定位策劃-購物中心京基地產(chǎn)深圳京基百納空間整體分析報告

1、KK Mall京基百納空間2014/10/252KK Mall購物中心KK Mall定位KK Mall概況KK Mall業(yè)態(tài)KK Mall總結(jié) 2014/10/253KK Mall定位整體定位、目標(biāo)定位2014/10/254KK Mall整體定位- -國際精品時尚購物中心，年輕的奢華，高端的時尚 - - 奢華但行走于年輕的路線，時尚但不甘平庸，追求高端整體定位定位闡述2014/10/255KK Mall目標(biāo)定位目標(biāo)消費(fèi)人群： 具有相當(dāng)消費(fèi)能力的潮流時尚人士，包括高級白領(lǐng)、金領(lǐng)及私營業(yè)主目標(biāo)消費(fèi)年齡層： 25歲至50歲目標(biāo)消費(fèi)者收入： RMB 5,000100,000元/月目標(biāo)消費(fèi)群特征： 高收

2、入、時尚、潮流、獨(dú)立見解、對國際品牌有高度認(rèn)同感，容易接受新鮮事物2014/10/256KK Mall概況基礎(chǔ)信息 、區(qū)位、交通、商業(yè)設(shè)計2014/10/257項(xiàng)目配套構(gòu)成京基金融中心廣場京基100大廈(寫字樓）京基公寓（住宅）京基百納空間（KK MALL）商業(yè)瑞吉酒店2014/10/258項(xiàng)目基礎(chǔ)信息深圳商業(yè)新亮點(diǎn)項(xiàng)目于2010.11.26日開業(yè)，由開發(fā)商單一權(quán)出租經(jīng)營，是投資了50億RMB京基金融中心的商業(yè)核心部分，同時也是深圳羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心商圈核心位置；無縫銜接地鐵大劇院站，地上四層，地下一層為商業(yè)部分，地下二層至地下四層及部分夾層為停車區(qū)域，共有1200多個停車位；擁有三大劇場式

3、自然采光中庭，商場設(shè)計與國際潮流同步、場內(nèi)由南至北單一主通道全長達(dá)200米，不設(shè)副通道，標(biāo)準(zhǔn)通道采用適度、無柱設(shè)計，150余家國際國內(nèi)知名時尚品牌，內(nèi)設(shè)深圳首家UAIMAX影城、國際時尚流行服飾、國際高端特色美食以及bit時尚超市；以“時尚高端，潮流的前沿”為營商主旨，創(chuàng)建深圳購物中心新體驗(yàn)消費(fèi)模式項(xiàng)目名稱KK Mall開發(fā)商京基地產(chǎn)物業(yè)管理京基地產(chǎn)開業(yè)時間2011.11.26占地面積4.7萬建筑面積8.35萬扶梯18垂直電梯6項(xiàng)目配套構(gòu)成集甲級寫字樓、超五星級豪華酒店（瑞吉酒店）、大型購物中心(KK mall京基百納空間) 、商務(wù)公寓、精品住宅為一體的城市中心都市綜合體項(xiàng)目周邊情況涵蓋全市7

4、4%的銀行機(jī)構(gòu)、 80%的保險機(jī)構(gòu)和40%的證券機(jī)構(gòu)，集中了全市60%的金融資產(chǎn)、90%的外資銀行，區(qū)域價值得天獨(dú)厚道路交通毗鄰深南大道，紅嶺中路，紅寶路停車位1200停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)時間段為凌晨1點(diǎn)-7點(diǎn)，第1-2（含2）時10元/時，第2-3（含3）/15時，之后每加一小時需+5元/時2014/10/259時尚外型西側(cè)東側(cè)北側(cè)北側(cè) 2014/10/2510室內(nèi)劇場式中庭采光單一主通道錯層設(shè)計,弱化一眼望到頭停車場與商場無縫連接劇場室自然采光前瞻的建筑設(shè)計2014/10/2511區(qū)位：正門道路紅寶路紅嶺中路雙向四車道寬18米項(xiàng)目位于深圳羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心商圈核心位置，毗鄰深南大道，紅嶺中路

5、2014/10/2512區(qū)位：京基金融中心實(shí)景圖坐落在蔡屋圍成熟商圈中2014/10/2513交通：地鐵樞紐KK Mall在負(fù)一樓與地鐵大劇院站相連深圳地鐵大劇院站為1、2號線的換乘站，設(shè)計客流量為44368人次/小時，節(jié)假日客流量相對增加，據(jù)不同時間段觀察，拎袋率平均為40%KK Mall：從B出口到達(dá)負(fù)一層商鋪距離約150米。萬象城：從C出口到達(dá)負(fù)一層商鋪有約400米萬象城KK Mall雙線地鐵上蓋2014/10/2514交通：公交樞紐地王大廈站11條線：觀光、觀光、3路、10路、12路、101路、203路、223路、302路311路、N5路深圳書城站16條線：29路、85路、103路、1

6、03B路、104路、113路、K113路、204路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4路專線1路、4路荔枝公園站12條線：7路、23路、24路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、353路、378路、N10路寰宇酒店站1條線：377路40條公交線路2014/10/2515交通：項(xiàng)目周邊道路（私家車）PP停車場出入口臨時上落點(diǎn)共有5個臨時上落點(diǎn)、3個停車場出入口，自駕方式光臨項(xiàng)目非常方便，同時充足的停車位，解決了購買力相對較強(qiáng)客戶的停車問題 2014/10/2516商業(yè)設(shè)計亮點(diǎn)1品牌戶外墻體廣告牌，不但可出租且增加了外立面美觀深圳購物中心中最大的LED廣告屏，

7、面向紅嶺中路和荔枝公園，可視度高正門入口2014/10/2517商業(yè)設(shè)計亮點(diǎn)2正門正對紅嶺中路，KK Mall標(biāo)志顯而易見林立路邊導(dǎo)購牌，彰顯大氣清晰醒目的導(dǎo)視牌2014/10/2518商業(yè)設(shè)計亮點(diǎn)3 地面由錯亂有致的石材組成 扶梯的兩頭擺放不同形狀的石頭供客戶小憩，同時通道扶手采取向內(nèi)傾斜設(shè)計的通道扶手亦可以讓擱放手袋駐足小憩2014/10/2519商業(yè)設(shè)計亮點(diǎn)4開創(chuàng)導(dǎo)示系統(tǒng)先河：12塊全國第一家導(dǎo)示互動牌指示牌正門入口處的推廣、品牌宣傳架指示牌現(xiàn)代化2014/10/2520KK Mall業(yè)態(tài)規(guī)劃、分 布2014/10/2521業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店與特色店主力店基本主要發(fā)揮人流貢獻(xiàn)和面積消化貢獻(xiàn)特

8、色店主要發(fā)揮租金貢獻(xiàn)和配套貢獻(xiàn)類型店名實(shí)用面積（）位置主力店Bit超市960B1-101UA影院（IMAX）21784F-427星際傳奇7803F-313/313aNOVO1509L201/201a/L301/301b/302優(yōu)萊薈119L411a特色店蜜菓B(tài)1-124VERSACE1F-112a景峰皮具維修1F-136碧海干洗1F-138康美人生1F-139優(yōu)優(yōu)寶貝323F-312免稅804F-419IQ PLUS1034F-4202014/10/2522主力店與特色店深圳首家IMAX影院深圳最大最高端游藝娛樂中心華潤旗下在華南首家bit超市 2014/10/2523業(yè)態(tài)規(guī)劃按類型分超市類（

9、代表商家） 華潤萬家blt高端超市休閑娛樂類（代表商家） UA(影院）IMAX 星際傳奇反斗城 中航健身餐飲類（代表商家） 俏江南、金錢豹零售類（代表商家） ZARA emoi基本生活 H&M金融類（代表商家） 中國銀行、浦發(fā)銀行2014/10/2524樓層功能分布圖各層業(yè)態(tài)分布原則：出入口（手扶電梯）、可視性高的地方分布主要店鋪2014/10/2525B1百納生活空間B1層共17家店鋪，主力店和特色店各含一家南面與地鐵站無縫鏈接，有效聚集人流并在地鐵入口設(shè)置客戶服務(wù)處，方便給光臨客戶提供服務(wù)2014/10/2526B1層商戶分類及明細(xì)主要分布一些知名個體餐飲商戶以及H&M、ZARA、MANG

10、O等潮流服裝類,針對消費(fèi)群偏中層商店名面積位置商店名面積位置Bit超市960B101SEPHORA93B113/114石名家65B101aZARA173B115/116翡翠拉面小籠包98B102/103MANGO141B11785度C44B104WATSONS74B119Pizza Hut80B105面點(diǎn)王84B119a元?dú)鈮鬯?17B106/107iZZUe69B120Burger King53B108ARMANI EXCHANGE69B121/122/123自然派21B108a蜜蓸20B124H&M283B109/110/111/1122014/10/2527L3百納潮流空間L3層共31家

11、店鋪，主力店和特色店各含1家注意：為自駕客戶考慮，本層也有停車場同樣設(shè)有通往京基100大廈通道2014/10/2528L3層商戶類別及明細(xì)主要商鋪是主力店“星際傳奇”和中檔女裝商店名位置商店名位置NOVOL301/301b/302Mind BridgeL314amademoiselleL303TBFL315SIERLI.COLLECTiONL304ELEGANT PROSPERL316/317Masfer.SUL305Embry FormL318INSUML306BERNISL318aPSALTERL307EEEL319aAMASSL308map by BELLEL319/320JETEZOL

12、309TimberlandL321舞鶴L310SKAPL322/323Di CaroL310aORIGINL324Best PalsL311俏江南L325ME&CITY KIDSL311aALGLEL326/326a天長地久、優(yōu)優(yōu)寶貝L312MEPHISTOL327MONNALISAL312aACEL327a星際傳奇L313/313aAshworthL328CombiL314 2014/10/2529L4百納體驗(yàn)空間L4層共27家店鋪，主力店和特色店各含2家本層設(shè)有VIP室同樣設(shè)有通往京基100大廈通道2014/10/2530L4層商戶類別及明細(xì)2家主力店：UA影院、優(yōu)萊薈，租戶主要承擔(dān)人流貢

13、獻(xiàn)和面積消化功能；“個人護(hù)理/家居生活/數(shù)碼影音”、“餐飲”為主，既可以讓都市人全身心放松又可滿足優(yōu)質(zhì)生活產(chǎn)品需求商店名位置商店名位置金錢豹L401Food republic大時代美食廣場L417/418Symphon新豐名店L402免稅商場L419SUNIONL403/404IQ PLUSL4203C4UL405/406LOCK&LOCKL421漢陽館L407HONMAL421a/421b仙蹤林L408/409/410a京基粵菜王府L422/423鑫泰L410百納酒莊L423bSILVERLILYL410bPresidentL424尚HairL411ECOHL424aNewclub life

14、優(yōu)萊薈L411aDefasilkL425Panda-RosaL412a玫瑰人生L425aBOSEL413YolannaL426emoi基本生活L414UA影院（IMAX）L427Holpe+L415/4162014/10/2531KK Mall總結(jié)區(qū)域判定、經(jīng)營策略、SWOT分析2014/10/2532區(qū)域判定機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：周邊辦公、住宅、文化等配套成熟，并且引領(lǐng)和代表深圳商圈的羅湖，經(jīng)過了歷史沉淀，“生命力”旺盛，區(qū)域價值可持續(xù)發(fā)展；同時與開業(yè)已久的萬象城和金光華形成競爭高密度住宅區(qū)高密度住宅區(qū)2014/10/2533強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 專業(yè)化優(yōu)勢資源整合開發(fā)商單一業(yè)權(quán)經(jīng)營，不出售，由京基集團(tuán)旗下深

15、圳京基百納商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理開發(fā);聘請國際商業(yè)頂級專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行戰(zhàn)略合作,精準(zhǔn)的商業(yè)規(guī)劃定位、前瞻的建筑設(shè)計2014/10/2534KK Mall經(jīng)營策略活動推廣區(qū)在一樓中央設(shè)計了舞臺區(qū)，不定時地安排一些主題活動，達(dá)到增加人氣和品牌宣傳的目的推出百納網(wǎng)購增加產(chǎn)品銷售渠道舉辦名人簽約活動 2014/10/2535引進(jìn)流行、特色商鋪特色美食深圳最大店流行服飾特色美食2014/10/2536KK Mall SWOT分析優(yōu)勢威脅劣勢機(jī)會 1.商圈成熟：羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心商圈核心2.配套全面：高端寫字樓區(qū)（特別京基100，營業(yè)后必然給mall帶來直觀的收益）高中檔住宅區(qū)、文化教育區(qū)3.通達(dá)性強(qiáng)：交通四通八達(dá)，至深圳全市、香港、珠三角4.品牌時尚: 不少品牌都是首次進(jìn)入深圳5.車位充裕：充分滿足消費(fèi)者需求，底下三層和部分夾層，特別第二、三層的夾層停車場可以避免消費(fèi)者走上走下1.業(yè)態(tài)：品牌沒有與周邊的mall形成錯差或競爭；精品、百貨類過少2.周邊環(huán)境：目前蔡屋圍農(nóng)民房影響mall區(qū)域環(huán)境，并不能完全有效的支撐消費(fèi)3.規(guī)模：過小1.一站式消費(fèi)：快節(jié)奏時代，休閑、娛樂、飲食、超市的綜合分布可以吸引消費(fèi)者，特別是家庭式、周邊辦公族2.人流共享：處在羅湖中心，與萬象城、地王、金光華相鄰，共享成熟商圈3.商機(jī)無限：接近羅湖羅湖汽車站、火車站以及羅湖口岸，商機(jī)跨區(qū)域4.客戶層次：深圳第一