房地產(chǎn)招標(biāo)特點(diǎn)和招標(biāo)成功因素分析

1、房地產(chǎn)招標(biāo)特點(diǎn)和招標(biāo)成功因素分析招標(biāo)采購中心 *7/25/20221房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（一） 近年來，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面推行，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪緊縮周期，尤其是住宅地產(chǎn)。與此同時(shí)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)間的相互競(jìng)爭(zhēng)卻日趨激烈。由于土地成本高企和各種稅費(fèi)支出使房地產(chǎn)企業(yè)成本越來越高，為了使整個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中既保證項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，又保證工程的質(zhì)量，招標(biāo)就不可避免地成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要手段之一，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)、成功與否，將直接影響著項(xiàng)目利潤(rùn)的高低、建設(shè)進(jìn)度的快慢和工程質(zhì)量的好壞。7/25/20222房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（二

2、） 但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)缺乏有效的市場(chǎng)規(guī)范，市場(chǎng)參與資格不具有平等性等種種原因，對(duì)于不少房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)招投標(biāo)不但很難在實(shí)際工作中起到作用，而且成為一種浪費(fèi)人力、物力，以及消耗項(xiàng)目時(shí)間的無效工作。7/25/20223存在問題（一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，目前存在的問題主要有以下幾點(diǎn)： 1、評(píng)標(biāo)體系不完善，過分突出標(biāo)價(jià)7/25/20224問題分析從目前現(xiàn)行的評(píng)標(biāo)細(xì)則規(guī)定來看，投標(biāo)標(biāo)價(jià)分值所占比例過高，政府項(xiàng)目占總分值的80或以上，往往靠標(biāo)價(jià)一項(xiàng)指標(biāo)即可決定項(xiàng)目歸屬，房地產(chǎn)招標(biāo)尤其如此。誠(chéng)然，項(xiàng)目工程實(shí)行招投標(biāo)的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下降低造價(jià)、節(jié)約成

3、本。而最低價(jià)報(bào)價(jià)，就是指投標(biāo)者在滿足開發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實(shí)質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)自行確定的最低競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)。實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)是房地產(chǎn)招投標(biāo)中的一項(xiàng)重要原則。但是，最低價(jià)中標(biāo)并不是絕對(duì)的，按照市場(chǎng)規(guī)律，最低價(jià)應(yīng)高于成本價(jià)。我國(guó)的招投標(biāo)法中明確指出，最低價(jià)不應(yīng)低于成本價(jià)。過分強(qiáng)調(diào)最低價(jià)中標(biāo)而忽略其他因素會(huì)導(dǎo)致一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時(shí)故意漏項(xiàng)、缺項(xiàng)，達(dá)到其低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)決算的投機(jī)目的。7/25/20225存在問題（二）2、招投標(biāo)工作缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)嚴(yán)重由于目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)均為民營(yíng)或家族企業(yè)，管理分散，評(píng)標(biāo)、定標(biāo)隨意性較大，暗箱操作嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的投標(biāo)人很難進(jìn)入本企業(yè)建筑市場(chǎng)，

4、還造成有關(guān)市場(chǎng)組織的無所適從。另一方面，也帶來了監(jiān)管行為的弱化，嚴(yán)重干擾了正常的招投標(biāo)活動(dòng)。7/25/20226存在問題（三）3、評(píng)標(biāo)缺乏公正、可信性招投標(biāo)制度的推行，就在于要確保招標(biāo)過程、定標(biāo)結(jié)果的公正、公開、公平性、誠(chéng)實(shí)守信。而現(xiàn)行的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招評(píng)標(biāo)由于主觀或客觀原因，導(dǎo)致只能在一個(gè)相對(duì)狹小、封閉范圍內(nèi)進(jìn)行的，而且存在大量的議標(biāo)項(xiàng)目。這不可避免地造成公開性不足或“暗箱操作”。另一方面，評(píng)標(biāo)組成人員專業(yè)性不強(qiáng)或責(zé)任性不足或有意偏袒。這些都造成了定標(biāo)的公正性、可信度較差。7/25/20227由于上述種種原因，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都未能算真正成功實(shí)現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)的最終目的。為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的

5、公開、公正和公平性，個(gè)人認(rèn)為以下幾個(gè)方面是房地產(chǎn)招標(biāo)成功的關(guān)鍵：7/25/20228招標(biāo)成功的關(guān)鍵一、為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)三、招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)7/25/20229一、為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境1、加強(qiáng)招標(biāo)管理制度建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標(biāo)環(huán)境。盡可能地破除圍標(biāo)、串標(biāo)、惡性中標(biāo)的現(xiàn)象，避免小圈子、小范圍中標(biāo)、輪流坐莊的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按規(guī)則定標(biāo)，減少人情、隨意定標(biāo)；（2）、盡可能地增加合格

6、投標(biāo)單位數(shù)量；（4）、單位來源實(shí)現(xiàn)多樣化，不斷增加新單位，及時(shí)淘汰不合格投標(biāo)單位。（3）、投標(biāo)人名單保密；7/25/202210一、為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境2、統(tǒng)一招投標(biāo)監(jiān)督管理。制定統(tǒng)一的招投標(biāo)規(guī)范，提高招投標(biāo)工作的透明度。使招投標(biāo)在公正、透明的環(huán)境中進(jìn)行。（1）按工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷及其他等類別，制定合理的中標(biāo)方法。例如最低價(jià)中標(biāo)、合理低價(jià)中標(biāo)、綜合評(píng)分最高中標(biāo)等；例如:從企業(yè)資質(zhì)+企業(yè)業(yè)績(jī)+財(cái)務(wù)狀況+團(tuán)隊(duì)成員經(jīng)驗(yàn)+主創(chuàng)設(shè)計(jì)師（或項(xiàng)目經(jīng)理）業(yè)績(jī)+投標(biāo)方案（有方案時(shí)，方案的具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)也必須量化）等方面進(jìn)行定量評(píng)定。（2）須評(píng)定技術(shù)標(biāo)或綜合評(píng)定的，制訂明確的、可量化的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，減少人情分，采用定

7、量評(píng)定、減少甚至杜絕定性評(píng)定。方法有：7/25/202211二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)1、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，明確自身需求，項(xiàng)目招標(biāo)前準(zhǔn)確定位，明確是高、中、低檔、是自持還是出售？確定項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的地位，是標(biāo)桿項(xiàng)目或中等偏上項(xiàng)目還是普通項(xiàng)目？是向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手齊平或高于對(duì)手或低于對(duì)手？7/25/202212二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)2、充分考察（1）、對(duì)投標(biāo)人充分考察，力爭(zhēng)全面了解企業(yè)概況、實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況、近三年業(yè)績(jī)、項(xiàng)目周邊區(qū)域業(yè)績(jī)、團(tuán)隊(duì)主要成員情況、行內(nèi)評(píng)價(jià)（口?。?、行內(nèi)地位、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品檔次、已合作業(yè)主評(píng)價(jià)等。（2）、必要時(shí)從其直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

8、手中了解其實(shí)力（主要是了解其負(fù)面信息）、口啤。7/25/202213二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)3、選擇合適的單位根據(jù)項(xiàng)目需求選擇適合或稍高檔次的公司參與競(jìng)標(biāo)，盡量使產(chǎn)品檔次與項(xiàng)目匹配，謹(jǐn)慎地與低于項(xiàng)目需求檔次的產(chǎn)品或公司合作。做到成本最大程度優(yōu)化。7/25/202214三、招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚1、明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)要求、現(xiàn)場(chǎng)情況、施工條件（1）明確不同承包商的工作界面范圍、配合條件，尤其是總承包合同；（3）明確告知現(xiàn)場(chǎng)條件、招標(biāo)人能提供的具體施工條件，部分確實(shí)無法明示的，應(yīng)告知投標(biāo)人，由其考慮承包風(fēng)險(xiǎn)。（2）明確承包商工作內(nèi)容、提供配合服務(wù)；7/2

9、5/202215合同案例如：乙方在簽訂本合同前對(duì)本工程的全部招標(biāo)文件、投標(biāo)答疑、合同條件、本工程所在周圍環(huán)境、交通道路等情況均已作詳細(xì)研究，并按招標(biāo)文件和合同條款中的承包范圍、所有設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)說明、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期、違約責(zé)任等要求，充分考慮了人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、機(jī)具費(fèi)、管理費(fèi)、包裝運(yùn)輸費(fèi)、材料檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、施工檢測(cè)費(fèi)、材料二次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、施工圖深化設(shè)計(jì)費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、利潤(rùn)、稅金、損耗、質(zhì)量、安全、工期、文明施工及總承包配合費(fèi)等。乙方保證合同全費(fèi)用固定總價(jià)（或全費(fèi)用固定綜合單價(jià)、總價(jià)）準(zhǔn)確，如有錯(cuò)漏，不論是計(jì)算錯(cuò)誤或其它錯(cuò)誤，概由乙方負(fù)責(zé)。7/25/202216三、招標(biāo)范圍、

10、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚3、圖紙文件內(nèi)容清楚，如無圖紙的，對(duì)承包范圍必須文字描述清晰7/25/202217四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底1、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)有編制說明，說明編制依據(jù)、編制原則等內(nèi)容。7/25/202218四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底2、明確承包方式，是綜合單價(jià)包干還是固定總價(jià)包干明確綜合單價(jià)包干或固定總價(jià)包干包含的具體內(nèi)容，如：本工程采用全費(fèi)用綜合單價(jià)包干計(jì)價(jià)方式的，合同工程量清單附件上顯示的工程量為暫定的工程量，最終按實(shí)際發(fā)生的工程量結(jié)算。其中，全費(fèi)用綜合單價(jià)包括但不限于為完成合同工程量清單項(xiàng)目下項(xiàng)目特征描述所包含的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、機(jī)具費(fèi)、管理費(fèi)

11、、包裝運(yùn)輸費(fèi)、材料檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、施工檢測(cè)費(fèi)費(fèi)、材料二次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、施工圖深化設(shè)計(jì)費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、利潤(rùn)、稅金、損耗、質(zhì)量、安全、工期、文明施工及總承包配合等，且含 2 %總承包配合費(fèi)等。綜合單價(jià)在合同執(zhí)行期間均不作任何調(diào)整。7/25/202219四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底3、明確新增工程項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法，明確造價(jià)爭(zhēng)議解決辦法，尤其是材料價(jià)格如：本合同工程在固定總價(jià)包干的承包范圍內(nèi)不發(fā)生任何簽證，其他范圍內(nèi)發(fā)生變更、簽證，工程量清單中有相同或者相似單價(jià)的，即套用工程量清單中的綜合單價(jià)；若清單中沒有相同單價(jià)、相似單價(jià)或清單中發(fā)生缺項(xiàng)的，則按廣東省2006相應(yīng)專業(yè)定額規(guī)則組

12、價(jià),主材價(jià)格按原合同主材價(jià)，若合同中未包括該主材價(jià)格的，則按照雙方議定的價(jià)格（議定原則：乙方提供備選品牌、規(guī)格、數(shù)量、材質(zhì)給甲方，甲方在 7 個(gè)工作日內(nèi)審定。雙方無法達(dá)成一致意見時(shí)，甲方可以按乙方要求的規(guī)格、數(shù)量、材質(zhì)直接指定其他品牌和供應(yīng)商，由乙方向指定供應(yīng)商購買，乙方結(jié)算價(jià)格等于甲方指定采購價(jià)格加3%采購、卸車、保管的費(fèi)用，乙方不得以任何理由拒絕購買。），按一類地區(qū)取費(fèi)，費(fèi)率有浮動(dòng)區(qū)間的按低值取值，利潤(rùn)以人工費(fèi)為計(jì)算基礎(chǔ)，費(fèi)率為 15%.7/25/202220五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)加強(qiáng)中標(biāo)后的項(xiàng)目管理，培育長(zhǎng)期合作或戰(zhàn)略合作伙伴，例如可通過如下途徑培育

13、：7/25/202221五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)1、樹立良好的合作心態(tài)，改變傳統(tǒng)甲乙方的觀念甲乙雙方為合作伙伴，不是雇傭關(guān)系，是一種唇齒相依的合作關(guān)系，而不是你死我亡的敵對(duì)關(guān)系。對(duì)待乙方，應(yīng)寬嚴(yán)并濟(jì)，甲方應(yīng)為乙方提供各種應(yīng)提供的協(xié)助和配合，主動(dòng)協(xié)助乙方解決一些疑難問題，減少遇到問題就“踢皮球”的現(xiàn)象。7/25/202222五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)2、按期付款盡量按合同約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)付款，有特殊原因無法按期付款時(shí)應(yīng)及時(shí)與乙方溝通，爭(zhēng)取對(duì)方主動(dòng)諒解。7/25/202223五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)3、現(xiàn)場(chǎng)簽證處理對(duì)應(yīng)簽證項(xiàng)目做到及時(shí)簽證，對(duì)不予以簽證項(xiàng)目應(yīng)與對(duì)方及時(shí)溝通，明確告知原因，避免口頭承諾一些不可能簽證的簽證，影響公司信用。7/25/202224五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)4、造價(jià)變更處理造價(jià)變更時(shí)，按合同條款約定進(jìn)行造價(jià)變更，盡量避免“打死狗講價(jià)”或被乙方要挾要價(jià)的事情發(fā)生。7/25/202225五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)5、結(jié)算及時(shí)、合