房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新(共33頁(yè)）

1、專題三 房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新1中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況一房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融資體系二房地產(chǎn)新型證券融資方式三一、中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況2中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展階段界定中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀(一)(二)(一) 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展階段界定3從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程來(lái)看，一般都會(huì)經(jīng)歷如下三個(gè)階段：第三階段:成熟第二階段:發(fā)展第一階段:起步以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，只存在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)單一的金融體系，開(kāi)發(fā)商和投資商是一個(gè)主體，資金支持主要來(lái)自銀行房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始開(kāi)放，機(jī)構(gòu)投資者和富裕個(gè)人的資金通過(guò)信托基金和私募地產(chǎn)基金進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)供應(yīng)體系逐步健全以房地產(chǎn)證券化為核心，投資者通過(guò)

2、信托基金和資產(chǎn)證券化進(jìn)入市場(chǎng)，使房地產(chǎn)成為全民投資產(chǎn)業(yè)。金融市場(chǎng)主要服務(wù)于存量商業(yè)房地產(chǎn)，持有人主要為機(jī)構(gòu)投資者中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)總體上處于第一階段向第二階段過(guò)渡時(shí)期3中國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)總體上以一級(jí)市場(chǎng)為主，側(cè)重間接融資(二)中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)借款人居民個(gè)人金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行金融市場(chǎng)保險(xiǎn)公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑公司其他經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行其他金融機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者住房抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用開(kāi)發(fā)資金資金證券股票資金機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者證券股票間接融資直接融資4二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融

3、資體系5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資體系房地產(chǎn)消費(fèi)信貸融資體系(一)(二)(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資體系62010年之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率在1535%之間；自2010年1季度開(kāi)始放緩，但規(guī)模維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模變化數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資體系7總體來(lái)看，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)三大的資金來(lái)源中金融機(jī)構(gòu)貸款任然占有重要位置，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的15%-20%。然而，2010年以來(lái)這一比例有一定的下降，尤其是最近兩年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資的增漲是一個(gè)重要原因。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比變化(2004-2012年)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（二）房地產(chǎn)消費(fèi)信貸融資體系8

4、個(gè)人購(gòu)房貸款的余額也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2009-2011年增長(zhǎng)速度進(jìn)一步加快，到2013年末達(dá)到9萬(wàn)億。個(gè)人購(gòu)房貸款余額增長(zhǎng)（單位:億元）數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司（二）房地產(chǎn)消費(fèi)信貸融資體系9資料來(lái)源：Federal Reserve Bulletin, March 19991989.1 1991.1 1993.1 1995.1 1997.1 1999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款的違約率普遍低于其他類型的個(gè)人貸款。根據(jù)2012年上市銀行年報(bào)，披露個(gè)人住房貸款不良率的三家銀行（建設(shè)銀行、平安銀行和興業(yè)銀行）的平均住房按揭貸款不良率約為0

5、.2%。美國(guó)住房抵押貸款與其他類型的個(gè)人貸款違約率比較三、房地產(chǎn)新型證券融資方式10房地產(chǎn)抵押貸款證券房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資信托基金(一)(二)(三)(四)11（一）房地產(chǎn)抵押貸款證券案例：國(guó)內(nèi)首發(fā)概念結(jié)構(gòu)1231、概念12通過(guò)將大量的抵押貸款組合成一個(gè)龐大的集合以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券，以組合中抵押貸款的本息現(xiàn)金流支付證券投資者的利息及本金。這樣金融機(jī)構(gòu)將其發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款出售給了其他投資者（以機(jī)構(gòu)投資者為主），增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性。美國(guó)MBS成為金融危機(jī)前債券市場(chǎng)最大券種截至2008年1季度末，美國(guó)MBS余額達(dá)到7.4萬(wàn)億美元，規(guī)模超過(guò)公司債的5.9萬(wàn)億美

6、元和國(guó)債的5萬(wàn)億美元，是美國(guó)債券市場(chǎng)上的最大券種，占債券存量的24.22%。2、結(jié)構(gòu)13MBS進(jìn)行了獨(dú)特的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)發(fā)起人將擬證券化資產(chǎn)打包向特殊目的載體（SPV）真實(shí)銷售以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，再通過(guò)信用增級(jí)，使MBS具有了低風(fēng)險(xiǎn)特征，符合養(yǎng)老保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者的需求。3、案例:國(guó)內(nèi)首發(fā)14“建元20051”昨正式首發(fā)據(jù)新華社北京2005年12月15日電15日上午，由建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的國(guó)內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品-“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”正式進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)。該證券發(fā)行總量為30.17億元，公開(kāi)發(fā)行規(guī)模為29.26億元。建設(shè)銀行選擇以上海市、江蘇省和福建省三家

7、一級(jí)分行作為本次項(xiàng)目的試點(diǎn)分行，從上述三家試點(diǎn)分行篩選出了15000余筆、金額總計(jì)約30億元的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池。經(jīng)篩選進(jìn)入資產(chǎn)池的個(gè)人住房抵押貸款均為建設(shè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。415發(fā)展?fàn)顩r概念案例123（二）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型投資收益51、概念16我國(guó)狹義房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。信托計(jì)劃的期限多為中短期在2010年至2013年3月，中國(guó)房地產(chǎn)信托平均期限為1.9年，波動(dòng)范圍基本在1.7年到2.0年內(nèi)。信托投資項(xiàng)目的單一化目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大

8、多投資于單個(gè)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)公司。信托產(chǎn)品的流動(dòng)性差缺乏公開(kāi)二級(jí)交易市場(chǎng)，信托產(chǎn)品購(gòu)買后轉(zhuǎn)讓較為困難。【產(chǎn)品簡(jiǎn)介】產(chǎn)品投資于單一房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際投資結(jié)構(gòu)包含股權(quán)、債權(quán)、夾層融資等多種形式。【特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)】合作伙伴，優(yōu)中選優(yōu)平安信托選擇國(guó)內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)公司作為合作伙伴，投資于其最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)已先后與金地、綠城等地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成合作計(jì)劃。專業(yè)管理，風(fēng)險(xiǎn)可控平安信托擁有完備的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算及篩選，力求提供最具投資潛力的項(xiàng)目標(biāo)的。范圍廣泛，結(jié)構(gòu)多樣根據(jù)具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不同，平安信托將選擇債權(quán)、股權(quán)、夾層融資等多種形式進(jìn)行投資，同時(shí)選擇優(yōu)先劣后等諸多信托方案安排。根據(jù)偏好，自主

9、選擇當(dāng)信托端采用結(jié)構(gòu)化形式時(shí)，投資者可根據(jù)自己的偏好，選擇不同的受益類型，從而享有與其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的投資回報(bào)。 【配置建議】視項(xiàng)目情況及信托結(jié)構(gòu)安排的不同，一般而言，優(yōu)先受益權(quán)適合于追求固定收益的穩(wěn)健投資者；劣后受益權(quán)則更適合對(duì)于房地產(chǎn)投資具備一定經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高和追求更高收益回報(bào)的投資者。2、案例平安信托項(xiàng)目型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1718信托業(yè)在中國(guó)金融體系中一直處于非主流地位。在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下，房地產(chǎn)信托獲得階段性的市場(chǎng)機(jī)遇。自2003年起步，2008年開(kāi)始房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛。3、發(fā)展?fàn)顩r 中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模及其增長(zhǎng)(2003-2013年) 單位:萬(wàn)元18數(shù)據(jù)來(lái)源:W

10、IND從發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型來(lái)看，主要有三種，包括債權(quán)型，即信托貸款，房企提供抵押物，雙方形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系；股權(quán)型，即信托公司以信托資金投資房企股權(quán)，信托公司參與日常管理，雙方形成所有權(quán)關(guān)系；財(cái)產(chǎn)收益型，類似于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要針對(duì)已建成且可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)，以物業(yè)收益權(quán)為抵押。比較如下表：4、產(chǎn)品類型19中國(guó)房地產(chǎn)信托平均收益率及比較（2013-2014年）5、投資收益近兩年信托產(chǎn)品的平均收益率的中樞值大概為8.5%，加上各種費(fèi)用，信托資金成本平均為12%左右，減去3.5%的通貨膨脹率（政策目標(biāo)值），約8.5%，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資成本高于平均水平，但仍然低于10%。20數(shù)據(jù)來(lái)源:

11、財(cái)匯金融分析平臺(tái),民生證券金融產(chǎn)品研究中心。421發(fā)展?fàn)顩r概念組織模式123投資收益（三）房地產(chǎn)基金1、概念22房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度劃分BCDA多有專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理團(tuán)隊(duì)發(fā)起投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及未上市房地產(chǎn)企業(yè)等目前，在我國(guó)多采用合伙制以股權(quán)、債權(quán)或夾層的形式進(jìn)行投資。2、組織模式23人民幣房地產(chǎn)基金歷年募集情況（2008-2013）人民幣房地產(chǎn)基金規(guī)模分布 從基金募集情況看，人民幣房地產(chǎn)基金自2008年開(kāi)始較多出現(xiàn)。從2010年蓬勃發(fā)展，當(dāng)年新募集基金數(shù)量48支，募集規(guī)模約272億元；在2011年井噴，當(dāng)年新募集基金數(shù)量125支，募集規(guī)模約1004億元；在2012年進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整，當(dāng)年新募集規(guī)

12、模約下降到767億元，到2013年又大幅增長(zhǎng)。 從基金規(guī)?？?，市場(chǎng)上半數(shù)的基金規(guī)模屬于1億元至5億元人民幣的中等規(guī)?；?；基金規(guī)模在5億元至10億元人民幣的基金占15%；超過(guò)10億元人民幣的大型基金占11%3、發(fā)展?fàn)顩r24目前已經(jīng)有部分基金實(shí)現(xiàn)了退出回報(bào)。根據(jù)德邦證券私募股權(quán)投資系列-人民幣房地產(chǎn)基金專題報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)上已實(shí)現(xiàn)退出的大多數(shù)股權(quán)類項(xiàng)目的回報(bào)率高于20%，而債權(quán)類投資項(xiàng)目回報(bào)率約15%。人民幣房地產(chǎn)基金退出業(yè)績(jī)分布4、投資收益25426發(fā)展?fàn)顩r特點(diǎn)案例123投資收益（四）房地產(chǎn)投資信托基金1、特點(diǎn)27房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度劃分BCDA總資產(chǎn)的投資組合中必須以房地產(chǎn)為主投資收益的絕大部

13、分必須以股息形式支付給持有人大多數(shù)國(guó)家的REITs只投資于存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，不允許投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在大部分國(guó)家REITs分派的收益不會(huì)在REITs層面上被征稅有明確的最高負(fù)債率規(guī)定，以控制風(fēng)險(xiǎn)。28越秀REITs內(nèi)地物業(yè)試水REITs先驅(qū)越秀投資將其旗下4個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈和維多利亞廣場(chǎng)打包注入REITs，于2005年12月21日在香港上市。2、案例28293、發(fā)展?fàn)顩rREITs誕生于美國(guó)，最早可以追溯到1880年。美國(guó)是全球發(fā)展REITs最成熟的市場(chǎng)，美國(guó)的REITs已經(jīng)成為世界REITs發(fā)展的典范。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的發(fā)展美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展兩階段: 1960：美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)相關(guān)法令，REITs誕生19601990（探索積聚階段）：REITs發(fā)展緩慢，這主要是受制于各項(xiàng)法規(guī)的不完善和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。1990現(xiàn)在（迅速擴(kuò)張階段）：美國(guó)REITs得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，市值出現(xiàn)了直線上升的趨勢(shì)，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。30資料來(lái)源：標(biāo)準(zhǔn)普爾/花旗集團(tuán)全球REITs指數(shù)房地產(chǎn)投資信托基金全球規(guī)模比較3、發(fā)展?fàn)顩r314、投資收益資料來(lái)源：美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)（NAREIT）美國(guó)REITs