江蘇省年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：組織有關部門論證試題培訓講學

1、江蘇省 2017 年上半年房地產(chǎn)估價師 制度與政策：組織有關部門論 證試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分 及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、經(jīng)濟學所講的外部經(jīng)濟，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。A :相互影響性B:壽命長久性C:數(shù)量有限性D:保值增值性E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、修建性詳細規(guī)劃應當符合 _規(guī)劃。A .控制性詳細區(qū)域近期建設分區(qū)3、 下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的需求指標之一。_A .可供租售量房屋空間使用數(shù)量城鎮(zhèn)登記失業(yè)率國內(nèi)生產(chǎn)總值4、 下列關

2、于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是 _。A .青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定5、 組織形式為合伙制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構的出資額應當不少于_萬元。 TOC o 1-5 h z 30501001506、_實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同， 是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。A .路線價法基準地價修正法臨街深度法四三二一法則7、某宗面積為5000卅的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（按面地價）為800元/叭容 積率為 2，受讓人需按照

3、受讓價格的 3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為 _ 萬元。A824B864C882D9048、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/ k m20假設開發(fā)周期為 2 年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60和 40。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/m。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深 度的。A:中位數(shù)B:簡單算術平均數(shù)C:眾數(shù)D:加權算術平均數(shù)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、 下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)

4、境的因素是_。A .城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局人口數(shù)量與結構土地資源狀況建筑技術進步11 、違章建筑是指。A :在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設工程規(guī)劃許可證而建設的建筑物和構筑物B:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得房屋所有權證或者違反城市房地產(chǎn)管理法律、 法規(guī)而建設的建筑物和構筑物C:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得土地使用權證或者違反土地管理法律、法規(guī) 而建設的建筑物和構筑物D:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可 證的規(guī)定而建設的建筑物和構筑物E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章12、一宗估價對象房地產(chǎn)的估價結果，它的期望用途是指 _。A .估價原則估價依據(jù)估價目的估價方法13、某單位擁有的一

5、出租物業(yè)的原值為 5000萬元，年租金收入為 600萬元，則 該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為 _。A42.0 萬元B50.4 萬元C60.0 萬元D72.0 萬元14、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中， 根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無償 方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。A :土地使用權的獲得方式B:轉(zhuǎn)讓的對象C:轉(zhuǎn)讓的方式D:轉(zhuǎn)讓的時間E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為 10 萬元，年出租總費用為 1 萬元。建筑物 重置價格為 100 萬元，成新率為 80%。已知土地資本化率為 6%，建筑物資本化 率為 8%。假設該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（） 。A43 萬元B1

6、12.5 萬元C123.3 萬元D150 萬元16、某宗房地產(chǎn)的總價值為 5 000 萬元，其總地價為 2 000萬元，總建筑面積為10 000卅，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90萬元，該部分的 建筑面積為200卅.按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為.【2004年考題】A: 1B: 1. 5C: 2D: 2. 5E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地 價值為800萬元。某人購買了其中300m2,該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假 如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為 _。5.00%5.25%5.

7、42%5.75%18、 多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分 析須進一步假定同時變動的幾個因素都是（） ，且各因素發(fā)生變化的概率相同。相互影響的相互獨立的相互作用的相互無關的19、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中， “城市化”屬于 _。A .社會因素環(huán)境因素人口因素行政因素20、某商業(yè)大樓建造期 2年，建成 8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)。 土地使用 年限為 40 年，建筑物的經(jīng)濟壽命為 35 年，評估時該建筑物的折舊年限應取 _ 年。A35B45C48D5021、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的 _。A10%B20%C30%D35%22、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占

8、七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的資本化率為 10.8%，則自有資本要求的年收益率為 _%。A.15.0B.15.7C.12.6D.11.623、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以較大幅度上漲， 那么該類型物業(yè) 的出租需求就會 _。A 減少B 增加不變同步遞減24、房地產(chǎn)估價師因工作單位變更等原因， 間斷在原注冊時所在的房地產(chǎn)估價機 構執(zhí)業(yè)后，如被其他房地產(chǎn)估價機構聘用，需辦理 _。續(xù)期注冊初始注冊撤銷注冊變更注冊25、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土 地使用權出讓金 _以下的土地閑置費。10%15%20%25%二、多項選擇題（共 25 題，每題

9、 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、土地管理法將土地分為 _。A .生產(chǎn)用地非生產(chǎn)用地農(nóng)用地建設用地未利用地2、銀行以開發(fā)商的信用向保險人投保，由保險人為銀行提供開發(fā)商還款保證的 保險是。A :信用保險B:無擔保保險C:保證保險D:財產(chǎn)保險E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交換的等要素構成的。A:當事者B :房地產(chǎn)商品C:房地產(chǎn)交易需求D:交易組織機構E:房地產(chǎn)交易制度4、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟指標體系中以下屬于清償能力指標的是 _。 AFNPVBFIRRC.資產(chǎn)負債率D 動態(tài)投資回收

10、期5、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應大于 _。A1.3B1.5C1.2D2.06、2006 年甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，土地使用權年限為該類用地 的法定最高年限，出讓年限從 2006 年 4 月起計。甲公司用該宗地上的在建工程 進行抵押貸款。 2007年 5 月 6 日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為 8000萬元， 其中在建工程拖欠工程款 2000萬元。 2009年 10 月，人民法院查封其土地及其 地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為 6800 萬元。 如果拍賣最終應價為 6500 萬元，則該應價為。A :無效應價B:有效應價C:可以成交的價

11、格D:不確定E:個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務，其住房抵押權轉(zhuǎn)讓具有特 殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時， 只對抵押權人作變 更處理，其他登記事項不作變更7、繳存住房公積金的工資基數(shù)包括等。A:計時工資和計件工資B:獎金、津貼和補貼C:加班加點工資D:住房公積金月繳存額E :單位管理經(jīng)費8、需求量與價格負相關的關系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有。A :炫耀性物品B: “吉芬”物品C:低檔商品D:高檔商品E:急需商品9、補償標準以“物” （房屋 ）為主，更能充分體現(xiàn) _這一民事法律關系最一般的 原則。A 入股補償B 等價有償C 等價補償D實物補償10、目前

12、，住房公積金管理中心對住房公積金收支業(yè)務一般采用原則進行核算。A :雙項財政制B:單項財政制C:權責發(fā)生制D:權責利用制E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、在房地產(chǎn)市場的分類中，二級市場是指。A: 土地使用權轉(zhuǎn)讓市場B :存量房地產(chǎn)交易市場C: 土地使用權出讓市場D:新建商品房預售市場E:新建商品房租售市場12、_實際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來確定變量之間的定量關系， 并且可以對所 建立的關系式的可信程度進行統(tǒng)計檢驗， 同時可以判斷哪些變量對預測值的影響 最為顯著。A 因子推演法B 趨勢平滑法C 加權平均法D 回歸分析法13、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括 _等。A 可行性研究B 獲取土地使用權規(guī)劃設計與

13、建設方案的制訂安排短期和長期信貸E 開發(fā)項目保險事宜洽談14、資產(chǎn)負債表中應在資產(chǎn)方反映的項目是 _。A 預收賬款B 應付賬款C 應收票據(jù)D 預提費用15、制作深度價格修正率的要領是。A:選取標準宗地B:設定標準深度C:將標準深度分為若干等份D:制定單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計或平均深 度價格修正率 E:按深度價格修正率求取路線價16、消費信用有兩種類型。A:類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者B:屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者C:類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者D:屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以

14、賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者E:屬于銀行信用，由銀行等金融機構以抵押貸款方式向消費者提供資金17、下列關于房屋登記的時限，表述不正確的是。A :自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于 30個工作日內(nèi)，將申請集體 土地范圍內(nèi)房屋所有權登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定B:抵押權、地役權登記，10個工作日C:預告登記、更正登記，10個工作日D:公告時間不計入房屋登記辦法規(guī)定時限E:因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構負責人批準可以延長， 但最長不得超過原時限的二倍18、發(fā)證機關在收到建設單位報送的 建筑工程施工許可證申請表 和所附證明 文件后，對于符合條件的，應當自

15、收到申請之日起 _日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。A10B15C20D3019、在估價中，測算開發(fā)利潤時應注意 _。A 開發(fā)利潤是所得稅后的B 開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤C 直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本 +開發(fā)成本D 成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用+投資利息E銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值20、下列關于承擔民事責任的方式，說法正確的是。A :承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用B:承擔民事責任的方式，只能單獨適用C:承擔民事責任的方式，不可以單獨適用，但可以合并適用D:承擔民事責任的方式，可以單獨適用，但不可以合并適用E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為 4 年，其中前期工作為 0.5年，建設期為 2.5 年，銷售期為 1 年，建造成本估算為 10000萬元（不含利息 ），在建設期內(nèi)均勻投 入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為 6%，按季計息。則該項目建 造成本的利息是 _萬元。A755.54B772.84C1400.88D1433.9022、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和， 價值的高低主要取決于A 未來凈收益的大小獲得凈收益的可靠性C 獲得凈收益期限的長短D 獲得凈收益預期E 估價對象的現(xiàn)值23、 從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是。（2005年試