【知名地產(chǎn)集團】知名地產(chǎn)的成本管理觀點和選擇（共38頁）

1、萬科的成本管理2015觀點與選擇1萬科的成本管理觀點和選擇正確認識成本管理2認識的重要性做正確的事正確地做事做不正確做正確我們做什么？我們做得如何？不正確的事正確的事最佳位置不是最差最差位置死定了正確認識成本管理3正確認識成本管理財務(wù)管理與成本管理成本管理與工程管理建安造價管理與項目成本管理區(qū)分幾個關(guān)系 任何行業(yè)成本管理都是技術(shù)和經(jīng)濟的結(jié)合，房地產(chǎn)也是如此，成本管理部首先是一個經(jīng)濟管理部門，要求它通曉技術(shù)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，用經(jīng)濟管理的方法來實現(xiàn)成本管理的職責。兩個方面技術(shù)經(jīng)濟4正確認識成本管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計竣工1、從項目角度出發(fā)： 重點回答單方可售面積多少元成本，直接用于測算與確定經(jīng)營績效。銷

2、售兩個類別物業(yè)管理5正確認識成本管理分判招標簽約變更結(jié)算兩個類別2、從合同角度出發(fā)： 重點回答單位作業(yè)多少元成本，是項目成本的構(gòu)成部分。6設(shè)計招標施工SPEND曲線項目周期成本發(fā)生的成本形成的成本新項目發(fā)展成本控制重點放那兒好？70%80%20%銷售及物管正確認識成本管理成本管理工作重心 7工作重心前移客戶分析；設(shè)計方案優(yōu)化；結(jié)構(gòu)指標控制；事前定價與清單招標；工作重心后置費率招標；變更、簽證事后補簽；工程結(jié)算；正確認識成本管理成本管理工作重心 8工作的重心數(shù)據(jù)分析與儲存新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計合約分判與招標施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價亦步亦趨謹慎測算造價管理模式正確認識成本管理成本管理工

3、作重心 9不同土地獲取方式下利潤差別 伴隨著競爭拿地對市場成本的抬高，成本將成為項目經(jīng)營的主要矛盾, 必須要高度重視。拿地方式土地利潤開發(fā)利潤協(xié)議轉(zhuǎn)讓 0 0招標拍賣 0 0正確認識成本管理成本管理的必要性 10土地招標項目成本利潤情況項目成都金色家園一期南京光明城市一期無錫魅力之城一期計劃單位售價(元/m2)390065004696計劃單位成本(元/m2)335052363600單位毛利潤(元/m2)405939775銷售毛利率10.38%14.45%16.50%銷售凈利率5.62%8.34%9.72%當前單位成本56903885正確認識成本管理成本管理的必要性 11 制度體系： 是通過一系

4、列制度對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行控制，保證每個作業(yè)程序的合理性和有效性，保證每個作業(yè)成本作業(yè)目標的完成，最終實現(xiàn)降低成本的目的。新項目發(fā)展可行性評審體系設(shè)計階段成本管理工作指引工程及材料招標管理辦法工程合同管理辦法設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法工程計價管理辦法規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度正確認識成本管理作業(yè)成本管理 成本管理水平是各作(專)業(yè)管理水平的綜合體現(xiàn)12萬科成本管理模式作業(yè)成本管理 成本項目單價合價勘察丈量費三通一平費臨時設(shè)施費工程管理費人工及行政費用作業(yè)時間成本 合 計 工程作業(yè)成本工程作業(yè)效果作業(yè)效果相關(guān)指標工程質(zhì)量客戶質(zhì)量滿意度質(zhì)量投訴成本竣工房維修費用工 期開發(fā)計劃符合度結(jié)構(gòu)指標控制

5、鋼筋含量砼含量清單招標總包清單招標率招標競爭性單項招標中標率工程作業(yè)13正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理案例一：小高層鋼筋含量34kg/m2 廣州萬科城市花園五組團D1單元為12層住宅，經(jīng)過設(shè)計、工程、成本等部門的共同努力，在設(shè)計單位的配合下，優(yōu)化后方案鋼筋含量為34kg/m2（含承臺及地梁），相對同類結(jié)構(gòu)鋼筋含量經(jīng)驗值60kg/m2有較大幅度減少，甚至偏低。 經(jīng)相關(guān)專業(yè)人士評估認為結(jié)構(gòu)安全度符合國家標準。從設(shè)計方面而言，已經(jīng)沒有任何的富裕，是結(jié)構(gòu)設(shè)計的最底線。 按5元/kg計算，鋼筋成本較常規(guī)標準低130/m2元。14正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理案例二：結(jié)構(gòu)優(yōu)化降低成本50元/m2 武漢

6、城花在應(yīng)用標準化華中版施工圖時，武漢公司和集團規(guī)劃設(shè)計部對結(jié)構(gòu)部分進行了非常詳細的分析，對柱梁板等構(gòu)配件和配筋進行逐項優(yōu)化，并在砼板配筋中采用冷軋帶肋鋼筋替代普通圓鋼。優(yōu)化后的結(jié)構(gòu)指標較原版有一定幅度下降，成本降低較多。 統(tǒng)計地上部分結(jié)構(gòu)指標，鋼筋含量從43.9kg/m2降至35.64kg/m2，砼含量從0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本降低50.76元/m2 。15正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理案例三：基礎(chǔ)超深簽證增加357萬元 大連城花一期施工圖設(shè)計時，因場地未完全交出，詳勘布點不足，施工時發(fā)現(xiàn)基底設(shè)計標高未達到持力層，導(dǎo)致整個場地超挖56米。施工時，未對施工方案進行

7、優(yōu)化選擇，采用毛石砼從實際持力層澆灌至設(shè)計標高，相當于將整個底板澆成了56米的砼大板，僅此一項簽證增加成本357.7萬元，單方成本增加49.14元/m2。16正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理案例四：基坑支護160萬元VS地下室建造214萬元 中山城市風景營銷大廳原設(shè)計方案有一層地下室，因施工圖出圖較晚，按圖施工無法滿足開盤要求，后將地下室移至銷售大廳外側(cè)。新方案下，常規(guī)施工順序應(yīng)先施工地下室而后銷售大廳主體，為滿足開盤需要，需要先施工主體，則施工地下室時必須增加基坑支護。按設(shè)計院設(shè)計方案測算，支護費用高達160萬元(地下室建造成本214萬元)。在與深圳公司審圖后，最終意見在現(xiàn)狀下已無優(yōu)化余地。

8、 最終，項目部和成本部在招標時找到了解決辦法，將支護費用降至10萬元左右。17 客戶價值為核心： 選擇客戶認可價值與支付代價差值最大的方案與部品；結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率。 設(shè)計階段成本管理原則正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理 方案優(yōu)化： 各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化；同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本；兼顧長期利益和短期利益的平衡。18 動態(tài)測算、及時反饋： 設(shè)計各階段及時準確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設(shè)計以滿足公司的經(jīng)營要求。設(shè)計階段成本管理原則正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理 設(shè)計單位配合： 作

9、好與設(shè)計單位溝通工作，取得設(shè)計單位在成本控制方面的配合，在設(shè)計合同中明確提出成本控制的工作配合和技術(shù)經(jīng)濟指標要求，考慮設(shè)置獎懲措施。 19主要經(jīng)濟指標 容積率 建筑密度 單方鋼筋含量 單方砼含量 窗地比(單方建筑面積外墻門窗含量) 建筑周長面積比 正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理20主要方面： 小區(qū)規(guī)劃 配套設(shè)施面積 住宅的平面布置 住宅的單元組成、戶型和住戶面積 住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇 正確認識成本管理設(shè)計階段成本管理21正確認識成本管理工程量清單招標工程量清單招標是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一種有效措施。工程量清單招標的優(yōu)點： 事前定價，利于控制成本，并減輕后期結(jié)算

10、工作壓力； 總價和單價兩方面的充分競爭； 總價準確，可提高進度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢； 有更合理的時間辦開工手續(xù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更； 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量； 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 降低職業(yè)風險，對成本人員個人水平的依賴性降低。22正確認識成本管理工程量清單招標目前工程量清單招標存在的問題： 占用項目關(guān)鍵線路，時間相對較長； 部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設(shè)計變更較多，降低了清單招標的可能和效果； 合格承建商資源不足，使得招標競爭性不足，報價可能偏高； 投標單位對清單招標模式不夠熟悉，報價可能偏高； 定額依然必不可少，市場定價少有使用； 造價咨詢公司水平

11、有限，影響清單準確性。23正確認識成本管理工程量清單招標解決辦法： 示范區(qū)銷售展示部分可采用費率招標方式； 工程招標管理辦法規(guī)定“除示范區(qū)外，主體工程不允許采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，經(jīng)各地公司第一負責人簽字，報集團成本與開發(fā)計劃管理委員會審批后方可執(zhí)行?！?樁基、主體分開招標； 設(shè)計有樁基的，可將樁基工程單獨發(fā)包，先行施工，以節(jié)約工期。24正確認識成本管理工程量清單招標解決辦法： 加強設(shè)計計劃管理和圖紙質(zhì)量管理，把施工圖設(shè)計計劃執(zhí)行做為設(shè)計部門考核指標之一； 項目開發(fā)計劃管理辦法規(guī)定“項目開發(fā)計劃具有嚴肅性，總部與一線公司均應(yīng)努力保證計劃的實現(xiàn)。計劃確定后，不可隨意變更。確因經(jīng)營需

12、要，擬對項目開發(fā)計劃作出重大變更，應(yīng)視情況報總部審批或備案?！?“以下重大變更應(yīng)在作出變更決定后4個工作日上報總部備案:(2)規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工圖設(shè)計、基礎(chǔ)開工、主體開工及入伙延后30日”25正確認識成本管理工程量清單招標解決辦法： 合理安排工作，多任務(wù)并行，避免清單招標成為唯一的關(guān)鍵線路； 擴大合格承建商范圍，注重本地承建商的培養(yǎng)； 注重對投標單位培訓，總部將提供相應(yīng)支持； 注重成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)，為清單計價提供依據(jù)；鼓勵投標單位依據(jù)自身成本水平報價； 加強對咨詢公司的管理和培養(yǎng)，合理確定咨詢費用； 持續(xù)推進標準化項目工程量清單集中編制。26現(xiàn)狀：2003、2004年主體建安工程清單招標情

13、況正確認識成本管理工程量清單招標集團目標：主體建安工程清單招標率65%27序號公司招標面積(萬m2)清單招標面積(萬m2)清單招標比例1深圳14.172.9720.96%2廣州5.973.27 54.77%3東莞0004中山0005上海44.8222.52 50.25%6南京22.830 07南昌14.902.98 19.99%8無錫0009沈陽10.364.13 39.86%10長春00011大連00012鞍山0.8500%13北京29.7428.7396.6%14天津7.927.92 100%15成都18.418.33 45.25%16武漢16.680 38.93%總計186.6680.8

14、543.41%注：截至2004年9月30日已經(jīng)定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統(tǒng)計正確認識成本管理工程量清單招標二三年集團主體建安工程清單招標情況28序號公司招標面積(萬m2)清單招標面積(萬m2)清單招標比例1深圳27.78 14.89 53.61%2廣州18.75 16.35 87.21%3東莞5.842.76 47.26%4中山6.566.56100%5上海19.6311.51 58.66%6南京7.09007南昌11.01 11.01100%8無錫14.81009沈陽9.606.76 70.37%10長春7.902.57 32.55%11大連13.912.06 14.83%12鞍山

15、11.3111.31 100%13北京00014天津25.2320.18 80%15成都13.539.34 69.06%16武漢8.043.13 38.93%總計200.99118.4458.93%注：截至2004年9月30日已經(jīng)定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統(tǒng)計正確認識成本管理工程量清單招標二四年集團主體建安工程清單招標情況29序號公司2003年2004年1深圳20.96%53.61%2廣州54.77%87.21%3東莞047.26%4中山0100%5上海50.25%58.66%6南京007南昌19.99%100%8無錫009沈陽39.86%70.37%10長春032.55%11大連0

16、14.83%12鞍山0%100%13北京96.6%014天津100%80%15成都45.25%69.06%16武漢38.93%38.93%總計43.41%58.93%注：截至2004年9月30日已經(jīng)定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統(tǒng)計正確認識成本管理工程量清單招標二三年二四年集團主體建安工程清單招標情況30正確認識成本管理工程量清單招標工程量清單招標是大勢所趨 是市場化的需求： 傳統(tǒng)定額計價方式是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，體現(xiàn)了國家對微觀經(jīng)濟的調(diào)控，伴隨中國市場經(jīng)濟的發(fā)展及加入WTO，中國的市場化和對外開放將程度將不斷擴大，市場競爭的理念將深入各行各業(yè)，而工程量清單招標正體現(xiàn)了自主競爭的市場化概念。 體現(xiàn)了集團加強成本管理的思路： 從北京案例，集團愈發(fā)認識到成本工作重心前移的重要性和必要性，最為重心前移的一項重要標志就是工程量清單招標、事前定價。31正確認識成本管理工程量清單招標 體現(xiàn)與國際慣例接軌的思路： 工程量清單招標做為國際通用的工程招標方式已有上百年歷史，被WTO成員國、世行、亞行、非行在內(nèi)的國際組織普遍采用。 體現(xiàn)了國家推行工程量清單招標、與國際接軌的思路： 推行工程量清單計價是中國工程造價管理改革的重要內(nèi)容；國家建設(shè)部于2003年2月倉促頒布建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范并規(guī)定2003年7月1日起實施，其意圖也是先試行后完善。32正確認識成本管理工程量清單招