成都某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)_secret

1、PAGE PAGE 21第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介*生態(tài)花園*是由*實(shí)業(yè)領(lǐng)銜開(kāi)發(fā)，*實(shí)業(yè)和*實(shí)業(yè)共同投資經(jīng)營(yíng)，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風(fēng)民居之中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓，蘊(yùn)含著濃郁的川西文化，將古典與實(shí)用完美結(jié)合的高品質(zhì)社區(qū)。氣勢(shì)磅礴的皇城明遠(yuǎn)樓至公堂、靈動(dòng)飄逸的亭臺(tái)樓閣、古樸淳厚的民俗風(fēng)情，生動(dòng)再現(xiàn)了千年古芙蓉城的原始風(fēng)貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的*上。置身其間，晃若隔世。而*商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包裝古城，形成其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占地近500畝，投資逾2個(gè)億，集餐飲、娛樂(lè)、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)5萬(wàn)余平米，能同時(shí)接

2、待數(shù)萬(wàn)人休閑、娛樂(lè)。是*資產(chǎn)*餐飲娛樂(lè)公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂(lè)基地。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：川菜酒樓、古風(fēng)茶樓、客棧、婚慶中心、運(yùn)動(dòng)康體中心、民俗表演中心、商務(wù)會(huì)議中心、小吃街、手工藝品街、兒童樂(lè)園、生態(tài)農(nóng)莊等，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。二、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：將*打造成為成都市民休閑度假的首選場(chǎng)所。將*打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。3年內(nèi)古城年游客量達(dá)200萬(wàn)人次。第二篇 項(xiàng)目定位、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分一、定位以川西文化為主要特色的高性?xún)r(jià)比大眾化的休閑旅游基地。二、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分*商業(yè)地產(chǎn)區(qū)可劃分為四大版塊：“文化版塊”古城生命力之所在；“商業(yè)版塊”古城的利潤(rùn)中心；“運(yùn)動(dòng)板塊”年輕人的天堂；“生

3、態(tài)板塊”炒作的一大亮點(diǎn)。1、文化版塊文化是*的核心內(nèi)容，是古城持久生命力之所在。本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵主要以川西文化為背景。1）、民俗文化表演中心民俗表演中心是*文化建設(shè)的核心部分之一，是古城文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來(lái)凸顯古城的文化內(nèi)涵與品牌價(jià)值。它散落于古城的每個(gè)角落，一走進(jìn)古城便可隨處感受到撲面而來(lái)的古風(fēng)古韻。民間藝術(shù)部分：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車(chē)、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，營(yíng)造一種老成都文化氛圍。民間曲藝部分：將四川洋琴、評(píng)書(shū)、諧劇、金錢(qián)板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽(tīng)折子戲、品芙蓉小吃，營(yíng)造一種古城獨(dú)特的飲食文化。特色文化表演中心（芙蓉廣場(chǎng)）：將川劇變臉、經(jīng)典

4、曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在古城內(nèi)表演，既可凸顯古城文化，又可形成賣(mài)點(diǎn)吸引消費(fèi)者。運(yùn)作形式：在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動(dòng)中，可邀請(qǐng)民俗表演團(tuán)體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來(lái)定。2）婚慶中心地點(diǎn)：建議皇城二樓規(guī)模：3000平米形式：招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：接待、主持各種婚慶儀式項(xiàng)目的運(yùn)作要點(diǎn)：婚慶形式設(shè)置多樣。如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費(fèi)者選擇婚慶項(xiàng)目推廣方式制作*婚慶手冊(cè)，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項(xiàng)服務(wù)。并制作帶古城獨(dú)特韻味的資料架，消費(fèi)優(yōu)惠卡。和各大婚紗影樓合作。合作方式：放置古城婚慶手冊(cè)于

5、影樓內(nèi)醒目位置，供消費(fèi)者自由領(lǐng)取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程。 回報(bào)：雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。古城為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。古城為到此舉行婚禮的消費(fèi)者推薦影樓為其提供婚紗攝影。和婚慶中心合作。合作方式：放置古城婚慶手冊(cè)于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。婚慶中心向顧客推薦*，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程?；貓?bào)：雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。 我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶(hù)的一個(gè)亮點(diǎn)。和民政廳合作放置古城婚慶手冊(cè)于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來(lái)辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦*婚慶服務(wù)項(xiàng)目?；貓?bào)：古城根據(jù)其推薦顧客的消費(fèi)情況給予一定返

6、點(diǎn)，或贈(zèng)送消費(fèi)折扣卷。和裝飾城、家具商合作。一般人先裝修、購(gòu)買(mǎi)家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購(gòu)物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶(hù)。合作方式：放置古城婚慶手冊(cè)于裝飾城、家具城門(mén)口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放古城婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷(xiāo)手段）回報(bào)：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于*各樓盤(pán)的售樓處，供購(gòu)房者自由領(lǐng)取。為中、老年人提供的金婚、銀婚服務(wù)，還可充分挖掘*現(xiàn)有業(yè)主資源。影視拍攝中心影視拍攝中心是古城又一賣(mài)點(diǎn)，投入小、回報(bào)大、見(jiàn)效快。*是個(gè)很好的平臺(tái)，一旦運(yùn)作起來(lái)，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點(diǎn)，免費(fèi)享用一頓廣告大餐，提升古城知名度、美譽(yù)度，又可吸引大

7、批游客、追星族、媒體記者，帶動(dòng)消費(fèi)。地點(diǎn)：建議皇城二樓形式：招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：租賃場(chǎng)地（景區(qū)）給影視公司。播放老電影，增加會(huì)議中心的利用率。拍攝影片。兒童樂(lè)園兒童游藝樂(lè)園： 建議不設(shè)置單獨(dú)的室內(nèi)固定場(chǎng)所。老成都文化的生動(dòng)再現(xiàn)。游藝區(qū)內(nèi)陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，讓逝去久遠(yuǎn)的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn)。讓長(zhǎng)期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂(lè)園讓?xiě)雅f的中老年人為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動(dòng)。兒童科普樂(lè)園：對(duì)兒童進(jìn)行科普教育，增加實(shí)踐教育（如帶兒童到生態(tài)農(nóng)莊認(rèn)識(shí)各種植物）兒童撒野樂(lè)園：設(shè)置兒童自由玩耍的場(chǎng)區(qū)，玩水（設(shè)置淺水小溪）、斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。運(yùn)作形式：招

8、商招商一家素質(zhì)良好的幼兒園，由其提供幼兒的日常教育與其他活動(dòng)安排。特色商業(yè)街川西風(fēng)味小吃一條街地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（西段）規(guī)模：690平米形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。 這是承載古城文化必不可少的一部分，裝修風(fēng)格應(yīng)一致，以百年老店為基調(diào)。手工藝品街/酒吧一條街地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（東段）規(guī)模：1238平米，47個(gè)商鋪 形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫(huà)、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書(shū)、古畫(huà)、工藝品配以多家情趣酒吧等。購(gòu)物超市地點(diǎn)：手工藝品街旁規(guī)模：2000平米形式：招

9、商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：旅游定點(diǎn)購(gòu)物場(chǎng)所；生態(tài)購(gòu)物超市 2、商業(yè)版塊1）、川菜酒樓地點(diǎn)：川西3號(hào)院規(guī)模：約7800平米形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：特色川菜（名師主櫥）、火鍋、小吃。裝修風(fēng)格：川西傳統(tǒng)酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內(nèi)的主氛圍，在酒樓中展示出來(lái)。2）、保健休閑中心地點(diǎn)：川西4號(hào)院規(guī)模：4160平米經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：中型有水休閑中心、桑拿、浴腳中心。3）、芙蓉客棧地點(diǎn)：拓東園2院落（高檔）、蘇州區(qū)4院落（中檔） 唐風(fēng)8院落（標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)模：14個(gè)院落，13500平米，800個(gè)鋪位。形式：自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：客房裝修風(fēng)格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)

10、格、民國(guó)風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。4）、多功能廳 地點(diǎn)：皇城內(nèi)容：會(huì)議室、奧林匹克中心、康樂(lè)中心、幼稚園、樓層會(huì)議廳名稱(chēng)數(shù)量面積（m2）容納人數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)提供2芙蓉國(guó)際大廳12000150040000茶水、音響、話(huà)筒、幻燈機(jī)、投影機(jī)、電視、電腦、會(huì)議桌、會(huì)議椅、同聲翻譯系統(tǒng)等。2待定1800600150002待定120020030003待定150035080003待定230015040003待定215010020003待定51006015003待定8705012003待定540258003待定23020600形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：接待各

11、種政府會(huì)議、商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)論壇等。會(huì)議中心是帶動(dòng)餐飲娛樂(lè)銷(xiāo)售的核心動(dòng)力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會(huì)議主要包括：政府會(huì)議：消費(fèi)水平最高的會(huì)議。公司、企業(yè)會(huì)議：客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)、公司慶典、新品推薦會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、企業(yè)峰會(huì)、行業(yè)交流會(huì)等。社會(huì)團(tuán)體會(huì)議：藝術(shù)交流會(huì)、研討會(huì)等。5）、商務(wù)中心地點(diǎn)：建議皇城2樓規(guī)模：100平米形式：招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：配套賓館、會(huì)議中心提供打字、復(fù)印、電子郵件等服務(wù)。3、運(yùn)動(dòng)康體版塊1）、老年康體中心/青少年活動(dòng)中心建議：皇城4樓；2）、室內(nèi)體育中心奧林匹克中心。地點(diǎn)：建議皇城一樓。羽毛球乒乓球臺(tái)球籃球場(chǎng)4）、水道休閑建議在小區(qū)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚(yú)苗供游人垂釣，充分利用

12、水道休閑資源。4、“代征地”版塊 生態(tài)是*炒作的又一個(gè)亮點(diǎn)，其中生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。為古城酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說(shuō)服力的依據(jù)。1）、生態(tài)茶園地點(diǎn)：2號(hào)待征地規(guī)模：60畝形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：種植茶葉、2）、生態(tài)農(nóng)莊、果林地點(diǎn)：1號(hào)待征地規(guī)模：80畝形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽、栽種果樹(shù)3）、苗圃花卉基地地點(diǎn)：3號(hào)待征地。規(guī)模：50畝形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：作為花卉苗圃基地。附業(yè)態(tài)細(xì)位置總面積業(yè)態(tài)招商對(duì)象備注川3號(hào)院7807.92m2(含651.42 m2的中庭)1F:2655.57m22F:2655.57m23F：1926.92 m2餐飲大蓉和、

13、老房子、老成都公館菜、鄉(xiāng)老坎等有品牌、有固定客源的大型川菜館。由于該部分院落較大，能整體招商固然為上策，但分割招商的可能性會(huì)更大。建議：1.采用縱向分割留中庭。3、三樓靠川2號(hào)院的部分縮進(jìn)不修。4、修吊角樓。川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑約690 m2。（長(zhǎng)約69米，可分為開(kāi)間3.6米、3.3米的商鋪各10間。）小吃一條街鐘水餃、龍抄手、張涼粉、陳麻婆、夫妻肺片、郭湯元、珍珠元子等成都傳統(tǒng)小吃。建議：1. 將該區(qū)商鋪進(jìn)深加至10米;2.門(mén)設(shè)在靠3號(hào)院的街面上,臨河部分設(shè)廚房、衛(wèi)生間、開(kāi)后門(mén)。川4號(hào)院約4160 m21F：1600 m22F: 1460 m2有水休閑茶樓如：桑拿等原設(shè)計(jì)一、二層都做茶

14、樓，但業(yè)態(tài)重疊對(duì)招商有影響，所以做此調(diào)整。3F有170 m2設(shè)為保健診所，主營(yíng)針灸、拔火罐等。另930 m2用于浴足房。3F:1100m2芙蓉診所、特色休閑川11號(hào)院約1600 m21F：600 m2銷(xiāo)售大廳（180 m2）、旅游接待中心（300 m2）招商中心（120 m2）自用工程建議：避免房屋異形，少梁柱，一樓做成開(kāi)闊大廳，銷(xiāo)售中心和接待大廳從中間隔開(kāi)，分別開(kāi)門(mén)。銷(xiāo)售中心設(shè)兩間辦公設(shè)備、一個(gè)衛(wèi)生間。接待大廳設(shè)吧臺(tái)、其后設(shè)貨物寄存室。2F：600 m2社區(qū)服務(wù)中心、辦公室自用（餐飲公司辦公室6間）3F：400 m2會(huì)議室自用或出租。川12號(hào)院約2000 m21F：965.72 m2 2F：

15、800 m2生態(tài)購(gòu)物中心以生態(tài)凈菜等為主的銷(xiāo)售形式3F：面積待定旅游定點(diǎn)購(gòu)物中心旅游定點(diǎn)購(gòu)物商家，經(jīng)營(yíng)地方中藥材、特產(chǎn)等。唐區(qū)（備注：建議由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售）1324 m2（共有商鋪14間）音像制品、書(shū)店、美容美發(fā)、照相館與沖洗店、特色服裝店、花店。一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。唐3號(hào)院及單體規(guī)劃為小型超市1家（216 m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30 m2），書(shū)店1家（40 m2），茶館1家（80 m2）。唐4號(hào)院為：銀行1家（112.5 m2），郵政(63 m2),網(wǎng)吧(112.5 m2),彩擴(kuò)中心(80 m2),美容美發(fā)1家（6

16、0 m2），鮮花店1家（20 m2）。唐5號(hào)院為：酒吧3家（面積分別為144 m2、144 m2、150 m2。蘇州區(qū)（備注：建議由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售）1222 m2（共有商鋪9間）休閑、居家配套、文化制品、餐飲、超市一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。診所為市內(nèi)大型醫(yī)院的掛牌診所。該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。蘇11號(hào)院規(guī)劃為茶館區(qū)。共3家茶館，面積分別為162.5 m2,123 m2,162.5 m2。蘇12號(hào)院規(guī)劃為音像制品1家（31.5 m2）,書(shū)店1家(40.5 m2),網(wǎng)吧1家(72 m2),小型超市1家(144 m2),快餐1家(150 m2,設(shè)排污)。川7、8號(hào)院及其對(duì)面的

17、單體建筑單體建筑面積450 m2 ；住宅底樓商鋪788.4 m2文化藝術(shù)長(zhǎng)廊和酒吧一條街極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫(huà)、藤編、漆具、燙畫(huà)等家?guī)У晔阶鞣?；有特色的酒吧商家沿河單體建筑作為3-4家特色酒吧；7、8號(hào)院底層的商鋪分3.3米的10間，3.9米的9間，4.8米的2間，4.5米的1間，5.4米的1間，共23間。該區(qū)規(guī)劃為古玩字畫(huà)10間，根雕3間，陶吧2間，瓷器3間，藤編3間，剪紙2間，蜀錦、蜀繡、絹扇5間?？看?2號(hào)院臨芙蓉大道單體面積待定銀行、醫(yī)院、郵局皇城（正式方案未定）2F、3F多功能廳兩層均無(wú)窗，設(shè)會(huì)議大廳、婚宴大廳、酒店商務(wù)中心。明遠(yuǎn)樓（正式方案未定）奧林匹克中心與體委等國(guó)

18、家單位聯(lián)營(yíng)或作為社區(qū)配套自行修建。2F設(shè)室內(nèi)排球、蘭球、保齡球館。3F分兒童素質(zhì)教育中心和老年活動(dòng)中心，有健身房、教室、乒乓球室等。致公堂康樂(lè)中心休閑娛樂(lè)商家2F：自助式西餐廳作為酒店配套；3F|：室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、按摩等。1、2、3號(hào)代征地共約170畝生態(tài)果園、農(nóng)莊、生態(tài)茶園花圃、苗圃。待征地前期不能興修建筑，暫不考慮其余設(shè)施。第三篇、運(yùn)作模式銷(xiāo)售建議蘇區(qū)和唐風(fēng)的商鋪（約2546）由*房產(chǎn)公司銷(xiāo)售，有如下好處：1、充分利用社會(huì)資源，讓項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。減少自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。提前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售有利于投資回收。招商招商范圍。除川11號(hào)院以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。租金策略由于*離市區(qū)尚有9公里，

19、且古城周?chē)丝谳^少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi)入住率僅有50%的實(shí)際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的策略，但考慮若對(duì)商家免租將會(huì)造成進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營(yíng)，所以我們建議：統(tǒng)一不對(duì)外免租；第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。3、招商收益預(yù)測(cè)：（1）一樓面積為：川3號(hào)院2655.57川4號(hào)院1600川11號(hào)院600川12號(hào)院965.72總面積為：5821.29一樓每年收入為：5821.2925元/.月121，746，387元 二樓面積為：川3號(hào)院2655.57川4號(hào)院1460川11號(hào)院600川12號(hào)院800總計(jì)為：5515.7二樓每年總收入為：5515.

20、720元/。月12月1323，768元三樓面積為：川3號(hào)院1926.92川4號(hào)院1100川11號(hào)院400川12號(hào)院800總計(jì)面積為3661.2三樓每年總收入為：3661.216元/.月12月702，950.4元川3號(hào)院面積為：690每年收入為：69028元/.月12月231，840元全年總收入合計(jì)委：4，004，945.4元備注：1、皇城、明遠(yuǎn)樓、致公堂、1、2、3號(hào)代征地租金待定；2、唐區(qū)（1234）與蘇區(qū)（1222）總收入為16元/月13241225.42號(hào) 122218元/.月12月26.4萬(wàn)全年合計(jì)51.82萬(wàn)（2）價(jià)格說(shuō)明參照市場(chǎng)租金價(jià)格水平：主要以溫江城區(qū)和古城項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)租賃水

21、平為準(zhǔn)； 參照古城項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)投資回收期； 據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和公司的經(jīng)營(yíng)思路作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正。4.招商組織措施成立兩個(gè)招商組，即招商一部和招商二部，在部門(mén)內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時(shí)，互相競(jìng)爭(zhēng)；招商一部負(fù)責(zé)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書(shū)后，策劃部會(huì)同廣告公司確定初步方案，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。招商細(xì)則1）、招租范圍：“*”川3、及川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑、川4、川7、川8及其對(duì)面的單體建筑、川122）、租賃期限：商鋪：13年大型酒樓、茶樓、桑拿、購(gòu)物中心：18年期滿(mǎn)租賃方在同等條件下，擁有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。3）、經(jīng)營(yíng)業(yè)

22、態(tài)：川3、及川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑：主要針對(duì)特色餐飲川4：主要針對(duì)有水休閑、茶樓及診所川7、8號(hào)院及其對(duì)面的單體建筑：極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫(huà)、藤編、漆具及酒吧等。川12：購(gòu)物超市4）、租金：不同樓層，同層不同級(jí)別口岸租金價(jià)格不同。按建筑面積計(jì)算，租金部分不包含物業(yè)管理費(fèi)。具體租金標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表5）、預(yù)定商鋪手續(xù)及定金標(biāo)準(zhǔn)：憑本人身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件辦理預(yù)定手續(xù)，簽定商鋪預(yù)定協(xié)議書(shū)同時(shí)交付定金。定金標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下定金按照每戶(hù)1000元收取200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取500平方米以上定金按照5000元收取6）、簽定商鋪?zhàn)赓U合同預(yù)定者在7天內(nèi)持本人身

23、份證，營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件和公章，定金收據(jù)簽定租賃合同及物業(yè)管理合同。逾期未辦理者，商鋪定位將不予保留，且不退還定金?？梢圆唤?jīng)預(yù)定過(guò)程，直接簽定租賃合同和物業(yè)管理合同。7）、交房標(biāo)準(zhǔn)：除公共部分外（樓梯間、衛(wèi)生間）全部為清水房。8）、物業(yè)管理和水電費(fèi) 1、物業(yè)管理是按建筑面積計(jì)算，每月每平方米人民幣2元。 2、水電費(fèi)按實(shí)計(jì)費(fèi)。9）、保證金先預(yù)定后簽合同者，預(yù)定金將轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)保證金；直接簽定合同者，在第一次交納租金時(shí)，交納經(jīng)營(yíng)保證金；經(jīng)營(yíng)保證金的標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下按照每戶(hù)1000元收取100平方米以上500平方米以下按照每戶(hù)2000元收取300平方米以上按照租賃第一月房租費(fèi)用收取合同期滿(mǎn)，如雙

24、方不再續(xù)約，經(jīng)檢查所租商鋪內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備完整無(wú)損，且無(wú)其它應(yīng)交費(fèi)用，在辦理完退場(chǎng)手續(xù)后，保證金在十日內(nèi)退還（不計(jì)息）10）、租賃優(yōu)惠政策簽定合同時(shí)一次性付款優(yōu)惠租賃期一年 優(yōu)惠5%租賃期二年 優(yōu)惠8%租賃期三年 優(yōu)惠15%租賃期四年 優(yōu)惠18%租賃期五年 優(yōu)惠20%租賃面積500以上者，租金優(yōu)惠5%；簽定3年以上租賃合同者，自第四年租期的租金按5%遞增；2002年8月15日前簽定租賃合同交納租金者，免半年租金（即租期延長(zhǎng)半年）。11）、付款方式分期付款，分三次付清：簽定合同時(shí)，付優(yōu)惠后總租金的30%，三個(gè)月內(nèi)付40%，入場(chǎng)前一個(gè)月內(nèi)付余下的30%。推進(jìn)計(jì)劃招商比例100% 準(zhǔn)備階段 推進(jìn)階段

25、陸續(xù)簽約階段 招商持續(xù)及開(kāi)業(yè)籌備階段80% 60% 40% 20% 6.20 6.30 7.10 7.20 7.31 8.10 8.20 8.31 9.10 9.20 9.30 10.10 10.20 10.31 時(shí)間第四篇、*商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃一、媒體宣傳計(jì)劃第一階段：準(zhǔn)備階段時(shí)間：2002年6月12日2002年7月1日內(nèi)容：和各大媒體聯(lián)絡(luò)搞好關(guān)系，為以后的宣傳工作做好鋪墊。媒體選擇：成都商報(bào)財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版華西都市報(bào)財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版成都晚報(bào)餐飲版、旅游版成都日?qǐng)?bào)餐飲版、旅游版天府早報(bào)餐飲版、旅游版第二階段：招商階段。時(shí)間：2002年7月1日2002年12月30日目的：配合招商

26、，讓招商工作順利進(jìn)行。媒體安排：1、報(bào)紙廣告。方向：以軟文炒作為主，硬廣告為輔，招商活動(dòng)為補(bǔ)充。軟文安排：7月2日（周二），商報(bào)金融版：*實(shí)業(yè)斥資2億，進(jìn)軍餐飲娛樂(lè)業(yè)！ 蓉城房產(chǎn)巨頭進(jìn)軍餐飲娛樂(lè)業(yè)！7月6日（周六），商報(bào)餐飲版：成都最大餐飲娛樂(lè)基地浮出水面！溫江將建成都最大餐飲娛樂(lè)基地！7月12日（周五）華西餐飲版：川西名小吃薈萃溫江！7月20日（周六）商報(bào)旅游版：“千年古芙蓉城驚現(xiàn)溫江！”7月27日（周六）商報(bào)旅游版：“蓉城又多一景觀(guān)！”8月份配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）9月見(jiàn)開(kāi)園計(jì)劃。10月配軟文3篇。（具體內(nèi)容待定）11月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）12月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）硬廣

27、告安排：根據(jù)招商計(jì)劃進(jìn)度，招商硬廣告安排如下：7月12日（周五）商報(bào)，半版。正式對(duì)外宣布招商開(kāi)始。8月9日（周五）華西，半版。覆蓋全川的招商啟動(dòng)。8月23日（周五）商報(bào)，半版。推動(dòng)招商的進(jìn)行。9月見(jiàn)開(kāi)園計(jì)劃。10月硬廣告一則。華西，半版。11月硬廣告一則。商報(bào)，半版。12月硬廣告一則。商報(bào)，半版。招商活動(dòng)安排：在招商中期（8月底左右）舉行一次商家交流會(huì)，共討古城宏偉發(fā)展藍(lán)圖，借知名商家現(xiàn)身說(shuō)法，通過(guò)媒體報(bào)道，帶動(dòng)招商的快速前進(jìn)。附：開(kāi)園廣告推廣計(jì)劃。時(shí)間：2002年9月1日2002年10月5解決問(wèn)題：項(xiàng)目的知名度，各項(xiàng)活動(dòng)的告知。媒體計(jì)劃：報(bào)紙廣告：首選商報(bào)、日?qǐng)?bào)。軟文：4篇，消息4篇。主題：

28、9.59.25 “某某影星/老藝術(shù)家/書(shū)法家/畫(huà)家*獻(xiàn)藝”（免費(fèi)）9.19 “*閃亮登場(chǎng)！”（商報(bào)、古城綜合介紹） （1000字） 9.27 “走，到*過(guò)節(jié)去！”（商報(bào)、開(kāi)元活動(dòng)項(xiàng)目介紹）（1000字）10.2 “*人流如織！”（商報(bào)、古城開(kāi)園盛況介紹）800字10.5 “為什么這個(gè)國(guó)慶溫江特別熱？”（商報(bào)、跟蹤報(bào)道古城情況）800硬廣告：9.20（周五）日?qǐng)?bào)整版 內(nèi)容：古城開(kāi)元及活動(dòng)介紹。8萬(wàn)9.27（周五）商報(bào)整版 內(nèi)容：古城開(kāi)元及活動(dòng)介紹。16萬(wàn) 9.30（周一）商報(bào)整版 內(nèi)容：古城開(kāi)元及活動(dòng)介紹。16萬(wàn)2、電視廣告：33頻道、15頻道。時(shí)間：8.1511.15 頻次：5次/天（包括重播

29、）內(nèi)容：形象廣告、招商廣告（15秒）3、電臺(tái)廣告：成都交通電臺(tái)。時(shí)間：7.1512.30 頻次：6次/天 內(nèi)容：*招商項(xiàng)目介紹，地址、電話(huà)。（30秒）4、戶(hù)外廣告：溫江永寧鎮(zhèn)項(xiàng)目入口處，西三環(huán)立交橋燈箱廣告，春熙路、火車(chē)站、雙流機(jī)場(chǎng)。第三階段：經(jīng)營(yíng)管理階段。時(shí)間：開(kāi)園后長(zhǎng)期。目的：拉動(dòng)客源，讓商家賺錢(qián)，讓古城項(xiàng)目得到持續(xù)發(fā)展。手段：用實(shí)效的促銷(xiāo)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)帶動(dòng)客源、聚集人氣。這段時(shí)間的廣告根據(jù)促銷(xiāo)活動(dòng)的設(shè)計(jì)、安排而定。二、活動(dòng)計(jì)劃1、促銷(xiāo)活動(dòng)。古城能不能吸引消費(fèi)者，除了文化建設(shè)外，還有一個(gè)重要的東西：古城內(nèi)有沒(méi)有吸引人的活動(dòng)?；顒?dòng)的設(shè)計(jì)新穎、吸引人，是消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)的重要理由。因此

30、，我們應(yīng)以連續(xù)不斷的節(jié)日活動(dòng)吸引消費(fèi)者，充分挖掘中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日的特點(diǎn)，重新包裝、突出文化，使古城文化更具體、更豐滿(mǎn)。讓消費(fèi)者逐步形成一種到*過(guò)節(jié)的新潮流。附：*2002年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃*2002年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃舉辦營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)目的：1、為入駐商家提供充足的客源，保證其經(jīng)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定，增強(qiáng)其對(duì)*的信心，為古城后期招商奠定良好的基礎(chǔ)。2、通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，廣泛宣傳*，樹(shù)立品牌形象。3、整合商家資源，以*的規(guī)范管理和誠(chéng)信原則維護(hù)園區(qū)經(jīng)營(yíng)的正?；Ｈ暧?jì)劃舉辦的活動(dòng)：大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：除夕、春節(jié)、元宵節(jié)/五一旅游黃金周/十一旅游黃金周/民俗文化節(jié)/飲食文化節(jié)中型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：元旦節(jié)/情人節(jié)/三八婦女節(jié)/端午節(jié)/中秋節(jié)/重陽(yáng)

31、節(jié)/圣誕節(jié)/川劇文化節(jié)/茶文化節(jié)小型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：母親節(jié)/父親節(jié)/六一兒童節(jié)/七一建黨節(jié)/八一建軍節(jié)/教師節(jié)*2002年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃表活動(dòng)分類(lèi)活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)類(lèi)型時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)建議傳統(tǒng)佳節(jié)除夕*大年三十因?yàn)闀r(shí)間較接近，建議將三次活動(dòng)合并，持續(xù)半個(gè)月，突出民俗文化春節(jié)正月初一元宵節(jié)正月十五端午節(jié)*五月初五突出水域（龍舟）裝飾，推出餐飲文化促銷(xiāo)中秋節(jié)*八月十五賞月、飲酒、觀(guān)看演出重陽(yáng)節(jié)*九月九日重點(diǎn)對(duì)老年團(tuán)隊(duì)促銷(xiāo)國(guó)家法定節(jié)日元旦*元月一日?qǐng)@區(qū)內(nèi)業(yè)主游園活動(dòng)五一大假*五月一日旅游黃金周，重點(diǎn)是外來(lái)旅游團(tuán)隊(duì)的接待十一大假*十月一日特殊紀(jì)念日三八婦女節(jié)*三月八日與婦聯(lián)及各國(guó)有企事業(yè)單位工會(huì)聯(lián)系母親節(jié)*5月第二個(gè)周日六一兒童節(jié)*六月一日以青少年