)難與對策

1、物業(yè)管理收費(fèi)難的問題及對策隨著社會的發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn),許多物業(yè)中常見的糾紛也在日益增多.業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾也越多，作為物業(yè)企業(yè)，服務(wù)是產(chǎn)品，盈利是目的，但業(yè)主不管你提供什么樣的服務(wù)，收錢是越少越好，這是典型的業(yè)主心態(tài),但要讓業(yè)主認(rèn)識到服務(wù)產(chǎn)品的存在，認(rèn)為管理費(fèi)值得交，應(yīng)該交,這就要求物業(yè)企業(yè)拿出真誠、合理的服務(wù)產(chǎn)品,然后才能友好的化解這一矛盾。但怎樣才能真正解決收費(fèi)難，又讓業(yè)主認(rèn)識到管理費(fèi)值得交呢？我司是從以下幾個方面進(jìn)行分析的：首先要認(rèn)識到物業(yè)管理收費(fèi)困難的原因：一、由于開發(fā)單位的直接影響繳費(fèi),也影響公開招投標(biāo)1、工程質(zhì)量遺留的問題而導(dǎo)致收費(fèi)難；無論開發(fā)單位及

2、建設(shè)單位的信譽(yù)、名氣多大，但實(shí)際市場上都或多或少存在一些質(zhì)量問題，比如常規(guī)常見的問題為屋面、窗臺、下水道、玻璃幕墻、外墻滲水，或者在某些材質(zhì)上的選購出現(xiàn)瑕疵等問題，都直接造成業(yè)主不滿,并將這種不滿直接帶入到后期的物業(yè)管理中，從而產(chǎn)生間接性的矛盾。2、承諾過多而沒有兌現(xiàn)而導(dǎo)致收費(fèi)難；不管是商品房還是拆遷安置房，承諾多是大多數(shù)開發(fā)商的一種促銷的方式，加大銷售的宣傳，一旦成交后就把承諾當(dāng)成兒戲。比如承諾免物業(yè)費(fèi)、裝修時可以隨意改動、贈送花園、天臺等，但在實(shí)際交房時無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主情緒不滿，直接將罪過嫁接給物業(yè)公司。這種矛盾業(yè)主還認(rèn)為只要自己交物業(yè)費(fèi)，那開發(fā)商的問題也要物業(yè)公司去解決，否則就以不繳納

3、物業(yè)費(fèi)來要挾。3、開發(fā)單位與物業(yè)公司是“父子”關(guān)系導(dǎo)致收費(fèi)難目前大多數(shù)商品房的物業(yè)公司都是與開發(fā)商存在父子關(guān)系，這樣就會出現(xiàn)很多問題。如果業(yè)主得知二者存在這層關(guān)系,出了問題更會找到物業(yè)公司，也就會將矛頭全部指向物業(yè)公司.也就會同樣和物業(yè)費(fèi)扯上關(guān)系。二、拆遷安置房業(yè)主對繳費(fèi)的意識拆遷安置房業(yè)主就是缺乏自覺繳費(fèi)意識，認(rèn)為自己的房子憑什么要受你們管，還要交那么多的物業(yè)管理費(fèi).還有就是認(rèn)為只要繳納了物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司就要對其各方各面都要服務(wù)與負(fù)責(zé).還有少數(shù)部分業(yè)主存在僥幸心理,認(rèn)為不交或拖欠物業(yè)費(fèi)同樣能享受到同樣的服務(wù).還有就是認(rèn)為房屋一旦出現(xiàn)問題、車輛被剮蹭、家里被盜、家里的下水管堵塞等一系列問題就應(yīng)該

4、由物業(yè)公司解決，以此作為不交、少交、拖交物業(yè)費(fèi)的原因。業(yè)主對法律法規(guī)的片面理解嚴(yán)重。對現(xiàn)有的法律法規(guī)都是一知半解，將有力的說辭或某部分詞語作為談判條件，對物業(yè)公司不信任，認(rèn)為物業(yè)公司是暴利行業(yè)，特別是對“業(yè)主公約”的概念不清楚.很少有業(yè)主認(rèn)真的去了解“業(yè)主公約”,導(dǎo)致將自己的過錯歸結(jié)到物業(yè)公司的“不作為”，也形成了收費(fèi)問題難的一個原因。業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿意?，F(xiàn)有的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)規(guī)還尚未健全，對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項目沒有統(tǒng)一的規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大，以及需求各有不同。物業(yè)公司只能從雙方利益出發(fā)按服務(wù)收取費(fèi)用，也按費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)提供對應(yīng)等級的服務(wù)

5、.然而在這個過程中就會出現(xiàn)矛盾，直接導(dǎo)致物業(yè)公司維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范等情況，業(yè)主對其不滿意,自然就產(chǎn)生了拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身問題內(nèi)部管理出現(xiàn)的問題。很多企業(yè)都是家族是管理模式，以至于公司員工工作積極性不高，崗位的競爭力缺乏，綜合能力不全，服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)市場。另外就是物業(yè)管理人員老齡化及素質(zhì)偏低。安保配備不足，安全管理不到位，導(dǎo)致偷盜事件不斷發(fā)生，垃圾清理不及時等等。甚至部門管理人員素質(zhì)偏低，當(dāng)業(yè)主找上門時不能以正確的方式解決，與業(yè)主發(fā)生沖突，導(dǎo)致雙方矛盾激化，引起業(yè)主不滿,故收取物業(yè)費(fèi)用難。最難的就是專項維修資金的使用沒有明確讓業(yè)主理解。拆遷安置房的房產(chǎn)證都沒

6、有及時辦理，導(dǎo)致無法啟動維修資金，還有就是很多業(yè)主對維修資金的用途不理解,導(dǎo)致無法達(dá)到雙過半的業(yè)主同意，就會直接影響業(yè)主的生活，然而把一切問題都怪罪到物業(yè)公司頭上。再來談?wù)勈召M(fèi)難的對策對于開發(fā)商嫁接的因素導(dǎo)致收費(fèi)難的，物業(yè)公司將以日常真誠的服務(wù)區(qū)感化業(yè)主，讓業(yè)主體會到服務(wù)的存在,并區(qū)分服務(wù)與原體實(shí)物。對個別惡意不交費(fèi)的,我們應(yīng)該先禮后兵，從發(fā)催交通知書到啟用支付令或發(fā)律師函，最后才訴訟法律，有些企業(yè)怕牽連到開發(fā)商不好辦，其實(shí)也大可不必怕。拆遷安置房業(yè)主存在著收費(fèi)意識上的誤區(qū)，物業(yè)公司收取的管理費(fèi)是屬于全體業(yè)戶的，而物業(yè)公司只是代業(yè)戶管理所收到的錢，用這些錢為全體業(yè)戶提供服務(wù),如果某些業(yè)主不按規(guī)矩交管理費(fèi)，那侵犯的是其他業(yè)主的利益，從而影響到整個物業(yè)項目的管理。相關(guān)部門也沒有按照相關(guān)法規(guī)來正確對待業(yè)主的投訴，直接阻礙或協(xié)助化解業(yè)主的無理要求,將服務(wù)等級和費(fèi)用明確告知，讓業(yè)主明白等值服務(wù)的概念及意義,從而解決部分收費(fèi)難的業(yè)主.三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身的管理模式及先進(jìn)的理念，從實(shí)際出發(fā),提出“真真抓實(shí)干,馬上辦的意識，拜托家族理念的世俗，讓業(yè)主認(rèn)識到服務(wù)的存在，事實(shí)是從業(yè)主角度考慮方案及實(shí)施管理，融入人性化、感情化管理,讓業(yè)主感受到大家庭的溫馨