商品房地下室的權(quán)屬法律問題_secret

1、PAGE PAGE 10商品房地下室權(quán)屬法律問題*現(xiàn)實(shí)生活中，商品房地下室不可能是空閑的，有的作為地下倉庫，有的作為地下停車場，有的出租作為經(jīng)營場所，大量是作為地下停車位來使用的。于是，有關(guān)商品房地下室的產(chǎn)權(quán)問題引發(fā)了新的爭議。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，建筑物地下室的投資主要來源于國家，所以，在法律上應(yīng)當(dāng)歸國家所有。隨著城市商品房的發(fā)展，建筑物地下室投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。中華人民共和國人民防空法規(guī)定，國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者。人民防空法同時(shí)還規(guī)定，城市新

2、建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。據(jù)2006年6月10日新京報(bào)報(bào)道：2005年，北京華清嘉園9名業(yè)主為索要地下建筑物地下室所有權(quán)，將北京市海淀區(qū)人防辦告上法庭。9名業(yè)主起訴稱，2000年底，他們以預(yù)購的形式先后購買了華清嘉園甲15號(hào)樓的房屋。2002年6月，房屋竣工交付使用。此后他們發(fā)現(xiàn)，該樓地下二層經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)租，最后租給50多名外來農(nóng)民工，影響了業(yè)主的生活環(huán)境。9名業(yè)主認(rèn)為，他們購買房屋的房價(jià)款中包含了建筑物地下室的造價(jià)，建筑物地下室屬于公共服務(wù)設(shè)施、共用設(shè)施，業(yè)主應(yīng)為該建筑物地下室的投資人及所有權(quán)人，故向法院提起訴

3、訟，要求將華清嘉園甲15號(hào)樓地下建筑物地下室的所有權(quán)確定為業(yè)主所有；要求海淀區(qū)人防辦立即清退華清嘉園甲15號(hào)樓地下建筑物地下室內(nèi)居住的閑雜人員；返還租金人民幣2萬元等。爭議焦點(diǎn)一：北京市人防辦給人大代表高揚(yáng)的關(guān)于人大代表對(duì)建筑物地下室產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)的效力。這個(gè)回復(fù)中有如下闡述：開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上他就不再是投資主體，因?yàn)樾藿ǖ叵率业耐顿Y已攤?cè)氤鲑u的房價(jià)之中而隨房賣出，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。一審法院認(rèn)為：回復(fù)中并未確認(rèn)防空地下室所有權(quán)的歸屬。針對(duì)人大代表的提問，其結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)予以相關(guān)的解釋，此種闡述應(yīng)屬理論探討，并不具有權(quán)威性及法律效力。爭議焦點(diǎn)二：王

4、某等9名原告是否為法律意義上的投資人。一審法院認(rèn)為：“投資”作為法律用語有其特殊含義，強(qiáng)調(diào)出資者系為達(dá)到一定目的而投入資金，其對(duì)投資行為應(yīng)具有主觀能動(dòng)性。依據(jù)合同條款，各原告在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)已明知其所購買的商品房面積中并不包括本案所爭議的防空地下室，但其在簽訂過程中并未提出任何異議，甚至在權(quán)利義務(wù)條款中亦未涉及。因此即使修建該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時(shí)缺乏主觀能動(dòng)性，也就并非法律意義上的“投資”行為。北京市人防辦在回復(fù)中的陳述，其明顯是從成本最終承擔(dān)的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區(qū)分主動(dòng)出資與被動(dòng)負(fù)擔(dān)在法律上的不同意義。如果簡單的將購房款等同于投資款，并

5、依此確認(rèn)各購房人對(duì)建筑物地下室享有所有權(quán)，顯然缺乏邏輯上的合理性。爭議焦點(diǎn)三：“收益歸投資者所有”能否推導(dǎo)出“投資者即為所有者”的結(jié)論。一審法院認(rèn)為：依人民防空法的相關(guān)規(guī)定，建筑物地下室收益歸投資者所有。即使各原告確為人民防空法上所指的投資者，也不能因此被確認(rèn)對(duì)所爭議的防空地下室享有所有權(quán)。收益權(quán)確為所有權(quán)的四大權(quán)能之一，通常狀況下，有所有權(quán)，即應(yīng)享有收益權(quán)，但有收益權(quán)，不必然享有所有權(quán)，因此原告方所主張的邏輯關(guān)系并不成立。爭議焦點(diǎn)四：物業(yè)管理?xiàng)l例在本案中是否適用。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。一審法院認(rèn)為：物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)

6、條文只對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范?；诂F(xiàn)狀，本案所爭議的防空地下室并不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因此物業(yè)管理?xiàng)l例的條文對(duì)本案不適用。爭議焦點(diǎn)五：防空地下室是否屬于共用設(shè)備設(shè)施。一審法院認(rèn)為：因物業(yè)管理?xiàng)l例在本案中并不適用，故不必要對(duì)防空地下室是否為共用設(shè)備設(shè)施予以確認(rèn)。北京市海淀區(qū)人民法院認(rèn)為，原告所提供的證據(jù)不能證明該建筑物地下室屬業(yè)主所有，又由于購房款不能簡單地等同于投資款，所以一審駁回了業(yè)主們的訴訟請(qǐng)求，9名業(yè)主不服，上訴至北京市第一中級(jí)法院。二審法院審理認(rèn)為，9名業(yè)主在簽訂合同時(shí)應(yīng)已明知其所購買的商品房面積中并不包括防空地下室，但并未提出任何異議。這表明業(yè)主在確立商品房

7、買賣合同關(guān)系時(shí)，應(yīng)明知其所支付的購房款并不包括防空地下室，因此即使修建該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時(shí)缺乏主觀能動(dòng)性，也就并非法律意義上的“投資”行為。所以不能以此獲得對(duì)該建筑物地下室的所有權(quán)。二審法院最終判決駁回上訴，維持原判。法院最終判決并沒有回答建筑物地下室究竟應(yīng)當(dāng)歸誰所有，而只是針對(duì)原告的請(qǐng)求，認(rèn)為原告主張的請(qǐng)求不能成立。對(duì)于建筑物地下室或者說地下車庫、車位的歸屬，存在著較為激烈的爭論。主要存在以下看法：1、業(yè)主共有說。因?yàn)榧热粯I(yè)主對(duì)于所購房屋擁有專有所有權(quán)，也就對(duì)地下車庫、車位擁有共有部分的持分權(quán)。認(rèn)為不屬于開發(fā)商所有而應(yīng)由業(yè)主共有的主要理由是：首先，開發(fā)商沒有繳納地

8、下車庫、車位建設(shè)用地的土地出讓金。地下車庫、車位的土地出讓金包含在整個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金之內(nèi)，而出讓金已經(jīng)被開發(fā)商分?jǐn)傆?jì)入成本之內(nèi)，即已包含在房屋單價(jià)之內(nèi)；其次，如果開發(fā)商不能提供其單獨(dú)為建設(shè)地下車庫、車位的投資證明，即興建地下車庫、車位的建筑成本已被開發(fā)商分?jǐn)傆?jì)入成本，并已包含在房屋單價(jià)之內(nèi)；再次，地下車庫、車位屬于小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，按有關(guān)法律應(yīng)為全體業(yè)主所有。全國人大法律委員會(huì)在制定物權(quán)法時(shí)經(jīng)反復(fù)研究，并借鑒國外通常的做法，認(rèn)為：屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。從房地產(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的

9、車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。2、開發(fā)商所有說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄型恋厥褂脵?quán)，分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán)，而地下車庫、車位是利用該土地的地下空間利用權(quán)而建造的，所以地下車庫、車位是開發(fā)商建造的，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。1997年12月1日起施行的建設(shè)部城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第25條規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃?！?。3、國家所有說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫、車位屬于建筑物地下室，根據(jù)人民防空法的

10、有關(guān)規(guī)定的精神，應(yīng)當(dāng)推定為國家所有。華清嘉園居民樓建筑物地下室所有權(quán)糾紛案的一審主審法官就同意此種觀點(diǎn)。主要理由是：（1）建筑物地下室屬于國防資產(chǎn)，國防資產(chǎn)歸國家所有；（2）雖然修建國防地下室的成本最終由業(yè)主負(fù)擔(dān)，就象業(yè)主購房后要交納稅費(fèi)一樣，建筑物地下室也是業(yè)主必然要承擔(dān)的費(fèi)用；（3）如果防空地下室的所有權(quán)確認(rèn)為開發(fā)商或業(yè)主所有，或者由開發(fā)商與業(yè)主共有，所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)會(huì)存在諸多難題，其根源則在于開發(fā)商的利益與業(yè)主的利益之間存在著不可調(diào)和的矛盾。而反對(duì)建筑物地下室歸國家所有的主要理由有：（1）人民防空法并沒有明確規(guī)定所有的建筑物地下室都屬于國家所有。人民防空法只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投

11、資者所有，并沒有界定建筑物地下室的所有權(quán)歸屬問題。（2）在市場經(jīng)濟(jì)條件下，界定產(chǎn)權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有產(chǎn)權(quán)。（3）如果建筑物地下室屬于國家所有，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上，對(duì)小區(qū)建筑物地下室的管理費(fèi)用并非由國家承擔(dān)的，大量由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。（4）小區(qū)建筑物地下室不歸國家所有，也不會(huì)影響到國家安全。即使國家不享有所有權(quán)的情況下，可以基于公共利益的需要，對(duì)建筑物地下室進(jìn)行征收征用。4、約定歸屬說。物權(quán)法基于對(duì)已存在的地方性法規(guī)規(guī)定和實(shí)踐做法的總結(jié)，以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開發(fā)商兩者利益為出發(fā)點(diǎn)，最終采納了約定歸屬說的觀點(diǎn)。中華人民共和國物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于

12、停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！敝饕⒎ɡ碛捎幸韵聨讉€(gè)方面：充分體現(xiàn)私法自治原則。只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者。物權(quán)法作為私法的重要組成部分，作為財(cái)產(chǎn)歸屬與利用的基本法，其也應(yīng)遵循自治的內(nèi)在要求。符合市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。如果房屋市場是一個(gè)賣方市場，房屋仍然是供不應(yīng)求，在此情況下，開發(fā)商可能通過格式合同保留車庫、車位的所有權(quán)。如果房屋處于買

13、方市場，開發(fā)商開發(fā)的房子根本賣不出去，開發(fā)商就不可能把車庫、車位的價(jià)格抬得過高，為了賣掉房子，可能會(huì)把車庫、車位進(jìn)行搭售。所以，在市場競爭的情況下，對(duì)于買受人來說，要獲得較好的居住配套環(huán)境，就要付出合理的成本和對(duì)價(jià)。有利于對(duì)車庫、車位有效利用和管理。如果要?dú)w業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)是一個(gè)大問題。即使通過業(yè)主委員會(huì)來分配，在使用管理方面的效率也會(huì)大大降低。有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建車庫、車位。多年來，我國城市建設(shè)忽略了車位的建設(shè)，造成了目前城市車位緊張的狀況，停車難的問題非常突出，當(dāng)然，這也與我們汽車市場發(fā)展太快有關(guān)系。而若將車位、車庫規(guī)定為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，開發(fā)商缺乏投資刺激，怠于建筑，則車庫、車位問題會(huì)

14、日趨緊張，最終損害的還會(huì)是業(yè)主的利益。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個(gè)新概念，建筑區(qū)劃是否包括建筑物地下室或者說地下車位、車庫？最高人民法院物權(quán)法研究小組認(rèn)為不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場不屬于物權(quán)法第74條的調(diào)整范圍。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條第二款規(guī)定，“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。”。也就是說，適合于頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的范疇是地上的房屋，而不包括地下建筑物。我國現(xiàn)行法只規(guī)定了以地表為客體的國有土地使用權(quán)制度，尚無空間利用權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管空間利用是包含在土地使用權(quán)之中，但是其又是按規(guī)劃來確定空間的利用，因而土地使用權(quán)又可以分為地上的空間利用權(quán)和地下的空間利用權(quán)。業(yè)

15、主購買了專有部分之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權(quán)和地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。深圳市的法院對(duì)于買賣地下室停車位的合同的效力是這樣認(rèn)定的：地下室停車位權(quán)利的設(shè)定和轉(zhuǎn)移，不僅涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，還涉及到停車位轉(zhuǎn)讓的前提條件和程序等復(fù)雜問題。在深圳市目前的情況下，法院對(duì)出賣人轉(zhuǎn)讓地下停車位的行為，均按無效處理。理由是地下停車位作為商品樓宇的一部分，出賣人要取得銷售權(quán)，必須先獲得銷售許可手續(xù)。目前，深圳市房地產(chǎn)主管部門尚未向出賣人頒發(fā)過停車位的銷售許可證。清華大學(xué)崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為“按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋20037

16、號(hào)）第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同無效。在系爭案件中，開發(fā)商只取得了一份商品房銷售許可證，沒有獨(dú)立取得車庫的銷售許可證，加上商品房銷售許可證沒有特別說明車庫可以單獨(dú)銷售，因而，只能解釋為車庫不是一個(gè)獨(dú)立于地上房屋的物，不得單獨(dú)作為一個(gè)交易的客體，不得單獨(dú)買賣，以車庫為標(biāo)的物的買賣合同無效?！?。有一個(gè)一波四折的案例：青島太平洋中心工程地下有兩層車庫，約189個(gè)車位，業(yè)主們?cè)久吭孪蛭飿I(yè)交400元便可停車。2003年底，開發(fā)商竟突然開始“外賣”車位，6平方米售價(jià)8萬元！原來，開發(fā)商青島四和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司已于2003年1月拿到了市國土資源和房屋管理局為該地下車庫核發(fā)

17、的產(chǎn)權(quán)證。第一折，業(yè)主向青島市市南區(qū)法院提起訴訟，要求撤銷該產(chǎn)權(quán)證。依據(jù)建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法的規(guī)定，房屋所有權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號(hào)、幢、套、間以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。原告方認(rèn)為：“這是房屋權(quán)屬登記的強(qiáng)制性規(guī)定，房管部門作為頒證機(jī)關(guān)，怎么能違反此規(guī)定？”。2004年8月，一審判決：因核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證沒有車庫的具體位置，造成產(chǎn)權(quán)證有重大瑕疵而撤銷該證。當(dāng)年 10月 28日，開發(fā)商對(duì)車庫重新登記后，市國土資源和房屋管理局再次為其發(fā)證。 第二折，2005年3月，9名業(yè)主以“地下車庫不是土地上的建筑物不該發(fā)證”為由，聯(lián)名將青島市國土資源和房屋管理局告上法庭，開發(fā)商為第三人。2005年 8月，一審法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商申請(qǐng)發(fā)證的地下車庫也是土地上的建筑物，駁回業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。 第三折，