房地產(chǎn)項目公司職能管理流程

1、項目開發(fā)策劃程序 第 PAGE 3 頁 共 NUMPAGES 3 頁項目開發(fā)策劃程序1.0目的和范圍：通過對項目開發(fā)的策劃，使產(chǎn)品定位和產(chǎn)品實現(xiàn)過程更加完善，保障產(chǎn)品能滿足市場形勢和客戶需求，保證項目的投資成本得到有效的控制。本程序適用于公司所有開發(fā)項目。2.0職責2.1總經(jīng)理：提出項目開發(fā)總體構想；參考可行性報告后提出具體開發(fā)思路；批準項目實施計劃。2.2總經(jīng)理室：負責牽頭組織項目可行性研究；負責組織項目開發(fā)計劃的制定和實施，并對項目實施過程進行監(jiān)控。2.3相關部門：配合總經(jīng)理室對項目進行可行性研究，編制和審核可行性研究報告；負責本部門計劃的編制并按計劃實施。3.0通則說明3.1為加強公司策

2、劃和計劃管理，特設立計劃委員會，全面負責公司項目的可行性研究和分析，為總經(jīng)理決策提供依據(jù)；負責制定項目開發(fā)計劃和公司年度計劃。3.2計劃委員會主任由總經(jīng)理親自擔任；設一名常務副主任，由總經(jīng)濟師擔任；計劃委員會委員由副總經(jīng)理、總工程師、副總工程師、總建筑師、各部門正職經(jīng)理和各分支機構總經(jīng)理組成。3.3計劃委員會屬非常設機構，其所依托的常設工作機構為企業(yè)發(fā)展中心，計劃委員會的各項工作亦由企業(yè)發(fā)展中心具體組織實施。4.0工作流程總經(jīng)理提出項目初步構想計劃委員會進行前期策劃，編制可行性研究報告報送總經(jīng)理參考總經(jīng)理提出具體開發(fā)思路計劃委員會制訂項目實施計劃總經(jīng)理批準公司各部門按計劃實施計劃委員會對完成項

3、目進行綜合分析和評價5.0流程說明5.1可行性研究報告5.1.1經(jīng)營銷售部對投資項目作出明確的市場定位。經(jīng)營銷售部自行安排或委托市調(diào)公司進行投資項目的市場調(diào)查，作出市場狀況分析、可能受到的各種外部制約條件分析和銷售價格分析，并將結果報計劃委員會。5.1.2設計研發(fā)部針對投資項目作出區(qū)位分析、用地狀況分析，并在經(jīng)營銷售部調(diào)研的基礎上對項目的基本數(shù)據(jù)進行分析，明確產(chǎn)品定位，提出概念性的規(guī)劃建議，并將結果報計劃委員會。5.1.3計劃委員會根據(jù)總經(jīng)理的初步構想，根據(jù)經(jīng)營銷售部和設計研發(fā)部的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，確定項目開發(fā)總進度，并建立預控機制，根據(jù)需要向相關部門收集與總成本預控相關的數(shù)據(jù)，進行匯總，形

4、成項目開發(fā)總成本計劃和利潤預測。5.1.4財務計統(tǒng)部對投資項目作出資金安排與籌措，價格評價，并將結果報計劃委員會。5.1.5審計核算部對投資項目進行建安成本分析，并將結果報計劃委員會。5.1.6工程管理部對政府有關項目建設政策進行分析，對工程進度進行分析和安排，并報計劃委員會。5.1.7計劃委員會在上述分析的基礎上進行風險投資分析和綜合評價，并形成完整的可行性研究報告。5.1.8計劃委員會將可行性研究報告報送總經(jīng)理，總經(jīng)理對可行性研究報告所提出的更改意見，計劃委員會應作相應調(diào)整。5.2項目開發(fā)實施計劃5.2.1各部門根據(jù)總經(jīng)理開發(fā)構想，編制階段性工作計劃，即階段性計劃的時間安排和主要工作內(nèi)容、與其他部門的配合要求等。5.2.2計劃委員會將各部門的階段計劃匯總并綜合平衡，形成完整的項目開發(fā)計劃，并確定各部分每平方米造價范圍，報總經(jīng)理批準后分發(fā)至各部門。5.2.3項目在實際的開發(fā)過程中出現(xiàn)異常情況，各部門要及時向計劃委員會反饋，計劃委員會在進行分析并作出調(diào)整建議后，報總經(jīng)理批準。5.3項目開發(fā)綜合評價5.3.1每期開發(fā)項目交付使用后六個月內(nèi)，計劃委員會組織相關部門對項目策劃及實施結果進行綜合分析評價