2022年某小城鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告

1、目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc255981683 第一章 總論 PAGEREF _Toc255981683 h 1 HYPERLINK l _Toc255981684 1.1項目概況 PAGEREF _Toc255981684 h 1 HYPERLINK l _Toc255981685 1.2可研報告編制依據(jù)和研究范圍 PAGEREF _Toc255981685 h 4 HYPERLINK l _Toc255981686 1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc255981686 h 5 HYPERLINK l _Toc255981687 1.

2、4研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc255981687 h 6 HYPERLINK l _Toc255981688 第二章 項目建設(shè)背景與必要性7 HYPERLINK l _Toc255981689 2.1項目建設(shè)背景7 HYPERLINK l _Toc255981690 2.2項目建設(shè)必要性 PAGEREF _Toc255981690 h 8 HYPERLINK l _Toc255981688 第三章 項目定位及市場分析10 HYPERLINK l _Toc255981689 3.1項目定位10 HYPERLINK l _Toc255981690 3.2市場前期分析12 HYPERLI

3、NK l _Toc255981689 3.3項目規(guī)劃面積外的產(chǎn)業(yè)互動15 HYPERLINK l _Toc255981690 3.4項目開發(fā)與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)的融合16 HYPERLINK l _Toc255981689 3.5項目命名18 HYPERLINK l _Toc255981691 第四章 項目選址及建設(shè)條件19 HYPERLINK l _Toc255981692 4.1選址原則20 HYPERLINK l _Toc255981693 4.2項目選址20 HYPERLINK l _Toc255981694 4.3建設(shè)條件20 HYPERLINK l _Toc255981695

4、 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模24 HYPERLINK l _Toc255981693 5.1建設(shè)規(guī)模25 HYPERLINK l _Toc255981693 5.2建設(shè)內(nèi)容25 HYPERLINK l _Toc255981689 5.3項目設(shè)計說明27 HYPERLINK l _Toc255981696 第六章 工程技術(shù)方案32 HYPERLINK l _Toc255981697 6.1建筑設(shè)計32 HYPERLINK l _Toc255981698 6.2結(jié)構(gòu)設(shè)計33 HYPERLINK l _Toc255981699 6.3電氣設(shè)計34 HYPERLINK l _Toc255981700 6.

5、4給排水設(shè)計38 HYPERLINK l _Toc255981701 6.5消防設(shè)計41 HYPERLINK l _Toc255981704 第七章 環(huán)境保護(hù)42 HYPERLINK l _Toc255981705 7.1施工期環(huán)境影響分析42 HYPERLINK l _Toc255981706 7.2營運(yùn)期環(huán)境影響分析45 HYPERLINK l _Toc255981707 第八章 節(jié)能方案分析46 HYPERLINK l _Toc255981708 8.1建筑節(jié)能措施47 HYPERLINK l _Toc255981709 8.2用電節(jié)能措施50 HYPERLINK l _Toc25598

6、1710 第九章 項目實(shí)施進(jìn)度安排51 HYPERLINK l _Toc255981711 第十章 投資估算與資金籌措52 HYPERLINK l _Toc255981712 10.1投資估算52 HYPERLINK l _Toc255981713 10.2資金籌措52 HYPERLINK l _Toc255981720 第十一章 效益分析及還貸計劃56 HYPERLINK l _Toc255981721 11.1經(jīng)濟(jì)效益分析56 HYPERLINK l _Toc255981721 11.2社會效益分析56 HYPERLINK l _Toc255981722 11.3還貸計劃57 HYPERL

7、INK l _Toc255981714 第十二章 招投標(biāo)方案57 HYPERLINK l _Toc255981715 12.1編制依據(jù)58 HYPERLINK l _Toc255981716 12.2招標(biāo)范圍58 HYPERLINK l _Toc255981717 12.3招標(biāo)組織形式58 HYPERLINK l _Toc255981718 12.4招標(biāo)方式59 HYPERLINK l _Toc255981719 12.5招標(biāo)信息發(fā)布59 HYPERLINK l _Toc255981723 第十三章 研究結(jié)論與建議60 HYPERLINK l _Toc255981724 13.1研究結(jié)論60

8、HYPERLINK l _Toc255981725 13.2建議61第一章 總論1.1項目概況1.1.1項目名稱*1.1.2項目承辦單位*有限公司1.1.3項目承辦單位基本情況經(jīng)*人民政府招商引資,由*有限公司為此項目投資建設(shè)。并于*年*月*日經(jīng)*工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書批準(zhǔn)，設(shè)立“*有限公司”，于*年*月*日經(jīng)*工商行政管理局注冊登記并頒發(fā)法人營業(yè)執(zhí)照。公司所在地：*縣*鎮(zhèn)*村。企業(yè)法人代表：*。注冊資本：人民幣*萬元整。經(jīng)營范圍：*公司組成人員：公司現(xiàn)有工作人員*名，其中：董事長*名、總經(jīng)理*名、監(jiān)事*名，項目經(jīng)理*名，其他管理人員*名。1.1.4建設(shè)地點(diǎn)擬建項目選址在*鎮(zhèn)*，

9、臨*國道，距*鎮(zhèn)3公里左右，距離*縣城8公里以內(nèi)，車程8-10分鐘即可達(dá)。項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，概括起來就是“四臨一靠”。即： eq oac(,1)臨城：項目區(qū)距縣城僅8公里，8分鐘左右車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯； eq oac(,2)臨路：項目區(qū)西臨*國道，是*流通的黃金走廊，交通便捷； eq oac(,3)臨水：項目區(qū)東臨*，且地塊內(nèi)擁有灌渠、湖泊，水資源豐富； eq oac(,4)臨農(nóng)莊：項目區(qū)南臨*有名的*莊園，具有生態(tài)資源和特產(chǎn)資源優(yōu)勢； eq oac(,5)靠山：項目區(qū)南臨*，遠(yuǎn)靠*山，擁有不可多得的綿延起伏的數(shù)十公里山水和秀美風(fēng)景。1.1.5建設(shè)性質(zhì)新建1.1.6建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目共分三期

10、開發(fā)，總投資2億元。第一期，依托*優(yōu)勢自然資源，以生態(tài)型鄉(xiāng)村旅游為重點(diǎn)，計劃投資8000萬元；第二期，依托*資源，開發(fā)一系列水上休閑娛樂項目，打造水文化核心景區(qū)，計劃投資5000萬元；第三期，跨過*，在*盤山腳下，開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成*旅游產(chǎn)業(yè)的提升，計劃投資7000萬元。本項目一期建設(shè)總需面積261畝（水陸面積），共需征用土地95畝(已征用75畝,20畝正在征用中)，其中建筑物占地面積15000，規(guī)劃建筑面積38880,租用水面166畝。項目建設(shè)的整體規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)了“綠色、陽光、運(yùn)動、環(huán)保”的主題，由策劃部門擬定出了“七大系統(tǒng)、六大分區(qū)、三路循環(huán)”的整體規(guī)劃。七大系統(tǒng)： “食”系統(tǒng)，主要是

11、指本項目的餐飲功能，包括中心餐飲區(qū)、清吧燒烤、農(nóng)家自釀酒、自制腌制品、自制豆腐等?！坝^”系統(tǒng)，主要是指本項目的景觀系統(tǒng)，包括道路景觀綠化、特色牌坊、荷塘、海灘、特色民風(fēng)建筑等?！坝巍毕到y(tǒng)，主要是包括游道、觀光車、指向設(shè)計、休憩設(shè)施和停車場等?！皹贰毕到y(tǒng)，主要是指本項目的休閑、娛樂項目，包括垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙灘排球、兒童游樂場、游泳池及戶外拓展項目等?！罢埂毕到y(tǒng)，主要是指本項目的文化展示功能，包括“*文化民俗風(fēng)情園”、農(nóng)家豆腐坊、農(nóng)家酒坊、農(nóng)家油坊、農(nóng)家腌制坊、農(nóng)家小院、戶外小品等。“居”系統(tǒng)，主要是指本項目中為游客提供居住服務(wù)的賓館、酒店式別墅、濱水民居度假客房?！百彙毕到y(tǒng)，主要是

12、指針對游客提供的購物功能，擬建“*特產(chǎn)綜合購物中心”及體驗活動中所包含的釀酒、腌制菜品、蜂蜜等。六大分區(qū)：A形象引導(dǎo)區(qū)。作為景區(qū)的形象窗口，形象引導(dǎo)區(qū)包括“大型停車場、游客接待中心、村支部、村民文體活動中心、景區(qū)管理辦公室、景區(qū)形象雕塑組團(tuán)”等功能內(nèi)容。約用地15畝，其建筑物占地面積約4700。B、*民俗風(fēng)情園。此園是*歷史文化、民俗民風(fēng)集中展示的一個平臺，一塊是以各體驗活動為主題的農(nóng)家小鋪，另一塊是*歷史文化和優(yōu)秀旅游景區(qū)的博覽展示，集中陳列和展示*歷史文化精髓。約用地20畝，其建筑物占地面積1200。C、中心餐飲區(qū)。約用地5畝，主建架空層停車場、餐廳、包房及茶飲中心等建筑設(shè)施，其建筑物占地

13、面積2600.D、別墅式酒店群。此區(qū)建設(shè)20套獨(dú)具特色的別墅式酒店，風(fēng)格清新，幽靜雅致，錯落于鄉(xiāng)間密林之中，是親近大自然與高品質(zhì)旅游生活的兩全之選。別墅式酒店內(nèi)，設(shè)施先進(jìn)，功能齊全。超大客廳可待客洽談，臥室溫馨浪漫，獨(dú)家私人露臺，可一覽園區(qū)美景；完善的信息化智能服務(wù)系統(tǒng)，更能為游客提供豐富多彩的娛樂生活和方便快捷的商務(wù)服務(wù)。別墅式酒店群有很好的市場前景。約用地20畝，主建兒童樂園、游泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其中別墅式酒店建筑占地3500，室內(nèi)體育廠館等建筑物占地面積2400。E、高尚會務(wù)、生活區(qū)。位于項目的南部區(qū)域，是集住宿、會議、足浴按摩、休閑、健身等功能于一體的一個高尚生活區(qū)。約用地2

14、0畝，其建筑物占地面積1500。水面主要用于建釣魚中心、濱水木道、臨水風(fēng)情包廂，水生植物種植觀賞區(qū)，陽光沙灘游泳池等建設(shè)。F、戶外活動拓展區(qū)。戶外拓展是時下非常流行的一種企業(yè)培訓(xùn)方式，能讓人在各種項目活動中達(dá)到磨練意志、陶冶情操、完善人格、熔煉團(tuán)隊培訓(xùn)的目的，受到很多企業(yè)單位的青睞，周邊同類的經(jīng)營戶外拓展的項目少，綜合條件和本項目有一定的差距，有很好的市場前景。約用地15畝，主建兒童樂園、游泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其建筑物占地面積900.三路循環(huán)：A、游客車輛通道循環(huán)。游客的私家車以*國道入口為起點(diǎn)，途經(jīng)村支部并環(huán)繞*民俗風(fēng)情區(qū)，經(jīng)中心餐飲區(qū)的停車場，形成一個完整的回路，很好的覆蓋了“民俗

15、園”等園內(nèi)主要景點(diǎn)，與生活區(qū)臨湖相望，保證了生活區(qū)域內(nèi)的安靜。B、電瓶車游道循環(huán)：觀光游道以停車場為起點(diǎn)，沿*岸環(huán)繞陽光沙灘，游客可看到臨水小包廂、燒烤場、網(wǎng)球場等，經(jīng)過戶外拓展區(qū)，觀光車將經(jīng)農(nóng)家居住區(qū)到*園，然后沿“農(nóng)家小院”后面的游道折返，經(jīng)過茶藝會務(wù)區(qū)和兒童游客場，返回停車場。C、消防通道：消防通道用于消防人員實(shí)施營救和人員疏散的通道，同時也是貴賓進(jìn)入園區(qū)的安全通道。消防通道經(jīng)過村支部廣場轉(zhuǎn)盤庫，直接由南面通路經(jīng)濱水民居到達(dá)高尚生活區(qū)，是園內(nèi)僅有的一條通路到達(dá)高尚生活區(qū)，很好的保證了生活區(qū)的安靜。1.1.7項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度*的建設(shè)，已得到各級有關(guān)部門的批準(zhǔn)與支持，并成立了專門工作班子開展

16、項目前期工作；2010年4月，所有工程項目建設(shè)全面實(shí)施整體連動；2011年4月底，所有主體工程全部完工；2011年9月底前完成全部裝飾裝潢等剎尾工作；2011年10月1日開園營業(yè)。1.2可研報告編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)1、2008年中央1號文件黨中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的若干意見；2、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展綱要；3、全國農(nóng)墾農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)規(guī)劃；4、農(nóng)業(yè)部農(nóng)業(yè)七大體系建設(shè)規(guī)劃；5、*人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的通知；6、*國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；7、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求；8、國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；9、建設(shè)單位

17、提供的其他有關(guān)資料。1.2.2研究范圍本可研報告依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范等，對項目建設(shè)背景與必要性、項目選址與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能措施、項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度計劃、投資估算和資金籌措、招投標(biāo)方案及效益分析等方面進(jìn)行分析研究。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目第一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積（含水面）174000.87約261畝1.1征用土地63333.65約95畝1.2租用水面110667.22約166畝2總建筑面積388802.1形象引導(dǎo)區(qū)建筑占地47002.2*民俗風(fēng)情園建筑占地1200

18、2.3中心餐飲區(qū)建筑占地26002.4酒店式別墅群建筑占地3500+2400體育館等24002.5高尚會務(wù)、生活區(qū)建筑占地15002.6總建筑面積388803總投資萬元80003.1自籌資金萬元50003.2銀行貸款萬元30004建設(shè)工期月185預(yù)計年凈收益萬元約20006年經(jīng)營成本萬元62001.4研究結(jié)論與建議1.4.1研究結(jié)論 1、項目建設(shè)是從構(gòu)建和諧社會，落實(shí)省委、市委有關(guān)會議精神的大局出發(fā)，其意義是深遠(yuǎn)的。本項目是打造*首個生態(tài)田園型鄉(xiāng)村旅游綜合體。以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)建新農(nóng)業(yè)實(shí)體經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、

19、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的，把小城鎮(zhèn)建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風(fēng)貌結(jié)合，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，追求休閑設(shè)施及會議配套與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)村活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)家小院落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、生態(tài)的游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的心態(tài)，形成一個集旅游觀光、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂農(nóng)莊。項目建成后，*環(huán)境條件將得到極大的改善，可以為農(nóng)民開辟更廣泛的就業(yè)門路，實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕”的目標(biāo)。項目建設(shè)符合國家政策，

20、布局合理，經(jīng)濟(jì)與社會效益顯著，因此項目的建設(shè)是十分必要的，是可行的。2、項目建設(shè)地址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、外部水、電基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)地址地質(zhì)穩(wěn)定，為項目建設(shè)提供了有利的建設(shè)地理條件。3、市場有需求，項目建設(shè)有良好的發(fā)展前景。4、項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防安全、實(shí)施進(jìn)度安排、項目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。1.4.2建議1、項目單位必須高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和管理，抓緊落實(shí)項目前期工作，為項目的建設(shè)提供較好的建設(shè)條件。2、建設(shè)單位應(yīng)引進(jìn)競爭機(jī)制，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位和監(jiān)理單位，并通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)等，以保證工程項目質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計劃得到控制，并滿

21、足可研報告中預(yù)期的目標(biāo)。3、建設(shè)項目是市、縣兩級政府批準(zhǔn)的鄉(xiāng)村旅游休閑項目，建議上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)及有關(guān)部門為項目的建設(shè)營造一個寬松的外部環(huán)境，促使其盡快建成發(fā)揮效益。第二章 項目建設(shè)背景與必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1政策優(yōu)勢中央1號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，并把建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為今后一個時期小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要內(nèi)容，提出科技進(jìn)步是突破資源和市場對我國農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出路。必須著眼增強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技自主創(chuàng)新能力，加快農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，提高科技對農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約生產(chǎn)、清潔生產(chǎn)、安全生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展。1號文件還提出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅具有食品保障功能，而且具有原料供給、就業(yè)增效、生態(tài)保護(hù)、觀光

22、休閑、文化傳承等功能。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須注重開發(fā)農(nóng)業(yè)的多種功能，向農(nóng)業(yè)的廣度和深度進(jìn)軍，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，特別要重視發(fā)展園藝業(yè)、特種養(yǎng)殖業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等行業(yè)。目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識，而且該項目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持。 2.1.2市場有需求“休閑旅游”和“主題游”已正成為熱門旅游類型，傳統(tǒng)的觀光旅游正在逐步減少，深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項目正在加速發(fā)展，且大受消費(fèi)者歡迎。*依托*及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接*的區(qū)位

23、優(yōu)勢，擁有相當(dāng)數(shù)量的過境游客。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅星香源、金豐和等為數(shù)不多的接待過境游客的酒店，每年接待過境游客已達(dá)4萬人以上；又如據(jù)*市旅游局統(tǒng)計，08年全市鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達(dá)200多萬人次，直接經(jīng)濟(jì)收入達(dá)1.2億元以上。由此可見，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)大有可為。2.1.3地方有資源*作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如*產(chǎn)業(yè)；*歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如*古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國。同時，*具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時，*是*小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、產(chǎn)業(yè)升級的新階段。本項目在此投資，一方面能充分借用周邊的自然資源，另一方面又能有機(jī)

24、融入*的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。2.1.4投資商有意愿作為主投資商，寧波市北侖澳美珂工貿(mào)有限公司，一直致力于優(yōu)秀旅游資源的開發(fā)和推廣，本項目的投資，是通過深入挖掘*本土優(yōu)勢旅游資源，打造本土旅游品牌，是投資商基于對自身旅游項目開發(fā)能力的自信和對*乃至*旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀判斷。2.2項目建設(shè)必要性2.2.1項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家重點(diǎn)支持和扶持的產(chǎn)業(yè)本項目建設(shè)是深入貫徹黨的十七屆三中全會決定“關(guān)于因地制宜發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游業(yè)”的精神，實(shí)施市委、市政府就開發(fā)*農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的指導(dǎo)性意見，為加快*鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在*鎮(zhèn)*開發(fā)原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目，不僅適應(yīng)了旅游

25、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，拓寬了旅游資源開發(fā)新途徑，并把旅游、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，提升和豐富了旅游內(nèi)涵，能迎合大眾消費(fèi)心理。2.2.2項目建設(shè)將成為農(nóng)村建設(shè)的新樣板“社會主義新農(nóng)村“是指在社會制度下，反映一定時期農(nóng)村社會雙經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，以社會全面進(jìn)步為標(biāo)志的社會狀態(tài)。具體來說包括五個方面：即新房舍、新設(shè)施、新環(huán)境、新村民、新風(fēng)尚。通過本項目的建成，向外界傳達(dá)本項目不是一個孤立的旅游景點(diǎn)，而是*小城鎮(zhèn)建設(shè)的一個新成就、新樣板。2.2.3項目建設(shè)將成為*鄉(xiāng)村旅游的新園區(qū)鄉(xiāng)村旅游是以景區(qū)景點(diǎn)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為依托，以田園風(fēng)光、農(nóng)家生活為特色，以鄉(xiāng)村休閑度假、農(nóng)業(yè)觀光游覽、民俗風(fēng)情體驗為主要

26、內(nèi)容的旅游休閑方式。本項目的建設(shè)將圍繞社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)的要求，科學(xué)規(guī)劃，打造成集村務(wù)辦公、村民生活、農(nóng)業(yè)展示、休閑度假、餐飲娛樂為一體的鄉(xiāng)村旅游新園區(qū)，并努力建設(shè)成為*歷史文化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口”。2.2.4項目建設(shè)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的客觀要求項目建設(shè)能促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變，能提高農(nóng)民市場意識，使周邊村民向二、三產(chǎn)業(yè)滲透，拓寬了農(nóng)產(chǎn)品銷路，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的多項、多次增值，加速農(nóng)民致富步伐?？蓜?chuàng)造直接就業(yè)250人，間接就業(yè)350人的就業(yè)機(jī)會，有效解決周邊農(nóng)村富余勞動力的就業(yè)問題。2.2.5項目建設(shè)是*城市建設(shè)發(fā)展的要求*作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)

27、產(chǎn)業(yè)，如*產(chǎn)業(yè)；*歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如*古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國。另外，*具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時，*是*小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的新階段，本項目的開發(fā)能充分借用周邊的自然資源，同時又能有機(jī)融入到*的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。第三章 項目定位及市場分析3.1項目定位3.1.1總體定位的十大原則1、突出社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)要求，在項目中具體落實(shí)；2、突出項目在*農(nóng)村建設(shè)工作中的示范性；3、充分表現(xiàn)*文化、農(nóng)耕文化在新形勢下的創(chuàng)新形式；4、項目應(yīng)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮旅游和文化的雙重傳

28、承功能，帶動農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化升級；5、項目開發(fā)要保護(hù)周邊原生態(tài)環(huán)境，注重與當(dāng)?shù)鼐用窦碍h(huán)境的融合與可持續(xù)發(fā)展；6、項目開發(fā)在空間、時間、運(yùn)作方面要具有可操作性，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，持續(xù)經(jīng)營；7、產(chǎn)業(yè)鏈本地化，即最大限度的促使當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，使旅游收益最大限度的留在本地，同時通過開拓與本地農(nóng)產(chǎn)品的定向收購或直銷模式，改善村民生活水平；8、項目應(yīng)實(shí)現(xiàn)專業(yè)的經(jīng)營管理，以良好的服務(wù)形象，成為展示*旅游的名片和窗口；9、應(yīng)充分利用資源優(yōu)勢，結(jié)合市場發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)項目的差異化定位；10、與*其它旅游項目形成一個有機(jī)整體，在資源及功能區(qū)分上差異化互補(bǔ)，共同帶動*鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。3.1.2項目發(fā)展方向1、*鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的典

29、范；2、生態(tài)田園型新農(nóng)村旅游示范點(diǎn)；3、資源節(jié)約型鄉(xiāng)村旅游典范；4、鄉(xiāng)村旅游綜合示范區(qū)。3.1.3項目整體定位首先要明確的是，本項目不是建造一個農(nóng)家樂，不是一個誰都可以復(fù)制的農(nóng)莊。旅游開發(fā)不是蓋樓賣房，搞旅游，就是搞文化，搞鄉(xiāng)村旅游就是搞有地方特色的民俗文化，旅游項目建設(shè)周期比地產(chǎn)長，但總體回報會比地產(chǎn)更高。本項目是打造*首個生態(tài)田園型鄉(xiāng)村旅游綜合體。1、項目定位詮釋*小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)；*乃至*鄉(xiāng)村旅游的品牌名片；*當(dāng)?shù)丶爸苓呥^境旅客休閑體驗的“一站式”私人天堂；*歷史文化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口”；鄉(xiāng)村、民俗、現(xiàn)代、商務(wù)、休閑等多元素的集合體。2、定位支撐*及*

30、政府對旅游產(chǎn)業(yè)及建設(shè)社會主義新農(nóng)村的政策支持；市領(lǐng)導(dǎo)對項目的關(guān)注及*當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府的積極配合；*旅游業(yè)以“主題旅游”為主，綜合類旅游項目填補(bǔ)了市場空白；開發(fā)商的實(shí)力及項目較大的體量；項目良好的位置，臨近*及*國道；消費(fèi)者需要一個既能體驗生態(tài)風(fēng)光又能享受現(xiàn)代休閑便捷的場所；*旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，需要一張“名片”，形成示范效應(yīng)；打破過度體現(xiàn)文化和資源的限制性和旅游的季節(jié)波動性，實(shí)現(xiàn)客流最大化。3.1.4產(chǎn)品定位本項目目標(biāo)市場是以中等收入以上的家庭型、伙伴型和會議型游客為主，產(chǎn)品形態(tài)以休閑娛樂、體驗為主，兼具觀光的多功能綜合性鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)。本項目策劃以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)

31、劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)建新農(nóng)業(yè)實(shí)體經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的，把小城鎮(zhèn)建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風(fēng)貌結(jié)合，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，追求休閑設(shè)施及會議配套與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)村活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)家小院落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、生態(tài)的游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的心態(tài)，形成一個集旅游觀光、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)旅游、休閑、娛樂農(nóng)莊。3.2市場前期分析3.2.1前景分析經(jīng)過對項

32、目的前期考察，以及結(jié)合政府、市場的各類利好因素，對項目開發(fā)前景充分看好，理由如下：1、政府有政策中央1號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，并把建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為今后一個時期小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要內(nèi)容，提出科技進(jìn)步是突破資源和市場對我國農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出路。必須著眼增強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技自主創(chuàng)新能力，加快農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，提高科技對農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約生產(chǎn)、清潔生產(chǎn)、安全生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展。1號文件還提出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅具有食品保障功能，而且具有原料供給、就業(yè)增效、生態(tài)保護(hù)、觀光休閑、文化傳承等功能。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須注重開發(fā)農(nóng)業(yè)的多種功能，向農(nóng)業(yè)的廣度和深度進(jìn)軍，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)

33、，特別要重視發(fā)展園藝業(yè)、特種養(yǎng)殖業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等行業(yè)。目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識，而且該項目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持。2、市場有需求一方面，“休閑旅游”和“主題游”已正成為熱門旅游類型，傳統(tǒng)的觀光旅游正在逐步減少；深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項目正在加速發(fā)展，且大受消費(fèi)者歡迎。另一方面，*依托*及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接*的區(qū)位優(yōu)勢，擁有相當(dāng)數(shù)量的過境游客。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅星香源、金豐和兩家酒店，每年接待過境游客已達(dá)4萬人以上。而放眼整個*地區(qū)，

34、根據(jù)*市旅游局統(tǒng)計，08年全市鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達(dá)200多萬人次，直接經(jīng)濟(jì)收入達(dá)1.2億元以上。由此可見，在*開發(fā)鄉(xiāng)村旅游大有可為。3、地方有資源一方面，*作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如*產(chǎn)業(yè)。另一方面，*具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時，*是*小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的新階段。本項目在此投資，一方面能充分借用周邊的自然資源，另一方面又能有機(jī)融入*的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。通過多方合作，把這里利用好、開發(fā)好、造福鄉(xiāng)里，多方共贏。4、投資商有意愿作為主投資商，寧波市北侖澳美珂工貿(mào)有限公司，

35、一直致力于優(yōu)秀旅游資源的開發(fā)和推廣，本次投資*，深入挖掘*本土優(yōu)勢旅游資源，打造本土旅游品牌，正是投資商基于對自身旅游項目開發(fā)能力的自信和對*乃至*旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀判斷。3.2.2消費(fèi)群體定位重點(diǎn)市場*及*本地市場、過境*的團(tuán)隊旅客。根據(jù)項目區(qū)位特點(diǎn)，我們把項目輻射周邊兩小時車程以內(nèi)區(qū)域定位于本項目的一級重點(diǎn)市場。次重點(diǎn)市場*周邊大城市商務(wù)游客，如岳陽、武漢等，以及*其他景區(qū)的團(tuán)隊游客及*外城市游客，國外游客等。消費(fèi)群體及特征描述：A類：他們對*的酒店及休閑場所較為了解，經(jīng)常在此類場所消費(fèi)。通常，他們在選擇消費(fèi)地點(diǎn)時，對經(jīng)營特色及飲食口味及相應(yīng)娛樂休閑配套項目有一定的期望。B類：對農(nóng)村生活曾

36、有過體驗，孩子一代對農(nóng)村生活基本無認(rèn)知。長期生活在城市。農(nóng)村及農(nóng)莊的生活體驗對他們富于吸引力。不會主動來農(nóng)莊玩，有賴于項目本身的市場宣傳推廣與旅行社的組團(tuán)促銷。C類：政商階層及自駕旅游群體，此類消費(fèi)群通常經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)能力較高，多數(shù)擁有私家車，經(jīng)常性的跨區(qū)消費(fèi)，較為關(guān)注消費(fèi)目的地的特色。3.2.3項目S W O T分析1、優(yōu)勢S區(qū)位優(yōu)勢：項目毗鄰*國道，占據(jù)*黃金通道，緊鄰*縣城和*鎮(zhèn)，是*種植的主產(chǎn)區(qū)之一。資源優(yōu)勢：新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)條件得到改善。特別是該地塊空間相對開闊，空氣清新，環(huán)境舒適，無拆遷，鄉(xiāng)業(yè)生產(chǎn)種類多樣，特色明顯。市場優(yōu)勢：*近年經(jīng)濟(jì)增長快，人均可支配收入增收明顯，

37、但旅游業(yè)發(fā)展緩慢，休閑場所少，娛樂功能滯后，待開發(fā)的群體空間大，市場對引導(dǎo)消費(fèi)和提供可消費(fèi)的去處與場所有較高的需求。2、劣勢W項目屬新進(jìn)品牌，知名度有待傳播提高；建設(shè)周期長，投資巨大；地理位置屬于旅游欠發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游市場開發(fā)及旅游配套尚需完善；項目地塊內(nèi)綠化很少，需要花大力氣和長時間打造綠色生態(tài)環(huán)境。3、機(jī)會O社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，農(nóng)莊新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)受到鼓勵與支持，特別是本項目能極大豐富*鄉(xiāng)村旅游的內(nèi)涵。全國休閑度假產(chǎn)業(yè)、體驗經(jīng)濟(jì)興起。周邊城市有利的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境。周邊城市市民出游力增強(qiáng)。周邊區(qū)域休閑度假產(chǎn)品不足。周邊景點(diǎn)產(chǎn)品過時。4、挑戰(zhàn)T一定時期內(nèi)，區(qū)域市場內(nèi)將會不可避免出現(xiàn)同質(zhì)化的競

38、爭項目。周邊縣市一批以餐飲/農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)銷售/休閑為一體的項目已初具規(guī)模。本項目將在一定時期內(nèi)面臨對手經(jīng)營上的競爭。保護(hù)周邊生態(tài)環(huán)境，防止環(huán)境惡化。周邊產(chǎn)品帶來的競爭壓力。消費(fèi)市場的培養(yǎng)需要時間。引進(jìn)專業(yè)的管理人才難度較大。3.3項目規(guī)劃面積外的產(chǎn)業(yè)互動1、*園結(jié)合*特產(chǎn)，本項目有一系列體驗互動性設(shè)計。如釀酒坊、酒吧等。同時，結(jié)合*成熟季節(jié)，將開展*節(jié)慶活動，讓游客親自體驗參與，采摘*、釀*酒、認(rèn)購*等。這既是對本項目參與性旅游項目的豐富，同時，對*特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)也是一個好的展示和促銷。2、周邊村民特色種植、養(yǎng)殖園及小型農(nóng)家樂除本項目所在*外，項目周邊還鄰有*村、幸福村，有許多零散的村民自家蔬菜地

39、，不成規(guī)模，經(jīng)濟(jì)效益小。本項目建成后，計劃與周邊村民簽訂合作協(xié)議，成片成規(guī)模、有計劃的種植季節(jié)性無公害蔬菜、瓜果、特色果林和花卉大園，并結(jié)合周邊水資源，開發(fā)特色水產(chǎn)養(yǎng)殖，如淡水魚、蝦等，這些種養(yǎng)殖項目的產(chǎn)出，將不僅能滿足本項目的消費(fèi)需求，還能在本項目的消費(fèi)牽引下，由當(dāng)?shù)卮迕褡孕薪ㄔO(shè)小型農(nóng)家樂，向來往游客提供特色消費(fèi)，并向游客直接銷售。此外，結(jié)合*周邊特色種養(yǎng)殖業(yè)設(shè)計一系列體驗活動，也是項目拉動周邊村民參與旅游，積極致富的一種長期手段。如每年都可以舉辦“*桃花節(jié)”、“荷花節(jié)”、“*節(jié)”、“油菜花節(jié)”、“棉花節(jié)”、“垂釣捕魚節(jié)”等等中小型節(jié)慶活動，豐富游客的參與項目，通過游客觀賞、體驗、采摘、認(rèn)購

40、等方式，拉近游客與農(nóng)村、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的距離。直接帶動周邊村民的產(chǎn)業(yè)提升，提高村民和村集體的旅游經(jīng)營思想，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的實(shí)質(zhì)性飛躍。3.4項目開發(fā)與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)的融合本項目以鄉(xiāng)村旅游作為經(jīng)營核心，而新形式下的鄉(xiāng)村旅游與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)是密不可分的有機(jī)整體，是相互發(fā)展、相互促進(jìn)的“互動關(guān)系”。新農(nóng)村的基本要求，就是“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”。旅游開發(fā)對于實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)發(fā)展，生活改善，文明鄉(xiāng)風(fēng)形成，整潔村容建設(shè)，都具有直接的作用。旅游與這20字方針的關(guān)系，就是旅游新農(nóng)村的模式結(jié)構(gòu)。以游客的旅游消費(fèi)過程為核心，形成了對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成了對農(nóng)村生活方式的巨大

41、影響，形成了旅游新農(nóng)村全新的模式：新農(nóng)村景觀吸引游客觀光觀光收入；綠色新鮮農(nóng)產(chǎn)品吸引旅客餐飲餐飲收入農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)資料；鄉(xiāng)村田園環(huán)境吸引游客住宿住宿收入農(nóng)居轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)資料；經(jīng)濟(jì)作物吸引游客購買購物收入高附加值銷售農(nóng)產(chǎn)品；有游客消費(fèi)，帶動形成了景觀農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)作物、農(nóng)副產(chǎn)品加工、改善農(nóng)民食宿并形成農(nóng)家接待能力，并由此形成文明的鄉(xiāng)風(fēng)、整潔的村容、民主的管理，達(dá)到由旅游而建設(shè)新農(nóng)村的經(jīng)典結(jié)構(gòu)。定位于“*小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)”的本項目，將在*村容建設(shè)、生產(chǎn)發(fā)展、村民生活改善等方面投入巨大精力，全面參與，同時，對于項目周邊村落，如*村、幸福村等，項目將根據(jù)其各產(chǎn)業(yè)的布局情況，制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)帶動

42、規(guī)劃，切實(shí)地實(shí)踐鄉(xiāng)村旅游與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)的大融合。因為大家深知“環(huán)境友好型”絕不僅僅是指自然生態(tài)環(huán)境，更主要的還應(yīng)包括人際社會環(huán)境的范疇。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的關(guān)鍵，是要使廣大農(nóng)民得到實(shí)惠。從項目可招標(biāo)發(fā)展的要求出發(fā)，絕不能忽視周邊村民對項目的參與度、認(rèn)可度和支持度。本項目的建設(shè)發(fā)展離不開廣大村民的支持，本項目的建設(shè)發(fā)展必須促進(jìn)周邊村民的生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為此，本項目決定：緊貼小城鎮(zhèn)建設(shè)、打造“生態(tài)田園型新農(nóng)村旅游示范點(diǎn)”按照小城鎮(zhèn)建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的基本要求，結(jié)合*實(shí)際情況，積極謀劃項目對周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的帶動作用。擬考慮從以下幾個方面考慮：人力輸入本項目將

43、面向周邊鄉(xiāng)村招工，解決一部分村民的“轉(zhuǎn)崗就業(yè)”問題，讓他們能在家門口就業(yè)，無需租房、車旅費(fèi)，實(shí)現(xiàn)“零成本就業(yè)”，主要職位有服務(wù)員、廚師、民間手工藝者、民間藝人、保安等。經(jīng)營合作*是農(nóng)業(yè)大縣，在項目周邊*村、*、幸福村，都是農(nóng)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)。在項目規(guī)劃中，著重整合周邊農(nóng)業(yè)資源，以本項目為核心接待窗口，輻射周邊，以旅游帶動周邊的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和銷售，豐富農(nóng)民的增收渠道，強(qiáng)化農(nóng)民的旅游經(jīng)濟(jì)意識。初步規(guī)劃，由項目開發(fā)商與周邊農(nóng)戶簽訂“定向收購協(xié)議”，開辟高水平、無公害的“四季果園”、“生態(tài)蔬菜園”、“家禽養(yǎng)殖區(qū)”、“水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)”、“花卉種植區(qū)”等，不僅開成特色產(chǎn)業(yè)，還能打造成特色景觀，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與觀賞、農(nóng)業(yè)

44、與旅游的有效聯(lián)動。這些農(nóng)產(chǎn)品，一部分可以按合同提供給本項目消費(fèi)，另一部分可以通過項目的旅游帶動，直接面向消費(fèi)者，面向市場，形成旅游經(jīng)常的產(chǎn)業(yè)鏈，增加收入。本項目在最顯眼有位置設(shè)置有“*民俗風(fēng)情園”，集中展示*的特色特產(chǎn)，并建設(shè)鮮活農(nóng)產(chǎn)品的銷售點(diǎn)，讓周邊村民的季節(jié)性農(nóng)產(chǎn)品能就近在景區(qū)內(nèi)銷售，實(shí)現(xiàn)“家門口銷售”，以項目自身的市場影響力帶動周邊農(nóng)戶的增產(chǎn)增收。合作建設(shè)本項目從小城鎮(zhèn)建設(shè)及鄉(xiāng)村旅游的角度，非常注重對“原生態(tài)鄉(xiāng)村文化”的保留和完善。在規(guī)劃設(shè)計中，在項目顯要位置，建設(shè)有*村部及村民文化活動廣場，將村務(wù)工作和村民生活作為一種旅游產(chǎn)品向游客展示出來。同時，針對道路、路面照明、綠化等村容建設(shè)問題

45、與村部展開合作，并合建三個大沼氣池，按新合作關(guān)系共同利用新能源，為項目和周邊農(nóng)戶服務(wù)。緊貼“兩型社會”建設(shè)要求環(huán)境友好沿水為路、沿水成景。在現(xiàn)有地貌特征的基礎(chǔ)上，加大綠化建設(shè)，項目重要生產(chǎn)單位全部實(shí)現(xiàn)無污排放。資源節(jié)約路面實(shí)現(xiàn)太陽能照明，電視設(shè)備采購節(jié)能產(chǎn)品，采熱制冷利用沼氣和太陽能。3.5項目命名本項目不僅僅是一個單純的商業(yè)開發(fā)項目。他將與*的小城鎮(zhèn)建設(shè)同步，緊緊圍繞“兩型”社會的建設(shè)要求，從項目自身出發(fā)，輻射周邊、融入周邊、帶動周邊。本項目命名為“*”。*古為*，位于*西北部，*中下游，*西岸，是*通往*、川、黔的重鎮(zhèn)，素稱“*門戶”，因*貫穿全境而得名，*就位于*鎮(zhèn)、*河畔，擁有悠久的歷

46、史文化、眾多的名勝古跡。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游常用的“突出體現(xiàn)地域特征和資源特色”的命名原則，提取了“*”、“黃河”兩個具有地方特色但又讓人意想不到、甚至感覺沖突的名詞，讓消費(fèi)者易于記憶、好奇尋找。而“*”中的“新”主要體現(xiàn)在以下三個方面：（1）本項目的建設(shè)將成為小城鎮(zhèn)建設(shè)的新樣板“社會主義新農(nóng)村”是指在社會主義制度下，反映一定時期農(nóng)村社會以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，以社會全面進(jìn)步為標(biāo)志的社會狀態(tài)。具體來說包括五個方面：即新房舍、新設(shè)施、新環(huán)境、新農(nóng)民、新風(fēng)尚。將項目命名為“*”，就是要向外界傳達(dá)本項目不是一個孤立的旅游景點(diǎn)，而是*小城鎮(zhèn)建設(shè)的一個新成就、新樣板。（2）本項目的建設(shè)將成為*鄉(xiāng)村旅游的新園區(qū)鄉(xiāng)村旅游

47、是以景區(qū)景點(diǎn)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為依托，以田園風(fēng)光、農(nóng)家生活為特色，以鄉(xiāng)村休閑度假、農(nóng)業(yè)觀光游覽、民俗風(fēng)情體驗為主要內(nèi)容的旅游休閑方式。“*”將圍繞社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)要求，科學(xué)規(guī)劃，打造城集村務(wù)辦公、村民生活、農(nóng)業(yè)展示、休閑度假、餐飲娛樂為一體的鄉(xiāng)村旅游新園區(qū)，并努力建設(shè)成*歷史文化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口”。（3）本項目的建設(shè)將是政府、投資者、村民合作關(guān)系的新發(fā)展發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，離不開政府、投資商、村集體和村民的共同參與。本項目作為*小城鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)村旅游開發(fā)示范點(diǎn)，更是離不開政府和村民的支持。所以，在項目的規(guī)劃設(shè)計中，充分考慮這幾者之間的互動關(guān)系，做到“政府支持有效益、村民參與有收益、

48、投資開發(fā)有利益”，實(shí)現(xiàn)多方受益。而正是這樣一種新的“全景式”的開發(fā)思路，帶動政府、投資者和村民能達(dá)成一種強(qiáng)烈合作愿望，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游中多方使用關(guān)系的新發(fā)展。第四章 項目選址及建設(shè)條件4.1選址原則本項目以鄉(xiāng)村旅游作為經(jīng)營核心，而新形式下的鄉(xiāng)村旅游與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)是密不可分的有機(jī)整體，定位于“*小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)”，按照“區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、市場優(yōu)勢”進(jìn)行選址。4.2項目選址擬建項目選址在*，毗鄰*國道，占據(jù)*黃金通道，緊鄰*縣城和*鎮(zhèn)，是*種植的主產(chǎn)區(qū)之一。4.3建設(shè)條件4.3.1區(qū)位條件*歷史悠久，*地靈人杰，*古稱*交通便利，是*水陸運(yùn)輸樞紐。境內(nèi)外陸地交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)：

49、境內(nèi)*鐵路過境15公里，二廣高速、國道*、省道S302、S304貫穿縣境大部分，與縱橫密布的縣鄉(xiāng)公路相連；境外交通東臨岳陽170公里，南距*80公里，*260公里，西抵*137公里，北到荊州100公里，武漢300公里，境內(nèi)外國省道及縣鄉(xiāng)公路構(gòu)成完善的陸地交通體系。水運(yùn)交通：*常年可通航運(yùn)，經(jīng)*與*、*相連直通長江。*與長江直線距離80公里，是*鐵路（*至廣西柳州）跨越長江，進(jìn)入*的第一縣。水路經(jīng)*入長江，可北上南下，通江達(dá)海。其北連長江，南通瀟*，西控*，東出*，自古就有“*門戶”之稱，是*流域和*參與長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)的一大戰(zhàn)略要地。*所屬*市是中國60個高速公路樞紐城市之一，是*除省會*外，同時

50、擁有鐵路、高速公路、機(jī)場、水運(yùn)的內(nèi)陸城市。*現(xiàn)已形成同時擁有高速公路、鐵路、機(jī)場、鐵水聯(lián)運(yùn)港的立體交通構(gòu)架，擁有海關(guān)、檢驗檢疫等對外開放機(jī)構(gòu)。近年來，*全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，大力實(shí)施“工業(yè)立縣、創(chuàng)業(yè)富民”戰(zhàn)略，堅持以新型工業(yè)化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和新型城市化，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速健康發(fā)展，2007、2008連續(xù)兩年被評為*縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)。2009年，全縣完成生產(chǎn)總值126.5億元，實(shí)現(xiàn)財政一般預(yù)算收入3.28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13122元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到5011元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力躋身于全省前列。通過近幾年的快速發(fā)展，*已成為*流域的中心物流集散地。隨著“環(huán)*經(jīng)濟(jì)圈”的經(jīng)濟(jì)融合和“*

51、（*、*）融城”戰(zhàn)略的實(shí)施，*將成為*北部經(jīng)濟(jì)快速增長的重要組成部分。4.3.2市場需求隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和人民群眾物質(zhì)文化生活不斷豐富，追求健康的生活方式越來越成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾糠帧?“休閑旅游”和“主題游”已正成為熱門旅游類型，傳統(tǒng)的觀光旅游正在逐步減少，深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項目正在加速發(fā)展，且大受消費(fèi)者歡迎。*依托*及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接*的區(qū)位優(yōu)勢，擁有相當(dāng)數(shù)量的過境游客。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅星香源、金豐和兩家酒店，每年接待過境游客已達(dá)4萬人以上；而放眼整個*地區(qū)，如據(jù)*市旅游局統(tǒng)計，08年全市鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達(dá)200多萬人次，達(dá)1.2億元直接經(jīng)濟(jì)收入。*作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣

52、，不僅擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，而且歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如*古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國；還有*的*園走廊，鄉(xiāng)村田園風(fēng)光，農(nóng)耕風(fēng)貌及民俗村落，水鄉(xiāng)發(fā)居等豐富資源。由此可見，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)大有可為。4.3.3地方資源一方面，*作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如*產(chǎn)業(yè)；*歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如*古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國。另一方面，*具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時，*是*小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的新階段，本項目的開發(fā)能充分借用周邊的自然資源，同時又能有機(jī)融入到*的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方

53、的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。4.3.4政策條件目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識，而且該項目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持。4.3.5自然條件1、地形地貌情況*全境土地面積為*5平方公里。其中山地丘陵面積463.9平方公里，占全縣總面積的22.01%；崗地主要分布在縣境南部和北部，共710.2平方公里，占全縣總面積的34.18%；中東部屬平原，約923.2平方公里，占全縣總面積的43.18%。*鎮(zhèn)*地處*縣城西邊，地貌上屬丘陵類型。擬建區(qū)地勢較平坦。2、氣象資料項目

54、區(qū)氣候?qū)賮啛釒虮眮啛釒н^渡的季風(fēng)濕潤氣候，光熱充足，雨量充沛，生長期長，嚴(yán)寒期短，四季分明。根據(jù)1994年以來氣象站資料統(tǒng)計：多年平均氣溫16.7；最低氣溫-10。多年平均降雨量1417.3mm，多年最大降雨量2215.8mm，年最小降雨量962.4mm，降雨多集中在48月，日最大降雨量137.6mm。四季有大風(fēng)，春秋冬季多偏北寒風(fēng)，夏季多偏南暖風(fēng)。3、水文條件擬建項目區(qū)域地下水按埋藏條件及水理特征可劃分為二類：（1）孔隙潛水：主要賦存于沿線沉積物中，以亞粘土為隔水頂板。該層含水性一般，富水程度中等。主要受河水補(bǔ)給及大氣降水滲入補(bǔ)給，潛水水位與河水位基本一致，潛水位隨河水位漲落而變化。（2）

55、孔隙承壓水：在鉆探深度內(nèi)，見二層孔隙承壓水。第一層孔隙承壓水：賦存于粉砂、礫砂中，以亞粘土、亞砂土為相對隔水頂板，亞粘土為相對隔水底板。該層含水性好，透水性強(qiáng)，富水程度高，為民井主要取水層。第二層孔隙壓水：賦存于中粗砂中，以亞粘土、亞砂土為相對隔水頂板。該層孔隙承壓水對本工程的建設(shè)不會產(chǎn)生影響。4、地震設(shè)防根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）及建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001），*地區(qū)地震加速度為0.10g，地震動反映譜特征周期為0.35s，擬建場地的抗震設(shè)防烈度為7度，根據(jù)中華人民共和國防震減災(zāi)法（修訂草案）（全國人大常委會2008.10.23首次審議的防震減災(zāi)法修

56、訂草案），本項目建筑按8度設(shè)防。5、工程地質(zhì)（1）地層擬建場地以沖湖積成因的土層為主，上部為第四紀(jì)沉積土（亞粘土、亞砂土等）組成，厚度約20m左右；中部為第四紀(jì)全新世河湖相沉積物（級階地的亞粘土、中細(xì)砂、粗礫砂）組成，厚度約55m左右；下部為晚更新世河湖沉積物（級階地的亞粘土、中粗砂、粗礫砂）組成，厚度不大于50m。（2）地質(zhì)構(gòu)造項目區(qū)凹陷于*盆地北部，沿線內(nèi)褶皺斷裂密集，但未發(fā)現(xiàn)明顯新構(gòu)造活動痕跡，且場地穩(wěn)定，對該項建設(shè)無不良影響。（3）不良地質(zhì)現(xiàn)象擬建場地?zé)o巖溶、滑坡、崩塌、巖堆、泥石流、積雪、雪崩、風(fēng)沙、采空區(qū)及構(gòu)造破碎帶等不良地質(zhì)現(xiàn)象。第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目工程建設(shè)為“*”一期工

57、程。根據(jù)“*”總體規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，制定本工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容。5.1建設(shè)規(guī)模本項目建筑占地面積96667.15平方米，總建筑面積38880平方米。5.2建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)的整體規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)了“綠色、陽光、運(yùn)動、環(huán)?！钡闹黝}，由策劃部門擬定出了“七大系統(tǒng)、六大分區(qū)、三路循環(huán)”的整體規(guī)劃。七大系統(tǒng)： “食”系統(tǒng)，主要是指本項目的餐飲功能，包括中心餐飲區(qū)、清吧燒烤、農(nóng)家自釀酒、自制腌制品、自制豆腐等?！坝^”系統(tǒng)，主要是指本項目的景觀系統(tǒng)，包括道路景觀綠化、特色牌坊、荷塘、海難、特色民風(fēng)建筑等?！坝巍毕到y(tǒng)，主要是包括游道、觀光車、指向設(shè)計、休憩設(shè)施和停車場等?！皹贰毕到y(tǒng)，主要是指本項目的休閑、

58、娛樂項目，包括垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙灘排球、兒童游樂場、游泳池及戶外拓展項目等?！罢埂毕到y(tǒng)，主要是指本項目的文化展示功能，包括“*文化民谷風(fēng)情園”、農(nóng)家豆腐坊、農(nóng)家酒坊、農(nóng)家油坊、農(nóng)家腌制坊、農(nóng)家小院、戶外小品等?！熬印毕到y(tǒng)，主要是指本項目中為游客提供居信服務(wù)的賓館、濱水民居度假客房?！百彙毕到y(tǒng)，主要是指針對游客提供的購物功能，擬建“*特產(chǎn)綜合購物中心”及體驗活動中所包含的釀酒、腌制菜品、蜂蜜等。六大分區(qū)：A、形象引導(dǎo)區(qū)。項目臨*國道結(jié)合部。約用地15畝，用于建設(shè)大型停車場、游客接待中心、村民活動中心及進(jìn)園管理辦公室等建筑設(shè)施，其建筑物占地面積約4700。B、*民俗風(fēng)情園。約用地20畝

59、，主建農(nóng)家酒坊、豆腐坊、腌制坊及農(nóng)耕文化、民風(fēng)民俗、歷史人文、*小城鎮(zhèn)建設(shè)成就等陳列展示、展覽館等建筑，其建筑物占地面積900。C、中心餐飲區(qū)。約用地5畝，主建架空層停車場、餐廳、包房及茶飲中心等建筑設(shè)施，其建筑物占地面積500.D、別墅式酒店群。此區(qū)建設(shè)20套獨(dú)具特色的別墅式酒店，風(fēng)格清新，幽靜雅致，錯落于鄉(xiāng)間密林之中，是親近大自然與高品質(zhì)旅游生活的兩全之選。別墅式酒內(nèi)，設(shè)施先進(jìn)，功能齊全。超大客廳可待客洽談，臥室溫馨浪漫，獨(dú)家私人露臺，可一覽園區(qū)美景；完善的信息化智能服務(wù)系統(tǒng)，更能為游客提供豐富多彩的娛樂生活和方便快捷的商務(wù)服務(wù)。別墅式酒店群有很好的市場前景。約用地20畝，主建兒童樂園、游

60、泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其建筑物占地面積900.E、高尚會務(wù)、生活區(qū)。約用地20畝，主建休閑賓館及多功能會議室，按摩、休閑、健身房、網(wǎng)球、沙灘排球等建筑，其建筑物占地面積1500。水面主要用于建釣魚中心、濱水木道、臨水風(fēng)情包廂，水生植物種植觀賞區(qū)，陽光沙灘游泳池等建設(shè)。F、戶外活動拓展區(qū)。戶外活動拓展區(qū)。戶外拓展是時下非常流行的一種企業(yè)培訓(xùn)方式，能讓人在各種項目活動中達(dá)到磨練人意志、陶冶情操、完善人格、熔煉團(tuán)隊培訓(xùn)的目的，受到很多企業(yè)單位的青睞，周邊同類的經(jīng)營戶外拓展的項目少，綜合條件和本項目有一定的差距，有很好的市場前景。約用地15畝，主建兒童樂園、游泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其建筑物