某商住地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告_secret

1、 PAGE 3目 錄 TOC o 2-9 h z t 標(biāo)題 1,1 HYPERLINK l _Toc170203722 第一章 總 論 PAGEREF _Toc170203722 h 1 HYPERLINK l _Toc170203723 1.1項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc170203723 h 1 HYPERLINK l _Toc170203724 1.2承擔(dān)單位基本情況 PAGEREF _Toc170203724 h 1 HYPERLINK l _Toc170203725 1.3編制的依據(jù)和編制范圍 PAGEREF _Toc170203725 h 3 HYPERLINK l _T

2、oc170203726 1.4編制的原則 PAGEREF _Toc170203726 h 4 HYPERLINK l _Toc170203727 1.5建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)指標(biāo) PAGEREF _Toc170203727 h 4 HYPERLINK l _Toc170203728 1.6總投資與資金籌措 PAGEREF _Toc170203728 h 5 HYPERLINK l _Toc170203729 1.7結(jié)論 PAGEREF _Toc170203729 h 5 HYPERLINK l _Toc170203730 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的意義及必要性 PAGEREF _Toc170203730

3、 h 8 HYPERLINK l _Toc170203731 2.1項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc170203731 h 8 HYPERLINK l _Toc170203732 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 PAGEREF _Toc170203732 h 8 HYPERLINK l _Toc170203733 第三章 市場分析 PAGEREF _Toc170203733 h 10 HYPERLINK l _Toc170203734 3.1項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc170203734 h 10 HYPERLINK l _Toc170203735 3.2投資環(huán)境分析 PAGEREF

4、_Toc170203735 h 10 HYPERLINK l _Toc170203736 3.3地產(chǎn)供求分析 PAGEREF _Toc170203736 h 12 HYPERLINK l _Toc170203737 3.4營銷策略 PAGEREF _Toc170203737 h 14 HYPERLINK l _Toc170203738 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 PAGEREF _Toc170203738 h 18 HYPERLINK l _Toc170203739 4.1項(xiàng)目選址 PAGEREF _Toc170203739 h 18 HYPERLINK l _Toc170203740 4.2

5、項(xiàng)目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc170203740 h 18 HYPERLINK l _Toc170203741 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 PAGEREF _Toc170203741 h 20 HYPERLINK l _Toc170203742 5.1 總平面布置 PAGEREF _Toc170203742 h 20 HYPERLINK l _Toc170203743 5.2建設(shè)原則 PAGEREF _Toc170203743 h 21 HYPERLINK l _Toc170203744 5.3建筑結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc170203744 h 22 HYPERLINK l _Toc1

6、70203745 5.4供水 PAGEREF _Toc170203745 h 23 HYPERLINK l _Toc170203746 5.5供電 PAGEREF _Toc170203746 h 25 HYPERLINK l _Toc170203747 5.6供暖 PAGEREF _Toc170203747 h 26 HYPERLINK l _Toc170203748 第六章 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc170203748 h 29 HYPERLINK l _Toc170203749 6.1編制依據(jù) PAGEREF _Toc170203749 h 29 HYPERLINK l _Toc1

7、70203750 6.2環(huán)保措施 PAGEREF _Toc170203750 h 29 HYPERLINK l _Toc170203751 6.3環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc170203751 h 30 HYPERLINK l _Toc170203752 第七章節(jié)能 PAGEREF _Toc170203752 h 31 HYPERLINK l _Toc170203753 7.1設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc170203753 h 31 HYPERLINK l _Toc170203754 7.2節(jié)能措施 PAGEREF _Toc170203754 h 31 HYPERLINK

8、l _Toc170203755 第八章消防 PAGEREF _Toc170203755 h 33 HYPERLINK l _Toc170203756 8.1設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc170203756 h 33 HYPERLINK l _Toc170203757 8.2建筑防火設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170203757 h 33 HYPERLINK l _Toc170203758 8.3結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc170203758 h 33 HYPERLINK l _Toc170203759 第九章 勞動安全與衛(wèi)生 PAGEREF _Toc170203759 h 35

9、 HYPERLINK l _Toc170203760 第十章 項(xiàng)目實(shí)施管理及勞動定員 PAGEREF _Toc170203760 h 36 HYPERLINK l _Toc170203761 10.1組織實(shí)施 PAGEREF _Toc170203761 h 36 HYPERLINK l _Toc170203762 10.2勞動定員 PAGEREF _Toc170203762 h 38 HYPERLINK l _Toc170203763 第十一章 建設(shè)工期和進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc170203763 h 39 HYPERLINK l _Toc170203764 第十二章投資估算與資金籌

10、措 PAGEREF _Toc170203764 h 41 HYPERLINK l _Toc170203765 12.1編制依據(jù)及有關(guān)說明 PAGEREF _Toc170203765 h 41 HYPERLINK l _Toc170203766 12.2投資估算 PAGEREF _Toc170203766 h 41 HYPERLINK l _Toc170203767 12.3資金籌措 PAGEREF _Toc170203767 h 42 HYPERLINK l _Toc170203768 第十三章 經(jīng)濟(jì)分析 PAGEREF _Toc170203768 h 44 HYPERLINK l _Toc1

11、70203769 13.1經(jīng)濟(jì)評價(jià)說明 PAGEREF _Toc170203769 h 44 HYPERLINK l _Toc170203770 13.2營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 PAGEREF _Toc170203770 h 44 HYPERLINK l _Toc170203771 13.3成本費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc170203771 h 45 HYPERLINK l _Toc170203772 13.4利潤總額及分配 PAGEREF _Toc170203772 h 45 HYPERLINK l _Toc170203773 13.5財(cái)務(wù)盈利能力分析 PAGEREF _Toc1

12、70203773 h 45 HYPERLINK l _Toc170203774 13.6清償能力分析 PAGEREF _Toc170203774 h 46 HYPERLINK l _Toc170203775 13.7經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc170203775 h 46附表：1、投資使用計(jì)劃和資金籌措表2、現(xiàn)金流量表3、損益表4、銷售收入和銷售稅金及附加估算表5、總成本費(fèi)用估算表6、資金來源與運(yùn)用表7、借款還本付息表附件：1、組織機(jī)構(gòu)代碼證2、稅務(wù)登記證3、資質(zhì)證書4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附圖：1、總平面圖2、底層平面圖3、1號公寓樓層平面圖4、2號公寓樓層平面圖5、3號公寓樓層平面圖

13、 PAGE 40第一章 總 論1.1項(xiàng)目基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱：*建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承擔(dān)單位：*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：*1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：*1.1.4建設(shè)性質(zhì)：新建1.2承擔(dān)單位基本情況*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營為主的專業(yè)化地產(chǎn)公司。公司成立于2002年，注冊資金5000萬元，開發(fā)資質(zhì)為二級，目前正在申請辦理一級資質(zhì)。公司擁有雄厚的技術(shù)力量、先進(jìn)的管理水平、誠信的服務(wù)理念和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，并于2002、2003年連續(xù)兩年被*市房地局評為“放心樓盤”;2003、2005、2006年榮獲“誠信納稅先進(jìn)單位”的稱號;2004年被評為“創(chuàng)建*誠信試點(diǎn)企業(yè)”之一，

14、2005年被*市政府授予“納稅重點(diǎn)大戶”，2005、2006年連續(xù)2年被省園林局評為“園林綠化先進(jìn)單位”，同時(shí)“*”小區(qū)2005年榮獲“中國三十大典范社區(qū)”的稱號。2006年8月，*花園獲全國房地產(chǎn)聯(lián)合會“最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)獎”“商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造力獎”；2007年4月，公司獲“最受客戶信賴地產(chǎn)企業(yè)”殊榮。公司機(jī)構(gòu)合理，人員配置優(yōu)化，大專以上學(xué)歷占75%多。公司秉承SCTC的文化理念,以簡潔、靈活、務(wù)實(shí)、協(xié)作的工作原則，以實(shí)事求是、精益求精的工作方法，以建立持續(xù)增長的常青企業(yè)為戰(zhàn)略目標(biāo)，把公司打造成專業(yè)、規(guī)范的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)龍頭。公司開發(fā)和正在開發(fā)的項(xiàng)目有“*”、“*”、“*”、“*花園”等。 本著遵循“以人為

15、本，鑄造精品”的理念，公司聘請加拿大安*景觀公司設(shè)計(jì)了具有北美風(fēng)格的環(huán)境景觀，以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、引領(lǐng)潮流的房型、卓越的工程質(zhì)量鑄就了千湖城精品小區(qū)“*情”。小區(qū)從設(shè)計(jì)創(chuàng)意開始，就把建筑理念滲透到每一個(gè)環(huán)節(jié)，提煉出了以人為本的真諦。在后期的物業(yè)管理上更是以細(xì)致的服務(wù)滿足不同業(yè)主的要求，贏得了社會的廣泛好評。“*鉑宮”是公司繼“*楓情”之后醞釀三年的終極力作，在建筑風(fēng)格、戶型、小區(qū)景觀等各方面突破傳統(tǒng)界定，率先引進(jìn)并推行“住宅進(jìn)化論”的新概念，廣泛應(yīng)用國際上先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)了公司“精益求精”的極品理念。 “*藍(lán)灣”，2005年開始運(yùn)作，目前項(xiàng)目銷售已經(jīng)接近尾聲。小區(qū)樓宇外觀設(shè)計(jì)上采用彩色玻璃作

16、為外立面，這種設(shè)計(jì)在整個(gè)華北地區(qū)乃至全國都是首例。它的開發(fā)代表了*房地產(chǎn)公司推向社會的又一大力作，給*市國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)增添了新的亮點(diǎn)。目前公司正憑借雄厚的資金，優(yōu)秀的人才和先進(jìn)的管理理念，精心打造千湖城最具示范效應(yīng)的大型時(shí)尚購物基地-*。*位于*市*街商務(wù)區(qū)，是*第一家集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂為一體的大型時(shí)尚購物中心，打破百貨競爭，告別傳統(tǒng)百貨時(shí)代，是北美品牌在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)營的顛峰之作。公司力求打造一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高層次的時(shí)尚之都，引領(lǐng)時(shí)尚潮流，成為*標(biāo)志性建筑。公司本著“開發(fā)一批，建設(shè)一批，儲備一批”的發(fā)展戰(zhàn)略理念，成功推出了多個(gè)精典作品，從大規(guī)模的土地儲備到對產(chǎn)品獨(dú)到的解析力以及多

17、項(xiàng)目的運(yùn)作能力為企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司在幾年的經(jīng)營運(yùn)作中不斷總結(jié)，積極吸納國內(nèi)外先進(jìn)的管理理念，并結(jié)合地域特點(diǎn)和企業(yè)架構(gòu)建立了一套科學(xué)化、人性化、嚴(yán)格化的管理體制，充分、合理利用企業(yè)內(nèi)外資源，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)和儲備了眾多優(yōu)秀人才。公司積極倡導(dǎo)“以人為本”的管理理念，為客戶提供一個(gè)全新的、理想的居所；為人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的工作環(huán)境。公司將緊隨時(shí)代潮流，抓住市場機(jī)遇，提高自身競爭能力，擴(kuò)大市場份額，利用資源整合進(jìn)一步發(fā)展壯大企業(yè)，使之成為千湖城商業(yè)與居住的物業(yè)專業(yè)提供商。公司主要股東有：任執(zhí)行董事；出資情況：股東姓名出資額比例貳仟貳佰萬元44%

18、壹仟伍佰萬元30%壹仟叁佰萬元26%1.3編制的依據(jù)和編制范圍1.3.1編制依據(jù)(1) 國家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究試行管理辦法(2) 投資項(xiàng)目可行性研究指南(3) 國家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1.3.2編制范圍(1) 市場需求分析及項(xiàng)目的必要性；(2) 建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案的確定； (3) 土建方案及配套工程等建設(shè)方案的論證；(4) 組織機(jī)構(gòu)和勞動定員；(5) 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、消防措施方案；(6) 投資估算、資金籌措；(7) 招標(biāo)方案和經(jīng)濟(jì)、社會效益分析1.4編制的原則(1) 以市場需求為導(dǎo)向，提高企業(yè)的市場競爭能力和實(shí)力，使企業(yè)收到良好的經(jīng)濟(jì)效益。(2) 小區(qū)總體設(shè)計(jì)做到分區(qū)明確

19、，布局合理，避免車流、人流通暢，并滿足消防、總體規(guī)劃、勞動安全衛(wèi)生和環(huán)保等要求。(3) 工程設(shè)計(jì)注重節(jié)能、環(huán)保和消防等措施。環(huán)境工程貫徹與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)的“三同時(shí)”原則。1.5建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)指標(biāo)項(xiàng)目將建設(shè)3座商務(wù)住宅樓，一號公寓27層，低層6層為商場，7-27層為公寓；二號公寓24層，低層6層為商場，7-24層為公寓；三號公寓25層，低層6層為商場，7-25層為公寓。規(guī)劃用地面積： 14586平方米總建筑面積： 120000平方米其中：公寓面積： 63000平方米商業(yè)面積： 46000平方米地下車庫： 11000平方米容積率： 8綠化率： 30.5%地下車庫停車數(shù)： 56

20、0輛1.6總投資與資金籌措1.6.1總投資項(xiàng)目總投資 65000萬元其中：工程費(fèi) 38653.9萬元建設(shè)工程其他費(fèi)用 18458.1萬元預(yù)備費(fèi) 4569.0萬元建設(shè)期利息 3037.5萬元流動資金 281.6萬元1.6.2資金籌措資金籌措方案：該項(xiàng)目總投資65000萬元，其中：1、企業(yè)自籌資金 45000 萬元(其中：工程墊資15000萬元)，占比69%；2、銀行貸款20000萬元，占比31%。1.7結(jié)論1、項(xiàng)目符合政府提倡“南移西進(jìn)，擴(kuò)容提質(zhì)”城市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，*大街是南城的商務(wù)中心，在南部新區(qū)中的地位舉足輕重。*位于*大街與*交叉十字路口東南角，屬*的金角銀邊之地，顯赫區(qū)位，市場競爭優(yōu)

21、勢明顯。2、*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)力雄厚、資金充足、管理水平高，技術(shù)力量強(qiáng)。有強(qiáng)勁的后盾能保證項(xiàng)目勝利實(shí)施。3、*，是開發(fā)集住宅、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合性項(xiàng)目。這一精心打造的高標(biāo)準(zhǔn)、高層次的時(shí)尚之都，必然引領(lǐng)千湖城時(shí)尚潮流，成為*市的標(biāo)志性建筑。4、綜上所述，我們認(rèn)為該項(xiàng)目是可行的，建議盡快實(shí)施。表1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模平方米1200001.1商業(yè)面積平方米460001.2公寓面積平方米630001.3地下車庫平方米110002容積率83用地面積平方米145864總投資萬元650008固定資產(chǎn)投資萬元64718.49鋪底流動資金萬元281.610勞動

22、定員人3711年均總成本萬元19087.712年均營業(yè)成本萬元2560.713年均銷售收入萬元9821014年均利潤總額萬元1636.815年均營業(yè)稅萬元1636.816年均稅后利潤萬元4114.417年均利稅總額萬元6815.218年均所得稅萬元5150.519銷售稅金及附加萬元163.720投資回收期年3.1稅后21投資回收期年3.1稅前22投資利潤率%11.523投資利稅率%15.224財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15.2稅后25財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%22.5稅前26財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元2917稅后27財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元7502稅前28貸款償還期年3.0第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的意義及必要性2.1項(xiàng)目背景隨著我國改革

23、開放進(jìn)程的不斷深入，*將加大對外開放、招商引資力度，加快城市化步伐。*的開發(fā)和建設(shè)，完全適應(yīng)了“*市重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要瞄準(zhǔn)全國一流標(biāo)準(zhǔn)，要建就建最好的、最優(yōu)的，全面提升*城市形象，大力弘揚(yáng)歷史文化傳統(tǒng)，不斷提高市民生活品質(zhì)，在全省跨越式發(fā)展中真正發(fā)揮龍頭帶動作用”的精神號召。作為南部新區(qū)的核心及未來*市三大城市中心之一，*文化商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將帶動南部新區(qū)的整體發(fā)展。與此同時(shí)，DF省會展中心、*市音樂廳、*市博物館等一大批公共服務(wù)設(shè)施也在此選址，*文化商務(wù)區(qū)作為近期重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的城市新核心區(qū)，會在短時(shí)間內(nèi)聚集眾多的寫字樓、商務(wù)公寓和高檔住宅項(xiàng)目、精品酒店，成為城南房地產(chǎn)的又一開發(fā)熱點(diǎn)。2

24、.2 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性1、符合政府提倡“南移西進(jìn)，擴(kuò)容提質(zhì)”城市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)按照*市“南移西進(jìn)”“擴(kuò)容提質(zhì)”的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，*街附近成為*南部的重點(diǎn)打造區(qū)域。*文化商務(wù)區(qū)北起*西街，南到*環(huán)街，東臨*西路，西至*祠路，規(guī)劃北部為會展商務(wù)綜合區(qū)，以展覽、會議、辦公、酒店、商務(wù)為主；中部為文化休閑商務(wù)娛樂區(qū)，建設(shè)DF大劇院，以文化、休閑、娛樂為主；南部為市政辦公綜合區(qū)，以政府團(tuán)體、行政辦公為主。 *大街是南城的商務(wù)中心，與Dd大街同屬*市的世紀(jì)干道，也是一條綠色景觀路。為我市新增的城市東、西向主干道，與汾河、Dd大街共同構(gòu)成了 “兩實(shí)一虛”的城市主軸框架，在南部新區(qū)中的地位舉足輕重。省政

25、府南遷新址就選在北起*大街、南至*街、東臨*路、西至*路的區(qū)域。這一區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌氖〖壭姓行摹?商城、沃爾瑪落戶*并選址于*大街；商家、投資者紛紛以在*大街擁有一席之地為奮斗目標(biāo)。*位于*大街與千湖路交叉十字路口東南角，屬*的金角銀邊之地，顯赫區(qū)位，萬眾所向。2、使本項(xiàng)目成為新設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的觀光亮點(diǎn)*，是開發(fā)集住宅、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合性項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分融入了現(xiàn)代都市時(shí)尚經(jīng)典的主題，其建筑形象是在周圍公建良好基礎(chǔ)上的一個(gè)升華。新天地引入灰空間設(shè)計(jì)概念，強(qiáng)調(diào)入口空間感受，將室內(nèi)外空間自然融和，使建筑與其外部環(huán)境之間有了最佳的過渡，增強(qiáng)了建筑的可認(rèn)知性和可辨識性。*同時(shí)還結(jié)合*市本身的

26、城市特點(diǎn)，有選擇地運(yùn)用先進(jìn)的設(shè)計(jì)思想，在強(qiáng)調(diào)科技含量的同時(shí)，更注重文化含量，力求打造一個(gè)*特有的文化特區(qū)。這一精心打造的高標(biāo)準(zhǔn)、高層次的時(shí)尚之都，必然引領(lǐng)千湖城時(shí)尚潮流，成為*市的標(biāo)志性建筑。4、社會效益鑒于*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有的多方面優(yōu)勢，由房地產(chǎn)開發(fā)公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，采用先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，將*開發(fā)、建設(shè)成*街地標(biāo)性建筑，最終使投資方的投入回報(bào)最大化，獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，本著務(wù)實(shí)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度為社會留下精品建筑。第三章 市場分析3.1項(xiàng)目定位“*”，是集商業(yè)、居住、辦公等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性建筑群。*整體上定位為“*最大、DF最好、東北地

27、區(qū)最具示范效應(yīng)”的區(qū)域，成為代表*城市形象的“鉆石級商業(yè)名片”。繼首期*之后，*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再斥巨資開發(fā)*?？偼顿Y超過6億人民幣的*，總建筑面積達(dá)12萬平方米，由BOUTIQUE精品酒店式公寓、頂級公寓、國際商業(yè)休閑廣場等元素組成。3.2投資環(huán)境分析1、*市整體投資環(huán)境分析*是DF省省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、信息中心，是以冶金、機(jī)械、化工、煤炭為支柱。全市總?cè)丝?30萬，其中農(nóng)業(yè)人口105萬?？偯娣e6988平方公里，其中，城區(qū)面積177平方公里。 *是我國歷史悠久的古城，始建于公元200年的春秋時(shí)代，據(jù)今已有1600年的歷史。*自然資源豐富 礦產(chǎn)資源尤為豐富，享有“*之鄉(xiāng)

28、”美稱。*旅游資源豐富 悠久文明的歷史給*留下了眾多的名勝古跡，較為著名的等國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位5處和省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位17處。*GDP過去5年平均增長18.7%，超過全國平均水平。*服務(wù)業(yè)近5年以每年20.5%的高速度增長，在GDP中占比平穩(wěn)上升，2005年達(dá)到49.7%, 歷史上首次超過第二產(chǎn)業(yè)占比。*過去5年社會零售總額復(fù)合增長率16.9%，2005年社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到481 億元，GDP占比42.9%，零售增長速度高于全國水平，發(fā)展勢頭良好。2、南部新區(qū)投資環(huán)境分析目前*市按人口增長和經(jīng)濟(jì)增長測算已基本具備了實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的條件。人口平均增長率達(dá)3%左右，并

29、預(yù)期這種增長速度可維持25年左右。南部地區(qū)的建設(shè)與城市自身發(fā)展規(guī)律是一致的。按照*市“南移西進(jìn)”“擴(kuò)容提質(zhì)”的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，*街附近成為*南部的重點(diǎn)打造區(qū)域。作為南部新區(qū)的核心及未來*市三大城市中心之一，*文化商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將帶動南部新區(qū)的整體發(fā)展。*大街是南城的商務(wù)中心，與Dd大街同屬*市的世紀(jì)干道，也是一條綠色景觀路。為我市新增的城市東、西向主干道，與汾河、Dd大街共同構(gòu)成了 “兩實(shí)一虛”的城市主軸框架，在南部新區(qū)中的地位舉足輕重。省政府南遷新址就選在駐63軍總部原址，北起*街，南至學(xué)府街，東臨路，西至軍民路，總用地規(guī)模為0.5平方公里，這一區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌氖〖壭姓行?。燕莎友誼商城、沃

30、爾瑪落戶*并選址于*大街；商家、投資者紛紛以在*大街擁有一席之地為奮斗目標(biāo)。*位于*大街與千湖路交叉十字路口東南角，屬*的金角銀邊之地，顯赫區(qū)位，萬眾所向。樞紐位置。位于未來城市的絕對中心，地處現(xiàn)在城市發(fā)展的交接地帶，同時(shí)瀕等景觀資源，規(guī)劃中的機(jī)場大道直通機(jī)場，緊鄰快客站，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。交通價(jià)值。*大街是*的世紀(jì)干道，連接*東西向，與貫穿*南北的濱河?xùn)|西兩路相連，成為連接大*經(jīng)濟(jì)圈的黃金點(diǎn)。商圈輻射。由于交通樞紐的連接作用，使本區(qū)域強(qiáng)大的連接與輻射向聯(lián)動性與整合性發(fā)展，成為連接*老城區(qū)與新城區(qū)的核心點(diǎn)。窗口形象。隨著*文化商務(wù)區(qū)的建設(shè)，*高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，一些國內(nèi)外知名商企的

31、紛紛落足，未來該區(qū)域不僅是代表*經(jīng)濟(jì)的窗口與能力，更是以*經(jīng)濟(jì)圈影響DF經(jīng)濟(jì)的商務(wù)港。周邊生活配套完善。目前南部“工”字形區(qū)域的建設(shè)正進(jìn)行得如火如荼，其開發(fā)速度與規(guī)模明顯快過同一時(shí)期的其他區(qū)域。3.3地產(chǎn)供求分析市場供求關(guān)系良好。本項(xiàng)目地處城南核心區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)供需兩旺。作為城市新中心的城市綜合體，擁有龐大的消費(fèi)群體，通過營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景樂觀。1、*市內(nèi)高品質(zhì)商品房供給不足。由于原來大量的低品質(zhì)存量房屋的存在，所以被動性的住房消費(fèi)升級帶來的需求數(shù)量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的高品質(zhì)商品房供應(yīng)量。如果再考

32、慮到投資性需求也往往青睞于高品質(zhì)的商品房，那么提供高品質(zhì)住房的空間就非?？陀^。 2、投資性需求日益膨脹。2004年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價(jià)的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高的趨勢。在國家的宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導(dǎo)致人們對土地這種稀缺資源的升值預(yù)期空前高漲，無論出于投資或自住，業(yè)主都樂意盡快掏錢購買。尤其在貧富兩極分化及其嚴(yán)重的DF省，擁有大量私營業(yè)主，他們消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)檔次高，*一二期項(xiàng)目的建成，無疑給他們提供了一個(gè)消費(fèi)的好去處、投資的好項(xiàng)目。市場供求關(guān)系良好。本項(xiàng)目地處城南核心區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)供需兩旺。作為城市新中心的

33、城市綜合體，擁有龐大的消費(fèi)群體，通過營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景樂觀。3、隨著省政府南遷，*大街將成為全省的政治、經(jīng)濟(jì)中心，吸引全省投資者目光。省政府南遷，*街兩側(cè)和兩側(cè)已經(jīng)被規(guī)劃為新的行政辦公軸，省政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)的南遷將在南部地區(qū)形成一個(gè)新的行政辦公區(qū)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，地價(jià)上漲，房地產(chǎn)升溫，商業(yè)活動頻繁，市場繁榮帶動*南部地區(qū)的發(fā)展，成為全省的投資熱點(diǎn)區(qū)域。 4、*商圈目標(biāo)客戶行業(yè)分類比較5、*商圈目標(biāo)客戶面積需求情況說明6、*商圈商鋪、住宅樓供給、銷售情況說明上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長

34、率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。商品房銷售價(jià)格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。在*街區(qū)域目由于特殊的地理位置優(yōu)勢、多種利好的投資政策、巨大的發(fā)展空間。目前正在開發(fā)建設(shè)的高檔樓盤銷售均價(jià)普遍在5000元/平米左右，去年銷售竣工的樓盤銷售均價(jià)也在4600元/平米左右。具有特色商業(yè)氛圍的獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪少之又少，供給量不足，導(dǎo)致市場需求空間很大，價(jià)格上漲，部分產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格最低在13000元/平米。3.4營銷策略3.4.1面積定位1、根據(jù)目標(biāo)市場面積需求狀況分析80 m2以下81-110 m2111-140 m2141-170 m2171 -200m220

35、1m2以上35746028114063727.87%35.91%21.94%10.93%0.47%2.89%*住宅主力戶型面積為80140平米的戶型。2、制定價(jià)格的依據(jù)分析目標(biāo)市場*商圈商鋪、住宅樓供給、銷售情況，預(yù)測*獨(dú)立商鋪銷售均價(jià)為13000元，住宅銷售均價(jià)為5500元。3、項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢全省市場的巨大需求*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的品牌優(yōu)勢不可替代的地段優(yōu)勢符合城市發(fā)展戰(zhàn)略以市場需求為導(dǎo)向，開發(fā)對路產(chǎn)品整合*住宅、休閑、娛樂、購物市場3.4.2銷售推廣正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特

36、或唯一的概念以支撐競爭實(shí)力。1、在廣告促銷方面的策略與實(shí)施預(yù)計(jì)公開發(fā)售時(shí)間，制定的公開發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報(bào)道；在公開發(fā)售之后，則設(shè)定約1個(gè)月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，將通過報(bào)紙、電臺等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢奠定項(xiàng)目的市場地位，影響甚至震撼*房地產(chǎn)界、*商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。 報(bào)紙廣告 軟廣告 戶外廣告 網(wǎng)站廣告 直郵“北美楓情會員”2、在產(chǎn)品銷售價(jià)格方面的策略與實(shí)施為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進(jìn)行，分階段安排不同價(jià)目表，對各銷售階段進(jìn)行有步驟的階段價(jià)格控制。內(nèi)部認(rèn)購期為吸引人氣，建議

37、采取低等價(jià)入市，此階段認(rèn)購的客戶除享受折扣優(yōu)惠外，還可享受價(jià)目表3%4%的額外降價(jià)優(yōu)惠；公開發(fā)售后成交的客戶則按價(jià)，無額外優(yōu)惠；后期隨著項(xiàng)目的工程形象、知名度等越來越有利，對價(jià)目表價(jià)格成交目表進(jìn)行穩(wěn)步拉升，使整體實(shí)收均價(jià)達(dá)至目標(biāo)值；至尾盤期針對少量滯銷單位采取額外優(yōu)惠1%2%的手段，刺激客戶成交。3、公關(guān)活動的具體內(nèi)容公關(guān)活動的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動項(xiàng)目的銷售氣氛，可通過不同的方式或手段展開公關(guān)活動。通過大型的新聞發(fā)布會，公開宣布與主力商家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引導(dǎo)市場關(guān)注，圈定目標(biāo)客戶；通過體驗(yàn)營銷，讓客戶親身 感受，增強(qiáng)業(yè)主口碑傳播銷售。具體內(nèi)容：項(xiàng)目推介會主

38、力商家推介會媒體采訪舉行簽約儀式大型招商洽談酒會答謝4、對銷售隊(duì)伍采取的激勵(lì)機(jī)制銷售傭金加提成；有一定工作年限的公司給上養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)；定期都有旅游和考察名額；給銷售員專業(yè)的培訓(xùn)；給月、季、年銷售冠軍獎勵(lì)；末位淘汰制的考核；5、客戶積累的策略與實(shí)施在售房部建成之后，訓(xùn)練有素的銷售隊(duì)伍即進(jìn)場，進(jìn)行客戶積累。根據(jù)客戶積累情況結(jié)合銷售目標(biāo)和銷售計(jì)劃制定銷售策略。通常積累有效客戶的數(shù)量與成交數(shù)量把握在10：1的比例。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址*占地面積14586平方米（約21.9畝）。地塊緊靠*市城市主干道*街南側(cè)，西臨千湖路，東面為省工商局宿舍及辦公樓，南面則是文化街。該地塊緊臨，交通

39、便利，地理位置十分優(yōu)越，為商家必爭之地。4.2項(xiàng)目建設(shè)條件4.2.1氣象條件*屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸發(fā)量大；夏季高溫炎熱，雨量集中；秋季多雨，天高氣爽；冬季寒冷、干燥、少雪,其主要?dú)庀笾笜?biāo)如下：（略）4.2.2地質(zhì)資料根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告，勘察期間，場地地形較平坦，各勘探點(diǎn)地面假設(shè)標(biāo)高介于99.85100.25m之間，標(biāo)高基準(zhǔn)點(diǎn)為場地西南大門西側(cè)污水井蓋，基準(zhǔn)點(diǎn)假設(shè)標(biāo)高100.00m。場地所屬地貌單元為汾河?xùn)|岸級階地。本次勘察深度范圍內(nèi)，地基土分為十五大層，巖性主要以雜填土、粘性土、粉土、砂土為主，場地地基土沉積時(shí)代及成因類型自上而下依次為：第四系全新統(tǒng)人工堆積物

40、（Q42ml）、第四系全新統(tǒng)中、早期河流相沖積層（Q41al）第四系上更新統(tǒng)河流相沖積層（Q3al）以及第四系中更新統(tǒng)河湖相堆積物（Q2al），建筑物天然地基可視為不均勻地基。本次勘察深度范圍內(nèi)，首層地下水含水層主要為第層土，初見水位埋深為自然地面下9.612.2m，穩(wěn)定水位埋深為自然地面下7.18.8m。地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性，對混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。地基土對混凝土結(jié)構(gòu)不具腐蝕性，對混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性。該場地可視為相對穩(wěn)定場地，可進(jìn)行本工程建設(shè)。據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001）附錄A，*市區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0

41、.20g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組；建筑場地東西、南北和豎直三個(gè)方向的卓越周期分別為0.306s、0.306s、0.302s（取兩個(gè)測點(diǎn)的平均值）。本場地不存在液化影響；不存在軟弱土的震陷影響；本場地屬建筑抗震一般地段。擬建場地20m深度范圍內(nèi)以中軟土為主，實(shí)測等效剪切波速值為203.5m/s219.6m/s，平均為208.9m/s建筑場地類別為類。根據(jù)中國季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖，*地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度為0.8m。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案5.1 總平面布置5.1.1總平面設(shè)計(jì)原則(1)全面規(guī)劃、利于實(shí)施；(2)功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；(3)與外界保持良好的交通和運(yùn)輸系統(tǒng)

42、，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；(4)滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；(5)符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；(6)考慮項(xiàng)目所在地地段的總體景觀， 場地布置與建設(shè)能夠美化城市；(7)便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施；(8)符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的要求。5.1.2總平面布局該地塊三面臨街，北側(cè)為*市世紀(jì)干道*大街，西臨千湖路，南側(cè)是文化街。千湖路為市內(nèi)一條較為繁華的交通干道，建筑物退道路紅線10米，因而在建筑物北側(cè)自然形

43、成一個(gè)大型的城市廣場，其內(nèi)布置硬質(zhì)鋪地、建筑小品、水池噴泉、綠化植物等，空間活潑而流暢，可以在這里舉行音樂會、時(shí)尚發(fā)布會及迎新年倒記時(shí)等活動，不僅極大地豐富了城市空間，也極大地豐富了市民的文化生活。在對城市形象進(jìn)行深入分析后，并充分考慮了建筑物本身的功能特性，建筑物由三幢主樓和六層裙房組成。建筑物的主入口布置在整座建筑的西北角，由主入口廣場進(jìn)入，次入口則設(shè)在建筑西南角，由千湖路進(jìn)入，入口處布置有小型廣場。機(jī)動車停放分地上和地下兩部分，部分地面停車布置在地塊北側(cè)和南側(cè)，建筑物地下兩層部分作為地下車庫，停車位充足便利。在地塊的東北角和東南角分別布置了車庫出入口。地塊東邊臨界處設(shè)有6米寬消防通道，兼

44、作貨物通道。5.2建設(shè)原則*繼續(xù)秉承高檔、時(shí)尚、精品的設(shè)計(jì)原則，打造精品商業(yè)配套工程。（1）從建筑功能出發(fā)，以“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”為原則，確定建筑單體設(shè)計(jì)。功能多樣而復(fù)雜，建筑的平面布局和空間組合應(yīng)以功能為依據(jù)，創(chuàng)造出與技術(shù)性、藝術(shù)性完美結(jié)合的現(xiàn)代都市建筑。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)空間的流動與滲透，縮放有序，以一系列視覺景觀設(shè)計(jì)來體現(xiàn)其高雅、明快、抑揚(yáng)頓挫的藝術(shù)性空間形態(tài)，以達(dá)各順其勢、互為因借、因形成果、因勢造景、引人入勝的怡人境界。功能結(jié)構(gòu)合理，空間構(gòu)成自然順暢又賞心悅目，體現(xiàn)了理性與藝術(shù)性之間的完美結(jié)合，充分滿足了現(xiàn)代消費(fèi)的特性和要求。時(shí)尚經(jīng)典的主題滲透到新天地的各個(gè)方面，使建筑空間擁有提供購物、消

45、費(fèi)、休閑一站式服務(wù)與貼近自然靈性、放松身心體驗(yàn)的雙重功能，獨(dú)行特立于同類開發(fā)的項(xiàng)目中。（2）*貫徹“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的理念，進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)旨在繁華、喧鬧的大都市中創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、人際和諧、人文溫馨、文化內(nèi)涵豐富的理想活動空間。通過運(yùn)用跳躍、富有活力的流動空間形態(tài)及一系列色彩豐富且典雅的藝術(shù)符號，造就一個(gè)既有利于聚集人氣,又利于交往、充滿人情味的共享空間，其空間設(shè)計(jì)已經(jīng)從“有趣”變得更加“宜人”。設(shè)計(jì)師力求通過該設(shè)計(jì)來尋求、探索和創(chuàng)造一種具有高品位文化特色的現(xiàn)代都市活動空間，為這個(gè)城市注入無盡的生機(jī)和活力。（3）本項(xiàng)目除保證優(yōu)質(zhì)的工程設(shè)計(jì)及質(zhì)量外，還將建筑智能化管理，其目的是為居

46、住者的生活與工作提供安全、便捷、高效的居住環(huán)境和服務(wù)；為商場適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)競爭的需要，為消費(fèi)者提供舒適方便的購物環(huán)境、為經(jīng)營者提供充分展示產(chǎn)品的空間、為商場管理者提供科技化、科學(xué)化的管理依據(jù)。智能化主要圍繞三個(gè)主題一個(gè)宗旨。三個(gè)主題是安全、通信和管理，一個(gè)宗旨是以人為本。安全是用戶最為關(guān)心的問題，人身和財(cái)產(chǎn)安全防范措施有技防、人防和物防。智能化屬于技防，一個(gè)大廈安全防范系統(tǒng)應(yīng)該包括所有的防范措施，并將這些措施有機(jī)地結(jié)合，相互取長補(bǔ)短，而不能強(qiáng)調(diào)一個(gè)或兩個(gè)而排斥其他。只有這樣做，才能做到以較小的投資收到最佳的效果。 5.3建筑結(jié)構(gòu)5.3.1 自然條件5.3.2采用的規(guī)范、規(guī)程1、建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)

47、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB500682001）2、建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB5022395）3、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001）4、建筑結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500092001）5、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500102002）6、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500032001）7、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500072002）8、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500172003）9、建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ792002）相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計(jì)荷載要求。5.3.3活荷載取值1、住宅間活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 2.0KN/m22、樓梯間、走道活荷載標(biāo)準(zhǔn) 2.5KN/m23、衛(wèi)生間活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 2.0KN/m24、不上人屋面活荷

48、載標(biāo)準(zhǔn)值 0.5KN/m25、上人屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 2.0KN/m2 6、相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計(jì)荷載要求5.3.4結(jié)構(gòu)形式考慮抗震設(shè)防的需要，綜合比較各種結(jié)構(gòu)形式，決定采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5.3.5地基基礎(chǔ)地基待地基詳勘完成后，根據(jù)地質(zhì)報(bào)告，由設(shè)計(jì)決定處理方式?；A(chǔ)形式均采用鋼筋混凝土筏片基礎(chǔ)，配套設(shè)施采用磚帶肋基礎(chǔ)。5.3.4層數(shù)公寓部分均為26層高層建筑，配套商業(yè)為六層建筑5.3.5層高高級公寓層高為3.3米，商業(yè)一層高為5.8米。5.3.6樓地面樓面混凝土墊層，地板磚面層。5.3.7裝修本項(xiàng)目外立面與公共部位裝修全部為高檔裝修。5.4供水5.4.1設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù)1、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1

49、386)；2、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1487)；3、建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1588)(修訂本)；4、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、； 5、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ14090)；6、給水排水設(shè)計(jì)手冊；5.4.2設(shè)計(jì)范圍及水量計(jì)算1、設(shè)計(jì)范圍：建筑物內(nèi)生活用水的給、排水設(shè)計(jì)，消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，雨水排水的設(shè)計(jì)等。2、供水量計(jì)算：用水量標(biāo)準(zhǔn)：生活 170L/人d綠化： 2L/d道路澆灑： 3L/d未預(yù)見水以10%計(jì)生活用水：3100人150L/人d =465m3/d商業(yè)用水：120 m3/d綠化用水：60002=12 m3/d道路澆灑：80003=24 m3/d未預(yù)見水：（465+12+24+120）1

50、0%=62.1 m3/d總用水量：683.1 m3/d5.4.3消防系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)：根據(jù)建規(guī)規(guī)定，設(shè)置了獨(dú)立的消火栓給水系統(tǒng)，由室外吸水井、地下室水泵和屋頂?shù)南浪涔┧?。依?guī)范要求設(shè)兩個(gè)水泵接合器。室內(nèi)管網(wǎng)豎向成環(huán)，各層布置SN65消火栓，配25m水龍帶，直徑19mm的水槍一支設(shè)置于消火栓箱內(nèi)。箱內(nèi)裝有啟動按紐，通至消防控制中心，并能自動啟動消防水泵，保證二股水柱同時(shí)到達(dá)建筑物內(nèi)任何一點(diǎn)，屋頂設(shè)有試驗(yàn)消火栓。5.4.4排水系統(tǒng)建筑物排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流設(shè)計(jì)。建筑物內(nèi)排水系統(tǒng)為重力排水，伸頂通氣，污水排至室外與化糞池或下水道連接。經(jīng)小區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)進(jìn)入市政排水管網(wǎng)。5.4.5設(shè)備及管道材料

51、生活給水管采用不銹鋼襯塑管，管件連接。消火栓系統(tǒng)采用焊接鋼管，焊接連接。排水系統(tǒng)采用UPVC排水塑料管，粘接連接。5.5供電5.5.1設(shè)計(jì)規(guī)范1、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005295；2、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005495；3、民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ/T1692;4、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004；5、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T503142000；6、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5011698；7、體育建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ31-2003；8、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005794(2000年版)；5.5.2設(shè)計(jì)范圍包括照明系統(tǒng)、電力供配電系統(tǒng)、建筑物內(nèi)接地系統(tǒng)等。5.5.3負(fù)荷估算及負(fù)

52、荷性質(zhì)分別有兩個(gè)開閉所、兩路電源引入小區(qū)，每路各為4000KVA，合計(jì)為8000KVA，兩路高壓同時(shí)供電、分列運(yùn)行、互為備用。本工程用電負(fù)荷為二、三級負(fù)荷，普通照明為三極負(fù)荷，消防用電負(fù)荷及疏散指示燈為二級負(fù)荷。用電負(fù)荷65W/m2，用電總?cè)萘考s7800Kw；計(jì)算容量為6630Kw。5.5.4供配電系統(tǒng)本工程建筑物內(nèi)配電均為三相四線380v/220v，配電方式為三相五線。樓內(nèi)事故照明、消防用電均為雙回路配電，末端設(shè)雙電源切換箱，二級負(fù)荷導(dǎo)線均采用阻燃型導(dǎo)線，三級負(fù)荷采用普通導(dǎo)線。由配電室引出的電源呈樹干式、放射式向各個(gè)用電點(diǎn)進(jìn)行配電。每層設(shè)置配電箱，而后呈放射狀向各個(gè)房間及用電點(diǎn)配電；消防系統(tǒng)

53、采用雙電源供電，設(shè)雙電源切換箱，導(dǎo)線采用阻燃型；應(yīng)急燈、疏散指示燈均選用自帶蓄電池?zé)艟摺?.5.5防雷接地保護(hù)1、根據(jù)建筑物的性質(zhì)及規(guī)模，本工程按三類防雷設(shè)防，屋頂四周用10鋼筋做避雷網(wǎng)，用柱內(nèi)鋼筋做引下線，間距小于25米 2、建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)結(jié)，所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及防雷接地裝置與總等電位聯(lián)結(jié)，接地裝置共用基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)作為接地極，接地電阻小于1歐姆。3、本工程采用TN-C-S系統(tǒng)聯(lián)合接地方式。5.6供暖5.6.1設(shè)計(jì)規(guī)范1、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50019-2003)2、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3、建筑設(shè)備專業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)措施4、建筑專業(yè)提供的條件5.6.2計(jì)算參數(shù)1、室外計(jì)算參數(shù)冬季采

54、暖室外計(jì)算溫度 -12 冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 -7夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 28夏季通風(fēng)室外計(jì)算相對濕度 54%冬季室外平均風(fēng)速 2.5m/s夏季室外平均風(fēng)速 2.1m/s冬季大氣壓力 93.29kPa夏季大氣壓力 91.92kPa日平均溫度小于5的天數(shù) 144d2、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)房間 20樓梯間、走道 16衛(wèi)生間 165.6.3采暖熱源與熱負(fù)荷1、熱源：城市集中供熱。2、熱負(fù)荷：高級公寓：70 w/ 購物中心：80 w/配套設(shè)施：60 w/高級公寓：6300070=4410KW購物中心：4600080=3680KW配套設(shè)施：1100060=660KW 合計(jì)：8750KW5.6.4采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)采暖系

55、統(tǒng)：采用上供下回單管同程式采暖系統(tǒng)。供暖干管布置在頂層，回水干管布置在一層供暖地溝內(nèi)。5.6.5通風(fēng)系統(tǒng)：為了改善室內(nèi)環(huán)境，所有房間均采用自然通風(fēng)，衛(wèi)生間為設(shè)置換氣扇，將室內(nèi)污濁空氣排至室外。5.6.6設(shè)備及材料選擇1、散熱器選用單面定向?qū)α麒T鐵散熱器。 2、采暖管道均采用焊接鋼管，明裝部分管徑DN32mm，采用焊接連接，管徑DN32采用絲扣連接，地溝敷設(shè)部分均采用焊接連接。3、敷設(shè)于地溝內(nèi)或不采暖房間的管道均需保溫，保溫采用40mm厚的巖棉管殼保溫，外纏玻璃絲布，并刷瀝青兩道。4、采暖入口均設(shè)置平衡閥一個(gè)，兩側(cè)均安裝壓力表，以便運(yùn)行調(diào)節(jié)，具體作法采用98N1(P17)。第六章 環(huán)境保護(hù)6.1

56、編制依據(jù)1、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法2、中華人民共和國大氣污染防治法3、中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法4、中華人民共和國水污染防治法5、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法6、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定7、大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB309582)8、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB897896)9、地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB383888)6.2環(huán)保措施6.2.1運(yùn)行期環(huán)保措施1、排水：污水主要來源于生活污水，可采取“分流制”排放生活污水和雨水，對污水的處理主要采用物化方法進(jìn)行，將污水在處理池中沉淀和氣浮，使污染物分離出來。生活污水水質(zhì)符合*市排放標(biāo)準(zhǔn)中排入下水道污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)（下水道最終出口排出的污水進(jìn)入城市污水處

57、理廠的標(biāo)準(zhǔn)），對城市污水管網(wǎng)和污水處理廠不會產(chǎn)生不良的影響。2、生活垃圾：生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)；垃圾貯存和收集均采用封閉式的垃圾待和垃圾箱，不會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生不良影響。3、汽車廢氣：地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設(shè)計(jì)時(shí)保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進(jìn)出庫時(shí)間。底下車庫采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地方。只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國家和*規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。4、噪聲：水泵均采用低噪聲水泵，其進(jìn)口均采用柔性接頭，并在水管上設(shè)

58、消聲止回閥和錘消除器。水泵基礎(chǔ)下設(shè)彈性減振基礎(chǔ)，管道支架采用彈性支架，各項(xiàng)設(shè)備選用低噪聲設(shè)備。6.2.2施工期環(huán)保措施（1）合理安排施工時(shí)間、施工機(jī)械應(yīng)選用低噪聲機(jī)械，并精心調(diào)試、潤滑、保管、使噪聲達(dá)到最低。（2）施工期間排放的污水中，固體雜質(zhì)多，含大量泥沙，排至下水道前要進(jìn)行處理，以免堵塞下水道。（3）施工期間大量土方、礦料的運(yùn)輸，導(dǎo)致塵土飛揚(yáng)，將會對施工人員和周邊環(huán)境造成影響，因此應(yīng)在施工場地及時(shí)撒水，以最大程度降低揚(yáng)塵。（4）場地材料要堆放有序。建筑垃圾要統(tǒng)一送至指定地點(diǎn)，不要隨意堆放，影響環(huán)境美觀。（5）項(xiàng)目建設(shè)采取嚴(yán)格的地下水源保護(hù)措施，污水、雨水均進(jìn)入市政管網(wǎng)，不會對地下水造成威脅

59、，施工中嚴(yán)禁將垃圾等廢氣物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會讀地下水產(chǎn)生直接的影響。6.3環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論1、通過對項(xiàng)目所在地理位置、氣候條件及有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的分析表明：該小區(qū)選址是適宜的。2、本項(xiàng)目“三廢”排放量很少，主要是生活廢水，生活垃圾，采取的處理措施合理。第七章節(jié)能7.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源政策的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)2、各有關(guān)專業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料3、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB501892005）7.2節(jié)能措施1、*屬于寒冷地區(qū)，設(shè)計(jì)時(shí)建筑的體形系數(shù)要小于或等于0.4。2、建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)。3、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表

60、面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。4、每個(gè)朝向的窗墻面積比均不大于0.7。5、具體的保溫措施：屋面采用150mm厚夾芯保溫板，外墻表面采用60mm厚聚苯板薄抹灰外保溫系統(tǒng)，外墻內(nèi)面抹25mm厚?；⒅樗嗌皾{保溫層。外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開窗，氣密性不應(yīng)低于建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法（GB7017）的規(guī)定的4級。一層地面內(nèi)設(shè)置40mm厚擠塑聚苯板保溫層。6、對于供暖系統(tǒng)做如下措施：（1）散熱器宜明裝，外表面刷非金屬性涂料，使熱量充分散發(fā)出來。（2）供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護(hù)殼，以減少熱量損失。（3）供暖系統(tǒng)的供回水分支管路