宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場

1、薇袁膀膈蒃羀袀莃荿 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成效不顯著的癥結(jié)所在一 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀從1998年以來，中國的房地產(chǎn)市場進入一個快速乃至高速發(fā)展的軌道。從六部委出臺“國八條”開始，國家正式拉開房地產(chǎn)調(diào)控序幕，從土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施頻繁出臺，兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。但是，在這樣的力度下，中國樓市仍是一路走高，高房價比起政策來，明顯要強硬得多。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2007年前三個季度，七十個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中第一季度上漲5.6%，第二季度上漲6.3%，第三季度上漲8

2、.2%，房價仍是一路飆升。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀仍將持續(xù)發(fā)展，是源于房地產(chǎn)市場需求仍在不斷擴大的實際，這基于四個不停步：一是中國的城市化不停步。我們的城市化進一步發(fā)展已經(jīng)從過去十年沿海特大城市為中心，進一步轉(zhuǎn)向二三線城市、中小城市以及小城鎮(zhèn)。二是中國的老百姓住房的改善的速度和規(guī)模不會停步。三是讓老百姓擁有資產(chǎn)不會停步，國家會鼓勵大多數(shù)人成為有產(chǎn)者。四是讓農(nóng)民進城這件事不會停步。因此中國老百姓的住房需求仍將有很大的改善余地。二政府宏觀調(diào)控的歷史發(fā)展我國的房地產(chǎn)市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興產(chǎn)業(yè)，但它在國民經(jīng)濟中的

3、地位日益重要，正在成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。三 宏觀調(diào)控的具體措施為了防止和減小房地產(chǎn)市場的波動，必須適時地采取調(diào)控措施，不僅要保持房地產(chǎn)總供給和總需求在總量上的基本平衡，而且還要求兩者內(nèi)部結(jié)構(gòu)的平衡和相互適應(yīng)。溫家寶總理組織召開的國務(wù)院常務(wù)會議，會議要求房地產(chǎn)市場的調(diào)控，第一，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加建設(shè)和管理，控制高檔商品，第二，健全市場體系，第三，發(fā)展住房信貸，強化管理，第四改進規(guī)劃管理，第五加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。將從土地的規(guī)

4、劃供應(yīng)，建設(shè)管理，資金，干部監(jiān)督各方面聯(lián)合整頓土地市場存在的開而不發(fā)，全而不用等現(xiàn)象。 宏觀調(diào)控的必須性一、房價下跌、成交量萎縮是市場正常反應(yīng)，從根本上講不是調(diào)控原因到目前為止，許多人仍把觀望當(dāng)作一個插曲，認為是房地產(chǎn)調(diào)控政策下的一個短期市場反應(yīng)。其實不然，結(jié)合中國改革開放30年來的城市化、工業(yè)化發(fā)展來看，目前的房地產(chǎn)市場向下運行是房地產(chǎn)進入周期性調(diào)整的典型表現(xiàn)。中國經(jīng)濟不可能長時期這樣畸型發(fā)展下發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)也沒有理由成為“日不落”行業(yè)。市場必須進行調(diào)整，一些開發(fā)商必須退出這個行業(yè)，被畸形高估的房價必須回調(diào)，這既是保證中國經(jīng)濟健康發(fā)展，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提。中國當(dāng)前的問題仍是工業(yè)化帶動

5、城市化，而不是空前地保持房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展！二、房地產(chǎn)市場是一個需求主導(dǎo)型市場，只有調(diào)控需求才能調(diào)控價格房地產(chǎn)市場作為不動產(chǎn)市場，也作為大宗資本品市場，典型的買漲不買跌。然而，房地產(chǎn)市場又跟股市不一樣，它不是個虛擬市場，其背后是實體經(jīng)濟在發(fā)揮作用。一旦我們在市場行情好時順應(yīng)需求的“胃口”，無節(jié)制地供應(yīng)土地和住房，包括土地、房產(chǎn)的各種資源閑置與浪費便會成為必然。因此，任何一次房地產(chǎn)過熱和泡沫過后，便是“爛尾樓”和“欠賬鬼”。房地產(chǎn)市場如果放任自流，最終的結(jié)果就是驟然破裂，因此，在當(dāng)前本應(yīng)擠破小泡沫之時，卻主張救市，無疑是讓得了小病、本可以自救的開發(fā)商鋌而走險，在若干天之后暴亡！因此，房地產(chǎn)市場從來

6、是一個需求的事，不是供應(yīng)的事。前幾年老百姓喊房價高時，開發(fā)商會說是地荒，政府不斷地被迫加大供應(yīng)量，然而加大土地供應(yīng)量的后果除了抬升地價（然而，不研究土地經(jīng)濟學(xué)的人向來以為增加土地供應(yīng)量可以降低地價，而土地經(jīng)濟學(xué)中增加土地供應(yīng)量只能提高地價?。┲?，房價卻一浪掀過一浪！三、“剛性需求”從來是子虛烏有、害人不淺！不知從什么時候開始，在中國的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了所謂“剛性需求”這樣莫名其妙的詞匯。事實上，只存在“剛性需要”，而不存在“剛性需求”，兩者的差別在于，需求是有購買力的需要，是一種可交易的力量。而只有需要卻無購買力，就真應(yīng)了任志強先生說的只給富人蓋房子。當(dāng)人無力購買房屋，卻又要體面地居住時，政

7、府就有義務(wù)通過經(jīng)濟適用房、廉租房等公共住房形式、用全體納稅人的錢來對這些弱勢群體進行救助。任何一個國家都是如此，任何一個政府也都理由如此，而讓一個商業(yè)性的房地產(chǎn)市場來解決無購買力的人的住房問題，是天大的笑話，房價再低也不可能讓無能力的人購買。不僅如此，高企不下的房價產(chǎn)生了巨大的財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，占據(jù)房價比重的30%-40%的貨幣支付力，通過地價形式流向了國庫，由此造成了國民財富向國庫的轉(zhuǎn)移，其背后是城市居民可支配財富的縮水。如此一來，中國房地產(chǎn)市場上的投資性需求就失去了投資的“下家”，沒有人“接花”，投資性需求必將減少，而前幾年無力購房的人，現(xiàn)在、可預(yù)期的短期性未來，都不是市場的主體，市場的主體也

8、即城市中等收入以上的人，而前幾年已經(jīng)購買過住房。因此，給市場一些空間，一些時間，讓市場來對其自身進行一些調(diào)整，房地產(chǎn)市場會更健康一些，房地產(chǎn)業(yè)也好過一些，消費者也理性一些，調(diào)整過后大家日子都好過一些。過分關(guān)注當(dāng)前一些局部利益，一些看似是行業(yè)利益的事，最后會把大家都害了！現(xiàn)實情況造成宏觀調(diào)控的困難 原因一：更重要的是，宏觀調(diào)控作為中央政策，在地方政府執(zhí)行過程中，往往很難實行。因為地方政府需要考慮許多現(xiàn)實因素，目前，土地財政已成為地方政府財政的重要組成部分。所以與房價密切相關(guān)的土地價格，利益之爭才是中央政策很難在地方政府貫徹實施的核心。原因二：由于現(xiàn)在主要以GDP來考核干部政績，地方官員為了獲得更

9、高的GDP增速，更有動力推高地價，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資，以加速GDP增長。原因三：地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升，促使房價進一步上漲。地產(chǎn)開發(fā)成本主要由四部分構(gòu)成：（1）土地成本；（2）建安成本；（3）國家征收的稅、費；（4）開發(fā)利潤。首先是作為地產(chǎn)開發(fā)的重要成本組成部分，地價在不斷的上升直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本。建筑成本主要是料、工、費三塊?！傲稀?，就是原材料。建房的原材料是指鋼筋、水泥、磚頭、黃沙、小石子等。這幾年，鋼筋、水泥、磚頭、黃沙、小石子，沒有一樣不在漲價。也就是說，造房子的原材料成本在不斷走高。 “工”，說的是工資和工資性的支出，如加班費、冷飲費、福利費等。這幾年，隨著最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)，

10、建筑工人的工資標(biāo)準(zhǔn)每一年也在上調(diào)，各種職工福利的支出在不斷增加。也就是說，這幾年建房的人力資源成本也在走高。 “費”，指的是開發(fā)商和建筑公司發(fā)生的各種費用。工業(yè)和建筑業(yè)的費用包括制造費用、管理費用、財務(wù)費用。近年來，建房的費用成本在不斷水漲船高，從而加重了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。 原因四：國內(nèi)實體經(jīng)濟恢復(fù)不足，社會大量資金流入房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)在市場上就是各地頻頻出現(xiàn)地王，推高地價，它帶給今后房地產(chǎn)市場的只會是推動房價的不斷上漲。 原因五：工薪階層理財渠道狹窄，購房置業(yè)是實現(xiàn)家庭財富保值增值的重要方式。 目前，家庭理財?shù)漠a(chǎn)品主要有以下幾種類型：房產(chǎn)、股票、基金、國債、外匯。期中， 股票作為幾個理財產(chǎn)品

11、中風(fēng)險最大的一個，90%以上炒股的人是在賠本，多數(shù)人資金被套，提起股市，投資者無不痛心疾首?；痫L(fēng)險雖然比股票低，但是收益也低。國債風(fēng)險基本為零，但是利潤率極低，如果考慮到通貨膨脹的因素，現(xiàn)在投資國債已經(jīng)無利可圖。 外匯投資對投資者個人素質(zhì)的要求很高，且要求投資者能夠洞悉國際金融形勢，這種投資活動對于大多數(shù)工薪階層來說不現(xiàn)實。在通貨膨脹高企，貨幣貶值的情況下，置業(yè)買房依舊是目前最穩(wěn)妥且最有效的保值升值渠道。這些都十分利于大眾工薪家庭的物業(yè)投資。房地產(chǎn)投資已成為一種無風(fēng)險、有較大升值潛力的理財方式。原因六：目前，中國作為世界上增長最快的經(jīng)濟實體，憑借制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的帶動，經(jīng)濟總量已穩(wěn)居于金

12、磚四國之首。預(yù)計2010年中國經(jīng)濟總量將超越日本，成為世界第二大經(jīng)濟體。欣欣向榮的經(jīng)濟形勢吸引了大量國際熱錢涌入中國，成為助推房價上漲的又一重要力量。 綜上所述，2010年，房價上漲的因素不僅沒有減弱，而且有持續(xù)強化的傾向。造成當(dāng)前房價上漲的首要原因在于供給關(guān)系的嚴重失衡。宏觀調(diào)控政策的主旨雖然與此相符，但是如果與市場的實際不一致，只能帶來相反的結(jié)果。因此房價越調(diào)越漲，在所難免。二、對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在問題的探析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在我國宏觀經(jīng)濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。1、房地產(chǎn)市場供需矛盾尚未解決的現(xiàn)狀影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長期以來，我國土地審批手續(xù)繁瑣，供應(yīng)量較少，地根緊

13、縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。2、房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟走勢整體偏熱環(huán)境下難以降溫上世紀(jì)90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財政政策。隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數(shù)量和規(guī)模的不斷膨脹。投資增長過速，體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的增速過高。我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產(chǎn)增速則維持在20%-30%。在經(jīng)濟高速增長，固定資產(chǎn)投資不斷擴大的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)投資沖動難以抑制，房地產(chǎn)價格也由于土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、

14、鋼鐵業(yè)投資過度形成的產(chǎn)能過剩短期內(nèi)難以消化，近幾年中推動了房地產(chǎn)業(yè)投資增速的不斷增加。3、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境受城市居民收入差距問題困擾我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數(shù)已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標(biāo)準(zhǔn)，處于高度警戒狀態(tài)。中間層收入下降趨勢明顯，經(jīng)濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚

15、斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預(yù)期，加劇了市場的動蕩。據(jù)建設(shè)部調(diào)查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經(jīng)達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然采取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。而全國范圍內(nèi)看，2005年底，全國商品房空置面積已經(jīng)達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標(biāo)準(zhǔn)。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。其中空置商品住宅同比增長10.8%。數(shù)據(jù)表明了房屋空置率再次抬高。4、城鎮(zhèn)化運動過程中房地產(chǎn)合理供需預(yù)期被放大隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，城市化運動將全面推

16、進，城鎮(zhèn)對住房的需求也日益增多。大學(xué)生就業(yè)、農(nóng)民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。我國的城市化.水平發(fā)展速度近10年內(nèi)平均達到1.36%，若要達到發(fā)達國家75%的水平需要二十多年時間。據(jù)預(yù)測，我國人口數(shù)量到2030年可能達到16億的高峰。屆時城鎮(zhèn)人口可達12億。2006年我國城鎮(zhèn)人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮(zhèn)人口6.23億按照“十一五”規(guī)劃2010年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅面積將達到30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算，每年新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地就要達到7.79億平方米。如果按最近公布的全國城鎮(zhèn)人均住宅面積26.11的標(biāo)準(zhǔn)計算，也要達到6.78億平方米。供不應(yīng)求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發(fā)了各方

17、對房價上漲非合理性預(yù)期，供需矛盾進一步被放大。首先，城鎮(zhèn)化運動加劇了房地產(chǎn)商謀取暴利的心理預(yù)期，導(dǎo)致部分地區(qū)投資結(jié)構(gòu)失衡。經(jīng)濟適用房投資建設(shè)少，高端樓盤和商用樓盤開發(fā)過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經(jīng)濟適用房由于相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購房困難。其次，引發(fā)了投機者交易獲利預(yù)期，為出現(xiàn)泡沫埋下禍根。另外，形成了非理性預(yù)期住房需求。據(jù)研究報告顯示，目前不需要房但是由于房價上漲預(yù)期而提前買房的需求已經(jīng)占到房地產(chǎn)總需求的11.3%。這又進一步加劇了各方對需求和利潤的過高期望。5、地方執(zhí)行不力是造成宏觀調(diào)控成效難以凸顯的重要原因統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20

18、06年，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占GDP比重達到9.26%，遠遠超過國際公認5%的合理水平。而在個別地區(qū)，該值更高。如上海，2001年房地產(chǎn)業(yè)貢獻率已經(jīng)達到6.4%左右，近些年以每年超過10%的速度迅速增長，其通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展共拉動GDP增長已超過20%。土地資源利用方面，各地諸侯經(jīng)濟的跡象顯著。20世紀(jì)90年代以來，地方政府手中金融權(quán)利收歸中央，預(yù)算外可以獨立支配的收入很大程度上依賴于土地資源，使得地方政府對土地批租、出售的預(yù)算外收入產(chǎn)生了嚴重的依賴。一些地方政府利用手中掌有控制權(quán)，通過非法過度開發(fā)、高價售地以換取任期內(nèi)經(jīng)濟增長?！罢信膾臁背蔀榈胤秸黾邮杖氲暮梅椒āＳ行┑貐^(qū)還大搞“以租代征”

19、，違規(guī)占用農(nóng)田、農(nóng)宅進行房地產(chǎn)開發(fā)。統(tǒng)計結(jié)果顯示，2006年前5個月，國土資源系統(tǒng)查處的土地違法案件涉及土地面積高達12241.7公頃，同比上升了近20%。這些違法行為已對國家土地調(diào)控產(chǎn)生了嚴峻的挑戰(zhàn)，進一步威脅到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性。房地產(chǎn)開發(fā)方面，部分地方政府在經(jīng)濟增長利益的驅(qū)使下為某些開發(fā)商違規(guī)行為開綠燈，對不顧中央調(diào)控建造別墅、高檔住宅的開發(fā)商行為視而不見，致使經(jīng)濟實用房、普通住宅房屋開發(fā)建設(shè)因利潤較低而備受冷落。6、流動性過剩為房地產(chǎn)市場推波助瀾近幾年中，我國的流動性不斷增加。截至2006年12月，存貸差已經(jīng)達到11萬億元。銀行呆壞賬比例前幾年持續(xù)攀高，資本充足率難以達到新巴塞爾協(xié)議

20、標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)以及個人住房貸款對資金的巨大需求為銀行業(yè)所青睞。個人住房貸款風(fēng)險性較小，因此備受追捧。2006年貸款余額已經(jīng)達到1.99萬億元，是1998年的100多倍。居民由于住房、醫(yī)療、就業(yè)等問題尚未完全解決，內(nèi)需難以拉動。前幾年股市的蕭條又使得資金流向難尋。因此，除了存入銀行一部分資金則大量涌入樓市。7、國際環(huán)境下人民幣升值預(yù)期增加房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難度在人民幣升值的預(yù)期下，房地產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)受到追捧。截至2007年4月23日，人民幣匯率中間價已升至1美元兌7.729元人民幣，相比2005年匯改開始的，升值4.7%。這一期間外商投資房地產(chǎn)以及境外機構(gòu)、個人購買房地產(chǎn)都表現(xiàn)得非?；钴S。外資的

21、推波助瀾，使得房地產(chǎn)價格上漲又是在所難免。摩根、德意志等一些國外投行已經(jīng)相繼與中國地產(chǎn)企業(yè)合資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司及融資公司，投資房地產(chǎn)開發(fā)項目。在人民幣升值預(yù)期加劇情況下，外資通過各種方式進入中國市場的熱情難以在短期內(nèi)得到抑制。另外，匯率升值使加息可能性減小。低利率環(huán)境又進一步加劇了經(jīng)濟過熱態(tài)勢，匯率利率雙重因素為房地產(chǎn)市場發(fā)展推波助瀾，從而使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也遭受多方壓力。宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的問題1、房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問題當(dāng)前，國家現(xiàn)在采取一系列政策措施進行房地產(chǎn)調(diào)控，特別是進行房價的調(diào)控，為什么效果不明顯？其原因筆者認為主要是以下幾點：1.1調(diào)控政策存在的導(dǎo)向問題影響宏觀調(diào)控效果?？陀^地說，近年

22、來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受國家重視程度最高、涉及相關(guān)管理部門最多、出臺相關(guān)政策法規(guī)最多、調(diào)控力度和廣度也比較大。迄今為止，我們看到出臺的包括金融、稅收、財政、建設(shè)、土地、規(guī)劃等方面的調(diào)控措施一應(yīng)俱全。中央政府調(diào)控市場、穩(wěn)定房價的決心不容置疑，但事與愿違的調(diào)控結(jié)果不得不再次讓我們清醒。筆者認為，調(diào)控政策效果不理想的主要原因在于調(diào)控政策本身存在導(dǎo)向問題，即企圖通過緊縮供給來達到抑制需求的目的。這主要表現(xiàn)在通過緊縮土地和信貸這兩個渠道來抑制房地產(chǎn)過熱。為了配合抑制宏觀經(jīng)濟過熱，一些部門沒有考慮到房地產(chǎn)市場的具體實際就采取了抑制房地產(chǎn)投資的政策。這不僅忽視了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的客觀現(xiàn)實，也錯誤估計了市場需求

23、的真實力量和彈性范圍。1.2 供需調(diào)控重點錯位影響宏觀調(diào)控效果。目前的房地產(chǎn)政策簡單地把現(xiàn)實中的需求當(dāng)成了最終需求，而把新建住房當(dāng)成了供給的全部。在這樣的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)市場將永遠處于供不應(yīng)求的不平衡狀態(tài)?，F(xiàn)在的政策只著眼于新房建設(shè)，對于大量的用于投機的住房存量缺乏必要的關(guān)注和調(diào)節(jié)。對于用于投機的、投資的、假按揭目的的住房購買，簡單地列入需求管理是錯誤的，而應(yīng)當(dāng)列入供給的范疇進行管理。目前的房地產(chǎn)炒作主要存在于供給的各個環(huán)節(jié)絕大多數(shù)開發(fā)商根本不懂建筑但成了房屋的唯一提供者，他們主要參與開發(fā)運作，作為中介機構(gòu)將房屋加價后賣給需求者，炒作房價，在交易環(huán)節(jié)中對消費者進行盤剝；除了開發(fā)商捂盤惜售哄抬

24、房價外，存在大量的來自國內(nèi)和世界各地的投機者?？梢哉f，各個環(huán)節(jié)之間相互炒作，導(dǎo)致住房價格在供過于求的情況下大幅度上漲。1.3地方對中央政策響應(yīng)不足影響宏觀調(diào)控效果。一些地方對中央加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、穩(wěn)定房價工作的認識不統(tǒng)一，還沒有引起足夠的重視，貫徹落實宏觀調(diào)控的各項措施不夠堅決有力。由于目前各級地方政府還控制著許多資源和不少國有企業(yè)，它們既是宏觀調(diào)控的對象，又是政策執(zhí)行者。一些地方從本地區(qū)局部利益出發(fā)考慮問題，對不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，則采取消極或抵制態(tài)度，損害了宏觀調(diào)控政策的有效實施。此外，目前中國經(jīng)濟走上了快車道，形成了慣性很難放緩，使調(diào)整難度加大。1.4、房價調(diào)控政策的滯后性影響

25、宏觀調(diào)控效果。筆者認為，一是市場機制的事后調(diào)節(jié)。當(dāng)前宏觀調(diào)控以市場手段為主，市場機制有一種自發(fā)的調(diào)節(jié)作用，具體通過價格機制、競爭機制、供求機制來促進市場中供求平衡、價格穩(wěn)定。宏觀調(diào)控中的稅收政策、金融政策等經(jīng)濟手段均是改變市場參數(shù)，通過市場機制的作用來達到間接調(diào)控的目的。但是市場機制起作用有一個特點，即主要為事后調(diào)節(jié)，在市場出現(xiàn)不均衡之后才開始自發(fā)的調(diào)節(jié)供求。因此，無論是市場機制的自發(fā)作用，還是借助于市場機制發(fā)揮效果的經(jīng)濟手段，都存在一個滯后效應(yīng)，需要經(jīng)過一定的時間才能在市場運行中表現(xiàn)出來。二是行政手段的滯后與偏差。作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要內(nèi)容，行政手段在執(zhí)行中具有逐級決策和實施的特點，其執(zhí)行

26、效果也與具體執(zhí)行者的素質(zhì)和績效有直接聯(lián)系，因此，在這一過程中容易出現(xiàn)時間滯后與政策偏差，影響到調(diào)控的實際效果。一方面，在中央的統(tǒng)領(lǐng)性政策頒布后，向地方的逐級傳遞和具體制定配套措施均需要時間，這一過程中的時滯效應(yīng)將延緩調(diào)控政策的見效。另一方面，行政手段在逐級傳達和落實的過程中可能出現(xiàn)偏離政策目標(biāo)的現(xiàn)象。由于主客觀因素的制約，執(zhí)行主體在實施過程中對上級決策進行過濾，選擇對自身有利的內(nèi)容執(zhí)行，或者采取替代式執(zhí)行和象征式執(zhí)行，造成“上有政策、下有對策”的執(zhí)行偏差，這都將導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控效果在實踐中大打折扣。三是中央與地方的目標(biāo)差異。由于在立場、角度等方面存在差異，中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控中會出現(xiàn)目標(biāo)、著力

27、點不完全一致情況。在制定調(diào)控政策中，中央政府站在宏觀層面，著眼干整個經(jīng)濟大局，在推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮的同時，保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，防止經(jīng)濟過熱，避免房價過高等問題帶來的社會矛盾激化。而地方政府從本地局部情況出發(fā)，對待調(diào)控政策的立場有所差異，因此對中央文件精神的理解也常常需要深化。另外，地方政府以GDP 為中心的政績觀的慣性，這也造成部分地方政府片面追求經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的短期繁榮，忽視調(diào)控的重要性和緊迫性，弱化調(diào)控效果。四是消費者和企業(yè)的反應(yīng)。當(dāng)前宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的主要是鼓勵自住性消費需求，抑制個人投資和投機性需求，嚴控被動性住房需求。有針對性的稅收、信貸政策將增加個人投資的成本

28、，而普通商品住房、“兩限兩競”商品住房的加大供應(yīng)將更好的滿足消費性住房需求。對企業(yè)而言，信貸門檻的提高、“地根”的緊縮以及市場秩序的整頓都將增加競爭成本、規(guī)范企業(yè)行為，調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策也將使企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。所以，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的具體內(nèi)容和市場表現(xiàn)，可以得出以下兩點結(jié)論：第一，考慮到市場調(diào)節(jié)、政策傳遞等時滯效應(yīng)，以及房地產(chǎn)開發(fā)周期等因素，調(diào)控政策發(fā)力尚需時間，僅依據(jù)短期的數(shù)據(jù)指標(biāo)不足以對其下定論。第二，從長期來看，政策效果將逐漸顯現(xiàn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得到有效調(diào)整，市場將趨于平穩(wěn)運行。2、影響宏觀調(diào)控效果的深層次原因筆者認為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不明顯而導(dǎo)致房價走高是一個社會問題，而不僅

29、僅是一個經(jīng)濟問題。2.1房價背后隱含的是一系列的利益主體鏈。我們把它分為四組，是政府、房地產(chǎn)商、征地農(nóng)民和拆遷戶以及商品房購房者。房地產(chǎn)業(yè)之所以成為社會問題的熱點，核心在于房地產(chǎn)開發(fā)收益的合理分配?，F(xiàn)在人們爭論的核心是房地產(chǎn)開發(fā)的收益怎么分配，這是一個核心的問題。我們分析問題要圍繞核心來找突破口。政府要通過稅費取得較多的開發(fā)收益以加快城市建設(shè)，滿足廣大人民群眾對公共物品的需求；房地產(chǎn)商要求獲得較高的回報；征地農(nóng)民要有較高的補償；買房者要求較高的品質(zhì)；這都是理性的需求，都無可厚非，從而形成了互相依賴，互相制約，沒有起點，也沒有終點的利益主體鏈。開發(fā)商不能得到相應(yīng)的投資回報就難以有房地產(chǎn)開發(fā)投資和

30、房地產(chǎn)要素組合的實現(xiàn)。就是說，房地產(chǎn)商本身的作用就在這兒。征地農(nóng)民和拆遷戶補償?shù)牟缓侠韺⒂羞`社會的穩(wěn)定。購房者支付過高的房價，增加購房支出，拉升工資成本和企業(yè)成本，企業(yè)成本提高也將抑制企業(yè)的活力，企業(yè)的活力下降，也就影響城市的競爭力。這又是一個利益鏈。沒有終點，沒有起點、環(huán)環(huán)相扣，一盈俱盈，一損俱損。哪一萬面利益受到損害都會作為房地產(chǎn)開發(fā)不能實現(xiàn)。所以，平衡房價背后的各方利益關(guān)系是一個博奕的過程，協(xié)商、談判、討價還價甚至爭吵都不可避免，但是不能把利益的一方妖魔化，要作為一個整體來看。關(guān)鍵是政府要負起矛盾的仲裁者和利益的調(diào)節(jié)者的責(zé)任，對利益的各方進行正確的引導(dǎo)，努力的擴大利益各方的共同點。2.2

31、市場供求關(guān)系失衡。我國近兩年房價大幅度上升的根本原因何在？有人說是開發(fā)商操縱市場。但是，有數(shù)萬國家企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)的這種競爭的背景下，把全國兩年房價大幅度上升歸因于開發(fā)企業(yè)，這顯得片面。實際上，我國只是告別了食物、家電等的短缺，而包括互聯(lián)網(wǎng)、高速公路、機場、港口、生態(tài)環(huán)境等等的基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的這些發(fā)展型的資料供給還嚴重不足。要達到滿足需求還要奮斗相當(dāng)長的時間。這種物資發(fā)展型資料的不足，是我們作為發(fā)展型國家的一個基本特征。造成我國房價上升的原因固然很多，但基本原因是市場供求關(guān)系失衡，供給的增加趕不上需求的增長，這是一個基本原因。特別是在加速城市化和全面建設(shè)小康的歷史時期，供給不能滿足日益增長的社會需求將是住宅市場的主導(dǎo)態(tài)勢，也是房價繼續(xù)上升的一個更深層次的原因。2.3調(diào)控供地環(huán)節(jié)存在問題。從總體來看，政府出臺這一系列政策，真正關(guān)心的應(yīng)該是居民的住房保障問題，而不是住房價格問題。因為，價格問題是由市場決定的，必須遵循市場規(guī)律，這就是經(jīng)濟學(xué)原理的基本要求。對于政府參與市場經(jīng)濟問題的解決，國際上通用的調(diào)控措施，一是金融政策，二是稅收政策。在我國的特殊制度體系下，調(diào)控供地環(huán)節(jié)有時也是起作用的。但是，希望控制房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)成本的做法是值得思考的。比如提出套型90 平方米以下的應(yīng)占70以上，這應(yīng)該是用以控制經(jīng)濟適用房戶型比例的基本政策，通過這一政策增加中低檔住房供應(yīng)。但如果將其用于控