白領(lǐng)概念項目開發(fā)營銷模式_secret

1、白領(lǐng)概念項目開發(fā)營銷模式第1操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項目市場機遇分析分析A白領(lǐng)階層有強烈的購房欲望都市白領(lǐng)在無房者中占了相當(dāng)大的比例，作為急于改善居住條件的年輕人，他們有著極為強烈的購房欲望，但普遍積蓄比較有限。因而，鳥籠式的住宅單位加上分期付款才符合他們的經(jīng)濟支付能力，至于大面積和高價位的樓房則只能是他們下今階段奮斗的目標(biāo)。按現(xiàn)行的樓價，恐怕一個普通白領(lǐng)積蓄多年的收入也難以購得一套住房。但假如從銀行貸一筆款購買房子，不僅可提前圓了購房夢，還可讓房子保值或增值。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計資料顯示：個人購房者中年齡在2539歲之間的年輕人已成為1997年以來個人購房能力最強的消費群體，占個人購房總數(shù)的61%，這些

2、人當(dāng)中大多是白領(lǐng)階段。他們的消費需求遠(yuǎn)大于投資需求。其中為改善居住環(huán)境而購房的占了總數(shù)的7547%分析B：發(fā)展商與白領(lǐng)階層的需求錯位在外企工作的鐘小姐欲在市內(nèi)租一房一廳，有些許家具和電器，月租1000元左右，但她發(fā)現(xiàn)這樣的房子實在難找。較理想的大多為兩房一廳或以上，租價均在1500元以上， 以單身人士而言租金負(fù)擔(dān)仍重；有些高級或標(biāo)準(zhǔn)公寓的租金高達(dá)30008000元，只適合少數(shù)高級白領(lǐng)租住。據(jù)了解，大多數(shù)白領(lǐng)的月收入在25004500元，據(jù)說有10多萬人，其中不少是需要租房的外地人，他們最想租住的是“面積40平方米左右、獨立廚廁、地段安全便利、月租價900一1300元的房子”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于

3、大批面臨貨幣分房的年輕人，租房也是買房前的重要選擇，但市面卻沒有多少合適的房子供應(yīng)。有發(fā)展商說，小戶型同大套型的投入成本差不多，但前者要占用許多隔斷墻和增加配套設(shè)施，資金回收慢，所以房子越建越大，越建越豪華。分析c高級白領(lǐng)公寓的市場吸引力 在國外一些地方，一個大行李箱就可以把全家搬到另一個城市。因為在任何一個城市，都可以租到與家一樣的房子，除了穿的衣服和錢之外，房子里的生活用品一應(yīng)俱全，同時，還有良好的配套服務(wù)。現(xiàn)在，廣州、深圳等幾大城市，就出現(xiàn)了一些供高級白領(lǐng)租用的公寓，和陰暗、嘈雜的“農(nóng)民房”、七零八落分散在一些小區(qū)單元房相比，這種公寓動輒要五六千、甚至上萬元的月租，讓許多普通白領(lǐng)望而卻步

4、。但事實上，隨著城市高收入白領(lǐng)的日益增多，這種“家庭旅館”式的公寓蘊含著巨大的市場商機。這些白領(lǐng)公寓，部分是酒店開的，部分由小區(qū)公寓改建而成。廣州一些大酒店也開辦了租房業(yè)務(wù)。酒店出租的房間寬敞豪華，床、衣柜、書桌、沙發(fā)一件不缺，還有彩電、國際直撥電話、保險箱、冰箱、洗衣機和干衣機。只要客人住一個月以上，酒店還配給相應(yīng)的廚具，如微波爐、電爐等，每天都會有服務(wù)員整理房間。出租的客房有單間、一室一廳、兩室一廳三種格局，單間大約50多平方米，月租金在1萬元左右。另一種是精心經(jīng)營好的小區(qū)內(nèi)的公寓。如海珠區(qū)鷺江就有些公寓，每層樓的走廊上掛著油畫，房間門口擺著盆景，樓梯口還設(shè)有投幣電話，這里的房間有單間和一

5、室一廳兩種，都帶廚、廁。這種近似花園式的小區(qū)也受到了高級白領(lǐng)的歡迎。據(jù)說，入住的大多是記者、企業(yè)主管等人士。分析D：白領(lǐng)階層購房需求定位在廣州，高收入白領(lǐng)喜歡租住的公寓主要在天河體育中心附近地區(qū)、淘金路一帶。他們對單身公寓有著以下幾個要求位于市中心或市中心周圍地帶建筑面積在20平方米左右；住所分房、廚、廁、陽臺四個部分；可辦產(chǎn)權(quán)；首期6萬左右；月供500一800元；按揭時間在5年左右；物業(yè)管理良好。這種單身公寓具有交通方便、付款輕松、風(fēng)險小等特點，只要攢夠了首期的房款，供上三五年便可擁有一套屬于自己的房子。廣州現(xiàn)在稱得上“白領(lǐng)公寓”的有萬科園、廣怡大廈、南國天然居等，但多為高層“白領(lǐng)”定位。而

6、上海不久前在神區(qū)服務(wù)中心推出的1000套具有酒店式管理與裝備的白領(lǐng)公寓，不到一個月即全部租出，還有4000多人前來預(yù)約。第2操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項目市場定位要點要點A居住環(huán)境質(zhì)量要求高首先，從居住環(huán)境區(qū)位上講，他們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求較高，比如他們對于小區(qū)綠化、空氣質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境(不要緊靠工廠、舊村、市場等喧鬧場所)等這些要求都很敏感。在歐洲，最搶手和最高尚的住宅是靠近湖畔的住宅，而休閑是在海邊。這種生活形態(tài)是在西方社會經(jīng)過了幾百年發(fā)展、調(diào)整和選擇后最終形成的，其中有著極為豐富而細(xì)膩的背景。要點B。自由個性和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的統(tǒng)一其次，自由個性和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的統(tǒng)一是現(xiàn)代白領(lǐng)的特點。室內(nèi)空間感強，要求的戶型具

7、有個性化特點，功能分區(qū)、空間層次具有多樣化和可變性特點。他們的自由個性突出表現(xiàn)為對創(chuàng)造性工作的喜愛與投入。他們對自己生活里富于挑戰(zhàn)的“自我動手”也有著濃厚的興趣。要點c。高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)文化社區(qū)服務(wù)文化上，他們有著重視社會尊重和文化、群體氛圍認(rèn)同的一面，同時有著強烈的自我意識，講究生活品味、注重個人隱私、不愿意自己的生活受到過于低俗的大眾文化的沖擊與騷擾。對這一類人而言，“超大社區(qū)”式的群體生活不但不能帶來交流上的快樂，反而會變成一種不堪忍受的“負(fù)擔(dān)”。同時，他們對教育、文化、安全、尊重、方便、輕松等生活元素的要求，也是一般超大社區(qū)所無法一一滿足的。要點D：生活方式講效率和求快捷在生活方式上，

8、他們講究效率，也欣賞快捷周到的服務(wù)。作風(fēng)拖沓、工作散漫甚至日常生活中常見的疏忽大意，對于他們都會是一種“審美上的折磨”。要點E?，F(xiàn)代化高科技含量生活他們是對現(xiàn)代化高科技含量在生活中融入最快的一族，隨著網(wǎng)絡(luò)時代的到來，他們對信息的數(shù)量與質(zhì)量都有著更高的要求，如果說居住環(huán)境里的高科技因素對許多人還像擺設(shè)的話，那么對于他們來說，已經(jīng)更像空氣與食物那樣，成為生活中不可缺少的一部分。第3操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項目規(guī)劃設(shè)計要點要點A：規(guī)模大小的界定就社區(qū)的規(guī)模而言，目前在香密湖區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有了不少大規(guī)模的樓盤與社區(qū)，如萬科城市花園、特發(fā)小區(qū)、天健花園等，楓丹雅苑自身則定位于“大社區(qū)內(nèi)的精英社區(qū)”，不過于追求規(guī)模

9、的龐大，而強調(diào)通過精致的建筑、優(yōu)美的環(huán)境、細(xì)膩體貼的服務(wù)以及富于特色的社區(qū)文化來體現(xiàn)出小區(qū)自身的品位與特質(zhì)。在這里，“湖畔”表現(xiàn)的是小區(qū)自身的地理和環(huán)境等實體優(yōu)勢；“雅居”則體現(xiàn)出小區(qū)在文化、服務(wù)和生活方式等“軟件”方面的追求與理想。要點B精致的小區(qū)楓丹雅苑規(guī)劃總建筑面積近70，000平方米，也算是不小的社區(qū)了，園林廣場及綠地面積10，000平方米。配套有“豪爵會”住客專用會所和3，800平方米的標(biāo)準(zhǔn)幼兒園。由四棟凹型板式28層高層住宅半圍合而成，其中半地下和地下停車庫兩層，地上28層(裙樓3層，住宅25層)，其中三層裙樓架空作立體綠化及休閑場所，不計入業(yè)主的分?jǐn)偯娣e，是發(fā)展商送給業(yè)主的一份大

10、禮。整座大廈的規(guī)劃突破了傳統(tǒng)的“井”字型設(shè)計，最大限度地爭取南北向， 曰照與通風(fēng)都優(yōu)于傳統(tǒng)的住宅。要點C精致的建筑在建筑風(fēng)格上，小區(qū)由四幢高層建筑組成，每兩幢建筑為一組團，兩個組團完全對稱，由中間開放型會所和噴泉水景聯(lián)接起來，并分別在各自的組團中形成自己的獨具風(fēng)格的庭園廣場，結(jié)合雕塑、噴泉、疊水、園林綠化形成具法蘭西風(fēng)格的主題庭園。無論是具有巴洛克風(fēng)格的觀景塔、還是鐵花陽臺、走廊設(shè)計的細(xì)部處理，都充分展示了經(jīng)典、莊重、豪華、俊朗的法國建筑文化精華。要點D：精致的園林特色在園林風(fēng)格上，小區(qū)環(huán)境體現(xiàn)出了更加濃郁的法蘭西風(fēng)情：首層的架空綠化平層、小區(qū)路、南面的楓丹廣場組成極具法式情調(diào)的社區(qū)綠化環(huán)境。

11、中軸線的噴泉水景廣場構(gòu)成了社區(qū)的主景環(huán)境，烘托出楓丹雅苑的尊貴、安逸。南北兩個中心區(qū)是主要的休閑場所，老人、孩子在這個鮮花、雕塑、草坪塑造的環(huán)境中可以充分享受大自然的氣息。專門設(shè)計的晨跑道可以為住戶提供不受干擾的鍛煉場所。南廣場的平面構(gòu)圖自由寫意，從建筑物向下俯瞰，猶如欣賞一款法國時裝。樹種的選擇上以楓樹、梧桐樹等為主，凸顯法蘭西園林藝術(shù)第4操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項目房型與功能設(shè)計要點要點A。獨特功能分區(qū)首先從戶型上來看，整套住宅由臥室、客廳、餐廳三個不同層面組成，分布在三個不同的高度上，將人們在家庭中的活動場所劃分為用餐雜務(wù)、家庭社交、隱私休息三個區(qū)域，通過兩個樓梯將三個層面結(jié)合起來。這樣的功能

12、分區(qū)，有著幾個突出的優(yōu)點：首先是它的私密性強， 一是對外的私密性，即臥室與客廳分開，目前許多住宅也考慮到了這一因素。但與此同時，設(shè)計者卻往往忽略了對內(nèi)的私密性，大人、孩子或保姆的臥房之間毫無私密可言，不但對日常生活造成很大不便，更嚴(yán)重影響需要在家里工作的居住者，三錯層的結(jié)構(gòu)解決了這個問題。二是分區(qū)明確，住宅內(nèi)將使用頻繁的客廳、餐廳、廚房等場所設(shè)計在一起，列為“動區(qū)，同時將書房、臥房等閱讀和休息場所列為“靜區(qū)”，通過不同的錯層將它們在空間上隔開，做到動靜有序，互不干擾。要點B；對S0H0趨勢的把握隨著信息時代的到來，人們的工作和生活空間也越來越緊密，近幾年來流行的s0H0(家庭工作室)就是這一趨

13、勢的代表。與在單位上班不同，在家里工作最大的干擾實際上來自家庭內(nèi)部：你可以謝絕朋友的來訪，也可以通過電話、互聯(lián)網(wǎng)等通訊工具處理公司里的事務(wù)，但你總避免不了小孩的吵鬧、電視機的干擾，家人的進(jìn)進(jìn)出出等內(nèi)部影響，而這往往會極大地分散你的注意力，破壞你的情緒，最終大大降低工作效率一一三錯層的結(jié)構(gòu)將臥房、書房、工作室設(shè)置在住宅內(nèi)最具對內(nèi)私密性的“靜區(qū)”，最大限度地避免了來自家庭內(nèi)部的干擾。對于許多需要在家里工作的人而言，他們能真正理解其中的價值與重要性。要點C：滿足白領(lǐng)的功能設(shè)備發(fā)展商融合了當(dāng)代最新網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成果，把楓丹雅苑營造成為21世紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)住宅。在楓丹雅苑，配備了富有時代特征的3A系統(tǒng)：小區(qū)安全自

14、動化(SAS)，包括住戶燃?xì)庑孤﹫缶妥詣忧袛嘞到y(tǒng)，住戶防盜報警及緊急求助系統(tǒng)，住戶可視對講系統(tǒng)；小區(qū)通信自動化(CAS)，包括有限電視系統(tǒng)，語音與傳真服務(wù)及寬帶互聯(lián)網(wǎng)接口；小區(qū)管理自動化(NAS)，包括三表(水、電、燃?xì)?抄表系統(tǒng)；小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)，小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)，小區(qū)巡邏系統(tǒng)和設(shè)備管理系統(tǒng)。楓丹雅苑為小區(qū)的住戶提供了目前住宅小區(qū)中不多見的寬頻上網(wǎng)系統(tǒng)，通過寬帶互聯(lián)網(wǎng)接口，輕松遨游Internet世界。通過互聯(lián)網(wǎng)，可方便查閱網(wǎng)上新聞信息，入網(wǎng)上影院可點播猛片和音樂，進(jìn)網(wǎng)上商店購物，上網(wǎng)上醫(yī)院查詢醫(yī)療保健信息。加入網(wǎng)上證券網(wǎng)站，安坐家中，馳騁股市此外，還可通過它打IP電

15、話，發(fā)Email，實現(xiàn)家庭辦公的夢想。第5操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項目成功示范示范A。針對白領(lǐng)客戶的產(chǎn)品設(shè)計把目標(biāo)客戶鎖定在都市白領(lǐng)一族的碧星苑，在戶型設(shè)計上，尤顯匠心。浙偉星投資是在深圳地產(chǎn)界頗有聲名的地產(chǎn)中介代理商，在開發(fā)碧星苑前，代理樓盤無數(shù)，對地產(chǎn)市場的調(diào)查、研究更是獨到。在對戶型設(shè)計的把握上，往往會出現(xiàn)大小失衡的現(xiàn)象。小，易逼人局促；大，易曠而失當(dāng)。碧星苑的發(fā)展商充分利用代理公司在戶型上的經(jīng)驗積累，完全尊重都市白領(lǐng)一族的獨特個性，歷經(jīng)數(shù)百次的論證篩選，得出了黃金尺寸，并據(jù)此為白領(lǐng)階層度身定做，其主打戶型A、B、C三種，極其方正實用，均是兩房和三房的設(shè)計，建筑面積不超過100平方米，且戶戶設(shè)凸窗增加實用面積，并采用“干濕分區(qū)”、“動靜分區(qū)”的人本主義設(shè)計，吻合都市白領(lǐng)人求精求美的完美心理。示范B。針對白領(lǐng)客戶的服務(wù)模式設(shè)計作為現(xiàn)代白領(lǐng)階層的雅宅一一都市小筑，在物業(yè)管理的服務(wù)上，更需體貼和呵護(hù)，發(fā)展商不惜重金，聘請金地物業(yè)管理公司進(jìn)行全方位管理。作為深圳首批甲級物業(yè)管理公司的金地物業(yè)管理公司將在碧星苑全面推行“親情、溫情、人情”的“金地管理模式”。建立即時凈化系統(tǒng)，使垃圾污物在小區(qū)內(nèi)存留時間保持在最短：廣泛引入“環(huán)保住宅”概念，并從二層架空層、空中花園排水排污設(shè)施、噪音處理等采取一系列的環(huán)保措施；實施住戶滿意戰(zhàn)略