房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定（含案例分析102頁(yè)）

1、住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定 2009.06.25The Price system for Residential Project 0“一本天書(shū)”多想 多做 多試 多學(xué) 多累積 多沉淀圣經(jīng)1Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2基本步驟定義項(xiàng)目屬性 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定系數(shù)制作價(jià)格表格 代入計(jì)算價(jià)格進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì) 撰寫(xiě)定價(jià)說(shuō)明 步驟一：定義項(xiàng)目屬性 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定系數(shù)與客戶充分溝通，了解開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)重點(diǎn)獲取準(zhǔn)確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計(jì)圖)明確樓宇編號(hào)；明確坐標(biāo)方向充分理解項(xiàng)目坐落、戶型布局等各因素準(zhǔn)備工作一3準(zhǔn)備工作二組織一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)分團(tuán)隊(duì)最好3-4人派發(fā)

2、統(tǒng)一的“定價(jià)評(píng)分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進(jìn)行定價(jià)評(píng)分表的制定尤為重要，是之后制定價(jià)格和價(jià)格說(shuō)明的重要依據(jù)4注意事項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)水平因素進(jìn)行圖像記錄（拍照）。 每位評(píng)分人員除了評(píng)分還要簡(jiǎn)單文字記錄當(dāng)時(shí)評(píng)分的根據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對(duì)所有的評(píng)分算術(shù)平均后得出綜合評(píng)分表。56目錄：1.價(jià)格表制作方式說(shuō)明2.評(píng)分系統(tǒng)說(shuō)明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說(shuō)明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說(shuō)明Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司7目錄：1.價(jià)格表制作方式說(shuō)明2.評(píng)分系統(tǒng)說(shuō)明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說(shuō)明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整

3、補(bǔ)充說(shuō)明Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司價(jià)格表制作方式的說(shuō)明其實(shí)就是定價(jià)方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營(yíng)銷策略，專業(yè)厘定價(jià)格策略，比如預(yù)定均價(jià)、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察和理解，找出項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素；明確價(jià)格制定的方向，比如并加以說(shuō)明。81.價(jià)格表制作方式說(shuō)明9參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線1011參考案例二：12從產(chǎn)品方面無(wú)法拉開(kāi)價(jià)格差距，即戶型產(chǎn)品所占評(píng)分比重小 131415目錄：1.價(jià)格表制作方式說(shuō)明2.評(píng)分系統(tǒng)說(shuō)明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說(shuō)明水平系數(shù)評(píng)

4、定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說(shuō)明16參考案例一：總體說(shuō)明17參考案例二：18水平因素一般可分為：戶型設(shè)計(jì)、景觀視野、朝向、通風(fēng)、采光、噪音、樓距每個(gè)因素權(quán)重的厘定：前期和客戶充分溝通 + 項(xiàng)目的深入理解 + 累積的經(jīng)驗(yàn)3. 每個(gè)因素的評(píng)分等級(jí)和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分等級(jí)的劃分存在一定的主觀判斷，最好是組員在充分理解項(xiàng)目后商議擬定，擬定等級(jí)后項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需用文字在評(píng)分表上明確表述評(píng)分樓層的選定：標(biāo)準(zhǔn)戶型一般以中間樓層為基準(zhǔn)層，如果是奇偶數(shù)樓層戶型不同需要選擇兩個(gè)相鄰的中間樓層進(jìn)行評(píng)定19水平系數(shù)評(píng)定20參考案例一：212223Sun Land Real state Consultant Co., Ltd

5、.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2425262728293031323334思考/討論：在案例一中，為什么景觀評(píng)分等級(jí)是5-10分（P22），而噪音評(píng)分等級(jí)是3-10分（P30）呢？在水平系數(shù)表中，第三列的數(shù)字代表什么，如何得來(lái)？3536參考案例一：37383940414243444546474849505152535455思考/討論：在案例一中，水平系數(shù)和的計(jì)算公式是：各因素分值權(quán)重，然后相加在案例二中，水平系數(shù)和的計(jì)算公式是：各因素系數(shù)相乘兩者的區(qū)別在哪里？?jī)蓚€(gè)案例在系數(shù)評(píng)分上最大的區(qū)別是什么？如何理解和運(yùn)用？5657垂直系數(shù)評(píng)定垂直因素的評(píng)定按同一單位因?yàn)闃菍拥淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，一

6、般分為：視野景觀變化 、采光變化、空間感差異、心理優(yōu)越感差異、客戶心理感受、 項(xiàng)目特殊情況層差類型一般可分為：斜線型、折線型、梯級(jí)型層差差距：因應(yīng)建筑的高低、推貨策略而所有不同，具體要根據(jù)擬定均價(jià)、戶型面積等因素調(diào)整思考/討論：層差類型、差距與建筑的高低、推貨策略之間有何聯(lián)系？58參考案例一：59606162636465參考案例二：666768697071727374特殊影響調(diào)整遇到以下情況，需要對(duì)特殊樓層或戶型做出特殊層差和系數(shù)調(diào)整：示范單元層贈(zèng)送面積對(duì)開(kāi)視野明顯差異供需要求客戶喜好75參考案例一：7677參考案例二：787980818283補(bǔ)充說(shuō)明參考案例一：84參考案例二：8586878

7、889目錄：1.價(jià)格表制作方式說(shuō)明2.評(píng)分系統(tǒng)說(shuō)明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說(shuō)明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說(shuō)明注意事項(xiàng)1.安靜無(wú)干擾的環(huán)境。2.清醒的頭腦。3.過(guò)程中隨時(shí)記錄號(hào)需要補(bǔ)充考慮的事項(xiàng)、疑點(diǎn)、備忘等事項(xiàng)。4.仔細(xì)驗(yàn)算和核對(duì)。5.科學(xué)命名不同情況下調(diào)整出來(lái)的價(jià)格表。90步驟二：制作價(jià)格表格 代入計(jì)算價(jià)格設(shè)置好系數(shù)表，單獨(dú)開(kāi)設(shè)一個(gè)Sheet。設(shè)置好所有單元的基本資料表格，并設(shè)好各單元與系數(shù)表連接的公式。代入預(yù)定單價(jià)，嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算每個(gè)單元，確保無(wú)誤。單獨(dú)開(kāi)設(shè)一個(gè)Sheet作匯總。91見(jiàn)附件制作過(guò)程步驟三：進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì) 撰寫(xiě)定價(jià)說(shuō)明價(jià)格統(tǒng)計(jì)內(nèi)容必須包括：總價(jià)統(tǒng)計(jì)、單價(jià)統(tǒng)計(jì)、分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)、階段性推

8、貨統(tǒng)計(jì)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方式必須包括：表格、柱狀、點(diǎn)線把制定價(jià)格的所有資料，包括圖片、照片、系數(shù)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、系數(shù)評(píng)定依據(jù)、系數(shù)表、價(jià)格表、統(tǒng)計(jì)等所有內(nèi)容整理，完成專業(yè)的定價(jià)說(shuō)明。價(jià)格統(tǒng)計(jì)方式參見(jiàn)以下案例9293參考案例：9495Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司96Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司97Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司98Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司99Sun Land Real Estate Consultant Co., Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司100Sun Land