旅游地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新(1)

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式(msh)和創(chuàng)新1旅游地產(chǎn)(dchn)模式和創(chuàng)新共五十一頁目錄(ml)第一章 旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)九大關(guān)系第二章 旅游地產(chǎn)的理念和分類第三章 旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀(xinzhung)第四章 旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式第五章 旅游地產(chǎn)案例研究第六章 旅游地產(chǎn)發(fā)展前景第七章 重點推薦養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)2旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁第一章旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)(kif)九大關(guān)系3旅游地產(chǎn)模式(msh)和創(chuàng)新共五十一頁 資源是重要的，但永遠不要把目光集中在資源上，資源可以成為產(chǎn)品，資源也可以僅僅是產(chǎn)品的背景和環(huán)境，創(chuàng)意將為資源的開發(fā)利用插上翅膀！ 千萬不要做一個沒有靈魂的規(guī)劃，規(guī)劃必須在具可操作性的戰(zhàn)略策劃指導下制定落

2、實，否則等待你的將是無止境的修編，誤國誤民！在通盤的策劃方案和商業(yè)模式指導下制定具有可實施性規(guī)劃已綷-成為越來越多經(jīng)營者的選擇！ 觀光旅游和休閑度假是姊妹關(guān)系，沒有高低貴賤之分，各地要根據(jù)自身的實際情況確定發(fā)展方向，觀光旅游是旅游產(chǎn)業(yè)分量最大的權(quán)重產(chǎn)品，休閑度假是旅游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊。 隨著旅游市場的細分，目的地的客源地營銷將成為一種趨勢，客源地推廣營銷的豐富性和直銷非傳統(tǒng)旅游銷售方式可比擬(bn)。同時，針對客源地市場定向設(shè)計目的地產(chǎn)品也將成為一種可能，目的地和客源地的關(guān)系的深入研究是旅游開發(fā)經(jīng)營成功的關(guān)鍵！ 一大關(guān)系 ：創(chuàng)意和資源二大關(guān)系：

3、 策劃和規(guī)劃三大關(guān)系：觀光旅游和休閑度假四大關(guān)系：目的地和客源地九大關(guān)系(gun x)理念4旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁 旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割(fng)的當前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運營開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟整體運營模式就變成一個需深入探討的課題。游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊！ 門票經(jīng)濟是旅游主力經(jīng)營模式，卻不是旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的主力經(jīng)營模式，中國現(xiàn)階段無法擺脫也需要門票經(jīng)濟，但是，多維經(jīng)營的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟必須深入發(fā)展，已經(jīng)有越來越多的地區(qū)和目的地已經(jīng)具備了擺

4、脫單一門票經(jīng)濟的條件，多維經(jīng)營-時運將至！游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊 五大關(guān)系：旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)六大關(guān)系：門票經(jīng)濟和多維經(jīng)營5旅游地產(chǎn)(dchn)模式和創(chuàng)新共五十一頁 環(huán)境保護和開發(fā)經(jīng)營看似一個矛盾，但有其天然和諧的一面，人來自自然，回歸自然是本性也是必然，關(guān)鍵是我們以什么態(tài)度回歸自然，人和自然的關(guān)系還有待探索，適度開發(fā)和尊重友好自然將使我們的開發(fā)有利于自然的保護，自然本身需要人類，關(guān)鍵需要控制的是人類的態(tài)度和習性。 中國國民習性對中國的旅游經(jīng)營影響重大，許多國際上非常順理成章的旅游運營模式在中國得不到認可，尤其是狂歡節(jié)和海洋度假旅游產(chǎn)業(yè)在中國開展(

5、kizhn)需要程序經(jīng)營來修正，因此，旅游產(chǎn)業(yè)的國際慣例一定要結(jié)合中國國民民族特性來發(fā)展整合。 國內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的現(xiàn)象還是較為突出，旅游產(chǎn)業(yè)的軟投資其實比硬投資更重要，一個好的項目特別需要開業(yè)后的市場營銷、商業(yè)管理、文化活動組織、客源地營銷、節(jié)慶活動策劃、管理人員培訓等一系列的經(jīng)營提升工作。七大關(guān)系 ：環(huán)保和開發(fā)八大關(guān)系 ：國際慣例和民族特性 九大關(guān)系：投資開發(fā)和經(jīng)營提升6旅游地產(chǎn)(dchn)模式和創(chuàng)新共五十一頁第二章旅游地產(chǎn)的理念(l nin)和分類7旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁概念(ginin)特點(tdin)、優(yōu)勢所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項

6、目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目可稱為旅游房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。旅游地產(chǎn)理念8旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁旅游景點地產(chǎn)(dchn)旅游(lyu)商務(wù)地產(chǎn)Click to add TextClick to add TextClick to add Text從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間旅游度假地產(chǎn)指

7、為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館以及用于分時度假的時權(quán)酒店等旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游地產(chǎn)分類9旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要(zhyo)是觀光旅游；當人均GDP達到20003000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到30005000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游

8、形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生(bn shn)關(guān)系，而非簡單升級觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游休閑旅游度假旅游10國內(nèi)趨勢世界趨勢旅游度假市場的發(fā)展趨勢10旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁開發(fā)主體整合(zhn h)協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行(zhxng)多方位高起點市場推廣投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源引導本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提

9、升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素11旅游地產(chǎn)模式

10、和創(chuàng)新共五十一頁第三章旅游地產(chǎn)(dchn)的發(fā)展現(xiàn)狀12旅游地產(chǎn)(dchn)模式和創(chuàng)新共五十一頁一、旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。 旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進行項目配置。 同時，由于我國地理、經(jīng)濟發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、景觀資源豐富等特點，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多

11、集中在城市的附近相鄰城市。二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化 中國旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪(hu xu)、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運作方式逐漸綜合化、多元化。中國旅游地產(chǎn)(dchn)發(fā)展特征13旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁 三、旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費上獲得優(yōu)良組合 旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會吸引一些“高收

12、入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費與投資。目前來看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。四、旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中，普通型的旅游地產(chǎn)消費尚未形成 雖然國內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費意識較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。五、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富 現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產(chǎn)權(quán)的消費模式轉(zhuǎn)換(zhunhun)、商務(wù)型與

13、度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對配套、服務(wù)等要求也越來越高。 14旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁一 近期度假需求不旺旅游地產(chǎn)供求是個復雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù),GDP水平等都有著密切的關(guān)系。才有欲望、有能力、有需求去消費休閑度假產(chǎn)品。同時，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日。我國現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會面臨需求不旺的風險。 二 制度的缺失在我國，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導與規(guī)范。缺少了這些規(guī)范，市場就會失序，一些地產(chǎn)商打

14、著開發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對地產(chǎn)行業(yè)進行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往的確(dqu)存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項目的名義，進行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象”；一些經(jīng)營者進行旅游地產(chǎn)項目時，不管消費者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅游地產(chǎn)市場的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實力的大企業(yè)進入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。 三 國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全國內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時，大多忽視后續(xù)經(jīng)營與管理。目前，任何一家開發(fā)商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網(wǎng)

15、絡(luò)。我國度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。 我國旅游地產(chǎn)(dchn)現(xiàn)存問題15旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁第四章旅游(lyu)地產(chǎn)的開發(fā)模式16旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁休閑旅游地產(chǎn)(dchn)的六種核心驅(qū)動力模式核心驅(qū)動力代表地區(qū)主題社區(qū)驅(qū)動力愉景灣、香港主題產(chǎn)品驅(qū)動力華僑城、深圳特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力云頂、馬來西亞商務(wù)活動驅(qū)動力博鰲、海南養(yǎng)生養(yǎng)老驅(qū)動力三亞，青城山，五指山自然/人文資源驅(qū)動力安徽、西藏、云南、四川17旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁深圳華僑城強勢主題公園提升

16、(tshng)區(qū)域價值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道(d do)、濱海大道(d do)構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口： 3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動型18旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游(lyu)度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系 適應(yīng)性 KPI體系主題

17、產(chǎn)品核心驅(qū)動力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度發(fā)達的周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品(chnpn)驅(qū)動型關(guān)鍵業(yè)績指標（Key Performance Indicators）是反映個體或組織關(guān)鍵業(yè)績貢獻的評價依據(jù)和指標，它是衡量指標，而非具體的目標值。關(guān)鍵

18、業(yè)績指標區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標，也不是所有的績效衡量指標。 19旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁海南博鰲商務(wù)會議帶動(didng)區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)，資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為(jio wi)豐富、原始。規(guī)模：轄有17個村委會，205個村民小組，總?cè)丝?.7萬人，總面積86平方公里 ?？谑胁椛虅?wù)活動驅(qū)動型主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)活動驅(qū)動的旅游度假區(qū)20旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁第五章旅游地產(chǎn)案例(n l)研究21旅游地產(chǎn)(dchn)模式和創(chuàng)新共五十一頁華僑城是國內(nèi)從事(cngsh)“旅游”+“

19、地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也是國內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)波托菲諾小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。旅游地產(chǎn)(dchn)成功案例一東部華僑城1 低價拿地 由于歷史的原因，華僑城的土地成本較低，這是其建設(shè)成功的一個重要因素。華僑城建設(shè) 之 初，這一區(qū)域比較偏僻。據(jù)介紹，20世紀80年代初，由于印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一 些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在安置歸國華僑的同時招商引資開發(fā) 建設(shè)，正式取名華僑城是在1985年，至今已是20年。華僑城集團原來歸國務(wù)院僑辦主 管，現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)。2 環(huán)境優(yōu)先

20、 華僑城開始的第一項建設(shè)是種花、種 草、種樹、營造環(huán)境。他們認為，經(jīng)濟建設(shè)中最大 的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞，他們的理念是要在“花園中建城 市”，而不是“在城市中去建設(shè)花園”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導了“規(guī)劃就是財富”、“環(huán) 境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。從而使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的傳統(tǒng)模式。3規(guī)劃先行 華僑城的城區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利 用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。1985年華僑城成立之初，華僑城引進的第一個項 目不是辦工廠、酒店，而是以年薪11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師

21、擔任規(guī)劃顧問； 華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。 22旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造(dzo)居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線(zhunxin)資源：成-溫-郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學校、成都星星外國語學校等項目定位：集居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建

22、筑風格、以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標客戶： 對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求個性生存狀態(tài)的都市人群預期有升值潛力的投資客戶占地面積：680畝建筑面積：20.43萬平方米水面面積：3萬余平方米容積率： 0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功案例二成都芙蓉古鎮(zhèn)23旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動、民居(mn j)四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)建筑風格多樣的住宅， 毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉， 環(huán)境靜雅； 特色商業(yè)區(qū)小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等；

23、文化休閑區(qū)詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學術(shù)中心等； 運動保健區(qū)中老年人健康中心、診所(zhn su)，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運動健身場所；會所賓館區(qū)生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等 皇城-明遠樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 酒店賓館分別修建于會所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧24旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁芙蓉古城中四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國(zhn u)傳統(tǒng)文化

24、氛圍，同時整個社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式建筑：2層為主，面積42-212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套(pi to)設(shè)施建筑風格：川西民居組團江蘇民居組團云南民居組團唐風建筑組團園林：建有亭榭、小橋流水的江南風格設(shè)計，綠地景觀錯落有致四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)居住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風民俗文化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打

25、更人等老成都民俗地域文化： 4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達成街道名的親切和易于記憶 深度挖掘成都區(qū)域文化，舉辦各種活動，營造強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式25旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁成功(chnggng)的關(guān)鍵因素總結(jié)：開發(fā)理念在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費

26、，帶來商機；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務(wù)活動的功能：提供會議、談判活動的場所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理(xnl)，外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，合乎現(xiàn)代人生活習慣，價格合理，吸引了大量購房者通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。 例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風民俗等等營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求26

27、旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁27高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂部運動會所配套會所酒店公寓商業(yè)街（中心）會議中心溫泉別墅（住宅）公寓（住宅）相關(guān)配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物業(yè)功能集中在五星級酒店、別墅、配套會所和配套設(shè)施、游艇俱樂部等，輔助物業(yè)功能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等；少數(shù)項目配有高爾夫和溫泉，已經(jīng)成為提升項目品質(zhì)的主要物業(yè)功能；受項目體量(t lin)的限制影響，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高別墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握游艇俱樂部成為沿湖度假類項目的主要配套五星級

28、酒店、別墅、配套會所、游艇俱樂部成為大型度假類項目必不可少的物業(yè)功能，除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計也是最能體現(xiàn)開發(fā)商品牌(pn pi)和項目品質(zhì)的標志。旅游地產(chǎn)成功案例三千島湖、太湖周邊27旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁28五星級酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經(jīng)成為主流模式，從現(xiàn)有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化(zhunhu)為地產(chǎn)資源，最終帶來房地產(chǎn)客戶，實現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼

29、湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景資源(zyun)，以酒店將湖景資源(zyun)轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源(zyun)，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產(chǎn)項目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式溫泉+五星酒店利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產(chǎn)價值上漲，從而實現(xiàn)地產(chǎn)盈利28旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁所選區(qū)域千島湖、太湖(ti h)案例客戶購買用途為自用、投資或兩者兼有；高端別墅客戶主要為項目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主，

30、作為第二或第三居所；而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報率的客戶，客戶范圍較廣。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購買用途千島湖綠城千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內(nèi)客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩(wěn)定投資回報和48個點度假時點千島湖濱江度假酒店別墅頂級度假別墅第三居所目前詢問客戶大部分來自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級別墅第三居所開發(fā)商將目標客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛翡翠島山水名墅全島式私家別墅第

31、二、三居所一期客戶為90%杭州的私營業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進行團購的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來自于周邊的蘇州40%、無錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級別墅第二、三居所購買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,

32、3棟別墅為企業(yè)公館會所,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所自用產(chǎn)品29旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁第六章旅游(lyu)地產(chǎn)發(fā)展前景30旅游地產(chǎn)模式(msh)和創(chuàng)新共五十一頁一、旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊 中國經(jīng)濟的增長和人們生活水平的提高，為國內(nèi)的旅游地產(chǎn)發(fā)展打開了光明的前景。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經(jīng)過這個過程。人均GDP到達六千美金以上。人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費需求。根據(jù)國家

33、旅游局的測算，未來中國也將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。這些都將帶來對旅游地產(chǎn)的巨大需求。二、從“小旅游、大地產(chǎn)”到“大旅游、小地產(chǎn)” 旅游地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展歷史不長，但包括開發(fā)商等在內(nèi)的市場參與者通過市場操作實踐，已在開發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展和相對成熟，開發(fā)機構(gòu)逐漸意識到旅游地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設(shè)，最終的目的是區(qū)域價值的提升(tshng)和社會效益的最大化。所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。只有通過對旅游項目的精心經(jīng)營，

34、才能拉動人氣，提升(tshng)價值，以此促進地產(chǎn)項目的銷售。開發(fā)商只有真正認識到旅游地產(chǎn)的核心競爭力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實現(xiàn)各種利益的最大化。旅游(lyu)地產(chǎn)的發(fā)展前景31旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁三 、旅游地產(chǎn)開發(fā)的多元化趨勢加深休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應(yīng)的升級換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。四 、旅游地產(chǎn)投資開發(fā)重心將從銷售(xioshu)轉(zhuǎn)向經(jīng)營2007、2008年是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年，可以預見，2010年后以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而

35、銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡。五、旅游地產(chǎn)需要全盤策劃和動態(tài)規(guī)劃為了適應(yīng)靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)項目應(yīng)強調(diào)“全盤策劃”與“動態(tài)規(guī)劃”，有效的協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決策劃與規(guī)劃銜接不足、傳統(tǒng)規(guī)劃市場敏感性不強，容易忽略市場環(huán)境變化的問題，同時保證公共利益和城市資源的合理利用與分配，并可以獲得城市整體發(fā)展策略的指導，得到更多的發(fā)展機會，最終實現(xiàn)多贏的目標。32旅游地產(chǎn)(dchn)模式和創(chuàng)新共五十一頁第七章養(yǎng)生(yngshng)養(yǎng)老地產(chǎn)33旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁養(yǎng)生地產(chǎn)是復合

36、地產(chǎn)的一種商業(yè)模式之一。養(yǎng)生地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營的真正內(nèi)涵，就是賦予土地以一種特別養(yǎng)生文化意義，并將這種意義長期而全面地融入整個養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)形式。中外成功養(yǎng)生地產(chǎn)的例子并不少見，比如美國太陽城、日本北港新城、南美州羅曼村、海南博鰲.寶蓮城、上海新太陽養(yǎng)生城以及下面講到的南沙奧園等。奧園集團打造的南沙奧園，就是在中西結(jié)合的現(xiàn)代養(yǎng)生學理論指導下（奧園集團與廣州中醫(yī)藥大學合作成立廣州中醫(yī)藥大學南沙奧園養(yǎng)生基地，在養(yǎng)生、保健、培訓、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)展開全面合作），以養(yǎng)生為中心，打造集集度假、會議、酒店、別墅、公寓及洋房于一體的綜合性養(yǎng)生地產(chǎn)項目，包括CEO官邸、聯(lián)體別墅、豪華洋房、單身公寓、休閑渡

37、假酒店、商業(yè)長廊以及各種公建配套等物業(yè)形態(tài)，成為一個融合居家、休閑、娛樂、社交、商務(wù)為一體的高品質(zhì)多元養(yǎng)生活(shnghu)動平臺，配備養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會館、音樂理療室等多項特色服務(wù)設(shè)施，營造全新的健康生活(shnghu)方式，將提供具有高貴優(yōu)雅休閑品質(zhì)的住宅環(huán)境，具有優(yōu)美的山水景觀并蘊藏豐富的文化內(nèi)涵，同時也兼顧了娛樂、休閑、療養(yǎng)健身的功能，體現(xiàn)出“健康維護營、生命加油站”的新居住理念。養(yǎng)生地產(chǎn)(dchn)概念34旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁南沙澳園養(yǎng)生(yngshng)酒店35旅游地產(chǎn)模式(msh)和創(chuàng)新共五十一頁1、高質(zhì)量自然環(huán)境 養(yǎng)生地產(chǎn)大多位于生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地

38、方，比如象黃山、海南、北海、青島、煙臺、威海等具備山、海、湖、島、泉的特色魅力城市。 2、高水平的養(yǎng)生保健項目養(yǎng)生地產(chǎn)最突出的特點，就是在養(yǎng)生、保健、培訓、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)為入住社區(qū)的居民提供高品質(zhì)養(yǎng)生服務(wù)。一般(ybn)配備多項特色養(yǎng)生服務(wù)設(shè)施，如養(yǎng)生度假社區(qū)、養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會館、音樂理療室等，建立養(yǎng)生咨詢培訓中心（如資深專家坐堂、診斷開方、心理咨詢指導、各類養(yǎng)生課程）、休養(yǎng)中心（如提供食餌養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生、熏治養(yǎng)生、中醫(yī)養(yǎng)生音樂、瑜伽養(yǎng)生等服務(wù)）、養(yǎng)生膳食房（如調(diào)和五味、平衡陰陽、以食養(yǎng)生、藥食同源，整理創(chuàng)新四季養(yǎng)生菜肴，日常膳食營養(yǎng)指導）、特色美容館（如現(xiàn)代美

39、容、傳統(tǒng)養(yǎng)生、漢方駐顏、塑身美體、排毒活絡(luò)等）、spa中心、養(yǎng)生國際研究交流中心以及室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室等，營造全新的健康生活方式。精品養(yǎng)生酒店、理療中心，專門有中醫(yī)理療專家坐診，提供養(yǎng)生膳食、特色美容、高端spa等高品質(zhì)養(yǎng)生服務(wù)，成為“亞健康”人群的“健康維護營、生命加油站”。養(yǎng)生(yngshng)地產(chǎn)內(nèi)容36旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁3、人性化、管家式的養(yǎng)生服務(wù) “度假養(yǎng)生項目，后續(xù)服務(wù)十分重要，決不是房子賣完就完事?！?海南博鰲.寶蓮城的開發(fā)商寶蓮集團董事長朱衛(wèi)杰先生說。相對普通商品房開發(fā)的服務(wù)標準，養(yǎng)生社區(qū)服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管

40、理上，另一方面體現(xiàn)在對入住居民的專業(yè)化養(yǎng)生服務(wù)上。比如，增加了保健、培訓、體檢、理療、診療、護理、洗衣、送餐等全方位養(yǎng)生服務(wù);針對商務(wù)人群，還可以提供衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù);甚至一些新型養(yǎng)生社區(qū)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候養(yǎng)生服務(wù)，而且還在送餐、夜餐甚至代機票、車票、旅游門票等方面下功夫。養(yǎng)生社區(qū)人性化、管家式服務(wù)，從各個方面善待客戶。從一日三餐開始，像管家一樣無微不至地對客戶進行關(guān)懷。根據(jù)具體情況制定服務(wù)內(nèi)容。以客戶的需求為主導，根據(jù)客戶不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護理、悉心陪伴等各種單項服務(wù)，可根據(jù)每位客戶的不同需求適時調(diào)整、組合。其

41、養(yǎng)生膳食從科學營養(yǎng)的飲食配方為客戶制定健康食譜，以食養(yǎng)法實現(xiàn)延年益壽。比如美國太陽城，對于患有心臟病等嚴重(ynzhng)疾病的老人，脖子上佩戴著一個項鏈一樣的報警裝置，遇到危險，只要按一下“項綴”，救護車就會立即趕到。療養(yǎng)院和老人照顧中心分布在城區(qū)各地，需要照顧的老人，可根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟承受能力選擇各種水平的服務(wù)。37旅游地產(chǎn)模式(msh)和創(chuàng)新共五十一頁4、現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括(boku)社區(qū)自動控制系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、安保自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)以及生活、辦公自動化系統(tǒng)等。5、和諧的養(yǎng)生社區(qū)氛圍由于養(yǎng)生社區(qū)一般都為中高端客戶、老年客戶，一般都倡導尊重、

42、養(yǎng)生、健康的服務(wù)理念，營造科學、文明、健康、和諧的生活氛圍，以周到、體貼、細致的服務(wù)，引導主動、互動的社區(qū)生活，贏得入住客戶的滿意和社會的認可。38旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，全世界亞健康人群比例驚人，達到75%，已成為與與艾滋病并列的健康大敵。疲憊不堪、注意力不集中、工作效率下降、腰椎、頸椎頻現(xiàn)不適這些都是“亞健康”的表現(xiàn)。2008年8月，由中華預防醫(yī)學會、中國衛(wèi)生(wishng)健康萬里行組委會主辦的大型科普公益活動中國健康萬里行365天天健康綠色動力“百城論壇”在上海舉行。會上傳出消息，根據(jù)世界衛(wèi)生組織一項全球調(diào)查結(jié)果顯示，真正符合世界衛(wèi)生組織健康的

43、定義、達到健康標準的人群只占5%，有約20%的人群是需要診治的病人，其余75%的人群處于健康和疾病之間的一種狀態(tài)，即亞健康狀態(tài)。對“亞健康”患者來說，最重要的是調(diào)整。這就給養(yǎng)生地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景，養(yǎng)生地產(chǎn)能夠滿足“亞健康”患者的一切服務(wù)。通過養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展，實現(xiàn) “亞健康預防、治未病、促長壽”以及“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂”的人生理想?？梢哉f，將養(yǎng)生融入地產(chǎn)，以養(yǎng)生回饋社會，創(chuàng)造養(yǎng)生與地產(chǎn)相融共生的開發(fā)模式方興未艾、前途無量。養(yǎng)生(yngshng)地產(chǎn)前景39旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁老年公寓外立面潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營造出安逸、私密的生活(shnghu)狀態(tài)。養(yǎng)生地產(chǎn)(dchn)開發(fā)建筑特點40旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁感光度較高的臥室與設(shè)施齊備的洗手間，是提升(tshng)老人舒適度的唯一。老年公寓內(nèi)飾41旅游(lyu)地產(chǎn)模式和創(chuàng)新共五十一頁老年公寓室內(nèi)設(shè)計要求(yoqi)電話通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)(wnglu)、電梯、分戶空調(diào)以及應(yīng)急求救報警系統(tǒng)等設(shè)施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計量的表具。同時在設(shè)計中，從構(gòu)造的角度出發(fā)還應(yīng)注意以下幾點：住宅入口處面積要適當增大，門的寬度要適當增加，地面力求平坦