成都高端別墅優(yōu)劣勢分析

1、成都高端別墅優(yōu)劣勢分析金科廊橋水鄉(xiāng)項目名稱金科廊橋水鄉(xiāng)項目地址新津縣花源鎮(zhèn)北師大附中旁（楊柳河邊）開發(fā)商金科地產(chǎn)物業(yè)管理金科物業(yè)建筑形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼總占地480畝總建面28.6力平米總套數(shù)一期88容積率0.42面積區(qū)間200-1400車位數(shù)1-3個/戶物管費(fèi)4.5元/月/平米首次開盤 時間2010年11月交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯自身配套濕地網(wǎng)球體育公園、“曼特小鎮(zhèn)”歐洲風(fēng)情商業(yè)步行街、網(wǎng)球會所、室內(nèi)外網(wǎng)球場、 室內(nèi)羽毛球場、室外籃球場、室內(nèi)恒溫游泳池、五星級健身房等成交價格11000-29000優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于牧馬山中央別墅區(qū)板塊，別墅居住氛圍濃厚。資源優(yōu)勢：緊鄰楊柳河與碾河，擁有天然的淺丘坡嶺的

2、自然地貌。項目自身優(yōu)勢：5萬方商業(yè)街打造，提升了項目居住便利性；濕地網(wǎng)球體育公園的打造塑造 產(chǎn)品差異化；戶型擁獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼，戶型區(qū)間選擇較大。劣勢：周邊配套不完善，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)醫(yī)療等配套檔次太低，無法滿足高端消費(fèi)需求。無品牌影響力，金科在別墅開發(fā)這一塊口碑遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上龍湖等。項目占地僅為480畝，相較周邊其他千畝大盤別墅屬于小盤，內(nèi)部打造一棟樓王作為價值 標(biāo)桿，獨(dú)棟雙拼產(chǎn)品配置較少，主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主。雅居樂花園項目名稱雅居樂花園項目地址麓山大道開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)物業(yè)管理雅居樂物業(yè)管理成都分公司建筑形態(tài)電梯、別墅總占地2008 畝總建面172力平米總套數(shù)10000容積率1.2面積區(qū)間獨(dú)棟370

3、-417，疊拼318,聯(lián)排254車位配比1:1物管費(fèi)高層1.8元/月/平米，別墅2.8元/月/平米首次開盤時 間2007年12月交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯自身配套2公里風(fēng)景主軸線與13000平米中央景觀區(qū)，30畝內(nèi)湖；2.1萬平方米會所，400米商業(yè) 長街；1： 1車庫；社區(qū)內(nèi)設(shè)五星級酒店；社區(qū)巴士成交價格獨(dú)棟1.2-1.3萬，聯(lián)排1萬，疊拼8000，高層6200優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于天府大道末端以東約6公里的位置，屬于未來天府新區(qū)較為核心的區(qū)域，有良好的發(fā)展前景。項目自身優(yōu)勢：已開通班車往返于市中心，解決業(yè)主出行問題；配套有金蘋果幼兒園等6所學(xué)校，業(yè)主子女從幼兒園到中學(xué)都可以選擇；2000畝景觀大盤，社區(qū)園

4、林景觀已呈現(xiàn)，居住舒適度高；有一定的品牌影響力。項目配有兩萬平商業(yè)。劣勢：距離市中心以及商業(yè)中心較遠(yuǎn)。產(chǎn)品設(shè)計方面稍顯過時。海航香頌湖項目名稱香頌湖國際社區(qū)項目地址都江堰市翠月湖鎮(zhèn)開發(fā)商海航集團(tuán)、遠(yuǎn)鴻地產(chǎn)物業(yè)管理第一太平戴維斯建筑形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、洋房總占地2200畝（4000畝生態(tài)公園）總建面80萬平米總套數(shù)6000戶，每個島約50-60棟獨(dú)棟或100棟雙拼/聯(lián)排容積率0.65面積區(qū)間獨(dú)棟 228-470，聯(lián)排 165-216，雙拼 212-215車位配比每戶至少一個物管費(fèi)4元/月/平米首次開盤 時間2010年5月交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯自身配套唐拉雅秀大酒店、西餐廳、國際會議中心成交價格聯(lián)排1.2

5、-1.8萬，總價200-300萬；獨(dú)棟2-4萬（4萬為臨水）不臨水部分500萬 起，臨水部分800萬起；雙拼400萬/套。優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于世界雙遺產(chǎn)、國家5A級風(fēng)景區(qū)都江堰-青城山風(fēng)景區(qū)旁，距青城山前門7 公里。資源優(yōu)勢：緊臨800畝國家AAA級風(fēng)景區(qū)翠月湖公園、4000畝生態(tài)公園、1萬畝中央公 園和濕地公園。項目自身優(yōu)勢：總占地2200畝，集洋房、別墅、歐洲商業(yè)街、城市級配套于一體。被10公里的內(nèi)河分割成18個島嶼，打造出親水親自然的景觀小區(qū)環(huán)境。產(chǎn)品設(shè)計精良且現(xiàn)場注重細(xì)節(jié)包裝，大大的提升了項目檔次。物管是第一太平戴維斯，一流的管理水平名不虛傳。劣勢：相對于青城山以度假別墅為主流市場的大

6、環(huán)境來說，其相對高的單價和總價不會成為度假客 戶的首選。王山別墅項目名稱王山別墅項目地址成都市大邑縣花水灣鎮(zhèn)開發(fā)商中鐵瑞城物業(yè)管理中鐵瑞城物業(yè)建筑形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼總占地總占地4000余畝，別墅區(qū)1008畝總建面約30力平米總套數(shù)1500容積率0.45面積區(qū)間一期月麓灣170-190，二期香雪嶺200-457車位配比1:1物管費(fèi)3.5元/月/平米首次開盤 時間2008 年交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯自身配套溫泉會所、名人酒店、水街、美食街、登山道、趣味高爾夫成交價格一期香雪嶺目前成交價格約10000元/m2優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于前往西嶺雪山的必經(jīng)通道。資源優(yōu)勢：花水灣度假小鎮(zhèn)巴登風(fēng)情街。項目自身優(yōu)勢：開發(fā)品牌

7、有一定的影響力和知名度；溫泉水會、名人酒店等配套已投入運(yùn)營，具有較好的旅游氛圍，且形成了一定的口碑;劣勢：離主城區(qū)較遠(yuǎn)，別墅氛圍不成熟。周邊居民住戶較多，環(huán)境比較雜亂。產(chǎn)品打造比較粗糙，無較大亮點。麓山國際社區(qū)項目名稱麓山國際社區(qū)項目地址成都市人民南路南延線麓山大道2段6號開發(fā)商萬華地產(chǎn)物業(yè)管理成都萬華物業(yè)有限公司建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、景觀電梯房?？傉嫉?300 畝總建面500000平方米總套數(shù)106容積率0.48車位比1:4物管費(fèi)4.2元/平/每月首次開盤 時間2004 年交房標(biāo)準(zhǔn)清水成交價格860 萬 2800 萬優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于成都天府新城核心位置，麓山大道

8、旁，到市中心駕車只需30分鐘。資源優(yōu)勢：地鐵1號線、高爾夫景觀。周邊生活配套成熟。緊鄰極地海洋公園、1200畝濕 地公園項目自身優(yōu)勢：4300畝占地絕對的城市大盤。高爾夫占地1200畝，高爾夫配套齊全，有一個北美式高爾夫?qū)I(yè)會所，一個18洞標(biāo) 準(zhǔn)高爾夫球場。麓鎮(zhèn)商業(yè)小鎮(zhèn)，是麓山品質(zhì)的生活場，是藝術(shù)思想、琳瑯商品、休閑姿態(tài)、異域文化交 融之地。有A4畫廊、咖啡館、圖書館、室內(nèi)劇場、電影院、美術(shù)館等，更加完善了項 目的配套。約380畝的麓山完全學(xué)校（成都市實驗外國語學(xué)校西區(qū)、麓山光亞學(xué)校）。已形成了自己的社會階層效應(yīng)，這是別墅難以超越的。劣勢：項目亮相至今已7年，初期產(chǎn)品設(shè)計方面有一定的缺陷，但總

9、體來說瑕不掩瑜。置信牧山麗景項目名稱置信牧山麗景項目地址新津縣牧馬山花源鎮(zhèn)麗景路3號開發(fā)商四川川投置信麗景置業(yè)有限公司物業(yè)管理成都和達(dá)物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（置信和達(dá)）建筑形態(tài)英式，獨(dú)棟總占地341383平方米總建面121920平方米總套數(shù)97容積率0.47面積區(qū)間288388平方米車位數(shù)停車位：車們比1: 2物管費(fèi)5元/平方米月（2期）首次開盤 時間2007-11交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯自身配套暫無成交價格15000/平方米優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于牧馬新城的核心區(qū)域，距成都半小時車程，到雙流國際機(jī)場僅4公里車程，處天府新區(qū)交通要道沿線之上。資源優(yōu)勢：三大公園環(huán)抱：社區(qū)200畝安達(dá)魯西亞公園；近500畝森林公園

10、；牧馬山新城規(guī)劃共計5800畝公園。項目自身優(yōu)勢：品牌影響力：置信地產(chǎn)在成都的知名度和影響力?？傄?guī)劃6000畝，品質(zhì)大盤。網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫練習(xí)場、山林騎游道、滑草場等體育設(shè)施的打造。別致的歐洲風(fēng)情商業(yè)街。劣勢：牧馬山別墅區(qū)高端別墅云集，該項目并無可以使其脫穎而出的特大亮點。無論從景觀打造還 是產(chǎn)品設(shè)計方面都過于平庸。365宅院項目名稱假日青城365宅院項目地址青城山前山門東軟大道豪生酒店旁開發(fā)商中鐵瑞城置業(yè)有限公司物業(yè)管理中鐵二局物業(yè)管理有限公司建筑形態(tài)聯(lián)排疊拼合院總占地194畝總建面68483平米總套數(shù)578容積率0.5面積區(qū)間75170平米車位比1:1物管費(fèi)2,5元/平/每月首次開盤

11、 時間2010 年交房標(biāo)準(zhǔn)清水自身配套商業(yè)街成交價格均價12000/平米優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：位于青城山鎮(zhèn)，青城豪生國際酒店旁，坐擁青城山自然資源。青城山作為世界性 的旅游勝地，大環(huán)境不言而喻。資源優(yōu)勢：青城前后山、高爾夫俱樂部、五星級豪生酒店、成灌高速、成青快速、城際高速鐵路。項目自身優(yōu)勢：開發(fā)商團(tuán)隊的知名度和開發(fā)經(jīng)驗；產(chǎn)品的度假型精準(zhǔn)定位；風(fēng)格獨(dú)特的鄉(xiāng)村美食街。劣勢：項目占地僅194畝，相較于其他大盤來說太小。產(chǎn)品設(shè)計方面具有局限性；小結(jié):通過對每個區(qū)域具有代表性的別墅的走訪學(xué)習(xí)，得到以下一些啟示：1、項目因地制宜，根據(jù)大的市場環(huán)境和結(jié)合自己身區(qū)域做出的定位非常重要。2、根據(jù)定位，比如作為第一居所或是度假別墅作相應(yīng)的配套設(shè)施，或滿足基本生活需求或