房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制_secret

1、PAGE PAGE 5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制關(guān)鍵詞：開發(fā)項(xiàng)目 前期 成本控制前 言 近年來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目紛紛上馬。但是部分開發(fā)企業(yè)由于只看到眼前利益，一味的追求短時(shí)效益，對項(xiàng)目成本缺乏細(xì)致有效的研究和長效的管理，忽略了對開發(fā)成本的控制管理。一段時(shí)間內(nèi)，這種狀況卻被房地產(chǎn)市場表面的繁華所掩蓋。而現(xiàn)在，為保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大等突出問題，黨中央、國務(wù)院陸續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的若干措施，如整頓規(guī)范土地市場秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的切身利益受到了很大挑戰(zhàn)。

2、現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如再不重視成本管理，其生存就將面臨嚴(yán)重威脅。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理已是當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)，有資料表明，施工開始后充其量只能節(jié)約投資20%左右，而在整個(gè)項(xiàng)目前期階段，介入成本控制，影響造價(jià)的可能性要達(dá)到60%-80%?？梢姡?xiàng)目初期的成本管理尤為重要。本文就將就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本管理問題，結(jié)合本人的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)從以下三個(gè)方面簡單談?wù)効捶ǎ┐蠹覅⒖?。一、加?qiáng)事前成本測算我們知道，項(xiàng)目開發(fā)牽涉的因素很多，投資成本從不同的角度又有不同的分法，并且在這些成本的比重中，因開發(fā)規(guī)模、性質(zhì)、用途及所在不同地區(qū)將會顯現(xiàn)不同的比重。綜合以往開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，將成本大致歸類為幾個(gè)方面：（

3、一）前期開發(fā)及土地費(fèi)用（二）市政配套費(fèi)用（三）工程建安造價(jià)（四）綜合費(fèi)用（包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)、開辦費(fèi)等）（五）籌資成本及稅費(fèi)（六）其他費(fèi)用（包括物業(yè)管理費(fèi)等）（七）不可預(yù)見費(fèi)。其中，前期開發(fā)地價(jià)部分約占30%-40%，工程造價(jià)包括建安、配套設(shè)施部分約占40%-50%，策劃營銷成本3%-5%，其余為資金成本，稅費(fèi)及綜合費(fèi)用等。在前期的成本測算中，各項(xiàng)成本費(fèi)用都是預(yù)測的，都是可變的，就連土地轉(zhuǎn)讓以及配套成本看似固定的費(fèi)用，實(shí)際也都是可以調(diào)整的。那么，如何將各種變化的成本在項(xiàng)目前期就準(zhǔn)確地測算出來，就顯得尤為重要了。在項(xiàng)目初期，重要的是要將項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生的全部成本費(fèi)用進(jìn)行層層分解，進(jìn)行最大限度的細(xì)分

4、，確保每一項(xiàng)成本估算的有效性，并要分析其可變化的范圍、存在風(fēng)險(xiǎn)的指數(shù)及可控性。進(jìn)而確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資總額即估算成本，預(yù)測出其比較真實(shí)的成本情況，然后才可能進(jìn)行成本目標(biāo)的細(xì)劃工作。應(yīng)著重對不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對比，找出最優(yōu)成本方案。前期成本的測算不應(yīng)是粗略、大概、淺顯的，而應(yīng)該是全面、細(xì)致，深入的。建造投資總成本、開發(fā)綜合稅費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓、居民協(xié)調(diào)費(fèi)、以及變動等每一部分成本都應(yīng)仔細(xì)測算。在這個(gè)過程中，應(yīng)充分考慮可能影響各部分成本變動的各種具體因素，有利的和無利的都應(yīng)予以重視，多汲取其他項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，比如哪些費(fèi)用可以讓利，哪些費(fèi)用可以爭取減額，居民協(xié)調(diào)是否需要額外支出，稅費(fèi)是否可

5、以減免等等。將這些所有因素綜合考慮，反復(fù)對成本測算的數(shù)據(jù)加以修正、調(diào)整，近而，才可能使得出項(xiàng)目成本的測算數(shù)據(jù)真正做到有據(jù)、有效、有用。筆者曾經(jīng)歷過一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身有一定的獨(dú)特性和復(fù)雜性，受到周圍環(huán)境的影響很大。此項(xiàng)目不僅被馬路分為兩大塊，而且其中一塊還被老房子分割為兩個(gè)部分。為了有效的控制造價(jià)成本，在測算成本時(shí)，我們就綜合考慮了相關(guān)老道路、雨污水改造、道路拓寬、周邊居民協(xié)調(diào)及銷售對象等種種因素，和配套部門、銷售、財(cái)務(wù)和審價(jià)單位反復(fù)討論和調(diào)整，得出了相對準(zhǔn)確的、合理的成本測算數(shù)據(jù)。最終事實(shí)也證明了此次成本測算數(shù)據(jù)的有效性，并使得該項(xiàng)目獲得了超額利潤。需要指出的是，前期的成本測算，絕不是算完了事

6、，絕不是只要合乎了項(xiàng)目的投資預(yù)算就可以了。而是應(yīng)以此為基點(diǎn)，在項(xiàng)目進(jìn)行中不斷調(diào)整、修正，并按此來進(jìn)行項(xiàng)目的全過程成本控制。這才是前期成本測算的意義所在。二、加強(qiáng)合同簽訂管理在項(xiàng)目前期，會簽訂勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、采購等一系列合同。這些合同，一經(jīng)雙方簽字后，就產(chǎn)生了相關(guān)的法律效力。日后，無論是由于簽訂時(shí)對某些條款的理解偏差，還是合同本身就存在某些不利條款等因素對整個(gè)項(xiàng)目成本造成的損失，都將無力挽回。因此，在項(xiàng)目前期，在簽訂合同前，應(yīng)特別注重對合同條款的分析研究，看合同是否全面、明了、清晰，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出、及時(shí)修改，將對成本不利的因素盡量都扼殺在搖籃之中，以節(jié)約日后成本支出。如合同未能就各方的

7、權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任作出詳細(xì)的規(guī)定，則容易因約定不明或?qū)贤瑮l文的理解存在歧義而引起糾紛，進(jìn)而為后期額外的成本支出留下隱患。故在簽訂合同時(shí)一定要做到嚴(yán)密、完善，對法律規(guī)定不明的方面要予以充分的重視，并預(yù)先設(shè)定富有預(yù)見性的相關(guān)條款，方能有效地防范因合同糾紛而面臨的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際中經(jīng)常采取一些分散合同成本風(fēng)險(xiǎn)的做法，比如一些由業(yè)主指定的分包商及材料設(shè)備供應(yīng)商的合同仍與總包簽訂；在合同中詳細(xì)規(guī)定配合費(fèi)由分包單位承擔(dān)，并明確具體金額等。這些辦法都可以很好的控制成本，避免成本不必要的增加。同時(shí)，為了做好合同簽訂管理工作，必須建立一整套以合同管理為中心的內(nèi)部管理控制體系。首先，要建立一套嚴(yán)密的合同管理制度；其

8、次，要成立專門負(fù)責(zé)合同管理的機(jī)構(gòu)并確定專職人員，就其行為規(guī)范和相關(guān)責(zé)任進(jìn)行規(guī)定；同時(shí)，要實(shí)行互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，保證合同簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益。此外，建議在重要合同簽約前進(jìn)行內(nèi)部的會簽、審查，由企業(yè)各部門簽署具體意見，以便在出現(xiàn)問題時(shí)，能夠明確責(zé)任。只有建立系統(tǒng)化、規(guī)范化的合同管理制度，并嚴(yán)格加以執(zhí)行，才能有效防范因合同失誤而出現(xiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)。筆者所在公司平時(shí)十分注重各項(xiàng)合同的制定和管理，研究合同中簽訂的條款，在合同實(shí)施過程中實(shí)行嚴(yán)格控制，按照合同簽訂的內(nèi)容執(zhí)行。在對合同的分析過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出并修改，降低項(xiàng)目成本的支出。如：在對某開發(fā)項(xiàng)目土方合同和綠化合同簽訂前的分析過程中

9、，發(fā)現(xiàn)土方回填合同與綠化種植合同的工作內(nèi)容里面有大量的重復(fù)，經(jīng)仔細(xì)研究，發(fā)現(xiàn)原來是土方合同重復(fù)計(jì)算了綠化的部分工作內(nèi)容。為此，及時(shí)進(jìn)行了土方回填合同的調(diào)整，更正了工程量，從而節(jié)約了30萬元的額外成本支出。三、加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案成本優(yōu)化在任何項(xiàng)目中，無論是在前期方案策劃階段還是在施工過程中，設(shè)計(jì)的作用都非常的重要。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，不到建安成本的4%，但對工程造價(jià)的影響卻可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)的質(zhì)量和方案，直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力的投入。完善的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不僅能減少圖紙反復(fù)的修改，使施工順利進(jìn)行，還能使項(xiàng)目的成本有所降低。有資料表明，合理科學(xué)的

10、設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%左右。所以在成本控制中，應(yīng)該在設(shè)計(jì)方面多下功夫。隨著設(shè)計(jì)方案的完成，項(xiàng)目成本的大致情況可以較為明顯地表露出來。因此，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，業(yè)主能夠先行主動的進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測，事先掌握成本狀況，規(guī)劃資金運(yùn)用流程，擬定銷售價(jià)格，從而最終能正確掌握利潤水平。因此，在項(xiàng)目的前期階段，通過對設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、對比，可以迅速的測算出各種可行的建筑方式、結(jié)構(gòu)方式、基礎(chǔ)形式、設(shè)備品種、材料樣式、安全措施等各種因素對于項(xiàng)目成本的影響程度，及早發(fā)現(xiàn)對成本的不利因素所在，及早改正，以取得安全與經(jīng)濟(jì)間的最佳平衡點(diǎn)。成本控制在此階段最主要的任務(wù)就是合理的造價(jià)分配以及所衍生的適當(dāng)工法、構(gòu)造方式、材料的選擇

11、及運(yùn)用。根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行計(jì)量估價(jià)，進(jìn)行成本測算，以判斷成本是否超過預(yù)算限額，是否還可以進(jìn)行縮減。萬一超過預(yù)算，此時(shí)則是最不會產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān)的最佳調(diào)整時(shí)機(jī)。因此，在設(shè)計(jì)作業(yè)過程中就應(yīng)及早引入成本控制，根據(jù)成本情況不斷修正設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行事先控制。這樣一來，等于在設(shè)計(jì)階段就抓住了成本的命脈，在一開始就已在提高利潤。以成本控制為指導(dǎo)的設(shè)計(jì)階段，無疑是對付項(xiàng)目造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一種利器，也是化危機(jī)為轉(zhuǎn)機(jī)的最佳契機(jī)。筆者前面提及到的那個(gè)項(xiàng)目，自身先天環(huán)境不是很好，周圍的設(shè)施也不太完善。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為周邊大學(xué)教職員工，在設(shè)計(jì)人員提出小高層、多層等多個(gè)方案草圖后，結(jié)合周邊實(shí)際情況，通過成本測算，配以其他手段進(jìn)行比較優(yōu)化，最終確定了多層住宅的設(shè)計(jì)方案。這樣既節(jié)省項(xiàng)目的一部分成本，又利于銷售，使得項(xiàng)目利益最大化。同時(shí)，必須指出的是，要最大限度的避免邊設(shè)計(jì)、邊審圖、邊施工，這樣不僅成本難