房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的建立與實(shí)施_secret

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的建立與實(shí)施一、建立經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的必要性 經(jīng)營(yíng)企業(yè)尤其是經(jīng)營(yíng)具有一定規(guī)模的國(guó)有大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)在是太重要了。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不僅是三年、五年的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，而且是能夠細(xì)分并落實(shí)到每個(gè)子公司(部門(mén))、每個(gè)開(kāi)發(fā)組團(tuán)、每種產(chǎn)品(每類(lèi)商品房)、每個(gè)可出售項(xiàng)目(含現(xiàn)售和預(yù)售)、 每個(gè)可出租項(xiàng)目的月度、季度和年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要有定性的考核內(nèi)容、責(zé)任人和定量的考核指標(biāo)。其最后的物理形態(tài)是一個(gè)Excel的表格，并以最終的經(jīng)過(guò)量化的目標(biāo)體系作為考核指標(biāo)。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要做到每個(gè)子公司(部門(mén))，在每個(gè)考核時(shí)段，每種產(chǎn)品(商品房)，每個(gè)可出售或可出租項(xiàng)目增長(zhǎng)多少，支撐增長(zhǎng)所

2、需要的成本要多少。這種嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意義，只有通過(guò)建立起一個(gè)嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行計(jì)劃，才能體會(huì)到其必要性。尤其是公司發(fā)展到具有相當(dāng)規(guī)模時(shí)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)管理發(fā)展變成非常重要的手段，沒(méi)有這樣的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，管理者就沒(méi)有辦法考核、檢驗(yàn)與造就一支優(yōu)秀的管理隊(duì)伍；沒(méi)有這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)際上管理發(fā)展就再也沒(méi)有辦法實(shí)施了。 二、建立經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的措施 一是建立層級(jí)負(fù)責(zé)制。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定應(yīng)由公司主要負(fù)責(zé)人即總裁、總經(jīng)理親自?huà)鞄?，直接參與和協(xié)調(diào)整個(gè)定立過(guò)程的工作。不能把目標(biāo)定立工作當(dāng)成某個(gè)職能部門(mén)的職責(zé)，或者目標(biāo)定立工作放給具體的業(yè)務(wù)人員做。大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，其子公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一定要對(duì)母公司負(fù)責(zé)，實(shí)行層

3、級(jí)負(fù)責(zé)制。各個(gè)公司(部門(mén))的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)都要客觀(guān)反映企業(yè)(部門(mén))的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，不能敷衍了事，更不能為應(yīng)付上一級(jí)部門(mén)(集團(tuán))的檢查，制定虛假經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一定要是其最高負(fù)責(zé)人承擔(dān)，因?yàn)楣矩?fù)責(zé)人最終要給投資者回報(bào)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。如果不是定立的目標(biāo)的擁有者，沒(méi)有參與目標(biāo)的制定，這個(gè)目標(biāo)很難有效實(shí)現(xiàn)。 二是目標(biāo)量化。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)訂立過(guò)程一定是一系列的量化過(guò)程，就是經(jīng)營(yíng)目標(biāo)必須數(shù)字化。所有目標(biāo)的指標(biāo)必須規(guī)范，一定要有數(shù)字。如經(jīng)營(yíng)收入(或銷(xiāo)售利潤(rùn))的指標(biāo)目標(biāo)一經(jīng)確定，如何定位產(chǎn)品銷(xiāo)售的目標(biāo)市場(chǎng)，職能部門(mén)之間的關(guān)系是什么，職能部門(mén)的目標(biāo)如何考核，所有這些都必須有足以量化考核的目標(biāo)，這才是經(jīng)營(yíng)目

4、標(biāo)。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不僅需要結(jié)果，而且還要有一個(gè)根據(jù)月度、季度或規(guī)定時(shí)間間隔來(lái)做的，按開(kāi)發(fā)組團(tuán)和商品房地理位置及品質(zhì)檔次劃分的目標(biāo)(銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo))明細(xì)分解過(guò)程，這個(gè)分解包含了要完成的目標(biāo)由哪幾個(gè)開(kāi)發(fā)組團(tuán)和哪幾類(lèi)商品房構(gòu)成。每個(gè)開(kāi)發(fā)組團(tuán)或哪類(lèi)商品房，什么時(shí)段能回籠多少資金，產(chǎn)生多少效益。這樣的目標(biāo)分解是經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一個(gè)非常重要的步驟。一切目標(biāo)必須按開(kāi)發(fā)組團(tuán)、按商品房類(lèi)型、按時(shí)段、按地理位置等幾個(gè)標(biāo)軸做下來(lái)，這樣的目標(biāo)才能落到實(shí)處，這個(gè)目標(biāo)才有承擔(dān)者。 三是提高對(duì)數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí)。做經(jīng)營(yíng)目標(biāo)最重要的是統(tǒng)一思想，一線(xiàn)人員與職能部門(mén)的管理人員、子公司經(jīng)營(yíng)者(子公司總經(jīng)理)、與集團(tuán)公司總裁在認(rèn)識(shí)上難

5、免有差異，有些人也許認(rèn)為做經(jīng)營(yíng)目標(biāo)會(huì)耽擱一線(xiàn)經(jīng)理們的時(shí)間，與其花這么多時(shí)間做“表格”，不如把做目標(biāo)的時(shí)間用在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和商品房銷(xiāo)售上，這種認(rèn)識(shí)差別可能會(huì)嚴(yán)重影響公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，公司的主要負(fù)責(zé)人要把大家的認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一到做經(jīng)營(yíng)目標(biāo)本身就是對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的過(guò)程上來(lái)。要明白沒(méi)有一個(gè)成功的企業(yè)，不是在嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之下管理發(fā)展起來(lái)的。多做幾年，持之以恒，將會(huì)發(fā)現(xiàn)企業(yè)是可以實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理的。沒(méi)有這樣的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的公司，公司做得好，卻不知道為什么；公司做得不好，也發(fā)現(xiàn)不了問(wèn)題。不知道哪個(gè)“開(kāi)發(fā)組團(tuán)”的產(chǎn)品在哪個(gè)地方給你最好的利潤(rùn)點(diǎn)，哪一類(lèi)商品房有成長(zhǎng)性，哪一類(lèi)商品房雖然成長(zhǎng)不好但收入比較大。這些問(wèn)題非常關(guān)鍵

6、，而且做得越早越好。如果企業(yè)沒(méi)有這樣一個(gè)體系，就沒(méi)有辦法管理一家有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，更沒(méi)有辦法使企業(yè)在管理中發(fā)展。 三、通過(guò)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)造就大批基層經(jīng)營(yíng)者 房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金和技術(shù)密集型的企業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尤其是開(kāi)發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)的大型項(xiàng)目，需要很雄厚的資金和多專(zhuān)業(yè)種類(lèi)的技術(shù)人才?；谪?cái)力和技術(shù)等諸種因素的限制，有些項(xiàng)目別人可以做，但不一定適合“你”做。能做什么，不能做什么，如果沒(méi)有一個(gè)既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，沒(méi)有一個(gè)把粗的概念細(xì)化的量化思考過(guò)程，做決策以拍腦袋為主，其結(jié)果可想而知。一個(gè)有規(guī)模的大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，在管理層里挖掘一批目標(biāo)實(shí)現(xiàn)者，授權(quán)他們?cè)谝?guī)定的時(shí)段內(nèi)完成一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或完成一項(xiàng)任務(wù)，是十分必

7、要的。一個(gè)每年通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房銷(xiāo)售，運(yùn)籌和回籠幾十億資金的企業(yè)，必須要有一批這樣的產(chǎn)業(yè)經(jīng)理或管理者，才能實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 公司可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的建立和組織實(shí)施，培養(yǎng)或者強(qiáng)制培養(yǎng)一批既能做“目標(biāo)”，又能打單子的基層經(jīng)營(yíng)者(產(chǎn)業(yè)經(jīng)理)，使他們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中樹(shù)立非常嚴(yán)格的管理約束意識(shí)。 管理意識(shí)最重要的一點(diǎn)就是資金投入后，企業(yè)通過(guò)什么渠道可以賺回更多的錢(qián)。假如一個(gè)集團(tuán)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)是10億元，成本是多少?集團(tuán)總裁和產(chǎn)業(yè)經(jīng)理(或子公司總經(jīng)理)考慮的問(wèn)題是不一樣的?？偛每紤]的重點(diǎn)是集團(tuán)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，謀求更大的發(fā)展；產(chǎn)業(yè)經(jīng)理應(yīng)考慮的是如何使資金花得更有效，盡可能“開(kāi)源節(jié)流”賺取更多利潤(rùn)的戰(zhàn)術(shù)

8、。但不管是創(chuàng)業(yè)者抑或是產(chǎn)業(yè)經(jīng)理，只要集團(tuán)的目標(biāo)利潤(rùn)一經(jīng)確定，集團(tuán)總部及其職能部門(mén)、各子公司都應(yīng)依據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)的編制原則，利用類(lèi)比法、指標(biāo)法，考慮價(jià)格時(shí)效差、地區(qū)差等因素，制定出包括銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和有關(guān)開(kāi)發(fā)指標(biāo)等各類(lèi)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。這些目標(biāo)要按月、季、年或規(guī)定時(shí)間間隔分解落實(shí)到各開(kāi)發(fā)單位和職能部門(mén)，并按細(xì)分后的目標(biāo)分別對(duì)各相關(guān)部門(mén)制定出考核指標(biāo)，公司以這些分解的目標(biāo)和指標(biāo)考核體系來(lái)確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)此公司要有統(tǒng)一的思想，統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，同時(shí)又要看到在這個(gè)過(guò)程中，哪些人適合做“目標(biāo)”，哪些人可以做執(zhí)行，避免目標(biāo)做出來(lái)之后卻難以執(zhí)行。 四、“目標(biāo)”管理可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)

9、企業(yè)的發(fā)展 西方很多房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)“目標(biāo)”的管理方式，形成企業(yè)的規(guī)模效益。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是國(guó)有大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)目前管理之所以有很多問(wèn)題，可能也是因?yàn)闆](méi)有完成在“目標(biāo)”上管理企業(yè)。經(jīng)營(yíng)“目標(biāo)”是企業(yè)最重要的工作主線(xiàn)，只有把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)做好了，公司管理的基礎(chǔ)才會(huì)做得更好。 我國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，最核心的問(wèn)題就是管理問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)很大，技術(shù)也有不少創(chuàng)新，但如何能夠管理好一家有一定規(guī)模的大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，要解決很多基本問(wèn)題。而經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是非常具體的雖然看起來(lái)很乏味，但卻是有效解決問(wèn)題的手段。公司負(fù)責(zé)人必然思考怎么在一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)里來(lái)管理企業(yè)，這種“目標(biāo)文化”建立得越早越好。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)體系是企業(yè)發(fā)展非常重要的基礎(chǔ)。 企業(yè)主所以要有經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是因?yàn)橘Y本市場(chǎng)需要有預(yù)見(jiàn)性的目標(biāo)預(yù)測(cè)值，它要求投資有一個(gè)回報(bào)目標(biāo)，投資人把錢(qián)投向你企業(yè)的時(shí)候，他要知道什